広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[281: 匿名さん]

２６９（２７８）です。
２８０さん、ご指摘ごもっともで長すぎましたね、反省します。すみません。

でも決して業者ではありませんので誤解されませんよう。ここを買った普通のサラリーマンですが、不動産のことは自分なりに勉強させて頂いてるのと、不動産ファンド関連の会社に勤める知人も相応いるので彼らからいろんな情報を得ているだけです。それではご指摘の通り、おとなしくしています。お騒がせ致しました。

[282: 匿名さん]

小生も購入者に一人です。現在青山にマンションを所有していますが、広尾の立地に魅力を感じ購入する事としました。ロンドン・ニューヨーク等先進国の都心部のマンションは全て企業が所有して居り、唯一日本のみ都心でサラリーマンが購入できる、というメリットが有ったのも購入の決め手となりました。定期借地権ですが、５５年後は生きていないのでその間広尾での居住を楽しみにしています。完成が楽しみです。

[283: 匿名さん]

定期借地権ですから、要するに、賃貸料の前払いですよ。ただし、地代は毎月支払い続けるんですけどね。通常の賃貸物件の場合、物価水準や建物・設備老朽化等の諸条件に応じて一定期間毎に賃貸料水準が見直されるのですが、定期借地権物件の場合は、５３年分の賃貸料固定額を一括前払いする訳ですから、その後の賃貸料水準の動向次第で、割安な場合もあれば割高な場合もある、しかも、賃貸の権利を中途売却可能で、その売却価格がどういった水準になるかも絡んで来るので、どちらが得かは計算どおりには行かない場合もあり得ることでしょう。住宅ローンでたとえれば、通常の賃貸が変動金利で、定期借地権は固定金利、みたいなものですね。

[284: ご近所さん]

まあ、結局自分の物じゃない、ってことなんだよね。
こんなもん買う人の気が知れず・・・

[285: 匿名さん]

定期借地権を長期賃貸と捕らえるのは、正しくありません。前者は売買できる権利であり、上モノの所有権であります。賃貸にも居住者に一定の権利はありますが、売買できるものではありません。
上モノの耐用年数を何年と見るか、それから土地所有でない分の割引をいくらと正当と見るかで、本物件の価値が決まります。
もっとも、こうした定期借地権にまつわる認識が統一されていないのが現状でありますが、一定以上の理解者による取引が成立していますから、やがて市場も成熟していくでしょう。

[286: 匿名さん]

定期借地権物件で、残存期間の借地権を売り、先払いした残存部分の賃料を回収する事と、
通常の賃貸契約を解除する事は、ほとんど同じ事だと思いますが。

ウワモノについても取り壊しが義務付けられ、その費用も含まれているわけで、
不動産資産の購入というよりは、新しい形の賃貸と考えた方が実態に近いと思います。

[287: 匿名さん]

いずれにせよ買うというか借りるというか、購入者ではなくて地主さんのほうを向いた権利ということは確かだ。

[288: 匿名さん]

