広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[321: マンション投資家さん]

大地震でもない限り、53年など、全く問題ないよ。
今の建物、知ってるの？
昭和40年代のマンションですら、まだたっているのだから、分かるでしょ。普通。

[322: 購入検討中さん]

↑↑↑
そうかなぁ？　普通、３０年も経つと、そろそろ建替えって話題出るよ。
そもそも、コンクリートの耐用年数の問題じゃなくて、間取りや設備等
含む市場価値・商品価値の問題でしょ。
あんまり古くなると、まともな人は住みたがらない。どんなに管理状況
良くても、築３０年とか４０年とかの物件は、かなりヤバイ。。。

[323: 匿名さん]

まあ、建替えの話が出てから実際に建替えるまでには何十年もかかるけどね。

[324: 匿名さん]

ここは地下の駐車場が良さそうな感じです。
もちろんほとんどが機械式で、全住戸分あるわけではないのですけどね。
地下１階と２階に、車寄せが計６箇所。
それぞれのレジデンスに対応していて、
駐車場に入れる前にゆっくりと荷物を降ろすことができそうです。
立地を考えれば、このマンションは駐車場の抽選にはずれると、
価値が半減するんじゃないかと思いますね、個人的には。
日赤通りは、タクシーが頻繁に走ってはいますが。

[325: 匿名]

＞３２２さん

高級マンションと、そうでないものを混同されてます。

原宿駅前の高級マンション＝コープオリンピアは築４２年余ですが健在です。
３年前の数字ですが１１９．５３㎡６４８０万円で売りに出ています。
また日本初の高層マンション＝三田綱町パーク・マンションも築３６年ですが、
しっかり管理されており、今でも中古市場で人気物件です。

立替が話題になるのは、ほとんどの場合、容積率に余裕があり、持ち主が
負担ゼロかわずかの負担でできる場合に限られるといって良いくらいです。

同潤会アパートメントもそうです。
同潤会青山アパートメント＝現在の表参道ヒルズもそうだったと思います。

普通はお金出すのいやだで、立替にならず、リノベーションとかになるでしょう。
ともあれ、ここは取り壊し費用まで積み立ててるのに、立替などありえません。

[326: 購入検討中さん]

築４２年だと、この物件に例えれば、あと残り１１年程度で取り壊しですか。。。

そんな値段付きますかねえ？

それと、コープ何とかや、三田綱町なんとやらが、今現在、そんなに
魅力的物件と考える人がどれほどいるでしょうか？

[327: 匿名]

＞コープ何とかや、三田綱町なんとやらが

どっちも、ある意味、超有名マンションですから、現地で確かめ、
なんだったら、不動産屋に、人気のほど、聞かれると良いでしょう。

[328: 匿名さん]

購入者の一人です。

上の３１９さんなどが、この建物は５０年も持たず、３０年もすると建替えの必要が出て、その場合、後２０年程度しか残っていないので問題になるのではないかとおっしゃっている点ですが、、。

現在出ている日経ネットの「住宅」をクリックすると住宅評論家として有名な櫻井幸雄さんが「失敗しないマンション選び」というテーマでマンションの構造などについても話しておられるので参考になります。

そこでも説明されていますが、一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。

評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。

ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。

それと１９７０年以降主流となった圧送ポンプでのコンクリート打設において過度に水を混ぜる、いわゆる「シャブコン」が問題になっていますが、これが山陽新幹線のトンネル剥脱事故や阪神大震災での高架道路の倒壊などの原因のひとつにあげられています。このような建設によるマンションは３０年を過ぎた辺りから、コンクリートの酸化が進んで中の鉄筋が錆びてもたないような事例も出ているようです。

この広尾ＧＦの場合は、水セメント比を５０％以下に設定して、コンクリートの収縮、酸化が起こりにくい施工にしていることが、品質・性能・管理ハンドブック（いわゆるクオリティブック）に明記されて購入者にきちんと説明されており、５３年やそこらで建替えが必要となるような物件ではない高品質なものであることがわかります。

また長期修繕計画も購入者にきちんと書面で説明されており、例えば汚れの目立つ可能性のある外壁やバルコニーの工事は、１２年、２４年、３６年目に相当な予算が貼られており、給排気工事は４６年先まで計画されているなど、かなりしっかりした管理修繕計画がコミットされています。

当然年数の経過とともに、相応の内装のリニューアルが必要になるでしょうが、一定のコストで個別住戸ごとに十分対応可能ですので、全体で３０年を過ぎた辺りで建替えを議論する必要性はまず考えられないのではないかと思います。

[329: 匿名さん]

それよりも５０年たったら建物のみならず、資産価値がゼロ（消滅）になることが
耐えられませんでした。子供にも財産残したいしね。

[330: 匿名さん]

まだ使えるもの（建物自体）を捨てる（解体してしまう）のは
すごく無駄（もったいない）。　ものを大切にしなさい、って子供に教育できなくなってしまう。

借地であるか無いかってまったく価値観を変えてしまう。

[331: 購入検討中さん]

３２８さんは、明らかに業者さんですねｗ
あまり詳細に書きすぎると墓穴掘りますよｗｗｗ

[332: 匿名さん]

地主さんの都合で、購入者が不利益をこうむるだけでなく、使い捨てマンションの壮大なる無駄により、全人類にとって大いなる損失が生じるのです

[333: 購入検討中さん]

購入検討しているなかで、このサイトを知りチェックしています。ただ匿名投稿ゆえなのか多分に稚拙で感情的な書き込みもある点は少々閉口いたします。コンクリートの耐性の件など客観的事実であるならそれはそれで役立つ情報でした。借地に期間対比十分な耐性な建物を建てることが、物を大事にすること云々などというロジックは理解に苦しみます。
林立する超高層マンションの個々の土地所有権は極めて狭小であり、また建物については益々時間の経過が早まっていくなかで50年60年後にはその時代のライフスタイルにフィットさせるために所有権物件であろうとも立替議論は避けられないと思います。
さて、本題ですが、当マンションの女学館側については道路までの距離がやや近いようで、病院への救急車のサイレンやバスターミナルの存在が気になります。遮音性について参考になるようなことがあれば教えてください。

[334: 匿名さん]

３２８です。

３３１さん、スレは自由投稿ですから批判されるのは自由ですが、決め付けるような議論はやめて下さい。私は普通のサラリーマンです。サラリー水準は世間から見れば比較的よい方かもしれませんが、不動産や建設関係の企業では全くありません。

私の知る限りでは、この物件に興味を持つ方は不動産のことをよく勉強していて詳しい人が多いように思います。そういう人は構造から施工の状況までよく吟味して買っています。

この物件は定期借地権なので、３０年やそこらで万一にも建替えの話になることが最大のリスクですので、私のみならず、この物件を買った友人の何人かも当然のことながら最初からこのリスクポイントを真剣にチェックしました。そういう不動産ノウハウもそれなりにある人が資料（クオリティーブック）を読めば、この程度のことは客観的に書けます。

この物件は定期借地権物件で５３年後には価値ゼロになります。それが嫌な方は最初からこの物件はきっぱりと避けるべきと思います。３２９さんのように末代まで財産を残すという考えも立派な見識ですので、こういう考えの方にはこの物件は決してお勧めしません。

一方、日赤は土地を売ってくれないということなので、定期借地条件でなければこの広尾の丘のてっぺんに、この高品質のマンションは建たないのですから、この程度のリーズナブルな値段（坪４〜５百万円は今の相場から見て格安と思います）で５３年も住めたらハッピーと思う方だけ買えばよいと思います。

こういう考え方をする人も結構いらっしゃるようで、一般募集対象となった１２０戸は今のところ３倍から５倍程度の倍率で即完売と聞いています。
次のＥ，Ｆ棟１２０戸については、こんな倍率になる必要もないと予想されるのと、周りの物件相場がどんどん上がっているので（有栖川などは所有権ですが坪1000万円突破ですし）この後の販売はきっと値段がかなり上がってしまうと思うので、私の友人などは今の値段で買えてよかったと喜んでいます。

