広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[401: 匿名さん]

坪１５００万といえば１００平米２ＬＤＫで４億５千万、２００平米３ＬＤＫで９億くらい？

流石にその値段では買い手はいないでしょう（少なくとも今のところ）

都立中央図書館がマンションになってルーフバルコニーがついていたらその位でも売れるかもしれないが...

[402: 匿名さん]

いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。
どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。

[403: 匿名さん]

みんなあんまり気がついていないみたいだけど、この広尾ガーデンフォレストの開発業者の1社である三菱地所は、港区麻布台2丁目（ロシア大使館の南のあたり）で、東京アメリカンクラブと提携して、その敷地に定期借地権の高級分譲マンションを建てる計画のようですね。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03293.html

公表されている記事によると、2008年1月に着工して、2010年の7月頃には完工ということなので、まだ着工時期も未定の広尾GFのG,H棟が出る前に、麻布台2丁目の物件が先に出てくるのではないでしょうか。

記事によると、マンションは地上12階建てで総床面積2万8900㎡ということで相応の規模のようだし、ロシア大使館の南の一等地の場所で、東京アメリカンクラブとの一体感も期待できるので、相当ゆったりした高級マンションになるのではないかと想像します。

既に坪1000万円を超えている有栖川パークハウスの今の値段などから見ても、この麻布台2丁目物件が所有権物件だったら、ゆうに坪1200万円は超えるだろうから、まったくの想像だけど、50年の定期借地権条件でも坪800万円から1000万円くらいで出てもおかしくないかも。

そうなると、その後に出る広尾G,H棟も引きずられたような水準になる可能性も大だし、４００さんのおっしゃる通り、広尾GFの今回のE,F棟が坪600万円台程度で買えるのならば、まだ割安なのかもですね。

[404: 匿名さん]

アメリカンクラブの立て替えの話は聞いてたけど、定借マンションになるんですか。あそこは高台でとてもいい場所だし、外人も買うだろうから相当な値段になるでしょうね。

住人はアメリカンクラブの施設を使えるとかいう特典もあったりすると、もっとプレミア感が出るかもしれません。このスケジュールなら来年の夏くらいには売り出すんですかね。来年の注目物件ですね。

[405: 匿名さん]

４０３です。

以下の東京アメリカンクラブの広報によると、ご指摘の通り、東京アメリカンクラブ施設の建替え資金捻出のため、定期借地権の分譲マンションを建築、分譲するようです。

http://www.tokyoamericanclub2010.org/pdfs/tac2010_project_booklet_JP.p...

公表されている情報によると、より具体的には、三菱地所や竹中工務店が匿名組合事業体（TMK)を設置し、このTMKに対して東京アメリカンクラブが敷地の土地（現在の麻布タワー分の敷地も入る模様）を定期借地として貸し出す

→三菱地所などはこの土地を使って定期借地権条件（50年と思いますが）の分譲マンションとして開発して売り出す

→東京アメリカンクラブは定期借地権の権利金の代金を使って、現在の老朽化した東京アメリカンクラブの施設を建替える、

ということのようです。

４０３のスレの記事などによると、東京アメリカンクラブのスポーツ施設やレストランなどの新施設と、分譲される定期借地権マンションは同じ棟のなかに同居するような形になるようであり、未発表ながらマンションの住人は東京アメリカンクラブの新施設も使えるのではないかと予想します。

４０４さんもご指摘の通り、そうなると、多くの米系企業などの法人企業がゲストハウスのような位置づけで、この分譲マンションを買うことも予想され、かなり高い値付けでも売れてしまうのかもしれませんね。

広尾GFは建替により近代化する総合医療病院とのコラボであり、東京アメリカンクラブもそういう意味では別のサービスを持つ施設とのコラボのようであり、こうした形で付加価値をつけて定期借地権付きのマンションを出そうということなのかと思われます。
こういう付加サービスに価値を見出す方にとっては、意味のあるマンションなのかもしれませんね。

[406: 匿名さん]

↑

４０５ですが、上記の東京アメリカンクラブの広報によると、会員ではないマンションの住人はクラブの新施設を使えないとしています。
詳しいことはわかりませんが、逆に言えば会員にさえなれば隣にある新施設を使えるということかと思います。

