広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[381: 匿名さん]

広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。

[382: 匿名さん]

この物件は見に行って検討中です。ただ大きい病院の横ということは、夜間救急車が出入りすることはどうしようもありません。窓を開けるとサイレンの音が聞こえるのはあまり好きではなかったからです。その点はどうなっているのでしょうか。病院のどのくらい先からサイレンの音を消してくれるのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいますか。

[383: 匿名さん]

ミッドタウンの向かいは久しぶりのパークマンションということで高そうですね。羽澤ガーデンは住民の反対で着工見通しが立たないとの噂を聞いたがどうなんでしょう。

港区渋谷区の最近売り出した物件は坪単価800-900万円台が当たり前になってきて、この物件も最初見たときには定期借地権でこの値段はありえないと思ったが、今価格表を見直すととてもリーズナブルな気がしてきました。同クオリティの物件は800万円で本物件が坪500万で出ているとすると所有権物件に比べると37％引き、この値段なら買ってその差額を運用しても損は無い気がします。（ちなみに元本の37％を年５％複利で50年間回すと元本の4.2倍です。）次回価格はまだ正式に出ていないみたいですが期待したいです。

[384: 匿名さん]

＞382
救急車は少なくとも夜は、六本木通りから日赤通りに入った時点でもうサイレンは鳴らしてないですよ。南から来たらどうなってるかは見たことないので知らないけど。あの狭くて住宅が林立している日赤通りでサイレン鳴らしたらこのマンションに限らず苦情多発すると思います。

[385: 匿名さん]

ザ・ハウス南麻布が坪単価８００〜１０００万ですね。
あそこは不況の真っ只中に建ったので建物自体のグレードはそんなに高くありません。立地も駅には近いけど広尾ガーデンフォレストの方が高台で緑に囲まれている。
定期借地権物件は所有権物件の７５％程度が目安と言われていますが、広尾のように賃貸力がある場所であれば８０％で十分割が合います（CFの計算をしてみてください）。よってこの物件は相対的にはお買い得ですね。
ただ、ザ・ハウス南麻布など近隣の価格自体がバブルの可能性はありますが。

[386: 匿名さん]

前回のバブルの頃は坪3000万ぐらいまで、いっていたわけだから、坪1000万ぐらいでは、まだ高いとは言い切れないでしょう。実際、ヒルズの高層階や松涛の新築あたりでは坪1200万ってのも出てきているし。今年後半は、超高額物件の定義が坪1200万から1500万のレンジになってくるんじゃない。その第一候補がミッドタウン向かいなんだろうね。

[387: 匿名さん]

ザ・ハウス南麻布は有栖川宮記念公園至近、南麻布という住所、米荘閣跡地というブランドがあるから建物のグレードにかかわらずこの物件よりも高値なのは間違いないでしょう。広尾ガーデンヒルズ至近、広尾という住所、日赤跡地というのはどれもいまいちアピールにかける気がする。敷地自体の緑量の多さ、野村不動産よりも三井不動産＋三菱地所という訴求点はあると思うけど。

定期借地権が所有権の何パーセントかというのは一般的に定義できるものではない気がする。建物は基本的に全く同価で、土地部分がディスカウントになっているのであって、場所によって建物と土地の価格比が全然違うのだから、たとえばド田舎に作った高級マンション（そんなものがあるかどうかは分からないけど）なら土地のディスカウントはほとんどインパクトがないので定期借地権価格は所有権の価格に限りなく近いでしょう。一方坪１億円の土地（それもないと思うけど）であれば、マンション建設コストの部分は全体の中でほとんど無視できるので、定期借地権の物件価格は所有権に比べてかなり安くなるでしょう。

[388: 匿名さん]

今後５０年間のキャッシュフローと、永久のキャッシュフローの差がどのくらい出てくるかはディスカウントレートによります。

毎年１億円のキャッシュフローが出る土地の所有権・５０年定期借地権価格（割引率r）は、前者が1/r、後者がNPV(r, 1:y1-y50)なので、エクセルで簡単に計算すると、
ｒ　所有権(a)　50年借地権(b)　(b/a)
2% 50.00 31.42 62.85%
3% 33.33 25.73 77.19%
4% 25.00 21.48 85.93%
5% 20.00 18.26 91.28%

一等地の住宅地だと投資利回り3.5-4％位なので、50年借地権価格は所有権の80-85％くらいかな？（この辺りの感覚はよく分からないので教えてください）但しこれは建物を含まないので、所有権の100％で評価される建物を入れると借地権価格は85-90％位であってもおかしくないということになるのでは。とするとやはり結構お買い得ですね。

[389: 匿名さん]