[335: 広尾住民]

>328

やっぱり与党総会屋さんみたいな発言だなあ。
いやいや失礼、あなたが「広尾の丘」って、のぼせるのは判るが、ことこの物件に限っては、そんな価値はありません。
狭い敷地にひしめき合うような建物配置。老若男女、さらにあえていえば、いろいろな階層の病人はうろうろする日赤の周囲に借地権で買うほどのものではありません。広尾に憧れるなら、４億程度で一戸建てはあるし、そこまでカネがないなら、元麻布、南麻布で１億程度の中古を買った方がいいよ。
とにかく、丸ごと１日、予定地に立ってみれば？
救急車はサイレンでうろうろ。馬鹿な路駐のバイクはひどい。田舎から日赤に見舞いに来た老人集団。女学館の無礼な集団生徒の跋扈など、まあ、どう考えても広尾のもつ価値をスポイルしている。
日赤の赤字対策に飛びついちゃダメ。もっと気長に表参道周辺とか、麻布十番周辺の物件情報を集めれば、そっちの方が絶対良いって。
もっとも、現地に来たことのない、田舎っぺ大将からみれば広尾ならどこでもいいんだろうけど。

[336: 広尾住民]

・・・追加です。

それとさ、前から疑問に思っているんだけど、皆さんは、

「病院にの『敷地の中に住む』って、どういう気持ちでいるの？」

医療支援で充実、なんて訳の分からないコピーも出ているようだけど、
これからの医療問題って、まさに「耐性菌」とか、病院から出る問題が非常に多くなる。

でさ、ここの敷地って、基本的には、ゲートアウトされているかどうかはともかく、
「日赤の近接地で、しかも敷地内」な訳。

俺だったら、気持ち悪いなあ。ゲートがあっても、一歩出ればそこ病院内だし。
そこまで近くなくていいよ。高度医療病院に。近すぎるリスクの方がやばそだ。

[337: 匿名さん]

３３５さん

アドバイスありがとうございました。

細目までは書きませんが、Weekdayに現地にも出向いて結構長時間チェックもしましたし、建物の防音のレベルや路上駐車の車やバイクが敷地の中に入れないことも確認しました。

私の場合は、知り合いのつてを通じて、今回実際に開発したデベロッパー２社でない他の大手不動産３社の信頼できるレベルの方で、同業の肩を持つ必要のない人からこの物件に関する参考意見を求めて、とてもポジティブだったので決めました。
おっしゃるようなことも、いくらかあるのかもしれませんが、私も友人たちも納得して買っています。でもコメントありがとうございました。

[338: 匿名さん]

何度もすみません。

３２８ですが、３３５さん、「おっしゃるようなこともいくらかあるのかもしれません」と申し上げたのは、老若男女のいろんな患者さんがバスや車で隣の日赤に来られるといったことであって、「耐性菌」の話を肯定している訳ではありません。念のため。

「耐性菌」が病院のなかのみならず、近隣の住民にまで飛び散るかのごとき発言は、日赤レベルの信頼感のある病院に対しても、中で働いておられる医者や看護士、職員の方にも、それ以上に来られる患者さんに対してもとても失礼だと思います。

ましてや、この後、日赤は地域医療の中心となる最新の設備に変わるのですから、耐性菌が飛び散るような病院を厚生労働省が認めるとも思えません。聖路加レジデンスなどのまさに併設の好事例もあります。３３６のコメントは正直ちょっといただけませんでした。

[339: 購入経験者さん]

200戸程度しか売ってないのに友人知人が何人も買うんでしょうか。
普通いくら仲良くても同じマンションそんなに何人も買わないんじゃないかな。
業者なら、何件も買う人いるんだろうけど・・・。

[340: 匿名さん]

３２８です。

疑うのは結構ですが、事実です。
この物件はファンド関係や外資系証券会社に勤める方が相応買っているようです。たまたまその中の一人が知り合いで、その仕事上の付き合いのある方ということであと1人紹介してもらい、その後、彼らとは情報交換しています。それだけのことです。

ご指摘の通り、さすがに4人も5人も知り合いが買っているわけではありません。
それでも疑うなら、いくら説明しても無駄でしょうから勝手に疑って下さい。

[341: 匿名さん]

３２８さん。

余り熱くなっても心がおかしくなりますよ。
自分のコメントへのレスが気になるでしょうが、そこは抑えて、そんなに頻繁に書き込みしない方が、あなたのためにも、また場が荒れないためにも大切です。この物件の全てを背負い込まない方がいいですよ。

[342: 匿名さん]

３４１さん、

親切なアドバイスありがとうございます。

その通りですね。

でも最近のこのスレのコメント、３３３さんではないですが、かなり稚拙なものが多くなっているように思い残念です。静観させて頂きます。

[343: 匿名さん]

やっぱり病院の敷地内って相当気になるし　
しかもマンションの近くには常に付近住人以外の不特定多数の人が
歩き回るっていうのも不安。
救急車のサイレンの音がどれだけ我慢できるかだと思う。
どうせなら病院付近じゃなくて
普通の住宅街で土地も所有権が良かった。

[344: 匿名はん]

よく分からないことを気にしますね。
広尾ガーデンヒルズも元病院の敷地だし今でも病院の隣なんですがそんなことを気にしている人を聞いたことがありません。まあ気にしていやがる人も中にはいるのでしょうが、中古価格に反映されていたりするレベルだとはとうてい思えません。
広尾ガーデンヒルズはそれこそ敷地内を不特定多数の人が歩き回れますし現にいろんな人が入ってきてます。このマンションは入ってきません。

救急車のサイレンは聞こえるでしょう。というか日赤通りはそもそも交通量がそれなりに多くてうるさいのでＢ、Ｄ棟の道路沿いは幹線道路付近ほどではないもののそれなりに騒音があると思われます。従って下層階はサッシがＬ３になってます。しかしこれももうＢ、Ｄ棟は売れてしまい、次回販売のＥ、Ｆ棟は相当離れてるので気にならないでしょう。

所有権が良かったというなら最初からこのマンションを見ない方がいいでしょう。マンションを買おうと思ってよく調べてみたがやっぱり一戸建てが良かった、集合住宅は団地みたいで嫌だというのと同じ種類のコメントでは。

まあどこのスレでも買った人のレベルと買わずにけなす人のレベルが相当異なるものなのですけどね。

[345: 匿名さん]

344みたいな関係の人は別として
病院跡地って気にする人多そうだね。

知人で買ってたりする人は
転売予定(投資）目的だったりするので
どんな人が入居かは不明な点が困る。

[346: 契約済みさん]

なんだか微妙に荒れてますなあ。

私も購入者です。先日契約を済ませました。

私も３２８さんと同感で、外資証券かヘッジファンドかＩＴ系かはともかく、このマンションは「六本木・恵比寿・麻布・赤坂近辺を根城にしている比較的若い人」という人がそれなりに買っている気がします（勿論年配の方も多くいらっしゃるようですが）。

私を含めたこのタイプの人は、資産（貯金）があまりないものの、年収はまあまあ高く、将来に対して楽観的という特徴があるのではないかと思います。

私だって手元に使えるお金が数億円あればそりゃ所有権のマンションか一戸建て買いますよ。だけどないわけだし、数千万の頭金と１億のローンで買える物件を他に探すと、すごく古いか、もっと狭いか、立地がもっと悪いかになってしまうので、仕方ないわけです。

ここは、50年後に価値がなくなりますが、まあそれまでにはもっとお金を稼いでるだろうし、50年後の1億円の現在価値なんてほとんどゼロ同様だろう、というやや甘めの将来認識に基づくと、それなりにしっかりしたマンションをまあまあの立地（超一等地ではないけど一等地ではあるでしょう）で買えるということで、なかなかいいのではないでしょうか。

