広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[529: 匿名さん]

528さんのような人でも分かるように、説明してあげましょう。

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

[530: 契約済みさん]

私はここに住みたいから現金で買うんです。そっとしておいてください。以上

[531: 匿名さん]

実需でここを厳禁購入される方は、まったく問題ないです。
他方、借金してまで、投資（投機）目的でここを買う、自称富裕層の皆さんには、忠告です。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないでしょう。

[532: 匿名さん]

ここ狙って、投資利回り云々とか言ってた人たち、この数日間の株価暴落で相当大損してるんじゃないの？

頭金すら吹き飛んじゃって、手付け放棄とか真剣に悩んでる連中とか、結構いるんじゃないの？

自称富裕層さんたちって、ほんとに、吹けば飛ぶよな人たち多いから、ね。

[533: 匿名さん]

５３１＞＞う−む。ここってマンションコミュなのに・・・　どこの世界にもいるんだなあ。。。学校のクラスにもこんなやつ必ずいたよね（笑）

[534: 匿名さん]

531さん

仰っている事は非常に理路整然としていて、なるほどと考えさせられる事はあります。
但し問題点が以下の通り二つあると考えます。

１．余りに悲観的なシナリオに基づいて分析をされて居り、このサブプライム問題を機会に世界経済がシュリンクすると考えている点です。世界経済の拡大は続いて居り、当該サブプライム問題においても影響はある程度の範囲で収まるのではないでしょうか。

２．不動産価格にも影響は避けられないでしょうが、都心特に超都心とされる物件においては、既に供給量が限られて居り（過去数年は企業がリストラの一環として自社福利厚生物件を中心に手放した結果、都心に物件が出ましたが、もう企業は放出する物件をそれほど保有して居りません）、一方需要は根強く有り、影響は限定的、と言えると思います。従い、価格上昇のスピードは大きく鈍るでしょうが、デフレスパイラルの如く下がり続ける、というシナリオは無い、と考えます（郊外で供給が今後も出る物件は別ですが）。


以上

[535: 匿名さん]

なんか起こってくれないと行き詰っちゃっている人はどこにでもいるようだね。
何も用がないのに、ただうろつきまわっている。人の揚げ足とってみたり
からかったり。
昔の遊郭での言葉だが「廊下とんび」というらしい。
金がないから上がれない。幇間のような旦那にごちそうしてもらえるような愛嬌や
芸があるわけでもない。

[536: 匿名さん]

535さんは、自称富裕層さんですか？　株とかで相当やられた憂さ晴らしですか？

534さん、ご質問にお答えしましょう。
１．サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

２．国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内（港区・渋谷区等）都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰の基礎を作って来た、外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げると考えられるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなること、です。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味の物件等については、若干の調整局面に入るでしょう。ただし、仮に価格下落が生じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように何分の一までシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整かも知れません。

上記を踏まえ、現状、特別に資金繰りに窮したりしてない限り、あわてて保有不動産等資産を売却したり、買い増したりする必要はないと思われますので、特段の必要がなければ、泰然自若かつ悠然と構えて、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決め込むくらいの余裕が欲しいものですね。

[537: 匿名さん]

上記に若干補足・修正を加えます。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

[538: 匿名さん]

当方もサブプライム問題についてはそれほど悲観はしていません。勿論、この問題が起きようが起きまいが、米国景気は住宅投資の長期の冷え込みにより減速することは明確でした。勿論中央銀行の失策により、この問題の収拾がつかなくなるリスクはあると思ってはいます。それはサブプライムというよりは、これを景気に明るみに出たＣＤＯの問題、そのＣＬＯの需要低迷を経由したＬＢＯなどのアクティブティの減少。米銀のバランスシートの悪化、収益悪化です。カナダなどではＣＤＯに似たスキームのＳＩＶがＡＢＣＰで調達する構造であったためＣＰなど短期資金市場が大混乱しました。そういった波及が、ある程度予見できたものの、想定以上に不透明感、不安感を煽り、投資家のリスクテイク姿勢を極端に悪化させています。
サブプライムはご指摘のように１．３兆ドルの小さな市場ですし、問題になっているのはその一部の変動型です。これは明らかにファンフダメンタルが悪化しているため、値段はつかないのは理解できます。ただプライムも含めて証券化されたものがすべて不良債権化するかは疑問です。勿論延滞率もある程度は上昇するでしょうが、不動産価格が半分になるならともかくも、そもそもＬＴＶも低いわけですし、2005年以前のローンは問題は小さいでしょう。ちなみにサブプライムのＡＢＳのインデックスＡＢＸというのがありますが、今はＢＢＢで４０という価格ですが、不動産価格１５％下落を織り込んだ水準になっていますので、市場はすでにかなり悲観的になっています。
住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い野は事実ですが、ＧＳＥ（フレディマック、ファニメイ）保証分を含んでいますね。こちらんはかなり健全なものですから（価格付けもライボーマイナスだと思いますよ）、むやみに大変だと煽るのもいかがかと思いますが。
ただし、今回の問題がコモディティー価格暴落、エマージング市場債券価格暴落と波及してくれば、ちょっと大事になるかもしれませんが。

