広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[521: 匿名さん]

確かに、超都心部での不動産価格高騰のペースが若干ペースダウンしていることは、最先端で売り買いをしているプロには自明なこと。
理由もはっきりしていて、早すぎる不動産価格上昇と悪徳ファンド運営者の締め上げの２点を目的として、銀行の不動産融資へのスタンスが明らかに変化しているからです。
しかし９０年のときとの明らかな相違点は、金融当局がはやめはやめの打ち手を打って、とりかえしのつかなくなる前に、上昇スピードを抑制したり、悪徳業者にストップをかけたりしている点だと思われます。
こうした政策は、過度なエクイティ価格上昇を抑える一方で適度な新規物件供給を抑制し、結果としてのオフィス賃料やレジデンス賃料の上昇をもたらし、最終的に、少々上がりすぎたエクイティ価格の適正化につながる動きだともとらえることができるわけです。
たとえれば中国等の新興国の大企業の株価が１年で倍になっても、翌年、結局、売上も利益も倍増し、倍になった株価の理屈付けがちゃんとついてくるといったケースをイメージすればよいのだと思います。

[522: 匿名さん]

久しぶりに広尾ガーデンヒルズの前を通りました。
今の季節は暑い中、緑が多くてほっと出来ていいですね。
このマンションも大分建設が進んできたようです。
ここも緑が多いようですから、広尾近辺の緑化はますます
進むことになりそうですね。

[523: 匿名さん]

もともと日赤の緑がとても多かった場所です。
それ以上の緑に復活すると良いですね！！

[524: 匿名さん]

ここはぜひ住みたいです。お金があればの話ですが。

[525: 匿名さん]

白樺レジデンスのモデルルームを今作っているようですね。
もう半分以上売れたのに今更何をしているんだろう・・・

[526: 匿名さん]

＞＞４２６さん

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。」と、無知にまかせてのたまわっておられましたが、最近のサブプライムローン問題に起因するヘッジファンド等の破綻や世界同時株安、信用収縮状況を、どのようにお考えでしょうね。

「ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話」ではまったくないことが、まだお分かりではないのでしょうか？　この数日間に欧州中央銀行や連邦準備制度理事会、日本銀行等が、いかほどの流動性を短期金融市場に供給せざるを得なくなったか、ご存知ないのでしょうか？　

先を見る目がないというか、常識がないとうか、今読み返すと本当に頓珍漢なことが良く分かりますね。

[527: 匿名さん]

まあ、その程度の知識レベルや知的水準のみなさんが、俄かセミプロ不動産投資家気取りで、この物件含め、借金してまで、都心部不動産物件に投資（投機）しようとされているのでしょう。まったく、火遊びにもほどがありますね・・・。

このまま世界的な信用収縮が続けば、株式・不動産等の現物・金融資産の価値も下落するため、それら資産にしこしこ投資して来たいわゆる自称富裕層さんたちは、大きな損失を蒙る事間違い無しで、そんな状況でどんどん不動産買い増せる程余裕がある連中はそう多くはないでしょう。

[528: 匿名さん]

おいおい、あんたは上の方で理屈をこね回していた銀行員か？
これだけポートフォリオで損も出していて、銀行株がこんなに下げていて、他人事のように批判している暇があるのかね。目糞鼻糞め。
大体この物件は基本的に投資用ではないだろう。投資用マンションのところにいって屁理屈をこねたらどうだ。

[529: 匿名さん]

528さんのような人でも分かるように、説明してあげましょう。

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

[530: 契約済みさん]

私はここに住みたいから現金で買うんです。そっとしておいてください。以上

[531: 匿名さん]

実需でここを厳禁購入される方は、まったく問題ないです。
他方、借金してまで、投資（投機）目的でここを買う、自称富裕層の皆さんには、忠告です。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないでしょう。

[532: 匿名さん]

ここ狙って、投資利回り云々とか言ってた人たち、この数日間の株価暴落で相当大損してるんじゃないの？

頭金すら吹き飛んじゃって、手付け放棄とか真剣に悩んでる連中とか、結構いるんじゃないの？

自称富裕層さんたちって、ほんとに、吹けば飛ぶよな人たち多いから、ね。

[533: 匿名さん]

５３１＞＞う−む。ここってマンションコミュなのに・・・　どこの世界にもいるんだなあ。。。学校のクラスにもこんなやつ必ずいたよね（笑）

[534: 匿名さん]