私もそのような購入者を何人も知ってますよ。疑り深い人のためにいうと、元から知ってる人が買ったのではなく、同業界で「ここを買った」ということで知ってるのです。この辺りの人は同じような賃貸マンションを狙っていて、どこのホーマットは結構いいとかこれは悪いとか、そういう批評をしている人たちなので、結構世界狭いですよ。

そのうちこのスレッドも購入者が増えてくることを望みます。昔友人が高輪ザレジデンスを買ったのでそのときに少し見ていましたが、当初は長谷工はだめだとか立地が悪いとか荒れまくりでしたがだんだんと落ち着いたスレッドになってきて役に立つ情報交換が出来るようになっていました。まだ引き渡しまで長いし、まったりと行きましょう。

[347: 匿名さん]

↑が　”私を含めたこのタイプ”の購入層といっても
さっぱり分かりませぬ。
”比較的若い人”とはどの年代を指すんでしょうかね？一般的には
20代から３０代半ばくらいのことと察するが
３４６自身も２、３０代で　年収はどのくらいをまあまあ高い年収といってるんでしょうか？　３０００万円以上くらいでしょうか？　外資とかにお勤めのサラリーマンですかねぇ。

[348: 広尾住民]

>>344

半可通ですね。

広尾GHは病院隣接地といっても、病院の表玄関には面していません。敷地内を病院の職員は通りますが、患者や見舞い人は比較的通らないのですよ、細い抜け道があることを知らないから。
かたやこのフォレストは、ご存じの通りゲートで仕切られていますが、これはセキュリティというよりも、仕切りがなかったら完全に日赤病院の別棟にしか見えず、資産価値も喪失することへの、いわば苦肉の策です。
病院の表玄関と完全に向き合い、バスも敷地の目の前に停まる、良きに悪しきにつけ、病院一体のマンションです。残念ながらGHのような静寂さは、期待すべくもありません。

[349: 契約済みさん]

私も購入者です。青山に所有権のマンションを保有していますが、広尾の静寂な環境が気に入り住み替えを決めました。私の所属している会社は外資系でも無く、IT系でもありませんが、複数の人が購入しています。購入者が書き込んでいるのに、’業者さん’と決め付けたりするのでは無く、大人の会話で建設的な会話が出来る事を希望します。

[350: 匿名さん]

>>349

静寂さで選んだのなら、失敗です。
この物件を気に入っている344さんも、一定の騒音環境を知っているようですが、
実質的な騒音というよりも、まあ、静寂感とはほど遠い環境であることを
もっと知るべきでした。
日赤通りは車の抜け道として騒音は結構あるし、ましてこの街区は、反対側が
女学館だから、跳ね返りの音が予想以上にある。
街路に面していない棟も、ゲートを一歩（文字通り一歩）出れば、お見舞いの乗降客であふれるバス停があります。
どう考えても、ここは静寂環境ではありません。むしろ騒音が非常に気になります。
提案）アウトドアの寝袋で一度建設予定地の前、日赤通り沿いに３〜４時間寝てみてください。
ものすごく五月蠅いですよ。まして、お見舞いと、女学館生徒が来ると・・・・
あぶはちにわとりいぬねこ全員集合のような傍若無人のような状況を見るでしょう。

[351: マンション投資家さん]

まあ、気にいらなければ買わなければ良い訳で、買った人をけなすことまではせんでもええと思うが・・・

ちなみに、私は買いませんでした。
買った人は、それなりの理由があって買ったんだろうと、思うだけです。。。

あんまり熱くなっても、ねえ。

[352: 契約済みさん]

３４９さん
買わなかったのにけなすために書いている人はそのうちいなくなりますので大丈夫ですよ。物件の気に入った点を書き込むと「業者」「社員」とレッテルを貼るのは２ちゃんねるによくいるタイプですのであまりに気にしない方がいいかと思います。
オプションはもう決められましたか？うちはなんだかんだいってまだです。意志決定権者が優柔不断なので。

まあ、上の方のように冷静に欠点を指摘いただけるのはむしろ歓迎なんですけど・・・。３３４さんと同感でＢ棟のバスロータリーに面しているところは多分五月蠅いと思い検討から外しました。それ以外はそうでもないでしょう。
でも個人的には、女学館の生徒が五月蠅いっていうのは、それはそれで悪くない気がするなあ(笑)

[353: 匿名さん]

病院の隣、女学館の隣、あとバスロータリー隣っていうことで静寂とは反対な環境になりそうだけど子供達を物件内の中庭で遊ばせたりするには丁度いいかも。安心して伸び伸び遊べるし。

[354: 匿名さん]

色々な騒音と言われていますが、日中はともかく夜は意外と静かですよ。日赤医療センターで終バスを待っていると怖いくらいのときがあります。日赤通りも、交通量がかなり減りますしね。
夜の静寂感に関して言えば結構あるように思います。ガーデンヒルズのサウスヒルと比べれば五月蝿いのでしょうが。

[355: 匿名さん]

352さん

349です。
大人げのあるコメント有難う御座います。これで建設的な掲示板になると期待しています。

さて、オプションですが現在居住中の物件購入の経験を何とか生かし以下の通り決めました。

1．Foyerに続く廊下
Foyerに続く廊下はFoyerと同じ大理石に変更しました。
（廊下を大理石に変更すると、玄関から連続性さが出て一体感が出て来ます）
2．Downlight
Livingを全部Downlightに変更しました。
（Downlightにすると外から見た景観が格段に良くなります）
3．廊下の化粧パネル張り
玄関の壁紙部分を化粧パネル張りに変更しました。
（これで玄関にぬくもりが出て来ます）
4．バルコニー
バルコニーをウッドデッキでは無く石張りにしました
（部屋全体が明るくなると思います）

尚、1.2.3はいずれも予想よりReasonableであったので現時点でオプション変更しましたが、4は予想より高かったので完成後業者に頼む予定です（その方がReasonableなようです）。

以上

[356: 契約者さん]

契約された方の多くが読まれたかとも思うけど、日経トレンディー6月号の「人生を変える家」という特集で、「プロの見方、プロの買い方」という記事があり、以下のような内容が出ていました（そのまま引用はできないと思うので骨子だけ）。

”定期借地権付きマンションは広尾ガーデンフォレストなど数は少ないが、以前は数十年後に土地を返すため、中古になると売却しずらいと思われていたが、最近は「築10年で購入時と同程度の価格で売れる物件も」（三菱地所）と、10年単位で住み替えを考えるにもよい選択肢だ”。

実際、住宅情報「都心に住む」6月号の広告のところに、98年10月築、50年定期借地物件パークコート麻布鳥居坂（三井不動産）の１０２㎡ほどの中古物件が1億9800万円（坪636万円）で出ていましたが、すぐに売れてしまったようですね。
最終的にいくらで売れたのかは知らないけれど、当初の平均坪単価は372万円とのことなので、9年たって残り42年になって当初より7割くらい高い値で売れた模様です。

高級マンションの仲介をやっている麻布Styleさんは、このガーデンフォレストの資産価値について、以下のようにコメントしています。おもしろいと思いました。転売のために買ったわけではないですが、将来住み替えをしたい場合などにも問題ないと思いました。

http://www.styleagent.jp/blog2/archives/000236.html

[357: 匿名さん]

>>356

パークコート麻布鳥居坂は特異な物件だから比較の対象にはならないかと。
初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件。さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。
あそこが築１０年で７割高だからといってねえ・・・

[358: 契約済みさん]

349/355さん
ありがとうございます。＝352です。

ダウンライトは私も考えていましたが、廊下を石張りにされたんですか。すごいですね。格好いいと思うのですが割れたりしませんでしょうか。心配です。

バルコニーは石もウッドデッキもどちらも惹かれますよね。せっかくバルコニーが広いので快適な空間にしたいです。後で業者に頼むという方法もあるのですね。

あとベッドルームをカーペット敷きに買えようと思っていますがこれが有料オプションというのはやや納得がいきません。まあそれなりのクオリティのカーペットなので仕方ないかもしれませんが。