定期借地権擁護派さんは、明らかに業者さん、特に本物件関係業者さんでしょうね。２８３さんは、定期借地権の本質を分りやすく説明しているのであって、関連法令等の細かい技術論を話している訳ではないのです。
あと、利回り論だけで定期借地権物件を擁護する発言者もいましたが（例えば、土地付物件より割安な分、差額を５３年間運用すれば云々）、完全なる金融商品ならそうした割切りも合理的ですが、人が安心して住めるからこそ価値が生じる商品としての住宅の価値を考える必要があり、その場合、一定期間後必ず立ち退かなければならない不動産物件に、長い目で見た場合にネガティブ要素がないという方が無理があります。
たとえば、賃貸借契約についても、数年前に法改正され定期賃貸借契約が認められるようになり、一時期はそれも流行したようですが、借り手側の視点としては、一定期間で必ず追い出される賃貸借契約は、当然期限の定めのない賃貸借契約よりも権利関係が不利な訳ですから、その分が賃貸料水準に反映され、定期賃貸借契約の方が当然賃貸料は安くなります。
定期借地権が５３年だと当面表面化しない問題でしょうが、しかし、いずれ確実に問題となります。残り２０−３０年くらいまでなら、さほど気にされない可能性もありますが、１５年、１０年と短期化して来れば、当然懸念が大きくなるでしょうし、その分ディスカウントしなければ取引対象とならないでしょうし、最後は急速に「死に体」物件として価値が暴落することでしょう。
つまり、ババを引く前に売り抜ける前提でない限り、相当リスクが高い物件という評価になりますし、そのリスク分を反映した十分なディスカウントがなされていなければ、手を出してはいけない、ということだと思います。
これが土地付物件であれば、建物がまだまだ使えそうなら補修等しつつ住み続ける選択肢もあるでしょうし、住民の総意で建替えを行う選択肢もあるでしょうし、土地持分価値は必ず残存することから、広尾という立地を考えれば、それなりの値段で売却できるため、売って別の物件に転居できる可能性もあるでしょう。
つまり、総括しますと、今後の経済・社会情勢等の動向次第で、その時点で最も有利な選択肢を自ら判断し得る余地や自由度・柔軟性が残っているのが土地付物件の最大のメリットであり、あらかじめ定められた定期借地権契約の呪縛に縛られ判断の自由度や柔軟性が乏しいのが定期借地権物件、と言えます。
人間の予想は、せいぜい数年先までは見通せても、５０年後を正確かつ合理的に見通せる人は殆どいないでしょうから、重要なのは、見込み違いが生じた場合の対応の自由度や柔軟性・選択肢の多さだと思います。
私が思い出すのは、数年前に一時的に流行したタウンハウスというもの。あれはマンション風の３階建て長屋で、狭い都心部の土地を一戸建てとマンションのメリットを融合させる形で有効活用する方法だとして、一時的にせよ注目を集めましたが、結局、一戸建てとマンションのデメリットを融合したものだと分り、今では全く流行りませんし、銀行でローンを組むにしても、市場で売却するにしても、持ち主は相当苦労すると聞きます。定期借地権物件がこういう末路を辿らないとは誰にも断言できないことでしょう。

あと、蛇足ながらこの掲示板は、きわめて業者寄りに運営されているようなので（業者から広告を打って貰っているのですから、当然でしょうが）、本投稿は削除される可能性がありますが、同様の趣旨の発言は、今後も真に購入者や購入検討者の立場から続けて参りますので、皆さん宜しくお願い致します。

[289: 匿名さん]

環境問題やエコが叫ばれる中、５０年の使い捨てマンションを建てて売ることや、それを承知で買うことは、いかがなものでしょうか？
欧米の住宅では、それこそ１００年とか２００年とか使い続けられていて、定期的な修繕やリフォームを繰り返し、その資産価値を高めているものもある訳で、そういった価値観からすると、本物件に限らず、定期借地権物件は大いに問題ありと考えます。

[290: 匿名さん]

てゆうより、普通の土地付きマンションでも、建物の老朽化等の理由から、３０年前後で建て替える場合あるよね。ここって、５３年の定期借地権の中で、一度建物が駄目になって建て替えるべきかどうか決断を迫られる局面ってあるんじゃないの？　でも、仮に築３５年目の段階で建て替えたいと主っても、土地の利用権はあと１５年くらいしか残っていない訳で、そうすると建て替えなんて出来ないから、結局どんなに建物に欠陥・不備等があっても、抜本的対応が取れないってことですよね。そう考えると、何だかとてーも微妙な気がしますが、どうでしょうね。教えてください、業者さん！

[291: 匿名さん]

てゆうより、普通の土地付きマンションでも、建物の老朽化等の理由から、３０年前後で建て替える場合あるよね。ここって、５３年の定期借地権の中で、一度建物が駄目になって建て替えるべきかどうか決断を迫られる局面ってあるんじゃないの？　でも、仮に築３５年目の段階で建て替えたいと思っても、土地の利用権はあと１５年くらいしか残っていない訳で、そうすると建て替えなんて出来ないから、結局どんなに建物に欠陥・不備等があっても、抜本的対応が取れないってことですよね。そう考えると、何だかとてーも微妙な気がしますが、どうでしょうね。教えてください、業者さん！

[292: 匿名さん]

289さん
そのとおりです・・・・・ね。

[293: 匿名さん]

やっぱり分譲マンションは　土地付じゃなくては。
借地だと　やっぱり借家って言う感じで
やや肩身が狭い。自分としてはね。

[294: 匿名さん]

定借というだけで最初から検討すらしません。
私のような考え方が実際多いのでは？
計算とか理屈ではなくこれが現実だと思います。
すなわち売りたくなったとき売りにくい！

[295: 匿名さん]

本スレでどなたがが、定借の場合値落ちは直線的でない、と書いておられましたが、実感に合います。１０年住んだ後でもそれなりの値段で売れそうな気がしますが、２０年住んだ後だと賃借期間の終わりが意識できるくらいに近づいていて、買い叩かれそうな気がします。

