広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[881: 匿名さん]

＞５０何年住んでいるが、不細工な街になった。ほんと迷惑だ。

それは確かだが、GHができて、広尾のレベルがあがった、という面はある。ただし、
古くから住んでいて、別に売却するのでなければ、関係ない話ではある。

住宅には不動産という面もあるからしょうがない。子供は遺産相続を楽しみに待って
いるんだろうな・・・。私も、面と向かって言われたことがある。”早く、死んで
ほしいんでしょ?”　って。

まあ、GFができたことで、レベルが落ちてしまったのかもしれないと思うことは
ある。数が少ないと希少価値だが、多くなると、景観は悪くなるし、ごみごみして
くる。日本のどこの街も、たどる風景。ちょっといいとなると、殺到してつぶして
しまう。情けない国だ。

[882: 匿名さん]

日赤があんまり考えなしに、赤字補填のために敷地を切り売りしたのが、良くないと思うんですけどね。
今回のこの物件では、さすがにこれ以上売れないと思って、定期借地にしたようですが、この前のガーデンヒルズはけっこう大胆に売ってしまいましたから。

ガーデンヒルズが大人気になったせいで「広尾にマンション作れば大もうけ」と、小規模の土地でも業者が殺到する状況に、加速がついたように思います。
あと、この前の不動産不況の折に出た、ディアナガーデンで、わりと安い部屋があったので、転がし対象としてまたわっと集まってきたようですし。

[883: 匿名さん]

日赤の土地というのは、昔、カシコキあたりから、貸与いただき、
その後無償で払い下げられたものと聞いています。
だから、売るわけにいかなかったのでしょう。
不敬だから。
今日の朝日新聞に「ゲートシティ」問題が乗っていた、ＧＦも取り上げられていた。
ＧＨ人は、「ＧＦに住む人は、ＧＨの中を通らないのかしら」といっていました。
むかし、うちの弟が、足に熱湯をあびてやけどしたとき、
母は弟を抱いて脱兎の如く日赤病院まで約８００ｍ走って行きました。
こういうことは今でもあるのではないか、そのときＧＦのフェンスが子供の命を・・・
想像したくないですが。

[884: 匿名さん]

>>883さん
日赤はガーデンヒルズは売却してますよ？
売るわけにいかないとかはないです。単純に、運転資金を継続的に確保するために、今回は借地にしただけです。

[887: 匿名さん]

それは、不敬、不忠の極みですなー。
もっとも、もともと大名か、旗本の屋敷を、
薩長の足軽どもが取り込んだ土地ですがね。

[888: 匿名さん]

お、新手の荒らし論法だね
でも、こんだけ世帯数があるのに相手してくれる人が本当に少なくて残念だね
私は若いから月に一回ぐらいは相手してあげるからね

[889: 匿名さん]

別に相手してくれなくていいです。
所感を述べただけで、一方通行は覚悟の前です。
言ってわかる人たちとは思っておりません。

[891: 匿名さん]

ここにいろんなことを書き込んでも、この物件を買った人のほとんどはこのスレなんて見ていませんし、特に売り急ぐわけでもなく、実際に買って住むか貸すかして保有するのが実態と思います。

定借物件だけど、この場所には定期借地条件でしか日赤が土地を提供できなかったのだから、このロケーションに住みたければ仕方ないのではないかと思います。

不動産というのはオフィスにせよレジにせよ、もともと5年から10年周期で一定の相場の変動があるのが常なので、これから50年余りの間に、この物件もまた相当な値段になったり落込んだり、結構話題に事かかない物件になるのではないかと思います。

現在の不動産のキィーワードはオフィスもレジも、１にLocation、２にLocation、３にLocationなので、そういう意味では、これから25年超の古い物件にはなりますが広尾ガーデンヒルズと共に結構注目され続ける物件になるように思います。

この後、野村不動産がプラウドの最上級版にすると言っている麻布のフランス大使館の敷地を使った定期借地物件がいくらで出て実際どの程度売れるのか興味大ですね。
もっとも、戸数がそんなに多くは出ない見込みなので、フランスを中心とした在日欧州系企業がホテル代わりのカンパニーハウスとしてかなりの戸数を買ってしまうようにも思いますが、注目したいと思います。

[896: 匿名さん]

このガーデンフォレスト開発に際して日赤の樹林を切ったのだが、
そのさい、都の「東京の自然の保護と回復に関する条例」に定められた
手続きを怠っていたという事実が裁判で明らかになった。
どうもあれだけの緑が、あまりにも無造作に扱われて変だとは思った。
裁判のお先行きにも影響がありそうだ。

[897: 匿名さん]

キャンセルの案内来たけど、あの程度しか出てないのかなあ。。。

[898: 物件比較中さん]