ちなみにコンロ・食洗機あたりはどうされましたか？趣味の問題だとは思いますが・・・。

[359: 契約済みさん]

356/357さん

私も定期借地権マンションが値上がりするというのはやや異常な事態だと思います。基本的には着実に（50分の1ずつ）価値が下がっていくのであって、残価に当初以上の値段がつくことを期待するのはなかなか難しいかと思います。

ただ、現状でも日々地価が上がっていっており、しばらくはこのトレンドに変化はないという気がするのと、感覚的には40年以上借地権が残っていれば「それなりに住める」という雰囲気があるので（あくまで雰囲気ですが）14年以内に売却するのであればそれほどひどいことにはならないかなあと期待してます。

ちなみに契約の時に、こっそりと次期募集のＥＦ棟の予定価格を見せてもらいました。立地や広さが違うので単純比較できませんが、概ね平均して５〜１０％は坪単価を上げてくるようです。前回募集からたった半年しか経ってないのにね。売り手もかなり強気のようです。

[360: 匿名さん]

352/358さん
建設的な掲示板になりましたね。
それでは私の拙い経験に基づいて出来る限り回答させて頂きます。

1.石張りについて
フローリングにしようが、石張りにしようが毀損するのは避けようが無いと思います。
石張りだと最悪磨けば傷は無くなりますし、へこんだ或いは欠けた部分は補修すれば欠損部分は判らなくなりますよ。補修は入居後管理会社の三井不動産サービスがやってくれる筈です。

２．寝室のカーペットについて
確かに寝室はカーペットが使い勝手が良いですが、限りある予算の中この部分は気に入ったラグを敷けば良いという結論になりました。
寝室のカーペットより１の石張りの方がReanableだったので、１の石張りを選択しました。

３．コンロ、食洗機
現在居住中の物件がIHなので、IHにしました。世界に冠たる家電メーカーが日本に多く存在する中、中途半端なAEG社よりも無料の松下にするつもりです。ドイツで100年持つと言われるMieleなら別ですが、AEGなら松下でもQualityは一緒と思います。


以上参考になりましたでしょうか

[361: 契約済みさん]

360さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

石張りの廊下、かっこいいですね。モデルルームをもう一度見てみます。あのモデルルームは悪名高き三井不動産のオプションだらけ生活感皆無の部屋で、参考にならないこと甚だしいですが。（ちなみに200平米の１ＬＤＫはもうすぐつぶすそうです）

ＡＥＧとミーレってそんなに違うんですか。知りませんでした。勉強になります。私もＩＨなら松下でいいと思うんですが、松下の食洗機小さくありませんか？オプションで選べるやつのほうが大分サイズが大きそうでした。

あと、ダウンライトだけにして十分な光量が確保できそうですか？私も昔海外でダウンライトしかない部屋に住んでいましたがあまりに暗くてスタンドを大量に併設していました。ここでは集中ダウンライトなるオプションがあるようですがどんなものでしょうか。

[362: 匿名さん]

361さん

360です。

オプションの価格から考えて、石張りはお勧めですよ。玄関を開けたら豪華に見える事間違い無しです。

食洗器については確かにご指摘のとおり松下は小さそうですね。配偶者が替える事を検討し始めました。もう少し検討します。


ダウンライトは現在居住中の物件がダウンライトなのですが、調光器がついていて、全く暗さを感じません。
今回の物件も集中ダウンライトのようですから、暗さは全く問題無いと思います。

以上

[363: いつか買いたいさん]

所謂定期借地権広尾日赤病院隣接物件是非等論議現在如何進展中？？？

[364: 契約者さん]

３６０さん

我が家も食洗機はAEGのものにしました。
たまたま海外にいた時にAEGを使っていて、いっぱい同時に洗えてとても便利だったのと、前に国内で住んでいたマンションが松下の今回のと同じサイズで比較できたのですが、4人家族の場合は国内サイズだとちょっと小さくて入りきらず結局手洗いが相当出ました。

普段はお二人だけで、たまのパーティーくらいならば手洗いでもいいやということならば問題ないと思いますが。

それとIHはオールメタルに変えました。現在使っている慣れ親しんだ鍋やフライパンパンなどのかなりの部分が使えないのも悲しいかなと思ったためです。

それから、この物件は救急車などのサイレンがうるさいのでは、という件ですが、、。

上のスレでも同様の方がいらっしゃいましたが、我が家も現在、たまたま都内の地域救急指定になっている相当大規模な総合病院の、救急車が入ってくる駐車場の隣にいます。

夕方以降でも毎日5件から7件くらいの救急車が入ってきますが、主要環状線のような大通りの信号を渡る時ならばいざしらず、病院のすぐ近くまで来ると実際にはサイレンは光って回っていますが音は消しており、音までつけて入ってくるののは5回に1回くらいで、それも聞こえるのは10秒程度です。
深夜だとサイレンを鳴らして入ってくることはまずないです。
広尾の場合だけは、そんなに最後までサイレンを鳴らして入ってくるのでしょうか？

前に別途いた駅近マンションの場合、私鉄の主要路線の線路が５０メートルくらいの近さで便利だったのですが、２、３分に1回は電車が走りぬけ、窓をあけているとテレビが聞きにくいので、実際には夕刻からのすずしいような気候でも窓は閉めたままで大変でした。
よほど今の病院の近くのほうが静かです。

広尾ガーデンヒルズに住んでいる知人もサイレンが気になることはないとのことでしたし、そんなに気にすることはないのではないかと思いますが。

[365: 匿名さん]

364さん

360です。本日インテリアコーデイネーターと打ち合わせだったのですが、確かに松下の物は小さすぎて、AEGのものに変更しようと考えています（予算オーバーなのですが）。


私の今の住まいも救急指定病院の横ですが、全くサイレンは聞こえません。この経験からも静寂な広尾ガーデンフォレスト選びました。

尚、インテリアコーデイネーターの話によると購入者は活発にオプションを入れているようですよ。私は変更点は大きくは4点なのでシンプルだそうです。

以上

[366: 契約済みさん]

361です。

364/365さんありがとうございます。大変参考になりました。我が家も最初はシンプルに行こうと思っていたのですが段々と複雑になってきました。特に照明関係を触り出すとやりようがいくらでもあるので止まらないですね。

あとせっかく「森の家」なのでウッドデッキバルコニーにしようと思っています。あとで別工事にした方が安いと仰っておられたので調べてみましたが、ＤＩＹでは安いものはいくらでもあるものの、イペ材のような高価な材料で工事するのならどこでもわりと高そうな感じだったのですが、どこかお勧めの工務店などありましたら教えてください。

[367: 契約済みさん]

363さん
定期借地権は私も当然悩みました。しかし最近の新築価格の暴騰、中古価格も負けずに高騰しているのを見ると、今の私の予算で手が出る物件の中では間違いなく最上等ということで契約しました。広尾ガーデンヒルズの中古も坪単価が600万円台（サウスヒルではありません）に突入しており、今更そんな金を出して築20年の床暖房も浴室乾燥機もディスポーザーもコンシェルジェサービスもないマンションに住みたくありませんし（勿論人により考え方は違うと思いますが）、新築物件でそれなりに良さそうな部屋は３ＬＤＫ３億円コースです（埋め立て地域だったり地下の日が当たらない住戸だったり＊＊＊が隣だったりすると新築が買えそうな値段でもありますが、何を妥協するかは人によりけりではないかと）。

[368: 契約済みさん]

361です。
食洗機、ＡＥＧをお勧め？しておいてなんなのですが、ＡＥＧ製は余熱乾燥で、松下製のヒーターによる強制乾燥とは違うようです。余熱乾燥ってどうなんですかね？　今は日本製を使っているので若干気になります。ご存じの方がいたら教えてください。