従い、１０年以内で売り抜ける方にはメイクセンスするのではないでしょうか。私は、買った以上は２０年は住みたいので、別の新築にしました。買った後で、あれこれ売却のタイミングを気にする、というストレスからは逃れたいと思いますので。

[296: 住まいに詳しい人]

>>294
「よく定借は流動性が・・・」なんて言う方がいらっしゃいますが
適正価格なら個人が買わなくても業者さんが速攻で買いを入れますから
なんら問題はありませんよ

鍵はここ語られているようなファイナンスの問題ではなく、
区分分譲以上に建物の状態とか管理だと思いますけどねぇ

[297: 購入経験者さん]

業者さんが速攻で買いを入れるという適正価格は
想像を絶するほど安値ですよね業者さん！

[298: 購入経験者さん]

そもそも適正価格で買い取る業者などこの世に存在しません。
業者にとっての買取適正価格とは
エンドユーザーどうしを仲介によって繋ぐ価格とは
かけ離れたところにあります。

[299: 購入経験者さん]

と、いうことで
２９６様の仰る適正価格とは業者にとっての買い取り適正価格のことで
言葉のマジックというやつです。
くれぐれも皆様、騙されませんように・・・

[300: ご近所さん]

まあ、そこまで、言わんでも・・・
しかし、自分はこの物件見送って正解だったな。
この物件の評価はＤＣＦ法による評価が最も見合っていると思われる。
すなわち、フリーキャッシュフローを現在価値に引きなおす方法である。
だれか、やってくれー

[301: 匿名さん]

確かにみなさんの仰るとおり資産性という面も重要だとは思いますが、
実際に住もうと思った時には、
これだけの立地にこれだけのスペースを持ったマンションは、
現在ほとんど見当たらないような気がしますが、いかがでしょう。

[302: 匿名さん]

↑
将来実際にどんな価格になるのかは全くわからないけど、計算だけはしてみました。

上のほうのスレで出ている、75㎡程度で取壊費用とか入れてちょうど1億円で買える物件の例を使って、あくまで単純に計算（年利の複利計算）だけしています。
想定は、賃料坪当り2万円で月45万円、管理費、修繕積立金、地代で月53,000円、年間の固定資産税はよくわからないけど、建物だけなので年間30万円で置いています。所得税、住民税関係は考えていません。

この想定で得られる年間のネット賃料収益は、4,464,000円。古くなって本当に坪2万円を取り続けられるのか不明だけれど、逆に将来相応に賃料もあがるかもしれないし、あえて全期間2万円で置きます。

つまり、あくまで年間4,464,000円のネット収益を、将来53年間とか、33年間とか、上げてくれる元本にあたる金額が複利計算上の現在価値でいくらかを単に計算しただけです。

（１）利回り４．２％で置いた場合

現在　（残り53年間）　　9,824万円　（当初価格とほぼトン）
10年後（残り43年間）　　9,187万円　（当初価格の92%）
20年後（残り33年間）　　8,226万円　（当初価格の82%）
30年後（残り23年間）　　6,776万円　（当初価格の68%）
40年後（残り13年間）　　4,588万円　（当初価格の46%）

（２）利回り３．０％で置いた場合

現在　（残り53年間）　　1億2,127万円　（当初価格の121%）
10年後（残り43年間）　　1億1,103万円　（当初価格の111%）
20年後（残り33年間）　　　9,548万円　　（当初価格の95%）
30年後（残り23年間）　　　7,561万円　　（当初価格の76%）
40年後（残り13年間）　　　4,890万円　　（当初価格の49%）

えっと思いましたが、例えば、現在頭金で4,890万円を払って、年利3.0%で複利運用しながら、毎年年金のように13年間お金を受け取って最後はゼロとなる場合、年間の受け取り金額は4,464千円になるので、あくまで理屈上はこういう計算になります。
もっとも今後金利が上がれば、期待利回りも動くと思うし、それにあわせて賃料がどうなるかもわからないから、あくまで想定に基づく計算値にすぎませんが。

[303: 匿名さん]

↑
すみません、上のスレですが、誤解のないように、一点注記です。

例えば、40年後の4,890万円ですが、あくまでその時点で、残り13年間のネット賃料収入をその時点の現在価値に引きなおして計算しています。
40年後にもらえる4,890万円を、3.0%で複利計算して今現在時点の価格まで引きなおすと1,500万円にしかなりません。
ましてや、今後金利が上がって期待利回り5%などとなると、40年後にもらえる4,890万円は今現在に引きなおすと694万円にしかなりませんので、この点誤解されませんよう。

