広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[341: 匿名さん]

３２８さん。

余り熱くなっても心がおかしくなりますよ。
自分のコメントへのレスが気になるでしょうが、そこは抑えて、そんなに頻繁に書き込みしない方が、あなたのためにも、また場が荒れないためにも大切です。この物件の全てを背負い込まない方がいいですよ。

[342: 匿名さん]

３４１さん、

親切なアドバイスありがとうございます。

その通りですね。

でも最近のこのスレのコメント、３３３さんではないですが、かなり稚拙なものが多くなっているように思い残念です。静観させて頂きます。

[343: 匿名さん]

やっぱり病院の敷地内って相当気になるし　
しかもマンションの近くには常に付近住人以外の不特定多数の人が
歩き回るっていうのも不安。
救急車のサイレンの音がどれだけ我慢できるかだと思う。
どうせなら病院付近じゃなくて
普通の住宅街で土地も所有権が良かった。

[344: 匿名はん]

よく分からないことを気にしますね。
広尾ガーデンヒルズも元病院の敷地だし今でも病院の隣なんですがそんなことを気にしている人を聞いたことがありません。まあ気にしていやがる人も中にはいるのでしょうが、中古価格に反映されていたりするレベルだとはとうてい思えません。
広尾ガーデンヒルズはそれこそ敷地内を不特定多数の人が歩き回れますし現にいろんな人が入ってきてます。このマンションは入ってきません。

救急車のサイレンは聞こえるでしょう。というか日赤通りはそもそも交通量がそれなりに多くてうるさいのでＢ、Ｄ棟の道路沿いは幹線道路付近ほどではないもののそれなりに騒音があると思われます。従って下層階はサッシがＬ３になってます。しかしこれももうＢ、Ｄ棟は売れてしまい、次回販売のＥ、Ｆ棟は相当離れてるので気にならないでしょう。

所有権が良かったというなら最初からこのマンションを見ない方がいいでしょう。マンションを買おうと思ってよく調べてみたがやっぱり一戸建てが良かった、集合住宅は団地みたいで嫌だというのと同じ種類のコメントでは。

まあどこのスレでも買った人のレベルと買わずにけなす人のレベルが相当異なるものなのですけどね。

[345: 匿名さん]

344みたいな関係の人は別として
病院跡地って気にする人多そうだね。

知人で買ってたりする人は
転売予定(投資）目的だったりするので
どんな人が入居かは不明な点が困る。

[346: 契約済みさん]

なんだか微妙に荒れてますなあ。

私も購入者です。先日契約を済ませました。

私も３２８さんと同感で、外資証券かヘッジファンドかＩＴ系かはともかく、このマンションは「六本木・恵比寿・麻布・赤坂近辺を根城にしている比較的若い人」という人がそれなりに買っている気がします（勿論年配の方も多くいらっしゃるようですが）。

私を含めたこのタイプの人は、資産（貯金）があまりないものの、年収はまあまあ高く、将来に対して楽観的という特徴があるのではないかと思います。

私だって手元に使えるお金が数億円あればそりゃ所有権のマンションか一戸建て買いますよ。だけどないわけだし、数千万の頭金と１億のローンで買える物件を他に探すと、すごく古いか、もっと狭いか、立地がもっと悪いかになってしまうので、仕方ないわけです。

ここは、50年後に価値がなくなりますが、まあそれまでにはもっとお金を稼いでるだろうし、50年後の1億円の現在価値なんてほとんどゼロ同様だろう、というやや甘めの将来認識に基づくと、それなりにしっかりしたマンションをまあまあの立地（超一等地ではないけど一等地ではあるでしょう）で買えるということで、なかなかいいのではないでしょうか。

私もそのような購入者を何人も知ってますよ。疑り深い人のためにいうと、元から知ってる人が買ったのではなく、同業界で「ここを買った」ということで知ってるのです。この辺りの人は同じような賃貸マンションを狙っていて、どこのホーマットは結構いいとかこれは悪いとか、そういう批評をしている人たちなので、結構世界狭いですよ。

そのうちこのスレッドも購入者が増えてくることを望みます。昔友人が高輪ザレジデンスを買ったのでそのときに少し見ていましたが、当初は長谷工はだめだとか立地が悪いとか荒れまくりでしたがだんだんと落ち着いたスレッドになってきて役に立つ情報交換が出来るようになっていました。まだ引き渡しまで長いし、まったりと行きましょう。

[347: 匿名さん]

