広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[917: 匿名さん]

日赤はみずほ信託から契約どおりお金もらうだけなので、
売れても売れなくても、そんなに気にしないと思う。

[918: 匿名さん]

ＳＡＫＵＲＡ

[919: 匿名さん]

素敵ですね

[920: 物件比較中さん]

品川の定借物件も見に行きました。

あの値段だから仕方ないと思いましたが、質感も立地も、そりゃあこことは全く別のレベルでした。

ここと比べてもレクサスとカローラはもともと仕様もターゲット層も値段も別ということなのかなと思いました。どちらもいい車で、Value for Moneyという意味から、それぞれ立派な意義があると思いますが。

[921: 匿名さん]

＞920
どちらか選べるのであれば、品川を選ぶでしょ？

[922: 物件比較中さん]

５０年というのが私にとっては致命的かな。

品川ってたしか７０年ちょっとじゃなかったっけ。

[923: 物件比較中さん]

品川は７０年間と思います。

ここは、数年後にG棟とH棟の２棟が建った時点から５０年間なので、今できている物件にとっては約５４年間ということになりますね。未定ながら、G、H棟の完成時期によっては、５５、５６年間など、もう少し延びることになるのかもしれません。

でも、確かにこれだと３０歳くらいの人にとっては微妙でしょうね。
孫子に財産など残さないという５０歳以上の人には、まずセーフでしょうね。

それから、品川の物件には医療提携などは全くありませんから、シニア層の相当なお金持ちで、最新設備の総合病院をホームドクターにして至近距離ですぐに看てもらいというような医療の安心感を取るんだったらここは魅力的でしょうね。

[924: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズは、２０年以上経過して、値上がりしているが、
５０年経過すれば、インフレ効果で５倍くらいになっているかも知れない。
老後、金に困れば売却し、余生を愉しむこともできる。

でもガーデンフォレストの場合は、５０年で無価値。
それどころか、建物の取り壊し費用が発生する。

世の中には資産として価値を保ち続けるマンションがあるというのに、
何ゆえ、好き好んで価値を失うマンションを不当に高く手に入れるのか？

[925: 匿名さん]

５０年後、
取り壊しの直前になると、早めに売却を考える世帯が
急増する事が予想されます。
でも、あと２，３年で取り壊しになると判っていて、
買う人なんでいないですよ。
ですから、５０年も経たず、４０年ちょっとで、
資産価値は限りなく０になり、
その後は、ババ抜きのババのような扱い。
ガーデンヒルズとは、大きな違いですよね。

積立金などで取り壊し費用が賄えればいいのですが、
足りない場合は、持ち主の持ち出しになります。
その場合は、悲惨な事になりますね。
あれだけ、巨大な建物を取り壊すための費用は
相当な額になると思います。

そうならないように、しっかり積み立ててください。

[926: 匿名さん]

＞923
＞品川の物件には医療提携などは全くありません

隣接の商業施設の2Fに一応ありますよ。

[927: 匿名さん]

品川は提携じゃないでしょ？
単に医療機関が入ってるだけ。

[928: 匿名さん]

別に提携ではなくても医療行為は受けられる。
提携ではなくても、今は在宅医療で往診しているドクターも沢山いるから、心配なら家で定期的に見てもらえる。
ここを買った人はステータスに引かれて買ったかもしれないけど、
たいしたステータスではないのにね。
お金がもったいない。

[929: 匿名さん]

だからそもそもここを買ったシニア層の多くは、死ぬまでこの広尾の丘の上に住めて、５重のセキュリティーに守られて安全で、隣接した最新の医療機関をホームドクターに使えるのであれば、多少の金などは気にならないというお金持ちなのでは？

医療分を理論上引くと、坪３０万円は安くなるとか、そんな発想ではないのだと思います。

日本にも多くのお金持ちがいるのだから、こういう層もあってもいいいのではないかと思いますが。

[930: 匿名さん]

このマンションは、医療介護付き老人ホームってことね。確かにそう考えると理解しやすいです。

[931: 匿名さん]

介護は付かないと思いますが？

[932: 匿名さん]

金持ちが償却を前提として、高級品を買うことはある。
数千万円のフェラーリをキャッシュで購入し、
１，２年乗ったあとに別の新車に乗り換える。
そういう消費の仕方に理屈なんて無い。見栄に理屈なんて不要なのだ。
だから、金持ちが割高な高級マンションを買うのは、ごく自然なこと。

ただ、真の金持ちは、高級車を「レンタル」することは無い。
レンタルは、見栄えを取り繕うだけで、実際のところ、
本人の財力が中途半端であることを、公言しているようなものなのだ。

バブルというのは恐ろしいね。
レンタル料が、実際の価値を大きく上回ったとしても
先を争うように、手にしたがるのだから・・・

[933: 匿名さん]

で、ここを見栄はりのレンタルと言いたいわけね。

でも場所と設備を考えて都合が合えば気にせず買うでしょ。
所有しないと気が済まない人ばかりじゃないよ。
ゴルフ場だって高級スポーツ倶楽部だって会員資格買って使用料払うんだから、ここも使用料払って自由に使うってことで良いでしょ。

気にいらなゃ価格下がろうが出て行くから定借でも気にしないんじゃないの？

[934: 購入経験者さん]