[304: 匿名さん]

住み潰すつもりでも、たとえば３０でこの物件買うと、
８５歳で確実に追い出されるわけですよね。
むしろ寿命になっていればいいけど、その年になってまだ生きていて、
住み慣れた所から引っ越して環境が変わらざるをえないのはかなりの負担。

[305: 匿名さん]

>>302

坪２万円が現実味なさすぎですよ。
六本木界隈の優良マンションと同等レベルにはあの立地ではなりません。
あと建物が老朽化すればだんだん賃料は下がってきます。
かつてみたいなインフレ社会が到来しない限りはね。

それに空き家になるリスクも入ってませんね。ガーデンヒルズとガーデンフォレストで
あれだけ戸数があったら、いったん空き家になるとかなり貸すのには苦労するはずです。
賃料を下げて貸しやすくすることになって賃料相場も下がるでしょう。

[306: 匿名さん]

インフレによって値上がりしても、実質価値の増加とはいえないでしょう？
超低金利の普通預金とかに寝かせておくのとの比較だったら、
いくぶん防衛的ではあるかもしれないけど。その場合所有権の方が有利でしょうしね。

[307: 匿名さん]

借地じゃ肩身せまくない？

[308: 周辺住民さん]

広尾の丘の上　はずれともいうけど

ここに住みたいか否か　それだけで決めればいいんでないの

[309: 匿名さん]

今発売中のセオリーという雑誌では、広尾４丁目の評価がかなり良く書いてありましたね。
病院が近くにあるマンションは全国的に売れているそうです。

[310: 匿名さん]

病院近くで救急車の音が昼夜問わずうるさ過ぎ。
坂の上り下りがキツイ感じ。

[311: 匿名さん]

実際、住んで３０年目くらいからは「どうせあと20年で壊すマンションだし」って感じに
なりそう。共用部分が壊れても直さないとか、賃貸に出す人多くなって身元のはっきりしない
人たちが住むことになったり。
最初の20年くらいは程ほどに生活できるんだろうけど。
ここに住むなら賃貸と割り切って、賃貸物件を借りるほうが正解な気がする。
どうせ資産にならないんだし、売るときの相場や、精神的苦労からも開放されるし。
普通に賃貸マンションとしてみたらグレード高くて立地も良くていい物件なんだけどね。
買うならガーデンヒルズの中古のほうが安心感あるなぁ。
駅にも近いし管理もわかるし。
でもそろそろ建替えの話が出てくる時期かな。

[312: 匿名さん]

100年残そうっていうマンションなら住人の愛着も出てくるだろうし、
あと数十年で壊されるっていうマンションだと　手入れとかも
手抜きしたくなりそう。これが借地でなくてもう少し駅に近ければ
買いたいと思うったかも。

[314: 匿名さん]

病院の跡地って土壌汚染とか注意したほうがいいみたいです。目に見えない部分だからこそ慎重にチェックしてもらいたいし情報も公開してほしい。

[316: 匿名さん]

３１４さん、

この物件についてはちゃんと事前に専門業者によって注射針などの医療廃棄物がないことと、異臭がないことの検査がなされ、問題ないことが確認されていますので心配ないですよ。

[318: 匿名さん]

価格表一覧版　ザ　価格表　に楓レジデンス桜レジデンスそれぞれ棟別の価格表が公開されてるけど
狭い部屋(５，６千万円）もあるっていうことは管理規定作成の時多数の意見が出そう。

[319: 近所をよく知る人]

販売業者さんにお聞きしたいのですが、定期借地権が５３年間として、恐らく上物は５３年ももたないと思うので、その場合は３０年前後で建替えが必要となると思いますが、他方、そのタイミングで建替えると、その後２０年ちょっとで取り壊さなければならず、とても中途半端ですよね。販売する立場の責任として、その辺りのことはどのようにお考えですか？

[320: 匿名さん]

今の建物は、５０年なんて普通にもつのではないですか。
この物件に限れば、コンクリートの品質も大規模補修不要期間が１００年に設定されているようですしね。
ただ万が一、途中で立て替えなければならない事態になった時は、難しい問題になることは予想されますね。

[321: マンション投資家さん]

大地震でもない限り、53年など、全く問題ないよ。
今の建物、知ってるの？
昭和40年代のマンションですら、まだたっているのだから、分かるでしょ。普通。

[322: 購入検討中さん]

