広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[541: 匿名さん]

何でも、金融用語で書けば、分かったような気になるのは、危険ですよ。自称俄かセミプロ個人素人投資家か、専門でない金融関係者と思われますが。。。この物件を云々してた人たちは、まさにそういう中途半端な金融知識を持つ人が多かったので、心配してたのですが、こういう書き込みがあるということは、予想的中でした。しかも、まじめに手付け放棄も考え始めてるようなので、やはり予想どおりかなり無理して（借金してまで）この物件を投資対象として申し込んだ人たちが少なくないんだと改めて認識しました。

そもそも手付け放棄のルールは、古くから不動産業界に伝わる生活の知恵的慣習や伝承で、別にデリバティブのコールオプションに例える必要はありません。しかも、不動産の場合、そのオプション自体を市場等で売買できる訳でもなく、しかも、今回のケースでは市場が流動的になっても価値が高まるほど単純な構図ではないですよ。だって、今後不動産市況のボラティリティが上方にも下方にも同じ確率で変動する（確率分布が正規分布となる）なんて考えてる市場参加者は少なく、むしろ良くて現状維持、むしろ価格下落の可能性の方が高いという、下方に確率分布が厚くなる非対称分布が想定されてるんですから。なんか、ものの本とかの受売りで、個別ケースの条件の差異や本質を理解してない未熟な素人金融関係者が多く、危ういものを感じますね。

[542: 匿名さん]

現物不動産を金融商品と同じ感覚で投資するのは、まったく不合理です。

そもそも、流動性や換金性が決定的に違いますし、関連法規制や税制その他色々と複雑な権利関係等が絡むため、純粋に利回り重視の人にとって、不動産物件に投資するのは労多くして益少ないことです。

せいぜい自分で住む可能性が低くない中、場合によっては人に貸すとか転売するとか程度のバランスで考えておかないと、あとで痛い目に遭うのは必至です。

生活の実需を満たすためであれば、必ずしも金銭的・計量的評価だけでない観点から、その投資の有意性を見出すこともできるでしょう。不動産業者さんも、投資収益目的の物件として売り込むことは慎むべきです。本当に賃貸での投資収益が高いのなら、分譲せずに自ら賃貸に出すことが自然でしょう。

[543: 匿名さん]

538さん、現状、サブプライム問題に端を発し、ＲＭＢＳ全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る風潮が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、あまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化（つまり不動産価格下落）への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず顕在化したわけですが、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の優良と考えられている住宅ローン債権にも不良債権が発生するようになるかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン物の市場が暴落する危険性すら否定できません。

ＲＭＢＳ全体で６００兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう準備を進めることでしょうから、ＲＭＢＳ全体が弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、ＲＭＢＳ市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が増え、結果住宅が売れないので価格も下がる、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国やオセアニア圏、アジアや中東等でも資産バブル現象は顕著であったわけで、今回の一件で世界的過剰流動性が収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょう。

[544: 匿名さん]

定期借地権ですから、立地からしても、本来は賃貸物件に馴染む土地なのですが、ここで数百戸規模の賃貸物件を作ってしまうと、さすがに如何に人気エリアと云えども、麻布・六本木・恵比寿辺りまで含めたこの界隈の賃貸市場（賃料水準）に水を差し悪影響を及ぼし兼ねないため、むしろ買う人がいれば売り切った方が得だと、その方が今後散発的に開発予定の高額賃貸物件への影響も避けられると、業者なりに計算した結果ではないかと思われます。

[545: 匿名さん]

最近、あれだけ威勢良く、強気強気のコメントを強弁してた皆さんの姿が見えませんが、夏休みなのでしょうか？？？

坪1,500万円は当たり前、的なノリで発言されていた方、この立地は絶対値下がりしないと仰ってた方、本物件が坪500−600万円でもなお相当割安で今後値上がり必至と主張されてた方、どこに行かれたのでしょうか？

近時の市場混乱や世界的信用収縮の動向を踏まえ、今後の見通し等を以前のように威勢良く語って下さいませんか？？？

[546: 匿名さん]

５４３様　おっしゃる現状認識正しいと思います。今が今後を占う瀬戸際かもしれません。そういった意味ではＦＥＤの今回の決断はよいタイミングであったと思います。またまさにご指摘の議会の動きが今後重要でありますし、来年の大統領選挙で民主党勝利が確実視される中、今回の住宅問題は解決されていくことと思います。が、逆に言うとこれまでのマーケット至上主義から政府の介入ということで、株式市場などには逆風だと思われます。どう転んでも米国経済は今後数年は潜在成長率を下回らざるを得ないか、大幅なドル安で外需主導の成長を続けるも、財政赤字が拡大するということかと思います。確率は低いですが、今回ＦＥＤ、ＥＣＢも利下げに追い込まれれば、逆に来年は再度バブル（今度は株式バブルだと思いますが）がくる可能性はあります。丁度９８年ＬＴＣＭショックの後の３年間のようなイメージですね。それと、セルサイドやバンカーの人減らしなどの話が今後出てくるか注意です、それと金融機関の次の四半期決算が注目ですね。

[547: 購入検討中さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。

「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[549: 匿名さん]

536さん

534です、詳細な解説深謝。要は536さんと小生の認識に大きな違いは無いと認識します。
結論から言うと、今回の問題を契機に不動産価格は調整局面に入る可能性が高いが、大きな下落は考えにくい、という事になると考えます。

そこで本スレの本論に戻るのですが、坪５００万〜６００万円という現時点からいうとお手ごろ価格の本物件の購入者に大きな損は無いと思います。

因みに小生は実需層にて2001年に都心でマンション購入、当時も更に下がるリスクがあったのですが、当該マンションは都心のランドマークとして有名物件となり、実際には現在ほぼ倍の価格で取引がされております。当該物件の利益確定をしたい、との事で広尾に住み替えを決めました。
広尾の決め手はやはり都心の有名物件である事から、今後下がりにくいであろう事です。

従い、ある一定以上の年齢の同僚には本物件を勧めております（定期借地件である為、若い方には勧めません）。完成後は広尾地区のランドマークになる事間違い無く、実需的な観点からも本物件を勧めているものです。

以上ご意見あれば、またご教授願えれば有難し。

[550: 匿名さん]

