広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[441: 匿名さん]

結局、利回りで２％台まで買いあがるのは、reitであっても実物不動産であっても割高ってことだよね。唯一、買いあがるとすれば、賃料をこれから、まだ50-100%程度、つりあげる自信があればってとこですかね。
一方で、ファンドが取り組んでいないレベルの物件であれば、現状でも６−７％台の価格水準の物件もあるわけだから、そのあたりを長期固定２％台で調達した資金で買ってれば、そう大ごけはないでしょう。
ただ、問題はそういう系統の物件ってキャピタルゲインがたいてい期待できないところが課題なんですよね。
ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。

[442: 匿名さん]

↑↑↑
そういうノリこそが　まさにバブルなんですよｗ

経済合理性でなく、山師的相場感。
強気　強気の　それいけドンドン、楽観的希望的観測。
これが　すべてのバブルの根本的要因、集団催眠状態なんですよｗ

すでに、日銀や金融庁は　かつてのバブル放置の反省から、今回のバブルが大きくなり過ぎないうちに潰そうと動きはじめてるので、バブル（不動産価値の大幅な上昇）が今後も継続する可能性は　相当に低いですよ。
よって、バブルを懸念してる方も、ご心配なく。

[443: 匿名さん車って何かとオイルなど付着した汚れ物の部品類など]

子供に財産を残したいなら、定期借地マンションはやめたほうがいいですよね。
自分の代だけ住めればいいなら、賃貸感覚で買えばいいんじゃないですか。場所はいいんだから。

[444: 匿名さん]

皆さんの不動産の価格形成メカニズムや目下の市況に関する議論は良く理解できます。特に土地価格のボラティリティは不可避だからこそ、建物と土地を上下分離した定期借地権の本物件に妙味を覚えるのです。つまり、どのみち建物はリニアに償却が進むしかないのですが、土地部分を所有することにより、良くも悪しくもボラティリティを抱え込みますが、定期借地権であれば、理屈上はそのリスクは緩和されます。簡単な話で、本物件の平均の坪単価が5-600万円程度だとして、比較対象となる近隣の新築物件が坪8-1000万円だとすれば、差分が土地所有権の価値となるのとなるのですが、従って30坪の物件を購入するとすれば、差額は約１憶円。この差額分を不動産以外の資産で運用すれば、多少なりともリスク分散になるし、むしろ都心不動産に強気の姿勢であれば、同じ原資に借入を加えて、別途賃貸用物件を購入してもよいでしょう。
一方、本物件については償却が経年とともに加速されると想定して、３０年程度で取引価値はゼロになると覚悟しておけば精神安定的には良いでしょう。実際には、場所柄ぎりぎりまで賃貸需要はあるでしょうから、無価値になることはありえず、かつ賃貸価格は所有物件と同等の水準で形成されるでしょうから、運用上有利であるとさえ言えます。つまり、流動性リスクさえ受け入れることができるのであれば、やはり本物件には妙味があるように思えるのです。
間違った考え方でしょうか。ご批判ください。

[445: 匿名さん]

長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。
他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

[446: 匿名さん]

>>444さん、私なりのご意見を申し上げます。

444さんのご主張は、どなたかのような「不動産＝金」「金＝希少貴金属」「希少貴金属＝それ自体で価値がある」よって「不動産＝価値がある」といった乱暴かつ幼稚な３段・４段論法でなく、純粋にファイナンス理論上の損得判断をされているようにお見受けしますので、その観点から申し上げます。

ご指摘のような、上物＝価格変動リスク（ボラティリティ）のない資産、土地＝価格変動リスクのある資産、という前提に基づく、将来の資産価値変動リスクに対する考え方は、債券投資理論での割引債と利付債の関係に似ています。詳細は省きますが、結論を言えば、割引債は期中のクーポンが存在しないため、投資利回りは期初の債券取得価格と期末の債券償還元本額で確定し、その間の金利変動リスクを受けません（元本額は金利変動に応じて現在価値が変動しますが、それは割引債も利付債も同じなので、両債券間の元本相当額に係る現在価値変動リスクはスクエアです）。
他方、利付債は期中のクーポンが存在するため、受け取ったクーポンの再投資利回りを考慮する必要があり、金利が上昇すれば再投資利回りも上昇、下落すればその逆となり、トータルの債券投資利回りが市場金利水準の変化に応じて変化します（つまり、トータルの利回りが金利リスクを強く受けます）。こうした金利リスクをヘッジする投資方法の一つとして、デュレーション分析（詳細は省きます）があり、デュレーションのタイミングで売却すれば金利リスクは理論上ニュートラルとなります。

不動産投資で定期的賃料収入を狙うことを、上記の債券投資理論に当てはめた場合、いずれの場合も期中賃料収入はクーポンに相当し、定期借地権物件では、借地権期限到来時点（この物件の場合は５３年後）において上物の価値も土地の価値もゼロであるため、満期時点で償還元本額ゼロとなる利付債と言えます。また、土地所有権物件の場合は、５３年後の土地持分価値等から構成される残存価値が償還元本額となる利付債と言えます。

同じ利付債でも、投資資金回収のタイミングが早い（最終償還元本が存在しない）利付債（つまり定期借地権物件）の方がデュレーションが短くなり、反対に、最終償還元本が存在する利付債の方がデュレーションが長くなると考えられますが、金利が期中継続的に上昇すると読むならば、デュレーションが短い投資対象の方が、早期資金回収による再投資利回り向上効果により、投資期間全体を通じたトータルの投資利回りは理論上高くなり、金利が期中継続的に低下する場合は、その逆となります。よって、賃料や地価が期中不変という前提に立てば、長期的金利上昇局面では、デュレーションが短い定期借地権物件を購入する方が有利でしょう。

ところが、事がそれほど単純ではないのは、賃料相場や地価水準は期中にかならず変動するということです。債券に当てはめれば、期中のクーポン額や最終償還元本額が変動するということです。上記の結論は、あくまでもクーポン額や最終償還元本額が変動しない（金利のみが変動する）ケースを想定したものなので、むしろ非現実的でしょう。デュレーションが長いと思われる所有権物件の場合、５３年後の最終償還元本額は、地価が上昇していれば大きく増えるし、地価が下落していれば減少する（ただし、ゼロ以下にはならない）、インフレ等で賃料が上昇する場合だってあるでしょうから、結局のところ、今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り（多分、誰にもできません）、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能ですね。

ただし、444さんも仰るとおり、期中キャッシュフローの変動要素としては、最終償還元本額に相当する５３年後の地価水準の比重の方が相対的に大きいのですから、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、地価変動による価格変動（投資利回り変動）リスクが大きいのは間違いなく、そうした地価変動リスクを避け、むしろ短めのデュレーションで早めに投資を切り上げて、そこそこの利回りを確定させたいのであれば、定期借地権物件に投資することに、一定の経済合理性が認められると思われます。要するに、金利・賃料・地価変動リスクを極力ヘッジしたパッシブな投資姿勢ならば、期初の資産取得価格の妥当性如何ではありますが、定期借地権物件に投資する選択肢も、あながち間違いではないと思われます。

以上、少々技術的で細かい議論となってしまい大変恐縮ですが、回答になっておりますでしょうか？

[447: 匿名さん]

ていうか、簡単に言えば、インフレなら、少々高くても所有権広尾マンションで、デフレなら借地権広尾マンションってことでしょ。
これから５０年間の長期トレンドで、インフレかデフレといえば、インフレでいいんじゃないの。ていうか、金融政策さえちゃんとしてれば普通インフレでしょう。ゆるやかな。だって一応、資本主義経済なんだから。