７戸でしょ。これだけでてきたのもやはり金融危機の影響では。しかし定期借地権で７４平米で１億７百万円とはいまさらながら驚きます。電話でもかかってきたら２５％引きを要求してみますよ。これから青田買いして決済できない人たちからここに限らずキャンセル物件多数でてきそうな予感。じっくり品定めできそうで楽しみです。

[899: 匿名さん]

>898
全く同感です(笑)。

[901: 匿名さん]

決済間際に一気にキャンセル数十戸に激増すると思うよ。
今この時点で未入居で売買するならともかく、手付け放棄してキャンセルする意味がない。

[902: 匿名]

901さんに同感です。自己物件の転売を前提条件とした契約者で売れなかったら手付け返還できる契約をしたパターンが多数決済時期にキャンセルとなるでしょう。今キャンセルの方は入居前転売が不可能なローン契約者でリーマン系不景気の方では？

[904: 購入検討中さん]

↑
そうですかね。

9月から10月で購入予定者ごとの購入意思の確認と資金調達の確認は終わっているとのことだったし、来週にも内覧会とのこと。施工でいちゃもんを付けてキャンセルできるような販売と施工の業者の組み合わせでもないし、この後追加であまりキャンセルが出るとも思えないんだけど。

そもそも、手付金は販売価格の１０％なのでこれをあきらめればキャンセルできるのだから、購入意思の確認の際に、１０％以上時価が安くなっていると思ったらオプション代金としての１０％を捨ててキャンセルしたらよいわけでしょう。

このご時勢だし、確かに外資系金融マンとかで資金調達が厳しくなった人は数名出たかもしれないし、転売目的で買ったけど時価がもっと安くなると思った人も数名キャンセルしたのかもしれないけど、結構実需中心とも聞いているので、まあせいぜい450件からのなかで7件程度のキャンセルなんではないんですか。

坪4百万円台の半ばくらいで出物がでないかと期待はしているんですが、なかなか出ませんね。
もし１０％でもいいから値引きに成功したら教えて下さい。

[906: 匿名さん]

>904
手付け放棄によるキャンセルは引渡しのかなり直前までokな筈。だとすれば実際には資金調達できるか微妙な人もとりあえずは購入しますと言うのでは? やはり蓋を開けてみないとわからないと思いますよ。

[908: 匿名さん]

このマンションを買った人は、おそらく今回のプチバブル崩壊で
一番、痛い目に合う住民になるんじゃないかな。

バブル期の１９９１年に分譲された「有栖川ヒルズ」が
平均分譲価格２０億円（坪単価２７１４万円）
だったのに比べると、かわいいものですが・・・

上物なんて、坪１００万程度でしょ。
坪数百万の付加価値って、何なんです？

よく分らないなぁ。

一世帯当たりの借地が平均で１３坪程度、
借地料まで払い、土地は手に入らない。

この価格なら、土地の所有権があって然るべき。
建て主の利益を想像すれば、どれだけ理不尽な価格で
購入したか、想像できるでしょうに・・・

まぁ、プチバブルがは弾けて、現実を直視したくない気持ちも分りますけどね。

[909: 匿名さん]

同じ定借の品川の格安マンション・・・
あれでも、業者に利益が出てるんですよ。
あれが、定期借地権の正しい価格なんですよ。

[910: 物件比較中さん]

本当に近来稀に見る「バブルマンション」なんでしょう。実需で永住なら評価損で実現損にはならないからましですが、投資目的でローンで購入なんていう人たちはどうするのかねー。手付放棄で
キャンセルが相次ぐと考えるのが妥当ですよ。なにせ引渡しされたら購入時５００万/坪からどう贔屓目に見ても引渡時４００万/坪になっちゃうんだから。青田買いは本当に怖いですよ。

[911: 匿名さん]

いろいろ意見はあるようですが、

三井、三菱共同事業のこの物件で、竣工前の値引き販売なんて絶対ありえませんよ。
まだ完結していない広尾ＧＦでの、値引き販売はデベにとってはどう考えてもマイナスです。
２社の共同事業ということで（販売は三菱ですが）、外部に漏れずに値引きするのも非常に難しいでしょう。

いずれにしても、三井三菱がわざわざ数年以内に販売されるであろうＧ棟Ｈ棟にケチをつけるようなことはしませんね。自分の首を絞めることになりますから。

[912: 匿名さん]

有栖川ヒルズも、地上権しかありませんね。
有栖川ヒルズの購入者は１０年で平均１５億以上、資産を失いました。
バブルが最高潮に達した時、
人の熱狂は、人の判断を狂わせる魔力を持っているのでしょうか・・・