５４９さん、落ち着いておられ、いいですね。
私もお考えに賛成です。

サブプライム問題で市場が荒れたとたんに、それ見たことか、といった鬼の首を取ったみたいな表現をされる方が多く、すごいですね。
なんか人の不幸を喜ぶような、ある意味とても日本人的な反応で、おもしろいもんだなと感心もしています。

私は、結論から言うと、この１ヶ月程度はややナーバスな市況は出るかもしれないし、若干の調整はあるかもしれませんが、東京の都心一等地のAクラスオフィス物件並びにレジデンシャル物件は、引き続き堅調な状況が続くと思います。

大変だ、大変だとおっしゃっている方のなかにも、よくわかっておられる方もいますが、REITなどの不動産投信、ファンドと、オープンエンド型の株式投信などとをごちゃまぜにして論じておられる方が多いですね。

ご存知かとは思いますが、REITなどは、別に現在の株主（出資者）が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではなく、株が市場で取引されるだけです。
今REITなどを売って利食いしないと金繰りが回らないという方もおられるでしょうから、その場合には仕方なかったと思いますが。

でも、ファンド自体は当初入った資本と、借入金（それも７０％以上は固定化されていますが）などで、ポートに入った物件はしっかり利幅をとって中期的に運用されているし、こうした物件に入ったオフィスなり、賃貸マンションのテナントが、今回の騒動で家賃も払えなくならない限り（原則そんなこともないでしょうから）、しっかり運用利回りは中期的にロックされているから、REITにしても特に物件を急いで売る理由がありません。

私募ファンドにしても、たいていは物件ごとに、担保を個別につけるか登記留保などをして金融機関から金を借りています。その金融機関も、金融庁の指導もあって結構厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスがまかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと貸さないから、今回の騒ぎで半分くらいのテナントが家賃も払えないか、夜逃げでもしない限り、物件を狼狽売りして清算しないと借金も返せないなどということはありません。

そもそも、現在の千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビルであって、この広尾GFみたいな個人への分譲中心のマンションではありません。

実際に、昨年１年間に都心５区で着工されたマンションの戸数を見ると、賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度でしょう。賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、１万戸を一社で全部仕込んだと仮定しても８０００億円でできる計算になりますよね。
例えば六本木ヒルズを現在時価で買い取ったら１棟で７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもなく、現在の都心の不動産市況を決めているのは、あくまでAクラスのオフィスビルだと思います。

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、今回の騒動で４万円とか５万円などに落ちれば別ですが、家賃改定はどんどん進んでいて、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もないので、都心一等地のバリューは確実にあがっていると思います。

それと、これも勘違いされているかもしれませんが、例えば英国ですが、今年の１月からREITが整備されてオフィシャルにスタートしており、中東勢などの資金も相当入っていますが、彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設であって、レジは原則買いません。ロンドンでレジを買っている中心は、もう一等地には物件がなくなるからという希少性で買っている個人の資産家です。そういう意味では現在の東京と似ているのかもしれません。

もちろん不動産REITや私募ファンドも全く無傷ではなく、新規の増資（IPO)などは少しやりにくくなって、レジデンシャルなどは新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
それよりも、限界的な小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出るといいたケースもあるかもしれませんね。でも全体から見ればマイナーなのでではないかと思います。

こんなことを書いていると、またノー天気だとか、無知だといった批判をされる方がおられるでしょうね。
ただ、物件の「狼狽売り」については、私も不勉強で最近具体的に見たことがないので、マーケットの荒れだした過去３週間程度で実際にそうした具体的な事例があったら（○○ファンドが青山の賃貸物件を５０億円で売ったといった話）を教えてください。
少なくとも、この広尾GFの頭金返還をされた方はなかったようですが。

[551: 匿名さん]

論点がどんどんずれてますね。

これまでの強気派の主張は、そろそろ坪1,500万円だ2,000万円だ、といったもので、サブプライム問題顕在化後も、なおそんなノー天気な主張をするのか、が問われているだけです。だれも、２３区内の物件が大暴落するとは書いてないでしょう。ただ、若干の調整はあり得る、と主張しているのです。

あと、ＲＥＩＴ等不動産関連金融商品と現物不動産の値動きが完全に同じでないことは当たり前で、誰もそんなことは主張していないでしょう。ＲＥＩＴ価格が下がれば、新規資金流入が細るため、新たな物件開発がやりにくくなるのは事実ながら、だから既存物件価格がいきなる下落することにはなりません。賃料水準も変わらなければ、期待配当も変わらないわけなので、ＲＥＩＴ価格が下がれば利回りは上昇するため、いずれ買いに入る投資家が必ずいるでしょう。

問題は、そういう局所的・短絡的・近視眼的な議論ではなく、より大きな世界経済動向の視点で、今後の予測を行うべきということです。詳細は省略しますが、今回のサブプライム問題で、これまで世界中で資産バブル現象を発生させていた過剰流動性が収縮する可能性がある、ということです。過剰流動性が収縮すれば、資産投資資金が細るわけですから、これまでと同じように資金調達ができる訳でもなく、結果、従来は実現可能であった再開発事業等が成り立たなくなり易いのです。これは、商業ビルもレジ物も同様です。このため、これまでより不動産新規開発ペースが落ち、不動産市場への新規資金供給も細ることから、少なくとも、不動産価格の高騰が継続することは想定し難く、せいぜい現状維持、むしろ若干の調整局面（１−２割程度の価値下落でしょうか）への移行が想定されます。

[552: 匿名さん]

論点その通りだと思います。ただよく新聞紙上でも見られるのですが、世界中で資産バブルを膨らませていた過剰流動性というのは本当ですか。少なくとも欧米株価はバリュエーションからみればバブルからは程遠く、２００３年くらいからの上昇率が大幅なところをもってバブルといわれるのであれば、それ以前のＩＴバブル崩壊でバリュエーションが抑制されていたものが拡大しただけのことで。ただ不動産など流動性のない資産については、流動性プレミアムも無視した価格付けになっていると言う点で、バブルというよりはリスクのミスプライスは起きていると思います。過剰流動し＝バブルではなく、過剰流動性＝リスクプレミアムの消失。この全くおかしな状況が今修正されていると見るのか、バリュエーションの議論を通り越してバブルが破裂していると見るのか、これは数ヵ月後に結論がでますね。勿論過剰流動性がバブルを引き起こしている資産もあります。本来の価値からの乖離と言う意味では、各国の長期金利がバブル、円安と一部エマージング諸国の株価、特に中東欧、コモディティーこの半は明らかにバブルで大きな調整はあってもおかしくなかった市場ですが。