そういう方がいないとは否定しませんが
転売で儲けようとした人たちの方が
遥かに多いでしょう

後は屍累々

[935: 匿名さん]

まぁ、そうかも。
良い場所だから勿体無いのでちゃんと住む人が買える値段にしてあげて下さい。

ウチも高くて諦めたくちなので。
仕様はとても気にいったよ。

[936: 匿名さん]

ディベロッパーが土地を高額で取得した場合、
物件価格が高額になる理屈は納得できるものがある。

しかし、定期借地権の場合、土地の取得が不要なのだから
こんなに高く売ってはいけない。
財閥系の企業ならば、単に利益追求に走るのではなく、
社会的、地域的に貢献していこうという姿勢も必要ではないか。

バブルという追い風に乗って、購入者を欺くような価格で売り抜ける・・・
これじゃ、＊＊＊＊が人々の不安を煽って、二束三文の価値しかない物を
高く買わせる手法と、なんら変わらないじゃないか。

[937: 匿名さん]

定期借地権の適正な値段ってよくわからないけど、上物と合わせて、収益還元法で見て適正なイールドを確保できるレベルであればいいわけでしょう。

確か、首都圏の新築マンションの賃料表面利回りで見ると、最悪の２０００年で５．５％、今年で４．５％程度でしょう。

ここなら借家人でも、セキュリティーとか医療提携のサービスは所有者と全く同じに受けられるし、借りて住みたい人は結構いると思われるので、家賃さえ適正であればそんなに空き家リスクはないでしょう。

取壊される５４年後以降の賃料がいくらになるのか知らないけど、それを現在価値にしても微々たるものだから無視するとすると、ここなら毎月坪２万円は取れるから、理屈上、逆算すると２０００年水準で坪４４０万円、今で坪５３０万円ということになるのでしょう。

上で、キャンセル物件が７４平米で１億７百万円と書いてあって、一瞬、ええ、高いと思ったけど、坪４７７万円だから、よく考えると、まあそんなものかなとも思いますが。
１０％引きならベストですが。確かに三菱地所と三井不動産の連合が、あと２棟を売り出す前に、この物件で値引はしないでしょうね。

[938: 匿名さん]

提携医療機関が最大の魅力なら、いっそ聖路加のように老人マンションを作れば良かったのに。
老人マンションとしては最高の立地でしょう。
かなり前ですが、広尾日赤医療センター付近は東京一地震に強い所と放送された事がありましたし。

[939: 匿名さん]

だから日赤広尾医療センターは、ヘリポートも作って、追加で緊急ベッドを１０００床も使えるようにしてといった大規模災害時の最新地域緊急医療拠点になるんでしょう。

まあ、緊急時の医療センターまで隣りにあって提携してくれるのであれば、そのサービス分などで多少高くっても仕方ないんではないですか。

[940: 不動産購入勉強中さん]

あと２棟がいつ売り出されるのか知りませんが、現行の価格で売り出して売れますかねー。
もう転売屋消滅、マンション投資家消滅、高額家賃族消滅、実需永住の人たちだけで２棟が売れますか？

[941: 匿名さん]

＞937
賃料坪２万円って
妄想ですか？

[942: 広尾の原住民]

おいおい、マンガじゃあるまいし、
災害等緊急時の医療で、
誰かが特別扱いされるなどということが、
あろうはずがないではないか。
少しは、考えてものを言え。
なんなら、日赤に聞いてみなさい。

[943: 匿名さん]

体力のある三菱地所と三井不動産のことだから、きっとタイミングをよく見て、いい値段で売れそうな時まで待つでしょうね。

場所はとても希少性があり、もう二度とこの場所では出ないでしょうから、無理して値引きして売ることもないでしょう。

まあ、来年オバマ新大統領の内需刺激策も効果が出てきて、日本も相応の景気刺激策がとられて、日経平均も２、３年後に13,000〜15,000円といった水準まで戻るといった景況感になったら、少なくとも前回の値段であれば売れるのではないですか。

[944: 匿名さん]

著名投資家のジム・ロジャースがニューヨークの自宅を購入したのが１９７７年。
ちょうど３０年経過して２００７年に自宅を売却。
売却価格は、購入時の１５０倍であった。

これは、いままで長らく続いた資産インフレによるもので、
株を買っても、土地を買っても値上がった時代だから、
タイミングが良かったとも言える。

このようなインフレは、経済が好調な時にだけ起こるとは限らない。
日銀が赤字国債を間接的に引き受けている現状において
通貨の刷り増しによって、長期的にインフレが生じる可能性がある。
政府は、本腰でプライマリーバランスを改善しようとしておらず、
長い目で見れば、遅かれ早かれ、インフレはやってくる。
デフレがいつまでも続くという事は無いのだ。

もし、そうなれば、不動産は償却される財産ではなくなる。
２億で購入した資産が２０億に化ける可能性だってある。
定期借地権の場合を除いて・・・

[945: 匿名さん]

>>943
ズレてる人の意見は理解不能です

[946: 匿名さん]

＞944
確かに定期借地は除外ですね

[947: 不動産購入勉強中さん]

引渡しの直前になってのキャンセル物件の増加があるのかないのかでこの物件の現在、過去、未来も決まるのでしょうからそれまで待ちましょう。私はキャンセル物件の増加があると考えています。

