広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[401: 匿名さん]

坪１５００万といえば１００平米２ＬＤＫで４億５千万、２００平米３ＬＤＫで９億くらい？

流石にその値段では買い手はいないでしょう（少なくとも今のところ）

都立中央図書館がマンションになってルーフバルコニーがついていたらその位でも売れるかもしれないが...

[402: 匿名さん]

いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。
どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。

[403: 匿名さん]

みんなあんまり気がついていないみたいだけど、この広尾ガーデンフォレストの開発業者の1社である三菱地所は、港区麻布台2丁目（ロシア大使館の南のあたり）で、東京アメリカンクラブと提携して、その敷地に定期借地権の高級分譲マンションを建てる計画のようですね。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03293.html

公表されている記事によると、2008年1月に着工して、2010年の7月頃には完工ということなので、まだ着工時期も未定の広尾GFのG,H棟が出る前に、麻布台2丁目の物件が先に出てくるのではないでしょうか。

記事によると、マンションは地上12階建てで総床面積2万8900㎡ということで相応の規模のようだし、ロシア大使館の南の一等地の場所で、東京アメリカンクラブとの一体感も期待できるので、相当ゆったりした高級マンションになるのではないかと想像します。

既に坪1000万円を超えている有栖川パークハウスの今の値段などから見ても、この麻布台2丁目物件が所有権物件だったら、ゆうに坪1200万円は超えるだろうから、まったくの想像だけど、50年の定期借地権条件でも坪800万円から1000万円くらいで出てもおかしくないかも。

そうなると、その後に出る広尾G,H棟も引きずられたような水準になる可能性も大だし、４００さんのおっしゃる通り、広尾GFの今回のE,F棟が坪600万円台程度で買えるのならば、まだ割安なのかもですね。

[404: 匿名さん]

アメリカンクラブの立て替えの話は聞いてたけど、定借マンションになるんですか。あそこは高台でとてもいい場所だし、外人も買うだろうから相当な値段になるでしょうね。

住人はアメリカンクラブの施設を使えるとかいう特典もあったりすると、もっとプレミア感が出るかもしれません。このスケジュールなら来年の夏くらいには売り出すんですかね。来年の注目物件ですね。

[405: 匿名さん]

４０３です。

以下の東京アメリカンクラブの広報によると、ご指摘の通り、東京アメリカンクラブ施設の建替え資金捻出のため、定期借地権の分譲マンションを建築、分譲するようです。

http://www.tokyoamericanclub2010.org/pdfs/tac2010_project_booklet_JP.p...

公表されている情報によると、より具体的には、三菱地所や竹中工務店が匿名組合事業体（TMK)を設置し、このTMKに対して東京アメリカンクラブが敷地の土地（現在の麻布タワー分の敷地も入る模様）を定期借地として貸し出す

→三菱地所などはこの土地を使って定期借地権条件（50年と思いますが）の分譲マンションとして開発して売り出す

→東京アメリカンクラブは定期借地権の権利金の代金を使って、現在の老朽化した東京アメリカンクラブの施設を建替える、

ということのようです。

４０３のスレの記事などによると、東京アメリカンクラブのスポーツ施設やレストランなどの新施設と、分譲される定期借地権マンションは同じ棟のなかに同居するような形になるようであり、未発表ながらマンションの住人は東京アメリカンクラブの新施設も使えるのではないかと予想します。

４０４さんもご指摘の通り、そうなると、多くの米系企業などの法人企業がゲストハウスのような位置づけで、この分譲マンションを買うことも予想され、かなり高い値付けでも売れてしまうのかもしれませんね。

広尾GFは建替により近代化する総合医療病院とのコラボであり、東京アメリカンクラブもそういう意味では別のサービスを持つ施設とのコラボのようであり、こうした形で付加価値をつけて定期借地権付きのマンションを出そうということなのかと思われます。
こういう付加サービスに価値を見出す方にとっては、意味のあるマンションなのかもしれませんね。

[406: 匿名さん]

↑

４０５ですが、上記の東京アメリカンクラブの広報によると、会員ではないマンションの住人はクラブの新施設を使えないとしています。
詳しいことはわかりませんが、逆に言えば会員にさえなれば隣にある新施設を使えるということかと思います。

これ以上の詳しいことはわかりませんので、上記の広報をご覧下さい。

[407: 匿名さん]

アメリカンクラブは入会金200万円、月会費2万円くらいで、マンションの代金及び管理費に比べればたいしたことはないでしょうから、そこに住むのなら入ってしまえばいいんでしょうね。入会に際しては英語のテストがあるらしいですけど（笑）。しかし段々違う話になってきましたね。別スレを立てましょうか。立てても情報全くないので当面盛り上がらなそうですが。

広尾の日赤とのコラボレーションはなんだか後付けの気がしてあまり役に立つ気ががしないのですが実際どうなんでしょう？　予約を割り込み最優先で突っ込んでくれるとか、24時間たいしたことがなくてもいつでも急患で診てくれるとかならいいですが、看護師が一人常駐しててもたいして役に立つと思えないですし、人間ドックの先行予約だって普通に予約しても大体取れるのでそれが何か？と思いますけど。表だってはいえない何か別のメリットつけてくれるのかな？

[408: デベにお勤めさん]

坪１,０００万円超が当たり前とかいう話、ちょっと安易な希望的観測ではないでしょうか？　最近、港区・渋谷区あたりは、もはや不動産バブルと云われており、今後もこの数年と同様に毎年２５％値上がりするなんて思って買えば、おそらく高値掴み確実でしょうね。

もっと具体的なお話をしますと、もし不動産投資のCap Rateをネットベースで３％（数年前までは５−６％でした。また、直近の市場環境では国債流通利回りが２％近くになっており、このCap Rateはこれ以上下げられない最低水準と思われます）とした場合、坪１,０００万円超に相当する月額家賃相場は、ネットベースで坪２５,０００円超となりますので、グロスベース（共益費・租税公課・減価償却等込）なら、坪３０,０００円近くになるでしょう。
これは、月額家賃にすると、１００平米で約９０万円、１５０平米で約１３６万円、２００平米で約１８０万円ということです（参考まで、坪１,５００万円ならば、それぞれ１３５万円、２００万円、２７０万円といった感じです）。また、世間の金利水準上昇に伴いCap Rateも高めに設定しなければならない環境となれば、これ以上の家賃水準でないと想定利回りを確保できない計算です。
一見、この世の中に絶対にあり得ない数字ではないように見えるかも知れませんが、広尾界隈でこの家賃水準の物件は現在一つもないはず（GHあたりで、たまに勘違い価格で出ても、言い値で成約することはありません）。東京中を見渡せば、いまや不祥事タワーに成り下がった６ヒルズ・レジデンスとかで時折見かける水準ですが、そもそもビジネス商業エリアど真ん中の６ヒルズと、病院学校住宅等密集地のこの界隈とでは、賃貸料金水準には当然かなりの格差があります。また、この界隈の家賃水準が今後も毎年２５％ずつ上昇することに、合理的根拠がありません。

よって、この界隈で坪単価１,０００万円やら１,５００万円やらといった水準が、いかに「ファイナンス」的に客観評価してあり得ないか、お分かりいただけるでしょう。それでもなお、その水準になると主張する方は、言論の自由もありますので、主張されること自体は自由でしょうが、それを真に受けて高値掴みする被害者が出る可能性がある点には十分注意して発言されるべきでしょうね。

[409: 匿名さん]

>>408
では、利回りゼロの金は何故価値があるのですか？ファイナンス的に説明してください。
これが意地悪すぎるというのであれば、不動産の利回りが国債利回りを大幅に上回っている諸外国の例をファイナンス的に説明してください。

[410: 匿名さん]

↑
×不動産の利回りが国債利回りを
○国債利回りが不動産の利回りを

[411: 銀行関係者さん]

>>409さんは、本当に不動産やファイナンスには素人なんですね。

不動産と金（ダイヤ等宝飾品含む）の価値評価を同列に語ろうなどとは、笑止千万ですね（笑）。一度、不動産鑑定評価の基礎を勉強されると良いでしょう。そう言えば、かつて金地金投機等で大損した人たちもいましたね。所詮市況物は、コモディティ含め、需給関係や他商品相場とのアービトラージで価格が決定されます。収益還元法等の実利的観点で価格決定がなされる不動産とは根本的に価格決定メカニズムが異なります。ただ、バブルの頃までは不動産も金と同じように根拠なく価値があると思い込んだ人たちが多かったので、まさにバブルで大損した訳です。いまの都心部には、再びその傾向が出てきているからバブルなんです。不動産＝金　といった発想の人は、まさに危険なトラップにはまり込んだ人です。

あと、国債流通利回りが不動産（ＲＥＩＴ等含む）投資利回りを上回っているケースについては、一過性の市場の歪みとしか説明できないでしょう。国債流通利回り（長期金利）は、その国の通貨におけるリスクフリー・レートと言って、最もリスクが低い投資対象です。よって、それよりもリスクが高い不動産投資の利回りが国債流通利回りより低ければ、ハイリスク・ローリターンですから、経済合理性はまったくありません。特殊な規制がない限り、世界のお金は金融市場や不動産市場や商品市場等を自由に行き交う流動性をもっており、こうした市場の歪みは格好のアービトラージ対象となるため、いずれそうした歪みは自然解消されるのが世の常です。
こうした市場の歪みは、市場自体がオーバーシュートし易い特性を持つことから、一時的には避けがたい現象です。つまり、集団心理みたいなもので、特定の商品に買いが集中し易い傾向があるのです。一部の国では不動産市況が好調で、多くの人が不動産を買えば儲かると考えれば、不動産価格が更に高騰し、それを見た人が更に不動産を買おうと殺到する、、、って、どこかの国でかつて起きた現象とそっくりじゃないですか？　要するに、バブルはいずれ確実に弾けるということですよ。

[412: 匿名さん]

でも、実際問題、日本以外の国では、新興国＆産油国景気が追い風になって国債利回り＞不動産利回りの状況が発生し、不動産利回りの低下といった形でなく、利上げの形でそのゆがみが修正されつつあるわけですよね。で、日本との金利差が発生し、円安が進み、日本も油と食糧の価格が上昇し、本格的なインフレが進んでいると。

[413: 匿名さん]

オフィス家賃の方が住宅家賃よりも先行性があると言われています。
オフィス家賃はここ数年で高騰しているので住宅家賃も今後は続くでしょう。坪８００万くらいは行かないと世界的なトレンドとも合わない気がします。

[414: 匿名さん]

確かに、住宅ローン金利が上がり、土地価格が上がり、マンション分譲価格が上がり、オフィス賃料が上がり、ガソリン価格が上がり、牛肉・豚肉の価格が上がり、あと価格が上がってないモノといえば家賃と米の価格ぐらいだよね。そこが上がれば、米国、欧州、中国、ロシア、豪州あたりとすべてのトレンドにおいてそろうって感じなのかな。だから外人が日本のレジデンス物件を買うのかもね。インフレ時にデフレ感覚でいる売り手から。

[415: 匿名さん]

>411

しかし、この数年、ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが・・・。それ自体バブルと名指しするのは簡単だが、不動産の値上がり期待が市場で共有されている限りにおいて、少なくとも数年スパンでキャップレートが国債利回りを下回ることはあるし（勿論永続するものではないだろうが）、現に海外の主要都市はそうなっているし、また東京の一部がそういうマーケットに突入しているということだろう。

そんなことも知らない銀行関係者＝日本しか見ていないドメ（駄目）邦銀の銀行員だろうな。現実を見据えない単純な理論を振りかざすだけで、トレーディングのセンスが全くない奴しかいないから、邦銀は儲からないのだと思うがどうか。マーケットから見たら恥ずかしくてあんな低ＲＯＥでは生きていけないけどね。

[416: 匿名さん]

>>411
サルでもわかる不動産投資理論をかざして分かった気でいる。
ま、ちょっと勉強していい気になっているのだね。
欧米製の理論だけど、彼らはもっと泥臭いから気をつけてね。本音と建前は違うということだよ。分かる？

[417: 匿名さん]

>>411
金のことを例にあげたのは、あなたの外人猿真似理屈を聞きたかったのではなくて、不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素があることに気づいてほしかっただけですよ。
簡単に言えば、希少性というものが価格に反映されることがあるということ。これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もないことに気づくかな？

[418: 匿名さん]

収益性と希少性の両面から不動産を考え、利回りと値上がり分をリターンとして目標設定を掲げる。この視点からROE30%以上を狙うあたりがいい線ですかね。日本以外の不動産だと為替考慮なしだと、もうほとんど無理なレベルなんだろうけど、東京なら、まだ２年ぐらいは、いけるって感じなんじゃないの。豪州・香港筋あたりは。

[419: 匿名さん]

なんか火だるまになってるね。

しかし俺も思うのは、バブルバブルと叫ぶ奴って、大体何のリスクも取ってないよな。本当にそう信じるのなら、不動産会社の株を空売りするとか、上場ＲＥＩＴをショートするとかして儲ければいいと思うんだが、全くそういう根性はないよな。口先だけの奴は全く信用ならない。

俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。

[420: 匿名さん]

４１１さんをあまり集中攻撃してもかわいそうと思うけど、失礼ながら確かに理論先行なところはあるように思います。

最近バブル、バブルとおっしゃる方は、収益還元法で見るとキャップレートで２％台に入っているので、理屈にあわない、といった議論でおっしゃいます。
ただ、実際には、ファンドによるオフィス物件の購入と違って、個人による購入が中心の都心マンションの場合は、買っている方の多くはキャップレートが理屈にあっているから買うのではなく、どうしてもそこに住みたいか、今買わないと、もうこれだけの物件は都心のこの地域になくなるから買っています。また、こういう方の多くがキャッシュで買います。

収益還元法上のキャップレートだけで言ったら、世田谷や井の頭線沿線、代々木あたりの物件価格は、1年くらい前から理屈に合わない値段と思いますが、駅近や公園に近い優良物件は、かなりの値段でも十分売れています。収益還元法だけで見ると、こうしたエリアの賃料が物件価格に比べて割損なのはご案内と思います。

また、上のスレなどで３Aでも賃料は2万円が精一杯で、2万5千円も難しい、と言っていますが、東京ミッドタウンはレジデンシャルでもオフィスより高い坪5万円を付けていますし、三井不動産のパークアクシス青山1丁目は、ミッドタウンのようなサービスアパートメントではありませんが、下層階でも坪2万5千円、上層階は坪5万円弱を付けています。

拡大している欧米外人層を中心に、安心できる優良賃貸マンション物件が現在でも足りないことは事実です。先行のホーマットシリーズやテラスシリーズ（元麻布など）は満杯です。24時間コンセルジュサービスや、完全なセキュリティー、近くにアメリカンスクールのバスストップといった条件が完備した新しい物件であれば、３Aや広尾で坪2万5千円から3万円で出せるチャンスは十分あります。


また現在、３A（青山、赤坂、麻布並びに広尾）地域の物件需給は相当にタイトです。実際にこの地域で開発中の未分譲、開発中の優良マンション物件をあげてみて下さい。
三井不動産などの六本木3丁目プロジェクト、薬研坂赤坂4丁目プロジェクト、フォレセーヌ霊南坂など、ある程度はありますが、なんせ用地がないので、既に昨年は前年比4割程度供給が落ちていますし、今後も何千といった戸数で出せるネタがないのではありませんか？
この地域は既に用地の出尽くし感があり、簡単に赤坂のHill　Topのような土地はありません。また、用地があっても、青山などでは既に商業用などに転用してより高い賃料を稼ぐ傾向が強まっており、レジデンシャルに回る分は限定的です。フォレセーヌが何件か確保して善戦しているようですが、それでも一棟あたり20戸程度の供給が精一杯で、この地域の需給は相当タイトです。

だから、こうした都心の一等地の優良な物件を今目の前で確保できるのであれば、理論上のキャップレートが１％であっても買って住むか、後で欲しい人に転売してもいいから確保したい人は多くいます。
こうした動きはロンドンの一等地のレジデンシャルの動きに似ていると思います。


日本人だけでも金融資産１百万ドル以上の人は147万人もいます。また最近ではアジアの富裕層などが日本の都心マンションを購入する例が多いことも有名です。
これに対して、一体、向こう数年間で何戸程度の物件が３Aや広尾で供給可能ですか？
こうした実際の状況を見ると、現在のこの地域の坪1,000万円超えが、実需に基づいたものであることがわかると思います。

[421: 匿名さん]

>>412〜419は、まったくお門違いのボンクラさんのようですねｗ

もともと409は、金の価値や、国債利回り＞不動産利回り　といった現象について、ファイナンス的な説明を求めてるわけでしょ。

ところが、412〜419の主張は、何ら「ファイナンス的」でなく、単なる山師の相場観の議論のみに終始。409=417に至っては、「不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素がある」と、自らファイナンス的説明を否定するありさま。これに気が引けたか、「これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もない」といったおまけつき。

自分でファイナンス的説明を求めていながら、注文どおりにサルにも馬鹿にも分かるように易しく説明して上げたら、ファイナンス的説明には何の意味もないと、のうのうとほざく厚顔無恥の馬鹿丸出しぶりには、ほとほと呆れ果てて言葉もないねｗ

つまり、409=417が言ってることは、不動産はファイナンス的に説明するのは間違いで、金と同じように希少価値があるから価値がある、といった、小学生でも分かるような稚拙で飛躍的な論理展開なだけで、笑止千万の極み。自分の無知蒙昧ぶりをさらけ出すのはホントに見苦しいので、おうちで引きこもってる方が身のためだよｗ

ほかの連中も、結局、ファイナンス理論なんぞ無視して、実態相場がそうだからそうなんだ、といった、表層的現象面の事実を言い立てるばかり。「ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが」と、現状のサルでも分かる表層的現象を連呼したところで、その本質的説明は何らなされていない。

409以降は、りんごが赤いのを見て、なぜ赤いのか、今後もずっと赤いのか、赤いことは妥当か否かが問われているのであって、りんごが赤いという誰でも知っている事実の表面ずらを語られたところで、論理の摩り替えとしか言いようがないねｗ

いまの東京都心部を中心とした日本の不動産バブルは、欧米主要国やエマージング市場等で起きている不動産バブルの目線では、なお日本市場に割安感を感じてる投資（投機）家らがせっせと資金をつぎ込んでくれているからこそであって、決して永続的なものではないのは衆目の一致するところ。とくに、青目の逃げ足が速いのは常識だし、既に逃げる態勢の外資もいるのが実態。

