広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[501: 銀行関係者さん]

近隣の所有権物件（新規分譲マンション）が坪８００−１０００万円ということは、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件（土地持分１３坪）に当てはめると、２億４千万円〜３億円となりますね。まずは、この妥当性の検証が極めて重要です。

上記議論の考え方を踏まえれば、割引率４.５％（グロス）の場合、坪２万円の賃料水準を前提とした定期借地権の価値が坪５００万円程度（グロス）でしたから、ネットベースの価値は坪４００万円程度、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件に当てはめると１億２千万円ほどが定期借地権価値でしょう。所有権物件のうち、定期借地権価値を控除した後の土地持分価値は、１億２千万円〜１億８千万円ほどということになりますね。この物件の土地持分は１３坪ですから、それぞれの坪単価は９００−１３８０万円となります。

これは、仮に現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、今後５３年間の年平均地価上昇率を４.４−５.３％と想定していると考えられます。どなかたがおっしゃっていたように、地価上昇率をせいぜい２.５％が関の山と考えれば、現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、その５３年後の価値の割引現在価値は坪３５０万円となり、本事例物件に当てはめた場合の妥当な所有権物件分譲価格は、１３坪×３５０万円＋１億２千万円＝１億６千５百万円程度、坪単価は５５０万円程度が妥当と考えられます。
この前提であれば、定期借地権物件のネットベース坪単価が４００万円という上記前提に基づけば、その水準は所有権物件の７３％ほどとなります。もし、所有権物件の坪単価８００−１０００万円の水準が本当に正しければ、本定期借地権物件は所有権物件の４０−５０％に過ぎないこととなります。

５３年間の賃料水準（キャッシュフロー）や割引率（期待収益率）は、定期借地権物件と所有権物件に共通の価値構成・決定要素であるため、それら変動は両物件の価値には殆どニュートラルにしか作用せず、すでにご案内のとおり、両物件の価値の比較において極めて重要な構成・決定要素となるのは、土地持分価値の現在価値です。土地持分価値の現在価値を決定する要因は、（１）発射台となる現状の地価相場、（２）その後５３年間の地価上昇率、です。よって、この二つのパラメーターの妥当性を検証することで、所有権物件価格の妥当性も検証することができます。

上記にて行った簡単な検証結果を整理・総括すれば、
○ケース１：
（１）を坪１０００万円とした場合、（２）を４.４−５.３％と想定していると言えます。（１）がもっと低いと考えれば、（２）はもっと高い上昇率でなければ、想定される土地持分価値となりませんね。

他方、
○ケース２：
（１）の前提を変えずとも、（２）を２.５％程度が適正な水準と考えれば、当該所有権物件の坪単価（定期借地権価値＋土地持分価値）は５５０万円程度と想定され、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円と比べ、５５％−７０％にしかなりません。

真実がどちらのケースに近いかは、皆さんのご判断にお任せするとして、個人的印象だけ申し上げれば、賃料収入水準や期待収益率等の相場感を考慮すれば、所有権物件の分譲価格が合理的根拠なく高騰している、と強く感じます。
これまでの各種検証の結果、本定期借地権物件の分譲価格坪単価が４００−５００万円程度であることに一定の経済合理性が確認されていますので、今後の地価上昇率を２.５％程度と想定した場合のディスカウント価値７０％程度を前提として、所有権物件の分譲価格坪単価は、せいぜい６００−７００万円程度が合理的に説明できる上限ではないかと思われます。
よって、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円には、すでに坪２００−３００万円程度のバブルが含まれているので、これをベンチマークとして定期借地権物件の分譲価格妥当性を云々するのは、非常に危険だと感じます。ぜひ、集団催眠的意思決定をする「遅れてきた個人」にならないよう、注意喚起致します。

[502: 匿名さん]

この手の物件で言えるのは、まだ定借５０年の実績がない（結果が検証されていない）ことから、まさにこのスレで百家争鳴、喧々囂々、侃々諤々の議論がなされているように、結論がなかなか出ない、あるいは、結論が収斂しない、点にあります。よって、何ら合理的根拠がなくとも、特に個人レベルにおいて、意思決定で周囲の雰囲気に流されやすい傾向が顕著です。

こうした状況は、例えば金融の世界で、デリバティブ商品が日本市場に紹介・導入され始めた頃に似ています。このときに何が起きたかと言えば、デリバティブ商品の値付けをして販売するプロら（外資系投資銀行等）は、ブラックショールズ等プライシングモデルを駆使し一定精度以上で合理性・妥当性等が確認・検証された理論価格を十二分に把握した上で、そうした検証ツール・技量・知識・理解をまったく有さない素人ら（無知でウブな事業会社や地方金融機関等）に高値で売りまくり（大きいスプレッドを抜きまくり）大もうけしたのでした。

