広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[501: 銀行関係者さん]

近隣の所有権物件（新規分譲マンション）が坪８００−１０００万円ということは、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件（土地持分１３坪）に当てはめると、２億４千万円〜３億円となりますね。まずは、この妥当性の検証が極めて重要です。

上記議論の考え方を踏まえれば、割引率４.５％（グロス）の場合、坪２万円の賃料水準を前提とした定期借地権の価値が坪５００万円程度（グロス）でしたから、ネットベースの価値は坪４００万円程度、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件に当てはめると１億２千万円ほどが定期借地権価値でしょう。所有権物件のうち、定期借地権価値を控除した後の土地持分価値は、１億２千万円〜１億８千万円ほどということになりますね。この物件の土地持分は１３坪ですから、それぞれの坪単価は９００−１３８０万円となります。

これは、仮に現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、今後５３年間の年平均地価上昇率を４.４−５.３％と想定していると考えられます。どなかたがおっしゃっていたように、地価上昇率をせいぜい２.５％が関の山と考えれば、現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、その５３年後の価値の割引現在価値は坪３５０万円となり、本事例物件に当てはめた場合の妥当な所有権物件分譲価格は、１３坪×３５０万円＋１億２千万円＝１億６千５百万円程度、坪単価は５５０万円程度が妥当と考えられます。
この前提であれば、定期借地権物件のネットベース坪単価が４００万円という上記前提に基づけば、その水準は所有権物件の７３％ほどとなります。もし、所有権物件の坪単価８００−１０００万円の水準が本当に正しければ、本定期借地権物件は所有権物件の４０−５０％に過ぎないこととなります。

５３年間の賃料水準（キャッシュフロー）や割引率（期待収益率）は、定期借地権物件と所有権物件に共通の価値構成・決定要素であるため、それら変動は両物件の価値には殆どニュートラルにしか作用せず、すでにご案内のとおり、両物件の価値の比較において極めて重要な構成・決定要素となるのは、土地持分価値の現在価値です。土地持分価値の現在価値を決定する要因は、（１）発射台となる現状の地価相場、（２）その後５３年間の地価上昇率、です。よって、この二つのパラメーターの妥当性を検証することで、所有権物件価格の妥当性も検証することができます。

上記にて行った簡単な検証結果を整理・総括すれば、
○ケース１：
（１）を坪１０００万円とした場合、（２）を４.４−５.３％と想定していると言えます。（１）がもっと低いと考えれば、（２）はもっと高い上昇率でなければ、想定される土地持分価値となりませんね。

他方、
○ケース２：
（１）の前提を変えずとも、（２）を２.５％程度が適正な水準と考えれば、当該所有権物件の坪単価（定期借地権価値＋土地持分価値）は５５０万円程度と想定され、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円と比べ、５５％−７０％にしかなりません。

真実がどちらのケースに近いかは、皆さんのご判断にお任せするとして、個人的印象だけ申し上げれば、賃料収入水準や期待収益率等の相場感を考慮すれば、所有権物件の分譲価格が合理的根拠なく高騰している、と強く感じます。
これまでの各種検証の結果、本定期借地権物件の分譲価格坪単価が４００−５００万円程度であることに一定の経済合理性が確認されていますので、今後の地価上昇率を２.５％程度と想定した場合のディスカウント価値７０％程度を前提として、所有権物件の分譲価格坪単価は、せいぜい６００−７００万円程度が合理的に説明できる上限ではないかと思われます。
よって、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円には、すでに坪２００−３００万円程度のバブルが含まれているので、これをベンチマークとして定期借地権物件の分譲価格妥当性を云々するのは、非常に危険だと感じます。ぜひ、集団催眠的意思決定をする「遅れてきた個人」にならないよう、注意喚起致します。

[502: 匿名さん]

この手の物件で言えるのは、まだ定借５０年の実績がない（結果が検証されていない）ことから、まさにこのスレで百家争鳴、喧々囂々、侃々諤々の議論がなされているように、結論がなかなか出ない、あるいは、結論が収斂しない、点にあります。よって、何ら合理的根拠がなくとも、特に個人レベルにおいて、意思決定で周囲の雰囲気に流されやすい傾向が顕著です。

こうした状況は、例えば金融の世界で、デリバティブ商品が日本市場に紹介・導入され始めた頃に似ています。このときに何が起きたかと言えば、デリバティブ商品の値付けをして販売するプロら（外資系投資銀行等）は、ブラックショールズ等プライシングモデルを駆使し一定精度以上で合理性・妥当性等が確認・検証された理論価格を十二分に把握した上で、そうした検証ツール・技量・知識・理解をまったく有さない素人ら（無知でウブな事業会社や地方金融機関等）に高値で売りまくり（大きいスプレッドを抜きまくり）大もうけしたのでした。