[539: 匿名さん]

上の文、誤字だらけですいません。

[540: 匿名さん]

今がバブルの頂点で破裂寸前なら、ここを購入した人は手付金を捨てればいいだけ。いわば、ここの購入予定者は高めのコールオプションを購入したようなもんなのだから、そんなに大騒ぎする必要はない。むしろ市場が流動的になればなるほどコールオプションの価値は高まる。

[541: 匿名さん]

何でも、金融用語で書けば、分かったような気になるのは、危険ですよ。自称俄かセミプロ個人素人投資家か、専門でない金融関係者と思われますが。。。この物件を云々してた人たちは、まさにそういう中途半端な金融知識を持つ人が多かったので、心配してたのですが、こういう書き込みがあるということは、予想的中でした。しかも、まじめに手付け放棄も考え始めてるようなので、やはり予想どおりかなり無理して（借金してまで）この物件を投資対象として申し込んだ人たちが少なくないんだと改めて認識しました。

そもそも手付け放棄のルールは、古くから不動産業界に伝わる生活の知恵的慣習や伝承で、別にデリバティブのコールオプションに例える必要はありません。しかも、不動産の場合、そのオプション自体を市場等で売買できる訳でもなく、しかも、今回のケースでは市場が流動的になっても価値が高まるほど単純な構図ではないですよ。だって、今後不動産市況のボラティリティが上方にも下方にも同じ確率で変動する（確率分布が正規分布となる）なんて考えてる市場参加者は少なく、むしろ良くて現状維持、むしろ価格下落の可能性の方が高いという、下方に確率分布が厚くなる非対称分布が想定されてるんですから。なんか、ものの本とかの受売りで、個別ケースの条件の差異や本質を理解してない未熟な素人金融関係者が多く、危ういものを感じますね。

[542: 匿名さん]

現物不動産を金融商品と同じ感覚で投資するのは、まったく不合理です。

そもそも、流動性や換金性が決定的に違いますし、関連法規制や税制その他色々と複雑な権利関係等が絡むため、純粋に利回り重視の人にとって、不動産物件に投資するのは労多くして益少ないことです。

せいぜい自分で住む可能性が低くない中、場合によっては人に貸すとか転売するとか程度のバランスで考えておかないと、あとで痛い目に遭うのは必至です。

生活の実需を満たすためであれば、必ずしも金銭的・計量的評価だけでない観点から、その投資の有意性を見出すこともできるでしょう。不動産業者さんも、投資収益目的の物件として売り込むことは慎むべきです。本当に賃貸での投資収益が高いのなら、分譲せずに自ら賃貸に出すことが自然でしょう。

[543: 匿名さん]

538さん、現状、サブプライム問題に端を発し、ＲＭＢＳ全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る風潮が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、あまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化（つまり不動産価格下落）への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず顕在化したわけですが、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の優良と考えられている住宅ローン債権にも不良債権が発生するようになるかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン物の市場が暴落する危険性すら否定できません。

ＲＭＢＳ全体で６００兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう準備を進めることでしょうから、ＲＭＢＳ全体が弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、ＲＭＢＳ市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が増え、結果住宅が売れないので価格も下がる、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国やオセアニア圏、アジアや中東等でも資産バブル現象は顕著であったわけで、今回の一件で世界的過剰流動性が収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょう。

[544: 匿名さん]

定期借地権ですから、立地からしても、本来は賃貸物件に馴染む土地なのですが、ここで数百戸規模の賃貸物件を作ってしまうと、さすがに如何に人気エリアと云えども、麻布・六本木・恵比寿辺りまで含めたこの界隈の賃貸市場（賃料水準）に水を差し悪影響を及ぼし兼ねないため、むしろ買う人がいれば売り切った方が得だと、その方が今後散発的に開発予定の高額賃貸物件への影響も避けられると、業者なりに計算した結果ではないかと思われます。