[948: 匿名さん]

↓この３つの物件で一番高いやつと他の２つと
地代が全然違うのはどういうことなんでしょうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[949: 匿名さん]

>>937さん
以下の算式で定期借地のフローを資本化できます
(賃料-諸経費)/割引率 * 0.9（厳密には割引率によりこの数字は変動）

ここまではこのスレの途中で誰かが言ってましたが、個人的にはこの結果に更に
10%程度の非流動性割引を計算に入れる必要があると思います。
定期借地は時間の経過と共に流動性がJカーブを描きながら落ちていくと思いますので、
売却することが想定されているのであれば、その想定時期に沿った非流動性割引を
考慮に入れるべきでしょう

上記計算式に従うと、賃料をネットで1.8万/坪、割引率4%という条件で計算しても
1割程度割高であるという結論になります

私は売却する予定はないことと、物欲を満たすプレミアムで割高については目をつぶる
ことにして購入しました

しかし、この物件ほど、考える力を持つ人間 vs 持たない人間、
財産を持つ人間 vs 持たない人間の見ている世界の違いを感じさせられる物件も珍しいと
この掲示板を読みながら考えさせられます

[950: 不動産購入勉強中さん]

この物件が気に入って、デベご提示の価格で購入できる財産があって、永住する、ならこういう掲示板にレスする必要ないんじゃないの？何かどう考えても、高値掴みになるのが悔しいみたいなお心が垣間見えてしまいますが。プチバブルにプチ財産家？が乗って購入してしまったということでしょうか。

[951: 匿名さん]

>>949さん
私はどちらかというと、考える力を持たないほうに入ると思いますが、物欲は強いので、
マンションも本当に欲しくて、あとのコストとか考えないで買ってしまいます。
949さんも、売却の予定がないなら、あれこれ考えないで、新居のインテリアなど
計画して気楽にお過ごしになったほうがいいですよ。

[953: 不動産購入勉強中さん]

値崩れ始まってますよねー。ノムコムで

新築マンション 広尾ガ-デンフォレスト　B棟　桜レジデンス 15,800万円　3SLK　 東京都渋谷区広尾4丁目　専有面積：101.67m2 所在階：2階/9階建 2009年築

でていますよ。値引交渉で　４５０万/坪　で購入できるのと違いますか？引渡しを前にしてこの価格よりさらに安い売却物件のオンパレードか手付放棄キャンセル続出かどちらかでしょうね。
４００万/坪　でなら購入検討ターゲットにしたいですなー。

[954: 匿名さん]

坪４５０万だったら、喜んで売ってくれるのでは？
それでも十分利益は出るのですから。

実際は一部を除いて、元々の価格がそれほど高くないんですよ。
坪４００万以下でも、１００㎡あって３ＬＤＫが買えました。

高値掴みって煽る人もいますが、意外とお買い得な部屋も多数あったということ。

[955: 購入検討中さん]

定借で坪４５０万なんていったら充分高値づかみ。一番高い時に買ってんだからそういうことは認めた方がいい。

[956: 不動産購入勉強中さん]

そうすると、４００万/坪　ではまだ高いと。３５０万/坪　くらいでないと適正価格ではないと
いうことですかねー。

[958: 匿名さん]

自宅にキャンセル住戸の案内が大量に来ました。外資の方が大量に投げたと思われます。

[959: 匿名さん]

大量って、何戸くらいですか？

[960: 匿名さん]

HPに7戸出てるよ。損切りして安心して年越したかったんだろうね。
A90-A
11階 85.65m²（約25.90坪）
2LDK+ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
12,620万円 翠
A110-D
16階 108.03m²（約32.67坪）
2LD・K+2ＷＩＣ+ＳＩＣ
19,800万円 間
A110-H
7階 113.84m²（約34.43坪）
3LD・K+ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
17,710万円 翠
C70-C
4階 74.23m²（約22.45坪）
1LDK+ＷＩＣ+ＳＩＣ
10,750万円 翠
C80-F
2階 82.04m²（約24.81坪）
1ＬＤＫ+ＷＩＣ+ＳＩＣ
12,750万円 翠
C90-H
2階 92.51m²（約27.98坪）
3LDK+2ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
13,530万円 翠
D80-C
4階 82.99m²（約25.10坪）
2LD・K+ＷＩＣ+ＳＩＣ
12,730万円 翠

[961: 匿名さん]

だって、リストラで残金払えないんだから、売る以外選択肢ないでしょ

[963: 不動産購入勉強中さん]

ここだったかな？
　　　「幸せな物件でした・・・」がなくなったね。

[964: 匿名さん]

これからも増え続けるのでは？。この規模だし、立地、価格帯、いろんな意味で今の市況をもろに受けた人たちが買ってそうだもんね。竣工時に一気に増えるパターンも考えられますね。

[967: 匿名さん]

先日日赤病院に行った際に外見を見ました。

なんだか病院の一部の棟のような感じで、病棟にかなり近接しています。
実際に、病院の中からも、ガーデンフォレストの一部の住居が丸見えでした。
救急患者の入り口の目の前にも、本物件の住居がありました。
あの棟の方は、濃い毎日を送ることになるのではないかと思われます。

それから、日当たりにも相当難があると思いますので、現状を確認してから最終判断をされることをお勧めします。

[968: 匿名さん]

