広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[341: 匿名さん]

３２８さん。

余り熱くなっても心がおかしくなりますよ。
自分のコメントへのレスが気になるでしょうが、そこは抑えて、そんなに頻繁に書き込みしない方が、あなたのためにも、また場が荒れないためにも大切です。この物件の全てを背負い込まない方がいいですよ。

[342: 匿名さん]

３４１さん、

親切なアドバイスありがとうございます。

その通りですね。

でも最近のこのスレのコメント、３３３さんではないですが、かなり稚拙なものが多くなっているように思い残念です。静観させて頂きます。

[343: 匿名さん]

やっぱり病院の敷地内って相当気になるし　
しかもマンションの近くには常に付近住人以外の不特定多数の人が
歩き回るっていうのも不安。
救急車のサイレンの音がどれだけ我慢できるかだと思う。
どうせなら病院付近じゃなくて
普通の住宅街で土地も所有権が良かった。

[344: 匿名はん]

よく分からないことを気にしますね。
広尾ガーデンヒルズも元病院の敷地だし今でも病院の隣なんですがそんなことを気にしている人を聞いたことがありません。まあ気にしていやがる人も中にはいるのでしょうが、中古価格に反映されていたりするレベルだとはとうてい思えません。
広尾ガーデンヒルズはそれこそ敷地内を不特定多数の人が歩き回れますし現にいろんな人が入ってきてます。このマンションは入ってきません。

救急車のサイレンは聞こえるでしょう。というか日赤通りはそもそも交通量がそれなりに多くてうるさいのでＢ、Ｄ棟の道路沿いは幹線道路付近ほどではないもののそれなりに騒音があると思われます。従って下層階はサッシがＬ３になってます。しかしこれももうＢ、Ｄ棟は売れてしまい、次回販売のＥ、Ｆ棟は相当離れてるので気にならないでしょう。

所有権が良かったというなら最初からこのマンションを見ない方がいいでしょう。マンションを買おうと思ってよく調べてみたがやっぱり一戸建てが良かった、集合住宅は団地みたいで嫌だというのと同じ種類のコメントでは。

まあどこのスレでも買った人のレベルと買わずにけなす人のレベルが相当異なるものなのですけどね。

[345: 匿名さん]

344みたいな関係の人は別として
病院跡地って気にする人多そうだね。

知人で買ってたりする人は
転売予定(投資）目的だったりするので
どんな人が入居かは不明な点が困る。

[346: 契約済みさん]

なんだか微妙に荒れてますなあ。

私も購入者です。先日契約を済ませました。

私も３２８さんと同感で、外資証券かヘッジファンドかＩＴ系かはともかく、このマンションは「六本木・恵比寿・麻布・赤坂近辺を根城にしている比較的若い人」という人がそれなりに買っている気がします（勿論年配の方も多くいらっしゃるようですが）。

私を含めたこのタイプの人は、資産（貯金）があまりないものの、年収はまあまあ高く、将来に対して楽観的という特徴があるのではないかと思います。

私だって手元に使えるお金が数億円あればそりゃ所有権のマンションか一戸建て買いますよ。だけどないわけだし、数千万の頭金と１億のローンで買える物件を他に探すと、すごく古いか、もっと狭いか、立地がもっと悪いかになってしまうので、仕方ないわけです。

ここは、50年後に価値がなくなりますが、まあそれまでにはもっとお金を稼いでるだろうし、50年後の1億円の現在価値なんてほとんどゼロ同様だろう、というやや甘めの将来認識に基づくと、それなりにしっかりしたマンションをまあまあの立地（超一等地ではないけど一等地ではあるでしょう）で買えるということで、なかなかいいのではないでしょうか。

私もそのような購入者を何人も知ってますよ。疑り深い人のためにいうと、元から知ってる人が買ったのではなく、同業界で「ここを買った」ということで知ってるのです。この辺りの人は同じような賃貸マンションを狙っていて、どこのホーマットは結構いいとかこれは悪いとか、そういう批評をしている人たちなので、結構世界狭いですよ。