↑が　”私を含めたこのタイプ”の購入層といっても
さっぱり分かりませぬ。
”比較的若い人”とはどの年代を指すんでしょうかね？一般的には
20代から３０代半ばくらいのことと察するが
３４６自身も２、３０代で　年収はどのくらいをまあまあ高い年収といってるんでしょうか？　３０００万円以上くらいでしょうか？　外資とかにお勤めのサラリーマンですかねぇ。

[348: 広尾住民]

>>344

半可通ですね。

広尾GHは病院隣接地といっても、病院の表玄関には面していません。敷地内を病院の職員は通りますが、患者や見舞い人は比較的通らないのですよ、細い抜け道があることを知らないから。
かたやこのフォレストは、ご存じの通りゲートで仕切られていますが、これはセキュリティというよりも、仕切りがなかったら完全に日赤病院の別棟にしか見えず、資産価値も喪失することへの、いわば苦肉の策です。
病院の表玄関と完全に向き合い、バスも敷地の目の前に停まる、良きに悪しきにつけ、病院一体のマンションです。残念ながらGHのような静寂さは、期待すべくもありません。

[349: 契約済みさん]

私も購入者です。青山に所有権のマンションを保有していますが、広尾の静寂な環境が気に入り住み替えを決めました。私の所属している会社は外資系でも無く、IT系でもありませんが、複数の人が購入しています。購入者が書き込んでいるのに、’業者さん’と決め付けたりするのでは無く、大人の会話で建設的な会話が出来る事を希望します。

[350: 匿名さん]

>>349

静寂さで選んだのなら、失敗です。
この物件を気に入っている344さんも、一定の騒音環境を知っているようですが、
実質的な騒音というよりも、まあ、静寂感とはほど遠い環境であることを
もっと知るべきでした。
日赤通りは車の抜け道として騒音は結構あるし、ましてこの街区は、反対側が
女学館だから、跳ね返りの音が予想以上にある。
街路に面していない棟も、ゲートを一歩（文字通り一歩）出れば、お見舞いの乗降客であふれるバス停があります。
どう考えても、ここは静寂環境ではありません。むしろ騒音が非常に気になります。
提案）アウトドアの寝袋で一度建設予定地の前、日赤通り沿いに３〜４時間寝てみてください。
ものすごく五月蠅いですよ。まして、お見舞いと、女学館生徒が来ると・・・・
あぶはちにわとりいぬねこ全員集合のような傍若無人のような状況を見るでしょう。

[351: マンション投資家さん]

まあ、気にいらなければ買わなければ良い訳で、買った人をけなすことまではせんでもええと思うが・・・

ちなみに、私は買いませんでした。
買った人は、それなりの理由があって買ったんだろうと、思うだけです。。。

あんまり熱くなっても、ねえ。

[352: 契約済みさん]

３４９さん
買わなかったのにけなすために書いている人はそのうちいなくなりますので大丈夫ですよ。物件の気に入った点を書き込むと「業者」「社員」とレッテルを貼るのは２ちゃんねるによくいるタイプですのであまりに気にしない方がいいかと思います。
オプションはもう決められましたか？うちはなんだかんだいってまだです。意志決定権者が優柔不断なので。

まあ、上の方のように冷静に欠点を指摘いただけるのはむしろ歓迎なんですけど・・・。３３４さんと同感でＢ棟のバスロータリーに面しているところは多分五月蠅いと思い検討から外しました。それ以外はそうでもないでしょう。
でも個人的には、女学館の生徒が五月蠅いっていうのは、それはそれで悪くない気がするなあ(笑)

[353: 匿名さん]

病院の隣、女学館の隣、あとバスロータリー隣っていうことで静寂とは反対な環境になりそうだけど子供達を物件内の中庭で遊ばせたりするには丁度いいかも。安心して伸び伸び遊べるし。

[354: 匿名さん]

色々な騒音と言われていますが、日中はともかく夜は意外と静かですよ。日赤医療センターで終バスを待っていると怖いくらいのときがあります。日赤通りも、交通量がかなり減りますしね。
夜の静寂感に関して言えば結構あるように思います。ガーデンヒルズのサウスヒルと比べれば五月蝿いのでしょうが。

[355: 匿名さん]

352さん

349です。
大人げのあるコメント有難う御座います。これで建設的な掲示板になると期待しています。

さて、オプションですが現在居住中の物件購入の経験を何とか生かし以下の通り決めました。

1．Foyerに続く廊下
Foyerに続く廊下はFoyerと同じ大理石に変更しました。
（廊下を大理石に変更すると、玄関から連続性さが出て一体感が出て来ます）
2．Downlight
Livingを全部Downlightに変更しました。
（Downlightにすると外から見た景観が格段に良くなります）
3．廊下の化粧パネル張り
玄関の壁紙部分を化粧パネル張りに変更しました。
（これで玄関にぬくもりが出て来ます）
4．バルコニー
バルコニーをウッドデッキでは無く石張りにしました
（部屋全体が明るくなると思います）

