広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[481: 匿名さん]

４７９さんに幾つかコメントします。

まず、坪２．５万円が妥当か否かは市場が決めることですが、安易に楽観的見通しをお持ちになることは危険だと忠告申し上げておきます。同一物件でも住戸条件（広さ、間取り、向き、階数等）により賃料水準はかなり異なる可能性が高いため、広尾ＧＨが坪２万円だからといって、本物件でかならず坪２．５万円取れる保証はどこにもありませんね。また、賃料水準が５３年間一定とする仮定も、簡易物件価値評価においては、おおむね合理的と考えられます。おっしゃるような、建物老朽化に伴う賃料逓減を相殺しなお上回るインフレが生じる場合には、土地持分価値も同様にインフレしますので、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、トータルでの投資収益や利回りが高くなる可能性が高いと想像される点にも留意が必要ですね。

また、プロ投資家や機関投資家でなく個人課税への節税目的投資ならば、念のために以下につき十分ご留意頂くことが妥当と思われます。そもそも、建物の減価償却費により節税を図る由ですが、ご存知のとおり、貴方が今後も安定的に課税対象所得を生み出す限りにおいて、これは結局のところ課税繰延べを受けるだけの話で、純粋理論的には真の節税になるものでない（当座の課税額を減少させ先送りする効果）点改めて認識しておくべきでしょうし、また、もしも物件購入資金として住宅ローン等借入金により資金調達を行うのであれば、ローン金利を上回る（利払い前ネット）投資収益利回りが確保できない限りにおいて、むしろ本当に損失が発生し結果的に節税となる（税支払タイミングの繰延べ効果でなく、真の実損発生に伴う納税額減少）ことについてしっかりと認識が必要です。

おっしゃるような、タワマンの北向き下層階が５０倍の倍率となるのは、冷静な利回り計算のもとで割安と評価される住戸に個人・不動産業者・セミプロの類が殺到するからですが、それは、あくまでも冷静かつ現実的な前提条件に基づく計量的分析の結果割安と評価された場合に限るのであって、具体的数値・条件・情報等に基づき割安と評価されない物件で、そのようなことが生じることはありません。ただし、市況がバブル気味となると、そうした冷静沈着な判断能力が低下し集団催眠状態に陥る人たちが、特に素人個人投資家に多くなるため、あとで傷口が広がったりすることも少なくないことから、よくよくご用心ください。

[482: 匿名さん]

４７４です。

４８０さん、大変わかりやすいご説明、ありがとうございました。

一定の仮定を置いて計算しなければならないことは事実ながら、おっしゃっていることは正しいと思います。

「永遠のキャッシュフローに基づく収益還元法の比較の場合、グロスレート４．５％程度を想定すると定期借地権物件が所有権物件の９０％程度となる」という結果は、かなり上のスレ３８８で別の方も算式を付けて説明されておられ、結果は一致していると思います。

ご指摘の通り、53年後の土地の価値は今後の土地の値動きいかんで相当変わり、今後の日本の物価変動率の推移のみならず、そもそもの人口動態や景気の推移によってプラスにも、またバブルの後のようにマイナスにもなりえます。

土地の値段は日本のみならず欧米でも１５年周期くらいで見ると、相当落ち込む時期がやってきています。

このように考えると、個人的には、今後５３年間の長きにわたって、毎年どの例外の年もなく２．５％ずつ土地の価格が複利ベースでコンスタントにあがっていくというシナリオは、人口動態（減りそう）や日本の相対的な国際競争力（中国などに負けそう）なども考えると、かなりベストシナリオに近いと思うので、この前提で計算される現在の定期借地権物件＝所有権物件の７２％という結論は、まずリーズナブルな水準なのかな、と思います。

まあ、今回のE,F棟の定期借地権での単価は坪５００万円〜６００万円中心だし、坪５００万円前後でも結構よさそうな物件もありそうなので、これだと近隣の所有権物件の相場（８００万円〜１０００万円程度）に比べて５０％から６０％の水準で買えることになるので、やっぱり相当割得かなと考えています。

それに私の場合、そもそも８４㎡程度で１億２千万程度だったら何とか買えるけど、絶対額が２億から２億５千万もすると、悲しいかな予算オーバーで買えないので、やはりこの辺りの所有権物件はあきらめており、GFのE,F棟物件に興味大です。

[483: 元祖匿名はん]

53年後のターミナルバリューをおくとか非現実的なプロジェクションだと思うのですが。

結局5年後なり、10年後なり、15年後なりに最終売るときにいくらで売れるのか売却予想額をもとにIRR計算するしか方法がないのでは。（それでもよくわかりませんが短期のほうがまだわかりやすいかな）

