広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[461: 458]

この分析でキーとなる情報は、比較対象となる所有権物件の土地持分です。具体的数字を把握していませんので、これ以降はあくまでも仮説に基づく推量ですが、議論を分かり易くするために、以下のような物件購入を検討しているとしましょう。それは、坪単価５００万円で３０坪（約１００平米）の広さの１億５千万円の２ＬＤＫ、とでもしましょうか。本物件ＨＰで開示されているＥ・Ｆ棟概要を見ると、敷地面積が5,633.65平米、延床面積が18,783.39平米ですので、延床面積当たりの敷地面積は0.3平米（坪）／平米（坪）、よって３０坪の占有面積に対応する土地持分面積は約９坪と試算されます。将来的な地価変動を一旦忘れて、本物件分譲時点での当該土地持分面積の価値を推計すると、仮にこの界隈の地価水準も坪単価５００万円と設定すれば９坪なら４千５百万円となりますから、もしこの物件が所有権付きであれば、およそ１億９千５百万円（坪単価６５０万円）となり、所有権物件に対する定期借地権物件の価格（ディスカウト価格）は７７％と試算できます。これは、地価水準を一定のレンジで設定してシナリオ分析してみますと、地価坪単価が７００万円、６００万円の場合、ディスカウント価格は各々７０％、７４％、といった感じで変化します。

[462: 458]

将来の地価変動要素を無視して、現在の地価水準のみ考慮する場合、このように、現時点の所有権物件の分譲価格決定要因の一つである地価水準が高まれば高まるほど、定期借地権物件のディスカウント価格も低下（ディスカウント率は拡大）する（つまり、所有権物件における土地持分価値以外の価値が相対的に小さくなる）のは当然ですが、これを前提として、本物件を他近隣所有権新規分譲物件と現時点で比較した場合、８０％程度のディスカウント価格であったならば、想定地価水準が坪５００万円よりもっと低く見積もられているか、若しくは、地価水準の割りにディスカウントがあまりなされていない、と結論付けることが可能です（地価坪単価を７００万円で想定しているなら、ディスカウント価格は７０％ですから、８０％までしかディスカウントされていない場合は、１０％ほど割高な価格設定であると言えます）。

さて、これまでは、あくまでも現時点の地価水準等から、本物件の分譲価格の妥当性を検証する工夫を紹介しましたが、次は、今後５３年間のキャッシュフローから、分譲価格の妥当性を検証してみましょう。この場合、やはり４４６にも書かれてあるとおり、定期借地権物件の場合は５３年後の残存価値（債券の場合の最終償還元本額）を考慮する必要がないため、むしろ将来的な地価変動リスクを受けにくいことから、より試算・推計が単純であるとも言えます。具体例で示しましょう。本物件の賃料水準を仮に坪２万円（グロス）と設定（３０坪で月家賃６０万円、年間家賃総額７２０万円）し、市場金利（割引率）を３．５％と設定すれば、今後５３年間その水準が不変と前提した場合、当該物件が生み出す賃料（キャッシュフロー）を割引いて算出される現在価値は１億７千万円ほどになります。

実際には租税公課・管理共益費・地代・修繕積立金その他諸々の支出が必要ですから、その水準次第でネットの現在価値はもっと小さくなるのですが、それを１億５千万円で購入することの損得判断をすることになります。少々細かいポイントですが、定期借地権物件には地代がある代わりに土地持分の固定資産税がないため、若干地代のコストが上回ることが想定されますが、今回のシミュレーションでは勘案していません。ちなみに、市場金利（割引率）が３％、４％の場合のグロス現在価値は、各々１億８千９百万円、１億５千７百万円となりますので、当然ながら、期中に受取る賃料収入の再投資効果を考慮しない場合には、市場金利水準が高まれば高まるほど（賃料水準は不変と仮定すれば）、本物件購入（投資）は割高となります。

ただし、以上の結論は所有権物件の場合も基本的に同じです。むしろ、定期借地権物件の方が、初期投資が少なく早期に資金回収が図られ（デュレーションが短い）金利変動リスクを受けにくいですし、金利上昇局面下では相対的に早期回収される資金の再投資効果が高まり、さらには５３年後の残存価値変動リスクもまったくないことから、金利や地価の変動リスクを受けにくく、リスクを極力避けた安定的な収益確保を求める投資姿勢であれば、十分評価して良いポイントと考えられます。なお、賃料水準変動リスクも考慮すべきポイントではありますが、残存年数が短くなった際の定期借家契約としての賃料水準ディスカウント効果を除き、所有権物件も定期借地権物件も、基本的に同等の賃料水準になると想定されるため、賃料水準の変動自体は、所有権物件と定期借地権物件の比較考量の際にはあまり神経質にならなくても良い程度の「誤差」ではないかと考えられます。

[463: 458]

以上、非常に長くなり大変恐縮ですが、最後に要約しますと、本物件購入検討に当っては、大きく二つの観点に留意が必要です。一つは、純粋に絶対額としての分譲価格の妥当性、もう一つは、所有権物件と比較した場合の定期借地権物件としての価格（ディスカウント率）の妥当性です。所有権物件からのディスカウント率だけで本物件を評価しようとすると、そもそも所有権物件の価格設定がおかしい（割高な）場合には、定期借地権物件も割高に評価してしまう恐れがあり大変危険です。よって、不動産物件購入に当っての基本的な姿勢としては、まずは純粋な絶対額として分譲価格が妥当であるか否かにつき検証することが極めて重要であると考えます。
上記では、かなり乱暴な仮定に基づく分譲価格試算（シミュレーションやシナリオ分析）を行ってみましたが、ご案内のとおり、前提とする仮定次第で結果は大きく変わりますので、こうした方法で唯一絶対の正解が導き出されるものではありませんが、他方、前提となる仮定を色々と変えて試算してみれば、どういった条件の場合にどういった価格となるのか、そのリスクの程度がどの程度なのか、自分自身で吸収可能なリスクか、納得できるリスクか、等の判断には有益だと思われます。

本当の最後に、素朴な個人的見解を勝手に申し上げるならば、純粋に経済的利益や利回りのみを狙う投資目的で購入するのであれば、上記仮定に基づく試算結果からある程度分かって来たように、坪５００万円の物件で坪２万円のグロス家賃では、５３年間の運用期間でもグロス４％＋αでしか回らないと想定され、世の中にはもっと高い利回りが期待できる投資対象資産も少なからず存在することや、ポートフォリオ的観点からも分散投資を意識すれば同一投資額で複数物件を購入する方がより安全と考えられることから、この金額規模感の本物件に敢えて手を出すことはないと思います（もちろん、この辺の感覚は、運用可能資金の規模感などでまったく変わってくる世界ですので、人それぞれのご事情次第とは思いますが）。他方、自分でお住まいになることを想定して購入をご検討されている方の立場ならば、同水準の物件に一生（５３年間）賃貸で住む場合に要するコストと比較し、どちらがより経済的か、といった観点で判断することができると思いますので、ぜひ試算なさってみて下さい。なお、繰り替えしになりますが、定期借地権物件は５３年後の残存価値が存在しないお陰で、残存価値（地価）変動リスクが大きい所有権物件よりも、賃貸に住み続けるケースとの経済性比較が容易ですので、かなり確かな見通しを持って判断することができるはずですよ。

