広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[619: 匿名さん]

＞618
だけど倍率は公開されてますよね。10倍とかいう部屋は全然無かったですよ。大体３-５倍くらい。勿論１個や２個くらい玉が余分に入ってるのかも分かりませんが、それは「確実に当選」というのとはほど遠くない？
まあ私の属性はいまいちかもしれないが、、、（少なくとも安定収入のサラリーマンではない）

[621: 匿名さん]

どなたかこの物件の建物評価額（税務上）が100㎡でだいたい幾らぐらいになるかご存知の方いらっしゃいますか？
もしご存知の方、もしくは大体推測できる方がいらっしゃれば教えていただけると大変助かります

[622: 匿名さん]

この物件の抽選については、いろんな憶測をしたいことははわかりますが、特に今の三菱地所でいかさまは無理ですよ。

上のスレでも出ていますが、SOX法対応の関係で、抽選プロセスまでしっかりルール化してドキュメント化されているし、内部監査が抽選の公正性をダブルチェックするシステムも取っているし。

もし上で言っているように営業担当が、架空の人物をでっちあげて抽選の玉を増やそうとしたら、後で監査で見られてもばれない精度で相当数のハンコを付いた正式申込書を偽造して、それだけの数の玉を増やさないといけないワケで、これが後でウソとバレたらその営業担当は即、クビですよね。
そんな自分の首をかけてまでいかさまやってくれる営業さんっていますか？

それに、上のスレでキャンセル待ち優先１等（つまり抽選の２等）になった方がいたように、当選者がキャンセルした場合のキャンセル待ち優先者まで決めているから、６１９さんの言うように玉を１０倍以上にしてキャンセル待ちの人まで特定の紹介者に当たるように持って行くような細工はほとんど不可能ですよ。
実際、当の三菱地所の専務クラスの紹介でも簡単に落ちて、当の専務が相当に文句を言われたケースを何件も聞いていますけど。

[623: 匿名さん]

知り合いいれば当選者キャンセル→抽選２等とばして抽選３等に連絡ってくらいならできますよね？

[624: 匿名さん]

別のデべで抽選の立会人やったけどいい加減。
何故か、ガラポンの玉を見えない所で交換してた。
また、透明のガラポンの途中に引っ掛かって動かない玉があったりした。
でも文句言わずに終了。

[625: 匿名さん]

>621

モデルルームでくれる詳細な値段表には消費税額が書いてあるので、それを２０倍すれば（５％の逆数）建物の評価額が出てくるよ。（定期借地権は非課税なので）

同じ広さの部屋でも部屋によって結構違うので一概には言えない。はっきり言ってどうしてそうなっているかもよく分からない。

[626: 匿名さん]

地所、三井以外だが財閥系物件で数倍の倍率が付いた上で、当選させてくれた。事前に「絶対当てます」と言われていた。表面に出ている倍率もどこまで本当かわからない。当てたくない人たちばかりを同じ部屋へ誘導している事もある。第一希望の部屋から他へ誘導されたら、当たる確率は相当低くなると思って間違いないだろう。デベからして、買ってもらいたいお客、口利きがあった人への当選確率は「確実に当たる」わけではないが、非常に高いものとなる。
監査があっても、2番手、3番手に連絡が行ったかどうかなど調べない。架空の住所ででっちあげても、転居のため連絡付かず、で終了。

消費税から建物価格は逆算できるが、評価額ではない。デベが売る建物部分（土地代を除いた値段）が算出される。実際の評価額はもっと低い。

[627: 匿名さん]

むしろ当選しやすくするために、誘導するのかと思ってた。

[628: 匿名さん]

近隣住民ですが、大分出来てきましたね。もう木も生えているし。このマンションは庭に入れないのが残念ですが、日赤通りが活性化すること＆日赤病院が綺麗になることを期待してます！

[629: 匿名さん]

順調に売れてるんですか、ここ？

[630: 匿名さん]