そのうちこのスレッドも購入者が増えてくることを望みます。昔友人が高輪ザレジデンスを買ったのでそのときに少し見ていましたが、当初は長谷工はだめだとか立地が悪いとか荒れまくりでしたがだんだんと落ち着いたスレッドになってきて役に立つ情報交換が出来るようになっていました。まだ引き渡しまで長いし、まったりと行きましょう。

[347: 匿名さん]

↑が　”私を含めたこのタイプ”の購入層といっても
さっぱり分かりませぬ。
”比較的若い人”とはどの年代を指すんでしょうかね？一般的には
20代から３０代半ばくらいのことと察するが
３４６自身も２、３０代で　年収はどのくらいをまあまあ高い年収といってるんでしょうか？　３０００万円以上くらいでしょうか？　外資とかにお勤めのサラリーマンですかねぇ。

[348: 広尾住民]

>>344

半可通ですね。

広尾GHは病院隣接地といっても、病院の表玄関には面していません。敷地内を病院の職員は通りますが、患者や見舞い人は比較的通らないのですよ、細い抜け道があることを知らないから。
かたやこのフォレストは、ご存じの通りゲートで仕切られていますが、これはセキュリティというよりも、仕切りがなかったら完全に日赤病院の別棟にしか見えず、資産価値も喪失することへの、いわば苦肉の策です。
病院の表玄関と完全に向き合い、バスも敷地の目の前に停まる、良きに悪しきにつけ、病院一体のマンションです。残念ながらGHのような静寂さは、期待すべくもありません。

[349: 契約済みさん]

私も購入者です。青山に所有権のマンションを保有していますが、広尾の静寂な環境が気に入り住み替えを決めました。私の所属している会社は外資系でも無く、IT系でもありませんが、複数の人が購入しています。購入者が書き込んでいるのに、’業者さん’と決め付けたりするのでは無く、大人の会話で建設的な会話が出来る事を希望します。

[350: 匿名さん]

>>349

静寂さで選んだのなら、失敗です。
この物件を気に入っている344さんも、一定の騒音環境を知っているようですが、
実質的な騒音というよりも、まあ、静寂感とはほど遠い環境であることを
もっと知るべきでした。
日赤通りは車の抜け道として騒音は結構あるし、ましてこの街区は、反対側が
女学館だから、跳ね返りの音が予想以上にある。
街路に面していない棟も、ゲートを一歩（文字通り一歩）出れば、お見舞いの乗降客であふれるバス停があります。
どう考えても、ここは静寂環境ではありません。むしろ騒音が非常に気になります。
提案）アウトドアの寝袋で一度建設予定地の前、日赤通り沿いに３〜４時間寝てみてください。
ものすごく五月蠅いですよ。まして、お見舞いと、女学館生徒が来ると・・・・
あぶはちにわとりいぬねこ全員集合のような傍若無人のような状況を見るでしょう。

[351: マンション投資家さん]

まあ、気にいらなければ買わなければ良い訳で、買った人をけなすことまではせんでもええと思うが・・・

ちなみに、私は買いませんでした。
買った人は、それなりの理由があって買ったんだろうと、思うだけです。。。

あんまり熱くなっても、ねえ。

[352: 契約済みさん]

３４９さん
買わなかったのにけなすために書いている人はそのうちいなくなりますので大丈夫ですよ。物件の気に入った点を書き込むと「業者」「社員」とレッテルを貼るのは２ちゃんねるによくいるタイプですのであまりに気にしない方がいいかと思います。
オプションはもう決められましたか？うちはなんだかんだいってまだです。意志決定権者が優柔不断なので。

まあ、上の方のように冷静に欠点を指摘いただけるのはむしろ歓迎なんですけど・・・。３３４さんと同感でＢ棟のバスロータリーに面しているところは多分五月蠅いと思い検討から外しました。それ以外はそうでもないでしょう。
でも個人的には、女学館の生徒が五月蠅いっていうのは、それはそれで悪くない気がするなあ(笑)

[353: 匿名さん]

病院の隣、女学館の隣、あとバスロータリー隣っていうことで静寂とは反対な環境になりそうだけど子供達を物件内の中庭で遊ばせたりするには丁度いいかも。安心して伸び伸び遊べるし。

[354: 匿名さん]