[464: 匿名さん]

そんな、難しくくどくど考えなくても、インフレなら所有権（土地）、デフレなら借地権（償却建物）でいいんだって。
インフレと読むかデフレと読むかは、それぞれの自由。
病院側はインフレと読んで、借地にしてんじゃないの。

[465: 匿名さん]

>>458
大変参考になりました。
４５８さんは夏休みはご予定はあるのですか？
もしとくにないようでしたら、できれば休み中毎日２万字ぐらいの投稿をしてください。
そうそう、二万字ぐらいの投稿のあとに、４千字ぐらいの要約も忘れないでくださいね。

[466: 匿名さん]

464さんの観点だけでは、本物件分譲価格の妥当性が判断できませんね。たとえデフレであっても、そのデフレの程度によっては、借地権物件の分譲価格次第で（つまり割高であれば）、所有権物件を購入した方が経済的に得することも十分あり得ます。デフレかインフレかといった大雑把な読みだけでこの物件を買うか買わないかを決めるのは、残念ながら、十分な検証・確認を踏まえた合理的投資判断をしているとは到底言えませんね。

[467: 匿名さん]

４５８さんの理論的考察もわからなくはないですが、前提としておられる数字に誤りが多いなかで結論は結構はっきりおっしゃっているので、ミスリードな部分も多いと思います。

細かく上げ足を取る気はありませんが、４６１のあたりでおっしゃっている延床面積から割り出した敷地の取り分ですが、延床面積には共有部分が入っていることをお忘れですね。
この物件であれば、エントランスホールなどは相当大きいので、ざっと３割程度の共有部分面積はあるはずであり、１００㎡の本物件に対する土地（借地権）の取り分が９坪ということはなく、もっと取り分があるはずですよ。

また、所有権物件の場合の値段との比較で、現在のこの地域の土地相場　を坪５００万円として、×９坪＝４，５００万円の値段を、定期借地権物件の値段に乗せて、この物件がどれだけ所有権物件に比べて割安かを計算されていますが、これもかなり乱暴な計算だと思います。

日赤通りの平成１８年度の㎡当り路線価は１０６万円（坪３５０万円）程度のはずですし、現在広尾や３Aで土地を入札しようと考えたら、路線価の３倍で買えたら超ラッキー、４倍でもあたりまえですから、このエリアの土地は最低でも坪１２００万円はするのではないですか？

ですから、所有権物件であれば、もっと割高なものになるはずです。

また、この物件の中庭（フォレスト）や地下駐車場などのランドスケープには相当金がかかっていますから、同品質の所有権物件を作ったら、とても１００㎡で１億９５００万円（坪６５０万円）で売ってもらえるとも思いません。坪６５０万円の値段って、築２０年以上たった広尾ガーデンヒルズの中古値段より安いですよ。


私の周りでも今回の物件を真剣に検討している人は結構いますが、彼らは別に個人投資家でも何でもありません。

この広尾GFだと、８０㎡強の上の層のほうで中庭に向いている物件が１億２０００万円台（坪５００万円程度）で買えるようだけど、同じ品質の物件だと、例えば近くの有栖川パークハウスのように坪１０００万円、総額２億５０００万円程度はしてざっと２倍になる、

そりゃあ、定期借地権より所有権のほうがいいけど、５３年後の土地の値段なんてよくわかんないし、そもそもその頃には生きていなだろうし、今、所有権物件の半値で、この場所にこれだけ高品質のマンションに実際に住めればいいや、てな感じで、自ら住みたいから検討しています。

そんな人も結構多いと思いますよ。

もっとも、今回販売の５０㎡以下の小ぶりの物件を購入されている人は、かなり個人投資家さんなんでしょうけど。

[468: 458]

４６７さん、まったく注文どおりのコメント、まことに有り難うございます。

まさにおっしゃる通りで、延床面積には共有部分があるので、占有部分のみで計算すれば、一戸当たりの土地持分はもっと多くなります。ご指摘頂いたとおりに共有部分を延床面積の３割とすれば、先ほどの例に挙げた３０坪（約１００平米）の物件の場合、土地持分は１３坪弱となります。また、地価の坪単価は仮の数字ですから、おっしゃるとおり１，２００万円で試算しても全然問題ありません。お分かりとは思いますが、これら数字は、本定期借地権物件の５３年間の賃料収入の割引現在価値（＝物件分譲価格）に、何ら影響を与えないパラメータですので、これら数字を変えても、最後の結論にいささかも影響を与えません。

唯一、決定的な影響を与えるのは、所有権物件と定期借地権物件の価格の差異、先ほどの事例で言うところの、ディスカウント価格の水準なのです。改めて計算してみましょう。上記のとおり見直した仮定条件に基づき、例に挙げた物件の土地持分価値を試算すれば、１３坪×１，２００万円＝１億５千６百万円ですから、土地持分価値が一切含まれない定期借地権物件の価格（坪単価５００万円、１億５千万円）に上乗せすると、トータルで３億６百万円となりますね。この価格に対する定期借地権物件のディスカウント価格は４９％です。ここでハッキリお分かり頂けるのは、所有権物件と定期借地権物件の価格差は、所有権物件の土地持分や地価水準、即ち、所有権物件分譲価格に占める土地持分価値の比重が高ければ高いほど、乖離幅が拡大し、いわゆるディスカウント価格は下落する（ディスカウント率が拡大する）という動かしがたい事実です。

このスレッドの中では、どなたかが、意図的か否かは別にして、定期借地権物件の価格は同水準の所有権物件の７割から８割程度は確保できると、六本木鳥居坂物件等の事例を示しつつ説明されていましたが、上記のような、４６７さんご指摘の、よりリアルで現実的で細かい試算を行えば、それが必ずしもまったく真実でないことが、数字でハッキリと問答無用で誰の眼にも一目瞭然となるのです。ここで改めて考えて頂きたいのですが、定期借地権物件が同水準の所有権物件の半値以下の価値しかない、と市場参加者が広く認識することとなった場合でも、何ら抵抗感なく当該定期借地権物件を購入したいと考えるか否かではないでしょうか。

