広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[830: 匿名さん]

横からで申し訳ないですが、サラリーマンにとって30万円の家賃ってすごいと思いますよ。
30万円の物件を借りている人は結構いますが、それはもちろん家賃補助があるからだけでして。
実際の支払いで３０万円払える層は普通のサラリーマンではないと思います。

仮に月８０万円の収入があって、ボーナス込みで年収1,500万円としても、累進課税もあり月の手取りは50万円程度になるはずでして、、、その中から３０万円を家賃に払うのは少々きついでしょう。
３０万円を普通に払うためには、年収2,500万円程度は欲しいと思います。
この水準のサラリーマンはもちろんいますけれど、普通のサラリーマンの水準では無いと思います。

家賃補助がある場合や経費として落とせるならば、たいした金額ではないですけれど、家賃補助は相当の優良企業でも打ち切りもしくは時限化の方向で動いているようです。経費も利益があるから落とせるだけでして、中小企業にとって厳しい時代の中、落とせる層は減少するのではないかと考えます。

[831: 匿名さん]

どうでも良いけど、この物件の購入しようとか、広尾に賃貸で住もうという資産を持っている人の話なので、話噛み合ないのは当然ですよ。
普通も人によって違うし、ちなみに私の職場は年収２０００万以下の人なんかいませんよ（新人は別ですが）。広尾に家賃30万以上のマンションなんていくらでもありますので、家賃３０万のマンションが無いとこに住んでる人にそんな話しても理解できないのでしょう。
それより、外資が引き上げてという意味ではもっと上の話ではないですか？。30万より50万以上ぐらいでしょ。この物件に関して言うと狭い部屋は借りる人いると思いますけど80平米越えになると借りる人探すの難しくなる気もします。まあでも、現実的には新築、場所、共有部などを考えるとこの辺の他から引っ越して来るひとたくさんいると思いますけどね。そういう意味では広尾周辺の空きが増える可能性は十分あると思います。

[832: 匿名さん]

私は、定借がどうなるか、という興味で参加させてもらっていますが、”普通の人”が
いろいろ書いてもしょうがない。元々、本当のお金持ちしか買えない物件だし。

価値が下がる可能性は大きいでしょうが、”普通の人”と違って、住むところがなくなる
わけではないところが違うところ。下方弾力性がある。苦しくなったら、もっと安いとこ
ろに移ればいいだけ。

妬みメッセージばかりでつまんない。

[833: 匿名さん]

私は、医師ですが、大学の同僚が何人か、日赤医療センターに勤務しています。

こういうからくりとは思っていませんでした。単に病院に近いマンションだとばかり
思っていました。日赤医療センターに勤務している医師にとっては、たまらないマンション
だと思います。偉そうに、”早く見ろ、優先権があるんだから・・”　口に出さなくて
も態度には出る。しかし、そういう契約なんだから、そのようなことを言われても
現場の医師は反論・拒否できない。

もともと、日赤は給料が安いので有名です。医療システムは末期状態ですね。
あまりにひどければ、大学は撤退でしょう。医療費下げすぎ。
聖路加みたいに、個室ベッド優先で、差額ベッド代がかなりもらえる病院でも
苦しいのが実情。聖路加に行っている別の同僚が、低層ではエレベータ乗るの
が禁止されていて腐っています。

[834: 匿名さん]

殆ど全員が2,000万円以上ですか。すごいですね。
ちょっと興味本位ですが、平均勤続年数はどのくらいになりますか。
会社を辞めた後の平均的な年収は？

いや、弁護士事務所の給料体系に似ていると思ったのですが、大手弁護士事務所だと一部の人しか事務所を続けられないため、比較的早い時点で自営になって急速に年収が下がるケースがあります。長期的な高収入が必ずしもコミットできないので、高額の賃貸に指向がむくのも当然かなと。

サラリーマンで３０万円払える人がいるのは知っています。私もそのくらい払っています。ただ、それが永続的安定的な物とは我ながら思えないので、、、

最後にガーデンフォレスト、大好きですよ。素晴らしい立地と高級だけど控えめな内装に非常に好印象を持っていました。買わなかったけれど検討しましたし、いまでも買えば良かったかなと思うときがあります。

[835: 匿名さん]

昼間から掲示板で煽りあいをする年収数千万の人たち（あるいはそれに寄生する妻）

[836: あは]

このスレ死んでたが、ようやく盛り上がってきたじゃん、をいらのお蔭で

[837: 匿名さん]

ここで転売益、賃貸益稼ごうとしてた人、ご愁傷様です。
時代が、、、行ってしまいましたね。

[838: うん]

逝っちゃいますた

[839: 匿名さん]

今が買い得！

人の行く裏に道あり花の山

[840: 匿名さん]

