広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[62: 匿名さん]

広尾・麻布界隈は都心でありながら、緑が多くて人も多すぎずってとこがいいですよ。
有栖川宮公園でよく遊んでいたのが懐かしいです。

[63: 匿名]

緑が多くて良い場所ですよ。日赤通りは狭いわりに車が多いですが・・・
価格はともかく好きな方は多いと思います。（価格は・・・高いですね）

[64: 匿名さん]

今までの論議からみて、おおよそ次のような類型にわけられるだろう。
１）広尾ガーデンフォレストに関心をもつ人
２）ガーデンフォレストには手が届かないものの、広尾周辺に関心がある人
３）広尾の在住者
４）広尾以外に居住し、広尾には関心がないが、荒らし、煽りの一環として投稿している者
５）広尾周辺にかつて住んでいたが、いまは事情があって他に移り、この土地に好悪入り乱れている人
６）六本木周辺や成金に嫌悪感をもつ、民族的かつ高学歴、やんごとなき方

４）と６）は要らないなあ、それが議論を引っ張っているのがいかにもだけど。

[65: 匿名さん]

＞＞５８，６０さん、
どこかのウェッブの請売り、お疲れさまです。こうした美辞麗句は、一般に不動産業者のホームページなどに記載されているものと推定されますが、幾つか事実関係が間違っている記述もあるようですので指摘しておきます。

たとえば、広尾ガーデンヒルズのケヤキ並木は、もともとその一帯に自生していた既存樹木ではなく、ガーデンヒルズ開発時に新規に人工植樹されたものが殆ど。でなければ、どうろに沿った並木にはなり得ないでしょう。あと、自生樹木でなく人工植樹である点は代々木公園も同じ。代々木公園は東京オリンピック前までは、ワシントンハイツと呼ばれる米軍関係者住宅で、そこに植樹して公園にしたのです。

それから、大使館が設置された歴史的経緯ですが、当時の明治政府としては、「毛唐」などと侮蔑していた欧米列強等の関係施設を、わが国の中枢たる皇居の付近に設置する訳にもいかず、英国大使館などの一部の例外を除き、大半の国々の大使館を国家中枢からできるだけ離れた、外様大名ら低ランク武士屋敷が多く存在していた港区・渋谷区方面に集中的に配したのであって、それは当時の港区・渋谷区の格が相対的に低かったことの名残でもあります。

さらに、広尾商店街が空襲を免れた件ですが、これはこれで歴史的事実ではあるものの、その理由として大使館が多く設置されているからというのは、あくまでも俗説に過ぎないのではないでしょうか。なぜなら、１９４５年５月下旬の２度に亘る東京大空襲（いわゆる「山の手大空襲」）では、麻布などの大使館密集地も大きな被害を受けており、事実イタリア大使館官邸なども甚大な被害を受けています。当時の米軍が、米国大使館関係施設が一つも存在しない広尾界隈を敢えて意図的に空襲対象から除外していたとする明瞭なる証拠は認められず、単に広尾という町がさほど重要視されていなかった証左と捉えることがむしろ自然でしょう。また、広尾以外にも空襲を免れた町はたくさんありますが、必ずしも大使館が密集しているエリアとは限りませんので、念のため補足しておきます。

[66: 匿名さん]

＞６５
かなりの学識経験者の方とお見受けしました。（ヨイショ）
「あくまでも俗説に過ぎないのではないでしょうか」・・・この答えをぜひお願いします。俗説ではない真説というのはあるのでしょうか。

[67: 匿名さん]

大使館関連の話題をもう一つ。

５８さんが言及しているとおり、江戸の末期、元麻布善福寺にアメリカ公使館が設置されていましたが、このお寺も１９４５年の東京山の手大空襲で被害を受け焼失してます。これは歴史的事実です。

[68: 匿名さん]

太平洋戦争中の米軍にとって、麻布は空襲対象であるのに、広尾は空襲対象でないなんて、まさにナンセンスでしょう。広尾が助かったのは、単なる偶然です。

[69: 匿名さん]

現在広尾周辺に所在する大使館は以下のとおり。
渋谷区：チェコ大使館、スロバキア大使館、クロアチア大使館、ブルキナファソ大使館
港区 ：ドイツ連邦共和国大使館、フランス大使館、中国大使館、スイス大使館、ノルウェー大使館等

先の大戦中も同じとは限りませんが、仮に上記大使館があったとして、そのことのみを以って米軍が麻布を攻撃対象とし、広尾は攻撃対象から除外したと言うのは、全く合理的根拠がありませんね。

