広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[862: 匿名さん]

強気の発言　急になくなってるもんね。
どこいってしまったのだろう？本当に。

まさか　こんなことになろうとは
社員達は思ってなかったろうに。

[864: 購入検討中さん]

いやいや、住民板にはまだまだ強気の方が投稿しておりますよ。「ここは５００万坪以下では買えません。需要がありますから。プロの不動産屋にでも聞いてください。」と。プロの不動産屋が今のサブプライム暴発を誰一人予測できないで新興カタカナ不動産業者が次々倒産しているというのに。需要のかなりの割合を占めていたであろう外資系金融機関社員の大リストラで需要激減だというのに。高値掴みが余程悔しいのだろうけどせめて「自分は永住なので皆さんの議論とは関係ありません。」くらいのご意見にしておけばねー。

[865: 匿名さん]

でも実際、そんな安値では売り物件出てこないじゃない。なんで出ないの？

[866: 匿名さん]

焦るなよ

[867: 購入検討中さん]

持久戦、持久戦。

[868: 匿名さん]

就職先も決まらないと
購入決定も保留なんだろうか？

[869: 匿名さん]

自分の周りの外資系金融で、ここ最近の騒ぎのあおりで解雇された人っていないのですが、実際のところどうなんでしょう？リーマンブラザースはともかくとして、それ以外のところで、そんなにいるんでしょうか。
それに、一昨年とか、決算賞与で1億とかもらってる人が何人もいましたから、給与も当然それなりにもらってたわけで、いま解雇されたからって、ここに入居できなくなるくらい追い込まれる資産状態になってる人って、そんなにいないんじゃないでしょうかね。
少なくとも、知ってる限りでは、そういう状況になってる人はいないみたいです（強がって隠してるとかいう人もひょっとするといるかもしれませんが）。

[870: 匿名さん]

８６９さん。

私も外資系金融機関に勤める友人は結構いますが、特に解雇された人は個人的に（友人の友人を含め）回りでは知りません。リーマンも野村証券が実質的に人員を受け入れるとの報道ですし。
昨年暮れから今年の春の頃、某外資系証券の不動産デットを扱う人がある程度整理されたとの噂は聞きましたが、その後かなり再就職もできたように聞いています。

それに外資の人って、そもそも基本的に雇用の保証が日系より弱いから、おっしゃる通りふだんから結構私財を蓄えていますよね。

この物件を買った人のなかで外資系金融マンってせいぜい１０％から多くて２０％と思いますよ。
そのなかで解雇されて再就職もできない人？さらに一定の私財もない人？そんなにいますかね？

この物件の新規の募集の最後のほうで（もう結構前のことになりますが）５、６件キャンセル物件が出ていたようなので、これはひょっとするとその時点でそういう方がキャンセルしたのかもしれませんね。もっともこれらの物件も、その直後、キャンセル待ちの人により全部売れてしまったとのことですが。

まあ、ここにあれこれと批判の書き込みをされる方の多くは、最初からこの物件に何らかの妬み的な思いを持っておられるようなので、一言一句を気にされないことかと思います。

[871: 匿名さん]

解雇された人は　知人に話したりしないもの。

[872: 匿名さん]

さすがに友人や仕事仲間には常識的に会社を辞めれば言いますよ。

それに単なる知人であっても、前のオフィスに電話したらいないわけだから職場を変わったことがわかりますよ。

ああ言えばこう言うという感じでよほど外資系金融機関の方が嫌いなんですね。
なんか怨念すら感じてすごいなあと感心しています。

[873: 匿名さん]