[369: 匿名さん]

361/366さん

364/355です。

確かにバルコニーはウッドデッキも良いのですが、私の部屋は余り日当たりが良く無く、明るさを出す為に石張りにする予定です。
業者は、多少高いですが信頼のおける三井デザインテックに完成後、あくまでも完成後に頼む予定です。

三井からはも完成後に頼んだほうが安くなるとのRecommendationがありました。

以上

[370: 匿名さん]

うちは現在食洗機ミーレですが、やはり強制乾燥ではない機種です。
通常の使い方ですと水滴が残っていますが、
乾燥が終わった後すぐに扉を少し開けておくと、かなり乾きます。
ただ、完全な乾燥が必要な方には少なからずストレスになるのでは。

[371: 契約済みさん]

ありがとうございます。

三井デザインテック、調べてみます。

強制乾燥じゃないと最後まで乾かないんですね。なるほど。今の機種（日本製）はカラカラに乾いてますので、それに慣れていると戸惑うかもしれません。たいした問題ではないかもしれないですけどね。

[372: 契約済みさん]

そういえば週末に前を通りかかったら外壁が少し出来ていました。2年後の竣工なのに早いですね。

[373: 契約者さん]

３６４です。

３６１/３６４さん、

我が家は先にイベ材のウッドデッキバルコニーを三井デザインテックにオプションとして注文しました。

我が家も入居後で別途どこかの工務店にお願いしたほうが安くていいやと思っていたのですが、デザインテックによると、「バルコニーデッキ避難ハッチ嵩上げ」というのをバルコニーの施工の時にあらかじめセットしておかないと、後でこの「嵩上げ」をやることが相当に難しいか、あえてやるとコスト高になると説明を受けています。


後でウッドデッキを設置されるお考えの場合は、念のため、この点確認されておいた方が安全かと思いましたのでご参考まで。

[374: 契約者さん]

↑
すみません、３６４ですが、上のスレは３６１/３６６さん宛てでした。

[375: 匿名さん]

週刊ダイヤモンド最新号より

50年後には資産が残らない定期借地権付きの物件にもかかわらず、既に売り出した354戸は即日完売状態に近い。「年収1億円を超える外資系社員が物件も見ないで買っている」と売主の三井不動産レジデンシャルの関係者は話す。隣接する「広尾ガーデンヒルズ」はバブル崩壊後も値を崩さなかった中古の超人気物件。「ここは絶対に価格が下がらない」と思わせるのに十分な立地である。
（中略）
隣接地には有名なマンション「広尾ガーデンヒルズ」があり、都心なのに緑が多く、環境の良さは抜群。そして、建物のグレードが高く、地主である日本赤十字社医療センターの医療提携もついている。体調が悪くなったときに専用ダイヤルに電話すると、容体を聞いて診察の予約も取ってくれる。今後、都心部では「少しでも安く分譲する方式」として定期借地権付きのマンションが増えるだろう。しかも、定期借地というハンディを跳ね返す魅力をつけて。その先駆けとなる広尾ガーデンフォレストは注目すべき物件である。

[376: 匿名さん]

年収１億円ですか。景気いいですね。
物件も見ないで買っているというのは本当かな。投資目的ならともかく、そんな人いるのか？
あるいは青田買い＝物件見ず　の意か？

[377: 匿名さん]

年収１億以上でこの物件に申し込んで抽選に外れましたが、さすがにかなりじっくり考えますよ。年収１億といっても税金で取られまくるので手取りは半分強だし、年収１億の職業はたいてい不安定なので。

[378: 匿名さん]

この物件は金融で働いている人には受けがいいと思う。
５０年の定期借地権で相場の７〜８割の価格は金融的に見ると割安。
ただ科学で市場は動いているわけではないから定期借地権に抵抗が
ある人が多いというのはマイナスだけどね。

[379: 匿名さん]

金融は、サイエンスではありません。

[380: 契約済みさん]

373さん

364です。すみません、暫く出張に出ていたので返事が遅くなりました。
なるほど、ウッドデッキバルコニーはオプションで頼んだ方がいいのですね。そうします。しかしもうオプション決定を急かされています。２年後竣工なのになぜこんなに締切りが早いのか、ナゾです。どれだけバッファを持ってやってるのでしょうか。

[381: 匿名さん]

広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。

[382: 匿名さん]

この物件は見に行って検討中です。ただ大きい病院の横ということは、夜間救急車が出入りすることはどうしようもありません。窓を開けるとサイレンの音が聞こえるのはあまり好きではなかったからです。その点はどうなっているのでしょうか。病院のどのくらい先からサイレンの音を消してくれるのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいますか。

[383: 匿名さん]

ミッドタウンの向かいは久しぶりのパークマンションということで高そうですね。羽澤ガーデンは住民の反対で着工見通しが立たないとの噂を聞いたがどうなんでしょう。

港区渋谷区の最近売り出した物件は坪単価800-900万円台が当たり前になってきて、この物件も最初見たときには定期借地権でこの値段はありえないと思ったが、今価格表を見直すととてもリーズナブルな気がしてきました。同クオリティの物件は800万円で本物件が坪500万で出ているとすると所有権物件に比べると37％引き、この値段なら買ってその差額を運用しても損は無い気がします。（ちなみに元本の37％を年５％複利で50年間回すと元本の4.2倍です。）次回価格はまだ正式に出ていないみたいですが期待したいです。

[384: 匿名さん]

＞382
救急車は少なくとも夜は、六本木通りから日赤通りに入った時点でもうサイレンは鳴らしてないですよ。南から来たらどうなってるかは見たことないので知らないけど。あの狭くて住宅が林立している日赤通りでサイレン鳴らしたらこのマンションに限らず苦情多発すると思います。

[385: 匿名さん]

ザ・ハウス南麻布が坪単価８００〜１０００万ですね。
あそこは不況の真っ只中に建ったので建物自体のグレードはそんなに高くありません。立地も駅には近いけど広尾ガーデンフォレストの方が高台で緑に囲まれている。
定期借地権物件は所有権物件の７５％程度が目安と言われていますが、広尾のように賃貸力がある場所であれば８０％で十分割が合います（CFの計算をしてみてください）。よってこの物件は相対的にはお買い得ですね。
ただ、ザ・ハウス南麻布など近隣の価格自体がバブルの可能性はありますが。

[386: 匿名さん]

前回のバブルの頃は坪3000万ぐらいまで、いっていたわけだから、坪1000万ぐらいでは、まだ高いとは言い切れないでしょう。実際、ヒルズの高層階や松涛の新築あたりでは坪1200万ってのも出てきているし。今年後半は、超高額物件の定義が坪1200万から1500万のレンジになってくるんじゃない。その第一候補がミッドタウン向かいなんだろうね。

[387: 匿名さん]

ザ・ハウス南麻布は有栖川宮記念公園至近、南麻布という住所、米荘閣跡地というブランドがあるから建物のグレードにかかわらずこの物件よりも高値なのは間違いないでしょう。広尾ガーデンヒルズ至近、広尾という住所、日赤跡地というのはどれもいまいちアピールにかける気がする。敷地自体の緑量の多さ、野村不動産よりも三井不動産＋三菱地所という訴求点はあると思うけど。

定期借地権が所有権の何パーセントかというのは一般的に定義できるものではない気がする。建物は基本的に全く同価で、土地部分がディスカウントになっているのであって、場所によって建物と土地の価格比が全然違うのだから、たとえばド田舎に作った高級マンション（そんなものがあるかどうかは分からないけど）なら土地のディスカウントはほとんどインパクトがないので定期借地権価格は所有権の価格に限りなく近いでしょう。一方坪１億円の土地（それもないと思うけど）であれば、マンション建設コストの部分は全体の中でほとんど無視できるので、定期借地権の物件価格は所有権に比べてかなり安くなるでしょう。

[388: 匿名さん]