どう考えてもザ・ハウス南麻布よりはこの物件の方が立地は良いと思うけど。ザ・ハウス南麻布の東側は雑居ビル。高台でもない。緑も多くない。
パークマンション南麻布だったらこの物件以上だけど。

[390: 匿名さん]

池尻のマンションを購入したのですが、多少狭くなってもこちらを購入すればよかったと少し後悔しています・・・
病院/定期借地権と人により意見が分かれる要素はありますが、これらをポジティブに捉えることのできる方は本当に良い買い物をされたんだと羨ましく思います。

[391: 匿名さん]

定期借地物件はあまり売買事例がないけれど、上のスレ３５７の辺りで、50年定期借地物件であるパークコート麻布鳥居坂の最近の売買事例に関してコメントがあり、あまり言葉尻をとらえるつもりはありませんが、多少誤解があると思うので追加コメントさせて頂きます。

「パークコート麻布鳥居坂は初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件、さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。」とのご指摘ですが、大筋では正しいと思いますが、失礼ながら若干誤解があるように思います。


正しい認識は、「パークコート麻布鳥居坂物件が出た1998年10月は、2006年の港区の平均新築坪単価とあまり差異のないまだ比較的高めの時期。港区の坪単価はその後2003年、2004年に向けて下がっており、当時はまだ比較的強気の時代。
それにもかかわらず、同物件は、当時の六本木地域近隣所有権物件の新築坪単価378万円（平均面積68.3㎡、平均価格7787万円）の98%水準に当る坪単価372万円（平均面積99㎡、平均価格1億1千万円）という強気の価格で出されたが即完売した。

その後、近隣の所有権物件が、六本木ヒルズやミッドタウン開業などの開発効果もあり上昇し、現在では所有権物件では新築で坪800万円は当り前になっているなか、最近、パークコート麻布鳥居坂物件が、売り出しから8年たった残存42年間で、坪636万円で取引されている模様。
これは近隣所有権物件の坪単価800万円の約80%に当り、まずリーズナブルな相場と考えてもよいのではないか。」

といった解釈が正しいと思います。

パークコート麻布鳥居坂は、３５７さんもコメントされている通り、フィりピン大使館の敷地に建てられたので土地の固定資産税（よって地代）がないなど優位な条件もありますが、残り42年となっても相場自体の上昇によって近隣の所有権物件（坪800万円）の80%程度で取引されているのは興味深いと思います。

こうした事例から見ても、私も388さんの意見に賛成で、広尾ガーデンフォレストの現在の価格は割安だと思います。

もっとも、今度のE,F棟の値段いかんですが（どなたか詳しい情報あれば教えて下さい）、実質53年間の定期借地権物件であれば、オプション付きのエグゼクティブ仕様を除けばAからD棟の中心価格が大体坪400万円から500万円程度までだったので、E,F棟が2割アップの坪500万円から600万円程度が主体であればリーズナブルかなと思います。

[392: 匿名さん]

日赤通り沿いで騒音があるＢＣ棟よりも、今回分譲のＥＦ棟の方が内側にあり静寂な分、分譲価格が多少上がるのはやむを得ないでしょうね。白樺レジデンスの意匠はやや地味な気がしますが、落ち着きを求める方にはかえっていいのかもしれません。周囲の地価も新築・中古マンションの価格も高騰する中、どのくらいの価格で出てくるかは注目ですね。私も１、２割アップというところかなと思いますが、それ以上で出してくる強気価格だとかなりチャレンジングですね。

[393: 匿名さん]

これを売り出している某大手不動産会社の知り合いに聞いたんですが、広尾ガーデンフォレストは高級定期借地権という市場が極めて限られていたところにこれだけの戸数を出すので、場所や建物のクオリティには自信を持っているものの、おそるおそる手探りでやっているという感じがあったので、その分価格設定は比較的割安になっているそうです。中古流通市場がどうなるか分からないなどの不安はあるものの、そこがクリアできるのなら買いなんでしょうね。

[394: 匿名さん]

確かに元麻布との比較、築２０年ガーデンヒルズとの比較でいくと、分譲なら坪１２００万前後の値付けになるだろうから、今となっては、結構、割安感がでてきているよね。
モデルルームができた頃に価格表を見たときには、定借でこの値段は・・・と思ったけれど、１年近く経つと相場観って変わるものなんだね。
いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。
このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。

[395: 匿名さん]

ということは、その後にまたバブル崩壊が待っているかもしれない・・・・。でも、そんなこと気にするような貧乏人はこのマンションに手を出さないでしょう。

[396: 匿名さん]

394よ
煽るのはやめたまえ。

[397: 匿名さん]