↑↑↑
そうかなぁ？　普通、３０年も経つと、そろそろ建替えって話題出るよ。
そもそも、コンクリートの耐用年数の問題じゃなくて、間取りや設備等
含む市場価値・商品価値の問題でしょ。
あんまり古くなると、まともな人は住みたがらない。どんなに管理状況
良くても、築３０年とか４０年とかの物件は、かなりヤバイ。。。

[323: 匿名さん]

まあ、建替えの話が出てから実際に建替えるまでには何十年もかかるけどね。

[324: 匿名さん]

ここは地下の駐車場が良さそうな感じです。
もちろんほとんどが機械式で、全住戸分あるわけではないのですけどね。
地下１階と２階に、車寄せが計６箇所。
それぞれのレジデンスに対応していて、
駐車場に入れる前にゆっくりと荷物を降ろすことができそうです。
立地を考えれば、このマンションは駐車場の抽選にはずれると、
価値が半減するんじゃないかと思いますね、個人的には。
日赤通りは、タクシーが頻繁に走ってはいますが。

[325: 匿名]

＞３２２さん

高級マンションと、そうでないものを混同されてます。

原宿駅前の高級マンション＝コープオリンピアは築４２年余ですが健在です。
３年前の数字ですが１１９．５３㎡６４８０万円で売りに出ています。
また日本初の高層マンション＝三田綱町パーク・マンションも築３６年ですが、
しっかり管理されており、今でも中古市場で人気物件です。

立替が話題になるのは、ほとんどの場合、容積率に余裕があり、持ち主が
負担ゼロかわずかの負担でできる場合に限られるといって良いくらいです。

同潤会アパートメントもそうです。
同潤会青山アパートメント＝現在の表参道ヒルズもそうだったと思います。

普通はお金出すのいやだで、立替にならず、リノベーションとかになるでしょう。
ともあれ、ここは取り壊し費用まで積み立ててるのに、立替などありえません。

[326: 購入検討中さん]

築４２年だと、この物件に例えれば、あと残り１１年程度で取り壊しですか。。。

そんな値段付きますかねえ？

それと、コープ何とかや、三田綱町なんとやらが、今現在、そんなに
魅力的物件と考える人がどれほどいるでしょうか？

[327: 匿名]

＞コープ何とかや、三田綱町なんとやらが

どっちも、ある意味、超有名マンションですから、現地で確かめ、
なんだったら、不動産屋に、人気のほど、聞かれると良いでしょう。

[328: 匿名さん]

購入者の一人です。

上の３１９さんなどが、この建物は５０年も持たず、３０年もすると建替えの必要が出て、その場合、後２０年程度しか残っていないので問題になるのではないかとおっしゃっている点ですが、、。

現在出ている日経ネットの「住宅」をクリックすると住宅評論家として有名な櫻井幸雄さんが「失敗しないマンション選び」というテーマでマンションの構造などについても話しておられるので参考になります。

そこでも説明されていますが、一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。

評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。

ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。

それと１９７０年以降主流となった圧送ポンプでのコンクリート打設において過度に水を混ぜる、いわゆる「シャブコン」が問題になっていますが、これが山陽新幹線のトンネル剥脱事故や阪神大震災での高架道路の倒壊などの原因のひとつにあげられています。このような建設によるマンションは３０年を過ぎた辺りから、コンクリートの酸化が進んで中の鉄筋が錆びてもたないような事例も出ているようです。

この広尾ＧＦの場合は、水セメント比を５０％以下に設定して、コンクリートの収縮、酸化が起こりにくい施工にしていることが、品質・性能・管理ハンドブック（いわゆるクオリティブック）に明記されて購入者にきちんと説明されており、５３年やそこらで建替えが必要となるような物件ではない高品質なものであることがわかります。

また長期修繕計画も購入者にきちんと書面で説明されており、例えば汚れの目立つ可能性のある外壁やバルコニーの工事は、１２年、２４年、３６年目に相当な予算が貼られており、給排気工事は４６年先まで計画されているなど、かなりしっかりした管理修繕計画がコミットされています。

当然年数の経過とともに、相応の内装のリニューアルが必要になるでしょうが、一定のコストで個別住戸ごとに十分対応可能ですので、全体で３０年を過ぎた辺りで建替えを議論する必要性はまず考えられないのではないかと思います。

[329: 匿名さん]

それよりも５０年たったら建物のみならず、資産価値がゼロ（消滅）になることが
耐えられませんでした。子供にも財産残したいしね。

[330: 匿名さん]

まだ使えるもの（建物自体）を捨てる（解体してしまう）のは
すごく無駄（もったいない）。　ものを大切にしなさい、って子供に教育できなくなってしまう。

借地であるか無いかってまったく価値観を変えてしまう。