[545: 匿名さん]

最近、あれだけ威勢良く、強気強気のコメントを強弁してた皆さんの姿が見えませんが、夏休みなのでしょうか？？？

坪1,500万円は当たり前、的なノリで発言されていた方、この立地は絶対値下がりしないと仰ってた方、本物件が坪500−600万円でもなお相当割安で今後値上がり必至と主張されてた方、どこに行かれたのでしょうか？

近時の市場混乱や世界的信用収縮の動向を踏まえ、今後の見通し等を以前のように威勢良く語って下さいませんか？？？

[546: 匿名さん]

５４３様　おっしゃる現状認識正しいと思います。今が今後を占う瀬戸際かもしれません。そういった意味ではＦＥＤの今回の決断はよいタイミングであったと思います。またまさにご指摘の議会の動きが今後重要でありますし、来年の大統領選挙で民主党勝利が確実視される中、今回の住宅問題は解決されていくことと思います。が、逆に言うとこれまでのマーケット至上主義から政府の介入ということで、株式市場などには逆風だと思われます。どう転んでも米国経済は今後数年は潜在成長率を下回らざるを得ないか、大幅なドル安で外需主導の成長を続けるも、財政赤字が拡大するということかと思います。確率は低いですが、今回ＦＥＤ、ＥＣＢも利下げに追い込まれれば、逆に来年は再度バブル（今度は株式バブルだと思いますが）がくる可能性はあります。丁度９８年ＬＴＣＭショックの後の３年間のようなイメージですね。それと、セルサイドやバンカーの人減らしなどの話が今後出てくるか注意です、それと金融機関の次の四半期決算が注目ですね。

[547: 購入検討中さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。

「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[549: 匿名さん]

536さん

534です、詳細な解説深謝。要は536さんと小生の認識に大きな違いは無いと認識します。
結論から言うと、今回の問題を契機に不動産価格は調整局面に入る可能性が高いが、大きな下落は考えにくい、という事になると考えます。

そこで本スレの本論に戻るのですが、坪５００万〜６００万円という現時点からいうとお手ごろ価格の本物件の購入者に大きな損は無いと思います。

因みに小生は実需層にて2001年に都心でマンション購入、当時も更に下がるリスクがあったのですが、当該マンションは都心のランドマークとして有名物件となり、実際には現在ほぼ倍の価格で取引がされております。当該物件の利益確定をしたい、との事で広尾に住み替えを決めました。
広尾の決め手はやはり都心の有名物件である事から、今後下がりにくいであろう事です。

従い、ある一定以上の年齢の同僚には本物件を勧めております（定期借地件である為、若い方には勧めません）。完成後は広尾地区のランドマークになる事間違い無く、実需的な観点からも本物件を勧めているものです。

以上ご意見あれば、またご教授願えれば有難し。

[550: 匿名さん]

５４９さん、落ち着いておられ、いいですね。
私もお考えに賛成です。

サブプライム問題で市場が荒れたとたんに、それ見たことか、といった鬼の首を取ったみたいな表現をされる方が多く、すごいですね。
なんか人の不幸を喜ぶような、ある意味とても日本人的な反応で、おもしろいもんだなと感心もしています。

私は、結論から言うと、この１ヶ月程度はややナーバスな市況は出るかもしれないし、若干の調整はあるかもしれませんが、東京の都心一等地のAクラスオフィス物件並びにレジデンシャル物件は、引き続き堅調な状況が続くと思います。

大変だ、大変だとおっしゃっている方のなかにも、よくわかっておられる方もいますが、REITなどの不動産投信、ファンドと、オープンエンド型の株式投信などとをごちゃまぜにして論じておられる方が多いですね。

ご存知かとは思いますが、REITなどは、別に現在の株主（出資者）が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではなく、株が市場で取引されるだけです。
今REITなどを売って利食いしないと金繰りが回らないという方もおられるでしょうから、その場合には仕方なかったと思いますが。

でも、ファンド自体は当初入った資本と、借入金（それも７０％以上は固定化されていますが）などで、ポートに入った物件はしっかり利幅をとって中期的に運用されているし、こうした物件に入ったオフィスなり、賃貸マンションのテナントが、今回の騒動で家賃も払えなくならない限り（原則そんなこともないでしょうから）、しっかり運用利回りは中期的にロックされているから、REITにしても特に物件を急いで売る理由がありません。

