広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[82: 匿名さん]

付言しますと、日赤の場合、患者や来訪者のみではなく、職員や看護学生の評判も地元ではあまりよくない。周辺の歩道上に放置されている自転車やバイクは、日赤関係者のものではないかという指摘（本当のところは不明ですが）があるほか、ガーデンヒルズとの間の通用口には、通称「座布団おばさん」がいて、看護学生がガーデンヒルズ敷地内を通過する際にトラブルが生じないよう見張りをしていました。看護学生は歩道いっぱいに広がって歩いたり、大きな声で会話をしたり、病院としては通常以上の迷惑施設だと思います。それでは利点は何か。ずばり回りに面白い飲食店があることでしょう。それに、病院要因をのぞけば閑静ですね。

[83: 匿名さん]

盛り上がっていないのは、手が出ないからですよ。
でも変な古老が復活しないよう、頑張ります。

[84: 匿名さん]

古老復活大歓迎です。

広尾のみならず、東京のことを全然知らず、単にマスメディア等が流す情報を鵜呑みにして、
イメージだけで街や物件を選ぶ人がいかに多いかを考えれば、こうゆう人はとても貴重です。

[85: 匿名さん]

西側バスロータリーの場所は移転する可能性があるらしいですね。
すると、その跡はどうなるんだろう。
Ｂ棟西向きも考えているので、早めに知りたいな。

[86: 匿名さん]

こんなカキコ見つけました。渋谷区で物件購入検討中の皆さん、ご用心。。。

>>141
この一ヶ月で代々木上原をちゅうしんとした狭い範囲で全国区の異常殺人事件が
多発しているからね。
少なくとも②と③は、まさに現代版牛牽きの刑、罪人の怨念だな。
(富ヶ谷エリアだと2・26事件の青年将校の怨念かもしれない。)

①片思い合鍵殺人事件＠大原(笹塚圏)
②妹バラバラ殺人事件＠幡ヶ谷
③夫バラバラ殺人事件＠富ヶ谷
④上司殴打転倒殺人事件＠初台

[87: 匿名さん]

若干補足しますと、現在のＮＨＫ放送センターがある渋谷区神南や富ヶ谷界隈は、
２・２６事件を首謀した青年将校らが処刑された、旧陸軍刑務所跡地です。

すぐ近くの代々木公園は、戦前まで旧帝国陸軍代々木練兵場跡地であった場所で、
戦後米軍関係施設があり、いずれも近代日本史での陰の部分と云えます。

以上、ご参考まで。。。

[88: 匿名さん]

>>86-87
上原？ここは広尾だなわけで、話がズレ過ぎだ
そろそろ自分の巣に帰った方がいいよ

[89: 匿名さん]

借地権マンションって、要するに、賃貸マンションを長期賃借契約して、賃借料を前払いするってことと一緒ですよね。５０年後に上物を取り壊して現状復帰した上で返還しなければならないから、最終的な価値はゼロになるわけで、あとはババ引きのババを引かないように、いかに上手く売り抜けるかしかないってわけですよね。。。そういう観点からすると、資産価値の面ではどうなんだろね、借地権マンションって。なんか不安あるなあ。。。

[90: 匿名さん]

せっかく広尾に買うなら保有のステータスが欲しいね。
地主も（日赤）も売却したくないんだろーな。

[91: 匿名さん]

たしかに、50年分の家賃を一括前払いして、賃借権を得るに等しいね。
で、その賃借権を自由に転売買可能と云う点が、通常の賃借権とは違う点でしょう。
ただ、通常の賃貸なら大家が負担する修繕費とかは権利購入者負担になるから、何だか損した気分。

[92: 匿名さん]

保有か否かはステータスと云うより、やはり資産価値維持の観点で重要なのでしょうね。
借地権物件が売られるようになってまだ歴史が浅いので問題が表面化してないけど、賃借権の残存年数が減って来た物件は恐らく急激に資産価値が低下するだろうから、下手すると一種のパニック売り状態になって、最後は誰も手を出さないゴーストタウン・マンションとかになる可能性さえあるよね。
その辺のところ、デベはどう考えているのでしょうか？　先々まで考えた良心的対応や説明を求めたいものです。

