広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[441: 匿名さん]

結局、利回りで２％台まで買いあがるのは、reitであっても実物不動産であっても割高ってことだよね。唯一、買いあがるとすれば、賃料をこれから、まだ50-100%程度、つりあげる自信があればってとこですかね。
一方で、ファンドが取り組んでいないレベルの物件であれば、現状でも６−７％台の価格水準の物件もあるわけだから、そのあたりを長期固定２％台で調達した資金で買ってれば、そう大ごけはないでしょう。
ただ、問題はそういう系統の物件ってキャピタルゲインがたいてい期待できないところが課題なんですよね。
ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。

[442: 匿名さん]

↑↑↑
そういうノリこそが　まさにバブルなんですよｗ

経済合理性でなく、山師的相場感。
強気　強気の　それいけドンドン、楽観的希望的観測。
これが　すべてのバブルの根本的要因、集団催眠状態なんですよｗ

すでに、日銀や金融庁は　かつてのバブル放置の反省から、今回のバブルが大きくなり過ぎないうちに潰そうと動きはじめてるので、バブル（不動産価値の大幅な上昇）が今後も継続する可能性は　相当に低いですよ。
よって、バブルを懸念してる方も、ご心配なく。

[443: 匿名さん車って何かとオイルなど付着した汚れ物の部品類など]

子供に財産を残したいなら、定期借地マンションはやめたほうがいいですよね。
自分の代だけ住めればいいなら、賃貸感覚で買えばいいんじゃないですか。場所はいいんだから。

[444: 匿名さん]

皆さんの不動産の価格形成メカニズムや目下の市況に関する議論は良く理解できます。特に土地価格のボラティリティは不可避だからこそ、建物と土地を上下分離した定期借地権の本物件に妙味を覚えるのです。つまり、どのみち建物はリニアに償却が進むしかないのですが、土地部分を所有することにより、良くも悪しくもボラティリティを抱え込みますが、定期借地権であれば、理屈上はそのリスクは緩和されます。簡単な話で、本物件の平均の坪単価が5-600万円程度だとして、比較対象となる近隣の新築物件が坪8-1000万円だとすれば、差分が土地所有権の価値となるのとなるのですが、従って30坪の物件を購入するとすれば、差額は約１憶円。この差額分を不動産以外の資産で運用すれば、多少なりともリスク分散になるし、むしろ都心不動産に強気の姿勢であれば、同じ原資に借入を加えて、別途賃貸用物件を購入してもよいでしょう。
一方、本物件については償却が経年とともに加速されると想定して、３０年程度で取引価値はゼロになると覚悟しておけば精神安定的には良いでしょう。実際には、場所柄ぎりぎりまで賃貸需要はあるでしょうから、無価値になることはありえず、かつ賃貸価格は所有物件と同等の水準で形成されるでしょうから、運用上有利であるとさえ言えます。つまり、流動性リスクさえ受け入れることができるのであれば、やはり本物件には妙味があるように思えるのです。
間違った考え方でしょうか。ご批判ください。

[445: 匿名さん]

長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。
他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

[446: 匿名さん]

>>444さん、私なりのご意見を申し上げます。

444さんのご主張は、どなたかのような「不動産＝金」「金＝希少貴金属」「希少貴金属＝それ自体で価値がある」よって「不動産＝価値がある」といった乱暴かつ幼稚な３段・４段論法でなく、純粋にファイナンス理論上の損得判断をされているようにお見受けしますので、その観点から申し上げます。

ご指摘のような、上物＝価格変動リスク（ボラティリティ）のない資産、土地＝価格変動リスクのある資産、という前提に基づく、将来の資産価値変動リスクに対する考え方は、債券投資理論での割引債と利付債の関係に似ています。詳細は省きますが、結論を言えば、割引債は期中のクーポンが存在しないため、投資利回りは期初の債券取得価格と期末の債券償還元本額で確定し、その間の金利変動リスクを受けません（元本額は金利変動に応じて現在価値が変動しますが、それは割引債も利付債も同じなので、両債券間の元本相当額に係る現在価値変動リスクはスクエアです）。
他方、利付債は期中のクーポンが存在するため、受け取ったクーポンの再投資利回りを考慮する必要があり、金利が上昇すれば再投資利回りも上昇、下落すればその逆となり、トータルの債券投資利回りが市場金利水準の変化に応じて変化します（つまり、トータルの利回りが金利リスクを強く受けます）。こうした金利リスクをヘッジする投資方法の一つとして、デュレーション分析（詳細は省きます）があり、デュレーションのタイミングで売却すれば金利リスクは理論上ニュートラルとなります。