↑
事実だけ言うとYes、順調に売れています、ということになりますね。

A,B,C,D,E棟は合計で４７４戸と聞いていますが、昨年末から売り始めて、今まで会員販売と一般販売が７回くらいあったようですが、今まで毎回大体３倍から５倍の平均倍率で実質完売しているようです。

現在売っているE,F棟物件１２０戸は、６月末頃から売っているようで、一旦７月末までに売れた８０戸程度のなかから３戸だけキャンセル物件が出たようですが、これもキャンセル待ちの人の抽選で８月上旬には完売したと聞いています。

直近の１０月上旬のE,F棟１７戸の販売も平均倍率３倍から５倍で完売したと聞いています。

この後のG,H棟は３年後までできないし、現状建築認可も下りていないから、当面広尾ガーデンフォレストとして売れる物件はA-F棟の合計４７４戸の内、あとE,F棟の２０戸程度しか残っていないようです。


ネットを見るとA-D棟で一戸だけ大型物件のキャンセル物件が残っているようですが、入居までまだ１年半あるし、特に値引きすることなくゆっくり希望者を待つスタンスのようですね（今頃はもう決まったのでしょうか）。有栖川パークハウスの最上階もゆっくり売っているので、同様に特に売り急いでいる様子もないようです。


他に情報があったら教えて下さい。

[631: ご近所さん]

世界的にサブプライム問題が今後深刻化する中、日本の不動産市場も今後軟化するであろう。
特に都心物件はこの２−３年の価格上昇が急激であったこともあり、その影響を最も大きく受ける可能性が高い。
高級レジデンスに関してはもともとの受け皿となるマーケットが非常に小さいにもかかわらずここ数年で供給が過大となっている。

空室リスクを全く見込まない裸の利回りで３−４％という物件価格の正当性は全くなく、その価格で購入した者の価格の下げ幅は30％ー40％あっても全く不思議はない。

20年前の根拠無き熱狂を知る者より・・・

[632: 匿名さん]

631さん

都心物件のマーケットが小さいのは、価格が坪800万円とか1000万円とかの高い価格であるが為に小さいのであって、価格が下がってくれば潜在購入層が多いのでマーケットは又広がりますよ。

価格が30%も40%も下がるという事は、2001年9.11のテロの影響で世界が大不況に陥った時点、日本の不動産も超都心でさえも下がり続けたあの時代、に戻ると言う事です（この時点でも、汐留・青山の物件は大人気でした）。世界経済の拡大が続いている現時点ではそんな事は有り得ないし、もし有り得たとしたら又世界から’日本買い’が起こり、又日本の不動産業者も買いに走りますよ。

バブル崩壊を経験した不動産は、収益還元法というCash　Flowを元にした不動産価格の根付けをある根拠にして居り、これが全く意味無いとは思いません。

広尾のこの物件も631さんの言う通りだとすると、坪350〜450万とかの価格になる訳で、そうなると郊外の購入層から買いたい人達が殺到する事になると思われますが........

以上

[633: 匿名さん]

このスレは不動産バブルだの富裕層だのそういう話をしたい人が多そうだけど、図面を見る限りはそんなに富裕層向けのマンションではないし、坪単価だってたいしたことないのでは？　ウェブに出ている90㎡の3LDKなんて、そもそも高級マンションにあるまじき間取りですよね。普通のファミリーマンションがたまたま広尾にあるだけだと思うけど、違うの？　

バブルを攻撃したいのなら、パークハウス元麻布とか、グランツオーベル南平台とか、ミッドタウンの近くに出来るパークマンションとか、流石にこれはどうかと思う値付けをしているマンションはいくらでもあると思うが、どうだろうか。

[634: 匿名さん]

この物件と同じクオリティーの所有権物件だと、元麻布PH、有栖川PHのように坪８百万円から１１百万円が最近の相場となっていると思うけど、この広尾GFは坪４百万円から６百万円の価格帯を中心に売っており、概ね所有権物件の５割で売っている計算になりますね。

