広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[941: 匿名さん]

＞937
賃料坪２万円って
妄想ですか？

[942: 広尾の原住民]

おいおい、マンガじゃあるまいし、
災害等緊急時の医療で、
誰かが特別扱いされるなどということが、
あろうはずがないではないか。
少しは、考えてものを言え。
なんなら、日赤に聞いてみなさい。

[943: 匿名さん]

体力のある三菱地所と三井不動産のことだから、きっとタイミングをよく見て、いい値段で売れそうな時まで待つでしょうね。

場所はとても希少性があり、もう二度とこの場所では出ないでしょうから、無理して値引きして売ることもないでしょう。

まあ、来年オバマ新大統領の内需刺激策も効果が出てきて、日本も相応の景気刺激策がとられて、日経平均も２、３年後に13,000〜15,000円といった水準まで戻るといった景況感になったら、少なくとも前回の値段であれば売れるのではないですか。

[944: 匿名さん]

著名投資家のジム・ロジャースがニューヨークの自宅を購入したのが１９７７年。
ちょうど３０年経過して２００７年に自宅を売却。
売却価格は、購入時の１５０倍であった。

これは、いままで長らく続いた資産インフレによるもので、
株を買っても、土地を買っても値上がった時代だから、
タイミングが良かったとも言える。

このようなインフレは、経済が好調な時にだけ起こるとは限らない。
日銀が赤字国債を間接的に引き受けている現状において
通貨の刷り増しによって、長期的にインフレが生じる可能性がある。
政府は、本腰でプライマリーバランスを改善しようとしておらず、
長い目で見れば、遅かれ早かれ、インフレはやってくる。
デフレがいつまでも続くという事は無いのだ。

もし、そうなれば、不動産は償却される財産ではなくなる。
２億で購入した資産が２０億に化ける可能性だってある。
定期借地権の場合を除いて・・・

[945: 匿名さん]

>>943
ズレてる人の意見は理解不能です

[946: 匿名さん]

＞944
確かに定期借地は除外ですね

[947: 不動産購入勉強中さん]

引渡しの直前になってのキャンセル物件の増加があるのかないのかでこの物件の現在、過去、未来も決まるのでしょうからそれまで待ちましょう。私はキャンセル物件の増加があると考えています。

[948: 匿名さん]

↓この３つの物件で一番高いやつと他の２つと
地代が全然違うのはどういうことなんでしょうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[949: 匿名さん]

>>937さん
以下の算式で定期借地のフローを資本化できます
(賃料-諸経費)/割引率 * 0.9（厳密には割引率によりこの数字は変動）

ここまではこのスレの途中で誰かが言ってましたが、個人的にはこの結果に更に
10%程度の非流動性割引を計算に入れる必要があると思います。
定期借地は時間の経過と共に流動性がJカーブを描きながら落ちていくと思いますので、
売却することが想定されているのであれば、その想定時期に沿った非流動性割引を
考慮に入れるべきでしょう

上記計算式に従うと、賃料をネットで1.8万/坪、割引率4%という条件で計算しても
1割程度割高であるという結論になります

私は売却する予定はないことと、物欲を満たすプレミアムで割高については目をつぶる
ことにして購入しました

しかし、この物件ほど、考える力を持つ人間 vs 持たない人間、
財産を持つ人間 vs 持たない人間の見ている世界の違いを感じさせられる物件も珍しいと
この掲示板を読みながら考えさせられます

[950: 不動産購入勉強中さん]

この物件が気に入って、デベご提示の価格で購入できる財産があって、永住する、ならこういう掲示板にレスする必要ないんじゃないの？何かどう考えても、高値掴みになるのが悔しいみたいなお心が垣間見えてしまいますが。プチバブルにプチ財産家？が乗って購入してしまったということでしょうか。

[951: 匿名さん]

>>949さん
私はどちらかというと、考える力を持たないほうに入ると思いますが、物欲は強いので、
マンションも本当に欲しくて、あとのコストとか考えないで買ってしまいます。
949さんも、売却の予定がないなら、あれこれ考えないで、新居のインテリアなど
計画して気楽にお過ごしになったほうがいいですよ。

[953: 不動産購入勉強中さん]

