広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[281: 匿名さん]

２６９（２７８）です。
２８０さん、ご指摘ごもっともで長すぎましたね、反省します。すみません。

でも決して業者ではありませんので誤解されませんよう。ここを買った普通のサラリーマンですが、不動産のことは自分なりに勉強させて頂いてるのと、不動産ファンド関連の会社に勤める知人も相応いるので彼らからいろんな情報を得ているだけです。それではご指摘の通り、おとなしくしています。お騒がせ致しました。

[282: 匿名さん]

小生も購入者に一人です。現在青山にマンションを所有していますが、広尾の立地に魅力を感じ購入する事としました。ロンドン・ニューヨーク等先進国の都心部のマンションは全て企業が所有して居り、唯一日本のみ都心でサラリーマンが購入できる、というメリットが有ったのも購入の決め手となりました。定期借地権ですが、５５年後は生きていないのでその間広尾での居住を楽しみにしています。完成が楽しみです。

[283: 匿名さん]

定期借地権ですから、要するに、賃貸料の前払いですよ。ただし、地代は毎月支払い続けるんですけどね。通常の賃貸物件の場合、物価水準や建物・設備老朽化等の諸条件に応じて一定期間毎に賃貸料水準が見直されるのですが、定期借地権物件の場合は、５３年分の賃貸料固定額を一括前払いする訳ですから、その後の賃貸料水準の動向次第で、割安な場合もあれば割高な場合もある、しかも、賃貸の権利を中途売却可能で、その売却価格がどういった水準になるかも絡んで来るので、どちらが得かは計算どおりには行かない場合もあり得ることでしょう。住宅ローンでたとえれば、通常の賃貸が変動金利で、定期借地権は固定金利、みたいなものですね。

[284: ご近所さん]

まあ、結局自分の物じゃない、ってことなんだよね。
こんなもん買う人の気が知れず・・・

[285: 匿名さん]

定期借地権を長期賃貸と捕らえるのは、正しくありません。前者は売買できる権利であり、上モノの所有権であります。賃貸にも居住者に一定の権利はありますが、売買できるものではありません。
上モノの耐用年数を何年と見るか、それから土地所有でない分の割引をいくらと正当と見るかで、本物件の価値が決まります。
もっとも、こうした定期借地権にまつわる認識が統一されていないのが現状でありますが、一定以上の理解者による取引が成立していますから、やがて市場も成熟していくでしょう。

[286: 匿名さん]

定期借地権物件で、残存期間の借地権を売り、先払いした残存部分の賃料を回収する事と、
通常の賃貸契約を解除する事は、ほとんど同じ事だと思いますが。

ウワモノについても取り壊しが義務付けられ、その費用も含まれているわけで、
不動産資産の購入というよりは、新しい形の賃貸と考えた方が実態に近いと思います。

[287: 匿名さん]

いずれにせよ買うというか借りるというか、購入者ではなくて地主さんのほうを向いた権利ということは確かだ。

[288: 匿名さん]

定期借地権擁護派さんは、明らかに業者さん、特に本物件関係業者さんでしょうね。２８３さんは、定期借地権の本質を分りやすく説明しているのであって、関連法令等の細かい技術論を話している訳ではないのです。
あと、利回り論だけで定期借地権物件を擁護する発言者もいましたが（例えば、土地付物件より割安な分、差額を５３年間運用すれば云々）、完全なる金融商品ならそうした割切りも合理的ですが、人が安心して住めるからこそ価値が生じる商品としての住宅の価値を考える必要があり、その場合、一定期間後必ず立ち退かなければならない不動産物件に、長い目で見た場合にネガティブ要素がないという方が無理があります。
たとえば、賃貸借契約についても、数年前に法改正され定期賃貸借契約が認められるようになり、一時期はそれも流行したようですが、借り手側の視点としては、一定期間で必ず追い出される賃貸借契約は、当然期限の定めのない賃貸借契約よりも権利関係が不利な訳ですから、その分が賃貸料水準に反映され、定期賃貸借契約の方が当然賃貸料は安くなります。
定期借地権が５３年だと当面表面化しない問題でしょうが、しかし、いずれ確実に問題となります。残り２０−３０年くらいまでなら、さほど気にされない可能性もありますが、１５年、１０年と短期化して来れば、当然懸念が大きくなるでしょうし、その分ディスカウントしなければ取引対象とならないでしょうし、最後は急速に「死に体」物件として価値が暴落することでしょう。
つまり、ババを引く前に売り抜ける前提でない限り、相当リスクが高い物件という評価になりますし、そのリスク分を反映した十分なディスカウントがなされていなければ、手を出してはいけない、ということだと思います。
これが土地付物件であれば、建物がまだまだ使えそうなら補修等しつつ住み続ける選択肢もあるでしょうし、住民の総意で建替えを行う選択肢もあるでしょうし、土地持分価値は必ず残存することから、広尾という立地を考えれば、それなりの値段で売却できるため、売って別の物件に転居できる可能性もあるでしょう。
つまり、総括しますと、今後の経済・社会情勢等の動向次第で、その時点で最も有利な選択肢を自ら判断し得る余地や自由度・柔軟性が残っているのが土地付物件の最大のメリットであり、あらかじめ定められた定期借地権契約の呪縛に縛られ判断の自由度や柔軟性が乏しいのが定期借地権物件、と言えます。
人間の予想は、せいぜい数年先までは見通せても、５０年後を正確かつ合理的に見通せる人は殆どいないでしょうから、重要なのは、見込み違いが生じた場合の対応の自由度や柔軟性・選択肢の多さだと思います。
私が思い出すのは、数年前に一時的に流行したタウンハウスというもの。あれはマンション風の３階建て長屋で、狭い都心部の土地を一戸建てとマンションのメリットを融合させる形で有効活用する方法だとして、一時的にせよ注目を集めましたが、結局、一戸建てとマンションのデメリットを融合したものだと分り、今では全く流行りませんし、銀行でローンを組むにしても、市場で売却するにしても、持ち主は相当苦労すると聞きます。定期借地権物件がこういう末路を辿らないとは誰にも断言できないことでしょう。