通常は定期借地権物件は所有権物件の７割から８割が相場と言われており、特に都心物件の場合はこの比率が上がる傾向があります。
実際、今までに出た都心の定期借地権物件の場合も、近隣の所有権物件の８割から８割５分の水準で出して完売した例が多いです（かなり上のスレでこうした議論がされていましたが）。

もともと昨年末にこの物件が最初に値付けされた時に、売れ行きにいまひとつ確信がなかったためか三菱地所と三井不動産が比較的慎重な値付けをしたことが原因と思いますが、最初からこの広尾GFは比較的割安な値段で売られていると思います。

今回のE,F棟の販売にあたって、A-D棟に比べて１５％から２０％アップに値上げして売ってもなお、回りの所有権物件がもっと高くなっているので、所有権物件相場の概ね半分という水準は変わっていません。

こうした比較的割安な値付けが毎回３倍とか５倍の高い競争倍率になる理由と思います。

もし、この物件を、世間一般で言う都心の定期借地権物件＝所有権物件の８０〜８５％で値付けしたら、坪６百万円から１０００万円の中心価格帯で売り出すことになるわけで、その場合は、今のE,F棟と比べても４０％程度は高い値になるように思います。
こうした理論通りの値付けだったら、きっと競争率も１倍かせいぜい２倍で、現在の近隣の所有権物件の販売状況と同様だったと思いますが。

この物件が、今の水準から４０％も落ちたら、なかには坪２．７百万円なんて水準になる物件もかなり出てくるわけで、こんな値段になる前に間違いなく買いが入ると思いますけど。

[635: 契約済みさん]

なんとなく気になってこの板を見ているものです。６３３さんの提示している物件を契約済みなのですが、ここもMRを見た物件の一つで、どうしても定期借地権の点で自宅として使用するつもりなので大規模でかつ恐らく賃貸が増えることがネックでやめました。確かにバブルといえばそうかもしれませんが、自分の財布と相談して納得して購入している方がほとんどでしょうし、ここの物件も自分が契約した物件もなんだかんだいって好調な契約状況ですから、そろそろ堂々巡りと思える内容の書き込みは必要ないのでは？

[636: ご近所さん]

まあ、自分が購入した物件は割安だと思いたいのが人情。
これだけこういう話題についてくる人がいる、ということが
何よりこの物件の将来を危惧している人の多い理由。

[637: 匿名さん]

結局631さん636さんは、’荒し’だっという事を自ら認めたと言う事ですね。

[638: 匿名さん]

６３６さんみたいなコメントもあると思いますが、平成のバブル？なのかなどと、いろいろと話題を集めたこの物件も、当初は４７４戸もあったのにあと２０戸程度を、この後、１０月末頃の募集７戸と、その後は、残り１回かと思われる１１月頃の募集１０戸余りで当面の新規募集は全て終わってしまうようですね。

実際の今までの販売状況を見ると、今年の１月から３倍〜５倍の倍率で来ているので、今のE,F棟並の価格条件であれば潜在需要（＝買い手過多）を抱えたままで新規供給がなくなってしまいます。

この物件は投資物件用に買っている人が多いように言われているけど、少なくとも私の知っている限り、実際には医療メリットなどを期待してここに住むために買ったシニア層の方も多いから、今後そんなに簡単に売り（＝供給）は出ないと思います。

また、あえて投資用目的としても、Kenさんなどの情報によると、この地域の賃料も１年前などに比べて１０％高など相当強めに推移しているから、貸しても損はないし、需給は結構タイトだと思います（＝詳しくはこの地域の専門の分譲、賃貸業者にお問い合わせ下さい）。

まあ、この物件については、６３６さんのようにバブル物件だから損すると思う人は安全を見て手控えるべきだし、残り少ないこの物件にかけようと思う人は買えばいいし。
実際、最終的には、ここに住んでHappyと思う人が買えばいいだけですよ。私は終の棲家として、医療、セキュリティーにも優れていると思って、１次の段階で買いました。これでHappyですから、たとえ相場が３０％とか４０％下がっても特に移る気も売る気もありません。もっとも、この物件は専門の不動産のプロにも複数ヒアリングしましたが、その結果、簡単に下がるとも思っていない強気の方ですが。