売り手と買い手に情報の非対称性があるのみならず、基本知識・技能・インフラ等に圧倒的な差が存在する場合、十分な情報と基本知識・技能・インフラ等を有する側が得をするのは、自明です。個人投資家や購入検討者さんらは、こうした状況を十分冷静に判断なさるのが賢明ですね。

[503: 契約済みさん]

私は金融商品が欲しいのではなくここに住みたいから買うんです。以上

[504: 匿名さん]

>503
ここは良いよ。三井三菱だしね。
それに、広尾、西麻布、南麻布、元麻布が生活圏だから
美人や可愛い子は、わんさと住んでるし、山越えれば、
十番、六６だから地元居住者として羨望の眼差しで可愛い子が
近寄ってくるよ。
山下りずに六本木通り超えれば青山・表参道（裏原）だから、
ここらで買い物やカフェ寄っても、「広尾にお住いですか」
とかなんとかで、キレイな店員さんが近づいてきたりするからネ。
恵比寿ガーデンも近いし、こっちなら外周区の美人さんを
ＧＥＴしやすいから、一日が短くてしょうがない生活が待ってます。

水準以上の経済力ある人限定マンションの特権ともいえる
ので、入居したら十分にエンジョイしてください。

[505: 匿名さん]

４９９です。

５００さん、紛らわしい表現をして、すみませんでした。

おっしゃる通り、白樺レジデンスの第一期登録申し込みは、この週末で、抽選は７月３０日（月）なので、現状時点ではまだ即完はしていません。

ただ、１ヶ月くらい前に営業所に聞いた限りでは、白樺レジデンス１２０戸の販売は、会員販売と一般販売を大体半々くらいで進めることになる見込みとのことで、先にＡ〜Ｄ棟で外れた方などから「会員」限定として希望を聞く作業が進められていたようです。

そうして実際に会員から事前希望などを聞き集めていたら、Ａ〜Ｄ棟の抽選で外れた人などを含め、とても６０戸程度では足りないほどの強い希望が寄せられ、今回８０戸程度は会員を中心とした一期販売で売らないと収集がつかないほどの人気になってしまったようですね。

Ａ〜Ｄ棟の時と違って、今回の第一期はあえて「会員限定販売」とは言っていないようですが、実態は、前回外れた方などの「会員」が中心だと思われます。
さすがに一般向けには３９戸しか残っていない、というのもいかがなものか、、といった判断が働いたものと勝手に想像していますが、当初の話と少し違って、今回の販売は、ご指摘の通り特に会員販売とは呼ばず、あくまで第一期販売として扱い、第二期で残りの３９戸を扱うようですね。


そういう意味では、実際の抽選は来週月曜でも、この８０戸（厳密には８１戸のようですが）の希望者は完全に見えているので、即日完売は時間の問題で間違いないようです。それどころか、かなりの倍率になる見込みです。

といった状況なので、その後、本来の一般販売に当る第二期販売に回るのは４０戸程度（厳密には３９戸ということかと思いますが）しかないようで、この残り３９戸も即完は確実なのではないかと予想しています。

もし詳しいご事情をご存知で、以上の理解が誤っていればご指摘下さい。

[506: 匿名さん]

このマンション、出来上がったら誰もが広尾GHよりこっちの方が良いと思うようになるだろうから（建物の質感や新しさがぜんぜん違う）、けっこう値上がると思うよ。
今でも築２０年以上の広尾GHが坪７００万〜８００万（サウスヒルはもっと上）でそれに比べると割安だから。

[507: 匿名さん]

昨日、登録に、行って来ました。個人投資家さんです。弱気です。

白樺っていうのが軽井澤みたいなのだが、
エントランスの感じからして、もっとゴージャスなイメージの名前にしていただきたかった。

KABAちゃんとか、言われたりしないかな。（困.困）やだなあ。

午後、結果が分かります。

[508: 元祖匿名はん]

まあ、デリバあたりと違うのは、売ってる側も将来性、市場性を良くわかってないということではないでしょうか。そういう意味では必ずしもリスクだけではないので損しない可能性だってあります。（将来的に新規分譲時に価格調整が入る可能性もあります。）完全所有権ではないとはいえ、やはりブツがそこにあるのは強いです。

広尾GHの価値が相対的に下落するというシナリオはないのかな。。。
流石に設備的にも修繕的にも古過ぎてどうかと思うのですが。

[509: 匿名さん]

世界的にもバブルが崩壊しているので、六ヒルあたりで債券のトレーディングをやっている方々の購買意欲が年末に向けて大きく下がりそうですから、この辺りの地価も鎮静化に向かっていくのではないでしょうか。いかないかな。希望的観測。