要するに、いまの不動産市況は、不動産関連商品を、あたかもコモディティ等と同等の市況物のように捉えている投資（投機）家らの動きにより、411も書いているとおり、需給関係や他商品相場とのアービトラージ（将来的価格動向の読みや先物市場との裁定取引含む）で価格決定されているだけで、ファイナンス理論で説明できるような経済合理性はまったくなく、いわば、単なる山師的な相場感の世界に過ぎない。ここのところ米国あたりでサブプライムが火を噴き始めてるのに、永遠にこうした市況が続くと考えるのは、おつむが弱すぎるとしか言いようがない。

大借金までしてここ買ったお間抜けさんは、それを一生懸命に正当化したい（正当化せずにはいられない）気持ちはよーく分かりますが、バブルの頃も、バブルがはじける直前まで、みーんな同じように強がってたのを、つい昨日のように思い出すよｗ

[422: 購入検討中さん]

これまで、ここ数年の不動産価格高騰がバブルでないのは、かつてのバブルと異なり、不動産価格がDCFによる収益還元法で決定されるようになったため、以前の類似取引比較法等のように、集団催眠状態で不動産価格がどんどん高騰するのに歯止めがかかるから、といった議論がよくなされていたが、ここの書き込みを見てると、収益還元法やファイナンス理論を「外人猿真似理屈」と呼び、類似取引比較法の目線に完全に陥っている連中が多いことに気づかされ、やはりバブルだと確信した。

[423: 元祖匿名はん]

結局都心部は美人投票の傾向が強いし、理論どおりことが運ばないこともあるかもしれない。ただ、理論と実態が乖離していても強気だから勝負に出れるというロジックは、仮にギャンブル的に才覚があっても理論的に正しいとは言えない。少なくとも人に薦める、薦められる話でもない。余裕のある人が高レートの博打を打つのに近い。良い悪いのハナシではないので悪しからず。

[424: 元祖匿名はん]

あと、レジ賃料が上がれば本物だが、賃借人の所得アップが先。
新規供給だけ増えてる現状ではしんどいのでは。
ファンドもレジ嫌がる傾向強いし。
そんなに楽観論では進まないとドメスティックでは感じます。

都心部ならえくすぱっつと株成金＆ベンチャー長者が借りるから上がる？
んー、どーでしょう。

[425: 匿名さん]

421さんそんなに怒らないで。
不動産は奥深いのだから、金融的な説明だけでは到底理解できないということを言いたいだけなんだから。
最近の「不動産は金融商品」っていう考え方には違和感があるんだけど、それでも投資するときは利回りとか当然に気にしているから安心して。

[426: 匿名さん]

個人的にはバブルではまだないと思いますが、バリュエーションからは世界中の不動産が高いのは確かかな。ただファンダメンタルズと比較して高いのは不動産に限らずユーロなんか通貨だけど、なかなか説明がつかない水準。そもそも米国の長期金利だって、やっと少し正常化して上がってきてはいますが、これまでの異常な低水準は謎だったわけで。やはりオイルマネーやアジア中銀の外貨準備を源泉とした過剰流動性があるが故なんでしょうね。過去のバブル時との違いはグローバルな過剰流動性の存在である、これがいつまで続くかですね。未来永劫は続かないが、かなりの期間存続しそうで、その間に本当のバブルになるかもしれないですね。日本株も来年２８０００円とかね。
それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。

[427: 匿名さん]

426さん、あはは、サブプライム問題の本質、まったく理解してないんだね。

低所得者向け住宅ローンが焦げ付いて、あー貧乏人がローン払えずたいへんだー、って話だけじゃないんだよ。
米国では総世帯の約４割がサブプライムの対象になるといわれ、市場が非常に大きい。さらに、サブプライムローンは、低所得者の住宅購入だけに使われているわけでなく、将来の値上がりを期待して、高級リゾートホテルや別荘を買い漁る個人投資家の利用も多い。
米国は住宅バブルが続き、こうしたリスクの高い投資に多くの個人が参入したが、住宅価格上昇率が鈍っただけで、これら“にわか投資家”が返済不能に陥っている。
そして、サブプライム問題が深刻なのは、サブプライムローン債権証券化金融商品の購入先に大手投資銀行系等含むヘッジファンドが多数存在し、これらファンドには世界中の金融機関、投資家らが資金を拠出しているため、サブプライムの焦げ付きは、回りまわって国際的な負の連鎖を見せる可能性がある点。 サブプライム問題で大損が生じた投資家やファンド関係者・投資銀行マン等の中には、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産を買い漁っていた連中が多数含まれるんだよ。

すこしは分かったかな、おばかちゃん。。。

[428: 銀行関係者さん]

>>426ちゃん、これでも読んで、勉強したら？？？

http://business.nikkeibp.co.jp/article/world/20070712/129731/

[429: 匿名さん]

サブプライムが不動産高騰と関係ないとは言いすぎでした。ただ皆サブプライムを誤解していると思ったからで、ご指摘のように米国の不動産関連の過剰融資問題（サブプライムよりも、個人投資家向けのハイブリッドＡＲＭとかネガティブアモチ等の方が来年以降問題になると思いますが）がそこまで景気や資本市場に悪影響となるか分からないと言う不安はあります。またＣＤＯもベアスターンズがやられたホームエクイティーＡＢＳはそれほど問題は大きくないのですが、バンクローンやハイイールド債券など他のＣＤＯにも波及すると大変な問題になるという不安はあります。が、何か分からない不安で煽られているよう気がしてなりません。ヘッジファンドはＡＢＸ空売りして儲けているところも多数あります。このサブプライムの不安をあおって儲けているところもある訳です。勿論過剰流動性状況に変化がでてこないか、エマージング諸国の景気に問題がでてこないか、世界的にインフレが実際に上昇してさらなる世界的金融引き締めに向かわないか、これらが問題の本質であり、日本でのバブル発生可能性のキーになると思います。サブプライムのスレではないのでこれくらいで。

[430: 匿名さん]

まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。
というのは、前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。当時は、１０億で取引された土地に対して、１２億の貸付を行って、更なる高値取引を誘発し、加速度的に価格上昇していった。しかし、今は個人が買うにしても、法人・ファンドが買うにしても取引価格の８割程度を評価額とし、それに７掛けぐらいを融資限度として貸す。それ以上、借りたいときは、個人・法人の場合は、別の主体からの債務保証をつけさせるといったリスクヘッジをバリバリ効かせているので、多少、相場が反落しても銀行があわてるような事態は発生しえない。銀行がバタつかなければ、不動産は基本的には売り優勢になりにくい。つまり、バブル崩壊といったようなパニック売りは起こらない。という理屈。
坪１０００超えについては、金融資産１億超えの富裕層が２桁ペースで増加していることや、国内にまともな投資先がみつからない点、海外投資は為替が相当動いてしまっていることに加えて、海外不動産や外株も相当高い水準にあるとった状況に加え、国内はインフレムードが高まって、いよいよ現金で持つリスクが相当高まってきていることを考えると、希少性の高い広尾あたりの環境のよい立地の高級マンションについては、実需と投資の両面を兼ね備えた資金シフト先になると判断しやすいという理屈。
いかがでしょうか。

[431: 匿名さん]

ここ最近の議論は嫌な感じの人もいるけれどとても勉強になります。
やはりこのマンションに興味を持つ層は金融関係者が多いのでしょうか。

[432: 匿名さん]

>>431
前にもレスがありましたが、定期借地権５０年というのは、一般人が感じる心理的抵抗感を除けば、金融的には魅力なのですよ。特にマンションの建て替えがそうそうできない現状ではね。

[433: 匿名さん]

結局、このクラスの物件になってくるとフロー収入で買うというよりも、他の資産、例えば預金、更地、一戸建てといった資産を売却しての買い替えといった形態も多いのではないでしょうか。

預金からのシフトで言えば、インフレヘッジ、更地や一戸建てからのシフトでいうと相続税評価額を引き下げる観点があるでしょうから、皆さん、単に欲しくて買うというよりも、それなりに合理的な目的がある中で、住んでみてもよしとの判断で契約しているのではないでしょう。

いずれにしても、単に収益還元的な視点だけだなく、インフレヘッジ、相続税対策といった、投資、資産防衛、相続といった多面的な観点から高齢者リッチ層は買いの判断をしているというのが、現状だと思われます。

[434: 匿名さん]

４２９です。確かにこの物件は自分の周りでも興味を持っている人結構います。ただやはり定借というところをどう考えるかで悩んでいる人が多いです。万が一売却が必要となった場合にマーケットがあるのか、特に１０年以上経過した場合、他の競合物件も出てくるでしょうし、売却時に買い手がキャッシュで買えるならばいいですが、ローンを組めないのではないか、となれば買い手が減りますので。銀行関係者の方にその辺ご教示願いたいですね。

[435: 銀行関係者さん]

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよｗ

[436: 契約済みさん]

431さん同様ここ最近の議論は有益であるとは思いますが、どうも本質から離れた枝葉の部分についてエキセントリックな表現があることが気になります。議論としては面白いので、どうかこの点についての配慮を期待します。

[437: 匿名さん]

銀行関係者さんはREITの暴落が不動産の暴落に繋がると言っているのですか？
REITの価格がどうなろうと、そのファンドの資金はいまさら増減しないわけだから
別に投げ売りする必要はまったくないのではありませんか？
もちろん新株発行で新たに調達する資金には影響があるだろうし、
マーケットに与える心理的影響はあるにしても。

[439: 投資銀行家さん]

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[440: 匿名さん]

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

[441: 匿名さん]

結局、利回りで２％台まで買いあがるのは、reitであっても実物不動産であっても割高ってことだよね。唯一、買いあがるとすれば、賃料をこれから、まだ50-100%程度、つりあげる自信があればってとこですかね。
一方で、ファンドが取り組んでいないレベルの物件であれば、現状でも６−７％台の価格水準の物件もあるわけだから、そのあたりを長期固定２％台で調達した資金で買ってれば、そう大ごけはないでしょう。
ただ、問題はそういう系統の物件ってキャピタルゲインがたいてい期待できないところが課題なんですよね。
ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。

[442: 匿名さん]

↑↑↑
そういうノリこそが　まさにバブルなんですよｗ

経済合理性でなく、山師的相場感。
強気　強気の　それいけドンドン、楽観的希望的観測。
これが　すべてのバブルの根本的要因、集団催眠状態なんですよｗ

すでに、日銀や金融庁は　かつてのバブル放置の反省から、今回のバブルが大きくなり過ぎないうちに潰そうと動きはじめてるので、バブル（不動産価値の大幅な上昇）が今後も継続する可能性は　相当に低いですよ。
よって、バブルを懸念してる方も、ご心配なく。

[443: 匿名さん車って何かとオイルなど付着した汚れ物の部品類など]

子供に財産を残したいなら、定期借地マンションはやめたほうがいいですよね。
自分の代だけ住めればいいなら、賃貸感覚で買えばいいんじゃないですか。場所はいいんだから。

[444: 匿名さん]

皆さんの不動産の価格形成メカニズムや目下の市況に関する議論は良く理解できます。特に土地価格のボラティリティは不可避だからこそ、建物と土地を上下分離した定期借地権の本物件に妙味を覚えるのです。つまり、どのみち建物はリニアに償却が進むしかないのですが、土地部分を所有することにより、良くも悪しくもボラティリティを抱え込みますが、定期借地権であれば、理屈上はそのリスクは緩和されます。簡単な話で、本物件の平均の坪単価が5-600万円程度だとして、比較対象となる近隣の新築物件が坪8-1000万円だとすれば、差分が土地所有権の価値となるのとなるのですが、従って30坪の物件を購入するとすれば、差額は約１憶円。この差額分を不動産以外の資産で運用すれば、多少なりともリスク分散になるし、むしろ都心不動産に強気の姿勢であれば、同じ原資に借入を加えて、別途賃貸用物件を購入してもよいでしょう。
一方、本物件については償却が経年とともに加速されると想定して、３０年程度で取引価値はゼロになると覚悟しておけば精神安定的には良いでしょう。実際には、場所柄ぎりぎりまで賃貸需要はあるでしょうから、無価値になることはありえず、かつ賃貸価格は所有物件と同等の水準で形成されるでしょうから、運用上有利であるとさえ言えます。つまり、流動性リスクさえ受け入れることができるのであれば、やはり本物件には妙味があるように思えるのです。
間違った考え方でしょうか。ご批判ください。

[445: 匿名さん]

長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。
他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

[446: 匿名さん]

>>444さん、私なりのご意見を申し上げます。

444さんのご主張は、どなたかのような「不動産＝金」「金＝希少貴金属」「希少貴金属＝それ自体で価値がある」よって「不動産＝価値がある」といった乱暴かつ幼稚な３段・４段論法でなく、純粋にファイナンス理論上の損得判断をされているようにお見受けしますので、その観点から申し上げます。

ご指摘のような、上物＝価格変動リスク（ボラティリティ）のない資産、土地＝価格変動リスクのある資産、という前提に基づく、将来の資産価値変動リスクに対する考え方は、債券投資理論での割引債と利付債の関係に似ています。詳細は省きますが、結論を言えば、割引債は期中のクーポンが存在しないため、投資利回りは期初の債券取得価格と期末の債券償還元本額で確定し、その間の金利変動リスクを受けません（元本額は金利変動に応じて現在価値が変動しますが、それは割引債も利付債も同じなので、両債券間の元本相当額に係る現在価値変動リスクはスクエアです）。
他方、利付債は期中のクーポンが存在するため、受け取ったクーポンの再投資利回りを考慮する必要があり、金利が上昇すれば再投資利回りも上昇、下落すればその逆となり、トータルの債券投資利回りが市場金利水準の変化に応じて変化します（つまり、トータルの利回りが金利リスクを強く受けます）。こうした金利リスクをヘッジする投資方法の一つとして、デュレーション分析（詳細は省きます）があり、デュレーションのタイミングで売却すれば金利リスクは理論上ニュートラルとなります。

不動産投資で定期的賃料収入を狙うことを、上記の債券投資理論に当てはめた場合、いずれの場合も期中賃料収入はクーポンに相当し、定期借地権物件では、借地権期限到来時点（この物件の場合は５３年後）において上物の価値も土地の価値もゼロであるため、満期時点で償還元本額ゼロとなる利付債と言えます。また、土地所有権物件の場合は、５３年後の土地持分価値等から構成される残存価値が償還元本額となる利付債と言えます。

同じ利付債でも、投資資金回収のタイミングが早い（最終償還元本が存在しない）利付債（つまり定期借地権物件）の方がデュレーションが短くなり、反対に、最終償還元本が存在する利付債の方がデュレーションが長くなると考えられますが、金利が期中継続的に上昇すると読むならば、デュレーションが短い投資対象の方が、早期資金回収による再投資利回り向上効果により、投資期間全体を通じたトータルの投資利回りは理論上高くなり、金利が期中継続的に低下する場合は、その逆となります。よって、賃料や地価が期中不変という前提に立てば、長期的金利上昇局面では、デュレーションが短い定期借地権物件を購入する方が有利でしょう。

ところが、事がそれほど単純ではないのは、賃料相場や地価水準は期中にかならず変動するということです。債券に当てはめれば、期中のクーポン額や最終償還元本額が変動するということです。上記の結論は、あくまでもクーポン額や最終償還元本額が変動しない（金利のみが変動する）ケースを想定したものなので、むしろ非現実的でしょう。デュレーションが長いと思われる所有権物件の場合、５３年後の最終償還元本額は、地価が上昇していれば大きく増えるし、地価が下落していれば減少する（ただし、ゼロ以下にはならない）、インフレ等で賃料が上昇する場合だってあるでしょうから、結局のところ、今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り（多分、誰にもできません）、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能ですね。

ただし、444さんも仰るとおり、期中キャッシュフローの変動要素としては、最終償還元本額に相当する５３年後の地価水準の比重の方が相対的に大きいのですから、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、地価変動による価格変動（投資利回り変動）リスクが大きいのは間違いなく、そうした地価変動リスクを避け、むしろ短めのデュレーションで早めに投資を切り上げて、そこそこの利回りを確定させたいのであれば、定期借地権物件に投資することに、一定の経済合理性が認められると思われます。要するに、金利・賃料・地価変動リスクを極力ヘッジしたパッシブな投資姿勢ならば、期初の資産取得価格の妥当性如何ではありますが、定期借地権物件に投資する選択肢も、あながち間違いではないと思われます。

以上、少々技術的で細かい議論となってしまい大変恐縮ですが、回答になっておりますでしょうか？

[447: 匿名さん]

ていうか、簡単に言えば、インフレなら、少々高くても所有権広尾マンションで、デフレなら借地権広尾マンションってことでしょ。
これから５０年間の長期トレンドで、インフレかデフレといえば、インフレでいいんじゃないの。ていうか、金融政策さえちゃんとしてれば普通インフレでしょう。ゆるやかな。だって一応、資本主義経済なんだから。

[448: 匿名さん]

当局の警戒的な姿勢から全国的あるいは大都市圏全般のバブルというのは起きないと思います。が都心あるいはより限定されたエリアについては、マンハッタンやロンドンなどのようなバブル状態は起こる可能性はあると思います。但しそこはサラリーマンや一般投資家が参加出来る市場ではなく、一部の富裕層や外国人中心の市場となるのでしょう。米国だって全土でみればバブルではなくとも、カリフォルニアなど一部が説明できない価格上昇となっています。最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。バブルは価格が上昇することを期待して買うからさらに価格が上昇しというメカニズムではありますが、ファンダメンタルズを乖離してという状況になっていることが重要であり、そういった意味では、多少なりともリスクプレミアムが乗っている（かなり縮小してきてはいますが、米国のように逆転はしていません。）限りにおいては、現状はバブルとは言えないと思います。前にも書きましたが、今のグローバルな過剰流動性が続く限り、資産市場でのインフレ傾向か、もしくは現物市場での実際のインフレというのは必然で、グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。
また不動産市場参加者と言う点では、年金が最近REITのエクスポージャーを増やしているようですが、彼らは売り抜けると言うスタンスではありませんから、リスクプレミアムがネガティブという状況にならないかぎりは分散投資という観点からも資金流入が期待できるかもしれません。（実はこの分散投資というのが曲者で、平常時は相関が低いのですが、最も分散効果を期待したい、株式などリスク性資産下落時に相関が上昇する危険があるということの認識が低いような気がします。余談ですが）
キャピタルゲインを期待するのであれば、純粋に株式投資の方が流動性もありますし、よくありませんか。インカムを期待するのであっても２％台などであれば、高配当株式で良い様な気もしますね。居住用の不動産であれば、あまり値上がり期待を持たず、所得に見合ったなかで気に入ったものを買うしかないかもしれません。