[639: 匿名さん]

本日新聞紙上で「フランス大使館内の南麻布で分譲される定期借地権マンションは坪800万円以上」との記事が紙面を賑せました。デヴェロッパーは野村不動産と三井物産との事。各戸の面積は40坪〜50坪との報道ですが、この物件と比べても、広尾は割安感が有りますね。

南麻布と広尾は徒歩10分圏内という事で、どちらが立地が良いかは不案内なのですが、この影響もあって定期借地権マンションの流動性が高まり、販売する場合には確固たる相場が形成されると思います。

それにしても定期借地権マンションは、銀座、麻布鳥居坂、広尾と来て、麻布のアメリカンクラブ、南麻布のフランス大使館、と好立地が続いて居り、一つの流れを呼びそうですね。

[640: 匿名さん]

確かに定期借地物件はこれまで、流動性が低い、銀行融資がつきにくいといった理由で敬遠される向きがなくもなかったが、相次ぐ一等地物件の登場や、相続税評価額が時価に対してかなり割安といったメリットから高齢富裕層にとって非常に魅力的な要素も多い。
一方で、土地オーナーとしては、希少性の高い一等地の価値について、上昇が鈍ることはあっても下がる可能性は低いとの判断もあり、あえて借地提供ということだろう。
現状は、これまで価格上昇の牽引役となっていたファンドを規制により、その動きを封じることで、動きが止まっているようだが、引き続き、低金利、過剰流動性の状況に変化はなく、意外と立ち直りは早いかもしれない。

[642: 匿名さん]

↑
６４１さん、
このコメントをそのまま「23区内の新築マンション価格動向」スレにもCut & Pasteされていますが、あちらのスレでは「ここ買った連中」と言っても、どこを買った連中のことか特定できず、文意が通じていませんよ。

よほど都心の高額物件を買う人がお好きでないか、妬ましくいらっしゃるのでしょうか。

確かに今回のサブプライムの影響なのか、ここを買った方の中から、８月と９月に、それぞれ３件程度のキャンセル物件が出たようで、新規募集物件とあわせて追加で販売されていますね。

でも、ここは一等地物件の割に価格が割安ということで、８月、９月の募集でも平均３倍から５倍、高いところでは１０倍の倍率になっているので、キャンセル物件がその程度の戸数出ても、当選に外れたキャンセル待ちの人が相当数いるので、すぐに売れてしまっていますよ。

１戸だけ６億円程度の物件がキャンセルで出たまましばらく残っていますが、特に値下げする様子もなく、三菱地所・三井不動産もゆっくる売るような様子ですね。
あと８戸で全部販売終了だし、最近では３Aを中心に、都心のこうした一等地物件に上海や香港の架橋などの外国勢からもかなり買いが入っている様子だし、ここもあと１ヶ月もすれば完売してしまうのではないですか。

[643: 匿名さん]

↑
×架橋
○華僑
の誤字でした。すみません。

[644: 匿名さん]

以下、ご参考までの情報ですが、野村不動産調べによる本年10月1日現在の首都圏中古マンション価格動向です。

調査方法は、その地域ごとの典型的な同一物件に関する売買事例をずっと追いかけて、その価格変動状況を捉えているものですので、新築物件平均坪単価のように売買対象物件による不連続性がなく、かなり客観的なデータと思われます。
広尾の場合は、昭和60年築の500戸超の物件が対象なので、広尾ガーデンヒルズの事例が主体と思われます。


http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

これを見ると、東京都区部平均の中古マンション価格は、過去6ヶ月（4月→10月）で+3.9%、過去1年間（昨年10月→本年10月）で+9.2%の値上がりとなっており、昨年などに比べて全体に値上げピッチにも落ち着きが見られます。

