広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[261: デベにお勤めさん]

ここは坪４００−５００なら、全然お買い得なんですね、多分。
所詮、定期借地権物件だけど。

[262: 匿名さん]

近所の香港ガーデン（中華レストラン：港区西麻布4-5-2）が取り壊し中（昨年末廃業）なので
建築計画のお知らせ　を見に行ったところ
取り壊し中だけの案内しか出ておりませんでした。

高級マンションになるという噂がありますので
建築計画のお知らせがが掲示されたら、またご報告いたします。

[263: 匿名さん]

街道沿いに高級マンションですか？
大規模タワーマンションなら有り得ると思いますが、高級マンション向けには立地がきついでしょう。

[264: 匿名さん]

ワンルームや１ＬＤＫの高級なのが、よく似合うんじゃない！

[265: 匿名さん]

広尾駅から　あの急な坂を登ってへとへとになってしまいました。
時々、散歩とか　駅までお買い物したいのに、
坂がきつすぎます。
それと、ちょと戸数が多すぎて
外観が圧迫しすぎてるきがしました。
もう少し、外観のデザイン　どうにかならなかったの
でしょうかね。

[266: 匿名さん]

坪２０００万円議論、どうなりました？？？

[267: 匿名さん]

部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。
それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。
個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。

[268: 匿名さん]

もっと広尾の駅に近い低層マンション
とか近い将来できないんかな？
徒歩８分以内で、
上り坂なしのマンション探しています。
健康のため、近くを散歩したりしたいんだが、
あんまり上り下りは足に良くないので。
あと、このマンション購入者は
ほとんど現金払いなのでしょうか？
普通のサラリーマンとか
いるんでしょうか。

[269: 匿名さん]

すみません、２４２です。

このスレには、ずっと上のスレでも言われているように、実際にここを買った人はほとんど見てもいないし、参加もしていないようなので、実際に買った者として２６８さんに回答させて頂きます。

２６８さん、私もごく普通のサラリーマンでローン付きで買っています。もちろんどんな方が買っておられるのかは、個人情報管理があるので、販売している営業所では聞くことはできませんが、私の知人（1次で当選しました）、あるいはその知人がいろんなルートから得た情報なども総合すると、相当通常のサラリーマンがローン付きでここの物件を買っているようです。

このガーデンフォレストは、1億円以上のいわゆる億ションが中心ですが、なかには４５㎡から６０㎡くらいの比較的小ぶりの、5000万円台から6,000万円台の物件もかなりあります。
これらを買われた方は、３０代から４０代の、お子様をこの近隣の有名私立などに通わせる目的で購入された方など、通常のサラリーマンが相当におられると聞いています。一方で、これらを最初から投資目的で買ったという方も相応いらっしゃると聞いています。
いずれにせよ、これらの方の多くはきちんとローンを組んで買っておられると思います。

一方で、この物件は医療やセキュリティーが完備されていて、いわば聖路加レジデンスのようなシニアに受ける要素も相当にあるので、広尾ガーデンヒルズなど既存の物件を売って、この物件に移り住む計画の方もかなりいらっしゃるようです。
こういう方は、この後、現在お住まいのマンションにいろんな世代の住民がいるなかで、本当に７５％以上の住民の合意が取れて建て替えが成功するのであろうかと考え、それくらいならば、まだこのガーデンフォレストの単価設定は比較的安いし、新しくて広い住居に等価交換で移住できるのであれば、この際移って、終の棲家として快適に住もうというような考えなのだと思います。こういう方はほとんどキャッシュで引っ越されるのだと思います。

広尾駅から近い新規マンション開発のことはよく知りませんが、上のスレ２４９さんが、羽澤ガーデン（広尾３−１２−１５）が閉鎖され、マンション開発されるのではないかとおっしゃっているので、本当にそのような開発になるのかもしれませんね（２４９さん、新しい情報があったらお願いします）。もしそうだとすれば、敷地は3,000坪程度はあるはずなので、相当大きなしっかりしたマンションができるのではないでしょうか。
２６２さんのおっしゃる香港ガーデンもそうなのかもしれません（情報あればお願いします）。