購入者ですが、まあ外からだけ見ずに機会を見て中に入ってごらんになるといいと思いますよ。

結構中庭は広いですし、車は地下の車庫に入るので地上を散歩していても車にも全くじゃまされず広々としていますよ。

それに日赤の病院の建物は、これから改築されて最新設備になるわけですが、現在の建物の位置よりかなり後方に（おっしゃっているこのガーデンフォレストの建物から離れる方向に）建て替えになる予定と聞いています。
まあそうなった後でも、病院から近いと思われたら仕方ないでしょうけど。
病院が近くにあることも、あながち悪いことだけでもないでしょうから。

[969: 不動産購入勉強中さん]

実需で購入された方々は支払に問題が無い限り優雅な広尾ライフという感じでしょうか。問題は転売目的で購入された方々、収入が激減して支払能力がなくなってしまった方々、ですね。これから引渡しに向けて相当数の手付け放棄キャンセルが出てきますよ。その物件はデベさんが塩漬けにされるのでしょうが、来年の景気はどう見ても真っ暗。いかに三井三菱といえどどこまで頑張れるのか見ものですよ。

[970: 周辺住民さん]

ガーデンもフォレストも踏みにじって立てた「広尾ガーデン・フォレスト」。
伐採した樹林の原状回復命令の可能性が出てきました。
つまり建物は取り壊しになります。
東京都が都条例を逸脱していたのです。
東京都も業者も、「とうきょうの自然の保護と回復に関する条例」
に定められた手続きを完全無視、現地調査は行わず、資料は廃棄済み、
これではさすがに裁判所のお目こぼしも期待できないでしょう。
今後の展開が注目されます。

[971: 物件比較中さん]

↑そんな裁判やっているんですか？

[972: 周辺住民さん]

この開発は極めて変わっていて偏詐的です。正直なやり方とは思えません。
普通なら行なう、都市計画法に基づく開発行為の許可も取っていないのです。
開発の邪魔になる法律や条例を、片っ端からスルーしてしまっています。
いずれツケが回ってくるのでしょう。裁判の行方が注目されます。
この際、デヴェロッパーは購入者に、迷惑をかけないようにすべきです。

[973: 周辺住民さん]

金融危機のことは皆が困っているので、力を合わせて乗り越えたいものです。
ひとの上げ足とってる場合じゃないだろ、と思います。

[974: 匿名さん]

非常時だからこそ、
儲けるチャンスと思う人もいるんでしょうね。

[977: 匿名さん]

９７０さん、

この裁判のことは、ここのスレでもずいぶん前に書かれていたように思いますが、1年以上も前に原告側の中核的存在のひとつであった東京女学館も既に行政訴訟を取り下げたと書いてありました。
その後もたまに口頭弁論が行われているとのことでしたが。

あと一月半もすると実際の住民の引っ越しも始まるはずですが、多くの住民が引っ越した後の現状回復は相当な難題になると思います。

建物の建て壊しの可能性が出てきたとのことですが、最近の公判などで何か抜本的な進捗でもあったのでしょうか？
ご存じでしたら具体的な事実を教えて下さい。

[978: 匿名さん]

一生懸命、手付け放棄を煽る投稿をされてる方の狙いは、ズバリ、キャンセル住戸をデベから値引きを引き出して買うことってとこですかね。
確かに、ここあたりが販売された時は、そろそろピークアウトしそうなタイミングで、飯田橋あたりのタワーあたりでは、一気に全戸販売等、売り方に微妙にあせりが伺える状況になってた時ですから、ちょっと高目での購入ってのは否定はできない。
だからといって、これだけ人気のエリアの物件が、大幅に価格下落するためには、ホントに実物件が投げ売られるといったことが起きるか、比較対照となるようなエリアの所有権物件がここと同じような価格帯で新規に販売されるようなことぐらいしか考えられず、実際には、ありえなさそう。
そもそも転売狙いの投資であれば、借地権は基本的に対象外だろうし、あのタイミングで転売狙いってのはセンス悪すぎでしょうから、実際にはほとんどいない。
つまり、実需比率の高いマンションに下落なしですよ。わざわざ、築浅で損切りして、新たに賃貸コストまで支払って自宅を明け渡さんでしょ。

[979: 匿名さん]

転売狙いの投資には不向きだからこそ、
不景気になった今はキャンセルが多く出かねません。
逆にいえば今更、定借物件に手は出せないでしょう。
高値掴み物件の成り行きに興味あるから、スレはたまに見せてもらいますがね。

[980: 匿名さん]

まー確かにこれだけのグレード物件だから、ここの相場推移は都心部の不動産の動きを見る上でひとつの指標になることは確かだろうけどね。
あと、忘れてたけど、一番怖いのは、銀行が借地権にローン付けをしなくなるリスクを忘れないようにしとかないとね。
実際、数年前までは、ホントに借地権はすべて駄目って時代があったわけだから、万一、そんなことになれば、それはちっとシャレではすまなくなるからね。

[981: 匿名さん]

実需で買う人で借地権にローンつける人はいないと思います。
もしいたとしたら、それは本当にバブルの夢物語（購入者側の夢物語というよりも、不完全所有権に大してお金をばら撒いてしまうという金融機関側の夢物語）なわけで、ちょっとした笑い話でしょう。
投資目的でローンをつけた人は、当時は収益力に着眼した投資案件ということでスキームとしてありえた話かもしれませんが、今となっては軽く手付け放棄で終わりな話だと思います。