週末にもガーデンヒルズの中古の折り込み広告が入っていたけどまあすごい金額。見た目は設備等を入れ替えて新しくしているんだろうけど、構造の古さはごまかせないよ。上の方の言うとおり、ＧＦが出来たらＧＨは調整されるんじゃないかな。比較的にも需給のバランスとしても。

[510: 匿名さん]

507さんどうなったの？

第１期第２次販売というのが出てますが、これは売れ残ったのかな。

[511: 匿名さん]

>>510
低価格の物件だから一番人気出そうな物件なのにどうなったのだろ。

[512: 匿名さん]

最近の各種市場関連データ等は、港区・渋谷区等のここ数年で地価や不動産物件価格が急騰したエリアの不動産価格動向に変調が生じていることを雄弁に物語っています。つまり、峠を超えた、あるいは、バブルが弾けつつある、ということでしょう。

国内不動産市場に１０兆円超の膨大な資金を投入して来た内外不動産ファンド等プロ投資家は、そうした市場変化を決して見逃さず、既に地価や物件価格が上がり過ぎたエリアを投資対象から外し始めてますし、サブプライムの余波で世界的過剰流動性も縮小傾向にある中、今後国内不動産市場に投入される投機資金がこれまで同様に拡大を続ける可能性は低いため、目ざとい人たちは、既に様子見を決め込んでるか、利益確定売りに出てますよ。

この物件やこの界隈の不動産は、まさにそうした傾向を最も強く受けるエリアなので、市場変調の兆しが販売動向に顕れ始めたということではないでしょうかね。バブルはいずれ弾けるものです。デベが期待している坪1,500の新規分譲マンション価格などは、恐らく叶わぬ夢と終わることでしょう。

[513: 匿名さん]

日本の金融機能が正常化しつつある今、不動産相場は上昇→横這い→上昇を繰り返す正常な価格形成モデルに回帰するんじゃないのかな。これは言い換えると物件価格上昇→賃料上昇→物件価格上昇の繰り返しでもあるわけだし、物件価格が上昇すると、短期的には賃貸の方が合理的だと、そちらへ皆が動くわけだが、需要がタイトになることで、結局、賃料が上がって、やはり買ったほうが得だということになり、数年、横這いの価格形成がつづく物件をやはり買うということになる。基本的に資本主義型の運営をしている国では、第二次大戦以降、90-00年の日本を除いて、すべてこのパターンに収まってるんではないのかな。まあ、厳密に言うと、横這いはマイナス15%ぐらまでの下落を含むってとこなんでしょうけどね。

[514: 441]

下落率、いつの時点と比較するかでエライ違いだ。
弱気派は1ヶ月前より下がったと言って騒ぎ、強気派は1年前と比較して上がっているという。結局のところ、なんかどーでも良くなってきた最近の私。暴落して、2004年時点に一気に戻る可能性が低いなら、それで良いや。

[515: 匿名さん]

私も５１３さんに賛成で、たまたま３戸くらい残ったからといって、５１２さんのおっしゃるような相場の転換点を迎えているといった大げさな話ではないと思うのですが、、、。坪１５００万円で強気で売って、いっぱい売れ残ってしまったといった話でもないですし。


詳しくはわからないけど、間取り図を見ると、今回２期で出ている３件は、いずれもE棟で、７９㎡の物件が白樺レジデンスのエントランスの真上あたりと、４８㎡の２件は北向きの２階とか３階あたりの物件のように思えます。

詳しい事情は聞けないので想像の域を出ないけれど、小さい物件は、おそらく投資物件として買おうとされた方が投資用のローンが組めなかったとか、広い方はエントランスの上でひょっとして人の出入りを気にしてやめたとか、そんな程度なのではないですか。

どんな人気物件でも３％程度のキャンセルは出ているようだし、最初にA〜D棟で２００戸以上売っていた時もその程度のキャンセルは出ていた様子です。
８０戸売って３戸のキャンセルがあったとしても、まあ通常の物件のキャンセル比率以内だと思うし、たまたま１倍の倍率しかなかった比較的人気の集中しなかった物件だったので次点がいなかったとか、そんなもんなんではないですか。
実際、人気の高かったと思われる西向きのガーデンが見える７０㎡台の物件などはみんな即完だったようですし。


GFが近隣物件に比べて割安であることは事実だと思うので、この３件もじきに売れてしまうと思いますが。

[516: 匿名さん]

５１３さん、不動産相場に、上昇→横這い→上昇　を繰り返す正常な価格形成モデルなんて存在しませんよ。そんなモデル、誰が作ったのでしょうか？　単なるインフレなら同意します。長いスパンで見れば、一定のインフレが発生するのは当たり前。インフレ期には金融資産より実物資産の方がいいけど、不動産よりインフレ率が高い資産もあるでしょう。

