広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[681: 匿名さん]

このマンションからほとんど徒歩圏内にある、おなじみの外資系証券会社はサブプライムで大儲けしたそうですね。もちろん利益を上げられない人は、辞めさせられるのでしょうけど、いずれにしても、＊＊＊も金持ちも同時に増加するという傾向は今後も変わらないと思いますよ。

[683: 匿名さん]

まだ分かってないみたいですね。
本物件価値の下落は、主として以下プロセスによるんですよ。

当該エリアにおける容積率・高さ規制等強化による土地利用高度化停滞・利用効率低下　⇒　地価低下傾向顕在化（地価は将来の規制強化等も先読みして値付けされる）　⇒　資産価値下落イメージの増幅（つまり、表層的な似非高級ブランドエリアとしてのイメージ低下・毀損）　⇒　不動産物件価格も下落傾向顕在化　⇒　（第一種低層住居専用地区でなく）中高層マンション街としての街の魅力・資産価値将来性低下（むしろ、実力相応の水準に戻るだけ）　⇒　全般的賃貸料水準に下落傾向顕在化　⇒　本物件の賃貸料水準にも悪影響　⇒　収益還元法ベースでの本物件資産価値低下　

もっと分かりやすく俗っぽく云うと、もともと広尾界隈の賃貸料水準は利便性の低さから麻布・青山・表参道等と比較して決して高くないのが実態で、広尾のとくにこの界隈の（似非）高級イメージ感は、専ら隣接するガーヒルの資産価値とイメージに依存しており、近隣他物件はガーヒル効果のお陰で相対的に実力以上の資産価値を享受できたに過ぎない。
そこに、容積率・高さ等規制強化が導入され、ガーヒル自体が既存不適格物件となれば、その資産価値に十分ネガティブな影響を及ぼすこと必至であり、ガーヒルのイメージに便乗した開発企画に基づく本物件（ガーフォレ）が何ら影響を受けないと考えることはあまりにもノー天気、ってこと。

[685: 匿名はん]

ガーデンフォレストは、ガーデンヒルズの幻影を追い続ける
二番煎じ企画に過ぎない訳だから、
本家本元ガーデンヒルズの資産価値に重大な疑念が生じれば、
そのイメージのご利益にあやかってるガーデンフォレストが、
一旦建ててしまえば５０年間安泰なんて、分かっちゃ無い奴
の妄言としか云いようがない、ということ。

[686: 入居済み住民さん]

そのとおり

[687: 入居済み住民さん]

異議なし。
賛成に一票。

[688: 匿名さん]

大変な勢いですね。
この物件を妬むというか羨む方がいかに多いかがわかります。

でも、冷静に考えると、大げさというか、理論先行の方が多いようですね。

そもそも、渋谷区の高さ制限はまだ決まったわけではないですよ。

それに万一決まったとしても、渋谷区の新規制は、現在の建物を建替える際には現在と全く同じ高さと容積で少なくとも一度建替えをすることを認める特例を付けています。

広尾ガーデンヒルズに当てはめると、現在の建物が築２０数年だから３０年程度後には建替えが必要になるかもしれません。

その時点で建替えるとすると、現在の高さまで全く同じ条件で建替えすることができます。
現在の100年コンクリートの技術では躯体はその時点から７０年や８０年は持つから、建物を取り壊して新基準の高さ制限に初めて抵触するのは今から１００年とか１１０年後ということになります。その後は、現在の高さを８階などに下げる必要があるかもしれません。

過去に遡って、今から１００年とか１１０年昔というと、１９０７年、明治３０年とか４０年の時代でしょう。これって第一次世界大戦の前ですよ。
その頃に出来た物件を今になって高さ制限に抵触すると言っているのと同義です。

例えば、今から１００年後を見ると、その時点の１億円の価値は、３％のレートでディスカウントすると現在価値で５００万円にしかなりません。

現在持っている所有権の土地持分（１００㎡物件でせいぜい１０坪でしょうか）の、今から１００年以降先の価値とか収益力が将来的にいくらになるか知りませんが、それが例えば高さ半分になるので、現在の価値にすればいくらのインパクトになるのかなど、そんなことを今から正確に予測して計算できますか？実際にはこうしたインパクトは無視できる範囲と思いますし、こんな先のことを悩む方もほとんどいないのが現実と思います。