[70: 匿名さん]

＞広尾は空襲対象でないなんて、まさにナンセンスでしょう

扇子があるとかないとか、麻布がどうだとかという話ではなく、通説をくつがえ材料はないんですかね、
単なる偶然です、っていうのはちょっと、根拠薄弱、ルメイの回顧録とかに記載があるのかも。
どうぞご教示下さい。

[71: 匿名さん]

そんなに興味があるなら、ご自身でお調べになれば宜しいのでは。

むしろ、そもそも、広尾に大使館が密集しているから米軍が空襲対象から外した、とする根拠をまずは示して頂きたい。そのような証拠能力ある公文書などが公開されたという事実を確認したことはありません。

[72: 大使館員]

＞広尾に大使館が密集しているから米軍が空襲対象から外した、とする根拠をまずは示して頂きたい

駄目駄目。逆切れは止めましょう。そもそも通説は「大使館が多くあったから」。
グーぐるでも何でも、「広尾・空襲・大使館」でやってみれば。
俺とは無縁の人が何人も書いているぞ。それで、広尾の在住者はそういう話を聞いているわけ。
だから、部外者がそれは絶対間違い、っていうなら、その根拠を示してよ。無理なら、結局のところは水掛け論。通説がそのまま生きてしまうよ。それだけのこと。

[73: 匿名さん]

投資用での購入を考えています。
土地が所有権ならこの部分は減価償却けできないと思いますが
定期借地権の場合は取り扱いはどうなるのでしょうか。
（定期借地権分の価格を50で割って毎年償却できるとか？）
宜しくお願い致します。

[74: 匿名さん]

>65
>幾つか事実関係が間違っている記述もあるようですので指摘しておきます。
>たとえば、広尾ガーデンヒルズのケヤキ並木は、もともとその一帯に自生していた既存樹木ではなく、ガーデンヒルズ開発時に新規に人工植樹されたものが殆ど

？？おやおや。
当該文章を読んだが、広尾ガーデンヒルズが自然林などとどこにも書いていない。何を興奮しているのかなあ。
慌てないこと。よろしくね。羽沢ガーデンも自然林とは書いていないよ。念のため。
有栖川はどうだろうかね？説明文を今度読んでくれば、自然林だかどうだか判るよ。ごくろうさん。

[75: 匿名]

そうそう古老が出張ってきて書いてるとも思えないのに、みんなやけに薀蓄を傾けてるが、広尾の品定めはいい加減にして、このマンションについての話にしてはどうかな。

広尾が一般的にいってなかなか魅力的な町であることは、たいていの人は認めるだろう。

[76: 匿名さん]

あれてきちゃったけど、欲しいな、ここ。
けど、うちは貧乏だから、湾岸ですｗｗｗ

[77: 匿名さん]

＞このマンションについての話にしてはどうかな

賛成です。地元民として、マンション周辺の情報なら提供できます。
資金計画、節税などは、他の方にお願いします。

[78: 匿名さん]

＞＞７２
通説と仰いますが、どなたか高名な学者や研究者の方が正式な論文・学説などで当該論旨の報告書等を発表されているのですか？　もしネット等で垂流されている根拠不明の情報であれば、到底議論には値しないでしょう。

そもそも、この手の噂や俗説は数多くあります。例えば、築地の聖路加国際病院や中落合（旧目白文化村）の国際聖母病院の周辺が空襲被害に遭わなかったのは、どちらも基督教系医療施設だから、との説もありますが、いずれも米国公文書等で事実関係が証明・確認されている訳では無いものと思われます。

ちなみに、東京大空襲の被害状況は以下をご参照下さい。
http://homepage3.nifty.com/neoncafe/j_bomb_02.html
http://homepage3.nifty.com/neoncafe/t_bomb.html

[79: 匿名さん]

まだやっている人がいましたね。
マンションのスレですので、戦記の話は他でしてください。
お願いします。

[80: 匿名さん]

当該マンション横からは、都バスが二系統出ています。
学０３と学０６ですが、重宝するのは恵比寿行きの学０６。
バス停も少ないし、渋滞もない。ところが、マンション横のロータリーの設計のミスというか、敷地上の制約で、０６はうまく方向転換してバス停に入れない。なので、変な場所に暫時停車せざるを得ない。それが当マンションの真横なんですね。これもかなり高級マンションにそぐわない。
この話、知っていますか。

[81: 匿名さん]

でも、マンションの話はもともと全然盛り上がってないですよ。

話題を限定したら、また以前のように、誰も来ない開店休業スレになりますよ。。。

[82: 匿名さん]