５１５さんは、なぜそんなに擁護説明されてるのでしょうか。業者関係者じゃないとしても、何ら根拠ない単なる憶測と想像なら、時間とスペースの無駄遣いだと思いますよ。大事なのは、憶測と想像ではなく、事実と真実です。

[517: 匿名さん]

５１６さん

それでは５１６さんのおっしゃる’事実と真実’はどういう点かご教授願えれば有り難いのですが。

[518: 匿名はん]

これまで倍々ゲームで高騰して来た都心部の地価動向に変調が見られる、という「事実」です。事実は計量的・定量的に把握・分析・検証可能です。

[519: 匿名さん]

５１８さん

５１７です

早速の解説有難う御座います。

でも’地価動向に変調が見られる’という表現は飽くまでも国際言語で最もあいまいと言われる日本語の表現の中でも、どちらとも取れる表現で、’事実’とは違うのではないでしょうか。
何か数年前に流行したとある宗教の’定説です’と似た表現になっていると思います。
’事実’であれば、’地価動向が明らかに上げ止まった’とかの表現になるのではないでしょうか。

定量的に示して頂ければ、もっと判り易いのですが。

[520: 匿名さん]

５１５です。

５１６さん、なるほどと思うコメントを頂いたので事実だけ申し上げます。

今回残った３戸は、本日の抽選でいとも簡単に売り切れました。

これで、若干の小ぶりな物件は残っていますが、５０㎡台以下のいかにも投資物件に向いた物件は全て売れてしまい、もう残っていません。

営業所は、この後、８月１３日から２９日までの長い夏休みに入るとのことです。

A棟からF棟までの４７４戸のうちで、これまで４３０戸余りが実質即日完売を続けており、後はE、F棟の一般販売約４０戸を残すばかりとのことです。
９月にこの販売が終わると、次の２棟は３年程度後の販売になるので、その後、当面は販売対象物件がありません。

「これまで倍々ゲームで高騰してきた都心部の地価動向に変調あり」とのご指摘ですが、おそらく以下の新聞記事のように、「都心部における２００７年度上半期の新築分譲マンション㎡当り単価が、対前年比倍増しているところがあり、最高は広尾の前年比５．７倍」といった記事などを指しておられるのかと思います（これは推測ですみませんが）。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

これらは不動産経済研究所などが最近出したデータの焼き直し記事ですが、冷静に見ると、これは対象となる物件供給が余りにも少なく、例えば広尾エリアの場合、たまたま対象となった有栖川パークハウス物件があまりに高級・高額物件だったために５．７倍となって起こっている数字上の現象であり、実態を表していません。
要すれば用地不足と一部売り惜しみのために、都心部の供給物件が極端に少なく、この結果、たまたま対象となった物件の制約から表面的に起こっている誇張されたデータです。
同様に港区全体の㎡単価前年比９０％アップは、有栖川PHに加えて、高級物件であるパークコート虎ノ門Atago Towerがデータを引っ張っています。
これらの物件は、相当高級な仕様の物件であり、前年に近隣で売られた物件と単純比較はできません。


最近では路線価の４倍でも取引が見られることから、実際の路線価の推移よりも実売買価格で見るともう少し高騰している例はあると思いますが、少なくとも路線価で見る限りは、このGFの建つ日赤通りの路線価は、㎡当り平成１７年度　８４万円→１８年度　１９％アップの１００万円→　１９年度　２６％アップの１２６万円であり、「年々倍増の地価」というご指摘はやや誇張で、事実に反するのではないかと思います（ここも恐縮ながら判断を入れていますが）。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/html/40047f.h...

マンションビジネス・コンサルタント会社として有名なトータルブレインは、そのレポートで現在の首都圏のマンション分譲が二極化しており、立地のよい希少価値のある物件は極めて好調に売れているが、郊外や駅遠の物件は売れ残る傾向が強まっていることを述べています。２００７年４月３日のレポートなどをご参照下さい。

http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

こうしたなかで、このGFは、都心の好立地にあり販売好調な二極化の典型的な物件として、いろんな住宅評論家やマスメディアが採り上げています（これはデータを引用できませんが、土地のグランプリなど多くで出ています）。

尚、私はご指摘の通り、不動産業者でも業者関係者でもありません。少しお給料はいいかもしれませんが、普通のサラリーマンで、A〜D棟の一般募集で申込みましたが倍率が高く残念ながら落選し、次の機会を検討してきている者です。ここと三軒茶屋の物件を検討しています。

[521: 匿名さん]