渋谷区と違って、次回建替えのその時点から新規制の高さ制限まですぐに下げよという規制が導入された地域の事例でも、その場合に既存のマンションの価値が３０％とか５０％とか大幅に下がったケースを見たことがありません。
京都などでそんな事例が具体的にあったら教えて下さい。


ましてや１００年から１１０年先に実際に抵触するような場合に、本当にそれを踏まえて現在の価値が下がるとお思いですか？

もしそう考えて、この物件に当選しているけど、既存不適格になりそうで心配になったのでキャンセルするとか転売する方があれば是非そうして下さい。

かなりの数の方が抽選で外れてここのキャンセル物件を待っているので喜ぶと思います。

[689: 契約済みさん]

一契約者ですが、あくまで居住対象として購入しただけのことです。購入者の大半はそういった方と聞いています。投資対象で考えているわけでもなく、この場で資産価値の議論が繰り広げられるのには辟易します。この物件を借りて、自説（かの如き）開陳は良いけれど、自論と異なる説に対して下卑た言葉遣いは止めていただきたいものです。入居時にご近所になる方ではないと思われることが救いですが。

[690: 契約済みさん]

駐車場の抽選がありましたね。
うちはSUVなので大きなところが当たらなくては困るのですが、抽選順位的に厳しそうです。。。
何番くらいまで大きなところが取れますかね？

[691: 匿名さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。最近分譲の赤坂タワー物件等でも、坪単価１０００万円はおろか、５００−６００万円程度でもあっぷあっぷみたいですよｗ　１５００万円なんぞとほざいていた白痴さん、公開の場での釈明・謝罪を要求します。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[693: 匿名さん]

ここ既にキャンセル待ちが出ていますよ。

もしも残金が払えなくてキャンセルする人が出れば、キャンセル待ちの人が喜ぶんじゃないですか。

[694: 匿名さん]

キャンセル待ちの人が喜ぶでしょうが、

そのキャンセル待ちの人、そのまたキャンセル待ちの人たちも、

株安直撃等で資金繰り厳しくなってる連中ばかりでしょう。


いずれにせよ、坪１５００万円とか坪２０００万円とか言ってた人間は、

謙虚に自分の不明と愚弄さを恥じ、他者を徒に惑わせたことに、心底懺悔すべきでしょう。

あまりにも根拠なき妄言、荒唐無稽なデマゴーグでしかないのですから。

[695: 匿名さん]

わずか1年くらいの短期スパンでの上がった、下がった議論はやめませんか、都心の不動産はもっと長期的なスパンで見るべきだと思います。揚げ足取り大会みたいな、他人が言った一つの理論を捕らえて、（あくまでも短期的に）ほら間違っているだろう、なんて事を誇って何か生産性があるのでしょうか。

[699: 匿名さん]

経済の事は良く解りませんが、普通に生活していて物価が上がっているというのはとても良く解ります。
そんな中で、マンションの価格だけが時代に逆行するようにどんどん下がるってことはあるんでしょうか。

赤坂では坪１５００万の部屋も出てますし、他の物に比べて相対的には下がりながらも、結局マンション自体の価格はむしろ上がっていくような感じがしますけどね。
特に都心はしばらく人口増の予測がでているので、なおさらそう感じます。

[700: 購入検討中さん]

ここは、定期借地ですが、固定資産税は安いのですか？？

[701: 匿名さん]

確かに、すべての生活必需品と家賃が上昇する中で、マンション価格だけが下がり続ける理由を探すのは難しいかもしれませんね。株価もあっという間に相当下がってしまったし、金利ももしかしたら、そろそろ下げモードに変化するかもしれない現状を考えると、再度、80年代後半のような過剰流動性をテコにした資産インフレモードに回帰し、並行して一般消費財も引き続きインフレモードが続くというシナリオもありえるかもね。ちなみにスタグフレーションの中にも、資産インフレを伴うものと伴わないものの２種類があるのでしょうか。素朴な質問として。

[702: 匿名さん]

７００さん、

ここは定期借地権物件なので、毎月一定の地代を払うことになりますが、地代はかなり安いです。

入居後、取り壊しまでの５４年間の土地利用代金に関する権利金相当は一括して最初に頭で払うことになり、これは物件価格に入っています。
ですので、これ以外に払う毎月の地代は限定的で、その負担は所有権物件の場合の土地部分の固定資産税相当程度にすぎません。