繰り返しになりますが、本物件の賃料収入見込みに基づく現在価値（＝物件分譲価格）の推計結果は、５３年間での４％台のグロス利回りを前提とすれば、１億５千万円程度であろうと推定されます。上述のとおり、４６７さんご指摘の点を考慮しても、土地持分所有権の有無は賃料水準に大きな影響を殆ど及ぼさないと考えられますので、前回メールで本物件購入検討に当っての二つの留意点としてご紹介した、純粋に絶対額としての分譲価格の妥当性に関する評価結果は、いささかも変わることがありません。変わるのは、二つ目のポイント、すなわち、所有権物件と比較した場合の定期借地権物件としての価格（ディスカウント率）の妥当性です。

デベ的には、ここで二律背反的なジレンマに陥ります。今後分譲するであろう所有権物件を売出す際に、坪１，５００万円程度の価格設定にしたいという本音がありつつも、あまりそれを強調し過ぎて極端に分譲価格を釣り上げた物件を出せば、逆に定期借地権物件の価値が所有権物件の価値に比べて著しく低い（半値以下の安物イメージ）といった認識が広がる危険も懸念され、できれば、定期借地権物件であっても所有権物件の価値の７割から８割程度の価値があることにしておいて、世情に疎い、いわゆる「富裕層」と呼ばれる素人個人顧客層等にうまく割高物件をあてがって売り抜けたい、との思いも強いはずなのです。

本物件購入を真面目に検討されている方は、こうした側面をしっかり精査・検討・研究された上で、後悔のない賢明なるご判断をなさることをお祈りしております。４６７さんがおっしゃるとおりの地価水準が真実であるならば、見方を変えれば、本物件は所有権物件よりはお安いので買い易いとは言えます。ただし、投資利回り等の観点から、必ず有利とか不利とかは判断できません（今後の金利・賃料・地価水準の変動を正確に予測できないため）。他方、引続き念を押しておきたいのは、定期借地権物件は、将来的に相当な価格変動リスクのある土地持分価値が含まれていないため、いわゆる山師的相場感で博打をするのを避けたいのであれば、４％程度のグロス利回りでＯＫという前提に立つ場合、本物件を購入する判断は合理的意思決定と言えると思います。

なお、最後にご参考までですが、本物件が仮に所有権物件であると仮定して、上記のような試算で計算された３億６００万円（坪単価１,０２０万円）で購入したとしたら、坪２万円の月額賃料で永遠に保有・賃貸しし続ける前提であれば、想定利回り（グロス）は２．３％程度にしかなりません。もし４．５％程度のグロス利回りを確保するためには、月額賃料は坪３．８万円超の水準が必要となりますが、果たして、この水準は妥当でしょうか？　この答えは、中長期的にも理論的に無理矛盾なく説明可能な合理的意思決定を行うか、短期的・局地的な現象面の後追い的に集団催眠状態の中で意思決定を行うかで、大きな違いが生まれることでしょうね。

[469: 458]

せっかくなので、もう少し補足しますね。

上記のようなディスカウント価格の、より正確な試算のためには、本当は本定期借地権物件の分譲価格に占めるコスト要因をさらに細かく分解・分析して評価する必要があります。本物件がどうかは分かりませんが、分譲価格の中に定期借地権（地上権）自体を見込んでいる場合もあるかも知れません。その場合は、そもそも地上権の価値とは何か、という根源的問題も生じ得ると思われますが、他方、所有権物件と定期借地権物件との価格乖離は若干緩和されるはずですね。これは、もしその辺りの事情について詳細をご存知の方がいらっしゃれば、より正しいシミュレーション結果をお知らせ頂ければ幸いです。

また、個人的な結論部分で、４％程度のグロス利回りを想定している理由ですが、もし全額自前のキャッシュでポンと購入する場合は、純粋に他の投資機会より少しでも高い利回りが確保されるのであれば、その投資判断に一定の経済合理性は認められるでしょうが、もし購入資金のかなりの部分を住宅ローン等の借入で賄おうと考えている場合は、投資対象物件からのネット利回りが当該借入金の金利より低ければ、わざわざ借金して投資しても損するだけなのは自明ですね。現状の住宅ローン金利水準や通常の自己資金と借入金のレバレッジ比率等を勘案して、少なくとも４％超のグロス利回りが確保されない限り、投資利回り目的で借金してまで本定期借地権物件を購入することは、まったく経済合理性を欠くこととなるのは、容易にお分かり頂けると思います。

[470: 匿名さん]

長々としたレスの割に根本的なミスがありますね。
マンションの所有地持ち分を、純粋な土地の所有権と一緒にして計算するのは大きな間違いですよ。
なぜならその共有持分権は、権利行使に多大な制約があるから。単独で土地だけで処分することはもちろんできないし、マンションの建て替えにも様々な制約がある（他の共有者の同意など）。およそ自分の土地に家を建てたり売ったりするのと違う。その分、価値は下がる。
よってマンションを購入するときに手に入る形式的な土地の所有権は、土地の所有権として資産価値を計算するのは間違いです（実際はそんな価値はない）。そういった制約や不確実性（他の共有権者の同意の可能性等）を大幅に割り引いて入れるか、純粋にマンションが完全に老朽化するまで資産価値を計算した上で、たとえば７０年後以降に立て替えた場合の新たな価値も参入するか（現在価値は非常に小さくなるのでほぼ無視できる）、でしょう。

[471: 458]

そんなことは百も承知ですよｗ

当然、所有権物件の分譲価格に占める土地持分価値は、それだけを取り出して売買できるものではないのですから、すくなくとも、所有権物件を購入した買い手側にとって、その価値はフィクションでしかありませんね。

とはいえ、土地持分価値を無視することもできません。デベが設定する分譲価格に占める重要なコスト要因ですからね。デベ側からすれば、近時の所有権物件分譲価格高騰の根拠としてうまく使っているわけですが、実際のところ、物件毎に本当の土地仕入れコストがそのまま分譲価格に反映されているかは甚だ疑わしく、数年前の土地がまだ安かった頃に仕込んだ土地に開発する物件でも、最近の地価高騰やマンション価格上昇に便乗して、実際にかかったコスト以上の割高な分譲価格を設定している場合もあるでしょうから、それなりの相場感を持って計量的な検証を行うべきと申し上げているだけですね。
その辺の本当の土地仕入れコストは、どの土地を幾らで落札したか等の明細情報が入手できない限り、購入検討者側からは分からない以上、ここでの試算では考慮することができないため、現時点での近隣地価相場を援用する、より簡便な試算方法をとっているだけですが、もっと他に良い試算方法があれば、ぜひ教えて頂きたいものですね。デベにとっては、逆に、その手の情報は顧客に手の内を知られてしまいマズいので、当然、広く一般には開示なんてしませんよね（公共物件で公開入札結果が公表されている場合は別ですが）。