531さん

仰っている事は非常に理路整然としていて、なるほどと考えさせられる事はあります。
但し問題点が以下の通り二つあると考えます。

１．余りに悲観的なシナリオに基づいて分析をされて居り、このサブプライム問題を機会に世界経済がシュリンクすると考えている点です。世界経済の拡大は続いて居り、当該サブプライム問題においても影響はある程度の範囲で収まるのではないでしょうか。

２．不動産価格にも影響は避けられないでしょうが、都心特に超都心とされる物件においては、既に供給量が限られて居り（過去数年は企業がリストラの一環として自社福利厚生物件を中心に手放した結果、都心に物件が出ましたが、もう企業は放出する物件をそれほど保有して居りません）、一方需要は根強く有り、影響は限定的、と言えると思います。従い、価格上昇のスピードは大きく鈍るでしょうが、デフレスパイラルの如く下がり続ける、というシナリオは無い、と考えます（郊外で供給が今後も出る物件は別ですが）。


以上

[535: 匿名さん]

なんか起こってくれないと行き詰っちゃっている人はどこにでもいるようだね。
何も用がないのに、ただうろつきまわっている。人の揚げ足とってみたり
からかったり。
昔の遊郭での言葉だが「廊下とんび」というらしい。
金がないから上がれない。幇間のような旦那にごちそうしてもらえるような愛嬌や
芸があるわけでもない。

[536: 匿名さん]

535さんは、自称富裕層さんですか？　株とかで相当やられた憂さ晴らしですか？

534さん、ご質問にお答えしましょう。
１．サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

２．国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内（港区・渋谷区等）都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰の基礎を作って来た、外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げると考えられるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなること、です。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味の物件等については、若干の調整局面に入るでしょう。ただし、仮に価格下落が生じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように何分の一までシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整かも知れません。

上記を踏まえ、現状、特別に資金繰りに窮したりしてない限り、あわてて保有不動産等資産を売却したり、買い増したりする必要はないと思われますので、特段の必要がなければ、泰然自若かつ悠然と構えて、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決め込むくらいの余裕が欲しいものですね。

[537: 匿名さん]

上記に若干補足・修正を加えます。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

[538: 匿名さん]

当方もサブプライム問題についてはそれほど悲観はしていません。勿論、この問題が起きようが起きまいが、米国景気は住宅投資の長期の冷え込みにより減速することは明確でした。勿論中央銀行の失策により、この問題の収拾がつかなくなるリスクはあると思ってはいます。それはサブプライムというよりは、これを景気に明るみに出たＣＤＯの問題、そのＣＬＯの需要低迷を経由したＬＢＯなどのアクティブティの減少。米銀のバランスシートの悪化、収益悪化です。カナダなどではＣＤＯに似たスキームのＳＩＶがＡＢＣＰで調達する構造であったためＣＰなど短期資金市場が大混乱しました。そういった波及が、ある程度予見できたものの、想定以上に不透明感、不安感を煽り、投資家のリスクテイク姿勢を極端に悪化させています。
サブプライムはご指摘のように１．３兆ドルの小さな市場ですし、問題になっているのはその一部の変動型です。これは明らかにファンフダメンタルが悪化しているため、値段はつかないのは理解できます。ただプライムも含めて証券化されたものがすべて不良債権化するかは疑問です。勿論延滞率もある程度は上昇するでしょうが、不動産価格が半分になるならともかくも、そもそもＬＴＶも低いわけですし、2005年以前のローンは問題は小さいでしょう。ちなみにサブプライムのＡＢＳのインデックスＡＢＸというのがありますが、今はＢＢＢで４０という価格ですが、不動産価格１５％下落を織り込んだ水準になっていますので、市場はすでにかなり悲観的になっています。
住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い野は事実ですが、ＧＳＥ（フレディマック、ファニメイ）保証分を含んでいますね。こちらんはかなり健全なものですから（価格付けもライボーマイナスだと思いますよ）、むやみに大変だと煽るのもいかがかと思いますが。
ただし、今回の問題がコモディティー価格暴落、エマージング市場債券価格暴落と波及してくれば、ちょっと大事になるかもしれませんが。

[539: 匿名さん]

上の文、誤字だらけですいません。

[540: 匿名さん]

今がバブルの頂点で破裂寸前なら、ここを購入した人は手付金を捨てればいいだけ。いわば、ここの購入予定者は高めのコールオプションを購入したようなもんなのだから、そんなに大騒ぎする必要はない。むしろ市場が流動的になればなるほどコールオプションの価値は高まる。