[449: 匿名さん]

「グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。」

↑これをもう少し、簡単に説明いただけませんか！

[450: ？？？]

てゆうか、意味不明のことばの羅列、分かったような分からないような、知ったかぶり。殆ど意味のある説明になってませんよ。

[451: 匿名さん]

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに４３９さんが書いておられるとおりですよ。

[452: 匿名さん]

このスレの参加者は金融機関やファンド関係の方が多いようで、ボラティリティーやらデュレーションやらの単語が飛び交い、一般の参加者には相当わかりにくくなっているのでは？と思います。

それと、議論に水を差す気はありませんが、都心のマンション価格がどうなるかを論じるのであれば、「23区内の新築マンション価格動向」という専門の別スレがたっているので、そちらで議論されたほうがよいようにも思いますが、、、。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/

このところ、広尾ガーデンフォレストの物件自体について、あまり論じている方がいないので、少しコメントをさせて頂きます、、、。

今度のE,F棟の概算価格表を入手できたので見ましたが、一部のカスタムメイド可能なエグゼクティブ仕様物件を除くと、坪単価４９０万円から５８０万円程度が中心帯でした。

確かに、A〜D棟の値段に比べると１０〜２０％程度あがっているようだけど、この値段が所有権物件の８０％にあたると考えると、所有権物件の坪６００万円から７００万円程度の価格にあたるので、まあ近隣相場から見て結構リーズナブルなのではないかなと思いました。

上のスレで収益還元法で見ると相当なバブルなどとずいぶん論じられていたので、どうなのかも見てみました。

例えばF棟で最も物件数の多い84㎡で1億2000万円台の物件や73㎡で1億1000万円程度の物件を前提に、予想賃料から、管理費、維持費、地代、固定資産税（建物）の予定価格を引いてネットのリターンをはじいてみたところ、４．０〜４．１％程度が確保できる模様でした。

何か、この物件を収益還元法で見ると既にネットリターンは２％台や、へたをすると１％台のバブル水準になっているのか、と思って価格表を見たのですが、この立地から見て、とてもリーズナブルな感じがしました。

A〜D棟の最後のあたりの一般販売では平均5倍程度の高倍率になっていた模様ですし、外れて今度こそは欲しいと思っておられる方も多いようなので、いろいろと議論していても、この条件であれば希少性があることも事実だなので１２０戸程度はやはり完売してしまうのではないかと予想しています。

個人的には、広尾を含む３Aエリアの所有権物件の坪単価は１５００万円（定期借地権権であれば、この７０〜８０％の坪１０００万円から１２００万円）が当面の上限で、これ以上はさすがに行きすぎで異常と思っています。

でも、少なくともこのE,F棟の価格はまずリーズナブルだし、別にこの後価格が暴騰しなくとも自分で住んでいればよいし、この辺りの値段対比であれば逆に将来極端な値崩れもしないだろうとも思うので、買いたいと思って検討しています。

[454: 匿名さん]

海外の不動産も含めてポートフォリオを組んでいる富裕層（多くはプライベートバンカーがバックについているでしょうが）やバブル以前から日本市場に投資を行ってきた外人が素人だとは思いません。機関投資家にも？というところはありますし。ファンドも金余りで仕方なく高値でも投資しているところもあるのではないでしょうか、勿論キャリーが存在する限りにおいてはですが。都心の限定された一部は市場参加者が限られることからか価格決定メカニズムが異なる可能性があるということで、その他多くの地域はこれ以上大きく値上がりしてくればバブル（あるいはグリーンスパンが言っていたようにフロスかもしれませんが）ということになると思います。
ただREITの登場が不動産市場に与えている影響が単純ではないような気がします。これまで現物物件でしか投資できなかった個人投資家がREITを購入する事により不動産のエクスポージャーをもてるようになったということは構造的に需要増加となったとも思いますし、相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。REITはオーストラリアや米国では比較的歴史がありますが、そのほかの国ではまだ未発達でもあることも分析を難しくしているかもしれないです。
そして証券化を通じた市場へのアクセスのしやすさは、日本の不動産投資もグローバルな不動産市況からの影響を増大させており（今回の米国サブプライム問題が日本のREIT市場にすくなからず影響を与えていますね）、この点も９０年代のバブル→バブル崩壊とは異なるところだと思います。よって原油価格動向からオイルマネーの動向、中国の金融政策、通貨政策外貨準備の運用など、現在の世界経済を取り巻く状況とその変化に敏感であることも重要かもしれないです。

[455: 匿名さん]

４５４さん、４５１での「プロ」と「素人」の分類は、職業的に一定の収益目標を課されて業務として不動産投資を行っている職業投資家か、本来業務とは別に個人資産形成・運用等のために不動産投資を行っている非職業投資家かで分類されているもので、「素人」＝「無知蒙昧の何も分からないズブの素人投資家」という趣旨ではありませんので念のため。

ただし、そうした定義云々とは関係なく、それぞれの不動産市場に及ぼす影響力の違いを分かり易く説明するために、敢えてそうした分類にしたものです。
たとえば、いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

[456: 元祖匿名はん]

レジが一割ってことは流石にないです。

あなたのロジックで概ね正しいと思いますが、

開発案件については用地取得の段階で分譲デベとプロ投資家は

需要が被ります。Bidも多いですし。

さらにファンド向けに分譲でなく賃貸モノとして専有卸（一棟売り）

するデベも多いです。不良債権の時代からプロの資金がマーケットに

大量に入って、エンドに影響が出るまできているわけですが、今や

デベ同士の用地取得合戦、アシの引っ張り合い、首の絞めあい？で

高値マンションばかりになり混沌としてきているのは周知のとおりです。

ただ、都心のスーパー立地の物件（ここがどうかはコメント控えます）は

買えれば買いたい人もいるので投資採算性とは別のマーケットかもね。

それこそデベが言う、売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから。

[457: 匿名さん]

こんにちわ　はじめてこのスレを拝見したものです。　全く経済的な事に疎いので論議内容の多分１０％程度しか理解できていないと思います。このマンションの購入が有益化否かを専門的に論議されているようですが、金銭的に余裕があればGO,そうでなければ一生すむなら（50年以内に生涯を終えるなら？）いいけどその後があるとか子供などに財産として考えるのなら相続税対策として以外ならお勧めしないということなのでしょうか。　現在近所に住んでいて今の住居を処分せずにもう少し広いマンション（１２０から１５０くらい）を購入しようかと検討中でこのマンションも検討対象なのですが、広尾GHは天井低いし床の張替えも規制厳しいし内装も水周りも棟によってはかなり安マンションレベルだしそういった点でのこのマンションの検討についてはいかがなのでしょうか。もちろん立地はいいのですが。こういう内容の質問者はレベルが低いからだめでしょうかね。

[458: 匿名はん]

＞＞４５６さん、何となくデベ寄りの発言に見えますが。いかがでしょうか。特に「都心のスーパー立地の物件」云々の部分は、経済合理性とは無関係の、いわゆる富裕層向けの特殊なマーケットの存在を示唆しつつ、どなたかが仰っていたような、坪単価１，５００万円超えさえも正当化できるようにも見えますが、穿ち過ぎでしょうか？　
それと、「売らなきゃ含み益も含み損も顕在化しませんから」という発言も、少々不用意ですね。プロ投資家なら、売らなくとも評価損が発生する（会計開示される）ので、放置できません。素人的な個人投資家なら、その辺のルールが甘いから、含み損抱えても放っておけば良いよ的発言は、やや無責任な（個人投資家をやや馬鹿にした）表現のようで気になります。たしかに、デベはそういう方便（詭弁？）を使って個人投資家を丸め込もうとするのが常套手段ですが、良識ある市民であるならば、その尻馬に便乗してはいけませんね。

＞＞４５７さん、その答えはあなた自身の中にあると思います。つまり、この物件の購入目的や期待する見返りが、その購入価格に見合っているかどうかが、判断基準の一つになると思います。実物不動産、特にレジデンス系物件は、家族みなさんの趣味嗜好等に大きく左右され、その価値観次第で良い物件か否かの評価はまったく異なります。どうしても広尾の高台に新規分譲される大手デベ＋ゼネコンによる大規模物件を購入したい！　という希望が強ければ、この物件は有力候補の一つとなるでしょう。他方、純粋に資産運用目的（定期借地権物件なので資産形成には当らないと思いますが、借地権期間中に一定の純粋な投資利回りを期待する場合）ならば、専ら定量的分析で結論を出すことが可能となります。前者の要素については、ご本人以外には分からない世界ですので、後者（定量的分析）について、若干ご助言申し上げましょう。仮に、ご家族で自家用にお使いになる目的で購入される場合も、購入価格との比較考量は重要な判断要素の一つになると思われますので、多少は参考にして頂けると思います。

まず、この物件を検討されている方々の最大の関心事は、やはり所有権物件と定期借地権物件の違いに関する評価ではないでしょうか？　５３年後に何も資産が残らないことが納得できない方は、どんなに割安であったとしても、本物件を購入することに価値を見出せないことでしょう。ただ、純粋にファイナンス的観点に立てば、所有権物件であれ定期借地権物件であれ、その購入価格（初期投資額）とその後のベネフィット（より具体的には期中の定期賃料収入や５３年後の残存価値）が見合うならば、それぞれのリスクプロファイルに違いがある点を十分理解・認識した上で購入する限り合理的意思決定であると考えられ、単に所有権物件か定期借地権物件かの違いのみで、一概に両物件の優劣を論じることはできません。要するに、最後はお値段次第、ということです。

では、本物件の定期借地権に起因する特性を考慮すれば、所有権物件と比較して、どの程度のディスカウントがなされるのが妥当な水準なのでしょうか？　巷間、定期借地権物件は所有権物件の７割から８割程度の価値であると喧伝されているようですが、果たしてそれは合理的なのでしょうか？　結論から言えば、４４６にも書かれてあるとおり、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能」なのですが、可能な範囲で検証を試みるよりほかありません。

本比較考量において、まず明らかなのは、初期投資（物件購入）後に投資家が得るキャッシュフロー総額が、定期借地権物件の方が所有権物件より少ないことでしょう（これは、定期借地権物件では５３年後の残存価値が得られないのに対し、所有権物件はゼロ以上の残存価値が残ることから自明ですし、少々細かい論点として、定期賃料収入も、５３年後の借地権期限が近づけば近づくほど、いわゆる定期借家契約的条件に近づき、一般借家契約的な賃料よりディスカウントされることが想定されるため、容易に想像されると思います）。つまり、定期借地権物件の方が所有権物件よりも分譲価格が低くなければならない（１００歩譲って、所有権物件の残存価値がゼロとなるケースの可能性を考慮しても、なお、定期借家契約と一般借家契約の差異による賃料水準の違いは残ると考えられます）という判断が合理的に導かれます。

[459: 購入検討中さん]

あ

[460: 458]

458の続きです。

ここまでは、極めて常識的な判断ですので、定期借家契約か一般借家契約かの論点を除き、ほぼ全ての方が直感的に理解されていたことかと思います。それでは、定期借地権物件の方が所有権物件よりも、「どの程度」分譲価格が低ければ、両者の投資価値が等価になるでしょうか？　繰り返しになりますが、「今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り、予測不可能」ですが、金利動向、賃料・地価水準に一定のシナリオを設定し、その中で合理的な推定を行うことは可能で、これらは一般的にシナリオ分析やセンシティビティ分析と呼ばれる手法です。

[461: 458]

この分析でキーとなる情報は、比較対象となる所有権物件の土地持分です。具体的数字を把握していませんので、これ以降はあくまでも仮説に基づく推量ですが、議論を分かり易くするために、以下のような物件購入を検討しているとしましょう。それは、坪単価５００万円で３０坪（約１００平米）の広さの１億５千万円の２ＬＤＫ、とでもしましょうか。本物件ＨＰで開示されているＥ・Ｆ棟概要を見ると、敷地面積が5,633.65平米、延床面積が18,783.39平米ですので、延床面積当たりの敷地面積は0.3平米（坪）／平米（坪）、よって３０坪の占有面積に対応する土地持分面積は約９坪と試算されます。将来的な地価変動を一旦忘れて、本物件分譲時点での当該土地持分面積の価値を推計すると、仮にこの界隈の地価水準も坪単価５００万円と設定すれば９坪なら４千５百万円となりますから、もしこの物件が所有権付きであれば、およそ１億９千５百万円（坪単価６５０万円）となり、所有権物件に対する定期借地権物件の価格（ディスカウト価格）は７７％と試算できます。これは、地価水準を一定のレンジで設定してシナリオ分析してみますと、地価坪単価が７００万円、６００万円の場合、ディスカウント価格は各々７０％、７４％、といった感じで変化します。

[462: 458]

将来の地価変動要素を無視して、現在の地価水準のみ考慮する場合、このように、現時点の所有権物件の分譲価格決定要因の一つである地価水準が高まれば高まるほど、定期借地権物件のディスカウント価格も低下（ディスカウント率は拡大）する（つまり、所有権物件における土地持分価値以外の価値が相対的に小さくなる）のは当然ですが、これを前提として、本物件を他近隣所有権新規分譲物件と現時点で比較した場合、８０％程度のディスカウント価格であったならば、想定地価水準が坪５００万円よりもっと低く見積もられているか、若しくは、地価水準の割りにディスカウントがあまりなされていない、と結論付けることが可能です（地価坪単価を７００万円で想定しているなら、ディスカウント価格は７０％ですから、８０％までしかディスカウントされていない場合は、１０％ほど割高な価格設定であると言えます）。

さて、これまでは、あくまでも現時点の地価水準等から、本物件の分譲価格の妥当性を検証する工夫を紹介しましたが、次は、今後５３年間のキャッシュフローから、分譲価格の妥当性を検証してみましょう。この場合、やはり４４６にも書かれてあるとおり、定期借地権物件の場合は５３年後の残存価値（債券の場合の最終償還元本額）を考慮する必要がないため、むしろ将来的な地価変動リスクを受けにくいことから、より試算・推計が単純であるとも言えます。具体例で示しましょう。本物件の賃料水準を仮に坪２万円（グロス）と設定（３０坪で月家賃６０万円、年間家賃総額７２０万円）し、市場金利（割引率）を３．５％と設定すれば、今後５３年間その水準が不変と前提した場合、当該物件が生み出す賃料（キャッシュフロー）を割引いて算出される現在価値は１億７千万円ほどになります。

実際には租税公課・管理共益費・地代・修繕積立金その他諸々の支出が必要ですから、その水準次第でネットの現在価値はもっと小さくなるのですが、それを１億５千万円で購入することの損得判断をすることになります。少々細かいポイントですが、定期借地権物件には地代がある代わりに土地持分の固定資産税がないため、若干地代のコストが上回ることが想定されますが、今回のシミュレーションでは勘案していません。ちなみに、市場金利（割引率）が３％、４％の場合のグロス現在価値は、各々１億８千９百万円、１億５千７百万円となりますので、当然ながら、期中に受取る賃料収入の再投資効果を考慮しない場合には、市場金利水準が高まれば高まるほど（賃料水準は不変と仮定すれば）、本物件購入（投資）は割高となります。

ただし、以上の結論は所有権物件の場合も基本的に同じです。むしろ、定期借地権物件の方が、初期投資が少なく早期に資金回収が図られ（デュレーションが短い）金利変動リスクを受けにくいですし、金利上昇局面下では相対的に早期回収される資金の再投資効果が高まり、さらには５３年後の残存価値変動リスクもまったくないことから、金利や地価の変動リスクを受けにくく、リスクを極力避けた安定的な収益確保を求める投資姿勢であれば、十分評価して良いポイントと考えられます。なお、賃料水準変動リスクも考慮すべきポイントではありますが、残存年数が短くなった際の定期借家契約としての賃料水準ディスカウント効果を除き、所有権物件も定期借地権物件も、基本的に同等の賃料水準になると想定されるため、賃料水準の変動自体は、所有権物件と定期借地権物件の比較考量の際にはあまり神経質にならなくても良い程度の「誤差」ではないかと考えられます。

[463: 458]

以上、非常に長くなり大変恐縮ですが、最後に要約しますと、本物件購入検討に当っては、大きく二つの観点に留意が必要です。一つは、純粋に絶対額としての分譲価格の妥当性、もう一つは、所有権物件と比較した場合の定期借地権物件としての価格（ディスカウント率）の妥当性です。所有権物件からのディスカウント率だけで本物件を評価しようとすると、そもそも所有権物件の価格設定がおかしい（割高な）場合には、定期借地権物件も割高に評価してしまう恐れがあり大変危険です。よって、不動産物件購入に当っての基本的な姿勢としては、まずは純粋な絶対額として分譲価格が妥当であるか否かにつき検証することが極めて重要であると考えます。
上記では、かなり乱暴な仮定に基づく分譲価格試算（シミュレーションやシナリオ分析）を行ってみましたが、ご案内のとおり、前提とする仮定次第で結果は大きく変わりますので、こうした方法で唯一絶対の正解が導き出されるものではありませんが、他方、前提となる仮定を色々と変えて試算してみれば、どういった条件の場合にどういった価格となるのか、そのリスクの程度がどの程度なのか、自分自身で吸収可能なリスクか、納得できるリスクか、等の判断には有益だと思われます。

本当の最後に、素朴な個人的見解を勝手に申し上げるならば、純粋に経済的利益や利回りのみを狙う投資目的で購入するのであれば、上記仮定に基づく試算結果からある程度分かって来たように、坪５００万円の物件で坪２万円のグロス家賃では、５３年間の運用期間でもグロス４％＋αでしか回らないと想定され、世の中にはもっと高い利回りが期待できる投資対象資産も少なからず存在することや、ポートフォリオ的観点からも分散投資を意識すれば同一投資額で複数物件を購入する方がより安全と考えられることから、この金額規模感の本物件に敢えて手を出すことはないと思います（もちろん、この辺の感覚は、運用可能資金の規模感などでまったく変わってくる世界ですので、人それぞれのご事情次第とは思いますが）。他方、自分でお住まいになることを想定して購入をご検討されている方の立場ならば、同水準の物件に一生（５３年間）賃貸で住む場合に要するコストと比較し、どちらがより経済的か、といった観点で判断することができると思いますので、ぜひ試算なさってみて下さい。なお、繰り替えしになりますが、定期借地権物件は５３年後の残存価値が存在しないお陰で、残存価値（地価）変動リスクが大きい所有権物件よりも、賃貸に住み続けるケースとの経済性比較が容易ですので、かなり確かな見通しを持って判断することができるはずですよ。