[93: 匿名さん]

高額で借地は欲しくないですな。

[94: 匿名さん]

これだけの金額の物件を、５０年で全く価値がなくなる借地権なのに買う人というのは、かなり余剰資金があるか、将来に全く不安がないということなので、なかなかたいした物ではないかと思うがどうだろう。

スタータスというのとはちょっと違うと思うけど。

[95: 匿名さん]

所有権が国や自治体にあるなら借地権の延長も期待できようが、50年後に更地返還という条件が明記してあれば建替えもありえないし、借地権残存が10-20年になったときに一気に資産価値無くなるんでしょうね。そんな物件買えるのは法人需要のみでしょうね。個人じゃあ無理だよ。
日赤も20年後、30年後にトラブルに巻き込まれるよね。50年後に更地返還という借地契約条件なのに特定個人（購入者）のために条件緩和（延長）したら株式会社なら株主訴訟の対象でしょうから。
条件通りに返還を要求したら、日赤が住民を追い出すのかというトラブルに巻き込まれますよ。
デベさんはそういったことを皇室関係者にきちんと説明しているのかなあ。
日赤の社会的責任（素性）からすれば、賃貸マンションとするか、少なくとも、借地権の契約先を購入者個人ではなくデベに一本化すべきでしょうね、そうしているんでしょうね。

[96: 匿名さん]

「借地権」と「定期借地権」は、全く別物ですから
注意しましょう。

日赤は、50年後に、新病棟を、現在の地とスイッチして、
ここの土地に建てることを考えています。
http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/about.html

[97: 匿名さん]

必ず正確に爆発する時限爆弾が仕掛けられた家を買うようなものですよね。

[98: 匿名さん]

たしかに、まあ、そうゆう表現もあるかとは思いますが、、、

要するに、使い捨てマンションってことですよね。
金をドブに捨てるくらいの道楽でないと、とても手が出せませんが。

[99: 匿名さん]

日赤通りは抜け道なので、結構フルスピードで走り抜ける車が多い。
高層マンションならともかく、この物件は中低層なので、特にに女学館側は学校の建物に車の騒音が反射されて、１階から５階くらいまでは結構五月蠅いだろうなあ。もとより、複層二枚三枚のガラスを使うだろうが、まず窓は開けられないね。

[100: 匿名さん]

なんか、ネガティブな意見が多いですね。

業者さんも、思惑外れちゃったかな。。。

[101: 匿名さん]

まぁ、こいつら買えないやつらだからね・・・。俺も含めてだけど・・・。

[102: 匿名さん]

業者の思惑というよりも、この物件は日赤が得になるようになっている。デベもばからしい物件とは判っているが、完売すればそれはそれでいいのでやっているだけ。どうせ５０年後も、逆の敷地を定期借地権で販売の予定だろ。本業の医療でなんとかコスト削減、収益確保しないと、特権撤廃だよ。

[103: 匿名さん]

ここは学歴が低い人が多い気がする。
私大とか

[104: 匿名さん]

でも、価格設定とかは業者が決めてるんでしょ？　地主の日赤は一括前払いの借地権代と月々の地代が入る仕組で、その水準は日赤が決めてるのかな？
いずれにしても、その辺のカラクリと云うか、誰が得して誰が損する仕組になってるか、よーくチェックしないとダメですね。

[105: 匿名さん]

103さんほど低レベルではないので、ご心配なく

[106: 匿名さん]

東京23区で欧米先進国出身外国人登録者数が多い上位５区は以下のとおりです。
１位　港区　約9000人
２位　渋谷区　約5000人
３位　世田谷区 約3900人
４位　新宿区　約3700人
５位　目黒区　約3200人

これら上位５区は、順位に若干変動あるものの、過去10年間不動の顔触れですが、世田谷区と目黒区が大幅減の反面、港区と新宿区が２割近く増加しており、新宿区が世田谷区を抜いて３位にランクインするのは時間の問題です。
外人さんも、都心回帰のようで、先進国外人在住者数御三家は港・渋谷・新宿の３区となります。

[107: 匿名さん]