確かに、超都心部での不動産価格高騰のペースが若干ペースダウンしていることは、最先端で売り買いをしているプロには自明なこと。
理由もはっきりしていて、早すぎる不動産価格上昇と悪徳ファンド運営者の締め上げの２点を目的として、銀行の不動産融資へのスタンスが明らかに変化しているからです。
しかし９０年のときとの明らかな相違点は、金融当局がはやめはやめの打ち手を打って、とりかえしのつかなくなる前に、上昇スピードを抑制したり、悪徳業者にストップをかけたりしている点だと思われます。
こうした政策は、過度なエクイティ価格上昇を抑える一方で適度な新規物件供給を抑制し、結果としてのオフィス賃料やレジデンス賃料の上昇をもたらし、最終的に、少々上がりすぎたエクイティ価格の適正化につながる動きだともとらえることができるわけです。
たとえれば中国等の新興国の大企業の株価が１年で倍になっても、翌年、結局、売上も利益も倍増し、倍になった株価の理屈付けがちゃんとついてくるといったケースをイメージすればよいのだと思います。

[522: 匿名さん]

久しぶりに広尾ガーデンヒルズの前を通りました。
今の季節は暑い中、緑が多くてほっと出来ていいですね。
このマンションも大分建設が進んできたようです。
ここも緑が多いようですから、広尾近辺の緑化はますます
進むことになりそうですね。

[523: 匿名さん]

もともと日赤の緑がとても多かった場所です。
それ以上の緑に復活すると良いですね！！

[524: 匿名さん]

ここはぜひ住みたいです。お金があればの話ですが。

[525: 匿名さん]

白樺レジデンスのモデルルームを今作っているようですね。
もう半分以上売れたのに今更何をしているんだろう・・・

[526: 匿名さん]

＞＞４２６さん

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。」と、無知にまかせてのたまわっておられましたが、最近のサブプライムローン問題に起因するヘッジファンド等の破綻や世界同時株安、信用収縮状況を、どのようにお考えでしょうね。

「ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話」ではまったくないことが、まだお分かりではないのでしょうか？　この数日間に欧州中央銀行や連邦準備制度理事会、日本銀行等が、いかほどの流動性を短期金融市場に供給せざるを得なくなったか、ご存知ないのでしょうか？　

先を見る目がないというか、常識がないとうか、今読み返すと本当に頓珍漢なことが良く分かりますね。

[527: 匿名さん]

まあ、その程度の知識レベルや知的水準のみなさんが、俄かセミプロ不動産投資家気取りで、この物件含め、借金してまで、都心部不動産物件に投資（投機）しようとされているのでしょう。まったく、火遊びにもほどがありますね・・・。

このまま世界的な信用収縮が続けば、株式・不動産等の現物・金融資産の価値も下落するため、それら資産にしこしこ投資して来たいわゆる自称富裕層さんたちは、大きな損失を蒙る事間違い無しで、そんな状況でどんどん不動産買い増せる程余裕がある連中はそう多くはないでしょう。

[528: 匿名さん]

おいおい、あんたは上の方で理屈をこね回していた銀行員か？
これだけポートフォリオで損も出していて、銀行株がこんなに下げていて、他人事のように批判している暇があるのかね。目糞鼻糞め。
大体この物件は基本的に投資用ではないだろう。投資用マンションのところにいって屁理屈をこねたらどうだ。

[529: 匿名さん]

528さんのような人でも分かるように、説明してあげましょう。

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

[530: 契約済みさん]

私はここに住みたいから現金で買うんです。そっとしておいてください。以上

[531: 匿名さん]

実需でここを厳禁購入される方は、まったく問題ないです。
他方、借金してまで、投資（投機）目的でここを買う、自称富裕層の皆さんには、忠告です。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないでしょう。

[532: 匿名さん]

ここ狙って、投資利回り云々とか言ってた人たち、この数日間の株価暴落で相当大損してるんじゃないの？

頭金すら吹き飛んじゃって、手付け放棄とか真剣に悩んでる連中とか、結構いるんじゃないの？

自称富裕層さんたちって、ほんとに、吹けば飛ぶよな人たち多いから、ね。

[533: 匿名さん]

５３１＞＞う−む。ここってマンションコミュなのに・・・　どこの世界にもいるんだなあ。。。学校のクラスにもこんなやつ必ずいたよね（笑）

[534: 匿名さん]

531さん

仰っている事は非常に理路整然としていて、なるほどと考えさせられる事はあります。
但し問題点が以下の通り二つあると考えます。

１．余りに悲観的なシナリオに基づいて分析をされて居り、このサブプライム問題を機会に世界経済がシュリンクすると考えている点です。世界経済の拡大は続いて居り、当該サブプライム問題においても影響はある程度の範囲で収まるのではないでしょうか。