不動産投資で定期的賃料収入を狙うことを、上記の債券投資理論に当てはめた場合、いずれの場合も期中賃料収入はクーポンに相当し、定期借地権物件では、借地権期限到来時点（この物件の場合は５３年後）において上物の価値も土地の価値もゼロであるため、満期時点で償還元本額ゼロとなる利付債と言えます。また、土地所有権物件の場合は、５３年後の土地持分価値等から構成される残存価値が償還元本額となる利付債と言えます。

同じ利付債でも、投資資金回収のタイミングが早い（最終償還元本が存在しない）利付債（つまり定期借地権物件）の方がデュレーションが短くなり、反対に、最終償還元本が存在する利付債の方がデュレーションが長くなると考えられますが、金利が期中継続的に上昇すると読むならば、デュレーションが短い投資対象の方が、早期資金回収による再投資利回り向上効果により、投資期間全体を通じたトータルの投資利回りは理論上高くなり、金利が期中継続的に低下する場合は、その逆となります。よって、賃料や地価が期中不変という前提に立てば、長期的金利上昇局面では、デュレーションが短い定期借地権物件を購入する方が有利でしょう。

ところが、事がそれほど単純ではないのは、賃料相場や地価水準は期中にかならず変動するということです。債券に当てはめれば、期中のクーポン額や最終償還元本額が変動するということです。上記の結論は、あくまでもクーポン額や最終償還元本額が変動しない（金利のみが変動する）ケースを想定したものなので、むしろ非現実的でしょう。デュレーションが長いと思われる所有権物件の場合、５３年後の最終償還元本額は、地価が上昇していれば大きく増えるし、地価が下落していれば減少する（ただし、ゼロ以下にはならない）、インフレ等で賃料が上昇する場合だってあるでしょうから、結局のところ、今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り（多分、誰にもできません）、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能ですね。

ただし、444さんも仰るとおり、期中キャッシュフローの変動要素としては、最終償還元本額に相当する５３年後の地価水準の比重の方が相対的に大きいのですから、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、地価変動による価格変動（投資利回り変動）リスクが大きいのは間違いなく、そうした地価変動リスクを避け、むしろ短めのデュレーションで早めに投資を切り上げて、そこそこの利回りを確定させたいのであれば、定期借地権物件に投資することに、一定の経済合理性が認められると思われます。要するに、金利・賃料・地価変動リスクを極力ヘッジしたパッシブな投資姿勢ならば、期初の資産取得価格の妥当性如何ではありますが、定期借地権物件に投資する選択肢も、あながち間違いではないと思われます。

以上、少々技術的で細かい議論となってしまい大変恐縮ですが、回答になっておりますでしょうか？

[447: 匿名さん]

ていうか、簡単に言えば、インフレなら、少々高くても所有権広尾マンションで、デフレなら借地権広尾マンションってことでしょ。
これから５０年間の長期トレンドで、インフレかデフレといえば、インフレでいいんじゃないの。ていうか、金融政策さえちゃんとしてれば普通インフレでしょう。ゆるやかな。だって一応、資本主義経済なんだから。

[448: 匿名さん]