[464: 匿名さん]

そんな、難しくくどくど考えなくても、インフレなら所有権（土地）、デフレなら借地権（償却建物）でいいんだって。
インフレと読むかデフレと読むかは、それぞれの自由。
病院側はインフレと読んで、借地にしてんじゃないの。

[465: 匿名さん]

>>458
大変参考になりました。
４５８さんは夏休みはご予定はあるのですか？
もしとくにないようでしたら、できれば休み中毎日２万字ぐらいの投稿をしてください。
そうそう、二万字ぐらいの投稿のあとに、４千字ぐらいの要約も忘れないでくださいね。

[466: 匿名さん]

464さんの観点だけでは、本物件分譲価格の妥当性が判断できませんね。たとえデフレであっても、そのデフレの程度によっては、借地権物件の分譲価格次第で（つまり割高であれば）、所有権物件を購入した方が経済的に得することも十分あり得ます。デフレかインフレかといった大雑把な読みだけでこの物件を買うか買わないかを決めるのは、残念ながら、十分な検証・確認を踏まえた合理的投資判断をしているとは到底言えませんね。

[467: 匿名さん]

４５８さんの理論的考察もわからなくはないですが、前提としておられる数字に誤りが多いなかで結論は結構はっきりおっしゃっているので、ミスリードな部分も多いと思います。

細かく上げ足を取る気はありませんが、４６１のあたりでおっしゃっている延床面積から割り出した敷地の取り分ですが、延床面積には共有部分が入っていることをお忘れですね。
この物件であれば、エントランスホールなどは相当大きいので、ざっと３割程度の共有部分面積はあるはずであり、１００㎡の本物件に対する土地（借地権）の取り分が９坪ということはなく、もっと取り分があるはずですよ。

また、所有権物件の場合の値段との比較で、現在のこの地域の土地相場　を坪５００万円として、×９坪＝４，５００万円の値段を、定期借地権物件の値段に乗せて、この物件がどれだけ所有権物件に比べて割安かを計算されていますが、これもかなり乱暴な計算だと思います。

日赤通りの平成１８年度の㎡当り路線価は１０６万円（坪３５０万円）程度のはずですし、現在広尾や３Aで土地を入札しようと考えたら、路線価の３倍で買えたら超ラッキー、４倍でもあたりまえですから、このエリアの土地は最低でも坪１２００万円はするのではないですか？

ですから、所有権物件であれば、もっと割高なものになるはずです。

また、この物件の中庭（フォレスト）や地下駐車場などのランドスケープには相当金がかかっていますから、同品質の所有権物件を作ったら、とても１００㎡で１億９５００万円（坪６５０万円）で売ってもらえるとも思いません。坪６５０万円の値段って、築２０年以上たった広尾ガーデンヒルズの中古値段より安いですよ。


私の周りでも今回の物件を真剣に検討している人は結構いますが、彼らは別に個人投資家でも何でもありません。

この広尾GFだと、８０㎡強の上の層のほうで中庭に向いている物件が１億２０００万円台（坪５００万円程度）で買えるようだけど、同じ品質の物件だと、例えば近くの有栖川パークハウスのように坪１０００万円、総額２億５０００万円程度はしてざっと２倍になる、

そりゃあ、定期借地権より所有権のほうがいいけど、５３年後の土地の値段なんてよくわかんないし、そもそもその頃には生きていなだろうし、今、所有権物件の半値で、この場所にこれだけ高品質のマンションに実際に住めればいいや、てな感じで、自ら住みたいから検討しています。

そんな人も結構多いと思いますよ。

もっとも、今回販売の５０㎡以下の小ぶりの物件を購入されている人は、かなり個人投資家さんなんでしょうけど。

[468: 458]

４６７さん、まったく注文どおりのコメント、まことに有り難うございます。

まさにおっしゃる通りで、延床面積には共有部分があるので、占有部分のみで計算すれば、一戸当たりの土地持分はもっと多くなります。ご指摘頂いたとおりに共有部分を延床面積の３割とすれば、先ほどの例に挙げた３０坪（約１００平米）の物件の場合、土地持分は１３坪弱となります。また、地価の坪単価は仮の数字ですから、おっしゃるとおり１，２００万円で試算しても全然問題ありません。お分かりとは思いますが、これら数字は、本定期借地権物件の５３年間の賃料収入の割引現在価値（＝物件分譲価格）に、何ら影響を与えないパラメータですので、これら数字を変えても、最後の結論にいささかも影響を与えません。

唯一、決定的な影響を与えるのは、所有権物件と定期借地権物件の価格の差異、先ほどの事例で言うところの、ディスカウント価格の水準なのです。改めて計算してみましょう。上記のとおり見直した仮定条件に基づき、例に挙げた物件の土地持分価値を試算すれば、１３坪×１，２００万円＝１億５千６百万円ですから、土地持分価値が一切含まれない定期借地権物件の価格（坪単価５００万円、１億５千万円）に上乗せすると、トータルで３億６百万円となりますね。この価格に対する定期借地権物件のディスカウント価格は４９％です。ここでハッキリお分かり頂けるのは、所有権物件と定期借地権物件の価格差は、所有権物件の土地持分や地価水準、即ち、所有権物件分譲価格に占める土地持分価値の比重が高ければ高いほど、乖離幅が拡大し、いわゆるディスカウント価格は下落する（ディスカウント率が拡大する）という動かしがたい事実です。

このスレッドの中では、どなたかが、意図的か否かは別にして、定期借地権物件の価格は同水準の所有権物件の７割から８割程度は確保できると、六本木鳥居坂物件等の事例を示しつつ説明されていましたが、上記のような、４６７さんご指摘の、よりリアルで現実的で細かい試算を行えば、それが必ずしもまったく真実でないことが、数字でハッキリと問答無用で誰の眼にも一目瞭然となるのです。ここで改めて考えて頂きたいのですが、定期借地権物件が同水準の所有権物件の半値以下の価値しかない、と市場参加者が広く認識することとなった場合でも、何ら抵抗感なく当該定期借地権物件を購入したいと考えるか否かではないでしょうか。

繰り返しになりますが、本物件の賃料収入見込みに基づく現在価値（＝物件分譲価格）の推計結果は、５３年間での４％台のグロス利回りを前提とすれば、１億５千万円程度であろうと推定されます。上述のとおり、４６７さんご指摘の点を考慮しても、土地持分所有権の有無は賃料水準に大きな影響を殆ど及ぼさないと考えられますので、前回メールで本物件購入検討に当っての二つの留意点としてご紹介した、純粋に絶対額としての分譲価格の妥当性に関する評価結果は、いささかも変わることがありません。変わるのは、二つ目のポイント、すなわち、所有権物件と比較した場合の定期借地権物件としての価格（ディスカウント率）の妥当性です。

デベ的には、ここで二律背反的なジレンマに陥ります。今後分譲するであろう所有権物件を売出す際に、坪１，５００万円程度の価格設定にしたいという本音がありつつも、あまりそれを強調し過ぎて極端に分譲価格を釣り上げた物件を出せば、逆に定期借地権物件の価値が所有権物件の価値に比べて著しく低い（半値以下の安物イメージ）といった認識が広がる危険も懸念され、できれば、定期借地権物件であっても所有権物件の価値の７割から８割程度の価値があることにしておいて、世情に疎い、いわゆる「富裕層」と呼ばれる素人個人顧客層等にうまく割高物件をあてがって売り抜けたい、との思いも強いはずなのです。

本物件購入を真面目に検討されている方は、こうした側面をしっかり精査・検討・研究された上で、後悔のない賢明なるご判断をなさることをお祈りしております。４６７さんがおっしゃるとおりの地価水準が真実であるならば、見方を変えれば、本物件は所有権物件よりはお安いので買い易いとは言えます。ただし、投資利回り等の観点から、必ず有利とか不利とかは判断できません（今後の金利・賃料・地価水準の変動を正確に予測できないため）。他方、引続き念を押しておきたいのは、定期借地権物件は、将来的に相当な価格変動リスクのある土地持分価値が含まれていないため、いわゆる山師的相場感で博打をするのを避けたいのであれば、４％程度のグロス利回りでＯＫという前提に立つ場合、本物件を購入する判断は合理的意思決定と言えると思います。

なお、最後にご参考までですが、本物件が仮に所有権物件であると仮定して、上記のような試算で計算された３億６００万円（坪単価１,０２０万円）で購入したとしたら、坪２万円の月額賃料で永遠に保有・賃貸しし続ける前提であれば、想定利回り（グロス）は２．３％程度にしかなりません。もし４．５％程度のグロス利回りを確保するためには、月額賃料は坪３．８万円超の水準が必要となりますが、果たして、この水準は妥当でしょうか？　この答えは、中長期的にも理論的に無理矛盾なく説明可能な合理的意思決定を行うか、短期的・局地的な現象面の後追い的に集団催眠状態の中で意思決定を行うかで、大きな違いが生まれることでしょうね。

[469: 458]

せっかくなので、もう少し補足しますね。

上記のようなディスカウント価格の、より正確な試算のためには、本当は本定期借地権物件の分譲価格に占めるコスト要因をさらに細かく分解・分析して評価する必要があります。本物件がどうかは分かりませんが、分譲価格の中に定期借地権（地上権）自体を見込んでいる場合もあるかも知れません。その場合は、そもそも地上権の価値とは何か、という根源的問題も生じ得ると思われますが、他方、所有権物件と定期借地権物件との価格乖離は若干緩和されるはずですね。これは、もしその辺りの事情について詳細をご存知の方がいらっしゃれば、より正しいシミュレーション結果をお知らせ頂ければ幸いです。

また、個人的な結論部分で、４％程度のグロス利回りを想定している理由ですが、もし全額自前のキャッシュでポンと購入する場合は、純粋に他の投資機会より少しでも高い利回りが確保されるのであれば、その投資判断に一定の経済合理性は認められるでしょうが、もし購入資金のかなりの部分を住宅ローン等の借入で賄おうと考えている場合は、投資対象物件からのネット利回りが当該借入金の金利より低ければ、わざわざ借金して投資しても損するだけなのは自明ですね。現状の住宅ローン金利水準や通常の自己資金と借入金のレバレッジ比率等を勘案して、少なくとも４％超のグロス利回りが確保されない限り、投資利回り目的で借金してまで本定期借地権物件を購入することは、まったく経済合理性を欠くこととなるのは、容易にお分かり頂けると思います。

[470: 匿名さん]

長々としたレスの割に根本的なミスがありますね。
マンションの所有地持ち分を、純粋な土地の所有権と一緒にして計算するのは大きな間違いですよ。
なぜならその共有持分権は、権利行使に多大な制約があるから。単独で土地だけで処分することはもちろんできないし、マンションの建て替えにも様々な制約がある（他の共有者の同意など）。およそ自分の土地に家を建てたり売ったりするのと違う。その分、価値は下がる。
よってマンションを購入するときに手に入る形式的な土地の所有権は、土地の所有権として資産価値を計算するのは間違いです（実際はそんな価値はない）。そういった制約や不確実性（他の共有権者の同意の可能性等）を大幅に割り引いて入れるか、純粋にマンションが完全に老朽化するまで資産価値を計算した上で、たとえば７０年後以降に立て替えた場合の新たな価値も参入するか（現在価値は非常に小さくなるのでほぼ無視できる）、でしょう。

[471: 458]

そんなことは百も承知ですよｗ

当然、所有権物件の分譲価格に占める土地持分価値は、それだけを取り出して売買できるものではないのですから、すくなくとも、所有権物件を購入した買い手側にとって、その価値はフィクションでしかありませんね。

とはいえ、土地持分価値を無視することもできません。デベが設定する分譲価格に占める重要なコスト要因ですからね。デベ側からすれば、近時の所有権物件分譲価格高騰の根拠としてうまく使っているわけですが、実際のところ、物件毎に本当の土地仕入れコストがそのまま分譲価格に反映されているかは甚だ疑わしく、数年前の土地がまだ安かった頃に仕込んだ土地に開発する物件でも、最近の地価高騰やマンション価格上昇に便乗して、実際にかかったコスト以上の割高な分譲価格を設定している場合もあるでしょうから、それなりの相場感を持って計量的な検証を行うべきと申し上げているだけですね。
その辺の本当の土地仕入れコストは、どの土地を幾らで落札したか等の明細情報が入手できない限り、購入検討者側からは分からない以上、ここでの試算では考慮することができないため、現時点での近隣地価相場を援用する、より簡便な試算方法をとっているだけですが、もっと他に良い試算方法があれば、ぜひ教えて頂きたいものですね。デベにとっては、逆に、その手の情報は顧客に手の内を知られてしまいマズいので、当然、広く一般には開示なんてしませんよね（公共物件で公開入札結果が公表されている場合は別ですが）。

いずれにしても、定期借地権物件の分譲価格の妥当性を評価・判断するに当って、所有権物件の分譲価格とのコスト構造の差異や、想定されている地価設定等を勘案して比較考量しなければ、単に定期借地権物件の価値は所有権の８０−９０％などというデベのセールストークを鵜呑みにしていれば、割高な定期借地権物件をあてがわれて売り逃げされる危険性が高まることは間違いありません。まだまだ国内不動産市場に定着しているとも、評価目線が確立しているとも言えない定期借地権物件の購入を検討をされる場合には、こうしたポイントにぜひご注意下さいね。

[472: 匿名さん]

＞＞４７０さんの趣旨・意図は不明確ですね。論理のすり替えというか、だからどうだといいたいのか？　

要するに、買い手にとっては、土地だけ切り取って売買できない以上、土地持分価値を無視しろ、分譲価格には土地持分価値は対して影響を与えないから気にするな、定期借地権物件も所有権物件も大差ない、そう言いたいのですか？　

それって、定期借地権物件を売出してるデベとかの、思う壺じゃないですか？？？　だって、デベにとっては、明らかにコストが大きく異なるわけですよ。
定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。

[473: 購入検討中さん]

なんか、マンション分譲価格の決め方の議論になってますね。

マンションに限らず、不動産物件の価値評価（鑑定）方法は、おもに収益還元法（収益価格）、取引事例比較法（比準価格）、原価法（積算価格）などがあります。これを開発業者の立場で分譲価格決定に当てはめれば、まず原価法で積算価格を出し、少なくとも分譲価格が原価割れしない（損失が発生しない）ことを当然の前提として、あとはどこまで利幅を上乗せできるの検討が重要となり、その利幅決定の際に役立つのが、収益価格や比準価格ということになります。

もしも購入者側が、定期借地権物件と所有権物件で、本当は原価（積算価格）が大きく異なるにかかわらず、どちらにも同程度の価値があると信じてくれるならば、積算価格は明らかに所有権物件の方が高いにもかかわらず、定期借地権物件の分譲価格を所有権物件のものとさほど変わらない水準まで引き上げることができ、開発業者にとって極めて魅力的な、非常に大きな利幅を設定できるわけです。これは、明らかに、購入者側にとっては不利益なので、購入検討時には厳しくチェックすることをお勧めします。

[474: 匿名さん]

４７２さん

「定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。」

とのことですが、別に私は業者でもないし、開発業者の肩を持つわけではないですが、４７２さんが不動産会社に恨みでもあれば別ですが、ちょっと言いすぎというか誤解が過ぎると思うのですが、、、、。

定期借地権は一定期間、その土地を活用できるという立派な物権であり譲渡も可能な権利で、担保設定もできます。

開発業者が定期借地権条件のマンションを建築して分譲するためには、定期借地権という物権を地主との間に契約して、対価を地主に払わないといけないのは当然であり、「用地取得費用が一切含まれない（土地は全くのタダ）」というのはいくらなんでも暴論と思います。

一般にその対価は所有権の７割とか８割とか言われていますが、それを実際いくらで見るのがいいのかはまた別の議論です。でも用地取得費がタダで濡れ手に泡ではないのは自明です。

[475: 匿名さん]

↑
すみません、濡れ手に泡は「濡れ手に粟」の典型的な誤記でした。

[476: 匿名さん]

ふーん。

[477: 元祖匿名はん]

プロのマーケットであれば、例えば事業用定借20年の収益物件ならば
20年でエクイティ価値はゼロに逓減する前提で投資利回りを弾きます。

住宅の定借は正直よくわかりません。50年経ったケースがないので。
感覚的には、買って住んでタックスメリットがあって早めに売るのなら
アリなような気がしますが。わかりません。

[478: 匿名さん]

へー

[479: 匿名さん]

458
長文お疲れ。
理屈は別に間違ってないと思うが、ゴミ投資家の俺の計算と全然違うのはどうしてだろうと思ってよくみてみたら下記の点について気付いた。
１．「坪2万円」：新築でそれはない。築20年の広尾ガーデンヒルズの市場相場が今そんなものだ。坪2.5万は行ける。
２．家賃相場が全然上昇しない前提をおいているようだがそんな訳はないだろう。どんなに悪くとも物価連動で上がるはずだ。尤も後年では老朽化で下がるだろうがＰＶに効いてくる最初の方は上昇効果の方が高いはず。
３．そもそもこんな部屋単位のマンションを仕込もうという投資家はプロな訳はない。節税効果を狙った個人ゴミ投資家が主体なはず。このような借地権物件は土地部分の価値が少ない分減価償却が多めに取れて最初の節税効果が大きい。その効果を計算に入れると投資メリットはもっと大きい。
ということで、結論は全然違う。タワマンの北向き下層階が50倍の倍率になるのは何故だか分かってるかい。全員がバブルに踊らされてるからではないのだよ。

[480: 458]

４７４さん、たしかにご指摘のとおり、定期借地権という権利自体に価値があるのは間違いないと思います。ただし、これこそ、なかなか原価の積上げによる積算価格の算定は難しいため、借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値を定期借地権価値と考え、収益還元法で収益価格を算定することが理論上最も妥当なのではないでしょうか。

かかる前提に立てば、上記で示した物件例（３０坪２ＬＤＫ、月額賃料坪単価２万円、月額家賃６０万円）の場合、５３年間の定期借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値は、割引率を４．５％に設定すれば、約１億４千５百万円（グロス）ほどと試算されます。

この物件が定期借地権物件でなく所有権物件である場合、５３年後に残る土地所有権の処分価格を残存価値（ターミナルバリュー）と考え、５３年目のキャッシュフローに加算した上で、それを含め５３年間のキャッシュフロー総額の現在価値を算出すれば、理論上は所有権物件（期中キャッシュフロー５３年分＋５３年目のターミナルバリュー）の現在価値（＝物件分譲価格）と考えても良いと思われます。