一部に部門ごと消えている部署もあるようですが、それほど耳には入ってこないようですね。
ただ、ボーナスが占める割合が高くて、ベースはさほど高くないケースもありますので。
例えば私の知っている事例では、年収で１億を超えているにもかかわらず、ベースは１０００万とかいう極端な物もありました。このケースでは特にすぐに首を切る必要があるかどうかは微妙ですね。殆ど払わないで済むのですから、優秀な人材の確保の方が賢明かもしれません。
一番最初に発生するのはヘッジファンド系の日本撤退からではないでしょうか。ここ数年人材確保で一番高いお金を払っていたのは外資系金融ではなく、ファンド系でした。特にヘッジファンドと不動産系でしたね。

[874: 匿名さん]

よほどここを買った人が失業して欲しいようですね。

残念ながら今のところ、ここを買った人で失業した人はほとんどいないようですが。

確かに不動産ファンド系で、小体な会社でいきなりアセットマネージメント会社が身売りされたりした例はありましたね。
厳しいところは既に何らかの買収などがありましたし、今後さらにあるかもしれませんが、国内の大手や海外のファンドなどが買い取る可能性が大であり、過去にも単純に解散した例は少ないと思いますが。

賞与と給与は一般的には半々程度というのも多いようですが、成功報酬ベースで極端な例もご指摘の通りありますね。

でもここを買った人とはあまり関係ないと思います。

都心マンションの購入者の動向を議論したければ、やはり２３区のスレの方があっていると思いますが。

[875: 匿名さん]

873です。
この物件は素敵だと思っているので関心があるだけで、特段下がって欲しいと思っているわけでもありません。
話の流れで書いているだけで。。。話の幅を絞りたいですか？

ご指摘の通りGFの購入層にしめる外資系金融の割合は低いでしょう。というよりもサラリーマンの購入って、、、かなり特殊なケースでないと無理じゃありませんか？
実際に住む人がどうかは別として、買った人は高齢富裕層が多かったと思います。見学に行ったときも、周りは結構上品な老婦人が多かったですし。
景気動向ではさほど物件は動かないのではないかと思っています。

出てくるとしたら相続後だと思うのですが（購入目的から考えても）、平均余命が増加してますからね、、、しばらく動向を気にしながら、同じような物件が出てくるのを楽しみにしています。

[876: 匿名さん]

８７４です。

８７５さん、まずは勘違いをしてしまい大変失礼致しました。

このスレについては、私も８７５さんと同じように物件としての完成度などから強い興味を持っており、ちょくちょく見ますが、「失業した外資系の屍、残金も払えず投げ売り」みたいな煽る投稿があまりに多く、この物件の評価や、今後こうした一等地に定期借地権物件を建てることをどう評価するかといったまじめな趣旨の投稿があっても、「外資系の最後のあがき」のような煽り投稿が何本も入って、まじめに議論する人がほとんどなくなってしまっていました。

すみません、８７５さんを、上でこうした煽るような投稿をされていた方と同じ人と勘違いしてしまいました。ご容赦下さい。

この物件の購入層がどういう方たちかは個人情報の制約があって売主も詳しくは教えてくれませんが、営業担当の方に聞いてみた限りの概観では、過半数は上場企業の役員か幹部、次に医者、弁護士など（大阪などに自宅をお持ちで東京に学会や会議などで来るときの家として持つような方も多いやに聞いています）、それから外資系金融機関勤務の人、自営業、スポーツ、芸能関係の方といった風に聞いています。

外資系の方はそれでも確かに１０％から２０％近くはいらっしゃるかもしれませんね。

ご指摘の通り、物件の大きさにもよりますが、ここを買おうとしたらかなりの所得が必要となり、最低でも年２０００万円以上は必要ですよね。
でも、生損保、大手金融機関、主要商社などの幹部クラスであれば、実際には大体この程度の所得は得ているはずと思います。
また親から何らかの相続や生前贈与をもらっている人も結構いると思うので、住み替えでも２軒目でも、この辺の幹部、役員になるとなんとか買えるのではないかと思います。

それでもこうした主要購入層はどうしても年齢が比較的上で、ご指摘の通り購入者はかなりシニアな方が多いようで、３０代といった方の場合は外資系金融機関などの方なんでしょうね。

