広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[821: 匿名さん]

819さん、賃貸で回るレベルとは、具体的には何パーセントくらいで見てますか？　

まさか、３とか４パーセントじゃないですよね。実物不動産投資のコストやリスク考えれば、最低５から６パーセント以上必要。

[822: 匿名さん]

利回りで見るなら、自分ですむには厳しいようなやや狭いのを買うしかないのでは？

実需目的のスレッドには、あんまり利回りの話はそぐわないようにも思えます。
本人が、同じ部屋を賃貸で借りてすむのではなく、ずっと買って暮らしてもよいと
思えるのであれば5%もあれば十分だと思いますがいかがなもんでしょうか。

[823: 匿名さん]

８１９です。コメントありがとうございました。

まずは８２２さんですが、申し上げている通り、この物件の大半は実需目的と聞いているので、基本的に利回り云々のことは関係ないと思います。
利回りは、あくまで万一貸すことになっても困らないように、それと物件価格が適正かどうか念のため収益還元ベースでチェックするために見てみる価値はあるという趣旨です。


この物件のなかでも内装などが半端でないエグゼブティブ仕様の相当高目の物件は、それこそ住みたいから買った方が中心で、収益還元も何も関係ないと思います。この場合は、逆算して利回りを求めても、そんなに良好なレベルは出ないと思います。

これを除く、あくまで一般仕様の場合だと（それでもパークコートの上級レベル仕様でできていると思いますが）、70〜100㎡程度の大半の物件で想定賃料から計算すると、グロスで５．０％から５．５％、ネットで４．５％から４．８％程度でていると思います。
つまり８２１さんの水準感に同感ですが、さすがにグロスでも６％は出ないと思います。

広尾は確かにトップ人気の地域だし、特にここの場合は借家人でも設備が一新されると聞いている日赤広尾の提携医療サービスを受けられるので、シニア層などの需要も相応見込めるなどから、通常の想定賃料程度で無理をしなければ空室になる期間は相当に抑制されるのではないかと思います。


原則は居住ですが、転勤の場合に貸したり、リタイアの後、例えば一定期間軽井沢などにでも永住し、ここを貸して年金代わりにするとか、そういったライフスタイルの方もあるかもしれません。

そういう意味でも、こうした万一貸す場合でも、あくまで新築の時点ですが、上記程度の賃料イールドが出る物件であれば、８２２さんもおっしゃる通り価格的にも住んで損なし、まあ十分かと私も思います。

もっとも、誰かが上で「５０年経てば何が残るのか？」と言っていましたが、５０年（厳密には約５４年）たてば、何も残りません。それが定期借地物件のルールだし、これを前提にしてでもここに住みたい人が買っているのだと思います。

[824: 匿名さん]

周りが異常なとき、まともなことを言うと異常扱いされるってのを、去年実感したな。

[825: 匿名さん]

これだけ外資が厳しい中で新たに家賃を３０万以上払う層がどこにいる？ 想定賃料に想定利回りもいいが、実際は借り手は枯渇してるよ。

[826: あは]

業者の戯言はやめれ。

米投資銀行は、サブプライムでビジネスモデルぶっ飛んで、とうとう商業銀行化しFRB監督下だよ。

ゴールドマンもモルスタも銀行の軍門にくだり投資銀行は消滅さな。

[827: 匿名さん]

まあ結局のところ、1兆ドル規模のお金をばらまいているという事実を考えると、不動産市場が崩壊するとは思えませんね。広尾は外人中心の需要層だから、しばらくは厳しいかもしれないが、中長期でみれば問題無いでしょう。というよりむしろハイパーインフレもしくはバブルが怖い。

[828: 匿名さん]

３，３０万？？？
３０万て　笑）
３０万ぐらいごくごく普通のリーマンでも払ってますがな

君の目線では３０万の家賃はすごいんだろうねえ…
せめて５０万とか７０万以上の家賃を払う層がどこにいるにしてほしかったよ

こういう小さなところで世界が違うことが露呈するね

[829: 匿名さん]

３０万は「普通」のサラリーマンは絶対に払わんぜ。
「３０万円以上」と言ってるんだから５０万だろうが７０万だろうが払える層が激減した事実は変わりようもない。モルガンもリーマン（東京）もほとんど日本の会社化するみたいだしな。
転売益考えてた人、ご愁傷様。

[830: 匿名さん]

横からで申し訳ないですが、サラリーマンにとって30万円の家賃ってすごいと思いますよ。
30万円の物件を借りている人は結構いますが、それはもちろん家賃補助があるからだけでして。
実際の支払いで３０万円払える層は普通のサラリーマンではないと思います。