[982: 匿名さん]

原状回復命令とか本気で信じてる人は、一回、「事情判決」でぐぐるように。
さすがに完成した後は無理でしょ。

しかし、10％の手付け放棄で済むのなら、手付け放棄するよな。
デベの方は、10％分もらっても、次に売却するときは2-3割減を覚悟しないと
いけないから、悲惨すぎる...。

まあ、揃って仲良く飛んでください。

[983: 匿名さん]

ここは外資金融が多そうだからなぁ。
殺伐とした雰囲気になりそうだ。

まぁ今回の金融危機の当事者だし、彼らがキャンセルしなければ、
今回の危機も大した事ないって事だよ。

[984: 匿名さん]

外資系金融であればこそ、既にこれまでの数千万後半の所得×数年で、高額な所得税を払っても数億は残ってるはずだから決済までは、そう問題ないでしょう。
もちろん、その所得の源泉になっていた債券の販売行為が法的に問題があったといるレベルにまで認定されれば、話は違ってくるかもしれんけどね。
冷静に考えて、全世界で数千億レベルで資本家層に損失を与えた行為が、事故だったのか偶然だったのかは、これから少々時間をかけて調べが進んでいくんだろうからね。

[985: 周辺住民さん]

皆さん
裁判について疑問があるなら傍聴なさるのが一番です。
次回は1月30日(金)16時から、東京地裁503号法廷です。

[986: 周辺住民さん]

「事情判決」の要件は公益性です。私企業の住宅開発では難しいのでは。
開発許可申請が必要になることを避けるために、
あえて周辺の道路整備を行っていないこの開発が、
予想される車の増加に対応できない事態を惹起し、
住む人にとっても、周辺住民にとってもまさに悪夢であること、
このこと一つとっても、不正は正されるべきです。
よしんば、事情判決でも、違法認定がされれば、
今後の同種の違法開発への抑止力になるでしょう。

[987: 周辺住民さん]

＞９７７さん御参考に。


広尾日赤再建整備計画に関する東京女学館の行政訴訟取り下げに対する私達の見解

日赤・高層マンションから環境を守る会

　この度、東京女学館は、広尾日赤再建整備計画に関し、東京都・渋谷区などを被告とした行政訴訟を取り下げました。
　私達は、東京女学館の「都市の環境、教育環境を守ろう」という問題提起に共鳴し、問題意識を共有する者として同様の訴訟を起こし、併合審理されていました。今まで続けてきた裁判で、本再建整備計画が法の規制を逃れて進められてきた実態が次第に明らかになり、私たちの指摘の正しさが明確になりつつある正にこの時期に、東京女学館が訴訟を取り下げたことは、私たちにとってとても残念です。
　しかし、合意書を取り交わし訴訟を取り下げに至った経緯については、
① 工事中の生徒の安全、教育環境の保全を第一に考える立場
② 私学という立場の困難性（国・都・区との関係）
③ 教育機関として全く専門外の事柄に多くの時間と労力を費やすことの難しさ
など、東京女学館にもやむを得ない事情があり、その中である成果を得て代償として訴訟を取り下げざるを得なかったと、私たちも理解を示すべきと考えます。

　さて、本合意書の特徴は、東京女学館が本行政訴訟を取り下げることに加えて、今後行われる本再建整備事業にかかわる行政処分について、以下の３項、
（１） 本件再建整備事業にともなう本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
（２） 本件再建整備事業について都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
（３） 本件再建整備事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
を理由としてその瑕疵の有無を争うことはしない、とあります。
　これは日本赤十字社などが、上記３項で争われると困る、もっと分かりやすく言えば訴訟に負ける恐れがあり計画が根底から覆るおそれがある、ということを自ら認めたことにほかなりません。
　また、合意書では東京女学館に対して、単に訴訟を行なった学校法人のみではなく同校の関係者へ合意書の趣旨を周知させ尊重させるよう求めています。法的には全く無意味な条項を盛り込み、何とか自らの非を認めることを避けようとする事業者グループや日本赤十字社の姿勢は、事実を覆い隠そうとする不誠実さと焦り以外のなにものでもありません。

　当会のメンバーを中心とする原告団が結成され、６月３０日に提訴した行政訴訟が先行する東京女学館の訴訟と併合審理されることによりその趣旨は引き継がれ、学校法人単独の訴訟からさらに多くの近隣住民・都市の良好な景観を願う人々へと広がりを見せ、この問題提起は一段と飛躍発展していく確かな手応えを感じています。
　私たちは裁判の行方に確かな希望を抱いています。開発許可制度を潜脱し、より安易な方法で高層マンション群を建築するために事業者が編み出した手法が暴かれつつあるからです。人が生まれ、育ち、生活することのできる環境を守る為に、行政が本来負っている役割を果たすように求める私たちの訴えに裁判所も耳を傾けていると感じます。