この地域の相場は坪８００万〜１０００万でしょうか。
広尾GFは立地や建物的には周辺の相場以上の評価になると思いますが。
で、広尾は賃貸で貸せる場所なので５３年の定期借地権はファイナンス的に見れば最低でも８０％の価値はあるはず。
よって適正価格は坪６５０万〜８００万くらい。話を聞く限り、ＥＦ棟がこれくらいの価格で出てくるみたいですね。Ａ〜Ｄ棟は割安だったということ。

[398: 匿名さん]

現在、隣のガーデンヒルズのサウスヒルで売りに出ている部屋が２つあって、築２０年強でそれぞれの坪単価が893万と862万。であれば、やはり新築なら1200-1300万/坪の値付けになるでしょう。

[399: 匿名さん]

安いー、安いー！
坪２００万ある！

ミオカステーロ石神井公園
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00008...

[400: 匿名さん]

過去１年で千代田区・港区・渋谷区に出てくるマンションの価格帯がものすごく変わりましたよね。坪単価の上昇もさることながら、少し前は５億６億という値段が出てくることはほとんどなかったのに、最近はどのマンションでも上層階がその位の価格帯です。ここもＧＨ棟が出てくるとき（３年後？）にはもっと上がっているだろうし、ＥＦ棟はそこまで上がってないだろうから今買っておいたがいいかもしれないですね。ここは定期借地権の分、バブルが崩壊したときの痛手がやや少なそう（みんな資産価値を見込んで買っているわけではないと思うので。賃貸価格まで下がったら仕方ないけど）。

[401: 匿名さん]

坪１５００万といえば１００平米２ＬＤＫで４億５千万、２００平米３ＬＤＫで９億くらい？

流石にその値段では買い手はいないでしょう（少なくとも今のところ）

都立中央図書館がマンションになってルーフバルコニーがついていたらその位でも売れるかもしれないが...

[402: 匿名さん]

いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。
どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。

[403: 匿名さん]

みんなあんまり気がついていないみたいだけど、この広尾ガーデンフォレストの開発業者の1社である三菱地所は、港区麻布台2丁目（ロシア大使館の南のあたり）で、東京アメリカンクラブと提携して、その敷地に定期借地権の高級分譲マンションを建てる計画のようですね。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03293.html

公表されている記事によると、2008年1月に着工して、2010年の7月頃には完工ということなので、まだ着工時期も未定の広尾GFのG,H棟が出る前に、麻布台2丁目の物件が先に出てくるのではないでしょうか。

記事によると、マンションは地上12階建てで総床面積2万8900㎡ということで相応の規模のようだし、ロシア大使館の南の一等地の場所で、東京アメリカンクラブとの一体感も期待できるので、相当ゆったりした高級マンションになるのではないかと想像します。

既に坪1000万円を超えている有栖川パークハウスの今の値段などから見ても、この麻布台2丁目物件が所有権物件だったら、ゆうに坪1200万円は超えるだろうから、まったくの想像だけど、50年の定期借地権条件でも坪800万円から1000万円くらいで出てもおかしくないかも。

そうなると、その後に出る広尾G,H棟も引きずられたような水準になる可能性も大だし、４００さんのおっしゃる通り、広尾GFの今回のE,F棟が坪600万円台程度で買えるのならば、まだ割安なのかもですね。

[404: 匿名さん]

アメリカンクラブの立て替えの話は聞いてたけど、定借マンションになるんですか。あそこは高台でとてもいい場所だし、外人も買うだろうから相当な値段になるでしょうね。

住人はアメリカンクラブの施設を使えるとかいう特典もあったりすると、もっとプレミア感が出るかもしれません。このスケジュールなら来年の夏くらいには売り出すんですかね。来年の注目物件ですね。

[405: 匿名さん]

４０３です。

以下の東京アメリカンクラブの広報によると、ご指摘の通り、東京アメリカンクラブ施設の建替え資金捻出のため、定期借地権の分譲マンションを建築、分譲するようです。

http://www.tokyoamericanclub2010.org/pdfs/tac2010_project_booklet_JP.p...