[448: 匿名さん]

当局の警戒的な姿勢から全国的あるいは大都市圏全般のバブルというのは起きないと思います。が都心あるいはより限定されたエリアについては、マンハッタンやロンドンなどのようなバブル状態は起こる可能性はあると思います。但しそこはサラリーマンや一般投資家が参加出来る市場ではなく、一部の富裕層や外国人中心の市場となるのでしょう。米国だって全土でみればバブルではなくとも、カリフォルニアなど一部が説明できない価格上昇となっています。最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。バブルは価格が上昇することを期待して買うからさらに価格が上昇しというメカニズムではありますが、ファンダメンタルズを乖離してという状況になっていることが重要であり、そういった意味では、多少なりともリスクプレミアムが乗っている（かなり縮小してきてはいますが、米国のように逆転はしていません。）限りにおいては、現状はバブルとは言えないと思います。前にも書きましたが、今のグローバルな過剰流動性が続く限り、資産市場でのインフレ傾向か、もしくは現物市場での実際のインフレというのは必然で、グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。
また不動産市場参加者と言う点では、年金が最近REITのエクスポージャーを増やしているようですが、彼らは売り抜けると言うスタンスではありませんから、リスクプレミアムがネガティブという状況にならないかぎりは分散投資という観点からも資金流入が期待できるかもしれません。（実はこの分散投資というのが曲者で、平常時は相関が低いのですが、最も分散効果を期待したい、株式などリスク性資産下落時に相関が上昇する危険があるということの認識が低いような気がします。余談ですが）
キャピタルゲインを期待するのであれば、純粋に株式投資の方が流動性もありますし、よくありませんか。インカムを期待するのであっても２％台などであれば、高配当株式で良い様な気もしますね。居住用の不動産であれば、あまり値上がり期待を持たず、所得に見合ったなかで気に入ったものを買うしかないかもしれません。

[449: 匿名さん]

「グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。」

↑これをもう少し、簡単に説明いただけませんか！

[450: ？？？]

てゆうか、意味不明のことばの羅列、分かったような分からないような、知ったかぶり。殆ど意味のある説明になってませんよ。

[451: 匿名さん]

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに４３９さんが書いておられるとおりですよ。

[452: 匿名さん]

このスレの参加者は金融機関やファンド関係の方が多いようで、ボラティリティーやらデュレーションやらの単語が飛び交い、一般の参加者には相当わかりにくくなっているのでは？と思います。

それと、議論に水を差す気はありませんが、都心のマンション価格がどうなるかを論じるのであれば、「23区内の新築マンション価格動向」という専門の別スレがたっているので、そちらで議論されたほうがよいようにも思いますが、、、。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

このところ、広尾ガーデンフォレストの物件自体について、あまり論じている方がいないので、少しコメントをさせて頂きます、、、。

今度のE,F棟の概算価格表を入手できたので見ましたが、一部のカスタムメイド可能なエグゼクティブ仕様物件を除くと、坪単価４９０万円から５８０万円程度が中心帯でした。

確かに、A〜D棟の値段に比べると１０〜２０％程度あがっているようだけど、この値段が所有権物件の８０％にあたると考えると、所有権物件の坪６００万円から７００万円程度の価格にあたるので、まあ近隣相場から見て結構リーズナブルなのではないかなと思いました。

上のスレで収益還元法で見ると相当なバブルなどとずいぶん論じられていたので、どうなのかも見てみました。

例えばF棟で最も物件数の多い84㎡で1億2000万円台の物件や73㎡で1億1000万円程度の物件を前提に、予想賃料から、管理費、維持費、地代、固定資産税（建物）の予定価格を引いてネットのリターンをはじいてみたところ、４．０〜４．１％程度が確保できる模様でした。

何か、この物件を収益還元法で見ると既にネットリターンは２％台や、へたをすると１％台のバブル水準になっているのか、と思って価格表を見たのですが、この立地から見て、とてもリーズナブルな感じがしました。

A〜D棟の最後のあたりの一般販売では平均5倍程度の高倍率になっていた模様ですし、外れて今度こそは欲しいと思っておられる方も多いようなので、いろいろと議論していても、この条件であれば希少性があることも事実だなので１２０戸程度はやはり完売してしまうのではないかと予想しています。

個人的には、広尾を含む３Aエリアの所有権物件の坪単価は１５００万円（定期借地権権であれば、この７０〜８０％の坪１０００万円から１２００万円）が当面の上限で、これ以上はさすがに行きすぎで異常と思っています。

でも、少なくともこのE,F棟の価格はまずリーズナブルだし、別にこの後価格が暴騰しなくとも自分で住んでいればよいし、この辺りの値段対比であれば逆に将来極端な値崩れもしないだろうとも思うので、買いたいと思って検討しています。

[454: 匿名さん]

海外の不動産も含めてポートフォリオを組んでいる富裕層（多くはプライベートバンカーがバックについているでしょうが）やバブル以前から日本市場に投資を行ってきた外人が素人だとは思いません。機関投資家にも？というところはありますし。ファンドも金余りで仕方なく高値でも投資しているところもあるのではないでしょうか、勿論キャリーが存在する限りにおいてはですが。都心の限定された一部は市場参加者が限られることからか価格決定メカニズムが異なる可能性があるということで、その他多くの地域はこれ以上大きく値上がりしてくればバブル（あるいはグリーンスパンが言っていたようにフロスかもしれませんが）ということになると思います。
ただREITの登場が不動産市場に与えている影響が単純ではないような気がします。これまで現物物件でしか投資できなかった個人投資家がREITを購入する事により不動産のエクスポージャーをもてるようになったということは構造的に需要増加となったとも思いますし、相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。REITはオーストラリアや米国では比較的歴史がありますが、そのほかの国ではまだ未発達でもあることも分析を難しくしているかもしれないです。
そして証券化を通じた市場へのアクセスのしやすさは、日本の不動産投資もグローバルな不動産市況からの影響を増大させており（今回の米国サブプライム問題が日本のREIT市場にすくなからず影響を与えていますね）、この点も９０年代のバブル→バブル崩壊とは異なるところだと思います。よって原油価格動向からオイルマネーの動向、中国の金融政策、通貨政策外貨準備の運用など、現在の世界経済を取り巻く状況とその変化に敏感であることも重要かもしれないです。

[455: 匿名さん]

４５４さん、４５１での「プロ」と「素人」の分類は、職業的に一定の収益目標を課されて業務として不動産投資を行っている職業投資家か、本来業務とは別に個人資産形成・運用等のために不動産投資を行っている非職業投資家かで分類されているもので、「素人」＝「無知蒙昧の何も分からないズブの素人投資家」という趣旨ではありませんので念のため。

ただし、そうした定義云々とは関係なく、それぞれの不動産市場に及ぼす影響力の違いを分かり易く説明するために、敢えてそうした分類にしたものです。
たとえば、いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

[456: 元祖匿名はん]

レジが一割ってことは流石にないです。

あなたのロジックで概ね正しいと思いますが、

開発案件については用地取得の段階で分譲デベとプロ投資家は

需要が被ります。Bidも多いですし。

さらにファンド向けに分譲でなく賃貸モノとして専有卸（一棟売り）

するデベも多いです。不良債権の時代からプロの資金がマーケットに

大量に入って、エンドに影響が出るまできているわけですが、今や

デベ同士の用地取得合戦、アシの引っ張り合い、首の絞めあい？で

高値マンションばかりになり混沌としてきているのは周知のとおりです。

ただ、都心のスーパー立地の物件（ここがどうかはコメント控えます）は

買えれば買いたい人もいるので投資採算性とは別のマーケットかもね。

それこそデベが言う、売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから。

[457: 匿名さん]

