広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[941: 匿名さん]

＞937
賃料坪２万円って
妄想ですか？

[942: 広尾の原住民]

おいおい、マンガじゃあるまいし、
災害等緊急時の医療で、
誰かが特別扱いされるなどということが、
あろうはずがないではないか。
少しは、考えてものを言え。
なんなら、日赤に聞いてみなさい。

[943: 匿名さん]

体力のある三菱地所と三井不動産のことだから、きっとタイミングをよく見て、いい値段で売れそうな時まで待つでしょうね。

場所はとても希少性があり、もう二度とこの場所では出ないでしょうから、無理して値引きして売ることもないでしょう。

まあ、来年オバマ新大統領の内需刺激策も効果が出てきて、日本も相応の景気刺激策がとられて、日経平均も２、３年後に13,000〜15,000円といった水準まで戻るといった景況感になったら、少なくとも前回の値段であれば売れるのではないですか。

[944: 匿名さん]

著名投資家のジム・ロジャースがニューヨークの自宅を購入したのが１９７７年。
ちょうど３０年経過して２００７年に自宅を売却。
売却価格は、購入時の１５０倍であった。

これは、いままで長らく続いた資産インフレによるもので、
株を買っても、土地を買っても値上がった時代だから、
タイミングが良かったとも言える。

このようなインフレは、経済が好調な時にだけ起こるとは限らない。
日銀が赤字国債を間接的に引き受けている現状において
通貨の刷り増しによって、長期的にインフレが生じる可能性がある。
政府は、本腰でプライマリーバランスを改善しようとしておらず、
長い目で見れば、遅かれ早かれ、インフレはやってくる。
デフレがいつまでも続くという事は無いのだ。

もし、そうなれば、不動産は償却される財産ではなくなる。
２億で購入した資産が２０億に化ける可能性だってある。
定期借地権の場合を除いて・・・

[945: 匿名さん]

>>943
ズレてる人の意見は理解不能です

[946: 匿名さん]

＞944
確かに定期借地は除外ですね

[947: 不動産購入勉強中さん]

引渡しの直前になってのキャンセル物件の増加があるのかないのかでこの物件の現在、過去、未来も決まるのでしょうからそれまで待ちましょう。私はキャンセル物件の増加があると考えています。

[948: 匿名さん]

↓この３つの物件で一番高いやつと他の２つと
地代が全然違うのはどういうことなんでしょうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[949: 匿名さん]

>>937さん
以下の算式で定期借地のフローを資本化できます
(賃料-諸経費)/割引率 * 0.9（厳密には割引率によりこの数字は変動）

ここまではこのスレの途中で誰かが言ってましたが、個人的にはこの結果に更に
10%程度の非流動性割引を計算に入れる必要があると思います。
定期借地は時間の経過と共に流動性がJカーブを描きながら落ちていくと思いますので、
売却することが想定されているのであれば、その想定時期に沿った非流動性割引を
考慮に入れるべきでしょう

上記計算式に従うと、賃料をネットで1.8万/坪、割引率4%という条件で計算しても
1割程度割高であるという結論になります

私は売却する予定はないことと、物欲を満たすプレミアムで割高については目をつぶる
ことにして購入しました

しかし、この物件ほど、考える力を持つ人間 vs 持たない人間、
財産を持つ人間 vs 持たない人間の見ている世界の違いを感じさせられる物件も珍しいと
この掲示板を読みながら考えさせられます

[950: 不動産購入勉強中さん]

この物件が気に入って、デベご提示の価格で購入できる財産があって、永住する、ならこういう掲示板にレスする必要ないんじゃないの？何かどう考えても、高値掴みになるのが悔しいみたいなお心が垣間見えてしまいますが。プチバブルにプチ財産家？が乗って購入してしまったということでしょうか。

[951: 匿名さん]

>>949さん
私はどちらかというと、考える力を持たないほうに入ると思いますが、物欲は強いので、
マンションも本当に欲しくて、あとのコストとか考えないで買ってしまいます。
949さんも、売却の予定がないなら、あれこれ考えないで、新居のインテリアなど
計画して気楽にお過ごしになったほうがいいですよ。

[953: 不動産購入勉強中さん]

値崩れ始まってますよねー。ノムコムで

新築マンション 広尾ガ-デンフォレスト　B棟　桜レジデンス 15,800万円　3SLK　 東京都渋谷区広尾4丁目　専有面積：101.67m2 所在階：2階/9階建 2009年築

でていますよ。値引交渉で　４５０万/坪　で購入できるのと違いますか？引渡しを前にしてこの価格よりさらに安い売却物件のオンパレードか手付放棄キャンセル続出かどちらかでしょうね。
４００万/坪　でなら購入検討ターゲットにしたいですなー。

[954: 匿名さん]

坪４５０万だったら、喜んで売ってくれるのでは？
それでも十分利益は出るのですから。

実際は一部を除いて、元々の価格がそれほど高くないんですよ。
坪４００万以下でも、１００㎡あって３ＬＤＫが買えました。

高値掴みって煽る人もいますが、意外とお買い得な部屋も多数あったということ。

[955: 購入検討中さん]

定借で坪４５０万なんていったら充分高値づかみ。一番高い時に買ってんだからそういうことは認めた方がいい。

[956: 不動産購入勉強中さん]

そうすると、４００万/坪　ではまだ高いと。３５０万/坪　くらいでないと適正価格ではないと
いうことですかねー。

[958: 匿名さん]

自宅にキャンセル住戸の案内が大量に来ました。外資の方が大量に投げたと思われます。

[959: 匿名さん]

大量って、何戸くらいですか？

[960: 匿名さん]

HPに7戸出てるよ。損切りして安心して年越したかったんだろうね。
A90-A
11階 85.65m²（約25.90坪）
2LDK+ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
12,620万円 翠
A110-D
16階 108.03m²（約32.67坪）
2LD・K+2ＷＩＣ+ＳＩＣ
19,800万円 間
A110-H
7階 113.84m²（約34.43坪）
3LD・K+ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
17,710万円 翠
C70-C
4階 74.23m²（約22.45坪）
1LDK+ＷＩＣ+ＳＩＣ
10,750万円 翠
C80-F
2階 82.04m²（約24.81坪）
1ＬＤＫ+ＷＩＣ+ＳＩＣ
12,750万円 翠
C90-H
2階 92.51m²（約27.98坪）
3LDK+2ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
13,530万円 翠
D80-C
4階 82.99m²（約25.10坪）
2LD・K+ＷＩＣ+ＳＩＣ
12,730万円 翠