尚、1.2.3はいずれも予想よりReasonableであったので現時点でオプション変更しましたが、4は予想より高かったので完成後業者に頼む予定です（その方がReasonableなようです）。

以上

[356: 契約者さん]

契約された方の多くが読まれたかとも思うけど、日経トレンディー6月号の「人生を変える家」という特集で、「プロの見方、プロの買い方」という記事があり、以下のような内容が出ていました（そのまま引用はできないと思うので骨子だけ）。

”定期借地権付きマンションは広尾ガーデンフォレストなど数は少ないが、以前は数十年後に土地を返すため、中古になると売却しずらいと思われていたが、最近は「築10年で購入時と同程度の価格で売れる物件も」（三菱地所）と、10年単位で住み替えを考えるにもよい選択肢だ”。

実際、住宅情報「都心に住む」6月号の広告のところに、98年10月築、50年定期借地物件パークコート麻布鳥居坂（三井不動産）の１０２㎡ほどの中古物件が1億9800万円（坪636万円）で出ていましたが、すぐに売れてしまったようですね。
最終的にいくらで売れたのかは知らないけれど、当初の平均坪単価は372万円とのことなので、9年たって残り42年になって当初より7割くらい高い値で売れた模様です。

高級マンションの仲介をやっている麻布Styleさんは、このガーデンフォレストの資産価値について、以下のようにコメントしています。おもしろいと思いました。転売のために買ったわけではないですが、将来住み替えをしたい場合などにも問題ないと思いました。

http://www.styleagent.jp/blog2/archives/000236.html

[357: 匿名さん]

>>356

パークコート麻布鳥居坂は特異な物件だから比較の対象にはならないかと。
初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件。さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。
あそこが築１０年で７割高だからといってねえ・・・

[358: 契約済みさん]

349/355さん
ありがとうございます。＝352です。

ダウンライトは私も考えていましたが、廊下を石張りにされたんですか。すごいですね。格好いいと思うのですが割れたりしませんでしょうか。心配です。

バルコニーは石もウッドデッキもどちらも惹かれますよね。せっかくバルコニーが広いので快適な空間にしたいです。後で業者に頼むという方法もあるのですね。

あとベッドルームをカーペット敷きに買えようと思っていますがこれが有料オプションというのはやや納得がいきません。まあそれなりのクオリティのカーペットなので仕方ないかもしれませんが。

ちなみにコンロ・食洗機あたりはどうされましたか？趣味の問題だとは思いますが・・・。

[359: 契約済みさん]

356/357さん

私も定期借地権マンションが値上がりするというのはやや異常な事態だと思います。基本的には着実に（50分の1ずつ）価値が下がっていくのであって、残価に当初以上の値段がつくことを期待するのはなかなか難しいかと思います。

ただ、現状でも日々地価が上がっていっており、しばらくはこのトレンドに変化はないという気がするのと、感覚的には40年以上借地権が残っていれば「それなりに住める」という雰囲気があるので（あくまで雰囲気ですが）14年以内に売却するのであればそれほどひどいことにはならないかなあと期待してます。

ちなみに契約の時に、こっそりと次期募集のＥＦ棟の予定価格を見せてもらいました。立地や広さが違うので単純比較できませんが、概ね平均して５〜１０％は坪単価を上げてくるようです。前回募集からたった半年しか経ってないのにね。売り手もかなり強気のようです。

[360: 匿名さん]

352/358さん
建設的な掲示板になりましたね。
それでは私の拙い経験に基づいて出来る限り回答させて頂きます。

1.石張りについて
フローリングにしようが、石張りにしようが毀損するのは避けようが無いと思います。
石張りだと最悪磨けば傷は無くなりますし、へこんだ或いは欠けた部分は補修すれば欠損部分は判らなくなりますよ。補修は入居後管理会社の三井不動産サービスがやってくれる筈です。

２．寝室のカーペットについて
確かに寝室はカーペットが使い勝手が良いですが、限りある予算の中この部分は気に入ったラグを敷けば良いという結論になりました。
寝室のカーペットより１の石張りの方がReanableだったので、１の石張りを選択しました。

３．コンロ、食洗機
現在居住中の物件がIHなので、IHにしました。世界に冠たる家電メーカーが日本に多く存在する中、中途半端なAEG社よりも無料の松下にするつもりです。ドイツで100年持つと言われるMieleなら別ですが、AEGなら松下でもQualityは一緒と思います。


以上参考になりましたでしょうか