広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[301: 匿名さん]

確かにみなさんの仰るとおり資産性という面も重要だとは思いますが、
実際に住もうと思った時には、
これだけの立地にこれだけのスペースを持ったマンションは、
現在ほとんど見当たらないような気がしますが、いかがでしょう。

[302: 匿名さん]

↑
将来実際にどんな価格になるのかは全くわからないけど、計算だけはしてみました。

上のほうのスレで出ている、75㎡程度で取壊費用とか入れてちょうど1億円で買える物件の例を使って、あくまで単純に計算（年利の複利計算）だけしています。
想定は、賃料坪当り2万円で月45万円、管理費、修繕積立金、地代で月53,000円、年間の固定資産税はよくわからないけど、建物だけなので年間30万円で置いています。所得税、住民税関係は考えていません。

この想定で得られる年間のネット賃料収益は、4,464,000円。古くなって本当に坪2万円を取り続けられるのか不明だけれど、逆に将来相応に賃料もあがるかもしれないし、あえて全期間2万円で置きます。

つまり、あくまで年間4,464,000円のネット収益を、将来53年間とか、33年間とか、上げてくれる元本にあたる金額が複利計算上の現在価値でいくらかを単に計算しただけです。

（１）利回り４．２％で置いた場合

現在　（残り53年間）　　9,824万円　（当初価格とほぼトン）
10年後（残り43年間）　　9,187万円　（当初価格の92%）
20年後（残り33年間）　　8,226万円　（当初価格の82%）
30年後（残り23年間）　　6,776万円　（当初価格の68%）
40年後（残り13年間）　　4,588万円　（当初価格の46%）

（２）利回り３．０％で置いた場合

現在　（残り53年間）　　1億2,127万円　（当初価格の121%）
10年後（残り43年間）　　1億1,103万円　（当初価格の111%）
20年後（残り33年間）　　　9,548万円　　（当初価格の95%）
30年後（残り23年間）　　　7,561万円　　（当初価格の76%）
40年後（残り13年間）　　　4,890万円　　（当初価格の49%）

えっと思いましたが、例えば、現在頭金で4,890万円を払って、年利3.0%で複利運用しながら、毎年年金のように13年間お金を受け取って最後はゼロとなる場合、年間の受け取り金額は4,464千円になるので、あくまで理屈上はこういう計算になります。
もっとも今後金利が上がれば、期待利回りも動くと思うし、それにあわせて賃料がどうなるかもわからないから、あくまで想定に基づく計算値にすぎませんが。

[303: 匿名さん]

↑
すみません、上のスレですが、誤解のないように、一点注記です。

例えば、40年後の4,890万円ですが、あくまでその時点で、残り13年間のネット賃料収入をその時点の現在価値に引きなおして計算しています。
40年後にもらえる4,890万円を、3.0%で複利計算して今現在時点の価格まで引きなおすと1,500万円にしかなりません。
ましてや、今後金利が上がって期待利回り5%などとなると、40年後にもらえる4,890万円は今現在に引きなおすと694万円にしかなりませんので、この点誤解されませんよう。

[304: 匿名さん]

住み潰すつもりでも、たとえば３０でこの物件買うと、
８５歳で確実に追い出されるわけですよね。
むしろ寿命になっていればいいけど、その年になってまだ生きていて、
住み慣れた所から引っ越して環境が変わらざるをえないのはかなりの負担。

[305: 匿名さん]

>>302

坪２万円が現実味なさすぎですよ。
六本木界隈の優良マンションと同等レベルにはあの立地ではなりません。
あと建物が老朽化すればだんだん賃料は下がってきます。
かつてみたいなインフレ社会が到来しない限りはね。

それに空き家になるリスクも入ってませんね。ガーデンヒルズとガーデンフォレストで
あれだけ戸数があったら、いったん空き家になるとかなり貸すのには苦労するはずです。
賃料を下げて貸しやすくすることになって賃料相場も下がるでしょう。

[306: 匿名さん]

インフレによって値上がりしても、実質価値の増加とはいえないでしょう？
超低金利の普通預金とかに寝かせておくのとの比較だったら、
いくぶん防衛的ではあるかもしれないけど。その場合所有権の方が有利でしょうしね。

[307: 匿名さん]

借地じゃ肩身せまくない？

[308: 周辺住民さん]

広尾の丘の上　はずれともいうけど

ここに住みたいか否か　それだけで決めればいいんでないの

[309: 匿名さん]

今発売中のセオリーという雑誌では、広尾４丁目の評価がかなり良く書いてありましたね。
病院が近くにあるマンションは全国的に売れているそうです。

[310: 匿名さん]

病院近くで救急車の音が昼夜問わずうるさ過ぎ。
坂の上り下りがキツイ感じ。

[311: 匿名さん]

実際、住んで３０年目くらいからは「どうせあと20年で壊すマンションだし」って感じに
なりそう。共用部分が壊れても直さないとか、賃貸に出す人多くなって身元のはっきりしない
人たちが住むことになったり。
最初の20年くらいは程ほどに生活できるんだろうけど。
ここに住むなら賃貸と割り切って、賃貸物件を借りるほうが正解な気がする。
どうせ資産にならないんだし、売るときの相場や、精神的苦労からも開放されるし。
普通に賃貸マンションとしてみたらグレード高くて立地も良くていい物件なんだけどね。
買うならガーデンヒルズの中古のほうが安心感あるなぁ。
駅にも近いし管理もわかるし。
でもそろそろ建替えの話が出てくる時期かな。

[312: 匿名さん]

100年残そうっていうマンションなら住人の愛着も出てくるだろうし、
あと数十年で壊されるっていうマンションだと　手入れとかも
手抜きしたくなりそう。これが借地でなくてもう少し駅に近ければ
買いたいと思うったかも。

[314: 匿名さん]

病院の跡地って土壌汚染とか注意したほうがいいみたいです。目に見えない部分だからこそ慎重にチェックしてもらいたいし情報も公開してほしい。

[316: 匿名さん]

３１４さん、

この物件についてはちゃんと事前に専門業者によって注射針などの医療廃棄物がないことと、異臭がないことの検査がなされ、問題ないことが確認されていますので心配ないですよ。

[318: 匿名さん]

価格表一覧版　ザ　価格表　に楓レジデンス桜レジデンスそれぞれ棟別の価格表が公開されてるけど
狭い部屋(５，６千万円）もあるっていうことは管理規定作成の時多数の意見が出そう。

[319: 近所をよく知る人]

販売業者さんにお聞きしたいのですが、定期借地権が５３年間として、恐らく上物は５３年ももたないと思うので、その場合は３０年前後で建替えが必要となると思いますが、他方、そのタイミングで建替えると、その後２０年ちょっとで取り壊さなければならず、とても中途半端ですよね。販売する立場の責任として、その辺りのことはどのようにお考えですか？

[320: 匿名さん]

今の建物は、５０年なんて普通にもつのではないですか。
この物件に限れば、コンクリートの品質も大規模補修不要期間が１００年に設定されているようですしね。
ただ万が一、途中で立て替えなければならない事態になった時は、難しい問題になることは予想されますね。