　私たちは法をねじ曲げ、開発優先の行政を続ける東京都・渋谷区と共に、自らの利益のためには都市住民や生徒・児童などの健康や安全を奪うことに何ら痛みを感じない日本赤十字社・金融機関・開発業者らに対し、心から怒りを感じます。
　日本赤十字社・三井不動産㈱・三菱地所㈱・鹿島建設㈱・大林組㈱・㈱久米設計に対しては、私たちに対して十分な説明を行なわず、質問にも答えないという不誠実な態度を改め、誠意をもって対応することを求めます。本訴訟が最高裁まで続き、本当に必要な日赤医療センターの改築にまで重大な支障をもたらさないためにも、関係各社は直ちに私たち近隣住人との誠実な協議を行なうよう方針を変えるべきです。　

　皆様におかれましては今後とも私たちの訴訟をご支援くださいますようお願いいたします。

[988: 周辺住民さん]

＞９７７さんご参考まで。

広尾日赤再建整備計画に関する東京女学館の行政訴訟取り下げに対する私達の見解

日赤・高層マンションから環境を守る会

　この度、東京女学館は、広尾日赤再建整備計画に関し、東京都・渋谷区などを被告とした行政訴訟を取り下げました。
　私達は、東京女学館の「都市の環境、教育環境を守ろう」という問題提起に共鳴し、問題意識を共有する者として同様の訴訟を起こし、併合審理されていました。今まで続けてきた裁判で、本再建整備計画が法の規制を逃れて進められてきた実態が次第に明らかになり、私たちの指摘の正しさが明確になりつつある正にこの時期に、東京女学館が訴訟を取り下げたことは、私たちにとってとても残念です。
　しかし、合意書を取り交わし訴訟を取り下げに至った経緯については、
① 工事中の生徒の安全、教育環境の保全を第一に考える立場
② 私学という立場の困難性（国・都・区との関係）
③ 教育機関として全く専門外の事柄に多くの時間と労力を費やすことの難しさ
など、東京女学館にもやむを得ない事情があり、その中である成果を得て代償として訴訟を取り下げざるを得なかったと、私たちも理解を示すべきと考えます。

　さて、本合意書の特徴は、東京女学館が本行政訴訟を取り下げることに加えて、今後行われる本再建整備事業にかかわる行政処分について、以下の３項、
（１） 本件再建整備事業にともなう本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
（２） 本件再建整備事業について都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
（３） 本件再建整備事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
を理由としてその瑕疵の有無を争うことはしない、とあります。
　これは日本赤十字社などが、上記３項で争われると困る、もっと分かりやすく言えば訴訟に負ける恐れがあり計画が根底から覆るおそれがある、ということを自ら認めたことにほかなりません。
　　皆様におかれましては今後とも私たちの訴訟をご支援くださいますようお願いいたします。

[989: 匿名さん]

すみませんダブりました。

[990: ご近所さん]

ホームページを見たら。いきなり、ＧＨの中の道を通って、ＧＦにつくという構成でした。
借景とでもいうんですか？
自分のほうは、ゲーテッドシティとかで、
人んとこの道はイメージアップにへー気で使うんだ。
恥ずかしくないのかね。
こういうの、ＮＤというらしいです。（もしかすると、古い？）

[991: 匿名さん]

↑

ほんとうですか？

HP見たけど、さすがにそんなことは書いてないみたいですけど。
ロケーションの地図で隣に広尾ガーデンヒルズが載っているのは物理的に事実だから仕方ないけど、広尾GHのなかを通って下さいみたいには書いてないように思いますが。


もともとのモデルルームのあった営業所でも、すみませんが広尾ガーデンヒルズのなかは規約により通り抜けできません、このことは重要事項などとともに購入者全員にお願いしています、とはっきり説明していたのを覚えています。広尾GHのなかを通ったら3，4分は早くなるのかな、と思っていたけどだめだとわかったので、よく覚えています。


HPのどこに書いてありますか？

[992: 周辺住民さん]

１月３０日１６時からの裁判は５２２号法廷です。
お詫びして訂正します。

[993: ご近所さん]

説明不足でした。すみません。
画面下の「Special Contents あの場所」
という四角をクリックすると出てくる動画のことです。
最初に出てくる、木々の美しい坂道は、公道かもしれませんが、
ＧＨの中の道です。こうなるのに25年かかっています。

[994: 匿名さん]

９９１です。

９９３さん、早速ご返答頂きありがとうございました。

おっしゃっている「Special　Contentsあの場所」を見てみました。

最初に出てくる木々の美しい坂道は、広尾の駅から聖心を左に見ながら上がっていく、れっきとした公道ですよ。
広尾ガーデンヒルズはこの道路をはさんで両側に展開しているので、真ん中を通っているように見えますが、この道はあくまで公道で、広尾駅から聖心に行く人も、東京女学館まで通う学生さんも大勢が歩く道路ですし、自動車もバイクも走っていますから全く問題ないのではないかと思います。

この公道の坂道から左右に折れて広尾ガーデンヒルズの敷地内にでも入れば別ですが、広尾ガーデンフォレストは広尾ガーデンヒルズの固有の敷地を通らなくてもいけますし、逆に敷地内は通ってはいけない規約になっていると聞いています。

実際に見にいってみましたが、広尾ガーデンフォレストはこの公道の坂道を上がり切ったところ、東京女学館の前を通る日赤通りと交差するところに正面玄関がありますよ。

確かにこの坂道は夏でも木々の木陰ができていて気持ちいいですね。

[995: 匿名さん]