売り手と買い手に情報の非対称性があるのみならず、基本知識・技能・インフラ等に圧倒的な差が存在する場合、十分な情報と基本知識・技能・インフラ等を有する側が得をするのは、自明です。個人投資家や購入検討者さんらは、こうした状況を十分冷静に判断なさるのが賢明ですね。

[503: 契約済みさん]

私は金融商品が欲しいのではなくここに住みたいから買うんです。以上

[504: 匿名さん]

>503
ここは良いよ。三井三菱だしね。
それに、広尾、西麻布、南麻布、元麻布が生活圏だから
美人や可愛い子は、わんさと住んでるし、山越えれば、
十番、六６だから地元居住者として羨望の眼差しで可愛い子が
近寄ってくるよ。
山下りずに六本木通り超えれば青山・表参道（裏原）だから、
ここらで買い物やカフェ寄っても、「広尾にお住いですか」
とかなんとかで、キレイな店員さんが近づいてきたりするからネ。
恵比寿ガーデンも近いし、こっちなら外周区の美人さんを
ＧＥＴしやすいから、一日が短くてしょうがない生活が待ってます。

水準以上の経済力ある人限定マンションの特権ともいえる
ので、入居したら十分にエンジョイしてください。

[505: 匿名さん]

４９９です。

５００さん、紛らわしい表現をして、すみませんでした。

おっしゃる通り、白樺レジデンスの第一期登録申し込みは、この週末で、抽選は７月３０日（月）なので、現状時点ではまだ即完はしていません。

ただ、１ヶ月くらい前に営業所に聞いた限りでは、白樺レジデンス１２０戸の販売は、会員販売と一般販売を大体半々くらいで進めることになる見込みとのことで、先にＡ〜Ｄ棟で外れた方などから「会員」限定として希望を聞く作業が進められていたようです。

そうして実際に会員から事前希望などを聞き集めていたら、Ａ〜Ｄ棟の抽選で外れた人などを含め、とても６０戸程度では足りないほどの強い希望が寄せられ、今回８０戸程度は会員を中心とした一期販売で売らないと収集がつかないほどの人気になってしまったようですね。

Ａ〜Ｄ棟の時と違って、今回の第一期はあえて「会員限定販売」とは言っていないようですが、実態は、前回外れた方などの「会員」が中心だと思われます。
さすがに一般向けには３９戸しか残っていない、というのもいかがなものか、、といった判断が働いたものと勝手に想像していますが、当初の話と少し違って、今回の販売は、ご指摘の通り特に会員販売とは呼ばず、あくまで第一期販売として扱い、第二期で残りの３９戸を扱うようですね。


そういう意味では、実際の抽選は来週月曜でも、この８０戸（厳密には８１戸のようですが）の希望者は完全に見えているので、即日完売は時間の問題で間違いないようです。それどころか、かなりの倍率になる見込みです。

といった状況なので、その後、本来の一般販売に当る第二期販売に回るのは４０戸程度（厳密には３９戸ということかと思いますが）しかないようで、この残り３９戸も即完は確実なのではないかと予想しています。

もし詳しいご事情をご存知で、以上の理解が誤っていればご指摘下さい。

[506: 匿名さん]

このマンション、出来上がったら誰もが広尾GHよりこっちの方が良いと思うようになるだろうから（建物の質感や新しさがぜんぜん違う）、けっこう値上がると思うよ。
今でも築２０年以上の広尾GHが坪７００万〜８００万（サウスヒルはもっと上）でそれに比べると割安だから。

[507: 匿名さん]

昨日、登録に、行って来ました。個人投資家さんです。弱気です。

白樺っていうのが軽井澤みたいなのだが、
エントランスの感じからして、もっとゴージャスなイメージの名前にしていただきたかった。

KABAちゃんとか、言われたりしないかな。（困.困）やだなあ。

午後、結果が分かります。

[508: 元祖匿名はん]

まあ、デリバあたりと違うのは、売ってる側も将来性、市場性を良くわかってないということではないでしょうか。そういう意味では必ずしもリスクだけではないので損しない可能性だってあります。（将来的に新規分譲時に価格調整が入る可能性もあります。）完全所有権ではないとはいえ、やはりブツがそこにあるのは強いです。

広尾GHの価値が相対的に下落するというシナリオはないのかな。。。
流石に設備的にも修繕的にも古過ぎてどうかと思うのですが。

[509: 匿名さん]

世界的にもバブルが崩壊しているので、六ヒルあたりで債券のトレーディングをやっている方々の購買意欲が年末に向けて大きく下がりそうですから、この辺りの地価も鎮静化に向かっていくのではないでしょうか。いかないかな。希望的観測。

