広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[776: あははのは]

真の正統派富裕層は、資産をいかに守るかの知恵が家訓のごとく代々蓄積・引継がれ、派手・華美・豪奢な生活態度はとらぬもの。
しかも銭金勘定には極めて細かく、無駄金は無駄な税金含め一切払わない道理。

ぼったくられても無邪気に喜んでるような不逞の輩は、にわかなり金かその二代目ドラ息子てゆうのが通り相場。

[777: 匿名さん]

ここに書き込んでいる皆さんは、私を含めて、おそらく最大でも個人の資産がせいぜい1億円とか2億円までの方で、相続税上、いろんな控除もあるので税金のかからない方。


一方、この物件を買った方の多くは、おそらくは資産が10億とか20億円以上ある方で、放っておくと資産のかなりの部分に相続税をかけられて困るほどのお金持ち。


だから、普通のサラリーマンにとって定期借地権物件の相続税上の評価額が所有権物件とどう違うかは関係のない話であって、むしろ50年後などの孫子の時代まで資産を残せるかという論点の方が大事。定借のくせになどと書いている方のほとんどが、私を含めてこのパターン。

だから定期借地権の物件が相続税評価上、通常の所有権物件の評価額の60%程度まで減額査定されるなんてことは関係のない話。所有権物件に比べて相続税上、相当に有利なことを理解されていましたか？

でも大金持ちにとっては、これは大変大きな問題。

定期借地権条件で買った2億円の物件が、５％のネット収益をあげてくれる場合で、その元金にあたる物件価格が相続税評価上で60%の1億2千万円にしかならないのであれば、子孫に残した後の資産価値で見ると投資収益は概ね倍の価値になる。

ここの物件とほとんど値段は同じでも、地代が10倍ほど高いパークコート神宮前物件は、物件価格が2億円でも相続税上の評価額が相当安い。でも、賃貸に出した場合の値段が高い割に、地代として控除できる経費が大きく、相当なお金持ちにとっては、とっても魅力的な物件（これはプロの不動産屋さんにとっては常識）。

そもそも、私を含めてこのスレに書き込んだりしている人のほとんどは、こんな相続税まで考える必要にない状況だけど、全くここを読まないような人が、平然と数十億円とか数百億円の資産の運用上、こういう物件を買っているのだと思う。
だから、悲しいかな、この物件を2億円出しても買う人は実際には存在してしまうのです。
これが今の日本の現実。悔しいですけど。


もっとも、実需でここに住みたいから買った方もかなりいらっしゃるとは思いますので、この物件を投資用物件のように言わないでといった議論もあるとは思いますが。

[778: しんのかねもっち]

思い切りあほな講釈どうもありがとう。

定借の相続税課税対象評価が低いのは、通常の所有権物件と異なり、定借期間満了時に問答無用で無価値になる、つまり、長期的に見た場合、真の不動産価値自体が本当に低いから。

所有権物件であっても、賃貸物件にしておけば（将来自家使用する可能性を残しつつ）定借物件に比し不動産価値の一定の永続性を温存したうえで相続税課税対象評価を下げることが可能。

真の正統派富裕層は、したがって、先祖代々引継がれる土地に、地味ながら賃貸アパート・マンション等建て相続税対策するのが一般的で、そういう土地をわざわざ切売りして、将来確実に価値がゼロになる定借物件に手を出したりしませんよ。

とくに、こんな立地の新築物件、たっぷりデベや地権者の利益がのっており、割高・低利回りの極み。自らが地権者でもある真の富裕層が、こんな物件に当然に手を出すと考えるのは、まさに素人、非富裕層の妄想。

こんな物件に手を出すのは、代々の正統派富裕層なんかではなく、アドレスにひかれて寄ってくるミーハーなりきん、つまり外資金融やらIT株長者やらの新興富裕層で、まだ本当のお金の使い方分かってない幼稚な椰子等。

そういう連中は、世界的株安や不動産バブル崩壊で、解雇・リストラや保有資産激減等の多大な痛手を蒙っており、この物件でも、残金払込み期限まで青息吐息な椰子等が非常に多いことでしょう。

[779: ええっ]

てか、定期借地権の相続税メリットは、個人の土地所有者がわの話でしょ。
土地を継続所有できる地主がわのメリットであって、
定借で土地借りるがわのメリット強調するなんて、
どんだけピント外れなことか。

[780: 匿名さん]

その新興富裕層、まだまだ景気のいい連中はたくさん居ますよ。
むしろ多大の痛手を負っているのは、ほんの一部でしょ。

まあここの２億が高いのか安いのかはともかくとしてね。

[786: あは]

当スレ脂肪中

[787: あは]

ここでいきがってた　自称富裕層さんや、俄か投資家さんら、全滅ですか？　　

リーマンも破綻寸前で、外資金融はどこもリストラの嵐。　


御愁傷様です。

[788: 匿名さん]

マタアンタカヨ・・・

[789: 匿名さん]

>>788さん
いいじゃないですか定期的にスレッドをあげてくれて
この人がいなかったら本当にこのスレッドは死亡中なんですから　笑）
787にも一定の存在価値が認められますよ