２．不動産価格にも影響は避けられないでしょうが、都心特に超都心とされる物件においては、既に供給量が限られて居り（過去数年は企業がリストラの一環として自社福利厚生物件を中心に手放した結果、都心に物件が出ましたが、もう企業は放出する物件をそれほど保有して居りません）、一方需要は根強く有り、影響は限定的、と言えると思います。従い、価格上昇のスピードは大きく鈍るでしょうが、デフレスパイラルの如く下がり続ける、というシナリオは無い、と考えます（郊外で供給が今後も出る物件は別ですが）。


以上

[535: 匿名さん]

なんか起こってくれないと行き詰っちゃっている人はどこにでもいるようだね。
何も用がないのに、ただうろつきまわっている。人の揚げ足とってみたり
からかったり。
昔の遊郭での言葉だが「廊下とんび」というらしい。
金がないから上がれない。幇間のような旦那にごちそうしてもらえるような愛嬌や
芸があるわけでもない。

[536: 匿名さん]

535さんは、自称富裕層さんですか？　株とかで相当やられた憂さ晴らしですか？

534さん、ご質問にお答えしましょう。
１．サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

２．国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内（港区・渋谷区等）都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰の基礎を作って来た、外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げると考えられるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなること、です。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味の物件等については、若干の調整局面に入るでしょう。ただし、仮に価格下落が生じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように何分の一までシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整かも知れません。

上記を踏まえ、現状、特別に資金繰りに窮したりしてない限り、あわてて保有不動産等資産を売却したり、買い増したりする必要はないと思われますので、特段の必要がなければ、泰然自若かつ悠然と構えて、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決め込むくらいの余裕が欲しいものですね。

[537: 匿名さん]

上記に若干補足・修正を加えます。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

[538: 匿名さん]

当方もサブプライム問題についてはそれほど悲観はしていません。勿論、この問題が起きようが起きまいが、米国景気は住宅投資の長期の冷え込みにより減速することは明確でした。勿論中央銀行の失策により、この問題の収拾がつかなくなるリスクはあると思ってはいます。それはサブプライムというよりは、これを景気に明るみに出たＣＤＯの問題、そのＣＬＯの需要低迷を経由したＬＢＯなどのアクティブティの減少。米銀のバランスシートの悪化、収益悪化です。カナダなどではＣＤＯに似たスキームのＳＩＶがＡＢＣＰで調達する構造であったためＣＰなど短期資金市場が大混乱しました。そういった波及が、ある程度予見できたものの、想定以上に不透明感、不安感を煽り、投資家のリスクテイク姿勢を極端に悪化させています。
サブプライムはご指摘のように１．３兆ドルの小さな市場ですし、問題になっているのはその一部の変動型です。これは明らかにファンフダメンタルが悪化しているため、値段はつかないのは理解できます。ただプライムも含めて証券化されたものがすべて不良債権化するかは疑問です。勿論延滞率もある程度は上昇するでしょうが、不動産価格が半分になるならともかくも、そもそもＬＴＶも低いわけですし、2005年以前のローンは問題は小さいでしょう。ちなみにサブプライムのＡＢＳのインデックスＡＢＸというのがありますが、今はＢＢＢで４０という価格ですが、不動産価格１５％下落を織り込んだ水準になっていますので、市場はすでにかなり悲観的になっています。
住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い野は事実ですが、ＧＳＥ（フレディマック、ファニメイ）保証分を含んでいますね。こちらんはかなり健全なものですから（価格付けもライボーマイナスだと思いますよ）、むやみに大変だと煽るのもいかがかと思いますが。
ただし、今回の問題がコモディティー価格暴落、エマージング市場債券価格暴落と波及してくれば、ちょっと大事になるかもしれませんが。

[539: 匿名さん]

上の文、誤字だらけですいません。

[540: 匿名さん]

今がバブルの頂点で破裂寸前なら、ここを購入した人は手付金を捨てればいいだけ。いわば、ここの購入予定者は高めのコールオプションを購入したようなもんなのだから、そんなに大騒ぎする必要はない。むしろ市場が流動的になればなるほどコールオプションの価値は高まる。

[541: 匿名さん]

何でも、金融用語で書けば、分かったような気になるのは、危険ですよ。自称俄かセミプロ個人素人投資家か、専門でない金融関係者と思われますが。。。この物件を云々してた人たちは、まさにそういう中途半端な金融知識を持つ人が多かったので、心配してたのですが、こういう書き込みがあるということは、予想的中でした。しかも、まじめに手付け放棄も考え始めてるようなので、やはり予想どおりかなり無理して（借金してまで）この物件を投資対象として申し込んだ人たちが少なくないんだと改めて認識しました。