いずれにしても、定期借地権物件の分譲価格の妥当性を評価・判断するに当って、所有権物件の分譲価格とのコスト構造の差異や、想定されている地価設定等を勘案して比較考量しなければ、単に定期借地権物件の価値は所有権の８０−９０％などというデベのセールストークを鵜呑みにしていれば、割高な定期借地権物件をあてがわれて売り逃げされる危険性が高まることは間違いありません。まだまだ国内不動産市場に定着しているとも、評価目線が確立しているとも言えない定期借地権物件の購入を検討をされる場合には、こうしたポイントにぜひご注意下さいね。

[472: 匿名さん]

＞＞４７０さんの趣旨・意図は不明確ですね。論理のすり替えというか、だからどうだといいたいのか？　

要するに、買い手にとっては、土地だけ切り取って売買できない以上、土地持分価値を無視しろ、分譲価格には土地持分価値は対して影響を与えないから気にするな、定期借地権物件も所有権物件も大差ない、そう言いたいのですか？　

それって、定期借地権物件を売出してるデベとかの、思う壺じゃないですか？？？　だって、デベにとっては、明らかにコストが大きく異なるわけですよ。
定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。

[473: 購入検討中さん]

なんか、マンション分譲価格の決め方の議論になってますね。

マンションに限らず、不動産物件の価値評価（鑑定）方法は、おもに収益還元法（収益価格）、取引事例比較法（比準価格）、原価法（積算価格）などがあります。これを開発業者の立場で分譲価格決定に当てはめれば、まず原価法で積算価格を出し、少なくとも分譲価格が原価割れしない（損失が発生しない）ことを当然の前提として、あとはどこまで利幅を上乗せできるの検討が重要となり、その利幅決定の際に役立つのが、収益価格や比準価格ということになります。

もしも購入者側が、定期借地権物件と所有権物件で、本当は原価（積算価格）が大きく異なるにかかわらず、どちらにも同程度の価値があると信じてくれるならば、積算価格は明らかに所有権物件の方が高いにもかかわらず、定期借地権物件の分譲価格を所有権物件のものとさほど変わらない水準まで引き上げることができ、開発業者にとって極めて魅力的な、非常に大きな利幅を設定できるわけです。これは、明らかに、購入者側にとっては不利益なので、購入検討時には厳しくチェックすることをお勧めします。

[474: 匿名さん]

４７２さん

「定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。」

とのことですが、別に私は業者でもないし、開発業者の肩を持つわけではないですが、４７２さんが不動産会社に恨みでもあれば別ですが、ちょっと言いすぎというか誤解が過ぎると思うのですが、、、、。

定期借地権は一定期間、その土地を活用できるという立派な物権であり譲渡も可能な権利で、担保設定もできます。

開発業者が定期借地権条件のマンションを建築して分譲するためには、定期借地権という物権を地主との間に契約して、対価を地主に払わないといけないのは当然であり、「用地取得費用が一切含まれない（土地は全くのタダ）」というのはいくらなんでも暴論と思います。

一般にその対価は所有権の７割とか８割とか言われていますが、それを実際いくらで見るのがいいのかはまた別の議論です。でも用地取得費がタダで濡れ手に泡ではないのは自明です。

[475: 匿名さん]

↑
すみません、濡れ手に泡は「濡れ手に粟」の典型的な誤記でした。

[476: 匿名さん]

ふーん。

[477: 元祖匿名はん]

プロのマーケットであれば、例えば事業用定借20年の収益物件ならば
20年でエクイティ価値はゼロに逓減する前提で投資利回りを弾きます。

住宅の定借は正直よくわかりません。50年経ったケースがないので。
感覚的には、買って住んでタックスメリットがあって早めに売るのなら
アリなような気がしますが。わかりません。

[478: 匿名さん]

へー

[479: 匿名さん]

458
長文お疲れ。
理屈は別に間違ってないと思うが、ゴミ投資家の俺の計算と全然違うのはどうしてだろうと思ってよくみてみたら下記の点について気付いた。
１．「坪2万円」：新築でそれはない。築20年の広尾ガーデンヒルズの市場相場が今そんなものだ。坪2.5万は行ける。
２．家賃相場が全然上昇しない前提をおいているようだがそんな訳はないだろう。どんなに悪くとも物価連動で上がるはずだ。尤も後年では老朽化で下がるだろうがＰＶに効いてくる最初の方は上昇効果の方が高いはず。
３．そもそもこんな部屋単位のマンションを仕込もうという投資家はプロな訳はない。節税効果を狙った個人ゴミ投資家が主体なはず。このような借地権物件は土地部分の価値が少ない分減価償却が多めに取れて最初の節税効果が大きい。その効果を計算に入れると投資メリットはもっと大きい。
ということで、結論は全然違う。タワマンの北向き下層階が50倍の倍率になるのは何故だか分かってるかい。全員がバブルに踊らされてるからではないのだよ。

[480: 458]

４７４さん、たしかにご指摘のとおり、定期借地権という権利自体に価値があるのは間違いないと思います。ただし、これこそ、なかなか原価の積上げによる積算価格の算定は難しいため、借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値を定期借地権価値と考え、収益還元法で収益価格を算定することが理論上最も妥当なのではないでしょうか。

かかる前提に立てば、上記で示した物件例（３０坪２ＬＤＫ、月額賃料坪単価２万円、月額家賃６０万円）の場合、５３年間の定期借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値は、割引率を４．５％に設定すれば、約１億４千５百万円（グロス）ほどと試算されます。

この物件が定期借地権物件でなく所有権物件である場合、５３年後に残る土地所有権の処分価格を残存価値（ターミナルバリュー）と考え、５３年目のキャッシュフローに加算した上で、それを含め５３年間のキャッシュフロー総額の現在価値を算出すれば、理論上は所有権物件（期中キャッシュフロー５３年分＋５３年目のターミナルバリュー）の現在価値（＝物件分譲価格）と考えても良いと思われます。

この場合、繰返しになりますが、５３年後の地価水準変動状況次第でターミナルバリューも大きく変動（高いボラティリティ）するため、厳密には、未来を正確に予測できない限りは正確な現在価値試算もできませんが、ここはあまり悩んでもしょうがないので、一定の合理的割切りとして、仮に現在の地価水準がそのまま５３年後まで不変と仮定して試算してみると、地価水準が４６７さん提示の坪１，２００万円の場合、５３年目の土地持分価値は、本物件土地持分１３坪×１，２００万円＝１億５千６百万円、割引率４．５％で５３年間割引いた当該土地持分の現在価値は１，５００万円ほどまで低下するため、上述の定期借地権の価値と合計すると１億６千万円となり、いわゆるディスカウント価格は９３％ほどとなります。