こんにちわ　はじめてこのスレを拝見したものです。　全く経済的な事に疎いので論議内容の多分１０％程度しか理解できていないと思います。このマンションの購入が有益化否かを専門的に論議されているようですが、金銭的に余裕があればGO,そうでなければ一生すむなら（50年以内に生涯を終えるなら？）いいけどその後があるとか子供などに財産として考えるのなら相続税対策として以外ならお勧めしないということなのでしょうか。　現在近所に住んでいて今の住居を処分せずにもう少し広いマンション（１２０から１５０くらい）を購入しようかと検討中でこのマンションも検討対象なのですが、広尾GHは天井低いし床の張替えも規制厳しいし内装も水周りも棟によってはかなり安マンションレベルだしそういった点でのこのマンションの検討についてはいかがなのでしょうか。もちろん立地はいいのですが。こういう内容の質問者はレベルが低いからだめでしょうかね。

[458: 匿名はん]

＞＞４５６さん、何となくデベ寄りの発言に見えますが。いかがでしょうか。特に「都心のスーパー立地の物件」云々の部分は、経済合理性とは無関係の、いわゆる富裕層向けの特殊なマーケットの存在を示唆しつつ、どなたかが仰っていたような、坪単価１，５００万円超えさえも正当化できるようにも見えますが、穿ち過ぎでしょうか？　
それと、「売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから」という発言も、少々不用意ですね。プロ投資家なら、売らなくとも評価損が発生する（会計開示される）ので、放置できません。素人的な個人投資家なら、その辺のルールが甘いから、含み損抱えても放っておけば良いよ的発言は、やや無責任な（個人投資家をやや馬鹿にした）表現のようで気になります。たしかに、デベはそういう方便（詭弁？）を使って個人投資家を丸め込もうとするのが常套手段ですが、良識ある市民であるならば、その尻馬に便乗してはいけませんね。

＞＞４５７さん、その答えはあなた自身の中にあると思います。つまり、この物件の購入目的や期待する見返りが、その購入価格に見合っているかどうかが、判断基準の一つになると思います。実物不動産、特にレジデンス系物件は、家族みなさんの趣味嗜好等に大きく左右され、その価値観次第で良い物件か否かの評価はまったく異なります。どうしても広尾の高台に新規分譲される大手デベ＋ゼネコンによる大規模物件を購入したい！　という希望が強ければ、この物件は有力候補の一つとなるでしょう。他方、純粋に資産運用目的（定期借地権物件なので資産形成には当らないと思いますが、借地権期間中に一定の純粋な投資利回りを期待する場合）ならば、専ら定量的分析で結論を出すことが可能となります。前者の要素については、ご本人以外には分からない世界ですので、後者（定量的分析）について、若干ご助言申し上げましょう。仮に、ご家族で自家用にお使いになる目的で購入される場合も、購入価格との比較考量は重要な判断要素の一つになると思われますので、多少は参考にして頂けると思います。

まず、この物件を検討されている方々の最大の関心事は、やはり所有権物件と定期借地権物件の違いに関する評価ではないでしょうか？　５３年後に何も資産が残らないことが納得できない方は、どんなに割安であったとしても、本物件を購入することに価値を見出せないことでしょう。ただ、純粋にファイナンス的観点に立てば、所有権物件であれ定期借地権物件であれ、その購入価格（初期投資額）とその後のベネフィット（より具体的には期中の定期賃料収入や５３年後の残存価値）が見合うならば、それぞれのリスクプロファイルに違いがある点を十分理解・認識した上で購入する限り合理的意思決定であると考えられ、単に所有権物件か定期借地権物件かの違いのみで、一概に両物件の優劣を論じることはできません。要するに、最後はお値段次第、ということです。

では、本物件の定期借地権に起因する特性を考慮すれば、所有権物件と比較して、どの程度のディスカウントがなされるのが妥当な水準なのでしょうか？　巷間、定期借地権物件は所有権物件の７割から８割程度の価値であると喧伝されているようですが、果たしてそれは合理的なのでしょうか？　結論から言えば、４４６にも書かれてあるとおり、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能」なのですが、可能な範囲で検証を試みるよりほかありません。

本比較考量において、まず明らかなのは、初期投資（物件購入）後に投資家が得るキャッシュフロー総額が、定期借地権物件の方が所有権物件より少ないことでしょう（これは、定期借地権物件では５３年後の残存価値が得られないのに対し、所有権物件はゼロ以上の残存価値が残ることから自明ですし、少々細かい論点として、定期賃料収入も、５３年後の借地権期限が近づけば近づくほど、いわゆる定期借家契約的条件に近づき、一般借家契約的な賃料よりディスカウントされることが想定されるため、容易に想像されると思います）。つまり、定期借地権物件の方が所有権物件よりも分譲価格が低くなければならない（１００歩譲って、所有権物件の残存価値がゼロとなるケースの可能性を考慮しても、なお、定期借家契約と一般借家契約の差異による賃料水準の違いは残ると考えられます）という判断が合理的に導かれます。

[459: 購入検討中さん]

あ

[460: 458]

458の続きです。

ここまでは、極めて常識的な判断ですので、定期借家契約か一般借家契約かの論点を除き、ほぼ全ての方が直感的に理解されていたことかと思います。それでは、定期借地権物件の方が所有権物件よりも、「どの程度」分譲価格が低ければ、両者の投資価値が等価になるでしょうか？　繰り返しになりますが、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、予測不可能」ですが、金利動向、賃料・地価水準に一定のシナリオを設定し、その中で合理的な推定を行うことは可能で、これらは一般的にシナリオ分析やセンシティビティ分析と呼ばれる手法です。

[461: 458]

この分析でキーとなる情報は、比較対象となる所有権物件の土地持分です。具体的数字を把握していませんので、これ以降はあくまでも仮説に基づく推量ですが、議論を分かり易くするために、以下のような物件購入を検討しているとしましょう。それは、坪単価５００万円で３０坪（約１００平米）の広さの１億５千万円の２ＬＤＫ、とでもしましょうか。本物件ＨＰで開示されているＥ・Ｆ棟概要を見ると、敷地面積が5,633.65平米、延床面積が18,783.39平米ですので、延床面積当たりの敷地面積は0.3平米（坪）／平米（坪）、よって３０坪の占有面積に対応する土地持分面積は約９坪と試算されます。将来的な地価変動を一旦忘れて、本物件分譲時点での当該土地持分面積の価値を推計すると、仮にこの界隈の地価水準も坪単価５００万円と設定すれば９坪なら４千５百万円となりますから、もしこの物件が所有権付きであれば、およそ１億９千５百万円（坪単価６５０万円）となり、所有権物件に対する定期借地権物件の価格（ディスカウト価格）は７７％と試算できます。これは、地価水準を一定のレンジで設定してシナリオ分析してみますと、地価坪単価が７００万円、６００万円の場合、ディスカウント価格は各々７０％、７４％、といった感じで変化します。

[462: 458]