色々な騒音と言われていますが、日中はともかく夜は意外と静かですよ。日赤医療センターで終バスを待っていると怖いくらいのときがあります。日赤通りも、交通量がかなり減りますしね。
夜の静寂感に関して言えば結構あるように思います。ガーデンヒルズのサウスヒルと比べれば五月蝿いのでしょうが。

[355: 匿名さん]

352さん

349です。
大人げのあるコメント有難う御座います。これで建設的な掲示板になると期待しています。

さて、オプションですが現在居住中の物件購入の経験を何とか生かし以下の通り決めました。

1．Foyerに続く廊下
Foyerに続く廊下はFoyerと同じ大理石に変更しました。
（廊下を大理石に変更すると、玄関から連続性さが出て一体感が出て来ます）
2．Downlight
Livingを全部Downlightに変更しました。
（Downlightにすると外から見た景観が格段に良くなります）
3．廊下の化粧パネル張り
玄関の壁紙部分を化粧パネル張りに変更しました。
（これで玄関にぬくもりが出て来ます）
4．バルコニー
バルコニーをウッドデッキでは無く石張りにしました
（部屋全体が明るくなると思います）

尚、1.2.3はいずれも予想よりReasonableであったので現時点でオプション変更しましたが、4は予想より高かったので完成後業者に頼む予定です（その方がReasonableなようです）。

以上

[356: 契約者さん]

契約された方の多くが読まれたかとも思うけど、日経トレンディー6月号の「人生を変える家」という特集で、「プロの見方、プロの買い方」という記事があり、以下のような内容が出ていました（そのまま引用はできないと思うので骨子だけ）。

”定期借地権付きマンションは広尾ガーデンフォレストなど数は少ないが、以前は数十年後に土地を返すため、中古になると売却しずらいと思われていたが、最近は「築10年で購入時と同程度の価格で売れる物件も」（三菱地所）と、10年単位で住み替えを考えるにもよい選択肢だ”。

実際、住宅情報「都心に住む」6月号の広告のところに、98年10月築、50年定期借地物件パークコート麻布鳥居坂（三井不動産）の１０２㎡ほどの中古物件が1億9800万円（坪636万円）で出ていましたが、すぐに売れてしまったようですね。
最終的にいくらで売れたのかは知らないけれど、当初の平均坪単価は372万円とのことなので、9年たって残り42年になって当初より7割くらい高い値で売れた模様です。

高級マンションの仲介をやっている麻布Styleさんは、このガーデンフォレストの資産価値について、以下のようにコメントしています。おもしろいと思いました。転売のために買ったわけではないですが、将来住み替えをしたい場合などにも問題ないと思いました。

http://www.styleagent.jp/blog2/archives/000236.html

[357: 匿名さん]

>>356

パークコート麻布鳥居坂は特異な物件だから比較の対象にはならないかと。
初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件。さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。
あそこが築１０年で７割高だからといってねえ・・・

[358: 契約済みさん]

349/355さん
ありがとうございます。＝352です。

ダウンライトは私も考えていましたが、廊下を石張りにされたんですか。すごいですね。格好いいと思うのですが割れたりしませんでしょうか。心配です。

バルコニーは石もウッドデッキもどちらも惹かれますよね。せっかくバルコニーが広いので快適な空間にしたいです。後で業者に頼むという方法もあるのですね。

あとベッドルームをカーペット敷きに買えようと思っていますがこれが有料オプションというのはやや納得がいきません。まあそれなりのクオリティのカーペットなので仕方ないかもしれませんが。

ちなみにコンロ・食洗機あたりはどうされましたか？趣味の問題だとは思いますが・・・。

[359: 契約済みさん]

356/357さん

私も定期借地権マンションが値上がりするというのはやや異常な事態だと思います。基本的には着実に（50分の1ずつ）価値が下がっていくのであって、残価に当初以上の値段がつくことを期待するのはなかなか難しいかと思います。

ただ、現状でも日々地価が上がっていっており、しばらくはこのトレンドに変化はないという気がするのと、感覚的には40年以上借地権が残っていれば「それなりに住める」という雰囲気があるので（あくまで雰囲気ですが）14年以内に売却するのであればそれほどひどいことにはならないかなあと期待してます。