こうしたなかで、広尾は過去6ヶ月で+20.8%、過去1年間では+38.1%の値上がりとなっていて、例えば同様に人気の超都心地域である白金台の6ヶ月で+2.5%、1年で+7.9%などと比べても大幅な値上がりを示しています。

全調査地点で見ても、豊洲の6ヶ月で+16.7%、1年間で+23.5%アップなどを抜いて1位の値上がりであり、広尾の根強い人気が出ているように思います。


本年10月1日付けの同じ野村不動産のレポートは、住宅地価格も中古マンション価格についても、「人気エリアで築年数が新しい物件の価格は依然強含みであるものの、全体としては、価格の調整段階に入りつつあると考えられます。 」といった客観的な分析を行っており、そのなかでの広尾人気は興味深いと思われます。

http://www.nomu.com/column/vol186.html

この広尾ガーデンフォレストのもともとの値付けは、昨年後半時点の広尾ガーデンヒルズの中古売買事例などを参考にして決定され、この当初の値付けで本年1月から夏までにA〜D棟が販売されました。

その後、今年の夏からは、現在の白樺レジデンスE,F棟の販売にあたって、概ね15%〜20%程度の値上げが行われて現在に至っていますが、まもなく完売の見込みと思います。

サブプライム問題のなかでも、この物件が異常な倍率で好調な販売となっているのも、こうした市況が背景にあるのかもしれません。

[645: 匿名さん]

６億円オーバーのキャンセル物件はもう売れたのかな。

[646: 匿名さん]

「東京のどこに住むのが幸せか」読んだ？

広尾は、賃料が高いが、物件はもっと高いんだと。

つまり、物件価格の割には賃料が低いってこと。

すなわち、投資目的では　割高で旨味がすくないってこと。

[647: 匿名さん]

マジレスも何だか、広尾は不便。わざわざそこに住みたいとは思わない。

[648: 匿名さん]

↑
だから所有権物件の広尾に住もうとするから割高なんでしょう。

この物件だったら坪5百万円前後でかなりの物件があり、貸しても月坪2万円は取れるから、悪くないと思うけど。

近いうちに近隣で出てくるフランス大使館敷地の定期借地権物件は月坪8百万円超ということがすでにわかっているから、賃料対物件価格で見てもここは割安でないの？

広尾は不便という人は、ペニンシュラホテルやリッツカールトンなどを借りてでも定住すればよいのではないかと思います。

[649: 匿名さん]

↑
フランス大使館の物件は、賃貸物件ではないから、

×　月坪8百万円超
○　分譲価格　坪8百万円超

でした。すみません。

[650: 匿名さん]

6億円オーバーの大型物件が１戸だけキャンセル物件で出ていましたが、売れてしまったようですね。

1ヶ月程度ネットの広告にこの物件を載せていましたが、最近完全に消えてしまっています。あと8戸で本当に完売になってしまうのですね。

[651: 匿名さん]

クビになった方が株も一気に割り当てられて、頭金増えるね。
ここならどうなろうと貸せば良いしね。むしろクビになりたいよ。疲れるからこの仕事は。でも給料高いから辞められない。

[652: 匿名さん]

今頃参入しても遅いかもしれないけど、、、
インターネットに出ている
http://www.hiroo-gf.com/roomplan.html
上の4つと下の2つは坪単価がものすごく違うけど、何が違うんですか？ていうか下の2つ安くない？何か落とし穴があるんですかね？

[653: 匿名さん]

６５２さん、

下の２つは坪530万円から560万円くらいで、上の４つは坪700万円台という計算になります。

営業所に聞いたところによると、下の２つは西向きで、中央のガーデン（中庭）に面している物件なので、A〜D棟のガーデン（中庭）に面した物件と同様の価格（もっともA〜D棟に比べて15%から20%程度上がっているようですが）を付けている。