要は上がるか（or下がらないか）、下がるかに近いと思いますけど。

[484: 匿名さん]

>>483
その１０年後の売却予想額も理論的には５３年後のキャッシュフローまで考えないといけないわけですから。。。

いずれにせよ、５３年後に所有権を持ち続けられるかどうかで所有権と定期借地権とに大きな差を見いだすこともあまり意味がないという感じはしますね。あまりに先過ぎる。建て替えとかそう簡単にはできませんし、自分が生きていない可能性大だし。
そう言う意味で、所有権の７割程度の額で購入できるこの物件は迷わず買いだと私は思っています。日本の将来がよっぽど明るくて先行き透明だと思っている人はやめといた方がいいかもしれません。

[485: 匿名さん]

そうなんだよね。結局、所有権価格に含まれる、数千万から億を超える広尾の高価な土地部分の価値が上がるんなら、所有権だし、ちょっと前のようなダラダラデフレなら借地権で、そのリスクを回避ってことでしょう。

ただ、前回のバブル時と異なり、目いっぱいローン組んで買ったり、転売目的で大量に業者が仕込んで勝負をかけているといった雰囲気は、あまり感じられないので、せいぜい上昇か横這いかの線かとは思いますがね。

[486: 匿名さん]

でも、10年後に転売できるのかなあ。
この物件は借地権でも新築の間は提携ローンがあるからいいけど、中古になったら住宅ローンくめるんだろうか。普通の定期借地権の中古だったら銀行はローン出さないと思うけど。ローンが組めない１億円のマンションにはたして買い手はいるのか？

[487: 匿名さん]

↑
中古でも買い手は十分いると思います。

今回は三菱地所・三井不動産とも基本的に新規には個人に売っており、ファンドなどの名前には直接売っていないと聞いています。

でも、多くの方がご指摘の通り、この物件は買わない（あるいは買えない）までも借りて住めるのだったら喜んで借りたい人は一杯いる物件です。場所もいいし、セキュリティーは完全だし、中庭は大きな緑の森だし、いざという時には隣に病院まであるし。

この物件は確かに投資物件としても悪くないというのが通説と思います。

個人でも、ここを買う方の多くが、シニア層のキャッシュによる住み替え（含む広尾ガーデンヒルズからの住み替え）ですが、もしローンを組めないような事態により個人の買い手がたまたまいなくとも、ファンドが買いを入れたがる物件と思います。

病院は隣にあってすぐ診てくれるし、２４時間コンセルジュもあり、電球の付け替えや重い荷物出しや宅配荷物の各住戸までのピックアップまでやってくれる。
これに外部からのハウス・クリーニングサービスなどを契約で付ければ、青山１丁目のパークアクシスなどの高級賃貸マンションと同様以上の条件となりますから、坪３万円程度取ることも可能かと思います（上のスレでも指摘ありますが、青山１丁目物件は同様のサービス付き、付帯の病院サービスなしで上層階は坪５万円程度までしています）。

１０年以上たった後、ファンドなどが、１０戸以上の単位で中古となった物件に買いを入れるような状況も十分予想されます。

[488: 元祖匿名はん]

ファンドの買いは十分には予想されないとは思いますけど、
マンションとして人気が出る可能性はあるでしょうね。

セカンダリーでローン全くつかないってこともないでしょうけど、
良くも悪くもまだマーケット的に未知数なの確かです。

[489: 匿名さん]

今後神宮前や、アメリカンクラブ跡地などが定借で出てきますね。定借物件が増えるのはセカンダリーマーケットを厚くしそうでよいですが、当広尾ＧＦの希少性は薄れるのかもしれませんね。

[490: 匿名さん]

青山一丁目のタワー賃貸マンションは作りが安っぽいらしいですよ。所詮賃貸専用との噂です。こちらの方が格は遙かに上でしょう。

しかし中古マンションを一棟でなく個別に仕込むファンドなんていないですよ。ゴミ投資家が個人的に設立ししたファンドならあるかもしれないけど。

[491: 匿名さん]

問題は２０年過ぎてきた当たりからではないだろうか？
維持管理や修繕にどのくらい金をかけられるのか。
残存期間との見合いで、コストにシビアな連中は余計な
金かけずに残りの期間乗り切りたいだろうしね。
どうせ、５０年後はきれいさっぱりなくなることが
はっきりしているわけだから。
その辺のところは誰もわからないと思うよ。

[492: 匿名さん]

そうだね。
広尾ガーデンヒルズがヴィンテージマンションといわれてあれだけの価値を保っているのは、強固な管理組合が結成されて修繕や価値の維持に注意を払っているからというのも大きい。
ここは５０年でなくなることを考えるとそこまでシビアに見てくれる人がいるのかな。一応長期修繕計画とかはあるのだが、結局は三井の管理に依存することになるような気がする。