当局の警戒的な姿勢から全国的あるいは大都市圏全般のバブルというのは起きないと思います。が都心あるいはより限定されたエリアについては、マンハッタンやロンドンなどのようなバブル状態は起こる可能性はあると思います。但しそこはサラリーマンや一般投資家が参加出来る市場ではなく、一部の富裕層や外国人中心の市場となるのでしょう。米国だって全土でみればバブルではなくとも、カリフォルニアなど一部が説明できない価格上昇となっています。最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。バブルは価格が上昇することを期待して買うからさらに価格が上昇しというメカニズムではありますが、ファンダメンタルズを乖離してという状況になっていることが重要であり、そういった意味では、多少なりともリスクプレミアムが乗っている（かなり縮小してきてはいますが、米国のように逆転はしていません。）限りにおいては、現状はバブルとは言えないと思います。前にも書きましたが、今のグローバルな過剰流動性が続く限り、資産市場でのインフレ傾向か、もしくは現物市場での実際のインフレというのは必然で、グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。
また不動産市場参加者と言う点では、年金が最近REITのエクスポージャーを増やしているようですが、彼らは売り抜けると言うスタンスではありませんから、リスクプレミアムがネガティブという状況にならないかぎりは分散投資という観点からも資金流入が期待できるかもしれません。（実はこの分散投資というのが曲者で、平常時は相関が低いのですが、最も分散効果を期待したい、株式などリスク性資産下落時に相関が上昇する危険があるということの認識が低いような気がします。余談ですが）
キャピタルゲインを期待するのであれば、純粋に株式投資の方が流動性もありますし、よくありませんか。インカムを期待するのであっても２％台などであれば、高配当株式で良い様な気もしますね。居住用の不動産であれば、あまり値上がり期待を持たず、所得に見合ったなかで気に入ったものを買うしかないかもしれません。

[449: 匿名さん]

「グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。」

↑これをもう少し、簡単に説明いただけませんか！

[450: ？？？]

てゆうか、意味不明のことばの羅列、分かったような分からないような、知ったかぶり。殆ど意味のある説明になってませんよ。

[451: 匿名さん]

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに４３９さんが書いておられるとおりですよ。

[452: 匿名さん]

このスレの参加者は金融機関やファンド関係の方が多いようで、ボラティリティーやらデュレーションやらの単語が飛び交い、一般の参加者には相当わかりにくくなっているのでは？と思います。

それと、議論に水を差す気はありませんが、都心のマンション価格がどうなるかを論じるのであれば、「23区内の新築マンション価格動向」という専門の別スレがたっているので、そちらで議論されたほうがよいようにも思いますが、、、。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

このところ、広尾ガーデンフォレストの物件自体について、あまり論じている方がいないので、少しコメントをさせて頂きます、、、。

今度のE,F棟の概算価格表を入手できたので見ましたが、一部のカスタムメイド可能なエグゼクティブ仕様物件を除くと、坪単価４９０万円から５８０万円程度が中心帯でした。

確かに、A〜D棟の値段に比べると１０〜２０％程度あがっているようだけど、この値段が所有権物件の８０％にあたると考えると、所有権物件の坪６００万円から７００万円程度の価格にあたるので、まあ近隣相場から見て結構リーズナブルなのではないかなと思いました。

上のスレで収益還元法で見ると相当なバブルなどとずいぶん論じられていたので、どうなのかも見てみました。

例えばF棟で最も物件数の多い84㎡で1億2000万円台の物件や73㎡で1億1000万円程度の物件を前提に、予想賃料から、管理費、維持費、地代、固定資産税（建物）の予定価格を引いてネットのリターンをはじいてみたところ、４．０〜４．１％程度が確保できる模様でした。

何か、この物件を収益還元法で見ると既にネットリターンは２％台や、へたをすると１％台のバブル水準になっているのか、と思って価格表を見たのですが、この立地から見て、とてもリーズナブルな感じがしました。

A〜D棟の最後のあたりの一般販売では平均5倍程度の高倍率になっていた模様ですし、外れて今度こそは欲しいと思っておられる方も多いようなので、いろいろと議論していても、この条件であれば希少性があることも事実だなので１２０戸程度はやはり完売してしまうのではないかと予想しています。

個人的には、広尾を含む３Aエリアの所有権物件の坪単価は１５００万円（定期借地権権であれば、この７０〜８０％の坪１０００万円から１２００万円）が当面の上限で、これ以上はさすがに行きすぎで異常と思っています。

でも、少なくともこのE,F棟の価格はまずリーズナブルだし、別にこの後価格が暴騰しなくとも自分で住んでいればよいし、この辺りの値段対比であれば逆に将来極端な値崩れもしないだろうとも思うので、買いたいと思って検討しています。

[454: 匿名さん]