公表されている情報によると、より具体的には、三菱地所や竹中工務店が匿名組合事業体（TMK)を設置し、このTMKに対して東京アメリカンクラブが敷地の土地（現在の麻布タワー分の敷地も入る模様）を定期借地として貸し出す

→三菱地所などはこの土地を使って定期借地権条件（50年と思いますが）の分譲マンションとして開発して売り出す

→東京アメリカンクラブは定期借地権の権利金の代金を使って、現在の老朽化した東京アメリカンクラブの施設を建替える、

ということのようです。

４０３のスレの記事などによると、東京アメリカンクラブのスポーツ施設やレストランなどの新施設と、分譲される定期借地権マンションは同じ棟のなかに同居するような形になるようであり、未発表ながらマンションの住人は東京アメリカンクラブの新施設も使えるのではないかと予想します。

４０４さんもご指摘の通り、そうなると、多くの米系企業などの法人企業がゲストハウスのような位置づけで、この分譲マンションを買うことも予想され、かなり高い値付けでも売れてしまうのかもしれませんね。

広尾GFは建替により近代化する総合医療病院とのコラボであり、東京アメリカンクラブもそういう意味では別のサービスを持つ施設とのコラボのようであり、こうした形で付加価値をつけて定期借地権付きのマンションを出そうということなのかと思われます。
こういう付加サービスに価値を見出す方にとっては、意味のあるマンションなのかもしれませんね。

[406: 匿名さん]

↑

４０５ですが、上記の東京アメリカンクラブの広報によると、会員ではないマンションの住人はクラブの新施設を使えないとしています。
詳しいことはわかりませんが、逆に言えば会員にさえなれば隣にある新施設を使えるということかと思います。

これ以上の詳しいことはわかりませんので、上記の広報をご覧下さい。

[407: 匿名さん]

アメリカンクラブは入会金200万円、月会費2万円くらいで、マンションの代金及び管理費に比べればたいしたことはないでしょうから、そこに住むのなら入ってしまえばいいんでしょうね。入会に際しては英語のテストがあるらしいですけど（笑）。しかし段々違う話になってきましたね。別スレを立てましょうか。立てても情報全くないので当面盛り上がらなそうですが。

広尾の日赤とのコラボレーションはなんだか後付けの気がしてあまり役に立つ気ががしないのですが実際どうなんでしょう？　予約を割り込み最優先で突っ込んでくれるとか、24時間たいしたことがなくてもいつでも急患で診てくれるとかならいいですが、看護師が一人常駐しててもたいして役に立つと思えないですし、人間ドックの先行予約だって普通に予約しても大体取れるのでそれが何か？と思いますけど。表だってはいえない何か別のメリットつけてくれるのかな？

[408: デベにお勤めさん]

坪１,０００万円超が当たり前とかいう話、ちょっと安易な希望的観測ではないでしょうか？　最近、港区・渋谷区あたりは、もはや不動産バブルと云われており、今後もこの数年と同様に毎年２５％値上がりするなんて思って買えば、おそらく高値掴み確実でしょうね。

もっと具体的なお話をしますと、もし不動産投資のCap Rateをネットベースで３％（数年前までは５−６％でした。また、直近の市場環境では国債流通利回りが２％近くになっており、このCap Rateはこれ以上下げられない最低水準と思われます）とした場合、坪１,０００万円超に相当する月額家賃相場は、ネットベースで坪２５,０００円超となりますので、グロスベース（共益費・租税公課・減価償却等込）なら、坪３０,０００円近くになるでしょう。
これは、月額家賃にすると、１００平米で約９０万円、１５０平米で約１３６万円、２００平米で約１８０万円ということです（参考まで、坪１,５００万円ならば、それぞれ１３５万円、２００万円、２７０万円といった感じです）。また、世間の金利水準上昇に伴いCap Rateも高めに設定しなければならない環境となれば、これ以上の家賃水準でないと想定利回りを確保できない計算です。
一見、この世の中に絶対にあり得ない数字ではないように見えるかも知れませんが、広尾界隈でこの家賃水準の物件は現在一つもないはず（GHあたりで、たまに勘違い価格で出ても、言い値で成約することはありません）。東京中を見渡せば、いまや不祥事タワーに成り下がった６ヒルズ・レジデンスとかで時折見かける水準ですが、そもそもビジネス商業エリアど真ん中の６ヒルズと、病院学校住宅等密集地のこの界隈とでは、賃貸料金水準には当然かなりの格差があります。また、この界隈の家賃水準が今後も毎年２５％ずつ上昇することに、合理的根拠がありません。

よって、この界隈で坪単価１,０００万円やら１,５００万円やらといった水準が、いかに「ファイナンス」的に客観評価してあり得ないか、お分かりいただけるでしょう。それでもなお、その水準になると主張する方は、言論の自由もありますので、主張されること自体は自由でしょうが、それを真に受けて高値掴みする被害者が出る可能性がある点には十分注意して発言されるべきでしょうね。

[409: 匿名さん]

>>408
では、利回りゼロの金は何故価値があるのですか？ファイナンス的に説明してください。
これが意地悪すぎるというのであれば、不動産の利回りが国債利回りを大幅に上回っている諸外国の例をファイナンス的に説明してください。