この場合、繰返しになりますが、５３年後の地価水準変動状況次第でターミナルバリューも大きく変動（高いボラティリティ）するため、厳密には、未来を正確に予測できない限りは正確な現在価値試算もできませんが、ここはあまり悩んでもしょうがないので、一定の合理的割切りとして、仮に現在の地価水準がそのまま５３年後まで不変と仮定して試算してみると、地価水準が４６７さん提示の坪１，２００万円の場合、５３年目の土地持分価値は、本物件土地持分１３坪×１，２００万円＝１億５千６百万円、割引率４．５％で５３年間割引いた当該土地持分の現在価値は１，５００万円ほどまで低下するため、上述の定期借地権の価値と合計すると１億６千万円となり、いわゆるディスカウント価格は９３％ほどとなります。

しかしながら、今後５３年間に地価がまったく上昇しないという前提は、果たして現実的でしょうか？　たとえば、過去５３年間の地価は、バブルもあればバブル崩壊もありましたが、国土交通省ＨＰ（http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=4）によれば、広尾界隈の平米当り公示地価は、広尾３丁目データを準用すると、直近の２００７年が１１０万円、調査開始した１９７０年が１０万円であり、年平均上昇率はおよそ６．７％（なお、２００４年のバブル後最安値は７４万円で、この場合でも年平均上昇率は約６％）となるため、これを５３年間に当てはめると、現在の坪１，２００万円の地価は５３年後には３億５千万円弱にもなり、１３坪分の土地持分価値は４５億５千万円にもなるため、それを４．５％の割引率で現在価値化して４億４千万円となり、定期借地権の価値と合計すると５億８千５百万円、よってディスカウント価格は２５％に過ぎない水準となることが分かります。
仮に地価上昇率を年４．５％とすれば、キャッシュフローの割引率４．５％と打消し合うため、５３年後の土地持分価値の割引現在価値は、現在の土地持分価値である１億５千６百万円（坪１，２００万円）のまま変化せず、定期借地権の価値と合計すると３億百万円、よってディスカウント価格は４８％ほどとなります。

他方、ディスカウント価格が８０％程度になるケースを考えてみた場合、土地持分価値の割引現在価値を逆算すると３千６百万円（坪単価２７８万円）ほどとなりますので、現在の地価水準（坪１，２００万円）を前提とすると、４．５％の割引率を変えない前提ならば、地価の年平均上昇率を１．６％前後と想定することとなりますが、皆さんはこの年平均地価上昇率の水準を如何お考えでしょうか？　おおむね妥当と考えるならば、ディスカウント価格８０％程度が見込めると判断されることでしょうが、過去５３年間の広尾界隈の地価年平均上昇率を、過去４０年弱の平均値と比較考量した場合、かなり保守的過ぎる想定と判断される方もいらっしゃることでしょう。また、通常の物価上昇率が２−３％程度と考えられる点からも、１．６％との想定はやはり保守的に過ぎるかも知れません。ちなみに、地価上昇率を２．５％と想定した場合のディスカウント価格は７２％程度となります。


なお、最後にもう一つの極めて簡易な定期借地権物件と土地所有権物件の価値の差異を試算する方法をご紹介しましょう。所有権物件の価値試算方法を、定期借地権物件と同様に、創出されるキャッシュフローに基づく収益還元法とするのですが、定期借地権物件と異なるのは、土地利用が一定期間に限定されることがないことから、永遠にキャッシュフローが創出され続けると仮定して、そのキャッシュフロー総額の割引現在価値を算出する方法です。具体的に計算してみますと、当該物件の年間賃料収入が７２０万円ですから、これを割引率の４．５％で除すればＯＫで、試算結果は１億６千万円となります。この場合のディスカウント価格は９０％となります。
注意深い皆さんであれば、この結果が、上記の幾つかの試算結果のうち、所有権物件価値に係る地価水準を今後５３年間不変であると想定するケースとほぼ同等の結果となる点にお気づきかも知れませんが、これは、この簡易な試算方法が、あくまでも当該土地利用の結果創出される賃料収入たるキャッシュフロー（インカムゲイン）のみに依拠しており、将来的な地価上昇に伴う残存価値たるターミナルバリュー（キャピタルゲイン）の増大等の可能性が事実上まったく考慮されない（つまり、地価水準の変動と無関係に割引現在価値が決まる）試算方法のため、５３年目での土地持分価値の上昇によるキャピタルゲインを想定していないケースとの類似性が高まったためと考えられ、既述のとおり、その妥当性に係る評価・判断は、結局のところ、今後５３年間の地価水準変動動向次第であるとしか申し上げられない点、念のため申し添えます。

以上、ご参考まで。

[481: 匿名さん]

４７９さんに幾つかコメントします。

まず、坪２．５万円が妥当か否かは市場が決めることですが、安易に楽観的見通しをお持ちになることは危険だと忠告申し上げておきます。同一物件でも住戸条件（広さ、間取り、向き、階数等）により賃料水準はかなり異なる可能性が高いため、広尾ＧＨが坪２万円だからといって、本物件でかならず坪２．５万円取れる保証はどこにもありませんね。また、賃料水準が５３年間一定とする仮定も、簡易物件価値評価においては、おおむね合理的と考えられます。おっしゃるような、建物老朽化に伴う賃料逓減を相殺しなお上回るインフレが生じる場合には、土地持分価値も同様にインフレしますので、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、トータルでの投資収益や利回りが高くなる可能性が高いと想像される点にも留意が必要ですね。

また、プロ投資家や機関投資家でなく個人課税への節税目的投資ならば、念のために以下につき十分ご留意頂くことが妥当と思われます。そもそも、建物の減価償却費により節税を図る由ですが、ご存知のとおり、貴方が今後も安定的に課税対象所得を生み出す限りにおいて、これは結局のところ課税繰延べを受けるだけの話で、純粋理論的には真の節税になるものでない（当座の課税額を減少させ先送りする効果）点改めて認識しておくべきでしょうし、また、もしも物件購入資金として住宅ローン等借入金により資金調達を行うのであれば、ローン金利を上回る（利払い前ネット）投資収益利回りが確保できない限りにおいて、むしろ本当に損失が発生し結果的に節税となる（税支払タイミングの繰延べ効果でなく、真の実損発生に伴う納税額減少）ことについてしっかりと認識が必要です。

おっしゃるような、タワマンの北向き下層階が５０倍の倍率となるのは、冷静な利回り計算のもとで割安と評価される住戸に個人・不動産業者・セミプロの類が殺到するからですが、それは、あくまでも冷静かつ現実的な前提条件に基づく計量的分析の結果割安と評価された場合に限るのであって、具体的数値・条件・情報等に基づき割安と評価されない物件で、そのようなことが生じることはありません。ただし、市況がバブル気味となると、そうした冷静沈着な判断能力が低下し集団催眠状態に陥る人たちが、特に素人個人投資家に多くなるため、あとで傷口が広がったりすることも少なくないことから、よくよくご用心ください。

[482: 匿名さん]

４７４です。

４８０さん、大変わかりやすいご説明、ありがとうございました。

一定の仮定を置いて計算しなければならないことは事実ながら、おっしゃっていることは正しいと思います。

「永遠のキャッシュフローに基づく収益還元法の比較の場合、グロスレート４．５％程度を想定すると定期借地権物件が所有権物件の９０％程度となる」という結果は、かなり上のスレ３８８で別の方も算式を付けて説明されておられ、結果は一致していると思います。

ご指摘の通り、53年後の土地の価値は今後の土地の値動きいかんで相当変わり、今後の日本の物価変動率の推移のみならず、そもそもの人口動態や景気の推移によってプラスにも、またバブルの後のようにマイナスにもなりえます。

土地の値段は日本のみならず欧米でも１５年周期くらいで見ると、相当落ち込む時期がやってきています。

このように考えると、個人的には、今後５３年間の長きにわたって、毎年どの例外の年もなく２．５％ずつ土地の価格が複利ベースでコンスタントにあがっていくというシナリオは、人口動態（減りそう）や日本の相対的な国際競争力（中国などに負けそう）なども考えると、かなりベストシナリオに近いと思うので、この前提で計算される現在の定期借地権物件＝所有権物件の７２％という結論は、まずリーズナブルな水準なのかな、と思います。

まあ、今回のE,F棟の定期借地権での単価は坪５００万円〜６００万円中心だし、坪５００万円前後でも結構よさそうな物件もありそうなので、これだと近隣の所有権物件の相場（８００万円〜１０００万円程度）に比べて５０％から６０％の水準で買えることになるので、やっぱり相当割得かなと考えています。

それに私の場合、そもそも８４㎡程度で１億２千万程度だったら何とか買えるけど、絶対額が２億から２億５千万もすると、悲しいかな予算オーバーで買えないので、やはりこの辺りの所有権物件はあきらめており、GFのE,F棟物件に興味大です。

[483: 元祖匿名はん]

53年後のターミナルバリューをおくとか非現実的なプロジェクションだと思うのですが。

結局5年後なり、10年後なり、15年後なりに最終売るときにいくらで売れるのか売却予想額をもとにIRR計算するしか方法がないのでは。（それでもよくわかりませんが短期のほうがまだわかりやすいかな）

要は上がるか（or下がらないか）、下がるかに近いと思いますけど。

[484: 匿名さん]

>>483
その１０年後の売却予想額も理論的には５３年後のキャッシュフローまで考えないといけないわけですから。。。

いずれにせよ、５３年後に所有権を持ち続けられるかどうかで所有権と定期借地権とに大きな差を見いだすこともあまり意味がないという感じはしますね。あまりに先過ぎる。建て替えとかそう簡単にはできませんし、自分が生きていない可能性大だし。
そう言う意味で、所有権の７割程度の額で購入できるこの物件は迷わず買いだと私は思っています。日本の将来がよっぽど明るくて先行き透明だと思っている人はやめといた方がいいかもしれません。

[485: 匿名さん]

そうなんだよね。結局、所有権価格に含まれる、数千万から億を超える広尾の高価な土地部分の価値が上がるんなら、所有権だし、ちょっと前のようなダラダラデフレなら借地権で、そのリスクを回避ってことでしょう。

ただ、前回のバブル時と異なり、目いっぱいローン組んで買ったり、転売目的で大量に業者が仕込んで勝負をかけているといった雰囲気は、あまり感じられないので、せいぜい上昇か横這いかの線かとは思いますがね。

[486: 匿名さん]

でも、10年後に転売できるのかなあ。
この物件は借地権でも新築の間は提携ローンがあるからいいけど、中古になったら住宅ローンくめるんだろうか。普通の定期借地権の中古だったら銀行はローン出さないと思うけど。ローンが組めない１億円のマンションにはたして買い手はいるのか？

[487: 匿名さん]

↑
中古でも買い手は十分いると思います。

今回は三菱地所・三井不動産とも基本的に新規には個人に売っており、ファンドなどの名前には直接売っていないと聞いています。

でも、多くの方がご指摘の通り、この物件は買わない（あるいは買えない）までも借りて住めるのだったら喜んで借りたい人は一杯いる物件です。場所もいいし、セキュリティーは完全だし、中庭は大きな緑の森だし、いざという時には隣に病院まであるし。

この物件は確かに投資物件としても悪くないというのが通説と思います。

個人でも、ここを買う方の多くが、シニア層のキャッシュによる住み替え（含む広尾ガーデンヒルズからの住み替え）ですが、もしローンを組めないような事態により個人の買い手がたまたまいなくとも、ファンドが買いを入れたがる物件と思います。

病院は隣にあってすぐ診てくれるし、２４時間コンセルジュもあり、電球の付け替えや重い荷物出しや宅配荷物の各住戸までのピックアップまでやってくれる。
これに外部からのハウス・クリーニングサービスなどを契約で付ければ、青山１丁目のパークアクシスなどの高級賃貸マンションと同様以上の条件となりますから、坪３万円程度取ることも可能かと思います（上のスレでも指摘ありますが、青山１丁目物件は同様のサービス付き、付帯の病院サービスなしで上層階は坪５万円程度までしています）。

１０年以上たった後、ファンドなどが、１０戸以上の単位で中古となった物件に買いを入れるような状況も十分予想されます。

[488: 元祖匿名はん]

ファンドの買いは十分には予想されないとは思いますけど、
マンションとして人気が出る可能性はあるでしょうね。

セカンダリーでローン全くつかないってこともないでしょうけど、
良くも悪くもまだマーケット的に未知数なの確かです。

[489: 匿名さん]

今後神宮前や、アメリカンクラブ跡地などが定借で出てきますね。定借物件が増えるのはセカンダリーマーケットを厚くしそうでよいですが、当広尾ＧＦの希少性は薄れるのかもしれませんね。

[490: 匿名さん]

青山一丁目のタワー賃貸マンションは作りが安っぽいらしいですよ。所詮賃貸専用との噂です。こちらの方が格は遙かに上でしょう。

しかし中古マンションを一棟でなく個別に仕込むファンドなんていないですよ。ゴミ投資家が個人的に設立ししたファンドならあるかもしれないけど。

[491: 匿名さん]

問題は２０年過ぎてきた当たりからではないだろうか？
維持管理や修繕にどのくらい金をかけられるのか。
残存期間との見合いで、コストにシビアな連中は余計な
金かけずに残りの期間乗り切りたいだろうしね。
どうせ、５０年後はきれいさっぱりなくなることが
はっきりしているわけだから。
その辺のところは誰もわからないと思うよ。

[492: 匿名さん]

そうだね。
広尾ガーデンヒルズがヴィンテージマンションといわれてあれだけの価値を保っているのは、強固な管理組合が結成されて修繕や価値の維持に注意を払っているからというのも大きい。
ここは５０年でなくなることを考えるとそこまでシビアに見てくれる人がいるのかな。一応長期修繕計画とかはあるのだが、結局は三井の管理に依存することになるような気がする。

[493: 匿名さん]

残存が２０年切ったあたりから、加速度的にスラム化していくことも
否めない。その時点になると売り抜けるのも難しいだろうし。
いろいろ出きるのは３０年までだね。あとは住みつぶす覚悟が必要。

[494: 元祖匿名はん]

>>490
いや区分「も」買ってる、買ってたファンドはありますよ。上場組でもPとか。外資ファンドとか。ただごくごく少数なのと、どちらかというとバルクセール的、NPL投資的に結果的にくっついてきたのを安く買うとか、それも持分もマジョリティあるのが前提だったり。基本的には、わざわざ買う人がいないのは現状違いありませんが。ましてやこういうピカピカで割安じゃないものを。

>>491、492
ですから10年、15年で高値で売れるうちに出口見つけてっていうのが現実的な気はしますね。これもあくまで感覚ですが。まあ、ここを買うような方には釈迦に説法かもしれませんが。

[495: 匿名さん]

今週末、白樺レジデンスの第１期登録締切ですよね。何故か全然そういう話題にならないけど。出す人います？
どのくらい売れるのか見物ですね。

[496: 匿名さん]

ここ読んでて、ちょっと買いたくなってるんですけどね。結局、同じ立地で所有権なら、もう１０００万だもんね。広尾、麻布の一等地は。この半年間で人生観変わってきたよ。

[497: 匿名さん]

すでに高倍率で完売です。

[498: 匿名さん]

しかし港区、千代田区、渋谷区あたりの超高級物件は、軒並み即完売が続いてますね。この９月からは、久しぶりに所有権の本格物件がいくつかでてきそうですけど、坪単価がどれくらいまで跳ね上がるか、考えるのが怖くなるくらいです。

[499: 匿名さん]

４９７さんのおっしゃる通りです。

前のA〜D棟（対象３５４戸、内、会員販売は２００戸余り、一般販売は１２０戸）の販売に関しては、最後の方の一般販売の抽選において５倍以上の倍率になっていたので、「外れ」の方が相当出ていたようです。

昔は、業者の関係者や議員の先生など有力者の紹介だと、通常の業者は何だかんだ言っても当るように玉を１０倍にするような工夫をしてくれたようですが、この物件の販売はコンプライアンスに猛烈に厳しい三菱地所が中心なので、絶対にインチキがないようにしている、というのが市場の常識のようで、社長のコネの方でも落選したと聞いています。

そういうこともあって、三菱地所・三井不動産は、A〜D棟の抽選で外れた方を中心に、今回のE,F棟の一般販売の前に、会員販売という扱いでそうした「外れ」の方を優先してＥ，Ｆ棟を斡旋していたと聞いています。

この結果、４９７さんのおっしゃるように、今回のE,F棟の販売対象１２０戸の内、３分の２に当る８０戸程度は、前回、Ａ〜Ｄ棟の抽選で落選した「会員」の方を中心とした事前販売の抽選だけで即完してしまったようです。


結果、今回、一般販売とは言っても残っているのは後４０戸前後しかないようです。これでは４９７さんではないですが、即完売確実と思います。
この後は３年後まで広尾ＧＦの販売計画はありませんし、あとの１２０戸程度の棟はまだ建築確認すら取れていません。


上のスレで多く議論されていますが、そもそもこのＥ，Ｆ棟の物件は近隣の所有権物件（坪８００万円〜１０００万円）の７０％から８０％程度で売ってもおかしくなかったのに、相場の５０％〜６０％（坪５００万円〜６００万円中心）で売ってしまったという結果と思います。
これは、昨年１０月時点辺りの近隣物件の相場（いわば新々価格の前の新価格）を前提に値付けしたＡ〜Ｄ棟の旧相場に引きずられた今回の値付けの結果と思います。当初は三井不動産・三菱地所の強力コンビでも高級定期借地権物件の値付けに自信がなかった結果と思いますが、今回で相場観の結果が出たと思います。

残り４０戸程度の一般販売倍率を１〜２倍程度の適正な応募倍率にするためには、現在のプライスは１０％は程度安かったのではないかと思います。
明日Ｆ棟物件で申し込む考えですが、悔しいながら前回のように簡単には当らないでしょうかね。

[500: 匿名さん]

499さん

EF棟の会員販売80戸は全て売切れたと書かれて居りますが、公式サイトによると今週末が第一期の販売で81戸を売出す、との事なのでEF棟の販売はこれからがスタートでは？　という事は会員販売は取止めたのでは？

[501: 銀行関係者さん]

近隣の所有権物件（新規分譲マンション）が坪８００−１０００万円ということは、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件（土地持分１３坪）に当てはめると、２億４千万円〜３億円となりますね。まずは、この妥当性の検証が極めて重要です。