これ以上の詳しいことはわかりませんので、上記の広報をご覧下さい。

[407: 匿名さん]

アメリカンクラブは入会金200万円、月会費2万円くらいで、マンションの代金及び管理費に比べればたいしたことはないでしょうから、そこに住むのなら入ってしまえばいいんでしょうね。入会に際しては英語のテストがあるらしいですけど（笑）。しかし段々違う話になってきましたね。別スレを立てましょうか。立てても情報全くないので当面盛り上がらなそうですが。

広尾の日赤とのコラボレーションはなんだか後付けの気がしてあまり役に立つ気ががしないのですが実際どうなんでしょう？　予約を割り込み最優先で突っ込んでくれるとか、24時間たいしたことがなくてもいつでも急患で診てくれるとかならいいですが、看護師が一人常駐しててもたいして役に立つと思えないですし、人間ドックの先行予約だって普通に予約しても大体取れるのでそれが何か？と思いますけど。表だってはいえない何か別のメリットつけてくれるのかな？

[408: デベにお勤めさん]

坪１,０００万円超が当たり前とかいう話、ちょっと安易な希望的観測ではないでしょうか？　最近、港区・渋谷区あたりは、もはや不動産バブルと云われており、今後もこの数年と同様に毎年２５％値上がりするなんて思って買えば、おそらく高値掴み確実でしょうね。

もっと具体的なお話をしますと、もし不動産投資のCap Rateをネットベースで３％（数年前までは５−６％でした。また、直近の市場環境では国債流通利回りが２％近くになっており、このCap Rateはこれ以上下げられない最低水準と思われます）とした場合、坪１,０００万円超に相当する月額家賃相場は、ネットベースで坪２５,０００円超となりますので、グロスベース（共益費・租税公課・減価償却等込）なら、坪３０,０００円近くになるでしょう。
これは、月額家賃にすると、１００平米で約９０万円、１５０平米で約１３６万円、２００平米で約１８０万円ということです（参考まで、坪１,５００万円ならば、それぞれ１３５万円、２００万円、２７０万円といった感じです）。また、世間の金利水準上昇に伴いCap Rateも高めに設定しなければならない環境となれば、これ以上の家賃水準でないと想定利回りを確保できない計算です。
一見、この世の中に絶対にあり得ない数字ではないように見えるかも知れませんが、広尾界隈でこの家賃水準の物件は現在一つもないはず（GHあたりで、たまに勘違い価格で出ても、言い値で成約することはありません）。東京中を見渡せば、いまや不祥事タワーに成り下がった６ヒルズ・レジデンスとかで時折見かける水準ですが、そもそもビジネス商業エリアど真ん中の６ヒルズと、病院学校住宅等密集地のこの界隈とでは、賃貸料金水準には当然かなりの格差があります。また、この界隈の家賃水準が今後も毎年２５％ずつ上昇することに、合理的根拠がありません。

よって、この界隈で坪単価１,０００万円やら１,５００万円やらといった水準が、いかに「ファイナンス」的に客観評価してあり得ないか、お分かりいただけるでしょう。それでもなお、その水準になると主張する方は、言論の自由もありますので、主張されること自体は自由でしょうが、それを真に受けて高値掴みする被害者が出る可能性がある点には十分注意して発言されるべきでしょうね。

[409: 匿名さん]

>>408
では、利回りゼロの金は何故価値があるのですか？ファイナンス的に説明してください。
これが意地悪すぎるというのであれば、不動産の利回りが国債利回りを大幅に上回っている諸外国の例をファイナンス的に説明してください。

[410: 匿名さん]

↑
×不動産の利回りが国債利回りを
○国債利回りが不動産の利回りを

[411: 銀行関係者さん]

>>409さんは、本当に不動産やファイナンスには素人なんですね。

不動産と金（ダイヤ等宝飾品含む）の価値評価を同列に語ろうなどとは、笑止千万ですね（笑）。一度、不動産鑑定評価の基礎を勉強されると良いでしょう。そう言えば、かつて金地金投機等で大損した人たちもいましたね。所詮市況物は、コモディティ含め、需給関係や他商品相場とのアービトラージで価格が決定されます。収益還元法等の実利的観点で価格決定がなされる不動産とは根本的に価格決定メカニズムが異なります。ただ、バブルの頃までは不動産も金と同じように根拠なく価値があると思い込んだ人たちが多かったので、まさにバブルで大損した訳です。いまの都心部には、再びその傾向が出てきているからバブルなんです。不動産＝金　といった発想の人は、まさに危険なトラップにはまり込んだ人です。