海外の不動産も含めてポートフォリオを組んでいる富裕層（多くはプライベートバンカーがバックについているでしょうが）やバブル以前から日本市場に投資を行ってきた外人が素人だとは思いません。機関投資家にも？というところはありますし。ファンドも金余りで仕方なく高値でも投資しているところもあるのではないでしょうか、勿論キャリーが存在する限りにおいてはですが。都心の限定された一部は市場参加者が限られることからか価格決定メカニズムが異なる可能性があるということで、その他多くの地域はこれ以上大きく値上がりしてくればバブル（あるいはグリーンスパンが言っていたようにフロスかもしれませんが）ということになると思います。
ただREITの登場が不動産市場に与えている影響が単純ではないような気がします。これまで現物物件でしか投資できなかった個人投資家がREITを購入する事により不動産のエクスポージャーをもてるようになったということは構造的に需要増加となったとも思いますし、相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。REITはオーストラリアや米国では比較的歴史がありますが、そのほかの国ではまだ未発達でもあることも分析を難しくしているかもしれないです。
そして証券化を通じた市場へのアクセスのしやすさは、日本の不動産投資もグローバルな不動産市況からの影響を増大させており（今回の米国サブプライム問題が日本のREIT市場にすくなからず影響を与えていますね）、この点も９０年代のバブル→バブル崩壊とは異なるところだと思います。よって原油価格動向からオイルマネーの動向、中国の金融政策、通貨政策外貨準備の運用など、現在の世界経済を取り巻く状況とその変化に敏感であることも重要かもしれないです。

[455: 匿名さん]

４５４さん、４５１での「プロ」と「素人」の分類は、職業的に一定の収益目標を課されて業務として不動産投資を行っている職業投資家か、本来業務とは別に個人資産形成・運用等のために不動産投資を行っている非職業投資家かで分類されているもので、「素人」＝「無知蒙昧の何も分からないズブの素人投資家」という趣旨ではありませんので念のため。

ただし、そうした定義云々とは関係なく、それぞれの不動産市場に及ぼす影響力の違いを分かり易く説明するために、敢えてそうした分類にしたものです。
たとえば、いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

[456: 元祖匿名はん]

レジが一割ってことは流石にないです。

あなたのロジックで概ね正しいと思いますが、

開発案件については用地取得の段階で分譲デベとプロ投資家は

需要が被ります。Bidも多いですし。

さらにファンド向けに分譲でなく賃貸モノとして専有卸（一棟売り）

するデベも多いです。不良債権の時代からプロの資金がマーケットに

大量に入って、エンドに影響が出るまできているわけですが、今や

デベ同士の用地取得合戦、アシの引っ張り合い、首の絞めあい？で

高値マンションばかりになり混沌としてきているのは周知のとおりです。

ただ、都心のスーパー立地の物件（ここがどうかはコメント控えます）は

買えれば買いたい人もいるので投資採算性とは別のマーケットかもね。

それこそデベが言う、売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから。

[457: 匿名さん]

こんにちわ　はじめてこのスレを拝見したものです。　全く経済的な事に疎いので論議内容の多分１０％程度しか理解できていないと思います。このマンションの購入が有益化否かを専門的に論議されているようですが、金銭的に余裕があればGO,そうでなければ一生すむなら（50年以内に生涯を終えるなら？）いいけどその後があるとか子供などに財産として考えるのなら相続税対策として以外ならお勧めしないということなのでしょうか。　現在近所に住んでいて今の住居を処分せずにもう少し広いマンション（１２０から１５０くらい）を購入しようかと検討中でこのマンションも検討対象なのですが、広尾GHは天井低いし床の張替えも規制厳しいし内装も水周りも棟によってはかなり安マンションレベルだしそういった点でのこのマンションの検討についてはいかがなのでしょうか。もちろん立地はいいのですが。こういう内容の質問者はレベルが低いからだめでしょうかね。

[458: 匿名はん]

＞＞４５６さん、何となくデベ寄りの発言に見えますが。いかがでしょうか。特に「都心のスーパー立地の物件」云々の部分は、経済合理性とは無関係の、いわゆる富裕層向けの特殊なマーケットの存在を示唆しつつ、どなたかが仰っていたような、坪単価１，５００万円超えさえも正当化できるようにも見えますが、穿ち過ぎでしょうか？　
それと、「売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから」という発言も、少々不用意ですね。プロ投資家なら、売らなくとも評価損が発生する（会計開示される）ので、放置できません。素人的な個人投資家なら、その辺のルールが甘いから、含み損抱えても放っておけば良いよ的発言は、やや無責任な（個人投資家をやや馬鹿にした）表現のようで気になります。たしかに、デベはそういう方便（詭弁？）を使って個人投資家を丸め込もうとするのが常套手段ですが、良識ある市民であるならば、その尻馬に便乗してはいけませんね。

