広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[321: マンション投資家さん]

大地震でもない限り、53年など、全く問題ないよ。
今の建物、知ってるの？
昭和40年代のマンションですら、まだたっているのだから、分かるでしょ。普通。

[322: 購入検討中さん]

↑↑↑
そうかなぁ？　普通、３０年も経つと、そろそろ建替えって話題出るよ。
そもそも、コンクリートの耐用年数の問題じゃなくて、間取りや設備等
含む市場価値・商品価値の問題でしょ。
あんまり古くなると、まともな人は住みたがらない。どんなに管理状況
良くても、築３０年とか４０年とかの物件は、かなりヤバイ。。。

[323: 匿名さん]

まあ、建替えの話が出てから実際に建替えるまでには何十年もかかるけどね。

[324: 匿名さん]

ここは地下の駐車場が良さそうな感じです。
もちろんほとんどが機械式で、全住戸分あるわけではないのですけどね。
地下１階と２階に、車寄せが計６箇所。
それぞれのレジデンスに対応していて、
駐車場に入れる前にゆっくりと荷物を降ろすことができそうです。
立地を考えれば、このマンションは駐車場の抽選にはずれると、
価値が半減するんじゃないかと思いますね、個人的には。
日赤通りは、タクシーが頻繁に走ってはいますが。

[325: 匿名]

＞３２２さん

高級マンションと、そうでないものを混同されてます。

原宿駅前の高級マンション＝コープオリンピアは築４２年余ですが健在です。
３年前の数字ですが１１９．５３㎡６４８０万円で売りに出ています。
また日本初の高層マンション＝三田綱町パーク・マンションも築３６年ですが、
しっかり管理されており、今でも中古市場で人気物件です。

立替が話題になるのは、ほとんどの場合、容積率に余裕があり、持ち主が
負担ゼロかわずかの負担でできる場合に限られるといって良いくらいです。

同潤会アパートメントもそうです。
同潤会青山アパートメント＝現在の表参道ヒルズもそうだったと思います。

普通はお金出すのいやだで、立替にならず、リノベーションとかになるでしょう。
ともあれ、ここは取り壊し費用まで積み立ててるのに、立替などありえません。

[326: 購入検討中さん]

築４２年だと、この物件に例えれば、あと残り１１年程度で取り壊しですか。。。

そんな値段付きますかねえ？

それと、コープ何とかや、三田綱町なんとやらが、今現在、そんなに
魅力的物件と考える人がどれほどいるでしょうか？

[327: 匿名]

＞コープ何とかや、三田綱町なんとやらが

どっちも、ある意味、超有名マンションですから、現地で確かめ、
なんだったら、不動産屋に、人気のほど、聞かれると良いでしょう。

[328: 匿名さん]

購入者の一人です。

上の３１９さんなどが、この建物は５０年も持たず、３０年もすると建替えの必要が出て、その場合、後２０年程度しか残っていないので問題になるのではないかとおっしゃっている点ですが、、。

現在出ている日経ネットの「住宅」をクリックすると住宅評論家として有名な櫻井幸雄さんが「失敗しないマンション選び」というテーマでマンションの構造などについても話しておられるので参考になります。

そこでも説明されていますが、一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。

評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。

ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。

それと１９７０年以降主流となった圧送ポンプでのコンクリート打設において過度に水を混ぜる、いわゆる「シャブコン」が問題になっていますが、これが山陽新幹線のトンネル剥脱事故や阪神大震災での高架道路の倒壊などの原因のひとつにあげられています。このような建設によるマンションは３０年を過ぎた辺りから、コンクリートの酸化が進んで中の鉄筋が錆びてもたないような事例も出ているようです。

この広尾ＧＦの場合は、水セメント比を５０％以下に設定して、コンクリートの収縮、酸化が起こりにくい施工にしていることが、品質・性能・管理ハンドブック（いわゆるクオリティブック）に明記されて購入者にきちんと説明されており、５３年やそこらで建替えが必要となるような物件ではない高品質なものであることがわかります。