今後５０年間のキャッシュフローと、永久のキャッシュフローの差がどのくらい出てくるかはディスカウントレートによります。

毎年１億円のキャッシュフローが出る土地の所有権・５０年定期借地権価格（割引率r）は、前者が1/r、後者がNPV(r, 1:y1-y50)なので、エクセルで簡単に計算すると、
ｒ　所有権(a)　50年借地権(b)　(b/a)
2% 50.00 31.42 62.85%
3% 33.33 25.73 77.19%
4% 25.00 21.48 85.93%
5% 20.00 18.26 91.28%

一等地の住宅地だと投資利回り3.5-4％位なので、50年借地権価格は所有権の80-85％くらいかな？（この辺りの感覚はよく分からないので教えてください）但しこれは建物を含まないので、所有権の100％で評価される建物を入れると借地権価格は85-90％位であってもおかしくないということになるのでは。とするとやはり結構お買い得ですね。

[389: 匿名さん]

どう考えてもザ・ハウス南麻布よりはこの物件の方が立地は良いと思うけど。ザ・ハウス南麻布の東側は雑居ビル。高台でもない。緑も多くない。
パークマンション南麻布だったらこの物件以上だけど。

[390: 匿名さん]

池尻のマンションを購入したのですが、多少狭くなってもこちらを購入すればよかったと少し後悔しています・・・
病院/定期借地権と人により意見が分かれる要素はありますが、これらをポジティブに捉えることのできる方は本当に良い買い物をされたんだと羨ましく思います。

[391: 匿名さん]

定期借地物件はあまり売買事例がないけれど、上のスレ３５７の辺りで、50年定期借地物件であるパークコート麻布鳥居坂の最近の売買事例に関してコメントがあり、あまり言葉尻をとらえるつもりはありませんが、多少誤解があると思うので追加コメントさせて頂きます。

「パークコート麻布鳥居坂は初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件、さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。」とのご指摘ですが、大筋では正しいと思いますが、失礼ながら若干誤解があるように思います。


正しい認識は、「パークコート麻布鳥居坂物件が出た1998年10月は、2006年の港区の平均新築坪単価とあまり差異のないまだ比較的高めの時期。港区の坪単価はその後2003年、2004年に向けて下がっており、当時はまだ比較的強気の時代。
それにもかかわらず、同物件は、当時の六本木地域近隣所有権物件の新築坪単価378万円（平均面積68.3㎡、平均価格7787万円）の98%水準に当る坪単価372万円（平均面積99㎡、平均価格1億1千万円）という強気の価格で出されたが即完売した。

その後、近隣の所有権物件が、六本木ヒルズやミッドタウン開業などの開発効果もあり上昇し、現在では所有権物件では新築で坪800万円は当り前になっているなか、最近、パークコート麻布鳥居坂物件が、売り出しから8年たった残存42年間で、坪636万円で取引されている模様。
これは近隣所有権物件の坪単価800万円の約80%に当り、まずリーズナブルな相場と考えてもよいのではないか。」

といった解釈が正しいと思います。

パークコート麻布鳥居坂は、３５７さんもコメントされている通り、フィりピン大使館の敷地に建てられたので土地の固定資産税（よって地代）がないなど優位な条件もありますが、残り42年となっても相場自体の上昇によって近隣の所有権物件（坪800万円）の80%程度で取引されているのは興味深いと思います。

こうした事例から見ても、私も388さんの意見に賛成で、広尾ガーデンフォレストの現在の価格は割安だと思います。

もっとも、今度のE,F棟の値段いかんですが（どなたか詳しい情報あれば教えて下さい）、実質53年間の定期借地権物件であれば、オプション付きのエグゼクティブ仕様を除けばAからD棟の中心価格が大体坪400万円から500万円程度までだったので、E,F棟が2割アップの坪500万円から600万円程度が主体であればリーズナブルかなと思います。

[392: 匿名さん]

日赤通り沿いで騒音があるＢＣ棟よりも、今回分譲のＥＦ棟の方が内側にあり静寂な分、分譲価格が多少上がるのはやむを得ないでしょうね。白樺レジデンスの意匠はやや地味な気がしますが、落ち着きを求める方にはかえっていいのかもしれません。周囲の地価も新築・中古マンションの価格も高騰する中、どのくらいの価格で出てくるかは注目ですね。私も１、２割アップというところかなと思いますが、それ以上で出してくる強気価格だとかなりチャレンジングですね。

[393: 匿名さん]

これを売り出している某大手不動産会社の知り合いに聞いたんですが、広尾ガーデンフォレストは高級定期借地権という市場が極めて限られていたところにこれだけの戸数を出すので、場所や建物のクオリティには自信を持っているものの、おそるおそる手探りでやっているという感じがあったので、その分価格設定は比較的割安になっているそうです。中古流通市場がどうなるか分からないなどの不安はあるものの、そこがクリアできるのなら買いなんでしょうね。

[394: 匿名さん]

確かに元麻布との比較、築２０年ガーデンヒルズとの比較でいくと、分譲なら坪１２００万前後の値付けになるだろうから、今となっては、結構、割安感がでてきているよね。
モデルルームができた頃に価格表を見たときには、定借でこの値段は・・・と思ったけれど、１年近く経つと相場観って変わるものなんだね。
いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。
このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。

[395: 匿名さん]

ということは、その後にまたバブル崩壊が待っているかもしれない・・・・。でも、そんなこと気にするような貧乏人はこのマンションに手を出さないでしょう。

[396: 匿名さん]

394よ
煽るのはやめたまえ。

[397: 匿名さん]

この地域の相場は坪８００万〜１０００万でしょうか。
広尾GFは立地や建物的には周辺の相場以上の評価になると思いますが。
で、広尾は賃貸で貸せる場所なので５３年の定期借地権はファイナンス的に見れば最低でも８０％の価値はあるはず。
よって適正価格は坪６５０万〜８００万くらい。話を聞く限り、ＥＦ棟がこれくらいの価格で出てくるみたいですね。Ａ〜Ｄ棟は割安だったということ。

[398: 匿名さん]

現在、隣のガーデンヒルズのサウスヒルで売りに出ている部屋が２つあって、築２０年強でそれぞれの坪単価が893万と862万。であれば、やはり新築なら1200-1300万/坪の値付けになるでしょう。

[399: 匿名さん]

安いー、安いー！
坪２００万ある！

ミオカステーロ石神井公園
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00008...

[400: 匿名さん]

過去１年で千代田区・港区・渋谷区に出てくるマンションの価格帯がものすごく変わりましたよね。坪単価の上昇もさることながら、少し前は５億６億という値段が出てくることはほとんどなかったのに、最近はどのマンションでも上層階がその位の価格帯です。ここもＧＨ棟が出てくるとき（３年後？）にはもっと上がっているだろうし、ＥＦ棟はそこまで上がってないだろうから今買っておいたがいいかもしれないですね。ここは定期借地権の分、バブルが崩壊したときの痛手がやや少なそう（みんな資産価値を見込んで買っているわけではないと思うので。賃貸価格まで下がったら仕方ないけど）。

[401: 匿名さん]

坪１５００万といえば１００平米２ＬＤＫで４億５千万、２００平米３ＬＤＫで９億くらい？

流石にその値段では買い手はいないでしょう（少なくとも今のところ）

都立中央図書館がマンションになってルーフバルコニーがついていたらその位でも売れるかもしれないが...