なので、私もここの投げ売りは期待していません。相応の値段で出れば興味大ですが。

もし転職を余儀なくされて資金繰りが厳しい外資の方がいらしゃったとしても、ここに住みたい人はいっぱいいると思うので（上のスレでどなたかが書いておられましたが、ここに賃貸物件があれば、むしろ広尾、恵比寿の回りの物件からここに引っ越してくる周囲空洞化がありそうなシナリオかもしれません）、貸せば５％やそこらで回るので、あえて投げ売りする必要はないのではないでしょうか。

[877: 匿名さん]

ここの購入者は高齢が多いんだろうか？
75歳以上だと坂がきついという意見があったが
坂は50歳以上だときついです。
日本男性の平均寿命は確か78歳くらいだったとおもうが
75歳を指標にするのは変だと思うが。
車を使うべきだと思う。歩く人は少数派だとおもうが。

[878: 匿名さん]

>>877さん
「50歳以上だときつい」とする根拠はなんでしょう？
40歳代でも、坂道を大変と思う人もいるでしょうし、70歳代でも慣れていたら普通のことだと感じると思うのですが。
あと、老人ホームのほうから上がってくると、坂が直線なので大変そうですが、カフェデプレの横から上がると、ちょっとなだらかなように思いますよ。

[879: 物件比較中さん]

この物件の相応の値段がいくらなのか、これが難しいです。確かヤフー不動産に一件でていまた。引渡し日が来年のこの物件の引渡し日と同一のようでした。価格は３億近かったと思います。こういう売り物件も多少は出てきそうな雰囲気もあります。価格が下がっていくのかどうか？これは売主さんの個別事情と相場次第ですから何とも言えないですね。

[880: 匿名さん]

広尾が一等地とかいうのがピンとこない。何騒いでんだか。
住宅地に、四角い三階建てのマンションがたちはじめてから、
広尾の街は三角の屋根の中に四角いのが無秩序に立って、
ぐちゃぐちゃになってしまって。
ＧＨの人が、ＧＦのこと「やーね、アパートができちゃって」と、
目くそ鼻くそなこと言ってたが、
いいお屋敷も、大きな木もみんな無くなって、散歩の楽しみも、
御呼ばれで芝生の庭でお茶したりの楽しみも、無くなって。
もう５０何年住んでいるが、不細工な街になった。ほんと迷惑だ。
マンションに住みたいって人は許せますが、
売り買でもうけるために街を壊した人たちは地獄に行け。

[881: 匿名さん]

＞５０何年住んでいるが、不細工な街になった。ほんと迷惑だ。

それは確かだが、GHができて、広尾のレベルがあがった、という面はある。ただし、
古くから住んでいて、別に売却するのでなければ、関係ない話ではある。

住宅には不動産という面もあるからしょうがない。子供は遺産相続を楽しみに待って
いるんだろうな・・・。私も、面と向かって言われたことがある。”早く、死んで
ほしいんでしょ?”　って。

まあ、GFができたことで、レベルが落ちてしまったのかもしれないと思うことは
ある。数が少ないと希少価値だが、多くなると、景観は悪くなるし、ごみごみして
くる。日本のどこの街も、たどる風景。ちょっといいとなると、殺到してつぶして
しまう。情けない国だ。

[882: 匿名さん]

日赤があんまり考えなしに、赤字補填のために敷地を切り売りしたのが、良くないと思うんですけどね。
今回のこの物件では、さすがにこれ以上売れないと思って、定期借地にしたようですが、この前のガーデンヒルズはけっこう大胆に売ってしまいましたから。

ガーデンヒルズが大人気になったせいで「広尾にマンション作れば大もうけ」と、小規模の土地でも業者が殺到する状況に、加速がついたように思います。
あと、この前の不動産不況の折に出た、ディアナガーデンで、わりと安い部屋があったので、転がし対象としてまたわっと集まってきたようですし。