また長期修繕計画も購入者にきちんと書面で説明されており、例えば汚れの目立つ可能性のある外壁やバルコニーの工事は、１２年、２４年、３６年目に相当な予算が貼られており、給排気工事は４６年先まで計画されているなど、かなりしっかりした管理修繕計画がコミットされています。

当然年数の経過とともに、相応の内装のリニューアルが必要になるでしょうが、一定のコストで個別住戸ごとに十分対応可能ですので、全体で３０年を過ぎた辺りで建替えを議論する必要性はまず考えられないのではないかと思います。

[329: 匿名さん]

それよりも５０年たったら建物のみならず、資産価値がゼロ（消滅）になることが
耐えられませんでした。子供にも財産残したいしね。

[330: 匿名さん]

まだ使えるもの（建物自体）を捨てる（解体してしまう）のは
すごく無駄（もったいない）。　ものを大切にしなさい、って子供に教育できなくなってしまう。

借地であるか無いかってまったく価値観を変えてしまう。

[331: 購入検討中さん]

３２８さんは、明らかに業者さんですねｗ
あまり詳細に書きすぎると墓穴掘りますよｗｗｗ

[332: 匿名さん]

地主さんの都合で、購入者が不利益をこうむるだけでなく、使い捨てマンションの壮大なる無駄により、全人類にとって大いなる損失が生じるのです

[333: 購入検討中さん]

購入検討しているなかで、このサイトを知りチェックしています。ただ匿名投稿ゆえなのか多分に稚拙で感情的な書き込みもある点は少々閉口いたします。コンクリートの耐性の件など客観的事実であるならそれはそれで役立つ情報でした。借地に期間対比十分な耐性な建物を建てることが、物を大事にすること云々などというロジックは理解に苦しみます。
林立する超高層マンションの個々の土地所有権は極めて狭小であり、また建物については益々時間の経過が早まっていくなかで50年60年後にはその時代のライフスタイルにフィットさせるために所有権物件であろうとも立替議論は避けられないと思います。
さて、本題ですが、当マンションの女学館側については道路までの距離がやや近いようで、病院への救急車のサイレンやバスターミナルの存在が気になります。遮音性について参考になるようなことがあれば教えてください。

[334: 匿名さん]

３２８です。

３３１さん、スレは自由投稿ですから批判されるのは自由ですが、決め付けるような議論はやめて下さい。私は普通のサラリーマンです。サラリー水準は世間から見れば比較的よい方かもしれませんが、不動産や建設関係の企業では全くありません。

私の知る限りでは、この物件に興味を持つ方は不動産のことをよく勉強していて詳しい人が多いように思います。そういう人は構造から施工の状況までよく吟味して買っています。

この物件は定期借地権なので、３０年やそこらで万一にも建替えの話になることが最大のリスクですので、私のみならず、この物件を買った友人の何人かも当然のことながら最初からこのリスクポイントを真剣にチェックしました。そういう不動産ノウハウもそれなりにある人が資料（クオリティーブック）を読めば、この程度のことは客観的に書けます。

この物件は定期借地権物件で５３年後には価値ゼロになります。それが嫌な方は最初からこの物件はきっぱりと避けるべきと思います。３２９さんのように末代まで財産を残すという考えも立派な見識ですので、こういう考えの方にはこの物件は決してお勧めしません。

一方、日赤は土地を売ってくれないということなので、定期借地条件でなければこの広尾の丘のてっぺんに、この高品質のマンションは建たないのですから、この程度のリーズナブルな値段（坪４〜５百万円は今の相場から見て格安と思います）で５３年も住めたらハッピーと思う方だけ買えばよいと思います。

こういう考え方をする人も結構いらっしゃるようで、一般募集対象となった１２０戸は今のところ３倍から５倍程度の倍率で即完売と聞いています。
次のＥ，Ｆ棟１２０戸については、こんな倍率になる必要もないと予想されるのと、周りの物件相場がどんどん上がっているので（有栖川などは所有権ですが坪1000万円突破ですし）この後の販売はきっと値段がかなり上がってしまうと思うので、私の友人などは今の値段で買えてよかったと喜んでいます。

[335: 広尾住民]