[554: 入居予定さん]

２００９年年初引き渡しか。待ち遠しい、まだだいぶ先ですね。
ご購入済みの皆様は如何お過ごしでしょうか。
その後、ここよりも明らかにいい物件というのは出ていないですよね。

[555: 住まいに詳しい人]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。これから本当に坪2,000万円超えると思いますか？？？


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[556: 匿名さん]

だいたいあたっているじゃないの！だって、バブル崩壊は米国、欧州、豪州であって、日本ではない。でもお付き合いで低金利政策を継続せざるを得ない。加えて国債の利払いの問題もあるし。つまり過剰流動性が日本の不動産価格上昇、株価上昇の原動力となる。ただ、問題は銀行が誰に貸すかだけどね。これまでは、海外の不動産と金利が上がってたから、日本の低金利資金が海外に流出して国内で使われてなかったのが消去法的に国内に大逆流してくるわけでしょ。でも、誰がこのメリットを享受するのかが最大のポイントになるとは思うがね。

[557: 匿名さん]

坪２０００万円超えとか　息巻いてた威勢の良い人たちの姿が見えませんが、夏休み中でしょうか？？？

[558: 匿名さん]

ＮＹの株式市場、先週末とは打って変わって、もみ合い状態みたいね。

今回のサブプライム問題、そんなに軽い問題じゃないよ。

[560: 匿名さん]

>>550
内容は間違っていないが冗長で読みにくい。一部論旨が乱れている。もったいないので校正してみた。５４９さん、賛成です。
サブプライム問題で人の不幸を喜ぶ反応は日本人的で愚か。
都心のAクラスオフィス物件レジデンシャル物件は、引き続き堅調でしょう。

「REIT、ファンド」と、「オープンエンド型の株式投信など」とをごちゃまぜにして論じておられる方が多い。

REITは、株主が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではない。
株が市場で取引されるだけ。
（流動性がなくなる・・・つまり不安心理から売り手が殺到して商いがなりたたないケースはある。校正者注）

ファンドは当初資本と、借入金で、ポートに入った物件はしっかり中期的に運用されている。
テナントが、家賃も払えなくならない限り利回りは中期的にロックされているから、
REITにしても特に物件を急いで売る理由がない。


私募ファンドも、たいていは物件ごとに金融機関から金を借りています。
金融庁の指導で厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスが
まかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと金融機関が貸さない。
物件を清算しないと借金も返せないなどということは「テナントが居る限り」ありえない。

千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビル
であって、この広尾GFみたいな分譲マンションではない。

（銀座や表参道の商業ビルもあるがいずれも住宅地地価とは別の値動き　
この人は、商業不動産が住宅地価を牽引するという前提で話しているがそもそも需要が全く
別物で商業地地価と住宅地地価は異なる値動きをする。
収益不動産は簡単に売られるので下落時は暴落しやすい。
一方居住用資産が下落しても投げうる人は少ない・校正者注）

都心５区のマンション着工戸数は、昨年１年間だけで賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度。

賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、
８０００億円。
六本木ヒルズ１棟が７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。
（おいおい５年分なら４兆円だと思うが　ヒルズ６棟買えるぞ　）
１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもない。
（すんません、レジの証券化で１００戸以下ってあまりないですけど）

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もない。
（賃貸マンション需要と、オフィス需要は連動していない
　そもそもマンション建設ブームは２００３年オフィス供給過剰の不安からデベが住宅シフトした結果
　おきている・・・・校正者注）

英国では今年の１月からREITが整備され、中東勢などの資金も相当入っている。
彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設。
レジは希少性に目をつけた個人の資産家が買っている。
（知ってることは皆書いてしまうから、最初の要点がぼける・・・筆者注）

不動産REITや私募ファンドも新規の増資（IPO)がやりにくくなって、レジデンシャルなどは
新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
（というか、新規のレジのリートなんていまどき購入事例ありますか・・・校正者注）

それよりも、小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで
外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出る
といいたケースもあるかもしれません。でも全体から見ればマイナー。
（これからは、プロットを組んでから文章を書こう。　　　７９点）

[561: 匿名さん]

少しも簡潔になってないじゃん＞自分　スマソ

[562: 匿名さん]

夏風邪を肺炎だから入院させたほうがいいって騒いでいたの誰？

[563: 匿名さん]

大井競馬場？

[565: サラリーマンさん]

内外株式市場が落ち着いてきましたね。何よりカントリーワイドのＣＤＳが大分戻ってきました。

サブプライムは軽い問題ではありませんが、重い問題でもありません。

特にバリュエーションが安い欧米株式は問題なし。小泉改革前までバリュエーションが戻った日本株もやっと割高感は消失。

為替は円が引き続きファンダメンタルズに比べて割安すぎ。

米国の不動産価格はまだまだ調整。

次に来るのはＡＲＭのリセットの問題でしょうが、不動産価格下落が１０％程度なら問題なし。それ以上下落リスク高まった場合は、ＧＳＥが買い取り対象ローンをジャンボローンまで拡大（ポートフォリオの上限拡大まではせず）プラス利下げ。それでも不安感が払拭されなければＲＴＣの復活。この辺までは先日のバーナンキ、ポールソン、トッドの３者会談で話されているはず。

騒ぐのは簡単（某○経新聞のように）。数年前のＧＳＥの会計不信の際も誤解を招く報道で煽ってましたね。外人が苦笑していたな。

[566: 匿名さん]

ＡＥＲＡが、日本の不良債権がＧＤＰの２０％もあったのに
サブプライムの不良債権は米国のＧＤＰの数パーセントだという
ことで笑って書いてあった。
後から調べて笑うのはずるい。

[567: 匿名さん]