[883: 匿名さん]

日赤の土地というのは、昔、カシコキあたりから、貸与いただき、
その後無償で払い下げられたものと聞いています。
だから、売るわけにいかなかったのでしょう。
不敬だから。
今日の朝日新聞に「ゲートシティ」問題が乗っていた、ＧＦも取り上げられていた。
ＧＨ人は、「ＧＦに住む人は、ＧＨの中を通らないのかしら」といっていました。
むかし、うちの弟が、足に熱湯をあびてやけどしたとき、
母は弟を抱いて脱兎の如く日赤病院まで約８００ｍ走って行きました。
こういうことは今でもあるのではないか、そのときＧＦのフェンスが子供の命を・・・
想像したくないですが。

[884: 匿名さん]

>>883さん
日赤はガーデンヒルズは売却してますよ？
売るわけにいかないとかはないです。単純に、運転資金を継続的に確保するために、今回は借地にしただけです。

[887: 匿名さん]

それは、不敬、不忠の極みですなー。
もっとも、もともと大名か、旗本の屋敷を、
薩長の足軽どもが取り込んだ土地ですがね。

[888: 匿名さん]

お、新手の荒らし論法だね
でも、こんだけ世帯数があるのに相手してくれる人が本当に少なくて残念だね
私は若いから月に一回ぐらいは相手してあげるからね

[889: 匿名さん]

別に相手してくれなくていいです。
所感を述べただけで、一方通行は覚悟の前です。
言ってわかる人たちとは思っておりません。

[891: 匿名さん]

ここにいろんなことを書き込んでも、この物件を買った人のほとんどはこのスレなんて見ていませんし、特に売り急ぐわけでもなく、実際に買って住むか貸すかして保有するのが実態と思います。

定借物件だけど、この場所には定期借地条件でしか日赤が土地を提供できなかったのだから、このロケーションに住みたければ仕方ないのではないかと思います。

不動産というのはオフィスにせよレジにせよ、もともと5年から10年周期で一定の相場の変動があるのが常なので、これから50年余りの間に、この物件もまた相当な値段になったり落込んだり、結構話題に事かかない物件になるのではないかと思います。

現在の不動産のキィーワードはオフィスもレジも、１にLocation、２にLocation、３にLocationなので、そういう意味では、これから25年超の古い物件にはなりますが広尾ガーデンヒルズと共に結構注目され続ける物件になるように思います。

この後、野村不動産がプラウドの最上級版にすると言っている麻布のフランス大使館の敷地を使った定期借地物件がいくらで出て実際どの程度売れるのか興味大ですね。
もっとも、戸数がそんなに多くは出ない見込みなので、フランスを中心とした在日欧州系企業がホテル代わりのカンパニーハウスとしてかなりの戸数を買ってしまうようにも思いますが、注目したいと思います。

[896: 匿名さん]

このガーデンフォレスト開発に際して日赤の樹林を切ったのだが、
そのさい、都の「東京の自然の保護と回復に関する条例」に定められた
手続きを怠っていたという事実が裁判で明らかになった。
どうもあれだけの緑が、あまりにも無造作に扱われて変だとは思った。
裁判のお先行きにも影響がありそうだ。

[897: 匿名さん]

キャンセルの案内来たけど、あの程度しか出てないのかなあ。。。

[898: 物件比較中さん]

７戸でしょ。これだけでてきたのもやはり金融危機の影響では。しかし定期借地権で７４平米で１億７百万円とはいまさらながら驚きます。電話でもかかってきたら２５％引きを要求してみますよ。これから青田買いして決済できない人たちからここに限らずキャンセル物件多数でてきそうな予感。じっくり品定めできそうで楽しみです。

[899: 匿名さん]

>898
全く同感です(笑)。

[901: 匿名さん]