ちなみに契約の時に、こっそりと次期募集のＥＦ棟の予定価格を見せてもらいました。立地や広さが違うので単純比較できませんが、概ね平均して５〜１０％は坪単価を上げてくるようです。前回募集からたった半年しか経ってないのにね。売り手もかなり強気のようです。

[360: 匿名さん]

352/358さん
建設的な掲示板になりましたね。
それでは私の拙い経験に基づいて出来る限り回答させて頂きます。

1.石張りについて
フローリングにしようが、石張りにしようが毀損するのは避けようが無いと思います。
石張りだと最悪磨けば傷は無くなりますし、へこんだ或いは欠けた部分は補修すれば欠損部分は判らなくなりますよ。補修は入居後管理会社の三井不動産サービスがやってくれる筈です。

２．寝室のカーペットについて
確かに寝室はカーペットが使い勝手が良いですが、限りある予算の中この部分は気に入ったラグを敷けば良いという結論になりました。
寝室のカーペットより１の石張りの方がReanableだったので、１の石張りを選択しました。

３．コンロ、食洗機
現在居住中の物件がIHなので、IHにしました。世界に冠たる家電メーカーが日本に多く存在する中、中途半端なAEG社よりも無料の松下にするつもりです。ドイツで100年持つと言われるMieleなら別ですが、AEGなら松下でもQualityは一緒と思います。


以上参考になりましたでしょうか

[361: 契約済みさん]

360さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

石張りの廊下、かっこいいですね。モデルルームをもう一度見てみます。あのモデルルームは悪名高き三井不動産のオプションだらけ生活感皆無の部屋で、参考にならないこと甚だしいですが。（ちなみに200平米の１ＬＤＫはもうすぐつぶすそうです）

ＡＥＧとミーレってそんなに違うんですか。知りませんでした。勉強になります。私もＩＨなら松下でいいと思うんですが、松下の食洗機小さくありませんか？オプションで選べるやつのほうが大分サイズが大きそうでした。

あと、ダウンライトだけにして十分な光量が確保できそうですか？私も昔海外でダウンライトしかない部屋に住んでいましたがあまりに暗くてスタンドを大量に併設していました。ここでは集中ダウンライトなるオプションがあるようですがどんなものでしょうか。

[362: 匿名さん]

361さん

360です。

オプションの価格から考えて、石張りはお勧めですよ。玄関を開けたら豪華に見える事間違い無しです。

食洗器については確かにご指摘のとおり松下は小さそうですね。配偶者が替える事を検討し始めました。もう少し検討します。


ダウンライトは現在居住中の物件がダウンライトなのですが、調光器がついていて、全く暗さを感じません。
今回の物件も集中ダウンライトのようですから、暗さは全く問題無いと思います。

以上

[363: いつか買いたいさん]

所謂定期借地権広尾日赤病院隣接物件是非等論議現在如何進展中？？？

[364: 契約者さん]

３６０さん

我が家も食洗機はAEGのものにしました。
たまたま海外にいた時にAEGを使っていて、いっぱい同時に洗えてとても便利だったのと、前に国内で住んでいたマンションが松下の今回のと同じサイズで比較できたのですが、4人家族の場合は国内サイズだとちょっと小さくて入りきらず結局手洗いが相当出ました。

普段はお二人だけで、たまのパーティーくらいならば手洗いでもいいやということならば問題ないと思いますが。

それとIHはオールメタルに変えました。現在使っている慣れ親しんだ鍋やフライパンパンなどのかなりの部分が使えないのも悲しいかなと思ったためです。

それから、この物件は救急車などのサイレンがうるさいのでは、という件ですが、、。

上のスレでも同様の方がいらっしゃいましたが、我が家も現在、たまたま都内の地域救急指定になっている相当大規模な総合病院の、救急車が入ってくる駐車場の隣にいます。

夕方以降でも毎日5件から7件くらいの救急車が入ってきますが、主要環状線のような大通りの信号を渡る時ならばいざしらず、病院のすぐ近くまで来ると実際にはサイレンは光って回っていますが音は消しており、音までつけて入ってくるののは5回に1回くらいで、それも聞こえるのは10秒程度です。
深夜だとサイレンを鳴らして入ってくることはまずないです。
広尾の場合だけは、そんなに最後までサイレンを鳴らして入ってくるのでしょうか？