[402: 匿名さん]

いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。
どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。

[403: 匿名さん]

みんなあんまり気がついていないみたいだけど、この広尾ガーデンフォレストの開発業者の1社である三菱地所は、港区麻布台2丁目（ロシア大使館の南のあたり）で、東京アメリカンクラブと提携して、その敷地に定期借地権の高級分譲マンションを建てる計画のようですね。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03293.html

公表されている記事によると、2008年1月に着工して、2010年の7月頃には完工ということなので、まだ着工時期も未定の広尾GFのG,H棟が出る前に、麻布台2丁目の物件が先に出てくるのではないでしょうか。

記事によると、マンションは地上12階建てで総床面積2万8900㎡ということで相応の規模のようだし、ロシア大使館の南の一等地の場所で、東京アメリカンクラブとの一体感も期待できるので、相当ゆったりした高級マンションになるのではないかと想像します。

既に坪1000万円を超えている有栖川パークハウスの今の値段などから見ても、この麻布台2丁目物件が所有権物件だったら、ゆうに坪1200万円は超えるだろうから、まったくの想像だけど、50年の定期借地権条件でも坪800万円から1000万円くらいで出てもおかしくないかも。

そうなると、その後に出る広尾G,H棟も引きずられたような水準になる可能性も大だし、４００さんのおっしゃる通り、広尾GFの今回のE,F棟が坪600万円台程度で買えるのならば、まだ割安なのかもですね。

[404: 匿名さん]

アメリカンクラブの立て替えの話は聞いてたけど、定借マンションになるんですか。あそこは高台でとてもいい場所だし、外人も買うだろうから相当な値段になるでしょうね。

住人はアメリカンクラブの施設を使えるとかいう特典もあったりすると、もっとプレミア感が出るかもしれません。このスケジュールなら来年の夏くらいには売り出すんですかね。来年の注目物件ですね。

[405: 匿名さん]

４０３です。

以下の東京アメリカンクラブの広報によると、ご指摘の通り、東京アメリカンクラブ施設の建替え資金捻出のため、定期借地権の分譲マンションを建築、分譲するようです。

http://www.tokyoamericanclub2010.org/pdfs/tac2010_project_booklet_JP.p...

公表されている情報によると、より具体的には、三菱地所や竹中工務店が匿名組合事業体（TMK)を設置し、このTMKに対して東京アメリカンクラブが敷地の土地（現在の麻布タワー分の敷地も入る模様）を定期借地として貸し出す

→三菱地所などはこの土地を使って定期借地権条件（50年と思いますが）の分譲マンションとして開発して売り出す

→東京アメリカンクラブは定期借地権の権利金の代金を使って、現在の老朽化した東京アメリカンクラブの施設を建替える、

ということのようです。

４０３のスレの記事などによると、東京アメリカンクラブのスポーツ施設やレストランなどの新施設と、分譲される定期借地権マンションは同じ棟のなかに同居するような形になるようであり、未発表ながらマンションの住人は東京アメリカンクラブの新施設も使えるのではないかと予想します。

４０４さんもご指摘の通り、そうなると、多くの米系企業などの法人企業がゲストハウスのような位置づけで、この分譲マンションを買うことも予想され、かなり高い値付けでも売れてしまうのかもしれませんね。

広尾GFは建替により近代化する総合医療病院とのコラボであり、東京アメリカンクラブもそういう意味では別のサービスを持つ施設とのコラボのようであり、こうした形で付加価値をつけて定期借地権付きのマンションを出そうということなのかと思われます。
こういう付加サービスに価値を見出す方にとっては、意味のあるマンションなのかもしれませんね。

[406: 匿名さん]

↑

４０５ですが、上記の東京アメリカンクラブの広報によると、会員ではないマンションの住人はクラブの新施設を使えないとしています。
詳しいことはわかりませんが、逆に言えば会員にさえなれば隣にある新施設を使えるということかと思います。

これ以上の詳しいことはわかりませんので、上記の広報をご覧下さい。

[407: 匿名さん]

アメリカンクラブは入会金200万円、月会費2万円くらいで、マンションの代金及び管理費に比べればたいしたことはないでしょうから、そこに住むのなら入ってしまえばいいんでしょうね。入会に際しては英語のテストがあるらしいですけど（笑）。しかし段々違う話になってきましたね。別スレを立てましょうか。立てても情報全くないので当面盛り上がらなそうですが。

広尾の日赤とのコラボレーションはなんだか後付けの気がしてあまり役に立つ気ががしないのですが実際どうなんでしょう？　予約を割り込み最優先で突っ込んでくれるとか、24時間たいしたことがなくてもいつでも急患で診てくれるとかならいいですが、看護師が一人常駐しててもたいして役に立つと思えないですし、人間ドックの先行予約だって普通に予約しても大体取れるのでそれが何か？と思いますけど。表だってはいえない何か別のメリットつけてくれるのかな？

[408: デベにお勤めさん]

坪１,０００万円超が当たり前とかいう話、ちょっと安易な希望的観測ではないでしょうか？　最近、港区・渋谷区あたりは、もはや不動産バブルと云われており、今後もこの数年と同様に毎年２５％値上がりするなんて思って買えば、おそらく高値掴み確実でしょうね。

もっと具体的なお話をしますと、もし不動産投資のCap Rateをネットベースで３％（数年前までは５−６％でした。また、直近の市場環境では国債流通利回りが２％近くになっており、このCap Rateはこれ以上下げられない最低水準と思われます）とした場合、坪１,０００万円超に相当する月額家賃相場は、ネットベースで坪２５,０００円超となりますので、グロスベース（共益費・租税公課・減価償却等込）なら、坪３０,０００円近くになるでしょう。
これは、月額家賃にすると、１００平米で約９０万円、１５０平米で約１３６万円、２００平米で約１８０万円ということです（参考まで、坪１,５００万円ならば、それぞれ１３５万円、２００万円、２７０万円といった感じです）。また、世間の金利水準上昇に伴いCap Rateも高めに設定しなければならない環境となれば、これ以上の家賃水準でないと想定利回りを確保できない計算です。
一見、この世の中に絶対にあり得ない数字ではないように見えるかも知れませんが、広尾界隈でこの家賃水準の物件は現在一つもないはず（GHあたりで、たまに勘違い価格で出ても、言い値で成約することはありません）。東京中を見渡せば、いまや不祥事タワーに成り下がった６ヒルズ・レジデンスとかで時折見かける水準ですが、そもそもビジネス商業エリアど真ん中の６ヒルズと、病院学校住宅等密集地のこの界隈とでは、賃貸料金水準には当然かなりの格差があります。また、この界隈の家賃水準が今後も毎年２５％ずつ上昇することに、合理的根拠がありません。

よって、この界隈で坪単価１,０００万円やら１,５００万円やらといった水準が、いかに「ファイナンス」的に客観評価してあり得ないか、お分かりいただけるでしょう。それでもなお、その水準になると主張する方は、言論の自由もありますので、主張されること自体は自由でしょうが、それを真に受けて高値掴みする被害者が出る可能性がある点には十分注意して発言されるべきでしょうね。

[409: 匿名さん]

>>408
では、利回りゼロの金は何故価値があるのですか？ファイナンス的に説明してください。
これが意地悪すぎるというのであれば、不動産の利回りが国債利回りを大幅に上回っている諸外国の例をファイナンス的に説明してください。

[410: 匿名さん]

↑
×不動産の利回りが国債利回りを
○国債利回りが不動産の利回りを

[411: 銀行関係者さん]

>>409さんは、本当に不動産やファイナンスには素人なんですね。

不動産と金（ダイヤ等宝飾品含む）の価値評価を同列に語ろうなどとは、笑止千万ですね（笑）。一度、不動産鑑定評価の基礎を勉強されると良いでしょう。そう言えば、かつて金地金投機等で大損した人たちもいましたね。所詮市況物は、コモディティ含め、需給関係や他商品相場とのアービトラージで価格が決定されます。収益還元法等の実利的観点で価格決定がなされる不動産とは根本的に価格決定メカニズムが異なります。ただ、バブルの頃までは不動産も金と同じように根拠なく価値があると思い込んだ人たちが多かったので、まさにバブルで大損した訳です。いまの都心部には、再びその傾向が出てきているからバブルなんです。不動産＝金　といった発想の人は、まさに危険なトラップにはまり込んだ人です。