[410: 匿名さん]

↑
×不動産の利回りが国債利回りを
○国債利回りが不動産の利回りを

[411: 銀行関係者さん]

>>409さんは、本当に不動産やファイナンスには素人なんですね。

不動産と金（ダイヤ等宝飾品含む）の価値評価を同列に語ろうなどとは、笑止千万ですね（笑）。一度、不動産鑑定評価の基礎を勉強されると良いでしょう。そう言えば、かつて金地金投機等で大損した人たちもいましたね。所詮市況物は、コモディティ含め、需給関係や他商品相場とのアービトラージで価格が決定されます。収益還元法等の実利的観点で価格決定がなされる不動産とは根本的に価格決定メカニズムが異なります。ただ、バブルの頃までは不動産も金と同じように根拠なく価値があると思い込んだ人たちが多かったので、まさにバブルで大損した訳です。いまの都心部には、再びその傾向が出てきているからバブルなんです。不動産＝金　といった発想の人は、まさに危険なトラップにはまり込んだ人です。

あと、国債流通利回りが不動産（ＲＥＩＴ等含む）投資利回りを上回っているケースについては、一過性の市場の歪みとしか説明できないでしょう。国債流通利回り（長期金利）は、その国の通貨におけるリスクフリー・レートと言って、最もリスクが低い投資対象です。よって、それよりもリスクが高い不動産投資の利回りが国債流通利回りより低ければ、ハイリスク・ローリターンですから、経済合理性はまったくありません。特殊な規制がない限り、世界のお金は金融市場や不動産市場や商品市場等を自由に行き交う流動性をもっており、こうした市場の歪みは格好のアービトラージ対象となるため、いずれそうした歪みは自然解消されるのが世の常です。
こうした市場の歪みは、市場自体がオーバーシュートし易い特性を持つことから、一時的には避けがたい現象です。つまり、集団心理みたいなもので、特定の商品に買いが集中し易い傾向があるのです。一部の国では不動産市況が好調で、多くの人が不動産を買えば儲かると考えれば、不動産価格が更に高騰し、それを見た人が更に不動産を買おうと殺到する、、、って、どこかの国でかつて起きた現象とそっくりじゃないですか？　要するに、バブルはいずれ確実に弾けるということですよ。

[412: 匿名さん]

でも、実際問題、日本以外の国では、新興国＆産油国景気が追い風になって国債利回り＞不動産利回りの状況が発生し、不動産利回りの低下といった形でなく、利上げの形でそのゆがみが修正されつつあるわけですよね。で、日本との金利差が発生し、円安が進み、日本も油と食糧の価格が上昇し、本格的なインフレが進んでいると。

[413: 匿名さん]

オフィス家賃の方が住宅家賃よりも先行性があると言われています。
オフィス家賃はここ数年で高騰しているので住宅家賃も今後は続くでしょう。坪８００万くらいは行かないと世界的なトレンドとも合わない気がします。

[414: 匿名さん]

確かに、住宅ローン金利が上がり、土地価格が上がり、マンション分譲価格が上がり、オフィス賃料が上がり、ガソリン価格が上がり、牛肉・豚肉の価格が上がり、あと価格が上がってないモノといえば家賃と米の価格ぐらいだよね。そこが上がれば、米国、欧州、中国、ロシア、豪州あたりとすべてのトレンドにおいてそろうって感じなのかな。だから外人が日本のレジデンス物件を買うのかもね。インフレ時にデフレ感覚でいる売り手から。

[415: 匿名さん]

>411

しかし、この数年、ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが・・・。それ自体バブルと名指しするのは簡単だが、不動産の値上がり期待が市場で共有されている限りにおいて、少なくとも数年スパンでキャップレートが国債利回りを下回ることはあるし（勿論永続するものではないだろうが）、現に海外の主要都市はそうなっているし、また東京の一部がそういうマーケットに突入しているということだろう。

そんなことも知らない銀行関係者＝日本しか見ていないドメ（駄目）邦銀の銀行員だろうな。現実を見据えない単純な理論を振りかざすだけで、トレーディングのセンスが全くない奴しかいないから、邦銀は儲からないのだと思うがどうか。マーケットから見たら恥ずかしくてあんな低ＲＯＥでは生きていけないけどね。

[416: 匿名さん]

>>411
サルでもわかる不動産投資理論をかざして分かった気でいる。
ま、ちょっと勉強していい気になっているのだね。
欧米製の理論だけど、彼らはもっと泥臭いから気をつけてね。本音と建前は違うということだよ。分かる？

[417: 匿名さん]