値崩れ始まってますよねー。ノムコムで

新築マンション 広尾ガ-デンフォレスト　B棟　桜レジデンス 15,800万円　3SLK　 東京都渋谷区広尾4丁目　専有面積：101.67m2 所在階：2階/9階建 2009年築

でていますよ。値引交渉で　４５０万/坪　で購入できるのと違いますか？引渡しを前にしてこの価格よりさらに安い売却物件のオンパレードか手付放棄キャンセル続出かどちらかでしょうね。
４００万/坪　でなら購入検討ターゲットにしたいですなー。

[954: 匿名さん]

坪４５０万だったら、喜んで売ってくれるのでは？
それでも十分利益は出るのですから。

実際は一部を除いて、元々の価格がそれほど高くないんですよ。
坪４００万以下でも、１００㎡あって３ＬＤＫが買えました。

高値掴みって煽る人もいますが、意外とお買い得な部屋も多数あったということ。

[955: 購入検討中さん]

定借で坪４５０万なんていったら充分高値づかみ。一番高い時に買ってんだからそういうことは認めた方がいい。

[956: 不動産購入勉強中さん]

そうすると、４００万/坪　ではまだ高いと。３５０万/坪　くらいでないと適正価格ではないと
いうことですかねー。

[958: 匿名さん]

自宅にキャンセル住戸の案内が大量に来ました。外資の方が大量に投げたと思われます。

[959: 匿名さん]

大量って、何戸くらいですか？

[960: 匿名さん]

HPに7戸出てるよ。損切りして安心して年越したかったんだろうね。
A90-A
11階 85.65m²（約25.90坪）
2LDK+ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
12,620万円 翠
A110-D
16階 108.03m²（約32.67坪）
2LD・K+2ＷＩＣ+ＳＩＣ
19,800万円 間
A110-H
7階 113.84m²（約34.43坪）
3LD・K+ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
17,710万円 翠
C70-C
4階 74.23m²（約22.45坪）
1LDK+ＷＩＣ+ＳＩＣ
10,750万円 翠
C80-F
2階 82.04m²（約24.81坪）
1ＬＤＫ+ＷＩＣ+ＳＩＣ
12,750万円 翠
C90-H
2階 92.51m²（約27.98坪）
3LDK+2ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
13,530万円 翠
D80-C
4階 82.99m²（約25.10坪）
2LD・K+ＷＩＣ+ＳＩＣ
12,730万円 翠

[961: 匿名さん]

だって、リストラで残金払えないんだから、売る以外選択肢ないでしょ

[963: 不動産購入勉強中さん]

ここだったかな？
　　　「幸せな物件でした・・・」がなくなったね。

[964: 匿名さん]

これからも増え続けるのでは？。この規模だし、立地、価格帯、いろんな意味で今の市況をもろに受けた人たちが買ってそうだもんね。竣工時に一気に増えるパターンも考えられますね。

[967: 匿名さん]

先日日赤病院に行った際に外見を見ました。

なんだか病院の一部の棟のような感じで、病棟にかなり近接しています。
実際に、病院の中からも、ガーデンフォレストの一部の住居が丸見えでした。
救急患者の入り口の目の前にも、本物件の住居がありました。
あの棟の方は、濃い毎日を送ることになるのではないかと思われます。

それから、日当たりにも相当難があると思いますので、現状を確認してから最終判断をされることをお勧めします。

[968: 匿名さん]

購入者ですが、まあ外からだけ見ずに機会を見て中に入ってごらんになるといいと思いますよ。

結構中庭は広いですし、車は地下の車庫に入るので地上を散歩していても車にも全くじゃまされず広々としていますよ。

それに日赤の病院の建物は、これから改築されて最新設備になるわけですが、現在の建物の位置よりかなり後方に（おっしゃっているこのガーデンフォレストの建物から離れる方向に）建て替えになる予定と聞いています。
まあそうなった後でも、病院から近いと思われたら仕方ないでしょうけど。
病院が近くにあることも、あながち悪いことだけでもないでしょうから。

[969: 不動産購入勉強中さん]