[790: 匿名さん]

そうですねｗ

でも、投資や転売目的で購入された方、ご愁傷さまでしたｗ

[791: ご近所さん]

いや、この777は恥ずかしいすぎるね。
FPとか勉強して中途半端な知識を広げたんだろうね。

[792: 匿名さん]

3ヶ月ぶりくらいでこのスレを見てみましたが、７８８さんのご指摘通り、いろんなひらがな名で名前をつけている方くらいしか投稿していないようで、それもこの方はよほどこの物件に恨みでもあるのか批判する投稿しかないですね。

これではスレも確かに死んでしまいますね。

この物件に関しては、最終的な提携ローンなどの確認も終わってそろそろ最終内覧の時期と聞いていますが、大型物件の割に、ずっと上の方にある1件が売りに出たくらいで、本当に売ろうとしている人もいないですね（またひらがなさんは、売りたくとも売れない塩漬け物件などと書き込むでしょうが）。有栖川パークハウスなどは相応売りに出たようですが。

もともと買った人の多くが上場企業の役員とか幹部、弁護士、医者などとも聞いているので、結構実需なんではないですか。そもそもこの物件を買った人の大半は、このスレは見ていないでしょうけど。

[793: 匿名さん]

でも投資目的が大半なんでしょうか？この物件。

[794: 匿名さん]

外資金融、リーマン破綻、メリル身売り、

もうダメだね。特に、ここ含む港区・渋谷区は悲惨。。

[795: 匿名さん]

ストックオプションで購入予定だったんですが…
手付け金戻してキャンセル出来ますかね？

[796: 匿名さん]

というより、就活がんばったほうが良いよｗ

[797: 匿名さん]

この物件、立地からして外資系の方々の購入も多かったと思われます。キャンセルでまくりだったりするのでしょうか???

[798: 789]

しかし暗い世の中だねえ
外資金融に勤務している人も相当数いると担当者から聞いています
（といってもせいぜい１、２割でしょうが）

自分達の収入の不確実性は自分達が良く分かっているから
そんなに無理して購入している人は少ないと予想します
よってそんなにキャンセルは出ないんじゃあないでしょうか
僕も金融資産目減りして楽ではないけれどキャンセルするほど辛くはない

あと、投資目的を転売目的と読みかえるなら、そういう人は殆どいないんじゃないかな
短期転売目的には全く適さないからね
だから竣工しても赤坂TRとか目黒PTみたいな恥ずかしいことにはならない、と期待する　笑）

暇なんで煽りにマジレスしてみました

[799: とくさん]

御愁傷様

[800: 匿名さん]

このスレで　ほんの一年ほど前、サブプライム問題は　アメリカのびんぼうにんだけの話　ってうそぶいてた間抜けカキコが　いま思えば可笑しく哀しく懐かしい

[801: 匿名さん]

外資勤務の割合って2割以上では？

[802: 不動産購入勉強中さん]

定期借地権付きなのにこの価格とは...
５０年後には何が残るんですか？

[803: 匿名さん]

>>798
ここは別の意味で転売市場には出て来ないでしょうが、地元日赤通りの住民の評価は低いですよ…
通りから見て左端の棟なんて道路にはみ出しそう。あんな端近なマンション、この界隈で初めて見ました。

[804: あは]

しょせん定借ですから

[805: まあ]

ね

[806: 匿名さん]

で、サブプライム問題の深刻さをまったく理解できなかった連中、ちゃんと謝罪と釈明、懺悔しなさい。

こちらがあれだけ親切に忠告してやったのに　ばかな奴らだよ、ホントに。

[812: 物件比較中さん]

物件の話はどうなった？

[816: 匿名さん]

23区スレで議論しましょうｗ

[817: 匿名さん]

自分のお金のことしか考えてないのかね。自分のかった家が将来安くなるとか関係ないのよね。みんなが投資やってる訳じゃなくて、現金持ってるだけの人もたくさんいるのですよ。日本人はもっと、もっと硬いのです。

景気が悪くなっても私の収入減らないし、欲しいマンションがあったら今は高いとわかっていても買うし（投資じゃなくて住む為だから１戸だけだけどね）、もちろん、投資目的では何も買ってません。だから関係無いのです。

こんなスレみてる人の経済の知識なんか素人ばかりだろうし、あなたがどのくらいの専門知識を持ってる本物かわからないのだから同意されない事がそんなに勝ち誇るほどの事ですかね。素人相手に怒ってる可能性が高くて、それこそプロのする事じゃない。

それよりも、専門家がこの局面を読み切れなくて、証券会社がつぶれている事をあざ笑ったらどうですか？、この現実の方が、あなた様の御意見を理解出来なかったプロがたくさんいて、仕事を失っている事の方がよっぽどおかしいと我々素人は思います。それともあなたもその一味か？。

[819: 匿名さん]