ただ、そうだとしても値段は相当なものになるのではないかと思います。
現在出ている有栖川パークハウスは既に坪1,000万円前後しますし、公示地価が広尾とほぼ同様の㎡当り130万円程度の渋谷区松涛でもグランツオーベルが上の方の階だと坪1,000万円をつけているし、他の港区の一等地開発案件でも坪1,000〜1,200万円程度になっていることを考えると、これから開発に入る広尾から徒歩10分程度の物件ならば（用地がそんなにあるとも思えないのですが）、坪1,000万円は常識で、1,200万円程度もやむをえないような状況になると思います。
私もいきなり2,000万円になる経済合理性はないと思っていますが、坪1,000〜1,200万円程度はこれから1年間でもいかにもありそうかと思います。

先ほど申し上げたこのガーデンフォレストの、65平米（20坪）前後の物件は8300〜8,500万円程度です。この例だと坪単価430万円程度で、これが所有権物件の８０％〜８５％に当ると考えると、所有権物件換算で坪500万円〜530万円といった水準になります。
この物件は、セキュリティーや医療提携に強みもあるし、シニア層を中心に相当なニーズがあると思われるので、他のマンションに比べても競争力があるのではないかと思います。現在の価格は、現状の近隣（予想）相場から見て、ざっと4割程度は安い水準と思われ、私も261さんと同様にここは相当割安（言い換えれば既に含み益が相当出ている物件）ではないかと思っています。

本日の日経新聞に、定期借地権物件のことが特集されています。私は定期借地権物件でも場所がよければ引き続き強いニーズが期待されるので、これからの価値も将来的な転売可能性も問題ないと勝手に思っていますが、この定期借地権物件に伴うリスクは当然残ります。迷う方はくれぐれも無理をされないほうがいいと思います。

[270: 匿名さん]

すみません、上で長いスレを書いた２６９です。

文中の「広尾とほぼ同様の公示地価㎡当り130万円程度の渋谷区松涛のグランツオーベル」は「渋谷区南平台」の誤りでした。お詫びして訂正致します。

[271: ご近所さん]

上の方、
所有権物件の８０％−８５％の評価、というのはあまり根拠がないと思われるなあ・・・
自分はそんなに価値はないと思うが。基本的には建物の使用価値しかない物件だから。
基本的には立ち上がった瞬間からどんどん減価していく、耐久消費財。
ゴルフ会員権で言えば、正会員権ではなく、１年こっきりの会員権？そんなもんに誰も価値は見出しておらんわな。どういう根拠でそういうことを言っているのだろうか。別にケンカ売ってるわけではないが。収益還元法？DCF法？教えて下され。ただし、土地を持っていない分だけ、将来のリスクヘッジにはなるというメリットはあるわな。でも、それだったら旧法借地権のほうがずっとイイ。

[272: 匿名]

なかなか的確な分析だと思います。

ただ一点、気になる点があったので一言。
定期借地権を所有権の８０〜８５％とされていますが、これは通常の借地権の場合であって、
ここのように定期借地権で、期間終了後更地渡しで返還が明確に決まっているものの場合、かなり、それより評価が下がるのは、明らかだと思います。
では何パーセントかというと、今日の日経にもありましたように、明確な基準があるわけではなく、みんな手探りの状態というのが、現状でしょう。
それを的確に判断できる人は自信を持って買い（または見送り）の決断ができることになります。

[273: 購入経験者さん]

33％程度減とみるのが妥当

[274: 匿名さん]

定期借地物件の評価額は、直線的にではなく、
返還時点に向けて加速度的に落ちていくと思われます。
残存５０年の時点では、８５％の価値があるというのもとりあえず納得ですが、
その後は差は開いていく一方でしょう。
何年ここに住むか、という点が重要だと思います。
長期で住むなら、実質賃貸と変わりないでしょう。

[275: 匿名さん]

２６９です。

こんな時間にもかかわらず長いスレを読んでくださってありがとうございました。

こちらも特にこの物件を擁護しようという気もありませんし、また喧嘩を買おうという気も毛頭ありません。
この物件はあきあらかに賛否両論の物件ですから、最終的にはここに53年間住んでもよい（自分が住めなければ相続した人でも誰でも）という気構えがある方、言い換えれば広尾の丘の上に住みたいという方が買えばよい物件と思います。