上記議論の考え方を踏まえれば、割引率４.５％（グロス）の場合、坪２万円の賃料水準を前提とした定期借地権の価値が坪５００万円程度（グロス）でしたから、ネットベースの価値は坪４００万円程度、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件に当てはめると１億２千万円ほどが定期借地権価値でしょう。所有権物件のうち、定期借地権価値を控除した後の土地持分価値は、１億２千万円〜１億８千万円ほどということになりますね。この物件の土地持分は１３坪ですから、それぞれの坪単価は９００−１３８０万円となります。

これは、仮に現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、今後５３年間の年平均地価上昇率を４.４−５.３％と想定していると考えられます。どなかたがおっしゃっていたように、地価上昇率をせいぜい２.５％が関の山と考えれば、現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、その５３年後の価値の割引現在価値は坪３５０万円となり、本事例物件に当てはめた場合の妥当な所有権物件分譲価格は、１３坪×３５０万円＋１億２千万円＝１億６千５百万円程度、坪単価は５５０万円程度が妥当と考えられます。
この前提であれば、定期借地権物件のネットベース坪単価が４００万円という上記前提に基づけば、その水準は所有権物件の７３％ほどとなります。もし、所有権物件の坪単価８００−１０００万円の水準が本当に正しければ、本定期借地権物件は所有権物件の４０−５０％に過ぎないこととなります。

５３年間の賃料水準（キャッシュフロー）や割引率（期待収益率）は、定期借地権物件と所有権物件に共通の価値構成・決定要素であるため、それら変動は両物件の価値には殆どニュートラルにしか作用せず、すでにご案内のとおり、両物件の価値の比較において極めて重要な構成・決定要素となるのは、土地持分価値の現在価値です。土地持分価値の現在価値を決定する要因は、（１）発射台となる現状の地価相場、（２）その後５３年間の地価上昇率、です。よって、この二つのパラメーターの妥当性を検証することで、所有権物件価格の妥当性も検証することができます。

上記にて行った簡単な検証結果を整理・総括すれば、
○ケース１：
（１）を坪１０００万円とした場合、（２）を４.４−５.３％と想定していると言えます。（１）がもっと低いと考えれば、（２）はもっと高い上昇率でなければ、想定される土地持分価値となりませんね。

他方、
○ケース２：
（１）の前提を変えずとも、（２）を２.５％程度が適正な水準と考えれば、当該所有権物件の坪単価（定期借地権価値＋土地持分価値）は５５０万円程度と想定され、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円と比べ、５５％−７０％にしかなりません。

真実がどちらのケースに近いかは、皆さんのご判断にお任せするとして、個人的印象だけ申し上げれば、賃料収入水準や期待収益率等の相場感を考慮すれば、所有権物件の分譲価格が合理的根拠なく高騰している、と強く感じます。
これまでの各種検証の結果、本定期借地権物件の分譲価格坪単価が４００−５００万円程度であることに一定の経済合理性が確認されていますので、今後の地価上昇率を２.５％程度と想定した場合のディスカウント価値７０％程度を前提として、所有権物件の分譲価格坪単価は、せいぜい６００−７００万円程度が合理的に説明できる上限ではないかと思われます。
よって、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円には、すでに坪２００−３００万円程度のバブルが含まれているので、これをベンチマークとして定期借地権物件の分譲価格妥当性を云々するのは、非常に危険だと感じます。ぜひ、集団催眠的意思決定をする「遅れてきた個人」にならないよう、注意喚起致します。

[502: 匿名さん]

この手の物件で言えるのは、まだ定借５０年の実績がない（結果が検証されていない）ことから、まさにこのスレで百家争鳴、喧々囂々、侃々諤々の議論がなされているように、結論がなかなか出ない、あるいは、結論が収斂しない、点にあります。よって、何ら合理的根拠がなくとも、特に個人レベルにおいて、意思決定で周囲の雰囲気に流されやすい傾向が顕著です。

こうした状況は、例えば金融の世界で、デリバティブ商品が日本市場に紹介・導入され始めた頃に似ています。このときに何が起きたかと言えば、デリバティブ商品の値付けをして販売するプロら（外資系投資銀行等）は、ブラックショールズ等プライシングモデルを駆使し一定精度以上で合理性・妥当性等が確認・検証された理論価格を十二分に把握した上で、そうした検証ツール・技量・知識・理解をまったく有さない素人ら（無知でウブな事業会社や地方金融機関等）に高値で売りまくり（大きいスプレッドを抜きまくり）大もうけしたのでした。

売り手と買い手に情報の非対称性があるのみならず、基本知識・技能・インフラ等に圧倒的な差が存在する場合、十分な情報と基本知識・技能・インフラ等を有する側が得をするのは、自明です。個人投資家や購入検討者さんらは、こうした状況を十分冷静に判断なさるのが賢明ですね。

[503: 契約済みさん]

私は金融商品が欲しいのではなくここに住みたいから買うんです。以上

[504: 匿名さん]

>503
ここは良いよ。三井三菱だしね。
それに、広尾、西麻布、南麻布、元麻布が生活圏だから
美人や可愛い子は、わんさと住んでるし、山越えれば、
十番、六６だから地元居住者として羨望の眼差しで可愛い子が
近寄ってくるよ。
山下りずに六本木通り超えれば青山・表参道（裏原）だから、
ここらで買い物やカフェ寄っても、「広尾にお住いですか」
とかなんとかで、キレイな店員さんが近づいてきたりするからネ。
恵比寿ガーデンも近いし、こっちなら外周区の美人さんを
ＧＥＴしやすいから、一日が短くてしょうがない生活が待ってます。

水準以上の経済力ある人限定マンションの特権ともいえる
ので、入居したら十分にエンジョイしてください。

[505: 匿名さん]

４９９です。

５００さん、紛らわしい表現をして、すみませんでした。

おっしゃる通り、白樺レジデンスの第一期登録申し込みは、この週末で、抽選は７月３０日（月）なので、現状時点ではまだ即完はしていません。

ただ、１ヶ月くらい前に営業所に聞いた限りでは、白樺レジデンス１２０戸の販売は、会員販売と一般販売を大体半々くらいで進めることになる見込みとのことで、先にＡ〜Ｄ棟で外れた方などから「会員」限定として希望を聞く作業が進められていたようです。

そうして実際に会員から事前希望などを聞き集めていたら、Ａ〜Ｄ棟の抽選で外れた人などを含め、とても６０戸程度では足りないほどの強い希望が寄せられ、今回８０戸程度は会員を中心とした一期販売で売らないと収集がつかないほどの人気になってしまったようですね。

Ａ〜Ｄ棟の時と違って、今回の第一期はあえて「会員限定販売」とは言っていないようですが、実態は、前回外れた方などの「会員」が中心だと思われます。
さすがに一般向けには３９戸しか残っていない、というのもいかがなものか、、といった判断が働いたものと勝手に想像していますが、当初の話と少し違って、今回の販売は、ご指摘の通り特に会員販売とは呼ばず、あくまで第一期販売として扱い、第二期で残りの３９戸を扱うようですね。


そういう意味では、実際の抽選は来週月曜でも、この８０戸（厳密には８１戸のようですが）の希望者は完全に見えているので、即日完売は時間の問題で間違いないようです。それどころか、かなりの倍率になる見込みです。

といった状況なので、その後、本来の一般販売に当る第二期販売に回るのは４０戸程度（厳密には３９戸ということかと思いますが）しかないようで、この残り３９戸も即完は確実なのではないかと予想しています。

もし詳しいご事情をご存知で、以上の理解が誤っていればご指摘下さい。

[506: 匿名さん]

このマンション、出来上がったら誰もが広尾GHよりこっちの方が良いと思うようになるだろうから（建物の質感や新しさがぜんぜん違う）、けっこう値上がると思うよ。
今でも築２０年以上の広尾GHが坪７００万〜８００万（サウスヒルはもっと上）でそれに比べると割安だから。

[507: 匿名さん]

昨日、登録に、行って来ました。個人投資家さんです。弱気です。

白樺っていうのが軽井澤みたいなのだが、
エントランスの感じからして、もっとゴージャスなイメージの名前にしていただきたかった。

KABAちゃんとか、言われたりしないかな。（困.困）やだなあ。

午後、結果が分かります。

[508: 元祖匿名はん]

まあ、デリバあたりと違うのは、売ってる側も将来性、市場性を良くわかってないということではないでしょうか。そういう意味では必ずしもリスクだけではないので損しない可能性だってあります。（将来的に新規分譲時に価格調整が入る可能性もあります。）完全所有権ではないとはいえ、やはりブツがそこにあるのは強いです。

広尾GHの価値が相対的に下落するというシナリオはないのかな。。。
流石に設備的にも修繕的にも古過ぎてどうかと思うのですが。

[509: 匿名さん]

世界的にもバブルが崩壊しているので、六ヒルあたりで債券のトレーディングをやっている方々の購買意欲が年末に向けて大きく下がりそうですから、この辺りの地価も鎮静化に向かっていくのではないでしょうか。いかないかな。希望的観測。

週末にもガーデンヒルズの中古の折り込み広告が入っていたけどまあすごい金額。見た目は設備等を入れ替えて新しくしているんだろうけど、構造の古さはごまかせないよ。上の方の言うとおり、ＧＦが出来たらＧＨは調整されるんじゃないかな。比較的にも需給のバランスとしても。

[510: 匿名さん]

507さんどうなったの？

第１期第２次販売というのが出てますが、これは売れ残ったのかな。

[511: 匿名さん]

>>510
低価格の物件だから一番人気出そうな物件なのにどうなったのだろ。

[512: 匿名さん]

最近の各種市場関連データ等は、港区・渋谷区等のここ数年で地価や不動産物件価格が急騰したエリアの不動産価格動向に変調が生じていることを雄弁に物語っています。つまり、峠を超えた、あるいは、バブルが弾けつつある、ということでしょう。

国内不動産市場に１０兆円超の膨大な資金を投入して来た内外不動産ファンド等プロ投資家は、そうした市場変化を決して見逃さず、既に地価や物件価格が上がり過ぎたエリアを投資対象から外し始めてますし、サブプライムの余波で世界的過剰流動性も縮小傾向にある中、今後国内不動産市場に投入される投機資金がこれまで同様に拡大を続ける可能性は低いため、目ざとい人たちは、既に様子見を決め込んでるか、利益確定売りに出てますよ。

この物件やこの界隈の不動産は、まさにそうした傾向を最も強く受けるエリアなので、市場変調の兆しが販売動向に顕れ始めたということではないでしょうかね。バブルはいずれ弾けるものです。デベが期待している坪1,500の新規分譲マンション価格などは、恐らく叶わぬ夢と終わることでしょう。

[513: 匿名さん]

日本の金融機能が正常化しつつある今、不動産相場は上昇→横這い→上昇を繰り返す正常な価格形成モデルに回帰するんじゃないのかな。これは言い換えると物件価格上昇→賃料上昇→物件価格上昇の繰り返しでもあるわけだし、物件価格が上昇すると、短期的には賃貸の方が合理的だと、そちらへ皆が動くわけだが、需要がタイトになることで、結局、賃料が上がって、やはり買ったほうが得だということになり、数年、横這いの価格形成がつづく物件をやはり買うということになる。基本的に資本主義型の運営をしている国では、第二次大戦以降、90-00年の日本を除いて、すべてこのパターンに収まってるんではないのかな。まあ、厳密に言うと、横這いはマイナス15%ぐらまでの下落を含むってとこなんでしょうけどね。

[514: 441]

下落率、いつの時点と比較するかでエライ違いだ。
弱気派は1ヶ月前より下がったと言って騒ぎ、強気派は1年前と比較して上がっているという。結局のところ、なんかどーでも良くなってきた最近の私。暴落して、2004年時点に一気に戻る可能性が低いなら、それで良いや。

[515: 匿名さん]

私も５１３さんに賛成で、たまたま３戸くらい残ったからといって、５１２さんのおっしゃるような相場の転換点を迎えているといった大げさな話ではないと思うのですが、、、。坪１５００万円で強気で売って、いっぱい売れ残ってしまったといった話でもないですし。


詳しくはわからないけど、間取り図を見ると、今回２期で出ている３件は、いずれもE棟で、７９㎡の物件が白樺レジデンスのエントランスの真上あたりと、４８㎡の２件は北向きの２階とか３階あたりの物件のように思えます。

詳しい事情は聞けないので想像の域を出ないけれど、小さい物件は、おそらく投資物件として買おうとされた方が投資用のローンが組めなかったとか、広い方はエントランスの上でひょっとして人の出入りを気にしてやめたとか、そんな程度なのではないですか。

どんな人気物件でも３％程度のキャンセルは出ているようだし、最初にA〜D棟で２００戸以上売っていた時もその程度のキャンセルは出ていた様子です。
８０戸売って３戸のキャンセルがあったとしても、まあ通常の物件のキャンセル比率以内だと思うし、たまたま１倍の倍率しかなかった比較的人気の集中しなかった物件だったので次点がいなかったとか、そんなもんなんではないですか。
実際、人気の高かったと思われる西向きのガーデンが見える７０㎡台の物件などはみんな即完だったようですし。


GFが近隣物件に比べて割安であることは事実だと思うので、この３件もじきに売れてしまうと思いますが。

[516: 匿名さん]

５１３さん、不動産相場に、上昇→横這い→上昇　を繰り返す正常な価格形成モデルなんて存在しませんよ。そんなモデル、誰が作ったのでしょうか？　単なるインフレなら同意します。長いスパンで見れば、一定のインフレが発生するのは当たり前。インフレ期には金融資産より実物資産の方がいいけど、不動産よりインフレ率が高い資産もあるでしょう。

５１５さんは、なぜそんなに擁護説明されてるのでしょうか。業者関係者じゃないとしても、何ら根拠ない単なる憶測と想像なら、時間とスペースの無駄遣いだと思いますよ。大事なのは、憶測と想像ではなく、事実と真実です。

[517: 匿名さん]

５１６さん

それでは５１６さんのおっしゃる’事実と真実’はどういう点かご教授願えれば有り難いのですが。

[518: 匿名はん]

これまで倍々ゲームで高騰して来た都心部の地価動向に変調が見られる、という「事実」です。事実は計量的・定量的に把握・分析・検証可能です。

[519: 匿名さん]

５１８さん

５１７です

早速の解説有難う御座います。

でも’地価動向に変調が見られる’という表現は飽くまでも国際言語で最もあいまいと言われる日本語の表現の中でも、どちらとも取れる表現で、’事実’とは違うのではないでしょうか。
何か数年前に流行したとある宗教の’定説です’と似た表現になっていると思います。
’事実’であれば、’地価動向が明らかに上げ止まった’とかの表現になるのではないでしょうか。

定量的に示して頂ければ、もっと判り易いのですが。

[520: 匿名さん]

５１５です。

５１６さん、なるほどと思うコメントを頂いたので事実だけ申し上げます。

今回残った３戸は、本日の抽選でいとも簡単に売り切れました。

これで、若干の小ぶりな物件は残っていますが、５０㎡台以下のいかにも投資物件に向いた物件は全て売れてしまい、もう残っていません。

営業所は、この後、８月１３日から２９日までの長い夏休みに入るとのことです。

A棟からF棟までの４７４戸のうちで、これまで４３０戸余りが実質即日完売を続けており、後はE、F棟の一般販売約４０戸を残すばかりとのことです。
９月にこの販売が終わると、次の２棟は３年程度後の販売になるので、その後、当面は販売対象物件がありません。

「これまで倍々ゲームで高騰してきた都心部の地価動向に変調あり」とのご指摘ですが、おそらく以下の新聞記事のように、「都心部における２００７年度上半期の新築分譲マンション㎡当り単価が、対前年比倍増しているところがあり、最高は広尾の前年比５．７倍」といった記事などを指しておられるのかと思います（これは推測ですみませんが）。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

これらは不動産経済研究所などが最近出したデータの焼き直し記事ですが、冷静に見ると、これは対象となる物件供給が余りにも少なく、例えば広尾エリアの場合、たまたま対象となった有栖川パークハウス物件があまりに高級・高額物件だったために５．７倍となって起こっている数字上の現象であり、実態を表していません。
要すれば用地不足と一部売り惜しみのために、都心部の供給物件が極端に少なく、この結果、たまたま対象となった物件の制約から表面的に起こっている誇張されたデータです。
同様に港区全体の㎡単価前年比９０％アップは、有栖川PHに加えて、高級物件であるパークコート虎ノ門Atago Towerがデータを引っ張っています。
これらの物件は、相当高級な仕様の物件であり、前年に近隣で売られた物件と単純比較はできません。


最近では路線価の４倍でも取引が見られることから、実際の路線価の推移よりも実売買価格で見るともう少し高騰している例はあると思いますが、少なくとも路線価で見る限りは、このGFの建つ日赤通りの路線価は、㎡当り平成１７年度　８４万円→１８年度　１９％アップの１００万円→　１９年度　２６％アップの１２６万円であり、「年々倍増の地価」というご指摘はやや誇張で、事実に反するのではないかと思います（ここも恐縮ながら判断を入れていますが）。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/html/40047f.h...