一方、上の4つは東向き中心。これらの東向き物件は、そもそもこの広尾GF全体が一番の高台にある上に、E,F棟は一番広尾ガーデンヒルズ寄りにあり、東側に向けて前をさえぎるものがなくて眺望が開けて抜群の景観であると。
なので、これらの物件は、他の中庭向きなどに比べてかなり高めの価格にしている、と聞いています。

眺望にそこまでお金をかけても、、、と思う人にとっては割高かもしれず、西向きの中庭に面した方がお得なのではと思います。
でもこの程度の値段であれば眺望の開けた方がよいと思う方は坪700万円台出してもまあいいか、、、ということで値付けされているようです。

なので、特に下の２つに落とし穴はないと思いますけど。

個人的には、眺望にそこまで出すのも、ちょっともったいないかと思うので、下の２つは相対的にお得かなと思いますが、考え方は個人によって違うのではと思います。

[654: 匿名さん]

６５３さん、

部屋の方向ですが、ＨＰを見る限り坪700万円台の上４つは、
Ｅ１１０−Ａ　南向き
Ｅ１２０−Ａ　北東向き
Ｅ１２０−Ｂ　南東向き
Ｅ１２０−Ｃｇ北東向き
と確かに眺望のよさそうな東向きが多いようですが、坪500万円台の下の２つは、
Ｆ１００−Ｄ　東向き
Ｆ１００−Ｅ　西向き
と正反対の向きのようです。坪単価の違いは、上層階でよい眺めが取れる部屋か、そうではない（東向きでもガーデンヒルズと重なって）部屋かで差をつけているような気がします。

眺望にそこまでお金を出すのがどうかというご意見には、私個人としてもまったく賛成です。

[655: 匿名さん]

652です。
653、654さんありがとうございます。

眺望ねえ。。。六本木ヒルズとかミッドタウンとか見えるということですか。そんなに価値があるとも思えませんが。そんなのに価値があるのなら広尾ガーデンヒルズのイーストヒル上階なんてもっといいですよね。よく分からない理屈です。

もうあまり時間がないと思いますが、内向きの部屋参入するかどうか連休中よく考えてみます。

[656: 匿名さん]

駐車場の案内が来ましたね。
入居の一年以上前に抽選をしてしまうようです。

それと金曜日に現場に行ってみたら、かなり建物が出来上がっているように感じました。周りに高いビルが無くて、しかもあの場所自体が高台なので、本当に空が広くて気持ちがいいですね。

[657: 匿名さん]

うちにも案内が来ました。

駐車場は早く決めてしまわないと車買い換える人が困るでしょう。だから最終の募集が終わり次第すぐ抽選するんじゃないですか。

しかしこの機械式駐車場、いままでちゃんと見ていなかったけど、結構スペック厳しいね・・・重量2.3トンが上限なんだね。幅もあまり余裕ないし・・・

[658: 匿名さん]

教えてください。
後列の駐車場の車の出し入れはどのようにするのでしょうか？
料金が安い分は手間がかかりそうだけど、資料ではよくわかりません。
よろしくお願いします。

[659: 匿名さん]

機械の形式にもよるけど基本的にはパレットがパズルのように動いて前面に出てくるか、前列が道路のように開くかどちらかでしょう。当然手間というか時間がかかるのでその分安くなっているはず。
機械式駐車場についてはこのスレが詳しいよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

[660: 匿名さん]

いきなり既存不適格。どうなるんでしょうか。

[661: 匿名さん]

購入者の一人です。

渋谷区高度地区変更素案をよく読んでみましたが、結論から言うと本物件に関しては何の問題もないと思います。

既存不適格については、既に別のスレがたっていて、いろいろと真面目に議論されているので役にたつと思います。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/


渋谷区高度地区変更素案は以下の通りです。

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodosoan.pdf

区によっては、現在は適法でも建て替えの後は新規制までの高さ制限や容積制限まで下げるように要請される場合もあるようですが、渋谷区の素案を見ると以下のように「特例」が定められています。