しかしながら、今後５３年間に地価がまったく上昇しないという前提は、果たして現実的でしょうか？　たとえば、過去５３年間の地価は、バブルもあればバブル崩壊もありましたが、国土交通省ＨＰ（http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=4）によれば、広尾界隈の平米当り公示地価は、広尾３丁目データを準用すると、直近の２００７年が１１０万円、調査開始した１９７０年が１０万円であり、年平均上昇率はおよそ６．７％（なお、２００４年のバブル後最安値は７４万円で、この場合でも年平均上昇率は約６％）となるため、これを５３年間に当てはめると、現在の坪１，２００万円の地価は５３年後には３億５千万円弱にもなり、１３坪分の土地持分価値は４５億５千万円にもなるため、それを４．５％の割引率で現在価値化して４億４千万円となり、定期借地権の価値と合計すると５億８千５百万円、よってディスカウント価格は２５％に過ぎない水準となることが分かります。
仮に地価上昇率を年４．５％とすれば、キャッシュフローの割引率４．５％と打消し合うため、５３年後の土地持分価値の割引現在価値は、現在の土地持分価値である１億５千６百万円（坪１，２００万円）のまま変化せず、定期借地権の価値と合計すると３億百万円、よってディスカウント価格は４８％ほどとなります。

他方、ディスカウント価格が８０％程度になるケースを考えてみた場合、土地持分価値の割引現在価値を逆算すると３千６百万円（坪単価２７８万円）ほどとなりますので、現在の地価水準（坪１，２００万円）を前提とすると、４．５％の割引率を変えない前提ならば、地価の年平均上昇率を１．６％前後と想定することとなりますが、皆さんはこの年平均地価上昇率の水準を如何お考えでしょうか？　おおむね妥当と考えるならば、ディスカウント価格８０％程度が見込めると判断されることでしょうが、過去５３年間の広尾界隈の地価年平均上昇率を、過去４０年弱の平均値と比較考量した場合、かなり保守的過ぎる想定と判断される方もいらっしゃることでしょう。また、通常の物価上昇率が２−３％程度と考えられる点からも、１．６％との想定はやはり保守的に過ぎるかも知れません。ちなみに、地価上昇率を２．５％と想定した場合のディスカウント価格は７２％程度となります。


なお、最後にもう一つの極めて簡易な定期借地権物件と土地所有権物件の価値の差異を試算する方法をご紹介しましょう。所有権物件の価値試算方法を、定期借地権物件と同様に、創出されるキャッシュフローに基づく収益還元法とするのですが、定期借地権物件と異なるのは、土地利用が一定期間に限定されることがないことから、永遠にキャッシュフローが創出され続けると仮定して、そのキャッシュフロー総額の割引現在価値を算出する方法です。具体的に計算してみますと、当該物件の年間賃料収入が７２０万円ですから、これを割引率の４．５％で除すればＯＫで、試算結果は１億６千万円となります。この場合のディスカウント価格は９０％となります。
注意深い皆さんであれば、この結果が、上記の幾つかの試算結果のうち、所有権物件価値に係る地価水準を今後５３年間不変であると想定するケースとほぼ同等の結果となる点にお気づきかも知れませんが、これは、この簡易な試算方法が、あくまでも当該土地利用の結果創出される賃料収入たるキャッシュフロー（インカムゲイン）のみに依拠しており、将来的な地価上昇に伴う残存価値たるターミナルバリュー（キャピタルゲイン）の増大等の可能性が事実上まったく考慮されない（つまり、地価水準の変動と無関係に割引現在価値が決まる）試算方法のため、５３年目での土地持分価値の上昇によるキャピタルゲインを想定していないケースとの類似性が高まったためと考えられ、既述のとおり、その妥当性に係る評価・判断は、結局のところ、今後５３年間の地価水準変動動向次第であるとしか申し上げられない点、念のため申し添えます。

以上、ご参考まで。

[481: 匿名さん]

４７９さんに幾つかコメントします。

まず、坪２．５万円が妥当か否かは市場が決めることですが、安易に楽観的見通しをお持ちになることは危険だと忠告申し上げておきます。同一物件でも住戸条件（広さ、間取り、向き、階数等）により賃料水準はかなり異なる可能性が高いため、広尾ＧＨが坪２万円だからといって、本物件でかならず坪２．５万円取れる保証はどこにもありませんね。また、賃料水準が５３年間一定とする仮定も、簡易物件価値評価においては、おおむね合理的と考えられます。おっしゃるような、建物老朽化に伴う賃料逓減を相殺しなお上回るインフレが生じる場合には、土地持分価値も同様にインフレしますので、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、トータルでの投資収益や利回りが高くなる可能性が高いと想像される点にも留意が必要ですね。

また、プロ投資家や機関投資家でなく個人課税への節税目的投資ならば、念のために以下につき十分ご留意頂くことが妥当と思われます。そもそも、建物の減価償却費により節税を図る由ですが、ご存知のとおり、貴方が今後も安定的に課税対象所得を生み出す限りにおいて、これは結局のところ課税繰延べを受けるだけの話で、純粋理論的には真の節税になるものでない（当座の課税額を減少させ先送りする効果）点改めて認識しておくべきでしょうし、また、もしも物件購入資金として住宅ローン等借入金により資金調達を行うのであれば、ローン金利を上回る（利払い前ネット）投資収益利回りが確保できない限りにおいて、むしろ本当に損失が発生し結果的に節税となる（税支払タイミングの繰延べ効果でなく、真の実損発生に伴う納税額減少）ことについてしっかりと認識が必要です。

おっしゃるような、タワマンの北向き下層階が５０倍の倍率となるのは、冷静な利回り計算のもとで割安と評価される住戸に個人・不動産業者・セミプロの類が殺到するからですが、それは、あくまでも冷静かつ現実的な前提条件に基づく計量的分析の結果割安と評価された場合に限るのであって、具体的数値・条件・情報等に基づき割安と評価されない物件で、そのようなことが生じることはありません。ただし、市況がバブル気味となると、そうした冷静沈着な判断能力が低下し集団催眠状態に陥る人たちが、特に素人個人投資家に多くなるため、あとで傷口が広がったりすることも少なくないことから、よくよくご用心ください。

[482: 匿名さん]

４７４です。

４８０さん、大変わかりやすいご説明、ありがとうございました。

一定の仮定を置いて計算しなければならないことは事実ながら、おっしゃっていることは正しいと思います。

「永遠のキャッシュフローに基づく収益還元法の比較の場合、グロスレート４．５％程度を想定すると定期借地権物件が所有権物件の９０％程度となる」という結果は、かなり上のスレ３８８で別の方も算式を付けて説明されておられ、結果は一致していると思います。

ご指摘の通り、53年後の土地の価値は今後の土地の値動きいかんで相当変わり、今後の日本の物価変動率の推移のみならず、そもそもの人口動態や景気の推移によってプラスにも、またバブルの後のようにマイナスにもなりえます。