前に別途いた駅近マンションの場合、私鉄の主要路線の線路が５０メートルくらいの近さで便利だったのですが、２、３分に1回は電車が走りぬけ、窓をあけているとテレビが聞きにくいので、実際には夕刻からのすずしいような気候でも窓は閉めたままで大変でした。
よほど今の病院の近くのほうが静かです。

広尾ガーデンヒルズに住んでいる知人もサイレンが気になることはないとのことでしたし、そんなに気にすることはないのではないかと思いますが。

[365: 匿名さん]

364さん

360です。本日インテリアコーデイネーターと打ち合わせだったのですが、確かに松下の物は小さすぎて、AEGのものに変更しようと考えています（予算オーバーなのですが）。


私の今の住まいも救急指定病院の横ですが、全くサイレンは聞こえません。この経験からも静寂な広尾ガーデンフォレスト選びました。

尚、インテリアコーデイネーターの話によると購入者は活発にオプションを入れているようですよ。私は変更点は大きくは4点なのでシンプルだそうです。

以上

[366: 契約済みさん]

361です。

364/365さんありがとうございます。大変参考になりました。我が家も最初はシンプルに行こうと思っていたのですが段々と複雑になってきました。特に照明関係を触り出すとやりようがいくらでもあるので止まらないですね。

あとせっかく「森の家」なのでウッドデッキバルコニーにしようと思っています。あとで別工事にした方が安いと仰っておられたので調べてみましたが、ＤＩＹでは安いものはいくらでもあるものの、イペ材のような高価な材料で工事するのならどこでもわりと高そうな感じだったのですが、どこかお勧めの工務店などありましたら教えてください。

[367: 契約済みさん]

363さん
定期借地権は私も当然悩みました。しかし最近の新築価格の暴騰、中古価格も負けずに高騰しているのを見ると、今の私の予算で手が出る物件の中では間違いなく最上等ということで契約しました。広尾ガーデンヒルズの中古も坪単価が600万円台（サウスヒルではありません）に突入しており、今更そんな金を出して築20年の床暖房も浴室乾燥機もディスポーザーもコンシェルジェサービスもないマンションに住みたくありませんし（勿論人により考え方は違うと思いますが）、新築物件でそれなりに良さそうな部屋は３ＬＤＫ３億円コースです（埋め立て地域だったり地下の日が当たらない住戸だったり＊＊＊が隣だったりすると新築が買えそうな値段でもありますが、何を妥協するかは人によりけりではないかと）。

[368: 契約済みさん]

361です。
食洗機、ＡＥＧをお勧め？しておいてなんなのですが、ＡＥＧ製は余熱乾燥で、松下製のヒーターによる強制乾燥とは違うようです。余熱乾燥ってどうなんですかね？　今は日本製を使っているので若干気になります。ご存じの方がいたら教えてください。

[369: 匿名さん]

361/366さん

364/355です。

確かにバルコニーはウッドデッキも良いのですが、私の部屋は余り日当たりが良く無く、明るさを出す為に石張りにする予定です。
業者は、多少高いですが信頼のおける三井デザインテックに完成後、あくまでも完成後に頼む予定です。

三井からはも完成後に頼んだほうが安くなるとのRecommendationがありました。

以上

[370: 匿名さん]

うちは現在食洗機ミーレですが、やはり強制乾燥ではない機種です。
通常の使い方ですと水滴が残っていますが、
乾燥が終わった後すぐに扉を少し開けておくと、かなり乾きます。
ただ、完全な乾燥が必要な方には少なからずストレスになるのでは。

[371: 契約済みさん]

ありがとうございます。

三井デザインテック、調べてみます。

強制乾燥じゃないと最後まで乾かないんですね。なるほど。今の機種（日本製）はカラカラに乾いてますので、それに慣れていると戸惑うかもしれません。たいした問題ではないかもしれないですけどね。

[372: 契約済みさん]