あと、蛇足ながらこの掲示板は、きわめて業者寄りに運営されているようなので（業者から広告を打って貰っているのですから、当然でしょうが）、本投稿は削除される可能性がありますが、同様の趣旨の発言は、今後も真に購入者や購入検討者の立場から続けて参りますので、皆さん宜しくお願い致します。

[289: 匿名さん]

環境問題やエコが叫ばれる中、５０年の使い捨てマンションを建てて売ることや、それを承知で買うことは、いかがなものでしょうか？
欧米の住宅では、それこそ１００年とか２００年とか使い続けられていて、定期的な修繕やリフォームを繰り返し、その資産価値を高めているものもある訳で、そういった価値観からすると、本物件に限らず、定期借地権物件は大いに問題ありと考えます。

[290: 匿名さん]

てゆうより、普通の土地付きマンションでも、建物の老朽化等の理由から、３０年前後で建て替える場合あるよね。ここって、５３年の定期借地権の中で、一度建物が駄目になって建て替えるべきかどうか決断を迫られる局面ってあるんじゃないの？　でも、仮に築３５年目の段階で建て替えたいと主っても、土地の利用権はあと１５年くらいしか残っていない訳で、そうすると建て替えなんて出来ないから、結局どんなに建物に欠陥・不備等があっても、抜本的対応が取れないってことですよね。そう考えると、何だかとてーも微妙な気がしますが、どうでしょうね。教えてください、業者さん！

[291: 匿名さん]

てゆうより、普通の土地付きマンションでも、建物の老朽化等の理由から、３０年前後で建て替える場合あるよね。ここって、５３年の定期借地権の中で、一度建物が駄目になって建て替えるべきかどうか決断を迫られる局面ってあるんじゃないの？　でも、仮に築３５年目の段階で建て替えたいと思っても、土地の利用権はあと１５年くらいしか残っていない訳で、そうすると建て替えなんて出来ないから、結局どんなに建物に欠陥・不備等があっても、抜本的対応が取れないってことですよね。そう考えると、何だかとてーも微妙な気がしますが、どうでしょうね。教えてください、業者さん！

[292: 匿名さん]

289さん
そのとおりです・・・・・ね。

[293: 匿名さん]

やっぱり分譲マンションは　土地付じゃなくては。
借地だと　やっぱり借家って言う感じで
やや肩身が狭い。自分としてはね。

[294: 匿名さん]

定借というだけで最初から検討すらしません。
私のような考え方が実際多いのでは？
計算とか理屈ではなくこれが現実だと思います。
すなわち売りたくなったとき売りにくい！

[295: 匿名さん]

本スレでどなたがが、定借の場合値落ちは直線的でない、と書いておられましたが、実感に合います。１０年住んだ後でもそれなりの値段で売れそうな気がしますが、２０年住んだ後だと賃借期間の終わりが意識できるくらいに近づいていて、買い叩かれそうな気がします。

従い、１０年以内で売り抜ける方にはメイクセンスするのではないでしょうか。私は、買った以上は２０年は住みたいので、別の新築にしました。買った後で、あれこれ売却のタイミングを気にする、というストレスからは逃れたいと思いますので。

[296: 住まいに詳しい人]

>>294
「よく定借は流動性が・・・」なんて言う方がいらっしゃいますが
適正価格なら個人が買わなくても業者さんが速攻で買いを入れますから
なんら問題はありませんよ

鍵はここ語られているようなファイナンスの問題ではなく、
区分分譲以上に建物の状態とか管理だと思いますけどねぇ

[297: 購入経験者さん]

業者さんが速攻で買いを入れるという適正価格は
想像を絶するほど安値ですよね業者さん！

[298: 購入経験者さん]

そもそも適正価格で買い取る業者などこの世に存在しません。
業者にとっての買取適正価格とは
エンドユーザーどうしを仲介によって繋ぐ価格とは
かけ離れたところにあります。

[299: 購入経験者さん]

と、いうことで
２９６様の仰る適正価格とは業者にとっての買い取り適正価格のことで
言葉のマジックというやつです。
くれぐれも皆様、騙されませんように・・・

[300: ご近所さん]

まあ、そこまで、言わんでも・・・
しかし、自分はこの物件見送って正解だったな。
この物件の評価はＤＣＦ法による評価が最も見合っていると思われる。
すなわち、フリーキャッシュフローを現在価値に引きなおす方法である。
だれか、やってくれー