いつしかゴーストタウン化するのかな

[108: 匿名さん]

想像してみよう、
あと５年で消滅する運命の集合住宅に棲んでいる自分を
どんな気持ちですか？　どんな人たちが棲んでいると思いますか？　その生活はいきいきとした楽しいものですか？
想像してみよう。

[109: 匿名さん]

結局　誰かが　ババをひくわけですね

それは誰かな？

[110: 匿名さん]

106さん、確かに実数だと世田谷区が３位だけど、なんせ全体の人口が多いからね。区部最大の約80万人でしょ。
それに対して、新宿区や目黒区の人口はせいぜい20-30万人台。比率では世田谷なんかより全然格上。

[111: 匿名さん]

だから何？外人が多くてよかったね

[112: 匿名さん]

残存５年の状況は、築４５年賃貸マンションの賃料と同じくらいの価値でしょう。
家賃収入１０万、管理費等７万 年間インカム３６万ですから、
２００万くらいなら売れるのでは。

[113: 匿名さん]

うん、やっぱり定期借地はないな。

[114: 匿名さん]

>>112
賃貸比較なら1億越えでも、購入のほうが結構お得。
45年目まで計算すれば、償却お釣りのお年玉が付きます。

[115: 匿名さん]

>>114さん
それって住宅ローンの金利分（全額自己資金で買った場合は運用利回りの機会損失額）考慮してます？それでも購入のほうがお得になるのかな？？

[116: 匿名さん]

114です
＞１１５
住宅ローンをどれほど利用するか、また賃貸での運用云々は
一例で示せるものではないのと、賃貸の場合、購入組より
余裕資金も少ないと判断するべきもの。ですから、購入組の
ような資金が手元にあるという仮定はいかがなものかと・・・

[117: 匿名さん]

馬鹿げているよな！定借でこんな値段のマンション。買う人気が知れない。

[118: 匿名さん]

買う人の気は想像できます。
金持ちなら買います。
いいものはいいんです。

[119: 匿名さん]

４・５０代のディンクスなら、いいんじゃないの？
子供居なければいくらお金残しても、どうせ墓には持っていけないし。

[120: 匿名さん]

地価下落局面であれば、借地のメリットも大きいけど、地価反転局面となるとちょっと微妙かもね。劣化資産だけを買って、価値上昇資産は日赤側でホールドってことだもんね。

[121: 匿名さん]

一昔前のマンションと同じ運命なのでは。
入居と同時に２割下がり、あとはひたすら下落。
３５年くらいで建物の劣化がピークになって、資産価値は消尽、
あとは雨露をしのぐ機能面での評価価格＊残存年数。

[122: 匿名さん]

121さんは、なんでこのスレみてんの。悔しかったら買ってみな。

[123: 匿名さん]

総資産100億円下らない人でもここ欲しいってさ。

[124: 匿名さん]

１２２さんは、業者か地権者関係者？

[125: 匿名さん]

１００億もあれば、こんな物件買ってみてもいいかって気にもなるでしょう。

[126: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストの物件評価が「住まいサーフィン」という会員制サイトに載っています。

[127: 匿名さん]

予定価格表の「事業協力者」住戸っていいところばっかり取ってますね。

[128: 匿名さん]

ここが完成したら、今の広尾HGの賃貸需要はだいぶこちらの方にシフトするのではないでしょうか。
借りる側にとっては５０年後更地になろうとなんだろうとあまり関係ないしね。
そういう意味ではこの物件の完成で広尾の賃貸需要にある程度変化が起きると考えております。

[129: 匿名さん]

ここ買って損したらどうしようなんて心配するような人が買う物件ではありませんね。

[130: 匿名さん]

いずれいしても、冷静かつ客観的に判断することです。
単なるイメージや業者の宣伝文句等に幻惑されることなく、
本物を見極める眼を養うことが重要です。

富裕層とは、決して無駄遣いする人たちではありませんからね。
むしろ、リーズナブルか否かを見極めることに長けた人たちが、
富裕層になるのですから。。。

[131: 匿名さん]

そうだよね。その意味からもここの販売状況は気になるな。賃料で坪５万はまだムリだろう。