>>411
金のことを例にあげたのは、あなたの外人猿真似理屈を聞きたかったのではなくて、不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素があることに気づいてほしかっただけですよ。
簡単に言えば、希少性というものが価格に反映されることがあるということ。これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もないことに気づくかな？

[418: 匿名さん]

収益性と希少性の両面から不動産を考え、利回りと値上がり分をリターンとして目標設定を掲げる。この視点からROE30%以上を狙うあたりがいい線ですかね。日本以外の不動産だと為替考慮なしだと、もうほとんど無理なレベルなんだろうけど、東京なら、まだ２年ぐらいは、いけるって感じなんじゃないの。豪州・香港筋あたりは。

[419: 匿名さん]

なんか火だるまになってるね。

しかし俺も思うのは、バブルバブルと叫ぶ奴って、大体何のリスクも取ってないよな。本当にそう信じるのなら、不動産会社の株を空売りするとか、上場ＲＥＩＴをショートするとかして儲ければいいと思うんだが、全くそういう根性はないよな。口先だけの奴は全く信用ならない。

俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。

[420: 匿名さん]

４１１さんをあまり集中攻撃してもかわいそうと思うけど、失礼ながら確かに理論先行なところはあるように思います。

最近バブル、バブルとおっしゃる方は、収益還元法で見るとキャップレートで２％台に入っているので、理屈にあわない、といった議論でおっしゃいます。
ただ、実際には、ファンドによるオフィス物件の購入と違って、個人による購入が中心の都心マンションの場合は、買っている方の多くはキャップレートが理屈にあっているから買うのではなく、どうしてもそこに住みたいか、今買わないと、もうこれだけの物件は都心のこの地域になくなるから買っています。また、こういう方の多くがキャッシュで買います。

収益還元法上のキャップレートだけで言ったら、世田谷や井の頭線沿線、代々木あたりの物件価格は、1年くらい前から理屈に合わない値段と思いますが、駅近や公園に近い優良物件は、かなりの値段でも十分売れています。収益還元法だけで見ると、こうしたエリアの賃料が物件価格に比べて割損なのはご案内と思います。

また、上のスレなどで３Aでも賃料は2万円が精一杯で、2万5千円も難しい、と言っていますが、東京ミッドタウンはレジデンシャルでもオフィスより高い坪5万円を付けていますし、三井不動産のパークアクシス青山1丁目は、ミッドタウンのようなサービスアパートメントではありませんが、下層階でも坪2万5千円、上層階は坪5万円弱を付けています。

拡大している欧米外人層を中心に、安心できる優良賃貸マンション物件が現在でも足りないことは事実です。先行のホーマットシリーズやテラスシリーズ（元麻布など）は満杯です。24時間コンセルジュサービスや、完全なセキュリティー、近くにアメリカンスクールのバスストップといった条件が完備した新しい物件であれば、３Aや広尾で坪2万5千円から3万円で出せるチャンスは十分あります。


また現在、３A（青山、赤坂、麻布並びに広尾）地域の物件需給は相当にタイトです。実際にこの地域で開発中の未分譲、開発中の優良マンション物件をあげてみて下さい。
三井不動産などの六本木3丁目プロジェクト、薬研坂赤坂4丁目プロジェクト、フォレセーヌ霊南坂など、ある程度はありますが、なんせ用地がないので、既に昨年は前年比4割程度供給が落ちていますし、今後も何千といった戸数で出せるネタがないのではありませんか？
この地域は既に用地の出尽くし感があり、簡単に赤坂のHill　Topのような土地はありません。また、用地があっても、青山などでは既に商業用などに転用してより高い賃料を稼ぐ傾向が強まっており、レジデンシャルに回る分は限定的です。フォレセーヌが何件か確保して善戦しているようですが、それでも一棟あたり20戸程度の供給が精一杯で、この地域の需給は相当タイトです。

だから、こうした都心の一等地の優良な物件を今目の前で確保できるのであれば、理論上のキャップレートが１％であっても買って住むか、後で欲しい人に転売してもいいから確保したい人は多くいます。
こうした動きはロンドンの一等地のレジデンシャルの動きに似ていると思います。


日本人だけでも金融資産１百万ドル以上の人は147万人もいます。また最近ではアジアの富裕層などが日本の都心マンションを購入する例が多いことも有名です。
これに対して、一体、向こう数年間で何戸程度の物件が３Aや広尾で供給可能ですか？
こうした実際の状況を見ると、現在のこの地域の坪1,000万円超えが、実需に基づいたものであることがわかると思います。

[421: 匿名さん]