そもそも手付け放棄のルールは、古くから不動産業界に伝わる生活の知恵的慣習や伝承で、別にデリバティブのコールオプションに例える必要はありません。しかも、不動産の場合、そのオプション自体を市場等で売買できる訳でもなく、しかも、今回のケースでは市場が流動的になっても価値が高まるほど単純な構図ではないですよ。だって、今後不動産市況のボラティリティが上方にも下方にも同じ確率で変動する（確率分布が正規分布となる）なんて考えてる市場参加者は少なく、むしろ良くて現状維持、むしろ価格下落の可能性の方が高いという、下方に確率分布が厚くなる非対称分布が想定されてるんですから。なんか、ものの本とかの受売りで、個別ケースの条件の差異や本質を理解してない未熟な素人金融関係者が多く、危ういものを感じますね。

[542: 匿名さん]

現物不動産を金融商品と同じ感覚で投資するのは、まったく不合理です。

そもそも、流動性や換金性が決定的に違いますし、関連法規制や税制その他色々と複雑な権利関係等が絡むため、純粋に利回り重視の人にとって、不動産物件に投資するのは労多くして益少ないことです。

せいぜい自分で住む可能性が低くない中、場合によっては人に貸すとか転売するとか程度のバランスで考えておかないと、あとで痛い目に遭うのは必至です。

生活の実需を満たすためであれば、必ずしも金銭的・計量的評価だけでない観点から、その投資の有意性を見出すこともできるでしょう。不動産業者さんも、投資収益目的の物件として売り込むことは慎むべきです。本当に賃貸での投資収益が高いのなら、分譲せずに自ら賃貸に出すことが自然でしょう。

[543: 匿名さん]

538さん、現状、サブプライム問題に端を発し、ＲＭＢＳ全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る風潮が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、あまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化（つまり不動産価格下落）への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず顕在化したわけですが、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の優良と考えられている住宅ローン債権にも不良債権が発生するようになるかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン物の市場が暴落する危険性すら否定できません。

ＲＭＢＳ全体で６００兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう準備を進めることでしょうから、ＲＭＢＳ全体が弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、ＲＭＢＳ市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が増え、結果住宅が売れないので価格も下がる、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国やオセアニア圏、アジアや中東等でも資産バブル現象は顕著であったわけで、今回の一件で世界的過剰流動性が収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょう。

[544: 匿名さん]

定期借地権ですから、立地からしても、本来は賃貸物件に馴染む土地なのですが、ここで数百戸規模の賃貸物件を作ってしまうと、さすがに如何に人気エリアと云えども、麻布・六本木・恵比寿辺りまで含めたこの界隈の賃貸市場（賃料水準）に水を差し悪影響を及ぼし兼ねないため、むしろ買う人がいれば売り切った方が得だと、その方が今後散発的に開発予定の高額賃貸物件への影響も避けられると、業者なりに計算した結果ではないかと思われます。

[545: 匿名さん]

最近、あれだけ威勢良く、強気強気のコメントを強弁してた皆さんの姿が見えませんが、夏休みなのでしょうか？？？

坪1,500万円は当たり前、的なノリで発言されていた方、この立地は絶対値下がりしないと仰ってた方、本物件が坪500−600万円でもなお相当割安で今後値上がり必至と主張されてた方、どこに行かれたのでしょうか？

近時の市場混乱や世界的信用収縮の動向を踏まえ、今後の見通し等を以前のように威勢良く語って下さいませんか？？？

[546: 匿名さん]

５４３様　おっしゃる現状認識正しいと思います。今が今後を占う瀬戸際かもしれません。そういった意味ではＦＥＤの今回の決断はよいタイミングであったと思います。またまさにご指摘の議会の動きが今後重要でありますし、来年の大統領選挙で民主党勝利が確実視される中、今回の住宅問題は解決されていくことと思います。が、逆に言うとこれまでのマーケット至上主義から政府の介入ということで、株式市場などには逆風だと思われます。どう転んでも米国経済は今後数年は潜在成長率を下回らざるを得ないか、大幅なドル安で外需主導の成長を続けるも、財政赤字が拡大するということかと思います。確率は低いですが、今回ＦＥＤ、ＥＣＢも利下げに追い込まれれば、逆に来年は再度バブル（今度は株式バブルだと思いますが）がくる可能性はあります。丁度９８年ＬＴＣＭショックの後の３年間のようなイメージですね。それと、セルサイドやバンカーの人減らしなどの話が今後出てくるか注意です、それと金融機関の次の四半期決算が注目ですね。

[547: 購入検討中さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。

「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[549: 匿名さん]