将来の地価変動要素を無視して、現在の地価水準のみ考慮する場合、このように、現時点の所有権物件の分譲価格決定要因の一つである地価水準が高まれば高まるほど、定期借地権物件のディスカウント価格も低下（ディスカウント率は拡大）する（つまり、所有権物件における土地持分価値以外の価値が相対的に小さくなる）のは当然ですが、これを前提として、本物件を他近隣所有権新規分譲物件と現時点で比較した場合、８０％程度のディスカウント価格であったならば、想定地価水準が坪５００万円よりもっと低く見積もられているか、若しくは、地価水準の割りにディスカウントがあまりなされていない、と結論付けることが可能です（地価坪単価を７００万円で想定しているなら、ディスカウント価格は７０％ですから、８０％までしかディスカウントされていない場合は、１０％ほど割高な価格設定であると言えます）。

さて、これまでは、あくまでも現時点の地価水準等から、本物件の分譲価格の妥当性を検証する工夫を紹介しましたが、次は、今後５３年間のキャッシュフローから、分譲価格の妥当性を検証してみましょう。この場合、やはり４４６にも書かれてあるとおり、定期借地権物件の場合は５３年後の残存価値（債券の場合の最終償還元本額）を考慮する必要がないため、むしろ将来的な地価変動リスクを受けにくいことから、より試算・推計が単純であるとも言えます。具体例で示しましょう。本物件の賃料水準を仮に坪２万円（グロス）と設定（３０坪で月家賃６０万円、年間家賃総額７２０万円）し、市場金利（割引率）を３．５％と設定すれば、今後５３年間その水準が不変と前提した場合、当該物件が生み出す賃料（キャッシュフロー）を割引いて算出される現在価値は１億７千万円ほどになります。

実際には租税公課・管理共益費・地代・修繕積立金その他諸々の支出が必要ですから、その水準次第でネットの現在価値はもっと小さくなるのですが、それを１億５千万円で購入することの損得判断をすることになります。少々細かいポイントですが、定期借地権物件には地代がある代わりに土地持分の固定資産税がないため、若干地代のコストが上回ることが想定されますが、今回のシミュレーションでは勘案していません。ちなみに、市場金利（割引率）が３％、４％の場合のグロス現在価値は、各々１億８千９百万円、１億５千７百万円となりますので、当然ながら、期中に受取る賃料収入の再投資効果を考慮しない場合には、市場金利水準が高まれば高まるほど（賃料水準は不変と仮定すれば）、本物件購入（投資）は割高となります。

ただし、以上の結論は所有権物件の場合も基本的に同じです。むしろ、定期借地権物件の方が、初期投資が少なく早期に資金回収が図られ（デュレーションが短い）金利変動リスクを受けにくいですし、金利上昇局面下では相対的に早期回収される資金の再投資効果が高まり、さらには５３年後の残存価値変動リスクもまったくないことから、金利や地価の変動リスクを受けにくく、リスクを極力避けた安定的な収益確保を求める投資姿勢であれば、十分評価して良いポイントと考えられます。なお、賃料水準変動リスクも考慮すべきポイントではありますが、残存年数が短くなった際の定期借家契約としての賃料水準ディスカウント効果を除き、所有権物件も定期借地権物件も、基本的に同等の賃料水準になると想定されるため、賃料水準の変動自体は、所有権物件と定期借地権物件の比較考量の際にはあまり神経質にならなくても良い程度の「誤差」ではないかと考えられます。

[463: 458]

以上、非常に長くなり大変恐縮ですが、最後に要約しますと、本物件購入検討に当っては、大きく二つの観点に留意が必要です。一つは、純粋に絶対額としての分譲価格の妥当性、もう一つは、所有権物件と比較した場合の定期借地権物件としての価格（ディスカウント率）の妥当性です。所有権物件からのディスカウント率だけで本物件を評価しようとすると、そもそも所有権物件の価格設定がおかしい（割高な）場合には、定期借地権物件も割高に評価してしまう恐れがあり大変危険です。よって、不動産物件購入に当っての基本的な姿勢としては、まずは純粋な絶対額として分譲価格が妥当であるか否かにつき検証することが極めて重要であると考えます。
上記では、かなり乱暴な仮定に基づく分譲価格試算（シミュレーションやシナリオ分析）を行ってみましたが、ご案内のとおり、前提とする仮定次第で結果は大きく変わりますので、こうした方法で唯一絶対の正解が導き出されるものではありませんが、他方、前提となる仮定を色々と変えて試算してみれば、どういった条件の場合にどういった価格となるのか、そのリスクの程度がどの程度なのか、自分自身で吸収可能なリスクか、納得できるリスクか、等の判断には有益だと思われます。

本当の最後に、素朴な個人的見解を勝手に申し上げるならば、純粋に経済的利益や利回りのみを狙う投資目的で購入するのであれば、上記仮定に基づく試算結果からある程度分かって来たように、坪５００万円の物件で坪２万円のグロス家賃では、５３年間の運用期間でもグロス４％＋αでしか回らないと想定され、世の中にはもっと高い利回りが期待できる投資対象資産も少なからず存在することや、ポートフォリオ的観点からも分散投資を意識すれば同一投資額で複数物件を購入する方がより安全と考えられることから、この金額規模感の本物件に敢えて手を出すことはないと思います（もちろん、この辺の感覚は、運用可能資金の規模感などでまったく変わってくる世界ですので、人それぞれのご事情次第とは思いますが）。他方、自分でお住まいになることを想定して購入をご検討されている方の立場ならば、同水準の物件に一生（５３年間）賃貸で住む場合に要するコストと比較し、どちらがより経済的か、といった観点で判断することができると思いますので、ぜひ試算なさってみて下さい。なお、繰り替えしになりますが、定期借地権物件は５３年後の残存価値が存在しないお陰で、残存価値（地価）変動リスクが大きい所有権物件よりも、賃貸に住み続けるケースとの経済性比較が容易ですので、かなり確かな見通しを持って判断することができるはずですよ。

[464: 匿名さん]

そんな、難しくくどくど考えなくても、インフレなら所有権（土地）、デフレなら借地権（償却建物）でいいんだって。
インフレと読むかデフレと読むかは、それぞれの自由。
病院側はインフレと読んで、借地にしてんじゃないの。

[465: 匿名さん]

>>458
大変参考になりました。
４５８さんは夏休みはご予定はあるのですか？
もしとくにないようでしたら、できれば休み中毎日２万字ぐらいの投稿をしてください。
そうそう、二万字ぐらいの投稿のあとに、４千字ぐらいの要約も忘れないでくださいね。

[466: 匿名さん]

464さんの観点だけでは、本物件分譲価格の妥当性が判断できませんね。たとえデフレであっても、そのデフレの程度によっては、借地権物件の分譲価格次第で（つまり割高であれば）、所有権物件を購入した方が経済的に得することも十分あり得ます。デフレかインフレかといった大雑把な読みだけでこの物件を買うか買わないかを決めるのは、残念ながら、十分な検証・確認を踏まえた合理的投資判断をしているとは到底言えませんね。

[467: 匿名さん]

４５８さんの理論的考察もわからなくはないですが、前提としておられる数字に誤りが多いなかで結論は結構はっきりおっしゃっているので、ミスリードな部分も多いと思います。

細かく上げ足を取る気はありませんが、４６１のあたりでおっしゃっている延床面積から割り出した敷地の取り分ですが、延床面積には共有部分が入っていることをお忘れですね。
この物件であれば、エントランスホールなどは相当大きいので、ざっと３割程度の共有部分面積はあるはずであり、１００㎡の本物件に対する土地（借地権）の取り分が９坪ということはなく、もっと取り分があるはずですよ。

また、所有権物件の場合の値段との比較で、現在のこの地域の土地相場　を坪５００万円として、×９坪＝４，５００万円の値段を、定期借地権物件の値段に乗せて、この物件がどれだけ所有権物件に比べて割安かを計算されていますが、これもかなり乱暴な計算だと思います。