あと、国債流通利回りが不動産（ＲＥＩＴ等含む）投資利回りを上回っているケースについては、一過性の市場の歪みとしか説明できないでしょう。国債流通利回り（長期金利）は、その国の通貨におけるリスクフリー・レートと言って、最もリスクが低い投資対象です。よって、それよりもリスクが高い不動産投資の利回りが国債流通利回りより低ければ、ハイリスク・ローリターンですから、経済合理性はまったくありません。特殊な規制がない限り、世界のお金は金融市場や不動産市場や商品市場等を自由に行き交う流動性をもっており、こうした市場の歪みは格好のアービトラージ対象となるため、いずれそうした歪みは自然解消されるのが世の常です。
こうした市場の歪みは、市場自体がオーバーシュートし易い特性を持つことから、一時的には避けがたい現象です。つまり、集団心理みたいなもので、特定の商品に買いが集中し易い傾向があるのです。一部の国では不動産市況が好調で、多くの人が不動産を買えば儲かると考えれば、不動産価格が更に高騰し、それを見た人が更に不動産を買おうと殺到する、、、って、どこかの国でかつて起きた現象とそっくりじゃないですか？　要するに、バブルはいずれ確実に弾けるということですよ。

[412: 匿名さん]

でも、実際問題、日本以外の国では、新興国＆産油国景気が追い風になって国債利回り＞不動産利回りの状況が発生し、不動産利回りの低下といった形でなく、利上げの形でそのゆがみが修正されつつあるわけですよね。で、日本との金利差が発生し、円安が進み、日本も油と食糧の価格が上昇し、本格的なインフレが進んでいると。

[413: 匿名さん]

オフィス家賃の方が住宅家賃よりも先行性があると言われています。
オフィス家賃はここ数年で高騰しているので住宅家賃も今後は続くでしょう。坪８００万くらいは行かないと世界的なトレンドとも合わない気がします。

[414: 匿名さん]

確かに、住宅ローン金利が上がり、土地価格が上がり、マンション分譲価格が上がり、オフィス賃料が上がり、ガソリン価格が上がり、牛肉・豚肉の価格が上がり、あと価格が上がってないモノといえば家賃と米の価格ぐらいだよね。そこが上がれば、米国、欧州、中国、ロシア、豪州あたりとすべてのトレンドにおいてそろうって感じなのかな。だから外人が日本のレジデンス物件を買うのかもね。インフレ時にデフレ感覚でいる売り手から。

[415: 匿名さん]

>411

しかし、この数年、ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが・・・。それ自体バブルと名指しするのは簡単だが、不動産の値上がり期待が市場で共有されている限りにおいて、少なくとも数年スパンでキャップレートが国債利回りを下回ることはあるし（勿論永続するものではないだろうが）、現に海外の主要都市はそうなっているし、また東京の一部がそういうマーケットに突入しているということだろう。

そんなことも知らない銀行関係者＝日本しか見ていないドメ（駄目）邦銀の銀行員だろうな。現実を見据えない単純な理論を振りかざすだけで、トレーディングのセンスが全くない奴しかいないから、邦銀は儲からないのだと思うがどうか。マーケットから見たら恥ずかしくてあんな低ＲＯＥでは生きていけないけどね。

[416: 匿名さん]

>>411
サルでもわかる不動産投資理論をかざして分かった気でいる。
ま、ちょっと勉強していい気になっているのだね。
欧米製の理論だけど、彼らはもっと泥臭いから気をつけてね。本音と建前は違うということだよ。分かる？

[417: 匿名さん]

>>411
金のことを例にあげたのは、あなたの外人猿真似理屈を聞きたかったのではなくて、不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素があることに気づいてほしかっただけですよ。
簡単に言えば、希少性というものが価格に反映されることがあるということ。これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もないことに気づくかな？

[418: 匿名さん]