実需で購入された方々は支払に問題が無い限り優雅な広尾ライフという感じでしょうか。問題は転売目的で購入された方々、収入が激減して支払能力がなくなってしまった方々、ですね。これから引渡しに向けて相当数の手付け放棄キャンセルが出てきますよ。その物件はデベさんが塩漬けにされるのでしょうが、来年の景気はどう見ても真っ暗。いかに三井三菱といえどどこまで頑張れるのか見ものですよ。

[970: 周辺住民さん]

ガーデンもフォレストも踏みにじって立てた「広尾ガーデン・フォレスト」。
伐採した樹林の原状回復命令の可能性が出てきました。
つまり建物は取り壊しになります。
東京都が都条例を逸脱していたのです。
東京都も業者も、「とうきょうの自然の保護と回復に関する条例」
に定められた手続きを完全無視、現地調査は行わず、資料は廃棄済み、
これではさすがに裁判所のお目こぼしも期待できないでしょう。
今後の展開が注目されます。

[971: 物件比較中さん]

↑そんな裁判やっているんですか？

[972: 周辺住民さん]

この開発は極めて変わっていて偏詐的です。正直なやり方とは思えません。
普通なら行なう、都市計画法に基づく開発行為の許可も取っていないのです。
開発の邪魔になる法律や条例を、片っ端からスルーしてしまっています。
いずれツケが回ってくるのでしょう。裁判の行方が注目されます。
この際、デヴェロッパーは購入者に、迷惑をかけないようにすべきです。

[973: 周辺住民さん]

金融危機のことは皆が困っているので、力を合わせて乗り越えたいものです。
ひとの上げ足とってる場合じゃないだろ、と思います。

[974: 匿名さん]

非常時だからこそ、
儲けるチャンスと思う人もいるんでしょうね。

[977: 匿名さん]

９７０さん、

この裁判のことは、ここのスレでもずいぶん前に書かれていたように思いますが、1年以上も前に原告側の中核的存在のひとつであった東京女学館も既に行政訴訟を取り下げたと書いてありました。
その後もたまに口頭弁論が行われているとのことでしたが。

あと一月半もすると実際の住民の引っ越しも始まるはずですが、多くの住民が引っ越した後の現状回復は相当な難題になると思います。

建物の建て壊しの可能性が出てきたとのことですが、最近の公判などで何か抜本的な進捗でもあったのでしょうか？
ご存じでしたら具体的な事実を教えて下さい。

[978: 匿名さん]

一生懸命、手付け放棄を煽る投稿をされてる方の狙いは、ズバリ、キャンセル住戸をデベから値引きを引き出して買うことってとこですかね。
確かに、ここあたりが販売された時は、そろそろピークアウトしそうなタイミングで、飯田橋あたりのタワーあたりでは、一気に全戸販売等、売り方に微妙にあせりが伺える状況になってた時ですから、ちょっと高目での購入ってのは否定はできない。
だからといって、これだけ人気のエリアの物件が、大幅に価格下落するためには、ホントに実物件が投げ売られるといったことが起きるか、比較対照となるようなエリアの所有権物件がここと同じような価格帯で新規に販売されるようなことぐらいしか考えられず、実際には、ありえなさそう。
そもそも転売狙いの投資であれば、借地権は基本的に対象外だろうし、あのタイミングで転売狙いってのはセンス悪すぎでしょうから、実際にはほとんどいない。
つまり、実需比率の高いマンションに下落なしですよ。わざわざ、築浅で損切りして、新たに賃貸コストまで支払って自宅を明け渡さんでしょ。

[979: 匿名さん]

転売狙いの投資には不向きだからこそ、
不景気になった今はキャンセルが多く出かねません。
逆にいえば今更、定借物件に手は出せないでしょう。
高値掴み物件の成り行きに興味あるから、スレはたまに見せてもらいますがね。

[980: 匿名さん]

まー確かにこれだけのグレード物件だから、ここの相場推移は都心部の不動産の動きを見る上でひとつの指標になることは確かだろうけどね。
あと、忘れてたけど、一番怖いのは、銀行が借地権にローン付けをしなくなるリスクを忘れないようにしとかないとね。
実際、数年前までは、ホントに借地権はすべて駄目って時代があったわけだから、万一、そんなことになれば、それはちっとシャレではすまなくなるからね。

[981: 匿名さん]