そういえば週末に前を通りかかったら外壁が少し出来ていました。2年後の竣工なのに早いですね。

[373: 契約者さん]

３６４です。

３６１/３６４さん、

我が家は先にイベ材のウッドデッキバルコニーを三井デザインテックにオプションとして注文しました。

我が家も入居後で別途どこかの工務店にお願いしたほうが安くていいやと思っていたのですが、デザインテックによると、「バルコニーデッキ避難ハッチ嵩上げ」というのをバルコニーの施工の時にあらかじめセットしておかないと、後でこの「嵩上げ」をやることが相当に難しいか、あえてやるとコスト高になると説明を受けています。


後でウッドデッキを設置されるお考えの場合は、念のため、この点確認されておいた方が安全かと思いましたのでご参考まで。

[374: 契約者さん]

↑
すみません、３６４ですが、上のスレは３６１/３６６さん宛てでした。

[375: 匿名さん]

週刊ダイヤモンド最新号より

50年後には資産が残らない定期借地権付きの物件にもかかわらず、既に売り出した354戸は即日完売状態に近い。「年収1億円を超える外資系社員が物件も見ないで買っている」と売主の三井不動産レジデンシャルの関係者は話す。隣接する「広尾ガーデンヒルズ」はバブル崩壊後も値を崩さなかった中古の超人気物件。「ここは絶対に価格が下がらない」と思わせるのに十分な立地である。
（中略）
隣接地には有名なマンション「広尾ガーデンヒルズ」があり、都心なのに緑が多く、環境の良さは抜群。そして、建物のグレードが高く、地主である日本赤十字社医療センターの医療提携もついている。体調が悪くなったときに専用ダイヤルに電話すると、容体を聞いて診察の予約も取ってくれる。今後、都心部では「少しでも安く分譲する方式」として定期借地権付きのマンションが増えるだろう。しかも、定期借地というハンディを跳ね返す魅力をつけて。その先駆けとなる広尾ガーデンフォレストは注目すべき物件である。

[376: 匿名さん]

年収１億円ですか。景気いいですね。
物件も見ないで買っているというのは本当かな。投資目的ならともかく、そんな人いるのか？
あるいは青田買い＝物件見ず　の意か？

[377: 匿名さん]

年収１億以上でこの物件に申し込んで抽選に外れましたが、さすがにかなりじっくり考えますよ。年収１億といっても税金で取られまくるので手取りは半分強だし、年収１億の職業はたいてい不安定なので。

[378: 匿名さん]

この物件は金融で働いている人には受けがいいと思う。
５０年の定期借地権で相場の７〜８割の価格は金融的に見ると割安。
ただ科学で市場は動いているわけではないから定期借地権に抵抗が
ある人が多いというのはマイナスだけどね。

[379: 匿名さん]

金融は、サイエンスではありません。

[380: 契約済みさん]

373さん

364です。すみません、暫く出張に出ていたので返事が遅くなりました。
なるほど、ウッドデッキバルコニーはオプションで頼んだ方がいいのですね。そうします。しかしもうオプション決定を急かされています。２年後竣工なのになぜこんなに締切りが早いのか、ナゾです。どれだけバッファを持ってやってるのでしょうか。

[381: 匿名さん]

広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。

[382: 匿名さん]

この物件は見に行って検討中です。ただ大きい病院の横ということは、夜間救急車が出入りすることはどうしようもありません。窓を開けるとサイレンの音が聞こえるのはあまり好きではなかったからです。その点はどうなっているのでしょうか。病院のどのくらい先からサイレンの音を消してくれるのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいますか。

[383: 匿名さん]

ミッドタウンの向かいは久しぶりのパークマンションということで高そうですね。羽澤ガーデンは住民の反対で着工見通しが立たないとの噂を聞いたがどうなんでしょう。

港区渋谷区の最近売り出した物件は坪単価800-900万円台が当たり前になってきて、この物件も最初見たときには定期借地権でこの値段はありえないと思ったが、今価格表を見直すととてもリーズナブルな気がしてきました。同クオリティの物件は800万円で本物件が坪500万で出ているとすると所有権物件に比べると37％引き、この値段なら買ってその差額を運用しても損は無い気がします。（ちなみに元本の37％を年５％複利で50年間回すと元本の4.2倍です。）次回価格はまだ正式に出ていないみたいですが期待したいです。