あと、国債流通利回りが不動産（ＲＥＩＴ等含む）投資利回りを上回っているケースについては、一過性の市場の歪みとしか説明できないでしょう。国債流通利回り（長期金利）は、その国の通貨におけるリスクフリー・レートと言って、最もリスクが低い投資対象です。よって、それよりもリスクが高い不動産投資の利回りが国債流通利回りより低ければ、ハイリスク・ローリターンですから、経済合理性はまったくありません。特殊な規制がない限り、世界のお金は金融市場や不動産市場や商品市場等を自由に行き交う流動性をもっており、こうした市場の歪みは格好のアービトラージ対象となるため、いずれそうした歪みは自然解消されるのが世の常です。
こうした市場の歪みは、市場自体がオーバーシュートし易い特性を持つことから、一時的には避けがたい現象です。つまり、集団心理みたいなもので、特定の商品に買いが集中し易い傾向があるのです。一部の国では不動産市況が好調で、多くの人が不動産を買えば儲かると考えれば、不動産価格が更に高騰し、それを見た人が更に不動産を買おうと殺到する、、、って、どこかの国でかつて起きた現象とそっくりじゃないですか？　要するに、バブルはいずれ確実に弾けるということですよ。

[412: 匿名さん]

でも、実際問題、日本以外の国では、新興国＆産油国景気が追い風になって国債利回り＞不動産利回りの状況が発生し、不動産利回りの低下といった形でなく、利上げの形でそのゆがみが修正されつつあるわけですよね。で、日本との金利差が発生し、円安が進み、日本も油と食糧の価格が上昇し、本格的なインフレが進んでいると。

[413: 匿名さん]

オフィス家賃の方が住宅家賃よりも先行性があると言われています。
オフィス家賃はここ数年で高騰しているので住宅家賃も今後は続くでしょう。坪８００万くらいは行かないと世界的なトレンドとも合わない気がします。

[414: 匿名さん]

確かに、住宅ローン金利が上がり、土地価格が上がり、マンション分譲価格が上がり、オフィス賃料が上がり、ガソリン価格が上がり、牛肉・豚肉の価格が上がり、あと価格が上がってないモノといえば家賃と米の価格ぐらいだよね。そこが上がれば、米国、欧州、中国、ロシア、豪州あたりとすべてのトレンドにおいてそろうって感じなのかな。だから外人が日本のレジデンス物件を買うのかもね。インフレ時にデフレ感覚でいる売り手から。

[415: 匿名さん]

>411

しかし、この数年、ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが・・・。それ自体バブルと名指しするのは簡単だが、不動産の値上がり期待が市場で共有されている限りにおいて、少なくとも数年スパンでキャップレートが国債利回りを下回ることはあるし（勿論永続するものではないだろうが）、現に海外の主要都市はそうなっているし、また東京の一部がそういうマーケットに突入しているということだろう。

そんなことも知らない銀行関係者＝日本しか見ていないドメ（駄目）邦銀の銀行員だろうな。現実を見据えない単純な理論を振りかざすだけで、トレーディングのセンスが全くない奴しかいないから、邦銀は儲からないのだと思うがどうか。マーケットから見たら恥ずかしくてあんな低ＲＯＥでは生きていけないけどね。

[416: 匿名さん]

>>411
サルでもわかる不動産投資理論をかざして分かった気でいる。
ま、ちょっと勉強していい気になっているのだね。
欧米製の理論だけど、彼らはもっと泥臭いから気をつけてね。本音と建前は違うということだよ。分かる？

[417: 匿名さん]

>>411
金のことを例にあげたのは、あなたの外人猿真似理屈を聞きたかったのではなくて、不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素があることに気づいてほしかっただけですよ。
簡単に言えば、希少性というものが価格に反映されることがあるということ。これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もないことに気づくかな？

[418: 匿名さん]

収益性と希少性の両面から不動産を考え、利回りと値上がり分をリターンとして目標設定を掲げる。この視点からROE30%以上を狙うあたりがいい線ですかね。日本以外の不動産だと為替考慮なしだと、もうほとんど無理なレベルなんだろうけど、東京なら、まだ２年ぐらいは、いけるって感じなんじゃないの。豪州・香港筋あたりは。

[419: 匿名さん]

なんか火だるまになってるね。

しかし俺も思うのは、バブルバブルと叫ぶ奴って、大体何のリスクも取ってないよな。本当にそう信じるのなら、不動産会社の株を空売りするとか、上場ＲＥＩＴをショートするとかして儲ければいいと思うんだが、全くそういう根性はないよな。口先だけの奴は全く信用ならない。

俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。

[420: 匿名さん]

４１１さんをあまり集中攻撃してもかわいそうと思うけど、失礼ながら確かに理論先行なところはあるように思います。

最近バブル、バブルとおっしゃる方は、収益還元法で見るとキャップレートで２％台に入っているので、理屈にあわない、といった議論でおっしゃいます。
ただ、実際には、ファンドによるオフィス物件の購入と違って、個人による購入が中心の都心マンションの場合は、買っている方の多くはキャップレートが理屈にあっているから買うのではなく、どうしてもそこに住みたいか、今買わないと、もうこれだけの物件は都心のこの地域になくなるから買っています。また、こういう方の多くがキャッシュで買います。

収益還元法上のキャップレートだけで言ったら、世田谷や井の頭線沿線、代々木あたりの物件価格は、1年くらい前から理屈に合わない値段と思いますが、駅近や公園に近い優良物件は、かなりの値段でも十分売れています。収益還元法だけで見ると、こうしたエリアの賃料が物件価格に比べて割損なのはご案内と思います。

また、上のスレなどで３Aでも賃料は2万円が精一杯で、2万5千円も難しい、と言っていますが、東京ミッドタウンはレジデンシャルでもオフィスより高い坪5万円を付けていますし、三井不動産のパークアクシス青山1丁目は、ミッドタウンのようなサービスアパートメントではありませんが、下層階でも坪2万5千円、上層階は坪5万円弱を付けています。

拡大している欧米外人層を中心に、安心できる優良賃貸マンション物件が現在でも足りないことは事実です。先行のホーマットシリーズやテラスシリーズ（元麻布など）は満杯です。24時間コンセルジュサービスや、完全なセキュリティー、近くにアメリカンスクールのバスストップといった条件が完備した新しい物件であれば、３Aや広尾で坪2万5千円から3万円で出せるチャンスは十分あります。


また現在、３A（青山、赤坂、麻布並びに広尾）地域の物件需給は相当にタイトです。実際にこの地域で開発中の未分譲、開発中の優良マンション物件をあげてみて下さい。
三井不動産などの六本木3丁目プロジェクト、薬研坂赤坂4丁目プロジェクト、フォレセーヌ霊南坂など、ある程度はありますが、なんせ用地がないので、既に昨年は前年比4割程度供給が落ちていますし、今後も何千といった戸数で出せるネタがないのではありませんか？
この地域は既に用地の出尽くし感があり、簡単に赤坂のHill　Topのような土地はありません。また、用地があっても、青山などでは既に商業用などに転用してより高い賃料を稼ぐ傾向が強まっており、レジデンシャルに回る分は限定的です。フォレセーヌが何件か確保して善戦しているようですが、それでも一棟あたり20戸程度の供給が精一杯で、この地域の需給は相当タイトです。

だから、こうした都心の一等地の優良な物件を今目の前で確保できるのであれば、理論上のキャップレートが１％であっても買って住むか、後で欲しい人に転売してもいいから確保したい人は多くいます。
こうした動きはロンドンの一等地のレジデンシャルの動きに似ていると思います。


日本人だけでも金融資産１百万ドル以上の人は147万人もいます。また最近ではアジアの富裕層などが日本の都心マンションを購入する例が多いことも有名です。
これに対して、一体、向こう数年間で何戸程度の物件が３Aや広尾で供給可能ですか？
こうした実際の状況を見ると、現在のこの地域の坪1,000万円超えが、実需に基づいたものであることがわかると思います。