[493: 匿名さん]

残存が２０年切ったあたりから、加速度的にスラム化していくことも
否めない。その時点になると売り抜けるのも難しいだろうし。
いろいろ出きるのは３０年までだね。あとは住みつぶす覚悟が必要。

[494: 元祖匿名はん]

>>490
いや区分「も」買ってる、買ってたファンドはありますよ。上場組でもPとか。外資ファンドとか。ただごくごく少数なのと、どちらかというとバルクセール的、NPL投資的に結果的にくっついてきたのを安く買うとか、それも持分もマジョリティあるのが前提だったり。基本的には、わざわざ買う人がいないのは現状違いありませんが。ましてやこういうピカピカで割安じゃないものを。

>>491、492
ですから10年、15年で高値で売れるうちに出口見つけてっていうのが現実的な気はしますね。これもあくまで感覚ですが。まあ、ここを買うような方には釈迦に説法かもしれませんが。

[495: 匿名さん]

今週末、白樺レジデンスの第１期登録締切ですよね。何故か全然そういう話題にならないけど。出す人います？
どのくらい売れるのか見物ですね。

[496: 匿名さん]

ここ読んでて、ちょっと買いたくなってるんですけどね。結局、同じ立地で所有権なら、もう１０００万だもんね。広尾、麻布の一等地は。この半年間で人生観変わってきたよ。

[497: 匿名さん]

すでに高倍率で完売です。

[498: 匿名さん]

しかし港区、千代田区、渋谷区あたりの超高級物件は、軒並み即完売が続いてますね。この９月からは、久しぶりに所有権の本格物件がいくつかでてきそうですけど、坪単価がどれくらいまで跳ね上がるか、考えるのが怖くなるくらいです。

[499: 匿名さん]

４９７さんのおっしゃる通りです。

前のA〜D棟（対象３５４戸、内、会員販売は２００戸余り、一般販売は１２０戸）の販売に関しては、最後の方の一般販売の抽選において５倍以上の倍率になっていたので、「外れ」の方が相当出ていたようです。

昔は、業者の関係者や議員の先生など有力者の紹介だと、通常の業者は何だかんだ言っても当るように玉を１０倍にするような工夫をしてくれたようですが、この物件の販売はコンプライアンスに猛烈に厳しい三菱地所が中心なので、絶対にインチキがないようにしている、というのが市場の常識のようで、社長のコネの方でも落選したと聞いています。

そういうこともあって、三菱地所・三井不動産は、A〜D棟の抽選で外れた方を中心に、今回のE,F棟の一般販売の前に、会員販売という扱いでそうした「外れ」の方を優先してＥ，Ｆ棟を斡旋していたと聞いています。

この結果、４９７さんのおっしゃるように、今回のE,F棟の販売対象１２０戸の内、３分の２に当る８０戸程度は、前回、Ａ〜Ｄ棟の抽選で落選した「会員」の方を中心とした事前販売の抽選だけで即完してしまったようです。


結果、今回、一般販売とは言っても残っているのは後４０戸前後しかないようです。これでは４９７さんではないですが、即完売確実と思います。
この後は３年後まで広尾ＧＦの販売計画はありませんし、あとの１２０戸程度の棟はまだ建築確認すら取れていません。


上のスレで多く議論されていますが、そもそもこのＥ，Ｆ棟の物件は近隣の所有権物件（坪８００万円〜１０００万円）の７０％から８０％程度で売ってもおかしくなかったのに、相場の５０％〜６０％（坪５００万円〜６００万円中心）で売ってしまったという結果と思います。
これは、昨年１０月時点辺りの近隣物件の相場（いわば新々価格の前の新価格）を前提に値付けしたＡ〜Ｄ棟の旧相場に引きずられた今回の値付けの結果と思います。当初は三井不動産・三菱地所の強力コンビでも高級定期借地権物件の値付けに自信がなかった結果と思いますが、今回で相場観の結果が出たと思います。

残り４０戸程度の一般販売倍率を１〜２倍程度の適正な応募倍率にするためには、現在のプライスは１０％は程度安かったのではないかと思います。
明日Ｆ棟物件で申し込む考えですが、悔しいながら前回のように簡単には当らないでしょうかね。

[500: 匿名さん]

499さん

EF棟の会員販売80戸は全て売切れたと書かれて居りますが、公式サイトによると今週末が第一期の販売で81戸を売出す、との事なのでEF棟の販売はこれからがスタートでは？　という事は会員販売は取止めたのでは？