付言しますと、日赤の場合、患者や来訪者のみではなく、職員や看護学生の評判も地元ではあまりよくない。周辺の歩道上に放置されている自転車やバイクは、日赤関係者のものではないかという指摘（本当のところは不明ですが）があるほか、ガーデンヒルズとの間の通用口には、通称「座布団おばさん」がいて、看護学生がガーデンヒルズ敷地内を通過する際にトラブルが生じないよう見張りをしていました。看護学生は歩道いっぱいに広がって歩いたり、大きな声で会話をしたり、病院としては通常以上の迷惑施設だと思います。それでは利点は何か。ずばり回りに面白い飲食店があることでしょう。それに、病院要因をのぞけば閑静ですね。

[83: 匿名さん]

盛り上がっていないのは、手が出ないからですよ。
でも変な古老が復活しないよう、頑張ります。

[84: 匿名さん]

古老復活大歓迎です。

広尾のみならず、東京のことを全然知らず、単にマスメディア等が流す情報を鵜呑みにして、
イメージだけで街や物件を選ぶ人がいかに多いかを考えれば、こうゆう人はとても貴重です。

[85: 匿名さん]

西側バスロータリーの場所は移転する可能性があるらしいですね。
すると、その跡はどうなるんだろう。
Ｂ棟西向きも考えているので、早めに知りたいな。

[86: 匿名さん]

こんなカキコ見つけました。渋谷区で物件購入検討中の皆さん、ご用心。。。

>>141
この一ヶ月で代々木上原をちゅうしんとした狭い範囲で全国区の異常殺人事件が
多発しているからね。
少なくとも②と③は、まさに現代版牛牽きの刑、罪人の怨念だな。
(富ヶ谷エリアだと2・26事件の青年将校の怨念かもしれない。)

①片思い合鍵殺人事件＠大原(笹塚圏)
②妹バラバラ殺人事件＠幡ヶ谷
③夫バラバラ殺人事件＠富ヶ谷
④上司殴打転倒殺人事件＠初台

[87: 匿名さん]

若干補足しますと、現在のＮＨＫ放送センターがある渋谷区神南や富ヶ谷界隈は、
２・２６事件を首謀した青年将校らが処刑された、旧陸軍刑務所跡地です。

すぐ近くの代々木公園は、戦前まで旧帝国陸軍代々木練兵場跡地であった場所で、
戦後米軍関係施設があり、いずれも近代日本史での陰の部分と云えます。

以上、ご参考まで。。。

[88: 匿名さん]

>>86-87
上原？ここは広尾だなわけで、話がズレ過ぎだ
そろそろ自分の巣に帰った方がいいよ

[89: 匿名さん]

借地権マンションって、要するに、賃貸マンションを長期賃借契約して、賃借料を前払いするってことと一緒ですよね。５０年後に上物を取り壊して現状復帰した上で返還しなければならないから、最終的な価値はゼロになるわけで、あとはババ引きのババを引かないように、いかに上手く売り抜けるかしかないってわけですよね。。。そういう観点からすると、資産価値の面ではどうなんだろね、借地権マンションって。なんか不安あるなあ。。。

[90: 匿名さん]

せっかく広尾に買うなら保有のステータスが欲しいね。
地主も（日赤）も売却したくないんだろーな。

[91: 匿名さん]

たしかに、50年分の家賃を一括前払いして、賃借権を得るに等しいね。
で、その賃借権を自由に転売買可能と云う点が、通常の賃借権とは違う点でしょう。
ただ、通常の賃貸なら大家が負担する修繕費とかは権利購入者負担になるから、何だか損した気分。

[92: 匿名さん]

保有か否かはステータスと云うより、やはり資産価値維持の観点で重要なのでしょうね。
借地権物件が売られるようになってまだ歴史が浅いので問題が表面化してないけど、賃借権の残存年数が減って来た物件は恐らく急激に資産価値が低下するだろうから、下手すると一種のパニック売り状態になって、最後は誰も手を出さないゴーストタウン・マンションとかになる可能性さえあるよね。
その辺のところ、デベはどう考えているのでしょうか？　先々まで考えた良心的対応や説明を求めたいものです。

[93: 匿名さん]

高額で借地は欲しくないですな。

[94: 匿名さん]

これだけの金額の物件を、５０年で全く価値がなくなる借地権なのに買う人というのは、かなり余剰資金があるか、将来に全く不安がないということなので、なかなかたいした物ではないかと思うがどうだろう。