土地の値段は日本のみならず欧米でも１５年周期くらいで見ると、相当落ち込む時期がやってきています。

このように考えると、個人的には、今後５３年間の長きにわたって、毎年どの例外の年もなく２．５％ずつ土地の価格が複利ベースでコンスタントにあがっていくというシナリオは、人口動態（減りそう）や日本の相対的な国際競争力（中国などに負けそう）なども考えると、かなりベストシナリオに近いと思うので、この前提で計算される現在の定期借地権物件＝所有権物件の７２％という結論は、まずリーズナブルな水準なのかな、と思います。

まあ、今回のE,F棟の定期借地権での単価は坪５００万円〜６００万円中心だし、坪５００万円前後でも結構よさそうな物件もありそうなので、これだと近隣の所有権物件の相場（８００万円〜１０００万円程度）に比べて５０％から６０％の水準で買えることになるので、やっぱり相当割得かなと考えています。

それに私の場合、そもそも８４㎡程度で１億２千万程度だったら何とか買えるけど、絶対額が２億から２億５千万もすると、悲しいかな予算オーバーで買えないので、やはりこの辺りの所有権物件はあきらめており、GFのE,F棟物件に興味大です。

[483: 元祖匿名はん]

53年後のターミナルバリューをおくとか非現実的なプロジェクションだと思うのですが。

結局5年後なり、10年後なり、15年後なりに最終売るときにいくらで売れるのか売却予想額をもとにIRR計算するしか方法がないのでは。（それでもよくわかりませんが短期のほうがまだわかりやすいかな）

要は上がるか（or下がらないか）、下がるかに近いと思いますけど。

[484: 匿名さん]

>>483
その１０年後の売却予想額も理論的には５３年後のキャッシュフローまで考えないといけないわけですから。。。

いずれにせよ、５３年後に所有権を持ち続けられるかどうかで所有権と定期借地権とに大きな差を見いだすこともあまり意味がないという感じはしますね。あまりに先過ぎる。建て替えとかそう簡単にはできませんし、自分が生きていない可能性大だし。
そう言う意味で、所有権の７割程度の額で購入できるこの物件は迷わず買いだと私は思っています。日本の将来がよっぽど明るくて先行き透明だと思っている人はやめといた方がいいかもしれません。

[485: 匿名さん]

そうなんだよね。結局、所有権価格に含まれる、数千万から億を超える広尾の高価な土地部分の価値が上がるんなら、所有権だし、ちょっと前のようなダラダラデフレなら借地権で、そのリスクを回避ってことでしょう。

ただ、前回のバブル時と異なり、目いっぱいローン組んで買ったり、転売目的で大量に業者が仕込んで勝負をかけているといった雰囲気は、あまり感じられないので、せいぜい上昇か横這いかの線かとは思いますがね。

[486: 匿名さん]

でも、10年後に転売できるのかなあ。
この物件は借地権でも新築の間は提携ローンがあるからいいけど、中古になったら住宅ローンくめるんだろうか。普通の定期借地権の中古だったら銀行はローン出さないと思うけど。ローンが組めない１億円のマンションにはたして買い手はいるのか？

[487: 匿名さん]

↑
中古でも買い手は十分いると思います。

今回は三菱地所・三井不動産とも基本的に新規には個人に売っており、ファンドなどの名前には直接売っていないと聞いています。

でも、多くの方がご指摘の通り、この物件は買わない（あるいは買えない）までも借りて住めるのだったら喜んで借りたい人は一杯いる物件です。場所もいいし、セキュリティーは完全だし、中庭は大きな緑の森だし、いざという時には隣に病院まであるし。

この物件は確かに投資物件としても悪くないというのが通説と思います。

個人でも、ここを買う方の多くが、シニア層のキャッシュによる住み替え（含む広尾ガーデンヒルズからの住み替え）ですが、もしローンを組めないような事態により個人の買い手がたまたまいなくとも、ファンドが買いを入れたがる物件と思います。

病院は隣にあってすぐ診てくれるし、２４時間コンセルジュもあり、電球の付け替えや重い荷物出しや宅配荷物の各住戸までのピックアップまでやってくれる。
これに外部からのハウス・クリーニングサービスなどを契約で付ければ、青山１丁目のパークアクシスなどの高級賃貸マンションと同様以上の条件となりますから、坪３万円程度取ることも可能かと思います（上のスレでも指摘ありますが、青山１丁目物件は同様のサービス付き、付帯の病院サービスなしで上層階は坪５万円程度までしています）。

１０年以上たった後、ファンドなどが、１０戸以上の単位で中古となった物件に買いを入れるような状況も十分予想されます。

[488: 元祖匿名はん]

ファンドの買いは十分には予想されないとは思いますけど、
マンションとして人気が出る可能性はあるでしょうね。

セカンダリーでローン全くつかないってこともないでしょうけど、
良くも悪くもまだマーケット的に未知数なの確かです。

[489: 匿名さん]

今後神宮前や、アメリカンクラブ跡地などが定借で出てきますね。定借物件が増えるのはセカンダリーマーケットを厚くしそうでよいですが、当広尾ＧＦの希少性は薄れるのかもしれませんね。

[490: 匿名さん]

青山一丁目のタワー賃貸マンションは作りが安っぽいらしいですよ。所詮賃貸専用との噂です。こちらの方が格は遙かに上でしょう。

しかし中古マンションを一棟でなく個別に仕込むファンドなんていないですよ。ゴミ投資家が個人的に設立ししたファンドならあるかもしれないけど。

[491: 匿名さん]

問題は２０年過ぎてきた当たりからではないだろうか？
維持管理や修繕にどのくらい金をかけられるのか。
残存期間との見合いで、コストにシビアな連中は余計な
金かけずに残りの期間乗り切りたいだろうしね。
どうせ、５０年後はきれいさっぱりなくなることが
はっきりしているわけだから。
その辺のところは誰もわからないと思うよ。

[492: 匿名さん]

そうだね。
広尾ガーデンヒルズがヴィンテージマンションといわれてあれだけの価値を保っているのは、強固な管理組合が結成されて修繕や価値の維持に注意を払っているからというのも大きい。
ここは５０年でなくなることを考えるとそこまでシビアに見てくれる人がいるのかな。一応長期修繕計画とかはあるのだが、結局は三井の管理に依存することになるような気がする。

[493: 匿名さん]

残存が２０年切ったあたりから、加速度的にスラム化していくことも
否めない。その時点になると売り抜けるのも難しいだろうし。
いろいろ出きるのは３０年までだね。あとは住みつぶす覚悟が必要。

[494: 元祖匿名はん]

>>490
いや区分「も」買ってる、買ってたファンドはありますよ。上場組でもPとか。外資ファンドとか。ただごくごく少数なのと、どちらかというとバルクセール的、NPL投資的に結果的にくっついてきたのを安く買うとか、それも持分もマジョリティあるのが前提だったり。基本的には、わざわざ買う人がいないのは現状違いありませんが。ましてやこういうピカピカで割安じゃないものを。