野村證券が欧州リーマン買う時代、またまた日本の時代到来って分からないかな？

シンガポール政府系ファンドも全体の内東京に１１％投資している。

東京は捨てたものじゃない。悲観的になった時に買う人が勝つんだよ〜(笑)

[842: 匿名さん]

不動産ファンドの投売りの物件を割安に買うならいいけど、定借割高物件のここは含み損多いよ。
相場が去年の前半並みに戻れば、ここも少しはありかもしれないが。
ここは外資社員がＭＲも見ずに２〜３戸買ってる人いるから、キャンセル住戸が多数あるでしょう。

[843: 物件比較中さん]

キャンセル住戸多数出て大幅値引きでも提示されれば検討したいですなー。
パークコート神宮前とかも価格見直しに入ってますから。

[844: 匿名さん]

残念ながらキャンセルも売りも出ないのですよ、それが。

出たら教えて下さい。

[845: 匿名さん]

844
恥ずかしいですね。野村アーバンで今もう売りが出てますよ。ずいぶん売れずに放置されてますけどね。高値でうりぬけようなんて甘いですよ。
教えましたから買ったらどうですか？

[847: 匿名さん]

＞８４５

桜レジデンス　125.22cm2　32800万円！

[848: 匿名さん]

↑
８４４です。情報感謝です。

それなら見ました。坪864万円とか、そんな値段でしょう。

これだったら所有権物件換算で坪1000万円になるので少なくとも私はいりません。

ずっと上の方のスレでB棟だったと思うけど、坪650万円だったか当初の値段の4割増しで売っていた人がいたけど、あれはもう売れてしまったのか出ていませんね。
あれはもとは坪460万円とか、そんな物件だったと思います。

全体で450戸前後でしたっけ、こんなにあれば、この程度の売り抜け物件の1件や2件は出るでしょう。

いずれにせよ、教えて欲しいのは、こういう高めの売り抜け物件ではなくて、今含み損が出ているとのことなので、少なくとも当初の値段のままの中心ゾーンであった坪450万円から500万円程度の値段でキャンセルでも売りでも出たら教えて欲しいということです。
これなら含み損なしで売れるので上等でしょう。
できれば坪400万円前後の当初の値段から2割程度値引きした物件がありがたいです。

本当に買いたいので、あったら是非教えて下さい。

[850: 匿名さん]

すみません、わかりました。

だったらせめて当初の値段で、そうですね、坪460万円とか480万円とかの当りの値段のままで、キャンセルでも売りでもでたら教えて下さい。A棟からD棟までだったら結構出ていたはずです。

これだったら所有権換算で坪550万円くらいの感じなので、この場所なら結構いいかなと思っています。

[851: 匿名さん]

売れたのではなく、売れなかったから引っ込めただけですよ。
高く出すのは自由ですからね。見向きもされず高値放置が関の山でしょう。

[852: 購入検討中さん]

入居開始後に新築未入居物件とかで物件がでてくるのでは。売主によってはどうしても現金が必要という状況になって坪４００万円程度で売却するという場合もありえると思うのですが。あせらずに待ちの姿勢が今の経済情勢では肝要です。

[853: 匿名さん]

８５０です。８５２さん、アドバイスありがとうございました。

さすがに８４９さんではないですが、坪４００万円条件での放出はさすがに難しいかと思っています。

これだったら比較するのがおかしいかもしれませんが、中目黒（所有権物件ですが）で坪４２０万円から５２０万円くらいで比較的最近にいとも簡単に完売したので、この広尾であればいくら定期借地物件でも坪４５０万円割れ（所有権物件換算で坪５２０万円台のイメージ）で出す人はいないかと思っています。

外資の皆さんなどで、あてにしていたオプションが売れないといった状況で、購入したけど本当に買うための金の工面がつかないのであれば、販売主から最終的な資金調達の確認を求められる前に売りに出すはずだし（この確認はもう終わったと上のスレに書いてありました）、この物件で本当に金の工面がつかなくて売りに出すような人がどれだけいるのかよくわかりません。実際には、言うほどあんまりいないような気もします。

来年３月の引渡しと聞いているので、その頃を狙って、万一にもお得な物件が出ないか待ってみます。谷を待っているといつの間にか本当のボトムを過ぎてしまったことに気付かないという人もいるし、買い時って本当に難しいですね。

[859: 匿名さん]

価格動向スレでも「まだまだ上がる」「＊＊＊は買うな」って論調でしたね。
ちょっと前まで。
都合のいいソースばかり揃えて。
「バブルだ」「煽られるのは危険」ってレスは＊＊＊扱いでした。
多少不動産に知識がある人でもこれですから、
いかに我々が煽られやすいかってことですね。
気を付けないと。

[860: 匿名さん]