週末にもガーデンヒルズの中古の折り込み広告が入っていたけどまあすごい金額。見た目は設備等を入れ替えて新しくしているんだろうけど、構造の古さはごまかせないよ。上の方の言うとおり、ＧＦが出来たらＧＨは調整されるんじゃないかな。比較的にも需給のバランスとしても。

[510: 匿名さん]

507さんどうなったの？

第１期第２次販売というのが出てますが、これは売れ残ったのかな。

[511: 匿名さん]

>>510
低価格の物件だから一番人気出そうな物件なのにどうなったのだろ。

[512: 匿名さん]

最近の各種市場関連データ等は、港区・渋谷区等のここ数年で地価や不動産物件価格が急騰したエリアの不動産価格動向に変調が生じていることを雄弁に物語っています。つまり、峠を超えた、あるいは、バブルが弾けつつある、ということでしょう。

国内不動産市場に１０兆円超の膨大な資金を投入して来た内外不動産ファンド等プロ投資家は、そうした市場変化を決して見逃さず、既に地価や物件価格が上がり過ぎたエリアを投資対象から外し始めてますし、サブプライムの余波で世界的過剰流動性も縮小傾向にある中、今後国内不動産市場に投入される投機資金がこれまで同様に拡大を続ける可能性は低いため、目ざとい人たちは、既に様子見を決め込んでるか、利益確定売りに出てますよ。

この物件やこの界隈の不動産は、まさにそうした傾向を最も強く受けるエリアなので、市場変調の兆しが販売動向に顕れ始めたということではないでしょうかね。バブルはいずれ弾けるものです。デベが期待している坪1,500の新規分譲マンション価格などは、恐らく叶わぬ夢と終わることでしょう。

[513: 匿名さん]

日本の金融機能が正常化しつつある今、不動産相場は上昇→横這い→上昇を繰り返す正常な価格形成モデルに回帰するんじゃないのかな。これは言い換えると物件価格上昇→賃料上昇→物件価格上昇の繰り返しでもあるわけだし、物件価格が上昇すると、短期的には賃貸の方が合理的だと、そちらへ皆が動くわけだが、需要がタイトになることで、結局、賃料が上がって、やはり買ったほうが得だということになり、数年、横這いの価格形成がつづく物件をやはり買うということになる。基本的に資本主義型の運営をしている国では、第二次大戦以降、90-00年の日本を除いて、すべてこのパターンに収まってるんではないのかな。まあ、厳密に言うと、横這いはマイナス15%ぐらまでの下落を含むってとこなんでしょうけどね。

[514: 441]

下落率、いつの時点と比較するかでエライ違いだ。
弱気派は1ヶ月前より下がったと言って騒ぎ、強気派は1年前と比較して上がっているという。結局のところ、なんかどーでも良くなってきた最近の私。暴落して、2004年時点に一気に戻る可能性が低いなら、それで良いや。

[515: 匿名さん]

私も５１３さんに賛成で、たまたま３戸くらい残ったからといって、５１２さんのおっしゃるような相場の転換点を迎えているといった大げさな話ではないと思うのですが、、、。坪１５００万円で強気で売って、いっぱい売れ残ってしまったといった話でもないですし。


詳しくはわからないけど、間取り図を見ると、今回２期で出ている３件は、いずれもE棟で、７９㎡の物件が白樺レジデンスのエントランスの真上あたりと、４８㎡の２件は北向きの２階とか３階あたりの物件のように思えます。

詳しい事情は聞けないので想像の域を出ないけれど、小さい物件は、おそらく投資物件として買おうとされた方が投資用のローンが組めなかったとか、広い方はエントランスの上でひょっとして人の出入りを気にしてやめたとか、そんな程度なのではないですか。

どんな人気物件でも３％程度のキャンセルは出ているようだし、最初にA〜D棟で２００戸以上売っていた時もその程度のキャンセルは出ていた様子です。
８０戸売って３戸のキャンセルがあったとしても、まあ通常の物件のキャンセル比率以内だと思うし、たまたま１倍の倍率しかなかった比較的人気の集中しなかった物件だったので次点がいなかったとか、そんなもんなんではないですか。
実際、人気の高かったと思われる西向きのガーデンが見える７０㎡台の物件などはみんな即完だったようですし。


GFが近隣物件に比べて割安であることは事実だと思うので、この３件もじきに売れてしまうと思いますが。

[516: 匿名さん]