>>491、492
ですから10年、15年で高値で売れるうちに出口見つけてっていうのが現実的な気はしますね。これもあくまで感覚ですが。まあ、ここを買うような方には釈迦に説法かもしれませんが。

[495: 匿名さん]

今週末、白樺レジデンスの第１期登録締切ですよね。何故か全然そういう話題にならないけど。出す人います？
どのくらい売れるのか見物ですね。

[496: 匿名さん]

ここ読んでて、ちょっと買いたくなってるんですけどね。結局、同じ立地で所有権なら、もう１０００万だもんね。広尾、麻布の一等地は。この半年間で人生観変わってきたよ。

[497: 匿名さん]

すでに高倍率で完売です。

[498: 匿名さん]

しかし港区、千代田区、渋谷区あたりの超高級物件は、軒並み即完売が続いてますね。この９月からは、久しぶりに所有権の本格物件がいくつかでてきそうですけど、坪単価がどれくらいまで跳ね上がるか、考えるのが怖くなるくらいです。

[499: 匿名さん]

４９７さんのおっしゃる通りです。

前のA〜D棟（対象３５４戸、内、会員販売は２００戸余り、一般販売は１２０戸）の販売に関しては、最後の方の一般販売の抽選において５倍以上の倍率になっていたので、「外れ」の方が相当出ていたようです。

昔は、業者の関係者や議員の先生など有力者の紹介だと、通常の業者は何だかんだ言っても当るように玉を１０倍にするような工夫をしてくれたようですが、この物件の販売はコンプライアンスに猛烈に厳しい三菱地所が中心なので、絶対にインチキがないようにしている、というのが市場の常識のようで、社長のコネの方でも落選したと聞いています。

そういうこともあって、三菱地所・三井不動産は、A〜D棟の抽選で外れた方を中心に、今回のE,F棟の一般販売の前に、会員販売という扱いでそうした「外れ」の方を優先してＥ，Ｆ棟を斡旋していたと聞いています。

この結果、４９７さんのおっしゃるように、今回のE,F棟の販売対象１２０戸の内、３分の２に当る８０戸程度は、前回、Ａ〜Ｄ棟の抽選で落選した「会員」の方を中心とした事前販売の抽選だけで即完してしまったようです。


結果、今回、一般販売とは言っても残っているのは後４０戸前後しかないようです。これでは４９７さんではないですが、即完売確実と思います。
この後は３年後まで広尾ＧＦの販売計画はありませんし、あとの１２０戸程度の棟はまだ建築確認すら取れていません。


上のスレで多く議論されていますが、そもそもこのＥ，Ｆ棟の物件は近隣の所有権物件（坪８００万円〜１０００万円）の７０％から８０％程度で売ってもおかしくなかったのに、相場の５０％〜６０％（坪５００万円〜６００万円中心）で売ってしまったという結果と思います。
これは、昨年１０月時点辺りの近隣物件の相場（いわば新々価格の前の新価格）を前提に値付けしたＡ〜Ｄ棟の旧相場に引きずられた今回の値付けの結果と思います。当初は三井不動産・三菱地所の強力コンビでも高級定期借地権物件の値付けに自信がなかった結果と思いますが、今回で相場観の結果が出たと思います。

残り４０戸程度の一般販売倍率を１〜２倍程度の適正な応募倍率にするためには、現在のプライスは１０％は程度安かったのではないかと思います。
明日Ｆ棟物件で申し込む考えですが、悔しいながら前回のように簡単には当らないでしょうかね。

[500: 匿名さん]

499さん

EF棟の会員販売80戸は全て売切れたと書かれて居りますが、公式サイトによると今週末が第一期の販売で81戸を売出す、との事なのでEF棟の販売はこれからがスタートでは？　という事は会員販売は取止めたのでは？

[501: 銀行関係者さん]

近隣の所有権物件（新規分譲マンション）が坪８００−１０００万円ということは、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件（土地持分１３坪）に当てはめると、２億４千万円〜３億円となりますね。まずは、この妥当性の検証が極めて重要です。

上記議論の考え方を踏まえれば、割引率４.５％（グロス）の場合、坪２万円の賃料水準を前提とした定期借地権の価値が坪５００万円程度（グロス）でしたから、ネットベースの価値は坪４００万円程度、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件に当てはめると１億２千万円ほどが定期借地権価値でしょう。所有権物件のうち、定期借地権価値を控除した後の土地持分価値は、１億２千万円〜１億８千万円ほどということになりますね。この物件の土地持分は１３坪ですから、それぞれの坪単価は９００−１３８０万円となります。

これは、仮に現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、今後５３年間の年平均地価上昇率を４.４−５.３％と想定していると考えられます。どなかたがおっしゃっていたように、地価上昇率をせいぜい２.５％が関の山と考えれば、現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、その５３年後の価値の割引現在価値は坪３５０万円となり、本事例物件に当てはめた場合の妥当な所有権物件分譲価格は、１３坪×３５０万円＋１億２千万円＝１億６千５百万円程度、坪単価は５５０万円程度が妥当と考えられます。
この前提であれば、定期借地権物件のネットベース坪単価が４００万円という上記前提に基づけば、その水準は所有権物件の７３％ほどとなります。もし、所有権物件の坪単価８００−１０００万円の水準が本当に正しければ、本定期借地権物件は所有権物件の４０−５０％に過ぎないこととなります。

５３年間の賃料水準（キャッシュフロー）や割引率（期待収益率）は、定期借地権物件と所有権物件に共通の価値構成・決定要素であるため、それら変動は両物件の価値には殆どニュートラルにしか作用せず、すでにご案内のとおり、両物件の価値の比較において極めて重要な構成・決定要素となるのは、土地持分価値の現在価値です。土地持分価値の現在価値を決定する要因は、（１）発射台となる現状の地価相場、（２）その後５３年間の地価上昇率、です。よって、この二つのパラメーターの妥当性を検証することで、所有権物件価格の妥当性も検証することができます。

上記にて行った簡単な検証結果を整理・総括すれば、
○ケース１：
（１）を坪１０００万円とした場合、（２）を４.４−５.３％と想定していると言えます。（１）がもっと低いと考えれば、（２）はもっと高い上昇率でなければ、想定される土地持分価値となりませんね。

他方、
○ケース２：
（１）の前提を変えずとも、（２）を２.５％程度が適正な水準と考えれば、当該所有権物件の坪単価（定期借地権価値＋土地持分価値）は５５０万円程度と想定され、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円と比べ、５５％−７０％にしかなりません。