仮に月８０万円の収入があって、ボーナス込みで年収1,500万円としても、累進課税もあり月の手取りは50万円程度になるはずでして、、、その中から３０万円を家賃に払うのは少々きついでしょう。
３０万円を普通に払うためには、年収2,500万円程度は欲しいと思います。
この水準のサラリーマンはもちろんいますけれど、普通のサラリーマンの水準では無いと思います。

家賃補助がある場合や経費として落とせるならば、たいした金額ではないですけれど、家賃補助は相当の優良企業でも打ち切りもしくは時限化の方向で動いているようです。経費も利益があるから落とせるだけでして、中小企業にとって厳しい時代の中、落とせる層は減少するのではないかと考えます。

[831: 匿名さん]

どうでも良いけど、この物件の購入しようとか、広尾に賃貸で住もうという資産を持っている人の話なので、話噛み合ないのは当然ですよ。
普通も人によって違うし、ちなみに私の職場は年収２０００万以下の人なんかいませんよ（新人は別ですが）。広尾に家賃30万以上のマンションなんていくらでもありますので、家賃３０万のマンションが無いとこに住んでる人にそんな話しても理解できないのでしょう。
それより、外資が引き上げてという意味ではもっと上の話ではないですか？。30万より50万以上ぐらいでしょ。この物件に関して言うと狭い部屋は借りる人いると思いますけど80平米越えになると借りる人探すの難しくなる気もします。まあでも、現実的には新築、場所、共有部などを考えるとこの辺の他から引っ越して来るひとたくさんいると思いますけどね。そういう意味では広尾周辺の空きが増える可能性は十分あると思います。

[832: 匿名さん]

私は、定借がどうなるか、という興味で参加させてもらっていますが、”普通の人”が
いろいろ書いてもしょうがない。元々、本当のお金持ちしか買えない物件だし。

価値が下がる可能性は大きいでしょうが、”普通の人”と違って、住むところがなくなる
わけではないところが違うところ。下方弾力性がある。苦しくなったら、もっと安いとこ
ろに移ればいいだけ。

妬みメッセージばかりでつまんない。

[833: 匿名さん]

私は、医師ですが、大学の同僚が何人か、日赤医療センターに勤務しています。

こういうからくりとは思っていませんでした。単に病院に近いマンションだとばかり
思っていました。日赤医療センターに勤務している医師にとっては、たまらないマンション
だと思います。偉そうに、”早く見ろ、優先権があるんだから・・”　口に出さなくて
も態度には出る。しかし、そういう契約なんだから、そのようなことを言われても
現場の医師は反論・拒否できない。

もともと、日赤は給料が安いので有名です。医療システムは末期状態ですね。
あまりにひどければ、大学は撤退でしょう。医療費下げすぎ。
聖路加みたいに、個室ベッド優先で、差額ベッド代がかなりもらえる病院でも
苦しいのが実情。聖路加に行っている別の同僚が、低層ではエレベータ乗るの
が禁止されていて腐っています。

[834: 匿名さん]

殆ど全員が2,000万円以上ですか。すごいですね。
ちょっと興味本位ですが、平均勤続年数はどのくらいになりますか。
会社を辞めた後の平均的な年収は？

いや、弁護士事務所の給料体系に似ていると思ったのですが、大手弁護士事務所だと一部の人しか事務所を続けられないため、比較的早い時点で自営になって急速に年収が下がるケースがあります。長期的な高収入が必ずしもコミットできないので、高額の賃貸に指向がむくのも当然かなと。

サラリーマンで３０万円払える人がいるのは知っています。私もそのくらい払っています。ただ、それが永続的安定的な物とは我ながら思えないので、、、

最後にガーデンフォレスト、大好きですよ。素晴らしい立地と高級だけど控えめな内装に非常に好印象を持っていました。買わなかったけれど検討しましたし、いまでも買えば良かったかなと思うときがあります。

[835: 匿名さん]

昼間から掲示板で煽りあいをする年収数千万の人たち（あるいはそれに寄生する妻）

[836: あは]

このスレ死んでたが、ようやく盛り上がってきたじゃん、をいらのお蔭で

[837: 匿名さん]

ここで転売益、賃貸益稼ごうとしてた人、ご愁傷様です。
時代が、、、行ってしまいましたね。

[838: うん]

逝っちゃいますた

[839: 匿名さん]

今が買い得！

人の行く裏に道あり花の山

[840: 匿名さん]

野村證券が欧州リーマン買う時代、またまた日本の時代到来って分からないかな？

シンガポール政府系ファンドも全体の内東京に１１％投資している。

東京は捨てたものじゃない。悲観的になった時に買う人が勝つんだよ〜(笑)