（引用）
絶対高さ制限を定める都市計画を告知する日において、既存の建築物又は建築工事中の建築物（以下「既存建築物等」という。）のうち、その高さが絶対高さ制限値を超えるものに関し、アからエまでのいずれにも該当すると区長が認めた場合は、次回の建て替えに限り、「絶対高さ制限を定める高度地区」を適用しない。

ア　既存建築物等の主たる用途が共同住宅で、建て替え後の建築物の主たる用途も共同住宅であること。

イ　建て替え後の建築物の敷地面積は既存建築物の敷地面積を下回らないこと。

ウ　建て替え後の建築物の高さは既存建築物等の高さ以下であること。

エ　建て替え後の建築物の絶対高さ制限値を越える部分は既存建築物の形状及び規模と同程度であること。

この特例により、建て替えは一回に限り、現状と同じ敷地面積×高さの組み合わせか、現状より広い敷地面積を使って、その時点での容積制限までの範囲の高さの建物（つまり現在よりも低い建物）を共同住宅目的で作る場合はOKということになります。


新規制が導入されれば、渋谷区の住居地区は１０ｍ、２０ｍ、３０ｍの高さ制限が加えられ、広尾4丁目は３０ｍということになります。
ただ、この物件を万一建て替えたとしても、現在と同じ仕様のものを再度建てることは１回限りであれば可能ですし、この物件の場合容積が余っているし、敷地は広いガーデンを取ってあって余りがあるので、もう少し低い建物の構成で作れば問題なく承認される（高ささえ現在を上回らなければ戸数はもっと取れるかもしれません）ことになります。

でもそもそもこの物件は定期借地権物件で、原則として５０年（実際には５３〜５４年後ですが）で取り壊すことが前提の物件です。
定期借地権物件は、こうした世の中でよくある建築制限の変更により物件価値が下がる問題とは無縁なのがメリットのひとつですので、今回はその典型と思っています。

むしろこの制限により、渋谷区の静かな住居系用途地区では最大でも３０ｍまで（複合系用途地区であっても最大４０ｍまで）しか建てられなくなるので、今後１０階を越えるようなタワーマンションは建てられなくなります。

この法令が通れば、古くなった既存所有権物件を建て替える際はタワーマンションにして供給戸数を上げてうまく建て替えようというもくろみもワークしなくなりますし、渋谷区の優良地域に新規でタワーマンションを建てるもくろみも不可能になります。
こうした規制は別スレでも論じられている通り、渋谷区だけでなく、優良な住居地区となっている多くの区で見られます。
これでは東京はいつまでたってもシンガポールのように安価で優良な住宅を多く供給することができませんね。


この物件は滑り込みで旧規制で許可を取ってあるということで、もし５４年後などにそのまま存続させる場合も問題ないし、１回だけ建て替える場合も同スペックで再度建て替えも可能だし、むしろ所有権物件に比べて相対的な優位性が増すことになるのではないかと思います。

長いスレになってすみません。

[662: 匿名さん]

GH棟は確かまだ建築確認が取れていなかったはずですが、予定通りそのまま建つんでしょうか。

[663: 匿名さん]

これってすごいね。広尾ガーデンヒルズも軒並み既存不適格。渋谷区が日本に誇るヴィンテージマンションの価値もがた落ち。めちゃくちゃな話だ。

大体市町村議会なんて支持母体がほとんど昔からの住民に占拠されてて、後から引っ越してきたマンションの住民のことなんてこれっぽっちも考えてない。京都市なんて典型だよね。渋谷区は例外規定作っているだけまだましなのか。

このマンションはまあ50年間に2回建て替えないだろうからあまり関係ないでしょう。そもそも継続価値がなくて住み切るのだから当たり前。

うちは渋谷区ではないけど、このような＊＊条例が施行されないように気をつけておかないと、家の資産価値が行政リスクで大きく傷つけられたりしますね。こわいこわい。

[664: 匿名さん]