AERA最新号に、都心部価格横ばい又は下落兆候の記事出てるね。
現場の実感は、まさにそのとおり。
坪2,000万円なんて、まさに真夏の世の夢。

ところで、都内富裕層マップは以下のとおり。とりあえず、
緑のサークル内なら、大幅下落はないでしょう。

でも、ここ数年で急騰した港区・渋谷区は、バブル崩壊の
危険大につき要注意。

[568: 匿名さん]

AERAの記事で満足するとは、頭の中に花が咲いているんですか？

[569: 周辺住民さん]

一つだけ離れている地帯はどこなのでしょう。大井町？

[570: 匿名さん]

>569

山王では？

[571: 匿名さん]

マーケット落ち着いてきましたね。サブプライムの悪影響の思惑も一旦は出尽くしでしょう。ただ年末クリスマス商戦の頃、再度実体経済への影響が論じられると思いますが。それまで利下げや議会主導での安定化策がでていれば、問題はないでしょう。
但し、日本株は別。サブプライムで売られている訳ではありませんので。やはり参院選結果がボディーブローのように効いています。外人逃げてますよ。
不動産は商業不動産はＧＳが銀座ティファニーを坪１億８千万円だかで買ってます。とはいえレジデンシャルは確かに広尾といえ坪１５００はないでしょうね。

[572: 匿名さん]

坪５００万円で　あっぷあっぷです

[573: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

[574: サラリーマンさん]

やっと出ましたねブッシュのサブプライム対策。中身はないです、重要なのはセンチメントを改善すること。
多分今後住宅はもっと悪くなるでしょう。とはいえ日本のようにはなりようがないですが。
そのときには二の矢、三の矢がありますよ。
今回の混乱でガス抜きがされて、また上昇トレンド回帰ですね。

[577: 匿名さん]

白樺レジデンスも残り40戸らしく、サブプライムローン問題発生の時は果たしてどうなるのか、と心配する向きも有りましたが、実需層を中心に即日完売が続いているようです。

結局、都心の地価およびマンションはどうなるのか、との議論が盛んでしたが、価格の急激な上げ下げは無く緩やかな上昇、というトレンドでここ２−３年は落ち着きそうですね。

[578: 匿名さん]

確かに実需という点では、ここは良いと思いますね。
マンションは何のためにあるって、そこに住むためにあるわけですから。

残り４０戸を２,３回に分けて売り切って、年内には青山のモデルルームも閉鎖されるというスケジュールなんでしょうね。

それにしても入居の約一年半も前に、完売してしまうっていうのは驚きです。

[579: 匿名さん]

日経新聞の夕刊に広告出てましたね。
白樺レジデンスの第二期。
それにしても、まあ棟が違うので何とも言えませんが、一番最初の時のお買い得感っていうのは、かなり薄れてきたような感じがしますね。平均すると２割くらいは上がってるんじゃないかな。
これで即日完売しますかね？

[580: 匿名さん]

まだ建てていない（建築確認も終わっていない）「蓮レジデンス」GH棟があるので、それまではモデルルーム壊さないんではないでしょうか。それとも一旦閉じてまた再開するんですかね。

EF棟は確かにちょっと割高感はありますが、即日完売しなくてもまだまだ日程に余裕があるのでデベとしてはあまり困らないのでは。また景気も戻ってきそうですしね。

[581: 匿名さん]

最近の住まいサーフィンのスレに、この広尾GHに関しておもしろい記述がありました。
そのまま引用するわけには行かないので、骨子だけですが、要すれば、

１）広尾GHの定期借地権は日赤医療センターの敷地の半分を貸し出しているものであるが、

２）50年後には、医療設備対策などのために、逆にこの広尾GHの敷地に、現在病院のエリアにある病棟や看護大学を移設し、こうして空けたエリアを再び定期借地権で貸し出すという計画のようである、

３）したがって、50年後の段階で、住民向けに何らかの「移住プラン」のようなものが、提案される可能性もあるかもしれない、

といった内容。

これって本当ですか？それとも書かれた方の想像？
どなたかご存知の方がおられれば教えて下さい。
これができるのであれば、もちろん後で相応のお金はかかるけれど、実質的な居住の延長ができて、定期借地権とはいえ、とても魅力的に思うのですが。

[582: 匿名さん]

↑
すみません、上の記述は広尾GF（ガーデンフォレスト）についてであって、広尾GH（ガーデンヒルズ）についてではありませんでした。
○GF,×GHでした。

[583: 匿名さん]

優先的に移住できるプランは可能性ありますね。
何億か何十億かはわかりませんが、その時に資金を用意できるのであれば。

[584: 匿名さん]

広尾日赤が、50年後にガーデンフォレスト跡地に移設する予定だってことは、Webでも発表されてました。
広尾日赤は、累積赤字に悩んでいて、これで赤字体質を改善するめどがたったって、日赤関係者は喜んでるとのことですから、とりあえず50年後に再度現在の病院敷地を定期借地権で出すのは、ほぼ確実なんじゃないでしょうか。

ただ、それがマンションになるかどうかはわかんないし、あくまで病院が移設されてから、マンション建設になるので、隅のほうから徐々に建設開始したとしても、2年とか3年の仮住まいは発生しそうだと思うんだけど…。

[585: 匿名さん]

まあ２，３年の仮住まいというのは普通に所有権のマンション老朽化したときの立て直しでも起こるわけだしね。

しかしそもそも、隣のマンションを定価で買えば、隣のマンションが出来た時点で入居できますというのは、そんなの当たり前のことであって、居住権が延長されているわけでは全くないのでは？

[586: 匿名さん]

居住権の延長なんてありえない。
抽選になりそうな場合でも、優先的に購入できる可能性はあるかもね。

しかし５０年も先の事を語るって言うのもナンセンスだな。

[587: 匿名さん]

583、585さん。
定期借地権の意味が全くわかっていない。定期借地権設定地に対するその借地権者の権利は、５０年後以降100％なくなります。つまり、その土地または隣接土地についても、旧借地権者は純第三者という立場になるのです。土地利用の優先権等は100％ありません。それが定期借地権の意味です。

[588: 匿名さん]

必ずしもそうでもないだろ。
５０年後の不安感が最大の懸念の物件（逆に言えばそれ以外はあまり欠点らしい欠点はない）んだし、その懸念は中古流通市場に反映してくるだろうから、何か素晴らしい解決策が用意されていると、途中で売るときに有利というのはあると思うぞ。