日赤通りの平成１８年度の㎡当り路線価は１０６万円（坪３５０万円）程度のはずですし、現在広尾や３Aで土地を入札しようと考えたら、路線価の３倍で買えたら超ラッキー、４倍でもあたりまえですから、このエリアの土地は最低でも坪１２００万円はするのではないですか？

ですから、所有権物件であれば、もっと割高なものになるはずです。

また、この物件の中庭（フォレスト）や地下駐車場などのランドスケープには相当金がかかっていますから、同品質の所有権物件を作ったら、とても１００㎡で１億９５００万円（坪６５０万円）で売ってもらえるとも思いません。坪６５０万円の値段って、築２０年以上たった広尾ガーデンヒルズの中古値段より安いですよ。


私の周りでも今回の物件を真剣に検討している人は結構いますが、彼らは別に個人投資家でも何でもありません。

この広尾GFだと、８０㎡強の上の層のほうで中庭に向いている物件が１億２０００万円台（坪５００万円程度）で買えるようだけど、同じ品質の物件だと、例えば近くの有栖川パークハウスのように坪１０００万円、総額２億５０００万円程度はしてざっと２倍になる、

そりゃあ、定期借地権より所有権のほうがいいけど、５３年後の土地の値段なんてよくわかんないし、そもそもその頃には生きていなだろうし、今、所有権物件の半値で、この場所にこれだけ高品質のマンションに実際に住めればいいや、てな感じで、自ら住みたいから検討しています。

そんな人も結構多いと思いますよ。

もっとも、今回販売の５０㎡以下の小ぶりの物件を購入されている人は、かなり個人投資家さんなんでしょうけど。

[468: 458]

４６７さん、まったく注文どおりのコメント、まことに有り難うございます。

まさにおっしゃる通りで、延床面積には共有部分があるので、占有部分のみで計算すれば、一戸当たりの土地持分はもっと多くなります。ご指摘頂いたとおりに共有部分を延床面積の３割とすれば、先ほどの例に挙げた３０坪（約１００平米）の物件の場合、土地持分は１３坪弱となります。また、地価の坪単価は仮の数字ですから、おっしゃるとおり１，２００万円で試算しても全然問題ありません。お分かりとは思いますが、これら数字は、本定期借地権物件の５３年間の賃料収入の割引現在価値（＝物件分譲価格）に、何ら影響を与えないパラメータですので、これら数字を変えても、最後の結論にいささかも影響を与えません。

唯一、決定的な影響を与えるのは、所有権物件と定期借地権物件の価格の差異、先ほどの事例で言うところの、ディスカウント価格の水準なのです。改めて計算してみましょう。上記のとおり見直した仮定条件に基づき、例に挙げた物件の土地持分価値を試算すれば、１３坪×１，２００万円＝１億５千６百万円ですから、土地持分価値が一切含まれない定期借地権物件の価格（坪単価５００万円、１億５千万円）に上乗せすると、トータルで３億６百万円となりますね。この価格に対する定期借地権物件のディスカウント価格は４９％です。ここでハッキリお分かり頂けるのは、所有権物件と定期借地権物件の価格差は、所有権物件の土地持分や地価水準、即ち、所有権物件分譲価格に占める土地持分価値の比重が高ければ高いほど、乖離幅が拡大し、いわゆるディスカウント価格は下落する（ディスカウント率が拡大する）という動かしがたい事実です。

このスレッドの中では、どなたかが、意図的か否かは別にして、定期借地権物件の価格は同水準の所有権物件の７割から８割程度は確保できると、六本木鳥居坂物件等の事例を示しつつ説明されていましたが、上記のような、４６７さんご指摘の、よりリアルで現実的で細かい試算を行えば、それが必ずしもまったく真実でないことが、数字でハッキリと問答無用で誰の眼にも一目瞭然となるのです。ここで改めて考えて頂きたいのですが、定期借地権物件が同水準の所有権物件の半値以下の価値しかない、と市場参加者が広く認識することとなった場合でも、何ら抵抗感なく当該定期借地権物件を購入したいと考えるか否かではないでしょうか。

繰り返しになりますが、本物件の賃料収入見込みに基づく現在価値（＝物件分譲価格）の推計結果は、５３年間での４％台のグロス利回りを前提とすれば、１億５千万円程度であろうと推定されます。上述のとおり、４６７さんご指摘の点を考慮しても、土地持分所有権の有無は賃料水準に大きな影響を殆ど及ぼさないと考えられますので、前回メールで本物件購入検討に当っての二つの留意点としてご紹介した、純粋に絶対額としての分譲価格の妥当性に関する評価結果は、いささかも変わることがありません。変わるのは、二つ目のポイント、すなわち、所有権物件と比較した場合の定期借地権物件としての価格（ディスカウント率）の妥当性です。

デベ的には、ここで二律背反的なジレンマに陥ります。今後分譲するであろう所有権物件を売出す際に、坪１，５００万円程度の価格設定にしたいという本音がありつつも、あまりそれを強調し過ぎて極端に分譲価格を釣り上げた物件を出せば、逆に定期借地権物件の価値が所有権物件の価値に比べて著しく低い（半値以下の安物イメージ）といった認識が広がる危険も懸念され、できれば、定期借地権物件であっても所有権物件の価値の７割から８割程度の価値があることにしておいて、世情に疎い、いわゆる「富裕層」と呼ばれる素人個人顧客層等にうまく割高物件をあてがって売り抜けたい、との思いも強いはずなのです。

本物件購入を真面目に検討されている方は、こうした側面をしっかり精査・検討・研究された上で、後悔のない賢明なるご判断をなさることをお祈りしております。４６７さんがおっしゃるとおりの地価水準が真実であるならば、見方を変えれば、本物件は所有権物件よりはお安いので買い易いとは言えます。ただし、投資利回り等の観点から、必ず有利とか不利とかは判断できません（今後の金利・賃料・地価水準の変動を正確に予測できないため）。他方、引続き念を押しておきたいのは、定期借地権物件は、将来的に相当な価格変動リスクのある土地持分価値が含まれていないため、いわゆる山師的相場感で博打をするのを避けたいのであれば、４％程度のグロス利回りでＯＫという前提に立つ場合、本物件を購入する判断は合理的意思決定と言えると思います。

なお、最後にご参考までですが、本物件が仮に所有権物件であると仮定して、上記のような試算で計算された３億６００万円（坪単価１,０２０万円）で購入したとしたら、坪２万円の月額賃料で永遠に保有・賃貸しし続ける前提であれば、想定利回り（グロス）は２．３％程度にしかなりません。もし４．５％程度のグロス利回りを確保するためには、月額賃料は坪３．８万円超の水準が必要となりますが、果たして、この水準は妥当でしょうか？　この答えは、中長期的にも理論的に無理矛盾なく説明可能な合理的意思決定を行うか、短期的・局地的な現象面の後追い的に集団催眠状態の中で意思決定を行うかで、大きな違いが生まれることでしょうね。

[469: 458]

せっかくなので、もう少し補足しますね。

上記のようなディスカウント価格の、より正確な試算のためには、本当は本定期借地権物件の分譲価格に占めるコスト要因をさらに細かく分解・分析して評価する必要があります。本物件がどうかは分かりませんが、分譲価格の中に定期借地権（地上権）自体を見込んでいる場合もあるかも知れません。その場合は、そもそも地上権の価値とは何か、という根源的問題も生じ得ると思われますが、他方、所有権物件と定期借地権物件との価格乖離は若干緩和されるはずですね。これは、もしその辺りの事情について詳細をご存知の方がいらっしゃれば、より正しいシミュレーション結果をお知らせ頂ければ幸いです。