スタータスというのとはちょっと違うと思うけど。

[95: 匿名さん]

所有権が国や自治体にあるなら借地権の延長も期待できようが、50年後に更地返還という条件が明記してあれば建替えもありえないし、借地権残存が10-20年になったときに一気に資産価値無くなるんでしょうね。そんな物件買えるのは法人需要のみでしょうね。個人じゃあ無理だよ。
日赤も20年後、30年後にトラブルに巻き込まれるよね。50年後に更地返還という借地契約条件なのに特定個人（購入者）のために条件緩和（延長）したら株式会社なら株主訴訟の対象でしょうから。
条件通りに返還を要求したら、日赤が住民を追い出すのかというトラブルに巻き込まれますよ。
デベさんはそういったことを皇室関係者にきちんと説明しているのかなあ。
日赤の社会的責任（素性）からすれば、賃貸マンションとするか、少なくとも、借地権の契約先を購入者個人ではなくデベに一本化すべきでしょうね、そうしているんでしょうね。

[96: 匿名さん]

「借地権」と「定期借地権」は、全く別物ですから
注意しましょう。

日赤は、50年後に、新病棟を、現在の地とスイッチして、
ここの土地に建てることを考えています。
http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/about.html

[97: 匿名さん]

必ず正確に爆発する時限爆弾が仕掛けられた家を買うようなものですよね。

[98: 匿名さん]

たしかに、まあ、そうゆう表現もあるかとは思いますが、、、

要するに、使い捨てマンションってことですよね。
金をドブに捨てるくらいの道楽でないと、とても手が出せませんが。

[99: 匿名さん]

日赤通りは抜け道なので、結構フルスピードで走り抜ける車が多い。
高層マンションならともかく、この物件は中低層なので、特にに女学館側は学校の建物に車の騒音が反射されて、１階から５階くらいまでは結構五月蠅いだろうなあ。もとより、複層二枚三枚のガラスを使うだろうが、まず窓は開けられないね。

[100: 匿名さん]

なんか、ネガティブな意見が多いですね。

業者さんも、思惑外れちゃったかな。。。

[101: 匿名さん]

まぁ、こいつら買えないやつらだからね・・・。俺も含めてだけど・・・。

[102: 匿名さん]

業者の思惑というよりも、この物件は日赤が得になるようになっている。デベもばからしい物件とは判っているが、完売すればそれはそれでいいのでやっているだけ。どうせ５０年後も、逆の敷地を定期借地権で販売の予定だろ。本業の医療でなんとかコスト削減、収益確保しないと、特権撤廃だよ。

[103: 匿名さん]

ここは学歴が低い人が多い気がする。
私大とか

[104: 匿名さん]

でも、価格設定とかは業者が決めてるんでしょ？　地主の日赤は一括前払いの借地権代と月々の地代が入る仕組で、その水準は日赤が決めてるのかな？
いずれにしても、その辺のカラクリと云うか、誰が得して誰が損する仕組になってるか、よーくチェックしないとダメですね。

[105: 匿名さん]

103さんほど低レベルではないので、ご心配なく

[106: 匿名さん]

東京23区で欧米先進国出身外国人登録者数が多い上位５区は以下のとおりです。
１位　港区　約9000人
２位　渋谷区　約5000人
３位　世田谷区 約3900人
４位　新宿区　約3700人
５位　目黒区　約3200人

これら上位５区は、順位に若干変動あるものの、過去10年間不動の顔触れですが、世田谷区と目黒区が大幅減の反面、港区と新宿区が２割近く増加しており、新宿区が世田谷区を抜いて３位にランクインするのは時間の問題です。
外人さんも、都心回帰のようで、先進国外人在住者数御三家は港・渋谷・新宿の３区となります。

[107: 匿名さん]

いつしかゴーストタウン化するのかな

[108: 匿名さん]

想像してみよう、
あと５年で消滅する運命の集合住宅に棲んでいる自分を
どんな気持ちですか？　どんな人たちが棲んでいると思いますか？　その生活はいきいきとした楽しいものですか？
想像してみよう。

[109: 匿名さん]

結局　誰かが　ババをひくわけですね

それは誰かな？

[110: 匿名さん]

106さん、確かに実数だと世田谷区が３位だけど、なんせ全体の人口が多いからね。区部最大の約80万人でしょ。
それに対して、新宿区や目黒区の人口はせいぜい20-30万人台。比率では世田谷なんかより全然格上。

[111: 匿名さん]

だから何？外人が多くてよかったね