＞＞４５７さん、その答えはあなた自身の中にあると思います。つまり、この物件の購入目的や期待する見返りが、その購入価格に見合っているかどうかが、判断基準の一つになると思います。実物不動産、特にレジデンス系物件は、家族みなさんの趣味嗜好等に大きく左右され、その価値観次第で良い物件か否かの評価はまったく異なります。どうしても広尾の高台に新規分譲される大手デベ＋ゼネコンによる大規模物件を購入したい！　という希望が強ければ、この物件は有力候補の一つとなるでしょう。他方、純粋に資産運用目的（定期借地権物件なので資産形成には当らないと思いますが、借地権期間中に一定の純粋な投資利回りを期待する場合）ならば、専ら定量的分析で結論を出すことが可能となります。前者の要素については、ご本人以外には分からない世界ですので、後者（定量的分析）について、若干ご助言申し上げましょう。仮に、ご家族で自家用にお使いになる目的で購入される場合も、購入価格との比較考量は重要な判断要素の一つになると思われますので、多少は参考にして頂けると思います。

まず、この物件を検討されている方々の最大の関心事は、やはり所有権物件と定期借地権物件の違いに関する評価ではないでしょうか？　５３年後に何も資産が残らないことが納得できない方は、どんなに割安であったとしても、本物件を購入することに価値を見出せないことでしょう。ただ、純粋にファイナンス的観点に立てば、所有権物件であれ定期借地権物件であれ、その購入価格（初期投資額）とその後のベネフィット（より具体的には期中の定期賃料収入や５３年後の残存価値）が見合うならば、それぞれのリスクプロファイルに違いがある点を十分理解・認識した上で購入する限り合理的意思決定であると考えられ、単に所有権物件か定期借地権物件かの違いのみで、一概に両物件の優劣を論じることはできません。要するに、最後はお値段次第、ということです。

では、本物件の定期借地権に起因する特性を考慮すれば、所有権物件と比較して、どの程度のディスカウントがなされるのが妥当な水準なのでしょうか？　巷間、定期借地権物件は所有権物件の７割から８割程度の価値であると喧伝されているようですが、果たしてそれは合理的なのでしょうか？　結論から言えば、４４６にも書かれてあるとおり、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能」なのですが、可能な範囲で検証を試みるよりほかありません。

本比較考量において、まず明らかなのは、初期投資（物件購入）後に投資家が得るキャッシュフロー総額が、定期借地権物件の方が所有権物件より少ないことでしょう（これは、定期借地権物件では５３年後の残存価値が得られないのに対し、所有権物件はゼロ以上の残存価値が残ることから自明ですし、少々細かい論点として、定期賃料収入も、５３年後の借地権期限が近づけば近づくほど、いわゆる定期借家契約的条件に近づき、一般借家契約的な賃料よりディスカウントされることが想定されるため、容易に想像されると思います）。つまり、定期借地権物件の方が所有権物件よりも分譲価格が低くなければならない（１００歩譲って、所有権物件の残存価値がゼロとなるケースの可能性を考慮しても、なお、定期借家契約と一般借家契約の差異による賃料水準の違いは残ると考えられます）という判断が合理的に導かれます。

[459: 購入検討中さん]

あ

[460: 458]

458の続きです。

ここまでは、極めて常識的な判断ですので、定期借家契約か一般借家契約かの論点を除き、ほぼ全ての方が直感的に理解されていたことかと思います。それでは、定期借地権物件の方が所有権物件よりも、「どの程度」分譲価格が低ければ、両者の投資価値が等価になるでしょうか？　繰り返しになりますが、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、予測不可能」ですが、金利動向、賃料・地価水準に一定のシナリオを設定し、その中で合理的な推定を行うことは可能で、これらは一般的にシナリオ分析やセンシティビティ分析と呼ばれる手法です。