[384: 匿名さん]

＞382
救急車は少なくとも夜は、六本木通りから日赤通りに入った時点でもうサイレンは鳴らしてないですよ。南から来たらどうなってるかは見たことないので知らないけど。あの狭くて住宅が林立している日赤通りでサイレン鳴らしたらこのマンションに限らず苦情多発すると思います。

[385: 匿名さん]

ザ・ハウス南麻布が坪単価８００〜１０００万ですね。
あそこは不況の真っ只中に建ったので建物自体のグレードはそんなに高くありません。立地も駅には近いけど広尾ガーデンフォレストの方が高台で緑に囲まれている。
定期借地権物件は所有権物件の７５％程度が目安と言われていますが、広尾のように賃貸力がある場所であれば８０％で十分割が合います（CFの計算をしてみてください）。よってこの物件は相対的にはお買い得ですね。
ただ、ザ・ハウス南麻布など近隣の価格自体がバブルの可能性はありますが。

[386: 匿名さん]

前回のバブルの頃は坪3000万ぐらいまで、いっていたわけだから、坪1000万ぐらいでは、まだ高いとは言い切れないでしょう。実際、ヒルズの高層階や松涛の新築あたりでは坪1200万ってのも出てきているし。今年後半は、超高額物件の定義が坪1200万から1500万のレンジになってくるんじゃない。その第一候補がミッドタウン向かいなんだろうね。

[387: 匿名さん]

ザ・ハウス南麻布は有栖川宮記念公園至近、南麻布という住所、米荘閣跡地というブランドがあるから建物のグレードにかかわらずこの物件よりも高値なのは間違いないでしょう。広尾ガーデンヒルズ至近、広尾という住所、日赤跡地というのはどれもいまいちアピールにかける気がする。敷地自体の緑量の多さ、野村不動産よりも三井不動産＋三菱地所という訴求点はあると思うけど。

定期借地権が所有権の何パーセントかというのは一般的に定義できるものではない気がする。建物は基本的に全く同価で、土地部分がディスカウントになっているのであって、場所によって建物と土地の価格比が全然違うのだから、たとえばド田舎に作った高級マンション（そんなものがあるかどうかは分からないけど）なら土地のディスカウントはほとんどインパクトがないので定期借地権価格は所有権の価格に限りなく近いでしょう。一方坪１億円の土地（それもないと思うけど）であれば、マンション建設コストの部分は全体の中でほとんど無視できるので、定期借地権の物件価格は所有権に比べてかなり安くなるでしょう。

[388: 匿名さん]

今後５０年間のキャッシュフローと、永久のキャッシュフローの差がどのくらい出てくるかはディスカウントレートによります。

毎年１億円のキャッシュフローが出る土地の所有権・５０年定期借地権価格（割引率r）は、前者が1/r、後者がNPV(r, 1:y1-y50)なので、エクセルで簡単に計算すると、
ｒ　所有権(a)　50年借地権(b)　(b/a)
2% 50.00 31.42 62.85%
3% 33.33 25.73 77.19%
4% 25.00 21.48 85.93%
5% 20.00 18.26 91.28%

一等地の住宅地だと投資利回り3.5-4％位なので、50年借地権価格は所有権の80-85％くらいかな？（この辺りの感覚はよく分からないので教えてください）但しこれは建物を含まないので、所有権の100％で評価される建物を入れると借地権価格は85-90％位であってもおかしくないということになるのでは。とするとやはり結構お買い得ですね。

[389: 匿名さん]

どう考えてもザ・ハウス南麻布よりはこの物件の方が立地は良いと思うけど。ザ・ハウス南麻布の東側は雑居ビル。高台でもない。緑も多くない。
パークマンション南麻布だったらこの物件以上だけど。

[390: 匿名さん]

池尻のマンションを購入したのですが、多少狭くなってもこちらを購入すればよかったと少し後悔しています・・・
病院/定期借地権と人により意見が分かれる要素はありますが、これらをポジティブに捉えることのできる方は本当に良い買い物をされたんだと羨ましく思います。