この物件の場合の「地代」は、例えば７０㎡台の物件で毎月8000円、１００㎡台の物件で毎月10,000円程度です。

もちろん課税台帳上の土地の評価額が上がれば「地代」も連動して上がりますが、ご案内の通り、路線価はそんなに急激には上がらないので、「地代」の上昇は穏やかなものと思われますし、そもそも「地代」が相応に上がるような場合には、路線価が相当に上がっている場合なので、不動産物件自体の時価（相場）自体が相当に高くなっている時と思います。

[703: 匿名さん]

Ｂ棟がもう売りに出てますね。坪６５０弱、まあ無難なところでしょうか。
サブプライムが無ければすぐに売れたとは思いますけど。

[704: 匿名さん]

７００です。

ありがとうございます。詳しくわかりました。感謝です。

[705: 匿名さん]

７０２です。

７００さん、すみません、よく読むと正確にはご質問にお答えできていませんでしたね。

建物部分の「固定資産税」は現在の予想で、８０㎡物件で年間３０万円強、１００㎡物件で年間４０万円程度と伺っています。

この物件の分譲価格の７０％から８０％が土地の定期借地権利金なので、固定資産税の対象となる上物の価格は意外に安く（今の建築費をベースにゼネコンに発注すればこの値段の設定は不可能で３割以上高くなってしまうようです）、結果として上物分の固定資産税は意外に安いです。

土地部分には固定資産税はかからず、その代わり「地代」として毎月一定の金額を払うことになりますが、上記の通り地代は１００㎡物件でも年間で１３万円程度ですので、これも意外と安いと思います。

[706: 近隣住民さん]

閑古鳥が鳴いてるスレですね

サブプライムで　みんなやられたかな？

[707: 匿名さん]

完売したからですよ。

[708: 玄人さん]

ローンキャンセルやら、手付け放棄やら、これからでしょうがね

[709: そうかな]

金策してつないで引き渡し後どうするか決めればいいだけ

[710: B棟買いました]

購入者です。

なんとかローンつきそうです。正直ほっとしてます。

勤務している会社はまさにサブプライムにやられた
外資投資銀行でしたが、ローンの審査には関係なか
ったようです。

小生のexit planは、とりあえず10年は住もうと
思ってます。その後は、売却にするか、賃貸運用するか
そのときのマーケットを見て考えようと。

5〜10年で日本の不動産マーケットはどうせまた
復活して、バブル再来だの、目に見えてますからね。

ギャンブルでは？という声もあろうかと思いますが、
投資ってそういうリスク負って何ぼなのかなと。

[711: 傍観者]

いかにも、この物件にありがちな購入者の方のようですね。
ローンついたのを喜んでいいのかは、まだ分からないですよ。
長期安定的収入あってこそですから、へたすると自己破産ですしね。

サブプライム、くわばらくわばら

[712: 匿名さん]

>>711さん

よだれが垂れてますよ。
みっともない書き込みはやまましょう。
稼ぐ人は世の中に関係なく主体的にマネーを手にするパワーが
備わっていますよ。
万一にローン返済が滞る場合でも任売にもっていくでしょう。
というか、手持ちのカネ全部持家につぎ込むような余裕のない人は
買わないし、逆に不動産担保ローンだって借りられたりする。

世の中には、自分の水準を高めるために背伸びして自分に負荷をかける
人もいるんだと思います。自己イメージのレベルの問題です。

[713: 第三者]

こうゆう話題にしかならないところが　この物件のもの哀しさを痛感させますね

[714: それをいうなら]

物件でなく社会

[715: それをいうなら]

物件でなく社会でしょ

哀れむべきは貧しい心

[716: B棟買いました]

この物件だけではなく、マンション買う人は
誰でも出口を考えませんか？
キャピタルゲインを期待してませんか？

話は変わりますが、野村不動産が南麻布のフランス大使館で
定期借地権マンションを分譲するそうなのですが、
坪800〜1000万との噂を聞きました。

どなたか詳しい事情をご存知の方いませんか？

[717: 匿]

この時世、ツボ外してて　何ら興味なし

[718: 匿名さん]

>>716さん
こちらにやや詳細な内容がありました。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=14128
（野村不動産（株）は29日、三井物産（株）を代表企業とするコンソーシアムで応募していた「在日フランス大使館の建替え・施設維持管理業務ならびに大使館敷地の一部を利用した高級マンション開発の複合事業」の事業契約を調印したと発表した。）