景気の雲行きが怪しくなりながらも、年内にすべて売り切ったということは、やはりこの物件に関しては定期借地権のメリットが受け入れられたと理解していいんでしょうね。
個人的には都心の一等地に限って言えば、定期借地権は十分にありえる選択肢だと思います。もちろん調子に乗ったデベが吹っかけた価格をつけてくる可能性はありますので、その辺はシビアにチェックする必要はありますけどね。

[665: 匿名さん]

確かに最後の８戸もグロスではかなりの高額物件でしたが即完だったようですね。

現在の営業所（ギャラリー）も当面売るものがなくなったので年明けの１月２０日には閉鎖するようで、この物件のＨＰにもギャラリー閉鎖のお知らせが出ています。

今年の８月以降などは、サブプライムなどの影響も出て、さすがにこの物件でも売れ行きは少しは落ちるかと思いましたが、結果としては最初から最後まで毎回完売で終わりましたね。

６６４さんのおっしゃるように、この物件の定期借地権のメリットが受け入れられたことと、最後は20％程度値上げも見られましたが、それでもまだリーズナブルな値段であったと考えるが妥当のように思います。


次のチャレンジは坪単価８百万円超え予定の南麻布のフランス大使館敷地を使った野村不動産の定期借地権物件でしょうね。
ここも広尾同様、人気の一等地であり大使館の借景も使えるので、結構な人気になるとは思いますが、これは都心の定期借地権物件の今後を占う上で注目に値すると思います。

[666: 匿名さん]

サブプライム問題が火を噴いて、今後本格化するから、
引渡しまでに資金用意できない輩が多発するだろう。

ここの購入者、場所柄、外資系金融辺りに勤務してる
見かけばかりに拘るチャラチャラした人間が多そうだけど、
彼らが竣工引渡しまで同じ会社で同水準の年収で勤務してる
可能性は相当低い。


あと、既存不適格だけど定借だからハッピーという論理展開は、
強盗に入られたけど殺されずに済んだからハッピー、という
理屈に近い発想。既存不適格で将来的に高度利用が難しく
なるなら、当該土地の資産価値は影響を受けるため、それを前提に
地代水準を見直すべきでは？

[667: 匿名さん]

↑
「当該土地の資産価値は影響を受けるため、それを前提に
地代水準を見直すべきでは」というのはちょっと違うのでは？

定期借地の借地使用料（地上権代）というのは、あくまでも使用できる期間についてどういう経済価値が上がるか（例えばその上に賃貸物件を建ててどれだけの収益を得られるとか）で価値が決まるだけです。

極端な話、その後国家に接収されたとしても５０年間使用できて経済価値を生めばそれでよいのであって、これはロンドンやシンガポールの９９年間の使用権などの場合でも同じです。

ここの場合、新基準が出来れば周りの土地にタワーマンションは新規で作れなくなります。そんななかで旧ルール下で高層物件として建てられて５０年間賃貸に出すこともできるというキャッシュフロー創造力は周りの土地よりも優位になるわけで、その土地の経済価値（５０年間の地上権代）が落ちるとは思えません。

もっとも月額で払う１万円とか２万円の地代は、周りの公示価格の動向などによっては少し動くかもしれませんが。

それと、もしリストラにあってここを買えない既存購入者がいたとしても、キャンセルはしないと思うけど。
最初の頃に買った人の価格を見ていると、３倍から５倍の倍率で即完した直近の価格に比べて２０％程度安いものも多いから、すぐに売っても相応の利益は出るし、新古でも買いたい人もかなりいるのでは。
だから、その場合は転売すると思うし、それを前提とした資金のやり取り程度はそんなに難しいことでもないのでは。

[668: 匿名さん]

既存不適格の問題でＧＨ棟の建設に影響があることは間違いないでしょうね。確か当初の計画では、Ｇ棟が１２階建てＨ棟が１３階建てでおよそ４５メートルの高さがありました。

契約時よりも、もうすでに半年ほど遅れてますが、さらにＧＨ棟の竣工が遅れれば、Ａ〜Ｆ棟の契約者は５５年以上住めるという可能性もありますね。