広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[701: 匿名さん]

確かに、すべての生活必需品と家賃が上昇する中で、マンション価格だけが下がり続ける理由を探すのは難しいかもしれませんね。株価もあっという間に相当下がってしまったし、金利ももしかしたら、そろそろ下げモードに変化するかもしれない現状を考えると、再度、80年代後半のような過剰流動性をテコにした資産インフレモードに回帰し、並行して一般消費財も引き続きインフレモードが続くというシナリオもありえるかもね。ちなみにスタグフレーションの中にも、資産インフレを伴うものと伴わないものの２種類があるのでしょうか。素朴な質問として。

[702: 匿名さん]

７００さん、

ここは定期借地権物件なので、毎月一定の地代を払うことになりますが、地代はかなり安いです。

入居後、取り壊しまでの５４年間の土地利用代金に関する権利金相当は一括して最初に頭で払うことになり、これは物件価格に入っています。
ですので、これ以外に払う毎月の地代は限定的で、その負担は所有権物件の場合の土地部分の固定資産税相当程度にすぎません。

この物件の場合の「地代」は、例えば７０㎡台の物件で毎月8000円、１００㎡台の物件で毎月10,000円程度です。

もちろん課税台帳上の土地の評価額が上がれば「地代」も連動して上がりますが、ご案内の通り、路線価はそんなに急激には上がらないので、「地代」の上昇は穏やかなものと思われますし、そもそも「地代」が相応に上がるような場合には、路線価が相当に上がっている場合なので、不動産物件自体の時価（相場）自体が相当に高くなっている時と思います。

[703: 匿名さん]

Ｂ棟がもう売りに出てますね。坪６５０弱、まあ無難なところでしょうか。
サブプライムが無ければすぐに売れたとは思いますけど。

[704: 匿名さん]

７００です。

ありがとうございます。詳しくわかりました。感謝です。

[705: 匿名さん]

７０２です。

７００さん、すみません、よく読むと正確にはご質問にお答えできていませんでしたね。

建物部分の「固定資産税」は現在の予想で、８０㎡物件で年間３０万円強、１００㎡物件で年間４０万円程度と伺っています。

この物件の分譲価格の７０％から８０％が土地の定期借地権利金なので、固定資産税の対象となる上物の価格は意外に安く（今の建築費をベースにゼネコンに発注すればこの値段の設定は不可能で３割以上高くなってしまうようです）、結果として上物分の固定資産税は意外に安いです。

土地部分には固定資産税はかからず、その代わり「地代」として毎月一定の金額を払うことになりますが、上記の通り地代は１００㎡物件でも年間で１３万円程度ですので、これも意外と安いと思います。

[706: 近隣住民さん]

閑古鳥が鳴いてるスレですね

サブプライムで　みんなやられたかな？

[707: 匿名さん]

完売したからですよ。

[708: 玄人さん]

ローンキャンセルやら、手付け放棄やら、これからでしょうがね

[709: そうかな]

金策してつないで引き渡し後どうするか決めればいいだけ

[710: B棟買いました]

購入者です。

なんとかローンつきそうです。正直ほっとしてます。

勤務している会社はまさにサブプライムにやられた
外資投資銀行でしたが、ローンの審査には関係なか
ったようです。

小生のexit planは、とりあえず10年は住もうと
思ってます。その後は、売却にするか、賃貸運用するか
そのときのマーケットを見て考えようと。

5〜10年で日本の不動産マーケットはどうせまた
復活して、バブル再来だの、目に見えてますからね。

ギャンブルでは？という声もあろうかと思いますが、
投資ってそういうリスク負って何ぼなのかなと。

[711: 傍観者]

いかにも、この物件にありがちな購入者の方のようですね。
ローンついたのを喜んでいいのかは、まだ分からないですよ。
長期安定的収入あってこそですから、へたすると自己破産ですしね。

サブプライム、くわばらくわばら

[712: 匿名さん]

>>711さん

よだれが垂れてますよ。
みっともない書き込みはやまましょう。
稼ぐ人は世の中に関係なく主体的にマネーを手にするパワーが
備わっていますよ。
万一にローン返済が滞る場合でも任売にもっていくでしょう。
というか、手持ちのカネ全部持家につぎ込むような余裕のない人は
買わないし、逆に不動産担保ローンだって借りられたりする。

世の中には、自分の水準を高めるために背伸びして自分に負荷をかける
人もいるんだと思います。自己イメージのレベルの問題です。

[713: 第三者]

こうゆう話題にしかならないところが　この物件のもの哀しさを痛感させますね

[714: それをいうなら]

物件でなく社会

[715: それをいうなら]

物件でなく社会でしょ

哀れむべきは貧しい心

[716: B棟買いました]

この物件だけではなく、マンション買う人は
誰でも出口を考えませんか？
キャピタルゲインを期待してませんか？

話は変わりますが、野村不動産が南麻布のフランス大使館で
定期借地権マンションを分譲するそうなのですが、
坪800〜1000万との噂を聞きました。

どなたか詳しい事情をご存知の方いませんか？

[717: 匿]

この時世、ツボ外してて　何ら興味なし

[718: 匿名さん]

>>716さん
こちらにやや詳細な内容がありました。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=14128
（野村不動産（株）は29日、三井物産（株）を代表企業とするコンソーシアムで応募していた「在日フランス大使館の建替え・施設維持管理業務ならびに大使館敷地の一部を利用した高級マンション開発の複合事業」の事業契約を調印したと発表した。）

ここのすぐそばの三井の物件も、各戸5億〜10億くらいしてましたよねぇ…。

[719: B棟買いました]

>>718さん、
ご丁寧にありがとうございました。

絶対供給が少ないにしても、定期借地マンションのコンプを全くと言って
良いほど、目にしません。
やはりまだ中古で取引はあまりなされていないのでしょうか。。。

[720: 銀行関係者さん]

ここ、超閑散としてるね。

いよいよベアスターンズ、破綻か身売りでしょ。

米国経済、特に実態のないファンドバブルで儲けてた連中に断末魔。
国内の外資ローカルスタッフの諸君も他人事ではないよ。
とくにこの物件、その関係者多そうだから、ご愁傷さまです。

夜逃げの準備でもしてたほうが賢いよｗ