↑
すごいですね。

積年の鬱憤を一気に発散するぞという感じですね。

「しんのかねもち」、とか「あは」とか、このスレにひらがな名でよく登場されていた方と思います。

ご指摘のポイントは過去２年程度を振り返ると結構あたっています。当時の時点でおっしゃっていたのは、かなりの心眼と思います。

少なくとも日本の特定のミニバブル物件には、外資を中心にざっと3割程度余剰の不動産資金が流れ込んでいましたし、これが例えば巡航速度ではせいぜい4.0％が適正の都心物件オフィスのイールドを2.5%程度まで3割以上プレミアム水準まで加熱させており、ミニバブルがはじけた結果、今度はこの反動で巡航速度の3割悪化の6%とかいったイールドでも資金がつかないような状況になったのだと思います。REITのイールドを見ると、トップクラスでもほとんどこうした経過をたどりましたね。

その間、10年間のJGBイールドがほとんど1.5%から2%の間でStableであったことを考えると異常な不動産ボラと思います。

でもこうした議論は大学教授さんも登場される23区スレでやられた方がいいのではないですか？

レジでこうした適正イールドが確保できない過熱気味であったと考えられる該当物件もありますが、湾岸の一部とか、世田谷の一部とか、それこそ都心のようで都心でない物件とか、そういう物件が中心で、残念ながらプロのほとんどはこの物件がそうだとは思っていませんよ（是非当該物件を販売した2社以外のデベロッパーの相当レベルの開発のプロにでも聞いてみて下さい）。


この物件も1割か2割は投資目的の方の購入のようですが（50㎡前後の小型物件はかなりの割合のようでね）、それ以上の一定以上の広さの物件は結構実需が多いです。
また、最悪でも賃貸に出せば十分回るレベルでの投資イールドで価格が逆算できる物件がほとんどだし、誰もキャンセルにも転売にも出さず、抱えるのが正しい戦略ですよ（実際にキャンセル物件が本当にいっぱい出ているのかどうかは、現在は三菱地所がやっている営業の担当にでも電話すればすぐにわかります。ネットで検索しても、残念ながらほとんど出物がないので、売り物件はまずヒットしません）。
住みたいから買うのが基本なのは８１７さんのおっしゃる通りで、８１７さんもここが好きで、住むつもりで購入された方なのではないかと思います。

[820: あは]

要するに　坪1500万だの2000万だの言ってた白痴どもは　腹切れ　って話だよ

[821: 匿名さん]

819さん、賃貸で回るレベルとは、具体的には何パーセントくらいで見てますか？　

まさか、３とか４パーセントじゃないですよね。実物不動産投資のコストやリスク考えれば、最低５から６パーセント以上必要。

[822: 匿名さん]

利回りで見るなら、自分ですむには厳しいようなやや狭いのを買うしかないのでは？

実需目的のスレッドには、あんまり利回りの話はそぐわないようにも思えます。
本人が、同じ部屋を賃貸で借りてすむのではなく、ずっと買って暮らしてもよいと
思えるのであれば5%もあれば十分だと思いますがいかがなもんでしょうか。

[823: 匿名さん]

８１９です。コメントありがとうございました。

まずは８２２さんですが、申し上げている通り、この物件の大半は実需目的と聞いているので、基本的に利回り云々のことは関係ないと思います。
利回りは、あくまで万一貸すことになっても困らないように、それと物件価格が適正かどうか念のため収益還元ベースでチェックするために見てみる価値はあるという趣旨です。


この物件のなかでも内装などが半端でないエグゼブティブ仕様の相当高目の物件は、それこそ住みたいから買った方が中心で、収益還元も何も関係ないと思います。この場合は、逆算して利回りを求めても、そんなに良好なレベルは出ないと思います。

これを除く、あくまで一般仕様の場合だと（それでもパークコートの上級レベル仕様でできていると思いますが）、70〜100㎡程度の大半の物件で想定賃料から計算すると、グロスで５．０％から５．５％、ネットで４．５％から４．８％程度でていると思います。
つまり８２１さんの水準感に同感ですが、さすがにグロスでも６％は出ないと思います。

広尾は確かにトップ人気の地域だし、特にここの場合は借家人でも設備が一新されると聞いている日赤広尾の提携医療サービスを受けられるので、シニア層などの需要も相応見込めるなどから、通常の想定賃料程度で無理をしなければ空室になる期間は相当に抑制されるのではないかと思います。


原則は居住ですが、転勤の場合に貸したり、リタイアの後、例えば一定期間軽井沢などにでも永住し、ここを貸して年金代わりにするとか、そういったライフスタイルの方もあるかもしれません。

そういう意味でも、こうした万一貸す場合でも、あくまで新築の時点ですが、上記程度の賃料イールドが出る物件であれば、８２２さんもおっしゃる通り価格的にも住んで損なし、まあ十分かと私も思います。

もっとも、誰かが上で「５０年経てば何が残るのか？」と言っていましたが、５０年（厳密には約５４年）たてば、何も残りません。それが定期借地物件のルールだし、これを前提にしてでもここに住みたい人が買っているのだと思います。

[824: 匿名さん]

周りが異常なとき、まともなことを言うと異常扱いされるってのを、去年実感したな。

[825: 匿名さん]

これだけ外資が厳しい中で新たに家賃を３０万以上払う層がどこにいる？ 想定賃料に想定利回りもいいが、実際は借り手は枯渇してるよ。