また、個人的な結論部分で、４％程度のグロス利回りを想定している理由ですが、もし全額自前のキャッシュでポンと購入する場合は、純粋に他の投資機会より少しでも高い利回りが確保されるのであれば、その投資判断に一定の経済合理性は認められるでしょうが、もし購入資金のかなりの部分を住宅ローン等の借入で賄おうと考えている場合は、投資対象物件からのネット利回りが当該借入金の金利より低ければ、わざわざ借金して投資しても損するだけなのは自明ですね。現状の住宅ローン金利水準や通常の自己資金と借入金のレバレッジ比率等を勘案して、少なくとも４％超のグロス利回りが確保されない限り、投資利回り目的で借金してまで本定期借地権物件を購入することは、まったく経済合理性を欠くこととなるのは、容易にお分かり頂けると思います。

[470: 匿名さん]

長々としたレスの割に根本的なミスがありますね。
マンションの所有地持ち分を、純粋な土地の所有権と一緒にして計算するのは大きな間違いですよ。
なぜならその共有持分権は、権利行使に多大な制約があるから。単独で土地だけで処分することはもちろんできないし、マンションの建て替えにも様々な制約がある（他の共有者の同意など）。およそ自分の土地に家を建てたり売ったりするのと違う。その分、価値は下がる。
よってマンションを購入するときに手に入る形式的な土地の所有権は、土地の所有権として資産価値を計算するのは間違いです（実際はそんな価値はない）。そういった制約や不確実性（他の共有権者の同意の可能性等）を大幅に割り引いて入れるか、純粋にマンションが完全に老朽化するまで資産価値を計算した上で、たとえば７０年後以降に立て替えた場合の新たな価値も参入するか（現在価値は非常に小さくなるのでほぼ無視できる）、でしょう。

[471: 458]

そんなことは百も承知ですよｗ

当然、所有権物件の分譲価格に占める土地持分価値は、それだけを取り出して売買できるものではないのですから、すくなくとも、所有権物件を購入した買い手側にとって、その価値はフィクションでしかありませんね。

とはいえ、土地持分価値を無視することもできません。デベが設定する分譲価格に占める重要なコスト要因ですからね。デベ側からすれば、近時の所有権物件分譲価格高騰の根拠としてうまく使っているわけですが、実際のところ、物件毎に本当の土地仕入れコストがそのまま分譲価格に反映されているかは甚だ疑わしく、数年前の土地がまだ安かった頃に仕込んだ土地に開発する物件でも、最近の地価高騰やマンション価格上昇に便乗して、実際にかかったコスト以上の割高な分譲価格を設定している場合もあるでしょうから、それなりの相場感を持って計量的な検証を行うべきと申し上げているだけですね。
その辺の本当の土地仕入れコストは、どの土地を幾らで落札したか等の明細情報が入手できない限り、購入検討者側からは分からない以上、ここでの試算では考慮することができないため、現時点での近隣地価相場を援用する、より簡便な試算方法をとっているだけですが、もっと他に良い試算方法があれば、ぜひ教えて頂きたいものですね。デベにとっては、逆に、その手の情報は顧客に手の内を知られてしまいマズいので、当然、広く一般には開示なんてしませんよね（公共物件で公開入札結果が公表されている場合は別ですが）。

いずれにしても、定期借地権物件の分譲価格の妥当性を評価・判断するに当って、所有権物件の分譲価格とのコスト構造の差異や、想定されている地価設定等を勘案して比較考量しなければ、単に定期借地権物件の価値は所有権の８０−９０％などというデベのセールストークを鵜呑みにしていれば、割高な定期借地権物件をあてがわれて売り逃げされる危険性が高まることは間違いありません。まだまだ国内不動産市場に定着しているとも、評価目線が確立しているとも言えない定期借地権物件の購入を検討をされる場合には、こうしたポイントにぜひご注意下さいね。

[472: 匿名さん]

＞＞４７０さんの趣旨・意図は不明確ですね。論理のすり替えというか、だからどうだといいたいのか？　

要するに、買い手にとっては、土地だけ切り取って売買できない以上、土地持分価値を無視しろ、分譲価格には土地持分価値は対して影響を与えないから気にするな、定期借地権物件も所有権物件も大差ない、そう言いたいのですか？　

それって、定期借地権物件を売出してるデベとかの、思う壺じゃないですか？？？　だって、デベにとっては、明らかにコストが大きく異なるわけですよ。
定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。

[473: 購入検討中さん]

なんか、マンション分譲価格の決め方の議論になってますね。

マンションに限らず、不動産物件の価値評価（鑑定）方法は、おもに収益還元法（収益価格）、取引事例比較法（比準価格）、原価法（積算価格）などがあります。これを開発業者の立場で分譲価格決定に当てはめれば、まず原価法で積算価格を出し、少なくとも分譲価格が原価割れしない（損失が発生しない）ことを当然の前提として、あとはどこまで利幅を上乗せできるの検討が重要となり、その利幅決定の際に役立つのが、収益価格や比準価格ということになります。

もしも購入者側が、定期借地権物件と所有権物件で、本当は原価（積算価格）が大きく異なるにかかわらず、どちらにも同程度の価値があると信じてくれるならば、積算価格は明らかに所有権物件の方が高いにもかかわらず、定期借地権物件の分譲価格を所有権物件のものとさほど変わらない水準まで引き上げることができ、開発業者にとって極めて魅力的な、非常に大きな利幅を設定できるわけです。これは、明らかに、購入者側にとっては不利益なので、購入検討時には厳しくチェックすることをお勧めします。

[474: 匿名さん]

４７２さん

「定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。」

とのことですが、別に私は業者でもないし、開発業者の肩を持つわけではないですが、４７２さんが不動産会社に恨みでもあれば別ですが、ちょっと言いすぎというか誤解が過ぎると思うのですが、、、、。

定期借地権は一定期間、その土地を活用できるという立派な物権であり譲渡も可能な権利で、担保設定もできます。

開発業者が定期借地権条件のマンションを建築して分譲するためには、定期借地権という物権を地主との間に契約して、対価を地主に払わないといけないのは当然であり、「用地取得費用が一切含まれない（土地は全くのタダ）」というのはいくらなんでも暴論と思います。

一般にその対価は所有権の７割とか８割とか言われていますが、それを実際いくらで見るのがいいのかはまた別の議論です。でも用地取得費がタダで濡れ手に泡ではないのは自明です。

[475: 匿名さん]

↑
すみません、濡れ手に泡は「濡れ手に粟」の典型的な誤記でした。

[476: 匿名さん]

ふーん。

[477: 元祖匿名はん]

プロのマーケットであれば、例えば事業用定借20年の収益物件ならば
20年でエクイティ価値はゼロに逓減する前提で投資利回りを弾きます。

住宅の定借は正直よくわかりません。50年経ったケースがないので。
感覚的には、買って住んでタックスメリットがあって早めに売るのなら
アリなような気がしますが。わかりません。

[478: 匿名さん]

へー

[479: 匿名さん]