実需で買う人で借地権にローンつける人はいないと思います。
もしいたとしたら、それは本当にバブルの夢物語（購入者側の夢物語というよりも、不完全所有権に大してお金をばら撒いてしまうという金融機関側の夢物語）なわけで、ちょっとした笑い話でしょう。
投資目的でローンをつけた人は、当時は収益力に着眼した投資案件ということでスキームとしてありえた話かもしれませんが、今となっては軽く手付け放棄で終わりな話だと思います。

[982: 匿名さん]

原状回復命令とか本気で信じてる人は、一回、「事情判決」でぐぐるように。
さすがに完成した後は無理でしょ。

しかし、10％の手付け放棄で済むのなら、手付け放棄するよな。
デベの方は、10％分もらっても、次に売却するときは2-3割減を覚悟しないと
いけないから、悲惨すぎる...。

まあ、揃って仲良く飛んでください。

[983: 匿名さん]

ここは外資金融が多そうだからなぁ。
殺伐とした雰囲気になりそうだ。

まぁ今回の金融危機の当事者だし、彼らがキャンセルしなければ、
今回の危機も大した事ないって事だよ。

[984: 匿名さん]

外資系金融であればこそ、既にこれまでの数千万後半の所得×数年で、高額な所得税を払っても数億は残ってるはずだから決済までは、そう問題ないでしょう。
もちろん、その所得の源泉になっていた債券の販売行為が法的に問題があったといるレベルにまで認定されれば、話は違ってくるかもしれんけどね。
冷静に考えて、全世界で数千億レベルで資本家層に損失を与えた行為が、事故だったのか偶然だったのかは、これから少々時間をかけて調べが進んでいくんだろうからね。

[985: 周辺住民さん]

皆さん
裁判について疑問があるなら傍聴なさるのが一番です。
次回は1月30日(金)16時から、東京地裁503号法廷です。

[986: 周辺住民さん]

「事情判決」の要件は公益性です。私企業の住宅開発では難しいのでは。
開発許可申請が必要になることを避けるために、
あえて周辺の道路整備を行っていないこの開発が、
予想される車の増加に対応できない事態を惹起し、
住む人にとっても、周辺住民にとってもまさに悪夢であること、
このこと一つとっても、不正は正されるべきです。
よしんば、事情判決でも、違法認定がされれば、
今後の同種の違法開発への抑止力になるでしょう。

[987: 周辺住民さん]

＞９７７さん御参考に。


広尾日赤再建整備計画に関する東京女学館の行政訴訟取り下げに対する私達の見解

日赤・高層マンションから環境を守る会

　この度、東京女学館は、広尾日赤再建整備計画に関し、東京都・渋谷区などを被告とした行政訴訟を取り下げました。
　私達は、東京女学館の「都市の環境、教育環境を守ろう」という問題提起に共鳴し、問題意識を共有する者として同様の訴訟を起こし、併合審理されていました。今まで続けてきた裁判で、本再建整備計画が法の規制を逃れて進められてきた実態が次第に明らかになり、私たちの指摘の正しさが明確になりつつある正にこの時期に、東京女学館が訴訟を取り下げたことは、私たちにとってとても残念です。
　しかし、合意書を取り交わし訴訟を取り下げに至った経緯については、
① 工事中の生徒の安全、教育環境の保全を第一に考える立場
② 私学という立場の困難性（国・都・区との関係）
③ 教育機関として全く専門外の事柄に多くの時間と労力を費やすことの難しさ
など、東京女学館にもやむを得ない事情があり、その中である成果を得て代償として訴訟を取り下げざるを得なかったと、私たちも理解を示すべきと考えます。

　さて、本合意書の特徴は、東京女学館が本行政訴訟を取り下げることに加えて、今後行われる本再建整備事業にかかわる行政処分について、以下の３項、
（１） 本件再建整備事業にともなう本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
（２） 本件再建整備事業について都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
（３） 本件再建整備事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
を理由としてその瑕疵の有無を争うことはしない、とあります。
　これは日本赤十字社などが、上記３項で争われると困る、もっと分かりやすく言えば訴訟に負ける恐れがあり計画が根底から覆るおそれがある、ということを自ら認めたことにほかなりません。
　また、合意書では東京女学館に対して、単に訴訟を行なった学校法人のみではなく同校の関係者へ合意書の趣旨を周知させ尊重させるよう求めています。法的には全く無意味な条項を盛り込み、何とか自らの非を認めることを避けようとする事業者グループや日本赤十字社の姿勢は、事実を覆い隠そうとする不誠実さと焦り以外のなにものでもありません。