５１３さん、不動産相場に、上昇→横這い→上昇　を繰り返す正常な価格形成モデルなんて存在しませんよ。そんなモデル、誰が作ったのでしょうか？　単なるインフレなら同意します。長いスパンで見れば、一定のインフレが発生するのは当たり前。インフレ期には金融資産より実物資産の方がいいけど、不動産よりインフレ率が高い資産もあるでしょう。

５１５さんは、なぜそんなに擁護説明されてるのでしょうか。業者関係者じゃないとしても、何ら根拠ない単なる憶測と想像なら、時間とスペースの無駄遣いだと思いますよ。大事なのは、憶測と想像ではなく、事実と真実です。

[517: 匿名さん]

５１６さん

それでは５１６さんのおっしゃる’事実と真実’はどういう点かご教授願えれば有り難いのですが。

[518: 匿名はん]

これまで倍々ゲームで高騰して来た都心部の地価動向に変調が見られる、という「事実」です。事実は計量的・定量的に把握・分析・検証可能です。

[519: 匿名さん]

５１８さん

５１７です

早速の解説有難う御座います。

でも’地価動向に変調が見られる’という表現は飽くまでも国際言語で最もあいまいと言われる日本語の表現の中でも、どちらとも取れる表現で、’事実’とは違うのではないでしょうか。
何か数年前に流行したとある宗教の’定説です’と似た表現になっていると思います。
’事実’であれば、’地価動向が明らかに上げ止まった’とかの表現になるのではないでしょうか。

定量的に示して頂ければ、もっと判り易いのですが。

[520: 匿名さん]

５１５です。

５１６さん、なるほどと思うコメントを頂いたので事実だけ申し上げます。

今回残った３戸は、本日の抽選でいとも簡単に売り切れました。

これで、若干の小ぶりな物件は残っていますが、５０㎡台以下のいかにも投資物件に向いた物件は全て売れてしまい、もう残っていません。

営業所は、この後、８月１３日から２９日までの長い夏休みに入るとのことです。

A棟からF棟までの４７４戸のうちで、これまで４３０戸余りが実質即日完売を続けており、後はE、F棟の一般販売約４０戸を残すばかりとのことです。
９月にこの販売が終わると、次の２棟は３年程度後の販売になるので、その後、当面は販売対象物件がありません。

「これまで倍々ゲームで高騰してきた都心部の地価動向に変調あり」とのご指摘ですが、おそらく以下の新聞記事のように、「都心部における２００７年度上半期の新築分譲マンション㎡当り単価が、対前年比倍増しているところがあり、最高は広尾の前年比５．７倍」といった記事などを指しておられるのかと思います（これは推測ですみませんが）。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

これらは不動産経済研究所などが最近出したデータの焼き直し記事ですが、冷静に見ると、これは対象となる物件供給が余りにも少なく、例えば広尾エリアの場合、たまたま対象となった有栖川パークハウス物件があまりに高級・高額物件だったために５．７倍となって起こっている数字上の現象であり、実態を表していません。
要すれば用地不足と一部売り惜しみのために、都心部の供給物件が極端に少なく、この結果、たまたま対象となった物件の制約から表面的に起こっている誇張されたデータです。
同様に港区全体の㎡単価前年比９０％アップは、有栖川PHに加えて、高級物件であるパークコート虎ノ門Atago Towerがデータを引っ張っています。
これらの物件は、相当高級な仕様の物件であり、前年に近隣で売られた物件と単純比較はできません。


最近では路線価の４倍でも取引が見られることから、実際の路線価の推移よりも実売買価格で見るともう少し高騰している例はあると思いますが、少なくとも路線価で見る限りは、このGFの建つ日赤通りの路線価は、㎡当り平成１７年度　８４万円→１８年度　１９％アップの１００万円→　１９年度　２６％アップの１２６万円であり、「年々倍増の地価」というご指摘はやや誇張で、事実に反するのではないかと思います（ここも恐縮ながら判断を入れていますが）。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/html/40047f.h...

マンションビジネス・コンサルタント会社として有名なトータルブレインは、そのレポートで現在の首都圏のマンション分譲が二極化しており、立地のよい希少価値のある物件は極めて好調に売れているが、郊外や駅遠の物件は売れ残る傾向が強まっていることを述べています。２００７年４月３日のレポートなどをご参照下さい。

http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

こうしたなかで、このGFは、都心の好立地にあり販売好調な二極化の典型的な物件として、いろんな住宅評論家やマスメディアが採り上げています（これはデータを引用できませんが、土地のグランプリなど多くで出ています）。

尚、私はご指摘の通り、不動産業者でも業者関係者でもありません。少しお給料はいいかもしれませんが、普通のサラリーマンで、A〜D棟の一般募集で申込みましたが倍率が高く残念ながら落選し、次の機会を検討してきている者です。ここと三軒茶屋の物件を検討しています。