真実がどちらのケースに近いかは、皆さんのご判断にお任せするとして、個人的印象だけ申し上げれば、賃料収入水準や期待収益率等の相場感を考慮すれば、所有権物件の分譲価格が合理的根拠なく高騰している、と強く感じます。
これまでの各種検証の結果、本定期借地権物件の分譲価格坪単価が４００−５００万円程度であることに一定の経済合理性が確認されていますので、今後の地価上昇率を２.５％程度と想定した場合のディスカウント価値７０％程度を前提として、所有権物件の分譲価格坪単価は、せいぜい６００−７００万円程度が合理的に説明できる上限ではないかと思われます。
よって、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円には、すでに坪２００−３００万円程度のバブルが含まれているので、これをベンチマークとして定期借地権物件の分譲価格妥当性を云々するのは、非常に危険だと感じます。ぜひ、集団催眠的意思決定をする「遅れてきた個人」にならないよう、注意喚起致します。

[502: 匿名さん]

この手の物件で言えるのは、まだ定借５０年の実績がない（結果が検証されていない）ことから、まさにこのスレで百家争鳴、喧々囂々、侃々諤々の議論がなされているように、結論がなかなか出ない、あるいは、結論が収斂しない、点にあります。よって、何ら合理的根拠がなくとも、特に個人レベルにおいて、意思決定で周囲の雰囲気に流されやすい傾向が顕著です。

こうした状況は、例えば金融の世界で、デリバティブ商品が日本市場に紹介・導入され始めた頃に似ています。このときに何が起きたかと言えば、デリバティブ商品の値付けをして販売するプロら（外資系投資銀行等）は、ブラックショールズ等プライシングモデルを駆使し一定精度以上で合理性・妥当性等が確認・検証された理論価格を十二分に把握した上で、そうした検証ツール・技量・知識・理解をまったく有さない素人ら（無知でウブな事業会社や地方金融機関等）に高値で売りまくり（大きいスプレッドを抜きまくり）大もうけしたのでした。

売り手と買い手に情報の非対称性があるのみならず、基本知識・技能・インフラ等に圧倒的な差が存在する場合、十分な情報と基本知識・技能・インフラ等を有する側が得をするのは、自明です。個人投資家や購入検討者さんらは、こうした状況を十分冷静に判断なさるのが賢明ですね。

[503: 契約済みさん]

私は金融商品が欲しいのではなくここに住みたいから買うんです。以上

[504: 匿名さん]

>503
ここは良いよ。三井三菱だしね。
それに、広尾、西麻布、南麻布、元麻布が生活圏だから
美人や可愛い子は、わんさと住んでるし、山越えれば、
十番、六６だから地元居住者として羨望の眼差しで可愛い子が
近寄ってくるよ。
山下りずに六本木通り超えれば青山・表参道（裏原）だから、
ここらで買い物やカフェ寄っても、「広尾にお住いですか」
とかなんとかで、キレイな店員さんが近づいてきたりするからネ。
恵比寿ガーデンも近いし、こっちなら外周区の美人さんを
ＧＥＴしやすいから、一日が短くてしょうがない生活が待ってます。

水準以上の経済力ある人限定マンションの特権ともいえる
ので、入居したら十分にエンジョイしてください。

[505: 匿名さん]

４９９です。

５００さん、紛らわしい表現をして、すみませんでした。

おっしゃる通り、白樺レジデンスの第一期登録申し込みは、この週末で、抽選は７月３０日（月）なので、現状時点ではまだ即完はしていません。

ただ、１ヶ月くらい前に営業所に聞いた限りでは、白樺レジデンス１２０戸の販売は、会員販売と一般販売を大体半々くらいで進めることになる見込みとのことで、先にＡ〜Ｄ棟で外れた方などから「会員」限定として希望を聞く作業が進められていたようです。

そうして実際に会員から事前希望などを聞き集めていたら、Ａ〜Ｄ棟の抽選で外れた人などを含め、とても６０戸程度では足りないほどの強い希望が寄せられ、今回８０戸程度は会員を中心とした一期販売で売らないと収集がつかないほどの人気になってしまったようですね。

Ａ〜Ｄ棟の時と違って、今回の第一期はあえて「会員限定販売」とは言っていないようですが、実態は、前回外れた方などの「会員」が中心だと思われます。
さすがに一般向けには３９戸しか残っていない、というのもいかがなものか、、といった判断が働いたものと勝手に想像していますが、当初の話と少し違って、今回の販売は、ご指摘の通り特に会員販売とは呼ばず、あくまで第一期販売として扱い、第二期で残りの３９戸を扱うようですね。


そういう意味では、実際の抽選は来週月曜でも、この８０戸（厳密には８１戸のようですが）の希望者は完全に見えているので、即日完売は時間の問題で間違いないようです。それどころか、かなりの倍率になる見込みです。

といった状況なので、その後、本来の一般販売に当る第二期販売に回るのは４０戸程度（厳密には３９戸ということかと思いますが）しかないようで、この残り３９戸も即完は確実なのではないかと予想しています。

もし詳しいご事情をご存知で、以上の理解が誤っていればご指摘下さい。

[506: 匿名さん]

このマンション、出来上がったら誰もが広尾GHよりこっちの方が良いと思うようになるだろうから（建物の質感や新しさがぜんぜん違う）、けっこう値上がると思うよ。
今でも築２０年以上の広尾GHが坪７００万〜８００万（サウスヒルはもっと上）でそれに比べると割安だから。

[507: 匿名さん]

昨日、登録に、行って来ました。個人投資家さんです。弱気です。

白樺っていうのが軽井澤みたいなのだが、
エントランスの感じからして、もっとゴージャスなイメージの名前にしていただきたかった。

KABAちゃんとか、言われたりしないかな。（困.困）やだなあ。

午後、結果が分かります。

[508: 元祖匿名はん]

まあ、デリバあたりと違うのは、売ってる側も将来性、市場性を良くわかってないということではないでしょうか。そういう意味では必ずしもリスクだけではないので損しない可能性だってあります。（将来的に新規分譲時に価格調整が入る可能性もあります。）完全所有権ではないとはいえ、やはりブツがそこにあるのは強いです。

広尾GHの価値が相対的に下落するというシナリオはないのかな。。。
流石に設備的にも修繕的にも古過ぎてどうかと思うのですが。

[509: 匿名さん]

世界的にもバブルが崩壊しているので、六ヒルあたりで債券のトレーディングをやっている方々の購買意欲が年末に向けて大きく下がりそうですから、この辺りの地価も鎮静化に向かっていくのではないでしょうか。いかないかな。希望的観測。

週末にもガーデンヒルズの中古の折り込み広告が入っていたけどまあすごい金額。見た目は設備等を入れ替えて新しくしているんだろうけど、構造の古さはごまかせないよ。上の方の言うとおり、ＧＦが出来たらＧＨは調整されるんじゃないかな。比較的にも需給のバランスとしても。

[510: 匿名さん]

507さんどうなったの？

第１期第２次販売というのが出てますが、これは売れ残ったのかな。