所有権物件に比較しての８０％から８５％の根拠ですが、あくまで過去7、8年の定期借地権物件の、新規売買価格並びにその後の中古売買価格の、その時点での所有権物件に比較しての価格の差から申し上げています。できれば都心物件に強い不動産業者に聞いて実例を確認下さい。

一番近接していたのは、新規売買では三井不動産のパークコート麻布鳥居坂でその時点での近隣所有権物件相場の９５％でした。
それ以外にも、4月29日付けの日経新聞で東京建物の事例が「所有権物件分譲マンションの１〜2割安で早期完売」と出ていますが、こうした過去の事例をベースに申し上げています。

このガーデンフォレストは、そもそも人気の広尾の一等地物件である上に、賃借人であっても日赤の医療サービスを購入者と同じように享受できます。また、内部の庭（森）に入ることは部外者では不可能に近いと思うようなセキュリティーなので、安心も買えます。
ですから、買わないまでも借りたい人は相当に多いと予想されます。この場合、最低でも20年中古である広尾ガーデンヒルズ並以上の賃料で貸せることは確実と思います（そもそも賃貸専用物件ではないですから、賃貸に出る物件は少ないと思いますが）

この物件のように、賃貸に出した際に借りてくれる人に困らない物件は、プロの不動産業者にでも確認いただければわかりますが、残り期間、賃料（グロス）、管理費、地代などの経費、それと期待利回り（キャップレート）で大体市場価格が決まります。

この物件のなかで、1億円前後で買える物件を見ると（もう売れてしまっているのかもしれませんが）、７５㎡程度の物件があります。このグロスの家賃は坪2万円として22坪程度で月約45万円、管理費、修繕積立金などで約43,000円、それと地代は月1万円程度です（日経新聞は他の物件の事例を出していますが、このＧＦの場合、そもそもかかる地代は、月1万円程度と安いです。これは土地分の固定資産税の1.5倍程度で、所有権物件であれば、もともと土地分の固定資産税はかかる一方、定期借地権物件の場合、土地の固定資産税はありませんから、後払いの地代の持ち出しはわずかと言えます）。

これらのデータをを複利計算の電卓に入れてみてください。

一等地の空きが少ない物件であれば昨今のワンルームマンションのネットイールドから見て３．０％でいいとすると、この1億の物件は、計算上の価値が１億２３百万円程度になります。
利回り２．５％でいいと考えると、1億３６百万円程度になります。この場合は、現在の分譲価格の３６％上になりますが、これを２２坪で割ると、坪単価は６１０万円程度という理論値になります（実際の売分譲価格は４５０万円程度ですから、この理論値より３割程度は安いですが）。
この６１０万円を８０％から８５％で割り戻すと、坪７１０万円から７６０万円といったレンジになります。
これだけの収益を生み出す価値のある物件であれば、坪７５０万円前後の所有権物件と比べて遜色ないのではないかというのが、収益還元法上の論理です。ざっくり議論ですみませんが、そこそこ直感にあっているのではないかと思います。この直感があっていれば、現在の分譲価格は実際の市場Value比約３割引と言えます。

それで、10年たった後の価格や、15年たった後の価格は、同様に坪２万円、残存期間４３年、経費月５４千円などと入れて順次計算してみて下さい。
もちろんこの後の金利などがどうなるかわからないので、確証はありませんが、価格の目処にはなります。意外に落ちない計算になります。

もし、これ以下の値段になったら、欧米のファンドなどがまとめて買って、家具でも入れて、サービスアパートメントのようにするべく買いに入るのではないかと思います。既に東京ミッドタウンの賃料は、オークウッド社などの付加価値は入れているものの、坪５万円から６万円は出ていますから、この広尾も、もしファンドが後から安くで買って、高級家具などを入れることができれば、医療の充実したシニア向けの準ケアハウス型マンションとしてもバリューアップできるのではないかと思います。ご案内の通り、現在不動産の私募ファンドやＲＥＩＴは、シニア層のケアハウスを投資対照として狙っていますので、よい投資対照として買う価値があるのでないでしょうか。