ここのすぐそばの三井の物件も、各戸5億〜10億くらいしてましたよねぇ…。

[719: B棟買いました]

>>718さん、
ご丁寧にありがとうございました。

絶対供給が少ないにしても、定期借地マンションのコンプを全くと言って
良いほど、目にしません。
やはりまだ中古で取引はあまりなされていないのでしょうか。。。

[720: 銀行関係者さん]

ここ、超閑散としてるね。

いよいよベアスターンズ、破綻か身売りでしょ。

米国経済、特に実態のないファンドバブルで儲けてた連中に断末魔。
国内の外資ローカルスタッフの諸君も他人事ではないよ。
とくにこの物件、その関係者多そうだから、ご愁傷さまです。

夜逃げの準備でもしてたほうが賢いよｗ

[721: 購入済み]

あまりに理屈っぽい方が多いのでこの先心配です。快適に生活出来れば良いじゃないですか。

[722: 近所をよく知る人]

買えない連中がピーチクパーチク言ってるだけだから気にすんなって。
オレも含めて。

[723: Ｋ１]

はじめまして。私も購入者です。
契約から入居まであまりにも時間がある（普通こんなものなのでしょうが）ので、少し気になってサイト検索していたら、ここにあたりました。
買ったのはＡ棟です。運よく抽選にあたってくれたと思っています。家族が気に入った街で快適に生活できることが目的で、転売や賃貸は考えていません。でも、不動産不況の折、市場での評価は気になります。

[725: 事情通]

たしかこのスレだったが、欧米の不動産投資信託の利回りが各国の国債流通利回り下回ってたので、こんなのバブルで経済合理性から絶対長続きしないと諭したことあったよ。

そしたら奴ら、現物不動産の値上がりによるキャピタルゲイン織り込んでるからモーマンタイなんてノー天気なレスしてた輩いたけど、いまや昔、実に懐かしいねぇ。

あれだけ高値で仕込んでしこたま損失かかえて顔面蒼白、くびになって路頭に迷ってる愚か者どもの、暗く沈み切った間抜けヅラが、手にとるように、容易に想像できて、笑えるね。

ちゃんと人の親切な助言きいてれば良かったのに。まあ、聞いてたところで、結果は同じだったかも知れないが、すくなくとも心の準備なり、転職活動なりやれたんだろうがね。外資のリストラ激しいからね。

[726: 匿名さん]

ここって注目度下がり気味？　定借地より分譲かな

[727: 物件比較中さん]

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

人気の青山パークタワーが、所有権でこの値段なのに、広尾くんだりの定期借地権
物件がこの値段なんて、どうなんでしょうかね？？？

[728: 匿名さん]

↑
そんなに単純に坪単価だけで比較できないのでは？

このGFの坪単価は平均で確か530万円台だったと思うけど、Executive仕様の坪800万円からする物件が平均値を上げているだけで、かなりの数の良質な物件が坪400万円台のリーズナブルな値段で出たはず。

それと、青山パークタワーはよい物件だけど、パークコート赤坂などと同様にバルコニーは猫の額くらいしかなくて狭いでしょう。

それに比べて、このGFはほとんどの物件に奥行き2.4メートルのワイドスパン、リビング一体型のバルコニーがついているから、例えば70㎡ちょっとの物件でも実質100㎡近い居住スペースが確保されていて、バルコニーまで含めた実質居住スペースの坪単価で見ると坪300万円台の物件がかなりある筈。

それに青山PTは特に広い中庭はないし、電話一本ですぐにベッドをアレンジしてくれるような医療提携なんてないし、、、、などと比べるとやはりここはまずお得と思いますけど。
定期借地がいやという人にはそもそも不向きですけど。

まあ好みは人ぞれぞれなので、坪単価だけで単純比較はできないのでは？

[729: 匿名さん]

そうやって必死に反論しているところが、
高値掴みだったことを認めたくない、自己防衛本能ゆえのこと。

定期借地権物件にしては坪単価が割高である事実を認めたくないのは
分かりますが、見苦しいだけなので、どうでも良い書込みはやめましょうね。

[730: 匿名さん]

この物件の坪単価が割高なんていうのは明らかに素人ですね。
まあ近くの不動産屋さんにでも聞いてみてください。