>>412〜419は、まったくお門違いのボンクラさんのようですねｗ

もともと409は、金の価値や、国債利回り＞不動産利回り　といった現象について、ファイナンス的な説明を求めてるわけでしょ。

ところが、412〜419の主張は、何ら「ファイナンス的」でなく、単なる山師の相場観の議論のみに終始。409=417に至っては、「不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素がある」と、自らファイナンス的説明を否定するありさま。これに気が引けたか、「これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もない」といったおまけつき。

自分でファイナンス的説明を求めていながら、注文どおりにサルにも馬鹿にも分かるように易しく説明して上げたら、ファイナンス的説明には何の意味もないと、のうのうとほざく厚顔無恥の馬鹿丸出しぶりには、ほとほと呆れ果てて言葉もないねｗ

つまり、409=417が言ってることは、不動産はファイナンス的に説明するのは間違いで、金と同じように希少価値があるから価値がある、といった、小学生でも分かるような稚拙で飛躍的な論理展開なだけで、笑止千万の極み。自分の無知蒙昧ぶりをさらけ出すのはホントに見苦しいので、おうちで引きこもってる方が身のためだよｗ

ほかの連中も、結局、ファイナンス理論なんぞ無視して、実態相場がそうだからそうなんだ、といった、表層的現象面の事実を言い立てるばかり。「ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが」と、現状のサルでも分かる表層的現象を連呼したところで、その本質的説明は何らなされていない。

409以降は、りんごが赤いのを見て、なぜ赤いのか、今後もずっと赤いのか、赤いことは妥当か否かが問われているのであって、りんごが赤いという誰でも知っている事実の表面ずらを語られたところで、論理の摩り替えとしか言いようがないねｗ

いまの東京都心部を中心とした日本の不動産バブルは、欧米主要国やエマージング市場等で起きている不動産バブルの目線では、なお日本市場に割安感を感じてる投資（投機）家らがせっせと資金をつぎ込んでくれているからこそであって、決して永続的なものではないのは衆目の一致するところ。とくに、青目の逃げ足が速いのは常識だし、既に逃げる態勢の外資もいるのが実態。

要するに、いまの不動産市況は、不動産関連商品を、あたかもコモディティ等と同等の市況物のように捉えている投資（投機）家らの動きにより、411も書いているとおり、需給関係や他商品相場とのアービトラージ（将来的価格動向の読みや先物市場との裁定取引含む）で価格決定されているだけで、ファイナンス理論で説明できるような経済合理性はまったくなく、いわば、単なる山師的な相場感の世界に過ぎない。ここのところ米国あたりでサブプライムが火を噴き始めてるのに、永遠にこうした市況が続くと考えるのは、おつむが弱すぎるとしか言いようがない。

大借金までしてここ買ったお間抜けさんは、それを一生懸命に正当化したい（正当化せずにはいられない）気持ちはよーく分かりますが、バブルの頃も、バブルがはじける直前まで、みーんな同じように強がってたのを、つい昨日のように思い出すよｗ

[422: 購入検討中さん]

これまで、ここ数年の不動産価格高騰がバブルでないのは、かつてのバブルと異なり、不動産価格がDCFによる収益還元法で決定されるようになったため、以前の類似取引比較法等のように、集団催眠状態で不動産価格がどんどん高騰するのに歯止めがかかるから、といった議論がよくなされていたが、ここの書き込みを見てると、収益還元法やファイナンス理論を「外人猿真似理屈」と呼び、類似取引比較法の目線に完全に陥っている連中が多いことに気づかされ、やはりバブルだと確信した。

[423: 元祖匿名はん]

結局都心部は美人投票の傾向が強いし、理論どおりことが運ばないこともあるかもしれない。ただ、理論と実態が乖離していても強気だから勝負に出れるというロジックは、仮にギャンブル的に才覚があっても理論的に正しいとは言えない。少なくとも人に薦める、薦められる話でもない。余裕のある人が高レートの博打を打つのに近い。良い悪いのハナシではないので悪しからず。

[424: 元祖匿名はん]

あと、レジ賃料が上がれば本物だが、賃借人の所得アップが先。
新規供給だけ増えてる現状ではしんどいのでは。
ファンドもレジ嫌がる傾向強いし。
そんなに楽観論では進まないとドメスティックでは感じます。

都心部ならえくすぱっつと株成金＆ベンチャー長者が借りるから上がる？
んー、どーでしょう。

[425: 匿名さん]

421さんそんなに怒らないで。
不動産は奥深いのだから、金融的な説明だけでは到底理解できないということを言いたいだけなんだから。
最近の「不動産は金融商品」っていう考え方には違和感があるんだけど、それでも投資するときは利回りとか当然に気にしているから安心して。

[426: 匿名さん]