マンションビジネス・コンサルタント会社として有名なトータルブレインは、そのレポートで現在の首都圏のマンション分譲が二極化しており、立地のよい希少価値のある物件は極めて好調に売れているが、郊外や駅遠の物件は売れ残る傾向が強まっていることを述べています。２００７年４月３日のレポートなどをご参照下さい。

http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

こうしたなかで、このGFは、都心の好立地にあり販売好調な二極化の典型的な物件として、いろんな住宅評論家やマスメディアが採り上げています（これはデータを引用できませんが、土地のグランプリなど多くで出ています）。

尚、私はご指摘の通り、不動産業者でも業者関係者でもありません。少しお給料はいいかもしれませんが、普通のサラリーマンで、A〜D棟の一般募集で申込みましたが倍率が高く残念ながら落選し、次の機会を検討してきている者です。ここと三軒茶屋の物件を検討しています。

[521: 匿名さん]

確かに、超都心部での不動産価格高騰のペースが若干ペースダウンしていることは、最先端で売り買いをしているプロには自明なこと。
理由もはっきりしていて、早すぎる不動産価格上昇と悪徳ファンド運営者の締め上げの２点を目的として、銀行の不動産融資へのスタンスが明らかに変化しているからです。
しかし９０年のときとの明らかな相違点は、金融当局がはやめはやめの打ち手を打って、とりかえしのつかなくなる前に、上昇スピードを抑制したり、悪徳業者にストップをかけたりしている点だと思われます。
こうした政策は、過度なエクイティ価格上昇を抑える一方で適度な新規物件供給を抑制し、結果としてのオフィス賃料やレジデンス賃料の上昇をもたらし、最終的に、少々上がりすぎたエクイティ価格の適正化につながる動きだともとらえることができるわけです。
たとえれば中国等の新興国の大企業の株価が１年で倍になっても、翌年、結局、売上も利益も倍増し、倍になった株価の理屈付けがちゃんとついてくるといったケースをイメージすればよいのだと思います。

[522: 匿名さん]

久しぶりに広尾ガーデンヒルズの前を通りました。
今の季節は暑い中、緑が多くてほっと出来ていいですね。
このマンションも大分建設が進んできたようです。
ここも緑が多いようですから、広尾近辺の緑化はますます
進むことになりそうですね。

[523: 匿名さん]

もともと日赤の緑がとても多かった場所です。
それ以上の緑に復活すると良いですね！！

[524: 匿名さん]

ここはぜひ住みたいです。お金があればの話ですが。

[525: 匿名さん]

白樺レジデンスのモデルルームを今作っているようですね。
もう半分以上売れたのに今更何をしているんだろう・・・

[526: 匿名さん]

＞＞４２６さん

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。」と、無知にまかせてのたまわっておられましたが、最近のサブプライムローン問題に起因するヘッジファンド等の破綻や世界同時株安、信用収縮状況を、どのようにお考えでしょうね。

「ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話」ではまったくないことが、まだお分かりではないのでしょうか？　この数日間に欧州中央銀行や連邦準備制度理事会、日本銀行等が、いかほどの流動性を短期金融市場に供給せざるを得なくなったか、ご存知ないのでしょうか？　

先を見る目がないというか、常識がないとうか、今読み返すと本当に頓珍漢なことが良く分かりますね。

[527: 匿名さん]

まあ、その程度の知識レベルや知的水準のみなさんが、俄かセミプロ不動産投資家気取りで、この物件含め、借金してまで、都心部不動産物件に投資（投機）しようとされているのでしょう。まったく、火遊びにもほどがありますね・・・。

このまま世界的な信用収縮が続けば、株式・不動産等の現物・金融資産の価値も下落するため、それら資産にしこしこ投資して来たいわゆる自称富裕層さんたちは、大きな損失を蒙る事間違い無しで、そんな状況でどんどん不動産買い増せる程余裕がある連中はそう多くはないでしょう。

[528: 匿名さん]

おいおい、あんたは上の方で理屈をこね回していた銀行員か？
これだけポートフォリオで損も出していて、銀行株がこんなに下げていて、他人事のように批判している暇があるのかね。目糞鼻糞め。
大体この物件は基本的に投資用ではないだろう。投資用マンションのところにいって屁理屈をこねたらどうだ。

[529: 匿名さん]

528さんのような人でも分かるように、説明してあげましょう。

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

[530: 契約済みさん]

私はここに住みたいから現金で買うんです。そっとしておいてください。以上

[531: 匿名さん]

実需でここを厳禁購入される方は、まったく問題ないです。
他方、借金してまで、投資（投機）目的でここを買う、自称富裕層の皆さんには、忠告です。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないでしょう。

[532: 匿名さん]

ここ狙って、投資利回り云々とか言ってた人たち、この数日間の株価暴落で相当大損してるんじゃないの？

頭金すら吹き飛んじゃって、手付け放棄とか真剣に悩んでる連中とか、結構いるんじゃないの？

自称富裕層さんたちって、ほんとに、吹けば飛ぶよな人たち多いから、ね。

[533: 匿名さん]

５３１＞＞う−む。ここってマンションコミュなのに・・・　どこの世界にもいるんだなあ。。。学校のクラスにもこんなやつ必ずいたよね（笑）

[534: 匿名さん]

531さん

仰っている事は非常に理路整然としていて、なるほどと考えさせられる事はあります。
但し問題点が以下の通り二つあると考えます。

１．余りに悲観的なシナリオに基づいて分析をされて居り、このサブプライム問題を機会に世界経済がシュリンクすると考えている点です。世界経済の拡大は続いて居り、当該サブプライム問題においても影響はある程度の範囲で収まるのではないでしょうか。

２．不動産価格にも影響は避けられないでしょうが、都心特に超都心とされる物件においては、既に供給量が限られて居り（過去数年は企業がリストラの一環として自社福利厚生物件を中心に手放した結果、都心に物件が出ましたが、もう企業は放出する物件をそれほど保有して居りません）、一方需要は根強く有り、影響は限定的、と言えると思います。従い、価格上昇のスピードは大きく鈍るでしょうが、デフレスパイラルの如く下がり続ける、というシナリオは無い、と考えます（郊外で供給が今後も出る物件は別ですが）。


以上

[535: 匿名さん]

なんか起こってくれないと行き詰っちゃっている人はどこにでもいるようだね。
何も用がないのに、ただうろつきまわっている。人の揚げ足とってみたり
からかったり。
昔の遊郭での言葉だが「廊下とんび」というらしい。
金がないから上がれない。幇間のような旦那にごちそうしてもらえるような愛嬌や
芸があるわけでもない。

[536: 匿名さん]

535さんは、自称富裕層さんですか？　株とかで相当やられた憂さ晴らしですか？

534さん、ご質問にお答えしましょう。
１．サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

２．国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内（港区・渋谷区等）都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰の基礎を作って来た、外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げると考えられるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなること、です。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味の物件等については、若干の調整局面に入るでしょう。ただし、仮に価格下落が生じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように何分の一までシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整かも知れません。

上記を踏まえ、現状、特別に資金繰りに窮したりしてない限り、あわてて保有不動産等資産を売却したり、買い増したりする必要はないと思われますので、特段の必要がなければ、泰然自若かつ悠然と構えて、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決め込むくらいの余裕が欲しいものですね。

[537: 匿名さん]

上記に若干補足・修正を加えます。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

[538: 匿名さん]

当方もサブプライム問題についてはそれほど悲観はしていません。勿論、この問題が起きようが起きまいが、米国景気は住宅投資の長期の冷え込みにより減速することは明確でした。勿論中央銀行の失策により、この問題の収拾がつかなくなるリスクはあると思ってはいます。それはサブプライムというよりは、これを景気に明るみに出たＣＤＯの問題、そのＣＬＯの需要低迷を経由したＬＢＯなどのアクティブティの減少。米銀のバランスシートの悪化、収益悪化です。カナダなどではＣＤＯに似たスキームのＳＩＶがＡＢＣＰで調達する構造であったためＣＰなど短期資金市場が大混乱しました。そういった波及が、ある程度予見できたものの、想定以上に不透明感、不安感を煽り、投資家のリスクテイク姿勢を極端に悪化させています。
サブプライムはご指摘のように１．３兆ドルの小さな市場ですし、問題になっているのはその一部の変動型です。これは明らかにファンフダメンタルが悪化しているため、値段はつかないのは理解できます。ただプライムも含めて証券化されたものがすべて不良債権化するかは疑問です。勿論延滞率もある程度は上昇するでしょうが、不動産価格が半分になるならともかくも、そもそもＬＴＶも低いわけですし、2005年以前のローンは問題は小さいでしょう。ちなみにサブプライムのＡＢＳのインデックスＡＢＸというのがありますが、今はＢＢＢで４０という価格ですが、不動産価格１５％下落を織り込んだ水準になっていますので、市場はすでにかなり悲観的になっています。
住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い野は事実ですが、ＧＳＥ（フレディマック、ファニメイ）保証分を含んでいますね。こちらんはかなり健全なものですから（価格付けもライボーマイナスだと思いますよ）、むやみに大変だと煽るのもいかがかと思いますが。
ただし、今回の問題がコモディティー価格暴落、エマージング市場債券価格暴落と波及してくれば、ちょっと大事になるかもしれませんが。

[539: 匿名さん]

上の文、誤字だらけですいません。

[540: 匿名さん]

今がバブルの頂点で破裂寸前なら、ここを購入した人は手付金を捨てればいいだけ。いわば、ここの購入予定者は高めのコールオプションを購入したようなもんなのだから、そんなに大騒ぎする必要はない。むしろ市場が流動的になればなるほどコールオプションの価値は高まる。

[541: 匿名さん]

何でも、金融用語で書けば、分かったような気になるのは、危険ですよ。自称俄かセミプロ個人素人投資家か、専門でない金融関係者と思われますが。。。この物件を云々してた人たちは、まさにそういう中途半端な金融知識を持つ人が多かったので、心配してたのですが、こういう書き込みがあるということは、予想的中でした。しかも、まじめに手付け放棄も考え始めてるようなので、やはり予想どおりかなり無理して（借金してまで）この物件を投資対象として申し込んだ人たちが少なくないんだと改めて認識しました。

そもそも手付け放棄のルールは、古くから不動産業界に伝わる生活の知恵的慣習や伝承で、別にデリバティブのコールオプションに例える必要はありません。しかも、不動産の場合、そのオプション自体を市場等で売買できる訳でもなく、しかも、今回のケースでは市場が流動的になっても価値が高まるほど単純な構図ではないですよ。だって、今後不動産市況のボラティリティが上方にも下方にも同じ確率で変動する（確率分布が正規分布となる）なんて考えてる市場参加者は少なく、むしろ良くて現状維持、むしろ価格下落の可能性の方が高いという、下方に確率分布が厚くなる非対称分布が想定されてるんですから。なんか、ものの本とかの受売りで、個別ケースの条件の差異や本質を理解してない未熟な素人金融関係者が多く、危ういものを感じますね。

[542: 匿名さん]

現物不動産を金融商品と同じ感覚で投資するのは、まったく不合理です。

そもそも、流動性や換金性が決定的に違いますし、関連法規制や税制その他色々と複雑な権利関係等が絡むため、純粋に利回り重視の人にとって、不動産物件に投資するのは労多くして益少ないことです。

せいぜい自分で住む可能性が低くない中、場合によっては人に貸すとか転売するとか程度のバランスで考えておかないと、あとで痛い目に遭うのは必至です。

生活の実需を満たすためであれば、必ずしも金銭的・計量的評価だけでない観点から、その投資の有意性を見出すこともできるでしょう。不動産業者さんも、投資収益目的の物件として売り込むことは慎むべきです。本当に賃貸での投資収益が高いのなら、分譲せずに自ら賃貸に出すことが自然でしょう。

[543: 匿名さん]

538さん、現状、サブプライム問題に端を発し、ＲＭＢＳ全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る風潮が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、あまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化（つまり不動産価格下落）への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず顕在化したわけですが、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の優良と考えられている住宅ローン債権にも不良債権が発生するようになるかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン物の市場が暴落する危険性すら否定できません。

ＲＭＢＳ全体で６００兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう準備を進めることでしょうから、ＲＭＢＳ全体が弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、ＲＭＢＳ市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が増え、結果住宅が売れないので価格も下がる、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国やオセアニア圏、アジアや中東等でも資産バブル現象は顕著であったわけで、今回の一件で世界的過剰流動性が収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょう。

[544: 匿名さん]

定期借地権ですから、立地からしても、本来は賃貸物件に馴染む土地なのですが、ここで数百戸規模の賃貸物件を作ってしまうと、さすがに如何に人気エリアと云えども、麻布・六本木・恵比寿辺りまで含めたこの界隈の賃貸市場（賃料水準）に水を差し悪影響を及ぼし兼ねないため、むしろ買う人がいれば売り切った方が得だと、その方が今後散発的に開発予定の高額賃貸物件への影響も避けられると、業者なりに計算した結果ではないかと思われます。

[545: 匿名さん]

最近、あれだけ威勢良く、強気強気のコメントを強弁してた皆さんの姿が見えませんが、夏休みなのでしょうか？？？

坪1,500万円は当たり前、的なノリで発言されていた方、この立地は絶対値下がりしないと仰ってた方、本物件が坪500−600万円でもなお相当割安で今後値上がり必至と主張されてた方、どこに行かれたのでしょうか？

近時の市場混乱や世界的信用収縮の動向を踏まえ、今後の見通し等を以前のように威勢良く語って下さいませんか？？？

[546: 匿名さん]

５４３様　おっしゃる現状認識正しいと思います。今が今後を占う瀬戸際かもしれません。そういった意味ではＦＥＤの今回の決断はよいタイミングであったと思います。またまさにご指摘の議会の動きが今後重要でありますし、来年の大統領選挙で民主党勝利が確実視される中、今回の住宅問題は解決されていくことと思います。が、逆に言うとこれまでのマーケット至上主義から政府の介入ということで、株式市場などには逆風だと思われます。どう転んでも米国経済は今後数年は潜在成長率を下回らざるを得ないか、大幅なドル安で外需主導の成長を続けるも、財政赤字が拡大するということかと思います。確率は低いですが、今回ＦＥＤ、ＥＣＢも利下げに追い込まれれば、逆に来年は再度バブル（今度は株式バブルだと思いますが）がくる可能性はあります。丁度９８年ＬＴＣＭショックの後の３年間のようなイメージですね。それと、セルサイドやバンカーの人減らしなどの話が今後出てくるか注意です、それと金融機関の次の四半期決算が注目ですね。

[547: 購入検討中さん]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。

「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[549: 匿名さん]

536さん

534です、詳細な解説深謝。要は536さんと小生の認識に大きな違いは無いと認識します。
結論から言うと、今回の問題を契機に不動産価格は調整局面に入る可能性が高いが、大きな下落は考えにくい、という事になると考えます。

そこで本スレの本論に戻るのですが、坪５００万〜６００万円という現時点からいうとお手ごろ価格の本物件の購入者に大きな損は無いと思います。

因みに小生は実需層にて2001年に都心でマンション購入、当時も更に下がるリスクがあったのですが、当該マンションは都心のランドマークとして有名物件となり、実際には現在ほぼ倍の価格で取引がされております。当該物件の利益確定をしたい、との事で広尾に住み替えを決めました。
広尾の決め手はやはり都心の有名物件である事から、今後下がりにくいであろう事です。

従い、ある一定以上の年齢の同僚には本物件を勧めております（定期借地件である為、若い方には勧めません）。完成後は広尾地区のランドマークになる事間違い無く、実需的な観点からも本物件を勧めているものです。

以上ご意見あれば、またご教授願えれば有難し。

[550: 匿名さん]

５４９さん、落ち着いておられ、いいですね。
私もお考えに賛成です。

サブプライム問題で市場が荒れたとたんに、それ見たことか、といった鬼の首を取ったみたいな表現をされる方が多く、すごいですね。
なんか人の不幸を喜ぶような、ある意味とても日本人的な反応で、おもしろいもんだなと感心もしています。

私は、結論から言うと、この１ヶ月程度はややナーバスな市況は出るかもしれないし、若干の調整はあるかもしれませんが、東京の都心一等地のAクラスオフィス物件並びにレジデンシャル物件は、引き続き堅調な状況が続くと思います。

大変だ、大変だとおっしゃっている方のなかにも、よくわかっておられる方もいますが、REITなどの不動産投信、ファンドと、オープンエンド型の株式投信などとをごちゃまぜにして論じておられる方が多いですね。

ご存知かとは思いますが、REITなどは、別に現在の株主（出資者）が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではなく、株が市場で取引されるだけです。
今REITなどを売って利食いしないと金繰りが回らないという方もおられるでしょうから、その場合には仕方なかったと思いますが。

でも、ファンド自体は当初入った資本と、借入金（それも７０％以上は固定化されていますが）などで、ポートに入った物件はしっかり利幅をとって中期的に運用されているし、こうした物件に入ったオフィスなり、賃貸マンションのテナントが、今回の騒動で家賃も払えなくならない限り（原則そんなこともないでしょうから）、しっかり運用利回りは中期的にロックされているから、REITにしても特に物件を急いで売る理由がありません。

私募ファンドにしても、たいていは物件ごとに、担保を個別につけるか登記留保などをして金融機関から金を借りています。その金融機関も、金融庁の指導もあって結構厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスがまかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと貸さないから、今回の騒ぎで半分くらいのテナントが家賃も払えないか、夜逃げでもしない限り、物件を狼狽売りして清算しないと借金も返せないなどということはありません。

そもそも、現在の千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビルであって、この広尾GFみたいな個人への分譲中心のマンションではありません。

実際に、昨年１年間に都心５区で着工されたマンションの戸数を見ると、賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度でしょう。賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、１万戸を一社で全部仕込んだと仮定しても８０００億円でできる計算になりますよね。
例えば六本木ヒルズを現在時価で買い取ったら１棟で７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもなく、現在の都心の不動産市況を決めているのは、あくまでAクラスのオフィスビルだと思います。

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、今回の騒動で４万円とか５万円などに落ちれば別ですが、家賃改定はどんどん進んでいて、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もないので、都心一等地のバリューは確実にあがっていると思います。

それと、これも勘違いされているかもしれませんが、例えば英国ですが、今年の１月からREITが整備されてオフィシャルにスタートしており、中東勢などの資金も相当入っていますが、彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設であって、レジは原則買いません。ロンドンでレジを買っている中心は、もう一等地には物件がなくなるからという希少性で買っている個人の資産家です。そういう意味では現在の東京と似ているのかもしれません。

もちろん不動産REITや私募ファンドも全く無傷ではなく、新規の増資（IPO)などは少しやりにくくなって、レジデンシャルなどは新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
それよりも、限界的な小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出るといいたケースもあるかもしれませんね。でも全体から見ればマイナーなのでではないかと思います。

こんなことを書いていると、またノー天気だとか、無知だといった批判をされる方がおられるでしょうね。
ただ、物件の「狼狽売り」については、私も不勉強で最近具体的に見たことがないので、マーケットの荒れだした過去３週間程度で実際にそうした具体的な事例があったら（○○ファンドが青山の賃貸物件を５０億円で売ったといった話）を教えてください。
少なくとも、この広尾GFの頭金返還をされた方はなかったようですが。

[551: 匿名さん]

論点がどんどんずれてますね。

これまでの強気派の主張は、そろそろ坪1,500万円だ2,000万円だ、といったもので、サブプライム問題顕在化後も、なおそんなノー天気な主張をするのか、が問われているだけです。だれも、２３区内の物件が大暴落するとは書いてないでしょう。ただ、若干の調整はあり得る、と主張しているのです。

あと、ＲＥＩＴ等不動産関連金融商品と現物不動産の値動きが完全に同じでないことは当たり前で、誰もそんなことは主張していないでしょう。ＲＥＩＴ価格が下がれば、新規資金流入が細るため、新たな物件開発がやりにくくなるのは事実ながら、だから既存物件価格がいきなる下落することにはなりません。賃料水準も変わらなければ、期待配当も変わらないわけなので、ＲＥＩＴ価格が下がれば利回りは上昇するため、いずれ買いに入る投資家が必ずいるでしょう。