収益性と希少性の両面から不動産を考え、利回りと値上がり分をリターンとして目標設定を掲げる。この視点からROE30%以上を狙うあたりがいい線ですかね。日本以外の不動産だと為替考慮なしだと、もうほとんど無理なレベルなんだろうけど、東京なら、まだ２年ぐらいは、いけるって感じなんじゃないの。豪州・香港筋あたりは。

[419: 匿名さん]

なんか火だるまになってるね。

しかし俺も思うのは、バブルバブルと叫ぶ奴って、大体何のリスクも取ってないよな。本当にそう信じるのなら、不動産会社の株を空売りするとか、上場ＲＥＩＴをショートするとかして儲ければいいと思うんだが、全くそういう根性はないよな。口先だけの奴は全く信用ならない。

俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。

[420: 匿名さん]

４１１さんをあまり集中攻撃してもかわいそうと思うけど、失礼ながら確かに理論先行なところはあるように思います。

最近バブル、バブルとおっしゃる方は、収益還元法で見るとキャップレートで２％台に入っているので、理屈にあわない、といった議論でおっしゃいます。
ただ、実際には、ファンドによるオフィス物件の購入と違って、個人による購入が中心の都心マンションの場合は、買っている方の多くはキャップレートが理屈にあっているから買うのではなく、どうしてもそこに住みたいか、今買わないと、もうこれだけの物件は都心のこの地域になくなるから買っています。また、こういう方の多くがキャッシュで買います。

収益還元法上のキャップレートだけで言ったら、世田谷や井の頭線沿線、代々木あたりの物件価格は、1年くらい前から理屈に合わない値段と思いますが、駅近や公園に近い優良物件は、かなりの値段でも十分売れています。収益還元法だけで見ると、こうしたエリアの賃料が物件価格に比べて割損なのはご案内と思います。

また、上のスレなどで３Aでも賃料は2万円が精一杯で、2万5千円も難しい、と言っていますが、東京ミッドタウンはレジデンシャルでもオフィスより高い坪5万円を付けていますし、三井不動産のパークアクシス青山1丁目は、ミッドタウンのようなサービスアパートメントではありませんが、下層階でも坪2万5千円、上層階は坪5万円弱を付けています。

拡大している欧米外人層を中心に、安心できる優良賃貸マンション物件が現在でも足りないことは事実です。先行のホーマットシリーズやテラスシリーズ（元麻布など）は満杯です。24時間コンセルジュサービスや、完全なセキュリティー、近くにアメリカンスクールのバスストップといった条件が完備した新しい物件であれば、３Aや広尾で坪2万5千円から3万円で出せるチャンスは十分あります。


また現在、３A（青山、赤坂、麻布並びに広尾）地域の物件需給は相当にタイトです。実際にこの地域で開発中の未分譲、開発中の優良マンション物件をあげてみて下さい。
三井不動産などの六本木3丁目プロジェクト、薬研坂赤坂4丁目プロジェクト、フォレセーヌ霊南坂など、ある程度はありますが、なんせ用地がないので、既に昨年は前年比4割程度供給が落ちていますし、今後も何千といった戸数で出せるネタがないのではありませんか？
この地域は既に用地の出尽くし感があり、簡単に赤坂のHill　Topのような土地はありません。また、用地があっても、青山などでは既に商業用などに転用してより高い賃料を稼ぐ傾向が強まっており、レジデンシャルに回る分は限定的です。フォレセーヌが何件か確保して善戦しているようですが、それでも一棟あたり20戸程度の供給が精一杯で、この地域の需給は相当タイトです。

だから、こうした都心の一等地の優良な物件を今目の前で確保できるのであれば、理論上のキャップレートが１％であっても買って住むか、後で欲しい人に転売してもいいから確保したい人は多くいます。
こうした動きはロンドンの一等地のレジデンシャルの動きに似ていると思います。


日本人だけでも金融資産１百万ドル以上の人は147万人もいます。また最近ではアジアの富裕層などが日本の都心マンションを購入する例が多いことも有名です。
これに対して、一体、向こう数年間で何戸程度の物件が３Aや広尾で供給可能ですか？
こうした実際の状況を見ると、現在のこの地域の坪1,000万円超えが、実需に基づいたものであることがわかると思います。