私募ファンドにしても、たいていは物件ごとに、担保を個別につけるか登記留保などをして金融機関から金を借りています。その金融機関も、金融庁の指導もあって結構厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスがまかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと貸さないから、今回の騒ぎで半分くらいのテナントが家賃も払えないか、夜逃げでもしない限り、物件を狼狽売りして清算しないと借金も返せないなどということはありません。

そもそも、現在の千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビルであって、この広尾GFみたいな個人への分譲中心のマンションではありません。

実際に、昨年１年間に都心５区で着工されたマンションの戸数を見ると、賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度でしょう。賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、１万戸を一社で全部仕込んだと仮定しても８０００億円でできる計算になりますよね。
例えば六本木ヒルズを現在時価で買い取ったら１棟で７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもなく、現在の都心の不動産市況を決めているのは、あくまでAクラスのオフィスビルだと思います。

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、今回の騒動で４万円とか５万円などに落ちれば別ですが、家賃改定はどんどん進んでいて、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もないので、都心一等地のバリューは確実にあがっていると思います。

それと、これも勘違いされているかもしれませんが、例えば英国ですが、今年の１月からREITが整備されてオフィシャルにスタートしており、中東勢などの資金も相当入っていますが、彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設であって、レジは原則買いません。ロンドンでレジを買っている中心は、もう一等地には物件がなくなるからという希少性で買っている個人の資産家です。そういう意味では現在の東京と似ているのかもしれません。

もちろん不動産REITや私募ファンドも全く無傷ではなく、新規の増資（IPO)などは少しやりにくくなって、レジデンシャルなどは新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
それよりも、限界的な小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出るといいたケースもあるかもしれませんね。でも全体から見ればマイナーなのでではないかと思います。

こんなことを書いていると、またノー天気だとか、無知だといった批判をされる方がおられるでしょうね。
ただ、物件の「狼狽売り」については、私も不勉強で最近具体的に見たことがないので、マーケットの荒れだした過去３週間程度で実際にそうした具体的な事例があったら（○○ファンドが青山の賃貸物件を５０億円で売ったといった話）を教えてください。
少なくとも、この広尾GFの頭金返還をされた方はなかったようですが。

[551: 匿名さん]

論点がどんどんずれてますね。

これまでの強気派の主張は、そろそろ坪1,500万円だ2,000万円だ、といったもので、サブプライム問題顕在化後も、なおそんなノー天気な主張をするのか、が問われているだけです。だれも、２３区内の物件が大暴落するとは書いてないでしょう。ただ、若干の調整はあり得る、と主張しているのです。

あと、ＲＥＩＴ等不動産関連金融商品と現物不動産の値動きが完全に同じでないことは当たり前で、誰もそんなことは主張していないでしょう。ＲＥＩＴ価格が下がれば、新規資金流入が細るため、新たな物件開発がやりにくくなるのは事実ながら、だから既存物件価格がいきなる下落することにはなりません。賃料水準も変わらなければ、期待配当も変わらないわけなので、ＲＥＩＴ価格が下がれば利回りは上昇するため、いずれ買いに入る投資家が必ずいるでしょう。

問題は、そういう局所的・短絡的・近視眼的な議論ではなく、より大きな世界経済動向の視点で、今後の予測を行うべきということです。詳細は省略しますが、今回のサブプライム問題で、これまで世界中で資産バブル現象を発生させていた過剰流動性が収縮する可能性がある、ということです。過剰流動性が収縮すれば、資産投資資金が細るわけですから、これまでと同じように資金調達ができる訳でもなく、結果、従来は実現可能であった再開発事業等が成り立たなくなり易いのです。これは、商業ビルもレジ物も同様です。このため、これまでより不動産新規開発ペースが落ち、不動産市場への新規資金供給も細ることから、少なくとも、不動産価格の高騰が継続することは想定し難く、せいぜい現状維持、むしろ若干の調整局面（１−２割程度の価値下落でしょうか）への移行が想定されます。

[552: 匿名さん]