くれぐれも、この物件は定期借地権物件で、4月29日付けの日系にあるように、相応のリスクがありますから、確信の持てない方は無理をされないほうが賢明と思います。

[276: 匿名]

旧法借地権と定期借地権の違いを必ずしも理解されずに書かれているのかな、とも思って２６９のはなしを読んでいたのですが、そうではなさそうで、なかなかしっかりした根拠に基づいておっしゃっていたのですね（２７２です）。大したものと高く評価申し上げます。

ただ理論先行、実践（実戦）経験にやや乏しいと見ました。
というのも、日経にあった東京建物の物件、今確認が取れたのは１つだけ（ブリリアタワー大崎）ですが、これは借地期間が５０年ではなく、７０年（東京２３区初という謳い文句でした）です。ですから５０年だったら、もう少し安くしないとだめだったはずです。

[277: 匿名さん]

本物件の経済的価値を評価する上で、このような考え方も可能と思われます。つまり、53年後に無価値になる定期借地物件であるがゆえに、本物件の分譲価格は通常の所有権物件に対して当然割引されたか価格設定がされており、仮にそれが同質の所有権物件の８０％であるとしましょう。その場合、本物件では30坪の部屋が1億3千万円程度に価格設定（坪433万円）がされていますので、その購入者は定期借地物件として同室を購入したことにより所有権購入に比して、とりあえず3000万円程度の節約をしたことになります。この節約された3000万円を運用資産として、不動産相場とインフレにリンクしたREITなりで3.5％の利回りが安定して得られると想定して、53年間で1億8千万円強になります。なお、超長期の運用利回りは誰にもわかりませんが、それは土地所有権の価格形成も同じことなので、当面の利回りが安定的に続くと仮定しても比較結果には影響は与えません。
さて、この結果、定期借地物件は53年後に無価値になったとして、購入者には理論上この程度の資産が手元に残っていることになり、所有権物件であっても上物が老朽化により無価値なると考えた場合の土地の共有所有権に比較しても、残存資産の絶対額や流動性の観点からも不利にならないという考え方ができます。もっとも、こうした将来価値の計算自体は実は無意味で、要は定期借地権の分譲価格が割引率が所有権分譲に比して妥当がどうかが分かれ目になります。この計算例では、同種の所有権分譲の土地共有分の価値が全体の分譲価格の20％に相当していれば、定期借地権と所有権の関係は理論中立的ということになり、定期借地権の購入の不利性も有利性もないことになります。さらに資産流動性を加味した場合は、上物と土地の価値を分離した定期借地権の方が有利とも言えます。いかがでしょう。

[278: 匿名さん]

２６９です。

２７６さん、ご丁寧なコメントを頂きありがとうございました。

2006年4月発売のブリリアタワー大崎（東京建物）は定期借地権73年条件であることは知っています。正確には、この物件の新規募集の際の平均坪単価は、当時の近隣所有権物件（坪２８０万円台）の８２％程度の２４０万円台であったはずです。

同じ大崎地域でも、2006年7月のウエストレジデンス大崎（三井物産など）では、７０年ではなく、新法の50年定期借地権条件で出していますが、近隣所有権相場（２８０万円台）の８６％程度（２４０万円台）で募集し、完売しているようです。

少し古くは2002年7月の神楽坂アインスタワー（藤和不動産）も新法の50年定期借地権物件ですが、これも当時の近隣所有権物件（２５０万円台）の８７％程度（２２０万円台）の価格で完売しているようです。
このほかにも2000年7月の新日鐵のフェアロージュ南平台が、８３％など、結構多くの事例があります。
注目するべきは、２０００年や２００２年など、まだ土地の価格は下がると思われていた際（定期借地権のメリットが薄い時代）でも、よい立地の物件であれば、こうした８０％を上回る水準で出しても完売していることです。
このような過去１０年くらの事例（またその後の中古売買事例）を踏まえて、広尾のような人気の一等地であれば、また既に土地は上がり基調で定期借地権物件のメリットが拡大していることも踏まえると、所有権物件に比べて、最低でも８０〜８５％にはなるはずと申し上げました。