個人的にはバブルではまだないと思いますが、バリュエーションからは世界中の不動産が高いのは確かかな。ただファンダメンタルズと比較して高いのは不動産に限らずユーロなんか通貨だけど、なかなか説明がつかない水準。そもそも米国の長期金利だって、やっと少し正常化して上がってきてはいますが、これまでの異常な低水準は謎だったわけで。やはりオイルマネーやアジア中銀の外貨準備を源泉とした過剰流動性があるが故なんでしょうね。過去のバブル時との違いはグローバルな過剰流動性の存在である、これがいつまで続くかですね。未来永劫は続かないが、かなりの期間存続しそうで、その間に本当のバブルになるかもしれないですね。日本株も来年２８０００円とかね。
それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。

[427: 匿名さん]

426さん、あはは、サブプライム問題の本質、まったく理解してないんだね。

低所得者向け住宅ローンが焦げ付いて、あー貧乏人がローン払えずたいへんだー、って話だけじゃないんだよ。
米国では総世帯の約４割がサブプライムの対象になるといわれ、市場が非常に大きい。さらに、サブプライムローンは、低所得者の住宅購入だけに使われているわけでなく、将来の値上がりを期待して、高級リゾートホテルや別荘を買い漁る個人投資家の利用も多い。
米国は住宅バブルが続き、こうしたリスクの高い投資に多くの個人が参入したが、住宅価格上昇率が鈍っただけで、これら“にわか投資家”が返済不能に陥っている。
そして、サブプライム問題が深刻なのは、サブプライムローン債権証券化金融商品の購入先に大手投資銀行系等含むヘッジファンドが多数存在し、これらファンドには世界中の金融機関、投資家らが資金を拠出しているため、サブプライムの焦げ付きは、回りまわって国際的な負の連鎖を見せる可能性がある点。 サブプライム問題で大損が生じた投資家やファンド関係者・投資銀行マン等の中には、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産を買い漁っていた連中が多数含まれるんだよ。

すこしは分かったかな、おばかちゃん。。。

[428: 銀行関係者さん]

>>426ちゃん、これでも読んで、勉強したら？？？

http://business.nikkeibp.co.jp/article/world/20070712/129731/

[429: 匿名さん]

サブプライムが不動産高騰と関係ないとは言いすぎでした。ただ皆サブプライムを誤解していると思ったからで、ご指摘のように米国の不動産関連の過剰融資問題（サブプライムよりも、個人投資家向けのハイブリッドＡＲＭとかネガティブアモチ等の方が来年以降問題になると思いますが）がそこまで景気や資本市場に悪影響となるか分からないと言う不安はあります。またＣＤＯもベアスターンズがやられたホームエクイティーＡＢＳはそれほど問題は大きくないのですが、バンクローンやハイイールド債券など他のＣＤＯにも波及すると大変な問題になるという不安はあります。が、何か分からない不安で煽られているよう気がしてなりません。ヘッジファンドはＡＢＸ空売りして儲けているところも多数あります。このサブプライムの不安をあおって儲けているところもある訳です。勿論過剰流動性状況に変化がでてこないか、エマージング諸国の景気に問題がでてこないか、世界的にインフレが実際に上昇してさらなる世界的金融引き締めに向かわないか、これらが問題の本質であり、日本でのバブル発生可能性のキーになると思います。サブプライムのスレではないのでこれくらいで。

[430: 匿名さん]

まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。
というのは、前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。当時は、１０億で取引された土地に対して、１２億の貸付を行って、更なる高値取引を誘発し、加速度的に価格上昇していった。しかし、今は個人が買うにしても、法人・ファンドが買うにしても取引価格の８割程度を評価額とし、それに７掛けぐらいを融資限度として貸す。それ以上、借りたいときは、個人・法人の場合は、別の主体からの債務保証をつけさせるといったリスクヘッジをバリバリ効かせているので、多少、相場が反落しても銀行があわてるような事態は発生しえない。銀行がバタつかなければ、不動産は基本的には売り優勢になりにくい。つまり、バブル崩壊といったようなパニック売りは起こらない。という理屈。
坪１０００超えについては、金融資産１億超えの富裕層が２桁ペースで増加していることや、国内にまともな投資先がみつからない点、海外投資は為替が相当動いてしまっていることに加えて、海外不動産や外株も相当高い水準にあるとった状況に加え、国内はインフレムードが高まって、いよいよ現金で持つリスクが相当高まってきていることを考えると、希少性の高い広尾あたりの環境のよい立地の高級マンションについては、実需と投資の両面を兼ね備えた資金シフト先になると判断しやすいという理屈。
いかがでしょうか。