458
長文お疲れ。
理屈は別に間違ってないと思うが、ゴミ投資家の俺の計算と全然違うのはどうしてだろうと思ってよくみてみたら下記の点について気付いた。
１．「坪2万円」：新築でそれはない。築20年の広尾ガーデンヒルズの市場相場が今そんなものだ。坪2.5万は行ける。
２．家賃相場が全然上昇しない前提をおいているようだがそんな訳はないだろう。どんなに悪くとも物価連動で上がるはずだ。尤も後年では老朽化で下がるだろうがＰＶに効いてくる最初の方は上昇効果の方が高いはず。
３．そもそもこんな部屋単位のマンションを仕込もうという投資家はプロな訳はない。節税効果を狙った個人ゴミ投資家が主体なはず。このような借地権物件は土地部分の価値が少ない分減価償却が多めに取れて最初の節税効果が大きい。その効果を計算に入れると投資メリットはもっと大きい。
ということで、結論は全然違う。タワマンの北向き下層階が50倍の倍率になるのは何故だか分かってるかい。全員がバブルに踊らされてるからではないのだよ。

[480: 458]

４７４さん、たしかにご指摘のとおり、定期借地権という権利自体に価値があるのは間違いないと思います。ただし、これこそ、なかなか原価の積上げによる積算価格の算定は難しいため、借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値を定期借地権価値と考え、収益還元法で収益価格を算定することが理論上最も妥当なのではないでしょうか。

かかる前提に立てば、上記で示した物件例（３０坪２ＬＤＫ、月額賃料坪単価２万円、月額家賃６０万円）の場合、５３年間の定期借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値は、割引率を４．５％に設定すれば、約１億４千５百万円（グロス）ほどと試算されます。

この物件が定期借地権物件でなく所有権物件である場合、５３年後に残る土地所有権の処分価格を残存価値（ターミナルバリュー）と考え、５３年目のキャッシュフローに加算した上で、それを含め５３年間のキャッシュフロー総額の現在価値を算出すれば、理論上は所有権物件（期中キャッシュフロー５３年分＋５３年目のターミナルバリュー）の現在価値（＝物件分譲価格）と考えても良いと思われます。

この場合、繰返しになりますが、５３年後の地価水準変動状況次第でターミナルバリューも大きく変動（高いボラティリティ）するため、厳密には、未来を正確に予測できない限りは正確な現在価値試算もできませんが、ここはあまり悩んでもしょうがないので、一定の合理的割切りとして、仮に現在の地価水準がそのまま５３年後まで不変と仮定して試算してみると、地価水準が４６７さん提示の坪１，２００万円の場合、５３年目の土地持分価値は、本物件土地持分１３坪×１，２００万円＝１億５千６百万円、割引率４．５％で５３年間割引いた当該土地持分の現在価値は１，５００万円ほどまで低下するため、上述の定期借地権の価値と合計すると１億６千万円となり、いわゆるディスカウント価格は９３％ほどとなります。

しかしながら、今後５３年間に地価がまったく上昇しないという前提は、果たして現実的でしょうか？　たとえば、過去５３年間の地価は、バブルもあればバブル崩壊もありましたが、国土交通省ＨＰ（http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=4）によれば、広尾界隈の平米当り公示地価は、広尾３丁目データを準用すると、直近の２００７年が１１０万円、調査開始した１９７０年が１０万円であり、年平均上昇率はおよそ６．７％（なお、２００４年のバブル後最安値は７４万円で、この場合でも年平均上昇率は約６％）となるため、これを５３年間に当てはめると、現在の坪１，２００万円の地価は５３年後には３億５千万円弱にもなり、１３坪分の土地持分価値は４５億５千万円にもなるため、それを４．５％の割引率で現在価値化して４億４千万円となり、定期借地権の価値と合計すると５億８千５百万円、よってディスカウント価格は２５％に過ぎない水準となることが分かります。
仮に地価上昇率を年４．５％とすれば、キャッシュフローの割引率４．５％と打消し合うため、５３年後の土地持分価値の割引現在価値は、現在の土地持分価値である１億５千６百万円（坪１，２００万円）のまま変化せず、定期借地権の価値と合計すると３億百万円、よってディスカウント価格は４８％ほどとなります。

他方、ディスカウント価格が８０％程度になるケースを考えてみた場合、土地持分価値の割引現在価値を逆算すると３千６百万円（坪単価２７８万円）ほどとなりますので、現在の地価水準（坪１，２００万円）を前提とすると、４．５％の割引率を変えない前提ならば、地価の年平均上昇率を１．６％前後と想定することとなりますが、皆さんはこの年平均地価上昇率の水準を如何お考えでしょうか？　おおむね妥当と考えるならば、ディスカウント価格８０％程度が見込めると判断されることでしょうが、過去５３年間の広尾界隈の地価年平均上昇率を、過去４０年弱の平均値と比較考量した場合、かなり保守的過ぎる想定と判断される方もいらっしゃることでしょう。また、通常の物価上昇率が２−３％程度と考えられる点からも、１．６％との想定はやはり保守的に過ぎるかも知れません。ちなみに、地価上昇率を２．５％と想定した場合のディスカウント価格は７２％程度となります。


なお、最後にもう一つの極めて簡易な定期借地権物件と土地所有権物件の価値の差異を試算する方法をご紹介しましょう。所有権物件の価値試算方法を、定期借地権物件と同様に、創出されるキャッシュフローに基づく収益還元法とするのですが、定期借地権物件と異なるのは、土地利用が一定期間に限定されることがないことから、永遠にキャッシュフローが創出され続けると仮定して、そのキャッシュフロー総額の割引現在価値を算出する方法です。具体的に計算してみますと、当該物件の年間賃料収入が７２０万円ですから、これを割引率の４．５％で除すればＯＫで、試算結果は１億６千万円となります。この場合のディスカウント価格は９０％となります。
注意深い皆さんであれば、この結果が、上記の幾つかの試算結果のうち、所有権物件価値に係る地価水準を今後５３年間不変であると想定するケースとほぼ同等の結果となる点にお気づきかも知れませんが、これは、この簡易な試算方法が、あくまでも当該土地利用の結果創出される賃料収入たるキャッシュフロー（インカムゲイン）のみに依拠しており、将来的な地価上昇に伴う残存価値たるターミナルバリュー（キャピタルゲイン）の増大等の可能性が事実上まったく考慮されない（つまり、地価水準の変動と無関係に割引現在価値が決まる）試算方法のため、５３年目での土地持分価値の上昇によるキャピタルゲインを想定していないケースとの類似性が高まったためと考えられ、既述のとおり、その妥当性に係る評価・判断は、結局のところ、今後５３年間の地価水準変動動向次第であるとしか申し上げられない点、念のため申し添えます。

以上、ご参考まで。

[481: 匿名さん]

４７９さんに幾つかコメントします。

まず、坪２．５万円が妥当か否かは市場が決めることですが、安易に楽観的見通しをお持ちになることは危険だと忠告申し上げておきます。同一物件でも住戸条件（広さ、間取り、向き、階数等）により賃料水準はかなり異なる可能性が高いため、広尾ＧＨが坪２万円だからといって、本物件でかならず坪２．５万円取れる保証はどこにもありませんね。また、賃料水準が５３年間一定とする仮定も、簡易物件価値評価においては、おおむね合理的と考えられます。おっしゃるような、建物老朽化に伴う賃料逓減を相殺しなお上回るインフレが生じる場合には、土地持分価値も同様にインフレしますので、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、トータルでの投資収益や利回りが高くなる可能性が高いと想像される点にも留意が必要ですね。