536さん

534です、詳細な解説深謝。要は536さんと小生の認識に大きな違いは無いと認識します。
結論から言うと、今回の問題を契機に不動産価格は調整局面に入る可能性が高いが、大きな下落は考えにくい、という事になると考えます。

そこで本スレの本論に戻るのですが、坪５００万〜６００万円という現時点からいうとお手ごろ価格の本物件の購入者に大きな損は無いと思います。

因みに小生は実需層にて2001年に都心でマンション購入、当時も更に下がるリスクがあったのですが、当該マンションは都心のランドマークとして有名物件となり、実際には現在ほぼ倍の価格で取引がされております。当該物件の利益確定をしたい、との事で広尾に住み替えを決めました。
広尾の決め手はやはり都心の有名物件である事から、今後下がりにくいであろう事です。

従い、ある一定以上の年齢の同僚には本物件を勧めております（定期借地件である為、若い方には勧めません）。完成後は広尾地区のランドマークになる事間違い無く、実需的な観点からも本物件を勧めているものです。

以上ご意見あれば、またご教授願えれば有難し。

[550: 匿名さん]

５４９さん、落ち着いておられ、いいですね。
私もお考えに賛成です。

サブプライム問題で市場が荒れたとたんに、それ見たことか、といった鬼の首を取ったみたいな表現をされる方が多く、すごいですね。
なんか人の不幸を喜ぶような、ある意味とても日本人的な反応で、おもしろいもんだなと感心もしています。

私は、結論から言うと、この１ヶ月程度はややナーバスな市況は出るかもしれないし、若干の調整はあるかもしれませんが、東京の都心一等地のAクラスオフィス物件並びにレジデンシャル物件は、引き続き堅調な状況が続くと思います。

大変だ、大変だとおっしゃっている方のなかにも、よくわかっておられる方もいますが、REITなどの不動産投信、ファンドと、オープンエンド型の株式投信などとをごちゃまぜにして論じておられる方が多いですね。

ご存知かとは思いますが、REITなどは、別に現在の株主（出資者）が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではなく、株が市場で取引されるだけです。
今REITなどを売って利食いしないと金繰りが回らないという方もおられるでしょうから、その場合には仕方なかったと思いますが。

でも、ファンド自体は当初入った資本と、借入金（それも７０％以上は固定化されていますが）などで、ポートに入った物件はしっかり利幅をとって中期的に運用されているし、こうした物件に入ったオフィスなり、賃貸マンションのテナントが、今回の騒動で家賃も払えなくならない限り（原則そんなこともないでしょうから）、しっかり運用利回りは中期的にロックされているから、REITにしても特に物件を急いで売る理由がありません。

私募ファンドにしても、たいていは物件ごとに、担保を個別につけるか登記留保などをして金融機関から金を借りています。その金融機関も、金融庁の指導もあって結構厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスがまかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと貸さないから、今回の騒ぎで半分くらいのテナントが家賃も払えないか、夜逃げでもしない限り、物件を狼狽売りして清算しないと借金も返せないなどということはありません。

そもそも、現在の千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビルであって、この広尾GFみたいな個人への分譲中心のマンションではありません。

実際に、昨年１年間に都心５区で着工されたマンションの戸数を見ると、賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度でしょう。賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、１万戸を一社で全部仕込んだと仮定しても８０００億円でできる計算になりますよね。
例えば六本木ヒルズを現在時価で買い取ったら１棟で７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもなく、現在の都心の不動産市況を決めているのは、あくまでAクラスのオフィスビルだと思います。

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、今回の騒動で４万円とか５万円などに落ちれば別ですが、家賃改定はどんどん進んでいて、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もないので、都心一等地のバリューは確実にあがっていると思います。

それと、これも勘違いされているかもしれませんが、例えば英国ですが、今年の１月からREITが整備されてオフィシャルにスタートしており、中東勢などの資金も相当入っていますが、彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設であって、レジは原則買いません。ロンドンでレジを買っている中心は、もう一等地には物件がなくなるからという希少性で買っている個人の資産家です。そういう意味では現在の東京と似ているのかもしれません。

もちろん不動産REITや私募ファンドも全く無傷ではなく、新規の増資（IPO)などは少しやりにくくなって、レジデンシャルなどは新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
それよりも、限界的な小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出るといいたケースもあるかもしれませんね。でも全体から見ればマイナーなのでではないかと思います。

こんなことを書いていると、またノー天気だとか、無知だといった批判をされる方がおられるでしょうね。
ただ、物件の「狼狽売り」については、私も不勉強で最近具体的に見たことがないので、マーケットの荒れだした過去３週間程度で実際にそうした具体的な事例があったら（○○ファンドが青山の賃貸物件を５０億円で売ったといった話）を教えてください。
少なくとも、この広尾GFの頭金返還をされた方はなかったようですが。