しかし居住権の延長があり得ないというのはまったく同意。
定期借地権というのはそもそもそういうもので、だから安く売られているんだからな。それが嫌なら、ちゃんと金を払って所有権物件を買えばいい。

[589: 匿名さん]

＞587
583も585もそんなことを分かっていて皮肉を言っているだけなのでは？

何十億も資金が用意できればマンションを新しく買えるのも道理。
隣のマンションを定価で買えば隣のマンションに住めるのも道理。

これ世の常なり。
定期借地権とは全然関係ない。

[590: 匿名さん]

そうだね。589さんの言うとおり、誰も定期借地権の延長なんてニュアンスでは語ってないと思う。
話題の元の住まいサーフィンのほうも見てみたけど、医療センターがガーデンフォレストの跡地に移転したあとが、また定期借地権になるはずだから、ガーデンフォレスト住民にはなにかプランの提案があるかもね、という程度の記述だったし。

よくある「会員期先行販売」みたいなものは当然あるだろうし、そこにガーデンフォレスト住民向けっていうのがあっても、おかしくはないよね。
もちろん、そこでまたお金を潤沢に用意できる人だけが、結果的に購入できるわけで。

[591: 匿名さん]

当物件を割安だという発言が散見されますが、所得税引後の賃貸収入でNPVを算出すると結構頑張ってもマイナスになるのですが・・・
所得税を計算に入れること自体が間違いなのでしょうか？

[592: 匿名さん]

>590
同意

>591
前提次第でいろんな結果が出るのは当たり前だが、マンション１戸買いというのは普通は所得税節税効果のための個人がやる手段であって、節税効果を入れずに儲けようというのは普通難しいんではないだろうか。ここが割高か割安かどうかは別にして。

[593: 購入検討中さん]

昨日、モデルルーム見てきました。
Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟でキャンセル住戸が出てて検討したのですが、
その住戸は利回りが悪いので止めました。
来週、Ｆ棟で抽選申し込んで来ます。

[594: 匿名さん]

キャンセル住戸とは、ウェブに出ている６億のやつですか？

[595: 購入検討中さん]

５９３です。それとは別の住戸です。１億台とか２億台とか提示されました。

[596: 匿名さん]

ミッドタウン隣のマンションの価格帯がでたけど、やはりガーデンビューの部屋は坪1200万から1500万のレンジですね。
ちょっとブームが踊り場をむかえている中でも、いいモノはいい値付けできてますね。

[597: 匿名さん]

おそらくこの物件を数件キャンセルされた方はファンド関係の方などで、損が出て自らのボーナスも、いくらもらえるかわからなくなった方などではないかと推測します。

一方で、最近、青山地域でもともとレジとして賃貸物件にするつもりの坪1500万円から2500万円のマンション用地を、地下も相当深く取って、商業施設に転換してリースアップして成功した例を数件聞きました。もともとは、現在も白金や麻布で開発をしている高級マンション専業の某社が狙っていた物件と聞いています。結果としてレストランやアパレル系のショップに転じる予定とのことです。

３A地域といえども坪1500万円から2000万円が分譲マンションとしての当面の限界と思いますが、商業向けとして転換できる場合は３Aや広尾などの場合は、これ以上でも十分ペイしていると聞いています。
今後も一方的に相場が上がるとは思いませんが、坪1500万円から2000万円程度までであれば、場所のよい物件は十分買い手が付くようです。

[598: 元祖匿名はん]

その坪いくらって、土地の坪単価と、分譲坪単価と、ごっちゃになってません？（さらに言えば土地は一種いくらの方が、、）

[599: 匿名さん]

↑
ご指摘どうもです。

私の聞いている限りでは、土地の坪単価ではなく、例えばマンションとして分譲単価にしたら1500万円になる物件を、これではちょっと高すぎるかかということで、地下もさらに掘ってレストランにするなど、商業用に変えて、十分採算にあるレベルにしたと聞いていますけど。
もともと土地としてはいくらで買ったのかは知りませんし、厳密な用途制限は知りませんが、この類の取引を最近青山エリアで2、3件聞きました。

[600: 匿名さん]

確かに、最後に土地価格を正当化するのは、賃料水準であり、商業施設やオフィスビルのようにテナントの入れ替えで、坪２万から２．５万、そして３万へと１．５倍に上げることができれば、至極当然の価値上昇ということになるんだろうけど、レジデンスの場合、賃料アップのスピードが遅いのでどうしても価格上昇スピードが速すぎっていう論調になっているんだよね。ただ、建築確認が手間取り、新築物件の建築ピッチが極端に落ちてきているから、賃料水準を上げるには、フォローの状況になってきてるみたいね。

[601: 匿名さん]

マンションが坪1500万・・・あり得ないと思うけど
まさに賃貸利回りと乖離してますね。坪5万で貸してやっと表面利回り4％。50坪の3Bedが月250万。それはまあ借り手はいないね。

それよりこの物件のキャンセル住戸にはかなり興味あります。
Ａ−Ｄ棟分譲時の値付けは割安だったと思うので、その値段で買えるのならいいのではないですか？利回りが回らないとはどういう意味ですか？

[602: 匿名さん]

世界中でアセットが徐々に回復してきて、このスレへの書き込みも戻ってきましたね。この物件の価格の妥当性って経済合理性でしか語れないから今般のサブプライム問題の発生と共に、このスレへの書き込みが一気に減ってこの物件検討者を含めた不動産市場のセンチメントはかなり傷んでるんだろうなあと勝手に想像していました。相場よよみがえれ。バブルへＧＯ！

[603: 匿名さん]

６０１さん、

おっしゃる通りと思います。A−D棟の価格は、現在出ているE,F棟の物件に比べて１５％から２０％は低いので、相当にお得と思います。
確かにE,F棟は少し道路から離れているので静かとは思いますが、A-D棟がそんなにうるさいわけでもないし、元の値段で値上げすることなく再販売してくれるのであれば、やっぱりお得ではないかと思います。

どの物件がキャンセルになっているのか知らないけれど、物件によっては坪400万円程度のものもあり、所有権物件であれば少なくとも近隣の有栖川PHや元麻布PHなどの同レベルQualityの物件で坪800万円はしている物件と比較できると思うので、定期借地権条件というだけで概ね半値で買える計算になりかなりお買い得ではないかと思います。