論点その通りだと思います。ただよく新聞紙上でも見られるのですが、世界中で資産バブルを膨らませていた過剰流動性というのは本当ですか。少なくとも欧米株価はバリュエーションからみればバブルからは程遠く、２００３年くらいからの上昇率が大幅なところをもってバブルといわれるのであれば、それ以前のＩＴバブル崩壊でバリュエーションが抑制されていたものが拡大しただけのことで。ただ不動産など流動性のない資産については、流動性プレミアムも無視した価格付けになっていると言う点で、バブルというよりはリスクのミスプライスは起きていると思います。過剰流動し＝バブルではなく、過剰流動性＝リスクプレミアムの消失。この全くおかしな状況が今修正されていると見るのか、バリュエーションの議論を通り越してバブルが破裂していると見るのか、これは数ヵ月後に結論がでますね。勿論過剰流動性がバブルを引き起こしている資産もあります。本来の価値からの乖離と言う意味では、各国の長期金利がバブル、円安と一部エマージング諸国の株価、特に中東欧、コモディティーこの半は明らかにバブルで大きな調整はあってもおかしくなかった市場ですが。

[554: 入居予定さん]

２００９年年初引き渡しか。待ち遠しい、まだだいぶ先ですね。
ご購入済みの皆様は如何お過ごしでしょうか。
その後、ここよりも明らかにいい物件というのは出ていないですよね。

[555: 住まいに詳しい人]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。これから本当に坪2,000万円超えると思いますか？？？


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[556: 匿名さん]

だいたいあたっているじゃないの！だって、バブル崩壊は米国、欧州、豪州であって、日本ではない。でもお付き合いで低金利政策を継続せざるを得ない。加えて国債の利払いの問題もあるし。つまり過剰流動性が日本の不動産価格上昇、株価上昇の原動力となる。ただ、問題は銀行が誰に貸すかだけどね。これまでは、海外の不動産と金利が上がってたから、日本の低金利資金が海外に流出して国内で使われてなかったのが消去法的に国内に大逆流してくるわけでしょ。でも、誰がこのメリットを享受するのかが最大のポイントになるとは思うがね。

[557: 匿名さん]

坪２０００万円超えとか　息巻いてた威勢の良い人たちの姿が見えませんが、夏休み中でしょうか？？？

[558: 匿名さん]

ＮＹの株式市場、先週末とは打って変わって、もみ合い状態みたいね。

今回のサブプライム問題、そんなに軽い問題じゃないよ。

[560: 匿名さん]

>>550
内容は間違っていないが冗長で読みにくい。一部論旨が乱れている。もったいないので校正してみた。５４９さん、賛成です。
サブプライム問題で人の不幸を喜ぶ反応は日本人的で愚か。
都心のAクラスオフィス物件レジデンシャル物件は、引き続き堅調でしょう。

「REIT、ファンド」と、「オープンエンド型の株式投信など」とをごちゃまぜにして論じておられる方が多い。

REITは、株主が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではない。
株が市場で取引されるだけ。
（流動性がなくなる・・・つまり不安心理から売り手が殺到して商いがなりたたないケースはある。校正者注）

ファンドは当初資本と、借入金で、ポートに入った物件はしっかり中期的に運用されている。
テナントが、家賃も払えなくならない限り利回りは中期的にロックされているから、
REITにしても特に物件を急いで売る理由がない。


私募ファンドも、たいていは物件ごとに金融機関から金を借りています。
金融庁の指導で厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスが
まかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと金融機関が貸さない。
物件を清算しないと借金も返せないなどということは「テナントが居る限り」ありえない。

千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビル
であって、この広尾GFみたいな分譲マンションではない。

（銀座や表参道の商業ビルもあるがいずれも住宅地地価とは別の値動き　
この人は、商業不動産が住宅地価を牽引するという前提で話しているがそもそも需要が全く
別物で商業地地価と住宅地地価は異なる値動きをする。
収益不動産は簡単に売られるので下落時は暴落しやすい。
一方居住用資産が下落しても投げうる人は少ない・校正者注）

都心５区のマンション着工戸数は、昨年１年間だけで賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度。

賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、
８０００億円。
六本木ヒルズ１棟が７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。
（おいおい５年分なら４兆円だと思うが　ヒルズ６棟買えるぞ　）
１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもない。
（すんません、レジの証券化で１００戸以下ってあまりないですけど）

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もない。
（賃貸マンション需要と、オフィス需要は連動していない
　そもそもマンション建設ブームは２００３年オフィス供給過剰の不安からデベが住宅シフトした結果
　おきている・・・・校正者注）

英国では今年の１月からREITが整備され、中東勢などの資金も相当入っている。
彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設。
レジは希少性に目をつけた個人の資産家が買っている。
（知ってることは皆書いてしまうから、最初の要点がぼける・・・筆者注）