>328

やっぱり与党総会屋さんみたいな発言だなあ。
いやいや失礼、あなたが「広尾の丘」って、のぼせるのは判るが、ことこの物件に限っては、そんな価値はありません。
狭い敷地にひしめき合うような建物配置。老若男女、さらにあえていえば、いろいろな階層の病人はうろうろする日赤の周囲に借地権で買うほどのものではありません。広尾に憧れるなら、４億程度で一戸建てはあるし、そこまでカネがないなら、元麻布、南麻布で１億程度の中古を買った方がいいよ。
とにかく、丸ごと１日、予定地に立ってみれば？
救急車はサイレンでうろうろ。馬鹿な路駐のバイクはひどい。田舎から日赤に見舞いに来た老人集団。女学館の無礼な集団生徒の跋扈など、まあ、どう考えても広尾のもつ価値をスポイルしている。
日赤の赤字対策に飛びついちゃダメ。もっと気長に表参道周辺とか、麻布十番周辺の物件情報を集めれば、そっちの方が絶対良いって。
もっとも、現地に来たことのない、田舎っぺ大将からみれば広尾ならどこでもいいんだろうけど。

[336: 広尾住民]

・・・追加です。

それとさ、前から疑問に思っているんだけど、皆さんは、

「病院にの『敷地の中に住む』って、どういう気持ちでいるの？」

医療支援で充実、なんて訳の分からないコピーも出ているようだけど、
これからの医療問題って、まさに「耐性菌」とか、病院から出る問題が非常に多くなる。

でさ、ここの敷地って、基本的には、ゲートアウトされているかどうかはともかく、
「日赤の近接地で、しかも敷地内」な訳。

俺だったら、気持ち悪いなあ。ゲートがあっても、一歩出ればそこ病院内だし。
そこまで近くなくていいよ。高度医療病院に。近すぎるリスクの方がやばそだ。

[337: 匿名さん]

３３５さん

アドバイスありがとうございました。

細目までは書きませんが、Weekdayに現地にも出向いて結構長時間チェックもしましたし、建物の防音のレベルや路上駐車の車やバイクが敷地の中に入れないことも確認しました。

私の場合は、知り合いのつてを通じて、今回実際に開発したデベロッパー２社でない他の大手不動産３社の信頼できるレベルの方で、同業の肩を持つ必要のない人からこの物件に関する参考意見を求めて、とてもポジティブだったので決めました。
おっしゃるようなことも、いくらかあるのかもしれませんが、私も友人たちも納得して買っています。でもコメントありがとうございました。

[338: 匿名さん]

何度もすみません。

３２８ですが、３３５さん、「おっしゃるようなこともいくらかあるのかもしれません」と申し上げたのは、老若男女のいろんな患者さんがバスや車で隣の日赤に来られるといったことであって、「耐性菌」の話を肯定している訳ではありません。念のため。

「耐性菌」が病院のなかのみならず、近隣の住民にまで飛び散るかのごとき発言は、日赤レベルの信頼感のある病院に対しても、中で働いておられる医者や看護士、職員の方にも、それ以上に来られる患者さんに対してもとても失礼だと思います。

ましてや、この後、日赤は地域医療の中心となる最新の設備に変わるのですから、耐性菌が飛び散るような病院を厚生労働省が認めるとも思えません。聖路加レジデンスなどのまさに併設の好事例もあります。３３６のコメントは正直ちょっといただけませんでした。

[339: 購入経験者さん]

200戸程度しか売ってないのに友人知人が何人も買うんでしょうか。
普通いくら仲良くても同じマンションそんなに何人も買わないんじゃないかな。
業者なら、何件も買う人いるんだろうけど・・・。

[340: 匿名さん]

３２８です。

疑うのは結構ですが、事実です。
この物件はファンド関係や外資系証券会社に勤める方が相応買っているようです。たまたまその中の一人が知り合いで、その仕事上の付き合いのある方ということであと1人紹介してもらい、その後、彼らとは情報交換しています。それだけのことです。

ご指摘の通り、さすがに4人も5人も知り合いが買っているわけではありません。
それでも疑うなら、いくら説明しても無駄でしょうから勝手に疑って下さい。