　当会のメンバーを中心とする原告団が結成され、６月３０日に提訴した行政訴訟が先行する東京女学館の訴訟と併合審理されることによりその趣旨は引き継がれ、学校法人単独の訴訟からさらに多くの近隣住民・都市の良好な景観を願う人々へと広がりを見せ、この問題提起は一段と飛躍発展していく確かな手応えを感じています。
　私たちは裁判の行方に確かな希望を抱いています。開発許可制度を潜脱し、より安易な方法で高層マンション群を建築するために事業者が編み出した手法が暴かれつつあるからです。人が生まれ、育ち、生活することのできる環境を守る為に、行政が本来負っている役割を果たすように求める私たちの訴えに裁判所も耳を傾けていると感じます。

　私たちは法をねじ曲げ、開発優先の行政を続ける東京都・渋谷区と共に、自らの利益のためには都市住民や生徒・児童などの健康や安全を奪うことに何ら痛みを感じない日本赤十字社・金融機関・開発業者らに対し、心から怒りを感じます。
　日本赤十字社・三井不動産㈱・三菱地所㈱・鹿島建設㈱・大林組㈱・㈱久米設計に対しては、私たちに対して十分な説明を行なわず、質問にも答えないという不誠実な態度を改め、誠意をもって対応することを求めます。本訴訟が最高裁まで続き、本当に必要な日赤医療センターの改築にまで重大な支障をもたらさないためにも、関係各社は直ちに私たち近隣住人との誠実な協議を行なうよう方針を変えるべきです。　

　皆様におかれましては今後とも私たちの訴訟をご支援くださいますようお願いいたします。

[988: 周辺住民さん]

＞９７７さんご参考まで。

広尾日赤再建整備計画に関する東京女学館の行政訴訟取り下げに対する私達の見解

日赤・高層マンションから環境を守る会

　この度、東京女学館は、広尾日赤再建整備計画に関し、東京都・渋谷区などを被告とした行政訴訟を取り下げました。
　私達は、東京女学館の「都市の環境、教育環境を守ろう」という問題提起に共鳴し、問題意識を共有する者として同様の訴訟を起こし、併合審理されていました。今まで続けてきた裁判で、本再建整備計画が法の規制を逃れて進められてきた実態が次第に明らかになり、私たちの指摘の正しさが明確になりつつある正にこの時期に、東京女学館が訴訟を取り下げたことは、私たちにとってとても残念です。
　しかし、合意書を取り交わし訴訟を取り下げに至った経緯については、
① 工事中の生徒の安全、教育環境の保全を第一に考える立場
② 私学という立場の困難性（国・都・区との関係）
③ 教育機関として全く専門外の事柄に多くの時間と労力を費やすことの難しさ
など、東京女学館にもやむを得ない事情があり、その中である成果を得て代償として訴訟を取り下げざるを得なかったと、私たちも理解を示すべきと考えます。

　さて、本合意書の特徴は、東京女学館が本行政訴訟を取り下げることに加えて、今後行われる本再建整備事業にかかわる行政処分について、以下の３項、
（１） 本件再建整備事業にともなう本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
（２） 本件再建整備事業について都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
（３） 本件再建整備事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
を理由としてその瑕疵の有無を争うことはしない、とあります。
　これは日本赤十字社などが、上記３項で争われると困る、もっと分かりやすく言えば訴訟に負ける恐れがあり計画が根底から覆るおそれがある、ということを自ら認めたことにほかなりません。
　　皆様におかれましては今後とも私たちの訴訟をご支援くださいますようお願いいたします。

[989: 匿名さん]

すみませんダブりました。

[990: ご近所さん]

ホームページを見たら。いきなり、ＧＨの中の道を通って、ＧＦにつくという構成でした。
借景とでもいうんですか？
自分のほうは、ゲーテッドシティとかで、
人んとこの道はイメージアップにへー気で使うんだ。
恥ずかしくないのかね。
こういうの、ＮＤというらしいです。（もしかすると、古い？）