決済間際に一気にキャンセル数十戸に激増すると思うよ。
今この時点で未入居で売買するならともかく、手付け放棄してキャンセルする意味がない。

[902: 匿名]

901さんに同感です。自己物件の転売を前提条件とした契約者で売れなかったら手付け返還できる契約をしたパターンが多数決済時期にキャンセルとなるでしょう。今キャンセルの方は入居前転売が不可能なローン契約者でリーマン系不景気の方では？

[904: 購入検討中さん]

↑
そうですかね。

9月から10月で購入予定者ごとの購入意思の確認と資金調達の確認は終わっているとのことだったし、来週にも内覧会とのこと。施工でいちゃもんを付けてキャンセルできるような販売と施工の業者の組み合わせでもないし、この後追加であまりキャンセルが出るとも思えないんだけど。

そもそも、手付金は販売価格の１０％なのでこれをあきらめればキャンセルできるのだから、購入意思の確認の際に、１０％以上時価が安くなっていると思ったらオプション代金としての１０％を捨ててキャンセルしたらよいわけでしょう。

このご時勢だし、確かに外資系金融マンとかで資金調達が厳しくなった人は数名出たかもしれないし、転売目的で買ったけど時価がもっと安くなると思った人も数名キャンセルしたのかもしれないけど、結構実需中心とも聞いているので、まあせいぜい450件からのなかで7件程度のキャンセルなんではないんですか。

坪4百万円台の半ばくらいで出物がでないかと期待はしているんですが、なかなか出ませんね。
もし１０％でもいいから値引きに成功したら教えて下さい。

[906: 匿名さん]

>904
手付け放棄によるキャンセルは引渡しのかなり直前までokな筈。だとすれば実際には資金調達できるか微妙な人もとりあえずは購入しますと言うのでは? やはり蓋を開けてみないとわからないと思いますよ。

[908: 匿名さん]

このマンションを買った人は、おそらく今回のプチバブル崩壊で
一番、痛い目に合う住民になるんじゃないかな。

バブル期の１９９１年に分譲された「有栖川ヒルズ」が
平均分譲価格２０億円（坪単価２７１４万円）
だったのに比べると、かわいいものですが・・・

上物なんて、坪１００万程度でしょ。
坪数百万の付加価値って、何なんです？

よく分らないなぁ。

一世帯当たりの借地が平均で１３坪程度、
借地料まで払い、土地は手に入らない。

この価格なら、土地の所有権があって然るべき。
建て主の利益を想像すれば、どれだけ理不尽な価格で
購入したか、想像できるでしょうに・・・

まぁ、プチバブルがは弾けて、現実を直視したくない気持ちも分りますけどね。

[909: 匿名さん]

同じ定借の品川の格安マンション・・・
あれでも、業者に利益が出てるんですよ。
あれが、定期借地権の正しい価格なんですよ。

[910: 物件比較中さん]

本当に近来稀に見る「バブルマンション」なんでしょう。実需で永住なら評価損で実現損にはならないからましですが、投資目的でローンで購入なんていう人たちはどうするのかねー。手付放棄で
キャンセルが相次ぐと考えるのが妥当ですよ。なにせ引渡しされたら購入時５００万/坪からどう贔屓目に見ても引渡時４００万/坪になっちゃうんだから。青田買いは本当に怖いですよ。

[911: 匿名さん]

いろいろ意見はあるようですが、

三井、三菱共同事業のこの物件で、竣工前の値引き販売なんて絶対ありえませんよ。
まだ完結していない広尾ＧＦでの、値引き販売はデベにとってはどう考えてもマイナスです。
２社の共同事業ということで（販売は三菱ですが）、外部に漏れずに値引きするのも非常に難しいでしょう。

いずれにしても、三井三菱がわざわざ数年以内に販売されるであろうＧ棟Ｈ棟にケチをつけるようなことはしませんね。自分の首を絞めることになりますから。