普通のサラリーマンの方が安心だと実感。

[862: 匿名さん]

強気の発言　急になくなってるもんね。
どこいってしまったのだろう？本当に。

まさか　こんなことになろうとは
社員達は思ってなかったろうに。

[864: 購入検討中さん]

いやいや、住民板にはまだまだ強気の方が投稿しておりますよ。「ここは５００万坪以下では買えません。需要がありますから。プロの不動産屋にでも聞いてください。」と。プロの不動産屋が今のサブプライム暴発を誰一人予測できないで新興カタカナ不動産業者が次々倒産しているというのに。需要のかなりの割合を占めていたであろう外資系金融機関社員の大リストラで需要激減だというのに。高値掴みが余程悔しいのだろうけどせめて「自分は永住なので皆さんの議論とは関係ありません。」くらいのご意見にしておけばねー。

[865: 匿名さん]

でも実際、そんな安値では売り物件出てこないじゃない。なんで出ないの？

[866: 匿名さん]

焦るなよ

[867: 購入検討中さん]

持久戦、持久戦。

[868: 匿名さん]

就職先も決まらないと
購入決定も保留なんだろうか？

[869: 匿名さん]

自分の周りの外資系金融で、ここ最近の騒ぎのあおりで解雇された人っていないのですが、実際のところどうなんでしょう？リーマンブラザースはともかくとして、それ以外のところで、そんなにいるんでしょうか。
それに、一昨年とか、決算賞与で1億とかもらってる人が何人もいましたから、給与も当然それなりにもらってたわけで、いま解雇されたからって、ここに入居できなくなるくらい追い込まれる資産状態になってる人って、そんなにいないんじゃないでしょうかね。
少なくとも、知ってる限りでは、そういう状況になってる人はいないみたいです（強がって隠してるとかいう人もひょっとするといるかもしれませんが）。

[870: 匿名さん]

８６９さん。

私も外資系金融機関に勤める友人は結構いますが、特に解雇された人は個人的に（友人の友人を含め）回りでは知りません。リーマンも野村証券が実質的に人員を受け入れるとの報道ですし。
昨年暮れから今年の春の頃、某外資系証券の不動産デットを扱う人がある程度整理されたとの噂は聞きましたが、その後かなり再就職もできたように聞いています。

それに外資の人って、そもそも基本的に雇用の保証が日系より弱いから、おっしゃる通りふだんから結構私財を蓄えていますよね。

この物件を買った人のなかで外資系金融マンってせいぜい１０％から多くて２０％と思いますよ。
そのなかで解雇されて再就職もできない人？さらに一定の私財もない人？そんなにいますかね？

この物件の新規の募集の最後のほうで（もう結構前のことになりますが）５、６件キャンセル物件が出ていたようなので、これはひょっとするとその時点でそういう方がキャンセルしたのかもしれませんね。もっともこれらの物件も、その直後、キャンセル待ちの人により全部売れてしまったとのことですが。

まあ、ここにあれこれと批判の書き込みをされる方の多くは、最初からこの物件に何らかの妬み的な思いを持っておられるようなので、一言一句を気にされないことかと思います。

[871: 匿名さん]

解雇された人は　知人に話したりしないもの。

[872: 匿名さん]

さすがに友人や仕事仲間には常識的に会社を辞めれば言いますよ。

それに単なる知人であっても、前のオフィスに電話したらいないわけだから職場を変わったことがわかりますよ。

ああ言えばこう言うという感じでよほど外資系金融機関の方が嫌いなんですね。
なんか怨念すら感じてすごいなあと感心しています。

[873: 匿名さん]

一部に部門ごと消えている部署もあるようですが、それほど耳には入ってこないようですね。
ただ、ボーナスが占める割合が高くて、ベースはさほど高くないケースもありますので。
例えば私の知っている事例では、年収で１億を超えているにもかかわらず、ベースは１０００万とかいう極端な物もありました。このケースでは特にすぐに首を切る必要があるかどうかは微妙ですね。殆ど払わないで済むのですから、優秀な人材の確保の方が賢明かもしれません。
一番最初に発生するのはヘッジファンド系の日本撤退からではないでしょうか。ここ数年人材確保で一番高いお金を払っていたのは外資系金融ではなく、ファンド系でした。特にヘッジファンドと不動産系でしたね。

[874: 匿名さん]

よほどここを買った人が失業して欲しいようですね。

残念ながら今のところ、ここを買った人で失業した人はほとんどいないようですが。

確かに不動産ファンド系で、小体な会社でいきなりアセットマネージメント会社が身売りされたりした例はありましたね。
厳しいところは既に何らかの買収などがありましたし、今後さらにあるかもしれませんが、国内の大手や海外のファンドなどが買い取る可能性が大であり、過去にも単純に解散した例は少ないと思いますが。