投資としても、A-D棟の時代には、グロスで５％、ネットで４％は確保できる物件が結構あったので、こういう物件がキャンセル物件で出ているのであれば、ここに住みたい人も多いと思う希少性もあるのでいいのではないですか。

[604: 匿名さん]

>603
まあ坪400万の部屋はかなり条件悪かったけどね・・・。お見合いとか北向きとかバスロータリーの目の前とか。そういういかにも悪い条件がついていると売りにくいし貸しにくいと思う。

それよりＡ−Ｄ棟は下層階が安くて上層階が高かった。ＥＦ棟は下層階と上層階の値付けが同じ。Ａ−Ｄ棟の下層階はかなり割安で、緑が見える部屋がリーズナブルに出ていたので、そういう部屋ならいいと思う。上の方のプレミアム住戸は割高だったのでいまいちかな。

[606: 匿名さん]

会社によるんじゃない

ここから最も近いところにある森ビルの最上フロアに巣くっている外資系金融機関とかは相変わらず絶好調だと思うけど・・

[607: 匿名さん]

残念、本日の抽選はずれました。。。４倍でした。。
最終販売かキャンセル待ちで期待します。

[608: 匿名さん]

私も外れました。残念です。キャンセル待ち１番ですが、、、

[610: 匿名さん]

抽選なんてやる前からほぼ決まってますよ。
外れた人は買う意志表明が足りなかったか、審査が微妙だったか、買い替え客だったか、あるいは属性がいまいちかのいずれかかな。
当たる人はやれば必ず当たるし、外れる人はいつでも外れる。

[611: 匿名さん]

↑
昔はよく見られた業者関係者とか有力議員の紹介、それから富裕層で金払いの心配のない優良客などの番号の玉を１０個分くらい入れておくようなことをおっしゃっているのでしょうか。

これを今でもやってくれるのは、もっと中小のデベとかでしょう。
コンプラの厳しい今の時代に、大手のデベで今でもこんなことをやるところは本当に限られていますよ。

この物件は三菱地所と三井不動産のコンビでしょう。
特に三菱地所は2005年に大阪のOAP事件で処分を受けて内部のコンプラ体制を抜本的に強化した後は、このようなイカサマは一切やってくれませんし、大手はこの頃から大体同様ですよ。
この物件の販売は三菱地所主導だし、後から内部で抽選プロセスの業務監査もある筈だし、そんなイカサマありえないと思いますが。

実際に、取引先などの有力者から紹介を入れても、「キャンセル物件でも出たら何とかご斡旋できるようにしますが、それ以上は無理です。」と、いとも簡単に断られた人しか知りませんよ。
この物件でそんなイカサマで当選した具体例の人をご存知でしたら教えてください。
憶測でおっしゃるのは、外れた方にも失礼だと思いますけど。

[612: 匿名さん]

>609

６０５さんの書き込みは特段僻み根性とは思わなかったけどな、実際に今回のサブプライム問題に端を発したグローバルアセットの連鎖的ハシゴ外し大会は、特にガーデンヒルズのような定期借地物件の購入者にとっては大きな市況の変化の兆しに移ったハズだから。加熱感が薄れて冷静に相場を見つめなおすいいきっかけとなればと個人的には思うけど・・・。

[613: 匿名さん]

確かに抽選での不正はありえない。
内部告発でもされて、大問題になるリスクをとる必要ないでしょう。
今はもう２流３流デベでもやってないと思うよ。

ただ気になるのは、ここも事業協力者用って言う部屋が多いけど、これは誰が住むんですかね。
地権者がいるわけでもないのに。それとも日赤関係者かな。
まあこれに関しては、三井三菱でキープしている部屋があるのかもね。

[614: 匿名さん]

抽選でのいかさまが無くなっているのにはかなり同意です。
私の経験では、某超大手不動産会社の執行役員（経営企画担当）がたまたま知り合いだったので、抽選では宜しく頼みますよと頼んでみました。役員氏曰く、担当者は誰ですか、「ちゃんとするように」言っておきますよと。これで大船に乗ったつもりでいました。
結果：抽選発表の１０秒後に「申し訳ありません！」という電話が担当者からかかってきた。（苦笑）

まあ世の中にはたくさんの例があるのでまだやっている会社もあるんだろうけど、大手は厳しいのでは。実際にも抽選会場を見に行ったことがあるけど、外から見えるガラガラポンで玉を出す方法だったりするので、玉を１０倍入れるとかそういう方法でないといかさまもできないのでは？

[616: 匿名さん]

キャンセルは廻せてもらえるでしょ
キャンセル順位関係なく

[618: 匿名さん]

今はどこの会社も、抽選は公平にやってます。
ただ、抽選に参加している人がどんな人までかは、一般人には分かりませんからね。出来る限り、審査が通らない人、属性がいまいちな人達には当たらないようにするでしょうね。（限りなく架空に近い人物の名前で抽選参加したりして倍率をあげて）
最終的には公開抽選なので、絶対に当たらない、とはなりませんが。
でも、その人達が購入できなかったら、一番パイプの太い人の所へ話しがいくようになってます。

[619: 匿名さん]

＞618
だけど倍率は公開されてますよね。10倍とかいう部屋は全然無かったですよ。大体３-５倍くらい。勿論１個や２個くらい玉が余分に入ってるのかも分かりませんが、それは「確実に当選」というのとはほど遠くない？
まあ私の属性はいまいちかもしれないが、、、（少なくとも安定収入のサラリーマンではない）

[621: 匿名さん]

どなたかこの物件の建物評価額（税務上）が100㎡でだいたい幾らぐらいになるかご存知の方いらっしゃいますか？
もしご存知の方、もしくは大体推測できる方がいらっしゃれば教えていただけると大変助かります

[622: 匿名さん]

この物件の抽選については、いろんな憶測をしたいことははわかりますが、特に今の三菱地所でいかさまは無理ですよ。

上のスレでも出ていますが、SOX法対応の関係で、抽選プロセスまでしっかりルール化してドキュメント化されているし、内部監査が抽選の公正性をダブルチェックするシステムも取っているし。