問題は、そういう局所的・短絡的・近視眼的な議論ではなく、より大きな世界経済動向の視点で、今後の予測を行うべきということです。詳細は省略しますが、今回のサブプライム問題で、これまで世界中で資産バブル現象を発生させていた過剰流動性が収縮する可能性がある、ということです。過剰流動性が収縮すれば、資産投資資金が細るわけですから、これまでと同じように資金調達ができる訳でもなく、結果、従来は実現可能であった再開発事業等が成り立たなくなり易いのです。これは、商業ビルもレジ物も同様です。このため、これまでより不動産新規開発ペースが落ち、不動産市場への新規資金供給も細ることから、少なくとも、不動産価格の高騰が継続することは想定し難く、せいぜい現状維持、むしろ若干の調整局面（１−２割程度の価値下落でしょうか）への移行が想定されます。

[552: 匿名さん]

論点その通りだと思います。ただよく新聞紙上でも見られるのですが、世界中で資産バブルを膨らませていた過剰流動性というのは本当ですか。少なくとも欧米株価はバリュエーションからみればバブルからは程遠く、２００３年くらいからの上昇率が大幅なところをもってバブルといわれるのであれば、それ以前のＩＴバブル崩壊でバリュエーションが抑制されていたものが拡大しただけのことで。ただ不動産など流動性のない資産については、流動性プレミアムも無視した価格付けになっていると言う点で、バブルというよりはリスクのミスプライスは起きていると思います。過剰流動し＝バブルではなく、過剰流動性＝リスクプレミアムの消失。この全くおかしな状況が今修正されていると見るのか、バリュエーションの議論を通り越してバブルが破裂していると見るのか、これは数ヵ月後に結論がでますね。勿論過剰流動性がバブルを引き起こしている資産もあります。本来の価値からの乖離と言う意味では、各国の長期金利がバブル、円安と一部エマージング諸国の株価、特に中東欧、コモディティーこの半は明らかにバブルで大きな調整はあってもおかしくなかった市場ですが。

[554: 入居予定さん]

２００９年年初引き渡しか。待ち遠しい、まだだいぶ先ですね。
ご購入済みの皆様は如何お過ごしでしょうか。
その後、ここよりも明らかにいい物件というのは出ていないですよね。

[555: 住まいに詳しい人]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。これから本当に坪2,000万円超えると思いますか？？？


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[556: 匿名さん]

だいたいあたっているじゃないの！だって、バブル崩壊は米国、欧州、豪州であって、日本ではない。でもお付き合いで低金利政策を継続せざるを得ない。加えて国債の利払いの問題もあるし。つまり過剰流動性が日本の不動産価格上昇、株価上昇の原動力となる。ただ、問題は銀行が誰に貸すかだけどね。これまでは、海外の不動産と金利が上がってたから、日本の低金利資金が海外に流出して国内で使われてなかったのが消去法的に国内に大逆流してくるわけでしょ。でも、誰がこのメリットを享受するのかが最大のポイントになるとは思うがね。

[557: 匿名さん]

坪２０００万円超えとか　息巻いてた威勢の良い人たちの姿が見えませんが、夏休み中でしょうか？？？

[558: 匿名さん]

ＮＹの株式市場、先週末とは打って変わって、もみ合い状態みたいね。

今回のサブプライム問題、そんなに軽い問題じゃないよ。

[560: 匿名さん]

>>550
内容は間違っていないが冗長で読みにくい。一部論旨が乱れている。もったいないので校正してみた。５４９さん、賛成です。
サブプライム問題で人の不幸を喜ぶ反応は日本人的で愚か。
都心のAクラスオフィス物件レジデンシャル物件は、引き続き堅調でしょう。

「REIT、ファンド」と、「オープンエンド型の株式投信など」とをごちゃまぜにして論じておられる方が多い。

REITは、株主が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではない。
株が市場で取引されるだけ。
（流動性がなくなる・・・つまり不安心理から売り手が殺到して商いがなりたたないケースはある。校正者注）

ファンドは当初資本と、借入金で、ポートに入った物件はしっかり中期的に運用されている。
テナントが、家賃も払えなくならない限り利回りは中期的にロックされているから、
REITにしても特に物件を急いで売る理由がない。


私募ファンドも、たいていは物件ごとに金融機関から金を借りています。
金融庁の指導で厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスが
まかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと金融機関が貸さない。
物件を清算しないと借金も返せないなどということは「テナントが居る限り」ありえない。

千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビル
であって、この広尾GFみたいな分譲マンションではない。

（銀座や表参道の商業ビルもあるがいずれも住宅地地価とは別の値動き　
この人は、商業不動産が住宅地価を牽引するという前提で話しているがそもそも需要が全く
別物で商業地地価と住宅地地価は異なる値動きをする。
収益不動産は簡単に売られるので下落時は暴落しやすい。
一方居住用資産が下落しても投げうる人は少ない・校正者注）

都心５区のマンション着工戸数は、昨年１年間だけで賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度。

賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、
８０００億円。
六本木ヒルズ１棟が７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。
（おいおい５年分なら４兆円だと思うが　ヒルズ６棟買えるぞ　）
１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもない。
（すんません、レジの証券化で１００戸以下ってあまりないですけど）

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もない。
（賃貸マンション需要と、オフィス需要は連動していない
　そもそもマンション建設ブームは２００３年オフィス供給過剰の不安からデベが住宅シフトした結果
　おきている・・・・校正者注）

英国では今年の１月からREITが整備され、中東勢などの資金も相当入っている。
彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設。
レジは希少性に目をつけた個人の資産家が買っている。
（知ってることは皆書いてしまうから、最初の要点がぼける・・・筆者注）

不動産REITや私募ファンドも新規の増資（IPO)がやりにくくなって、レジデンシャルなどは
新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
（というか、新規のレジのリートなんていまどき購入事例ありますか・・・校正者注）

それよりも、小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで
外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出る
といいたケースもあるかもしれません。でも全体から見ればマイナー。
（これからは、プロットを組んでから文章を書こう。　　　７９点）

[561: 匿名さん]

少しも簡潔になってないじゃん＞自分　スマソ

[562: 匿名さん]

夏風邪を肺炎だから入院させたほうがいいって騒いでいたの誰？

[563: 匿名さん]

大井競馬場？

[565: サラリーマンさん]

内外株式市場が落ち着いてきましたね。何よりカントリーワイドのＣＤＳが大分戻ってきました。

サブプライムは軽い問題ではありませんが、重い問題でもありません。

特にバリュエーションが安い欧米株式は問題なし。小泉改革前までバリュエーションが戻った日本株もやっと割高感は消失。

為替は円が引き続きファンダメンタルズに比べて割安すぎ。

米国の不動産価格はまだまだ調整。

次に来るのはＡＲＭのリセットの問題でしょうが、不動産価格下落が１０％程度なら問題なし。それ以上下落リスク高まった場合は、ＧＳＥが買い取り対象ローンをジャンボローンまで拡大（ポートフォリオの上限拡大まではせず）プラス利下げ。それでも不安感が払拭されなければＲＴＣの復活。この辺までは先日のバーナンキ、ポールソン、トッドの３者会談で話されているはず。

騒ぐのは簡単（某○経新聞のように）。数年前のＧＳＥの会計不信の際も誤解を招く報道で煽ってましたね。外人が苦笑していたな。

[566: 匿名さん]

ＡＥＲＡが、日本の不良債権がＧＤＰの２０％もあったのに
サブプライムの不良債権は米国のＧＤＰの数パーセントだという
ことで笑って書いてあった。
後から調べて笑うのはずるい。

[567: 匿名さん]

AERA最新号に、都心部価格横ばい又は下落兆候の記事出てるね。
現場の実感は、まさにそのとおり。
坪2,000万円なんて、まさに真夏の世の夢。

ところで、都内富裕層マップは以下のとおり。とりあえず、
緑のサークル内なら、大幅下落はないでしょう。

でも、ここ数年で急騰した港区・渋谷区は、バブル崩壊の
危険大につき要注意。

[568: 匿名さん]

AERAの記事で満足するとは、頭の中に花が咲いているんですか？

[569: 周辺住民さん]

一つだけ離れている地帯はどこなのでしょう。大井町？

[570: 匿名さん]

>569

山王では？

[571: 匿名さん]

マーケット落ち着いてきましたね。サブプライムの悪影響の思惑も一旦は出尽くしでしょう。ただ年末クリスマス商戦の頃、再度実体経済への影響が論じられると思いますが。それまで利下げや議会主導での安定化策がでていれば、問題はないでしょう。
但し、日本株は別。サブプライムで売られている訳ではありませんので。やはり参院選結果がボディーブローのように効いています。外人逃げてますよ。
不動産は商業不動産はＧＳが銀座ティファニーを坪１億８千万円だかで買ってます。とはいえレジデンシャルは確かに広尾といえ坪１５００はないでしょうね。

[572: 匿名さん]

坪５００万円で　あっぷあっぷです

[573: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

[574: サラリーマンさん]

やっと出ましたねブッシュのサブプライム対策。中身はないです、重要なのはセンチメントを改善すること。
多分今後住宅はもっと悪くなるでしょう。とはいえ日本のようにはなりようがないですが。
そのときには二の矢、三の矢がありますよ。
今回の混乱でガス抜きがされて、また上昇トレンド回帰ですね。

[577: 匿名さん]

白樺レジデンスも残り40戸らしく、サブプライムローン問題発生の時は果たしてどうなるのか、と心配する向きも有りましたが、実需層を中心に即日完売が続いているようです。

結局、都心の地価およびマンションはどうなるのか、との議論が盛んでしたが、価格の急激な上げ下げは無く緩やかな上昇、というトレンドでここ２−３年は落ち着きそうですね。

[578: 匿名さん]

確かに実需という点では、ここは良いと思いますね。
マンションは何のためにあるって、そこに住むためにあるわけですから。

残り４０戸を２,３回に分けて売り切って、年内には青山のモデルルームも閉鎖されるというスケジュールなんでしょうね。

それにしても入居の約一年半も前に、完売してしまうっていうのは驚きです。

[579: 匿名さん]

日経新聞の夕刊に広告出てましたね。
白樺レジデンスの第二期。
それにしても、まあ棟が違うので何とも言えませんが、一番最初の時のお買い得感っていうのは、かなり薄れてきたような感じがしますね。平均すると２割くらいは上がってるんじゃないかな。
これで即日完売しますかね？

[580: 匿名さん]

まだ建てていない（建築確認も終わっていない）「蓮レジデンス」GH棟があるので、それまではモデルルーム壊さないんではないでしょうか。それとも一旦閉じてまた再開するんですかね。

EF棟は確かにちょっと割高感はありますが、即日完売しなくてもまだまだ日程に余裕があるのでデベとしてはあまり困らないのでは。また景気も戻ってきそうですしね。

[581: 匿名さん]

最近の住まいサーフィンのスレに、この広尾GHに関しておもしろい記述がありました。
そのまま引用するわけには行かないので、骨子だけですが、要すれば、

１）広尾GHの定期借地権は日赤医療センターの敷地の半分を貸し出しているものであるが、

２）50年後には、医療設備対策などのために、逆にこの広尾GHの敷地に、現在病院のエリアにある病棟や看護大学を移設し、こうして空けたエリアを再び定期借地権で貸し出すという計画のようである、

３）したがって、50年後の段階で、住民向けに何らかの「移住プラン」のようなものが、提案される可能性もあるかもしれない、

といった内容。

これって本当ですか？それとも書かれた方の想像？
どなたかご存知の方がおられれば教えて下さい。
これができるのであれば、もちろん後で相応のお金はかかるけれど、実質的な居住の延長ができて、定期借地権とはいえ、とても魅力的に思うのですが。

[582: 匿名さん]

↑
すみません、上の記述は広尾GF（ガーデンフォレスト）についてであって、広尾GH（ガーデンヒルズ）についてではありませんでした。
○GF,×GHでした。

[583: 匿名さん]

優先的に移住できるプランは可能性ありますね。
何億か何十億かはわかりませんが、その時に資金を用意できるのであれば。

[584: 匿名さん]

広尾日赤が、50年後にガーデンフォレスト跡地に移設する予定だってことは、Webでも発表されてました。
広尾日赤は、累積赤字に悩んでいて、これで赤字体質を改善するめどがたったって、日赤関係者は喜んでるとのことですから、とりあえず50年後に再度現在の病院敷地を定期借地権で出すのは、ほぼ確実なんじゃないでしょうか。

ただ、それがマンションになるかどうかはわかんないし、あくまで病院が移設されてから、マンション建設になるので、隅のほうから徐々に建設開始したとしても、2年とか3年の仮住まいは発生しそうだと思うんだけど…。

[585: 匿名さん]

まあ２，３年の仮住まいというのは普通に所有権のマンション老朽化したときの立て直しでも起こるわけだしね。

しかしそもそも、隣のマンションを定価で買えば、隣のマンションが出来た時点で入居できますというのは、そんなの当たり前のことであって、居住権が延長されているわけでは全くないのでは？

[586: 匿名さん]

居住権の延長なんてありえない。
抽選になりそうな場合でも、優先的に購入できる可能性はあるかもね。

しかし５０年も先の事を語るって言うのもナンセンスだな。

[587: 匿名さん]

583、585さん。
定期借地権の意味が全くわかっていない。定期借地権設定地に対するその借地権者の権利は、５０年後以降100％なくなります。つまり、その土地または隣接土地についても、旧借地権者は純第三者という立場になるのです。土地利用の優先権等は100％ありません。それが定期借地権の意味です。

[588: 匿名さん]

必ずしもそうでもないだろ。
５０年後の不安感が最大の懸念の物件（逆に言えばそれ以外はあまり欠点らしい欠点はない）んだし、その懸念は中古流通市場に反映してくるだろうから、何か素晴らしい解決策が用意されていると、途中で売るときに有利というのはあると思うぞ。

しかし居住権の延長があり得ないというのはまったく同意。
定期借地権というのはそもそもそういうもので、だから安く売られているんだからな。それが嫌なら、ちゃんと金を払って所有権物件を買えばいい。

[589: 匿名さん]

＞587
583も585もそんなことを分かっていて皮肉を言っているだけなのでは？

何十億も資金が用意できればマンションを新しく買えるのも道理。
隣のマンションを定価で買えば隣のマンションに住めるのも道理。

これ世の常なり。
定期借地権とは全然関係ない。

[590: 匿名さん]

そうだね。589さんの言うとおり、誰も定期借地権の延長なんてニュアンスでは語ってないと思う。
話題の元の住まいサーフィンのほうも見てみたけど、医療センターがガーデンフォレストの跡地に移転したあとが、また定期借地権になるはずだから、ガーデンフォレスト住民にはなにかプランの提案があるかもね、という程度の記述だったし。

よくある「会員期先行販売」みたいなものは当然あるだろうし、そこにガーデンフォレスト住民向けっていうのがあっても、おかしくはないよね。
もちろん、そこでまたお金を潤沢に用意できる人だけが、結果的に購入できるわけで。

[591: 匿名さん]

当物件を割安だという発言が散見されますが、所得税引後の賃貸収入でNPVを算出すると結構頑張ってもマイナスになるのですが・・・
所得税を計算に入れること自体が間違いなのでしょうか？

[592: 匿名さん]

>590
同意

>591
前提次第でいろんな結果が出るのは当たり前だが、マンション１戸買いというのは普通は所得税節税効果のための個人がやる手段であって、節税効果を入れずに儲けようというのは普通難しいんではないだろうか。ここが割高か割安かどうかは別にして。

[593: 購入検討中さん]

昨日、モデルルーム見てきました。
Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟でキャンセル住戸が出てて検討したのですが、
その住戸は利回りが悪いので止めました。
来週、Ｆ棟で抽選申し込んで来ます。

[594: 匿名さん]

キャンセル住戸とは、ウェブに出ている６億のやつですか？

[595: 購入検討中さん]

５９３です。それとは別の住戸です。１億台とか２億台とか提示されました。

[596: 匿名さん]

ミッドタウン隣のマンションの価格帯がでたけど、やはりガーデンビューの部屋は坪1200万から1500万のレンジですね。
ちょっとブームが踊り場をむかえている中でも、いいモノはいい値付けできてますね。

[597: 匿名さん]

おそらくこの物件を数件キャンセルされた方はファンド関係の方などで、損が出て自らのボーナスも、いくらもらえるかわからなくなった方などではないかと推測します。

一方で、最近、青山地域でもともとレジとして賃貸物件にするつもりの坪1500万円から2500万円のマンション用地を、地下も相当深く取って、商業施設に転換してリースアップして成功した例を数件聞きました。もともとは、現在も白金や麻布で開発をしている高級マンション専業の某社が狙っていた物件と聞いています。結果としてレストランやアパレル系のショップに転じる予定とのことです。

３A地域といえども坪1500万円から2000万円が分譲マンションとしての当面の限界と思いますが、商業向けとして転換できる場合は３Aや広尾などの場合は、これ以上でも十分ペイしていると聞いています。
今後も一方的に相場が上がるとは思いませんが、坪1500万円から2000万円程度までであれば、場所のよい物件は十分買い手が付くようです。

[598: 元祖匿名はん]

その坪いくらって、土地の坪単価と、分譲坪単価と、ごっちゃになってません？（さらに言えば土地は一種いくらの方が、、）

[599: 匿名さん]

↑
ご指摘どうもです。

私の聞いている限りでは、土地の坪単価ではなく、例えばマンションとして分譲単価にしたら1500万円になる物件を、これではちょっと高すぎるかかということで、地下もさらに掘ってレストランにするなど、商業用に変えて、十分採算にあるレベルにしたと聞いていますけど。
もともと土地としてはいくらで買ったのかは知りませんし、厳密な用途制限は知りませんが、この類の取引を最近青山エリアで2、3件聞きました。

[600: 匿名さん]

確かに、最後に土地価格を正当化するのは、賃料水準であり、商業施設やオフィスビルのようにテナントの入れ替えで、坪２万から２．５万、そして３万へと１．５倍に上げることができれば、至極当然の価値上昇ということになるんだろうけど、レジデンスの場合、賃料アップのスピードが遅いのでどうしても価格上昇スピードが速すぎっていう論調になっているんだよね。ただ、建築確認が手間取り、新築物件の建築ピッチが極端に落ちてきているから、賃料水準を上げるには、フォローの状況になってきてるみたいね。