不動産REITや私募ファンドも新規の増資（IPO)がやりにくくなって、レジデンシャルなどは
新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
（というか、新規のレジのリートなんていまどき購入事例ありますか・・・校正者注）

それよりも、小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで
外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出る
といいたケースもあるかもしれません。でも全体から見ればマイナー。
（これからは、プロットを組んでから文章を書こう。　　　７９点）

[561: 匿名さん]

少しも簡潔になってないじゃん＞自分　スマソ

[562: 匿名さん]

夏風邪を肺炎だから入院させたほうがいいって騒いでいたの誰？

[563: 匿名さん]

大井競馬場？

[565: サラリーマンさん]

内外株式市場が落ち着いてきましたね。何よりカントリーワイドのＣＤＳが大分戻ってきました。

サブプライムは軽い問題ではありませんが、重い問題でもありません。

特にバリュエーションが安い欧米株式は問題なし。小泉改革前までバリュエーションが戻った日本株もやっと割高感は消失。

為替は円が引き続きファンダメンタルズに比べて割安すぎ。

米国の不動産価格はまだまだ調整。

次に来るのはＡＲＭのリセットの問題でしょうが、不動産価格下落が１０％程度なら問題なし。それ以上下落リスク高まった場合は、ＧＳＥが買い取り対象ローンをジャンボローンまで拡大（ポートフォリオの上限拡大まではせず）プラス利下げ。それでも不安感が払拭されなければＲＴＣの復活。この辺までは先日のバーナンキ、ポールソン、トッドの３者会談で話されているはず。

騒ぐのは簡単（某○経新聞のように）。数年前のＧＳＥの会計不信の際も誤解を招く報道で煽ってましたね。外人が苦笑していたな。

[566: 匿名さん]

ＡＥＲＡが、日本の不良債権がＧＤＰの２０％もあったのに
サブプライムの不良債権は米国のＧＤＰの数パーセントだという
ことで笑って書いてあった。
後から調べて笑うのはずるい。

[567: 匿名さん]

AERA最新号に、都心部価格横ばい又は下落兆候の記事出てるね。
現場の実感は、まさにそのとおり。
坪2,000万円なんて、まさに真夏の世の夢。

ところで、都内富裕層マップは以下のとおり。とりあえず、
緑のサークル内なら、大幅下落はないでしょう。

でも、ここ数年で急騰した港区・渋谷区は、バブル崩壊の
危険大につき要注意。

[568: 匿名さん]

AERAの記事で満足するとは、頭の中に花が咲いているんですか？

[569: 周辺住民さん]

一つだけ離れている地帯はどこなのでしょう。大井町？

[570: 匿名さん]

>569

山王では？

[571: 匿名さん]

マーケット落ち着いてきましたね。サブプライムの悪影響の思惑も一旦は出尽くしでしょう。ただ年末クリスマス商戦の頃、再度実体経済への影響が論じられると思いますが。それまで利下げや議会主導での安定化策がでていれば、問題はないでしょう。
但し、日本株は別。サブプライムで売られている訳ではありませんので。やはり参院選結果がボディーブローのように効いています。外人逃げてますよ。
不動産は商業不動産はＧＳが銀座ティファニーを坪１億８千万円だかで買ってます。とはいえレジデンシャルは確かに広尾といえ坪１５００はないでしょうね。

[572: 匿名さん]

坪５００万円で　あっぷあっぷです

[573: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

[574: サラリーマンさん]

やっと出ましたねブッシュのサブプライム対策。中身はないです、重要なのはセンチメントを改善すること。
多分今後住宅はもっと悪くなるでしょう。とはいえ日本のようにはなりようがないですが。
そのときには二の矢、三の矢がありますよ。
今回の混乱でガス抜きがされて、また上昇トレンド回帰ですね。

[577: 匿名さん]

白樺レジデンスも残り40戸らしく、サブプライムローン問題発生の時は果たしてどうなるのか、と心配する向きも有りましたが、実需層を中心に即日完売が続いているようです。

結局、都心の地価およびマンションはどうなるのか、との議論が盛んでしたが、価格の急激な上げ下げは無く緩やかな上昇、というトレンドでここ２−３年は落ち着きそうですね。

[578: 匿名さん]

確かに実需という点では、ここは良いと思いますね。
マンションは何のためにあるって、そこに住むためにあるわけですから。

残り４０戸を２,３回に分けて売り切って、年内には青山のモデルルームも閉鎖されるというスケジュールなんでしょうね。

それにしても入居の約一年半も前に、完売してしまうっていうのは驚きです。