もし上で言っているように営業担当が、架空の人物をでっちあげて抽選の玉を増やそうとしたら、後で監査で見られてもばれない精度で相当数のハンコを付いた正式申込書を偽造して、それだけの数の玉を増やさないといけないワケで、これが後でウソとバレたらその営業担当は即、クビですよね。
そんな自分の首をかけてまでいかさまやってくれる営業さんっていますか？

それに、上のスレでキャンセル待ち優先１等（つまり抽選の２等）になった方がいたように、当選者がキャンセルした場合のキャンセル待ち優先者まで決めているから、６１９さんの言うように玉を１０倍以上にしてキャンセル待ちの人まで特定の紹介者に当たるように持って行くような細工はほとんど不可能ですよ。
実際、当の三菱地所の専務クラスの紹介でも簡単に落ちて、当の専務が相当に文句を言われたケースを何件も聞いていますけど。

[623: 匿名さん]

知り合いいれば当選者キャンセル→抽選２等とばして抽選３等に連絡ってくらいならできますよね？

[624: 匿名さん]

別のデべで抽選の立会人やったけどいい加減。
何故か、ガラポンの玉を見えない所で交換してた。
また、透明のガラポンの途中に引っ掛かって動かない玉があったりした。
でも文句言わずに終了。

[625: 匿名さん]

>621

モデルルームでくれる詳細な値段表には消費税額が書いてあるので、それを２０倍すれば（５％の逆数）建物の評価額が出てくるよ。（定期借地権は非課税なので）

同じ広さの部屋でも部屋によって結構違うので一概には言えない。はっきり言ってどうしてそうなっているかもよく分からない。

[626: 匿名さん]

地所、三井以外だが財閥系物件で数倍の倍率が付いた上で、当選させてくれた。事前に「絶対当てます」と言われていた。表面に出ている倍率もどこまで本当かわからない。当てたくない人たちばかりを同じ部屋へ誘導している事もある。第一希望の部屋から他へ誘導されたら、当たる確率は相当低くなると思って間違いないだろう。デベからして、買ってもらいたいお客、口利きがあった人への当選確率は「確実に当たる」わけではないが、非常に高いものとなる。
監査があっても、2番手、3番手に連絡が行ったかどうかなど調べない。架空の住所ででっちあげても、転居のため連絡付かず、で終了。

消費税から建物価格は逆算できるが、評価額ではない。デベが売る建物部分（土地代を除いた値段）が算出される。実際の評価額はもっと低い。

[627: 匿名さん]

むしろ当選しやすくするために、誘導するのかと思ってた。

[628: 匿名さん]

近隣住民ですが、大分出来てきましたね。もう木も生えているし。このマンションは庭に入れないのが残念ですが、日赤通りが活性化すること＆日赤病院が綺麗になることを期待してます！

[629: 匿名さん]

順調に売れてるんですか、ここ？

[630: 匿名さん]

↑
事実だけ言うとYes、順調に売れています、ということになりますね。

A,B,C,D,E棟は合計で４７４戸と聞いていますが、昨年末から売り始めて、今まで会員販売と一般販売が７回くらいあったようですが、今まで毎回大体３倍から５倍の平均倍率で実質完売しているようです。

現在売っているE,F棟物件１２０戸は、６月末頃から売っているようで、一旦７月末までに売れた８０戸程度のなかから３戸だけキャンセル物件が出たようですが、これもキャンセル待ちの人の抽選で８月上旬には完売したと聞いています。

直近の１０月上旬のE,F棟１７戸の販売も平均倍率３倍から５倍で完売したと聞いています。

この後のG,H棟は３年後までできないし、現状建築認可も下りていないから、当面広尾ガーデンフォレストとして売れる物件はA-F棟の合計４７４戸の内、あとE,F棟の２０戸程度しか残っていないようです。


ネットを見るとA-D棟で一戸だけ大型物件のキャンセル物件が残っているようですが、入居までまだ１年半あるし、特に値引きすることなくゆっくり希望者を待つスタンスのようですね（今頃はもう決まったのでしょうか）。有栖川パークハウスの最上階もゆっくり売っているので、同様に特に売り急いでいる様子もないようです。


他に情報があったら教えて下さい。

[631: ご近所さん]

世界的にサブプライム問題が今後深刻化する中、日本の不動産市場も今後軟化するであろう。
特に都心物件はこの２−３年の価格上昇が急激であったこともあり、その影響を最も大きく受ける可能性が高い。
高級レジデンスに関してはもともとの受け皿となるマーケットが非常に小さいにもかかわらずここ数年で供給が過大となっている。

空室リスクを全く見込まない裸の利回りで３−４％という物件価格の正当性は全くなく、その価格で購入した者の価格の下げ幅は30％ー40％あっても全く不思議はない。

20年前の根拠無き熱狂を知る者より・・・

[632: 匿名さん]

631さん

都心物件のマーケットが小さいのは、価格が坪800万円とか1000万円とかの高い価格であるが為に小さいのであって、価格が下がってくれば潜在購入層が多いのでマーケットは又広がりますよ。

価格が30%も40%も下がるという事は、2001年9.11のテロの影響で世界が大不況に陥った時点、日本の不動産も超都心でさえも下がり続けたあの時代、に戻ると言う事です（この時点でも、汐留・青山の物件は大人気でした）。世界経済の拡大が続いている現時点ではそんな事は有り得ないし、もし有り得たとしたら又世界から’日本買い’が起こり、又日本の不動産業者も買いに走りますよ。

バブル崩壊を経験した不動産は、収益還元法というCash　Flowを元にした不動産価格の根付けをある根拠にして居り、これが全く意味無いとは思いません。

広尾のこの物件も631さんの言う通りだとすると、坪350〜450万とかの価格になる訳で、そうなると郊外の購入層から買いたい人達が殺到する事になると思われますが........