また、プロ投資家や機関投資家でなく個人課税への節税目的投資ならば、念のために以下につき十分ご留意頂くことが妥当と思われます。そもそも、建物の減価償却費により節税を図る由ですが、ご存知のとおり、貴方が今後も安定的に課税対象所得を生み出す限りにおいて、これは結局のところ課税繰延べを受けるだけの話で、純粋理論的には真の節税になるものでない（当座の課税額を減少させ先送りする効果）点改めて認識しておくべきでしょうし、また、もしも物件購入資金として住宅ローン等借入金により資金調達を行うのであれば、ローン金利を上回る（利払い前ネット）投資収益利回りが確保できない限りにおいて、むしろ本当に損失が発生し結果的に節税となる（税支払タイミングの繰延べ効果でなく、真の実損発生に伴う納税額減少）ことについてしっかりと認識が必要です。

おっしゃるような、タワマンの北向き下層階が５０倍の倍率となるのは、冷静な利回り計算のもとで割安と評価される住戸に個人・不動産業者・セミプロの類が殺到するからですが、それは、あくまでも冷静かつ現実的な前提条件に基づく計量的分析の結果割安と評価された場合に限るのであって、具体的数値・条件・情報等に基づき割安と評価されない物件で、そのようなことが生じることはありません。ただし、市況がバブル気味となると、そうした冷静沈着な判断能力が低下し集団催眠状態に陥る人たちが、特に素人個人投資家に多くなるため、あとで傷口が広がったりすることも少なくないことから、よくよくご用心ください。

[482: 匿名さん]

４７４です。

４８０さん、大変わかりやすいご説明、ありがとうございました。

一定の仮定を置いて計算しなければならないことは事実ながら、おっしゃっていることは正しいと思います。

「永遠のキャッシュフローに基づく収益還元法の比較の場合、グロスレート４．５％程度を想定すると定期借地権物件が所有権物件の９０％程度となる」という結果は、かなり上のスレ３８８で別の方も算式を付けて説明されておられ、結果は一致していると思います。

ご指摘の通り、53年後の土地の価値は今後の土地の値動きいかんで相当変わり、今後の日本の物価変動率の推移のみならず、そもそもの人口動態や景気の推移によってプラスにも、またバブルの後のようにマイナスにもなりえます。

土地の値段は日本のみならず欧米でも１５年周期くらいで見ると、相当落ち込む時期がやってきています。

このように考えると、個人的には、今後５３年間の長きにわたって、毎年どの例外の年もなく２．５％ずつ土地の価格が複利ベースでコンスタントにあがっていくというシナリオは、人口動態（減りそう）や日本の相対的な国際競争力（中国などに負けそう）なども考えると、かなりベストシナリオに近いと思うので、この前提で計算される現在の定期借地権物件＝所有権物件の７２％という結論は、まずリーズナブルな水準なのかな、と思います。

まあ、今回のE,F棟の定期借地権での単価は坪５００万円〜６００万円中心だし、坪５００万円前後でも結構よさそうな物件もありそうなので、これだと近隣の所有権物件の相場（８００万円〜１０００万円程度）に比べて５０％から６０％の水準で買えることになるので、やっぱり相当割得かなと考えています。

それに私の場合、そもそも８４㎡程度で１億２千万程度だったら何とか買えるけど、絶対額が２億から２億５千万もすると、悲しいかな予算オーバーで買えないので、やはりこの辺りの所有権物件はあきらめており、GFのE,F棟物件に興味大です。

[483: 元祖匿名はん]

53年後のターミナルバリューをおくとか非現実的なプロジェクションだと思うのですが。

結局5年後なり、10年後なり、15年後なりに最終売るときにいくらで売れるのか売却予想額をもとにIRR計算するしか方法がないのでは。（それでもよくわかりませんが短期のほうがまだわかりやすいかな）

要は上がるか（or下がらないか）、下がるかに近いと思いますけど。

[484: 匿名さん]

>>483
その１０年後の売却予想額も理論的には５３年後のキャッシュフローまで考えないといけないわけですから。。。

いずれにせよ、５３年後に所有権を持ち続けられるかどうかで所有権と定期借地権とに大きな差を見いだすこともあまり意味がないという感じはしますね。あまりに先過ぎる。建て替えとかそう簡単にはできませんし、自分が生きていない可能性大だし。
そう言う意味で、所有権の７割程度の額で購入できるこの物件は迷わず買いだと私は思っています。日本の将来がよっぽど明るくて先行き透明だと思っている人はやめといた方がいいかもしれません。

[485: 匿名さん]

そうなんだよね。結局、所有権価格に含まれる、数千万から億を超える広尾の高価な土地部分の価値が上がるんなら、所有権だし、ちょっと前のようなダラダラデフレなら借地権で、そのリスクを回避ってことでしょう。

ただ、前回のバブル時と異なり、目いっぱいローン組んで買ったり、転売目的で大量に業者が仕込んで勝負をかけているといった雰囲気は、あまり感じられないので、せいぜい上昇か横這いかの線かとは思いますがね。

[486: 匿名さん]

でも、10年後に転売できるのかなあ。
この物件は借地権でも新築の間は提携ローンがあるからいいけど、中古になったら住宅ローンくめるんだろうか。普通の定期借地権の中古だったら銀行はローン出さないと思うけど。ローンが組めない１億円のマンションにはたして買い手はいるのか？

[487: 匿名さん]

↑
中古でも買い手は十分いると思います。

今回は三菱地所・三井不動産とも基本的に新規には個人に売っており、ファンドなどの名前には直接売っていないと聞いています。

でも、多くの方がご指摘の通り、この物件は買わない（あるいは買えない）までも借りて住めるのだったら喜んで借りたい人は一杯いる物件です。場所もいいし、セキュリティーは完全だし、中庭は大きな緑の森だし、いざという時には隣に病院まであるし。

この物件は確かに投資物件としても悪くないというのが通説と思います。

個人でも、ここを買う方の多くが、シニア層のキャッシュによる住み替え（含む広尾ガーデンヒルズからの住み替え）ですが、もしローンを組めないような事態により個人の買い手がたまたまいなくとも、ファンドが買いを入れたがる物件と思います。

病院は隣にあってすぐ診てくれるし、２４時間コンセルジュもあり、電球の付け替えや重い荷物出しや宅配荷物の各住戸までのピックアップまでやってくれる。
これに外部からのハウス・クリーニングサービスなどを契約で付ければ、青山１丁目のパークアクシスなどの高級賃貸マンションと同様以上の条件となりますから、坪３万円程度取ることも可能かと思います（上のスレでも指摘ありますが、青山１丁目物件は同様のサービス付き、付帯の病院サービスなしで上層階は坪５万円程度までしています）。

１０年以上たった後、ファンドなどが、１０戸以上の単位で中古となった物件に買いを入れるような状況も十分予想されます。

[488: 元祖匿名はん]

ファンドの買いは十分には予想されないとは思いますけど、
マンションとして人気が出る可能性はあるでしょうね。

セカンダリーでローン全くつかないってこともないでしょうけど、
良くも悪くもまだマーケット的に未知数なの確かです。

[489: 匿名さん]

今後神宮前や、アメリカンクラブ跡地などが定借で出てきますね。定借物件が増えるのはセカンダリーマーケットを厚くしそうでよいですが、当広尾ＧＦの希少性は薄れるのかもしれませんね。

[490: 匿名さん]

青山一丁目のタワー賃貸マンションは作りが安っぽいらしいですよ。所詮賃貸専用との噂です。こちらの方が格は遙かに上でしょう。

しかし中古マンションを一棟でなく個別に仕込むファンドなんていないですよ。ゴミ投資家が個人的に設立ししたファンドならあるかもしれないけど。