賞与と給与は一般的には半々程度というのも多いようですが、成功報酬ベースで極端な例もご指摘の通りありますね。

でもここを買った人とはあまり関係ないと思います。

都心マンションの購入者の動向を議論したければ、やはり２３区のスレの方があっていると思いますが。

[875: 匿名さん]

873です。
この物件は素敵だと思っているので関心があるだけで、特段下がって欲しいと思っているわけでもありません。
話の流れで書いているだけで。。。話の幅を絞りたいですか？

ご指摘の通りGFの購入層にしめる外資系金融の割合は低いでしょう。というよりもサラリーマンの購入って、、、かなり特殊なケースでないと無理じゃありませんか？
実際に住む人がどうかは別として、買った人は高齢富裕層が多かったと思います。見学に行ったときも、周りは結構上品な老婦人が多かったですし。
景気動向ではさほど物件は動かないのではないかと思っています。

出てくるとしたら相続後だと思うのですが（購入目的から考えても）、平均余命が増加してますからね、、、しばらく動向を気にしながら、同じような物件が出てくるのを楽しみにしています。

[876: 匿名さん]

８７４です。

８７５さん、まずは勘違いをしてしまい大変失礼致しました。

このスレについては、私も８７５さんと同じように物件としての完成度などから強い興味を持っており、ちょくちょく見ますが、「失業した外資系の屍、残金も払えず投げ売り」みたいな煽る投稿があまりに多く、この物件の評価や、今後こうした一等地に定期借地権物件を建てることをどう評価するかといったまじめな趣旨の投稿があっても、「外資系の最後のあがき」のような煽り投稿が何本も入って、まじめに議論する人がほとんどなくなってしまっていました。

すみません、８７５さんを、上でこうした煽るような投稿をされていた方と同じ人と勘違いしてしまいました。ご容赦下さい。

この物件の購入層がどういう方たちかは個人情報の制約があって売主も詳しくは教えてくれませんが、営業担当の方に聞いてみた限りの概観では、過半数は上場企業の役員か幹部、次に医者、弁護士など（大阪などに自宅をお持ちで東京に学会や会議などで来るときの家として持つような方も多いやに聞いています）、それから外資系金融機関勤務の人、自営業、スポーツ、芸能関係の方といった風に聞いています。

外資系の方はそれでも確かに１０％から２０％近くはいらっしゃるかもしれませんね。

ご指摘の通り、物件の大きさにもよりますが、ここを買おうとしたらかなりの所得が必要となり、最低でも年２０００万円以上は必要ですよね。
でも、生損保、大手金融機関、主要商社などの幹部クラスであれば、実際には大体この程度の所得は得ているはずと思います。
また親から何らかの相続や生前贈与をもらっている人も結構いると思うので、住み替えでも２軒目でも、この辺の幹部、役員になるとなんとか買えるのではないかと思います。

それでもこうした主要購入層はどうしても年齢が比較的上で、ご指摘の通り購入者はかなりシニアな方が多いようで、３０代といった方の場合は外資系金融機関などの方なんでしょうね。

なので、私もここの投げ売りは期待していません。相応の値段で出れば興味大ですが。

もし転職を余儀なくされて資金繰りが厳しい外資の方がいらしゃったとしても、ここに住みたい人はいっぱいいると思うので（上のスレでどなたかが書いておられましたが、ここに賃貸物件があれば、むしろ広尾、恵比寿の回りの物件からここに引っ越してくる周囲空洞化がありそうなシナリオかもしれません）、貸せば５％やそこらで回るので、あえて投げ売りする必要はないのではないでしょうか。

[877: 匿名さん]

ここの購入者は高齢が多いんだろうか？
75歳以上だと坂がきついという意見があったが
坂は50歳以上だときついです。
日本男性の平均寿命は確か78歳くらいだったとおもうが
75歳を指標にするのは変だと思うが。
車を使うべきだと思う。歩く人は少数派だとおもうが。

[878: 匿名さん]

>>877さん
「50歳以上だときつい」とする根拠はなんでしょう？
40歳代でも、坂道を大変と思う人もいるでしょうし、70歳代でも慣れていたら普通のことだと感じると思うのですが。
あと、老人ホームのほうから上がってくると、坂が直線なので大変そうですが、カフェデプレの横から上がると、ちょっとなだらかなように思いますよ。

[879: 物件比較中さん]

この物件の相応の値段がいくらなのか、これが難しいです。確かヤフー不動産に一件でていまた。引渡し日が来年のこの物件の引渡し日と同一のようでした。価格は３億近かったと思います。こういう売り物件も多少は出てきそうな雰囲気もあります。価格が下がっていくのかどうか？これは売主さんの個別事情と相場次第ですから何とも言えないですね。