以上

[633: 匿名さん]

このスレは不動産バブルだの富裕層だのそういう話をしたい人が多そうだけど、図面を見る限りはそんなに富裕層向けのマンションではないし、坪単価だってたいしたことないのでは？　ウェブに出ている90㎡の3LDKなんて、そもそも高級マンションにあるまじき間取りですよね。普通のファミリーマンションがたまたま広尾にあるだけだと思うけど、違うの？　

バブルを攻撃したいのなら、パークハウス元麻布とか、グランツオーベル南平台とか、ミッドタウンの近くに出来るパークマンションとか、流石にこれはどうかと思う値付けをしているマンションはいくらでもあると思うが、どうだろうか。

[634: 匿名さん]

この物件と同じクオリティーの所有権物件だと、元麻布PH、有栖川PHのように坪８百万円から１１百万円が最近の相場となっていると思うけど、この広尾GFは坪４百万円から６百万円の価格帯を中心に売っており、概ね所有権物件の５割で売っている計算になりますね。

通常は定期借地権物件は所有権物件の７割から８割が相場と言われており、特に都心物件の場合はこの比率が上がる傾向があります。
実際、今までに出た都心の定期借地権物件の場合も、近隣の所有権物件の８割から８割５分の水準で出して完売した例が多いです（かなり上のスレでこうした議論がされていましたが）。

もともと昨年末にこの物件が最初に値付けされた時に、売れ行きにいまひとつ確信がなかったためか三菱地所と三井不動産が比較的慎重な値付けをしたことが原因と思いますが、最初からこの広尾GFは比較的割安な値段で売られていると思います。

今回のE,F棟の販売にあたって、A-D棟に比べて１５％から２０％アップに値上げして売ってもなお、回りの所有権物件がもっと高くなっているので、所有権物件相場の概ね半分という水準は変わっていません。

こうした比較的割安な値付けが毎回３倍とか５倍の高い競争倍率になる理由と思います。

もし、この物件を、世間一般で言う都心の定期借地権物件＝所有権物件の８０〜８５％で値付けしたら、坪６百万円から１０００万円の中心価格帯で売り出すことになるわけで、その場合は、今のE,F棟と比べても４０％程度は高い値になるように思います。
こうした理論通りの値付けだったら、きっと競争率も１倍かせいぜい２倍で、現在の近隣の所有権物件の販売状況と同様だったと思いますが。

この物件が、今の水準から４０％も落ちたら、なかには坪２．７百万円なんて水準になる物件もかなり出てくるわけで、こんな値段になる前に間違いなく買いが入ると思いますけど。

[635: 契約済みさん]

なんとなく気になってこの板を見ているものです。６３３さんの提示している物件を契約済みなのですが、ここもMRを見た物件の一つで、どうしても定期借地権の点で自宅として使用するつもりなので大規模でかつ恐らく賃貸が増えることがネックでやめました。確かにバブルといえばそうかもしれませんが、自分の財布と相談して納得して購入している方がほとんどでしょうし、ここの物件も自分が契約した物件もなんだかんだいって好調な契約状況ですから、そろそろ堂々巡りと思える内容の書き込みは必要ないのでは？

[636: ご近所さん]

まあ、自分が購入した物件は割安だと思いたいのが人情。
これだけこういう話題についてくる人がいる、ということが
何よりこの物件の将来を危惧している人の多い理由。

[637: 匿名さん]

結局631さん636さんは、’荒し’だっという事を自ら認めたと言う事ですね。

[638: 匿名さん]

６３６さんみたいなコメントもあると思いますが、平成のバブル？なのかなどと、いろいろと話題を集めたこの物件も、当初は４７４戸もあったのにあと２０戸程度を、この後、１０月末頃の募集７戸と、その後は、残り１回かと思われる１１月頃の募集１０戸余りで当面の新規募集は全て終わってしまうようですね。

実際の今までの販売状況を見ると、今年の１月から３倍〜５倍の倍率で来ているので、今のE,F棟並の価格条件であれば潜在需要（＝買い手過多）を抱えたままで新規供給がなくなってしまいます。

この物件は投資物件用に買っている人が多いように言われているけど、少なくとも私の知っている限り、実際には医療メリットなどを期待してここに住むために買ったシニア層の方も多いから、今後そんなに簡単に売り（＝供給）は出ないと思います。

また、あえて投資用目的としても、Kenさんなどの情報によると、この地域の賃料も１年前などに比べて１０％高など相当強めに推移しているから、貸しても損はないし、需給は結構タイトだと思います（＝詳しくはこの地域の専門の分譲、賃貸業者にお問い合わせ下さい）。

まあ、この物件については、６３６さんのようにバブル物件だから損すると思う人は安全を見て手控えるべきだし、残り少ないこの物件にかけようと思う人は買えばいいし。
実際、最終的には、ここに住んでHappyと思う人が買えばいいだけですよ。私は終の棲家として、医療、セキュリティーにも優れていると思って、１次の段階で買いました。これでHappyですから、たとえ相場が３０％とか４０％下がっても特に移る気も売る気もありません。もっとも、この物件は専門の不動産のプロにも複数ヒアリングしましたが、その結果、簡単に下がるとも思っていない強気の方ですが。

[639: 匿名さん]

本日新聞紙上で「フランス大使館内の南麻布で分譲される定期借地権マンションは坪800万円以上」との記事が紙面を賑せました。デヴェロッパーは野村不動産と三井物産との事。各戸の面積は40坪〜50坪との報道ですが、この物件と比べても、広尾は割安感が有りますね。

南麻布と広尾は徒歩10分圏内という事で、どちらが立地が良いかは不案内なのですが、この影響もあって定期借地権マンションの流動性が高まり、販売する場合には確固たる相場が形成されると思います。

それにしても定期借地権マンションは、銀座、麻布鳥居坂、広尾と来て、麻布のアメリカンクラブ、南麻布のフランス大使館、と好立地が続いて居り、一つの流れを呼びそうですね。

[640: 匿名さん]

確かに定期借地物件はこれまで、流動性が低い、銀行融資がつきにくいといった理由で敬遠される向きがなくもなかったが、相次ぐ一等地物件の登場や、相続税評価額が時価に対してかなり割安といったメリットから高齢富裕層にとって非常に魅力的な要素も多い。
一方で、土地オーナーとしては、希少性の高い一等地の価値について、上昇が鈍ることはあっても下がる可能性は低いとの判断もあり、あえて借地提供ということだろう。
現状は、これまで価格上昇の牽引役となっていたファンドを規制により、その動きを封じることで、動きが止まっているようだが、引き続き、低金利、過剰流動性の状況に変化はなく、意外と立ち直りは早いかもしれない。