以前東京におりましたが、今日、上京したついでに現地前を車で通ってみました。

以前の感覚だと、えっ、どこからが日赤だっけ？という感じで建物の一体感といえば
聞こえは良いのでしょうが、正直どれが住居でどれが病院かぱっと見ではわからない。

外壁の高級感も、好みかもしれませんが、特段に高級感を感じさせる類のものでなく、
まあどうせ買いはしないとはいいながらも、やっぱりちょっと割高感を感じました。

例えば三井の西麻布まででなくともセコムの既分譲あたりで十分タメを張れそうな印象。

あと、前面道路に張り付きすぎていませんか？あそこタクシーや抜け道の車も多いので
もう少しファザード的に一歩引いてたほうが建物が品良く見えるように思いました。

場所の期待感からいうと、うーん今一歩という印象でした。でも賃貸需要はありそう。

[996: 匿名さん]

上でも議論されているけど、現在の日赤の病院は最新設備に建て替えられて、現在この広尾ガーデンフォレストに近接している病棟は壊されて、かなり後ろの方に建て替えられることになるはずです。

現在建物のある場所のあたりには植樹がなされると聞いています。

最終形になるには今から3年程度後のことのはずだから、当面は今みたいに近接した感じが続くと思いますが、3年後にはもっと病院との間はゆったりした感じになると思いますよ。

[997: 匿名さん]

↑

日赤広尾のホームページに、建て替え後の建物構成予定図が出ていました。


http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/image.html

これだと、この物件と病棟との距離もかなりできて、今よりはかなりすっきりすると思いますよ。

[998: 匿名さん]

ま、いずれにしても、この後、満鉄総裁の邸宅跡の敷地面積数千坪の低層マンションが坪単価いくらで分譲されるかで、ここの相場は決まってくると思いますよ。
築年数が数十年かけ離れているGHよりも同じ築浅の所有権マンションの相場の方が比較する際に、しやすいでしょうからね。
つまり満鉄が坪６００万程度でくるなら、ここの坪４５０万はリーズナブルな水準になるし、満鉄が万一４５０万なら、当然、ここは３００万ぐらいになってしまう。
取得価格等、考慮すれば、地所が後者の水準でだしてくるとは、まず考えられないでしょうけどね。

[999: 匿名さん]

羽澤ガーデンは、６階建ての賃貸と聞いていましたけど、計画が変わったのですか？
地所というのは三菱？

[1000: ご近所さん]

９９１さん
公道なのは皆さん知っています。
品格や矜持というものも知っています。

[1001: ご近所さん]

９１１さん
よく読んでみると聖心を左にみながらというのはおかしいです。
黒いコートのおじさんが歩いているのは、ＧＨの中を貫いている公道です。
右も左もＧＨです。聖心からはずいぶん離れています。

[1002: 周辺住民さん]

裁判による原状回復命令の可能性について、
毎日新聞14日朝刊の記事です。ご参考まで。

建築確認：「タヌキの森」に建築違法　新宿区が逆転敗訴
　タヌキもすむ東京都新宿区の住宅跡地へのマンション建設に反対する周辺住民が起こした行政訴訟で、東京高裁（大坪丘裁判長）は１４日、住民側の請求を認めて新宿区の建築確認を取り消す逆転判決を言い渡した。マンションは今春完成予定。住民側代理人によると、工事が進んだ建物の建築確認を取り消す判決は珍しいという。

　問題となったのは、同区下落合４に建設中の３階建て３０戸の低層マンション。敷地の周りはがけ状になっており、長さ約３４メートル、最小幅４メートルの空き地だけで外の道路に通じるが、災害時の避難のために建物敷地が接する道路の幅を定めた都条例では、幅８メートルの通路が必要とされていた。

　区側は、中庭の設置などを根拠に安全上支障がなく、条例の例外規定にあたると主張していた。しかし、大坪裁判長は「幅８メートルの通路がある場合と同程度の安全はなく、例外を認める根拠はない」と結論付けた。

　周辺住民は樹齢２００年の古木がある「タヌキの森」の保存を求め、公園用地として買収するように区に要望。しかし、区は土地を買収できず、０６年に工事が始まっていた。

　原告の１人は「当然の判決。元の緑はなくなってしまったが、土地を更地に戻して、公園を造ることを目指したい」。代理人の弁護士は「判決が出た以上、工事の停止と建物の除去を求めたい」と話した。

　新宿区は「判決を十分に読んで適切に対応したい」とのコメントを出した

[1003: 匿名さん]

>>1002 とりあえず、「建築確認」「訴えの利益」でぐぐれ。
　　　　もっと勉強した方がいいぞ。

[1004: 周辺住民さん]

最高裁に控訴しても、今春完成時には、敗訴の状態で裁判継続中、売れるかな？

[1005: 物件比較中さん]

「満鉄総裁の邸宅跡」のマンション情報ってどこにでているのでしょうか？
羽澤ガーデンのことなのですか？

[1006: 匿名さん]

旧満鉄総裁邸が羽澤ガーデンなのは間違いないですよ。
実家がそばなので前をよく車で通りますが、タクシーの為じっくり建築計画を見られません。
以前建築計画の札が立った時には賃貸という話でしたが、広尾と言っても最寄り駅は恵比寿で駅から遠いので、今のご時勢なら価格次第では分譲の方が堅いかも。
こちらも建て替え反対の運動が起きていますが、坂上の人間に言わせて貰えれば、高層化しても良いから緑の手入れをちゃんとしてほしい。
春は桜が本当に綺麗で、あの篝火が部屋から見られなくなったのは寂しいです。