不動産の下げは、これからが本格的だというのに・・・
土地なしの価格であっても、地上権と定期借地権では訳が違います。
定期借地権は、相続すら認められていない、償却される権利です。
手付けは捨てて、仕切りなおせば、もっとお安く手に入れられますよ。

[913: 匿名さん]

定期借地権は相続できないの？

[914: 匿名さん]

相続はできるけど、50年きっかりで消滅です。あんまり意味ないよね。

[915: 匿名さん]

＞定期借地権は相続できないの？

残存期間については相続できますね。

[916: 広尾の原住民]

きっと実際の売買は、すごく値崩れしてるのでは。
だって裁判つきですもの。日赤も恥知らずだな。
ガーデンヒルズも売りが出てるようですね。
ひとの街をめちゃくちゃにして罰があたったんだ。
ざまーみろ。

[917: 匿名さん]

日赤はみずほ信託から契約どおりお金もらうだけなので、
売れても売れなくても、そんなに気にしないと思う。

[918: 匿名さん]

ＳＡＫＵＲＡ

[919: 匿名さん]

素敵ですね

[920: 物件比較中さん]

品川の定借物件も見に行きました。

あの値段だから仕方ないと思いましたが、質感も立地も、そりゃあこことは全く別のレベルでした。

ここと比べてもレクサスとカローラはもともと仕様もターゲット層も値段も別ということなのかなと思いました。どちらもいい車で、Value for Moneyという意味から、それぞれ立派な意義があると思いますが。

[921: 匿名さん]

＞920
どちらか選べるのであれば、品川を選ぶでしょ？

[922: 物件比較中さん]

５０年というのが私にとっては致命的かな。

品川ってたしか７０年ちょっとじゃなかったっけ。

[923: 物件比較中さん]

品川は７０年間と思います。

ここは、数年後にG棟とH棟の２棟が建った時点から５０年間なので、今できている物件にとっては約５４年間ということになりますね。未定ながら、G、H棟の完成時期によっては、５５、５６年間など、もう少し延びることになるのかもしれません。

でも、確かにこれだと３０歳くらいの人にとっては微妙でしょうね。
孫子に財産など残さないという５０歳以上の人には、まずセーフでしょうね。

それから、品川の物件には医療提携などは全くありませんから、シニア層の相当なお金持ちで、最新設備の総合病院をホームドクターにして至近距離ですぐに看てもらいというような医療の安心感を取るんだったらここは魅力的でしょうね。

[924: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズは、２０年以上経過して、値上がりしているが、
５０年経過すれば、インフレ効果で５倍くらいになっているかも知れない。
老後、金に困れば売却し、余生を愉しむこともできる。

でもガーデンフォレストの場合は、５０年で無価値。
それどころか、建物の取り壊し費用が発生する。

世の中には資産として価値を保ち続けるマンションがあるというのに、
何ゆえ、好き好んで価値を失うマンションを不当に高く手に入れるのか？

[925: 匿名さん]

５０年後、
取り壊しの直前になると、早めに売却を考える世帯が
急増する事が予想されます。
でも、あと２，３年で取り壊しになると判っていて、
買う人なんでいないですよ。
ですから、５０年も経たず、４０年ちょっとで、
資産価値は限りなく０になり、
その後は、ババ抜きのババのような扱い。
ガーデンヒルズとは、大きな違いですよね。

積立金などで取り壊し費用が賄えればいいのですが、
足りない場合は、持ち主の持ち出しになります。
その場合は、悲惨な事になりますね。
あれだけ、巨大な建物を取り壊すための費用は
相当な額になると思います。

そうならないように、しっかり積み立ててください。

[926: 匿名さん]

＞923
＞品川の物件には医療提携などは全くありません

隣接の商業施設の2Fに一応ありますよ。

[927: 匿名さん]

品川は提携じゃないでしょ？
単に医療機関が入ってるだけ。

[928: 匿名さん]

別に提携ではなくても医療行為は受けられる。
提携ではなくても、今は在宅医療で往診しているドクターも沢山いるから、心配なら家で定期的に見てもらえる。
ここを買った人はステータスに引かれて買ったかもしれないけど、
たいしたステータスではないのにね。
お金がもったいない。

[929: 匿名さん]

だからそもそもここを買ったシニア層の多くは、死ぬまでこの広尾の丘の上に住めて、５重のセキュリティーに守られて安全で、隣接した最新の医療機関をホームドクターに使えるのであれば、多少の金などは気にならないというお金持ちなのでは？

医療分を理論上引くと、坪３０万円は安くなるとか、そんな発想ではないのだと思います。

日本にも多くのお金持ちがいるのだから、こういう層もあってもいいいのではないかと思いますが。

[930: 匿名さん]

このマンションは、医療介護付き老人ホームってことね。確かにそう考えると理解しやすいです。