定期借地権の期間が50年か70年かは、もちろん長い法が有利ですが、あくまでその物件の立地している場所によるのだと思います。不動産はまさに場所が第一です。

場所がよいので人気のあった極端な例は、申し上げたように、98年10月のパークコート麻布鳥居坂です。
これは、新法の５０年定期借地権物件ですが、当時の近隣所有権物件とほぼ同じ（９５％〜１００％）の坪単価３７０万円台で出していますが、完売です。場所がよければ、そこに住みたい人は多く、よほど近い将来に同様な魅力のある物件がどんどん回りに建つ見込みがない限り、定期借地権物件であっても買って住みたいという方が多いのだと思います。

上記の大崎のブリリア、ウエストレジデンス共、近隣所有権物件で坪２８０万円台のところを定期借地権で２４０万円台で販売したようなので、現在の中古市場は、当然のことながら、かなり上がっているようです。
麻布鳥居坂物件も、いまや所有権物件でも坪３７０万円台ではなく、サンウッドが同じ地域で現在開発中の物件などは７００万円から８００万円にはなると予想されているようなので（確かな情報をお持ちの方がいらっしゃったら教えて下さい）、築後９年になりますが、５０年定期借地権物件（残存４１年間）でも、今売ったら、当初の値段の倍とはいかないまでも最低５割前後はあがっているのではないかと思われます。

この広尾ＧＦをはじめ、定期借地権物件は、中古になっても直線的に価格が毎年落ちるのではなく、あくまで所有権物件などを含む今後の近隣の相場で決まると思います。この価格を決めるのは、なによりも立地と思います。立地がよければ賃貸物件としての賃料もいいですから、収益還元法による市場価値も当然よくなります。

上記の麻布鳥居坂のように、近隣の相場があがるような場合は、定期借地権物件でも当然連れて上がりますので、「買った後は一方的に直線的に下がる」ことはないと思います。もちろん、今後全体の相場が下がるリスクはありますが、海外勢が日本の不動産はロンドンやＮＹ，近隣の韓国や中国に比べても安すぎると考えているようなので、特に首都圏の一等地を中心とした資金流入は当面弱まる様子もなく、当分は上げ基調になるのではないかと予想しています（実際にどうなるかはもちろんわかりませんが）。

今後、都心部に土地がないため、定期借地権物件はこれからどんどん開発されて、市場が形成されていくと予想されています。三菱地所などは企業ＩＲでも定期借地権物件の拡大に力を入れることを宣言しているようです。
定期借地権制度が中古市場も含めて完成すればするほど、市場に裁定取引が働いて、割安物件は逆になくなると思います。

広尾ＧＦの坪４００〜５００万円台中心という価格設定を高いと見るか安いと見るかは、個人の判断でよいと思いますが、販売の３倍からになる倍率を見ていると、多くの方がまだ割安（この値段ならば住んでもお得）と思っているひとつの証拠かと考えます。

これらを踏まえて、私はこのＧＦ物件は近隣の所有権物件に比べて悪くとも８５％程度の価値は有し、少なくとも１０年程度は、似たような水準で取引されるのではないかと考えています。
でも個人的には投機目的ではなく、この地が好きで、ここに本当に住みたい方が買われるとよいなと思っています。

[279: 匿名さん]

130000000/53/12=月額35万、管理費別、53年家賃先払い、契約更新不可、
転貸可能の賃貸物件と考えるべきでしょう。
ローン併用だと組み方によっては経費など合わせると60万近くになりますし、
それを築53年マンションになっても同じ家賃を支払う計算です。

所有権物件との比較よりは、高級賃貸と比較した方がいいと思いますよ。

[280: 匿名さん]

長々書いてる人は、業者さんですか？　或いは、一種のセミプロの方ですか？

いずれにせよ、あまり冗長だと読む気が起こりにくいので、恐縮ですが、もっと簡潔に
要点を絞ってお書きください。

なお、坪単価４００−５００万円て、直近分譲価格で云えば、たとえば目白界隈や中目黒界隈
などの、山手線と山手通りの間の高級住宅地物件とほぼ同水準ですから、この立地としては
相対的に割安感はあると思われますが、所詮「定期借地権」物件ですから、そこをどう評価
するか次第で、この物件の評価は変わって来ますね。