[1007: 匿名さん]

そうですか。羽澤ガーデンは賃貸なんですか。久しぶりに希少性の高い大型所有権分譲かと思い楽しみにしてたのですが、いい物件は結局、手放さないわけですね。
そう考えると、やはり大手がめったに手放さない3Aエリアに不動産は絞るべきで、そのエリアも今回の不景気で価格がこなれてきていることは喜ばしいことなんですね。

[1008: 匿名さん]

1003さん
あなたメガネ買いなさい。原告適格もくそもなく、行政の敗訴なのよ。勉強してね。

[1009: 匿名さん]

新宿区のケース、住民側のアピ−ル

下落合4丁目の旧・屋敷森に関するお願い

2009年(平成21)1月16日



　わたしたち「下落合みどりトラスト基金」は、2005年(平成17)の11月に中山弘子新宿区長および新宿区議会へ要望・陳情をして以来、下落合4丁目の旧・屋敷森（通称：たぬきの森）とその周辺一帯の環境保全のため、地元で積極的な活動をつづけてまいりました。特に、下落合の目白崖線沿いに残りいまや稀有なグリーンベルトを形成する武蔵野の雑木林、そしてその自然の中で棲息するかけがえのないたくさんの動植物は、今日の新宿区のみならず東京23区全域においてももはや貴重な存在であり、そのすみやかな保全と後世に伝えるための施策が急務であると考えています。



　「トラスト基金」には現在、たぬきの森の保全に賛同した方々から、実に5,719名もの署名や数多くの応援メッセージが寄せられています。この間、近隣住民のみなさんが「安全認定」や「建築確認」の取り消しを求めて訴訟を起こされ、「トラスト基金」としましても重大な関心を寄せてまいりました。これらの訴訟に対し、裁判所はこれまで安全認定の「出訴期間が徒過」したという形式的で表層的な理由のもと、処分内容の適法性についてはまったく審理してきませんでしたが、2009年(平成21)1月14日の東京高等裁判所の判決により、ようやく処分の内容について司法の判断が下されました。



　同判決では、新宿区が「安全認定」の根拠として主張していた論拠をことごとく否定し、本件認定は新宿区長が「裁量権を逸脱濫用」したものと断定して、「安全認定は違法であり、建築確認は取り消す」との非常に明快かつ適切で、論理的な結論を導き出すにいたりました。このことは、すでにお手元の判決文でご承知の通りです。



　中山新宿区長におかれましては、かかる結論が出るにいたった状況を真摯に受け止められ、区民との間でこれ以上の無用な争いをつづけることなく、新宿区として本件に関し最高裁に上告を行わないとのご決断をなさいますよう、改めてご高配いただきたいと思います。当初より、「遺憾の意」を表明されていた中山新宿区長に対し心苦しくはありますが、改めて強くお願い申し上げるしだいです。



下落合みどりトラスト基金

[1010: 匿名さん]

司法もこのごろは、上級審の方が市民よりになってきて、市民常識に近い判断をすることがある。
昔は、下級審のほうが進んだ判決を出して、上級審が反動的でそれを覆すというのが多かった。
いまは、下級審の若い判事達が保守的で官僚化していて、上級の年配の判事達が危機感を持っている。環境問題などに関して、あまり目に余る違法は、目をつぶらないようだ。
当たり前といえば当たり前だが。今後の動きが注目される。住民運動は希望を持って頑張る。
やはり不正は正さないと、将来に禍根を残す。国の根っこが腐ってしまう。

[1011: 匿名さん]

１００６さん
残念ですが、今あるものはカケラも残らない計画のようですよ。

[1012: 匿名さん]

今日も有栖川公園までの散歩の帰りに、周りを歩いたが溜息ばかり出た。
内覧会をしていた、女学館側の４階のベランダに数人立って眺めを楽しんでいた。
外人だった、ピーピーングトムという言葉が頭に浮かんだ。
それにしても、冬のこの時期は、北側の棟は日当たりがまったくない。気の毒なほどだ。
これも一団地認定の弊害だろう。
も少しセットバックして道路を拡幅すればいいのに、これでは車の出入りもままなるまい。
交通渋滞が約束されているようなもの。病院に急ぐ人に何かなければいいが。
それに排ガスもすごいことになりそうだ。八田坂の屈曲部など事故も怖い。
日赤通りの商店は商売になるまい。
ＧＨ内にも外苑東通りに抜ける公道が通っているが、機能しなくなるのではないか。
我が家のほうまで、駒沢通りへの抜け道にされては困るなあ。

[1013: 匿名さん]

確かに日当たりは悪いですね、
いろんな説明図が東が上の変則なのは、
錯覚を誘うためだろうね。

[1014: 匿名さん]

>>1009
（仮称）目白御留山プロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43527/

[1015: 匿名さん]

僭越ながら、次スレを作成しました。
よろしくお願いいたします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43328/

[1016: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

本スレッドは規定の1000レスをこえましたので、閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43328/

今後とも、宜しくお願いいたします。