広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[241: ご近所さん]

それは、この物件が特別きびしいってこたあないわな。
あんたの収入と、物件価格と、担保価値をみるだけ、以上。

[242: 匿名さん]

２１４のサラリーマンです。
２４０さん、営業所で頂いた資料によると５、６の提携銀行（メガバンクはどれもOKです）が全て物件価格の８５％から１００％の住宅ローンを許容していますし全く問題ないですよ。金利条件も同じでしたし、聞いてみたメガでは中古でも同様に扱うとのことでした。もっとも新生銀行のように扱っていない銀行も一部にはあるようです（競争上、今後変わられるのかもしれませんが）。

会員限定販売の時に落選して4月中旬の一般販売第一期一次で当選した友人に聞きましたが、当初スレ２１４で予想させて頂いた通り、４月中旬の一般販売の一次では９０戸の募集に対して３倍以上の申し込みがあり、即完、瞬間蒸発したようですね。
この物件のHPを見ると、この後、落選した人に何回かチャンスをということかと思うのですが、残り３０戸を第二次では１５戸だけ出すようなので、第三次でさらに１５戸と少しづつ売るのでしょうか。ただ、一次の時点で落選した人が２００人はいると思うし、さらに一般で新規にも申し込みがあるでしょうから、残り３０戸に対して平均で５倍程度の申し込みになるのではないかと予想しています。


３月発表の２００７年度不動産公示価格で南青山が住宅地でも軒並み４０％から４５％土地の価格が上がっているし、広尾も３０％強上がりましたね。そのせいか、このところ広尾ガーデンヒルズの売買価格が坪６６０〜８００万円、サウスヒルだと８６０万円程度まであがっているようですね。

このガーデンフォレストは、最終の取壊費用を入れても坪４３０万円から５３０万円くらいです。不動産仲介業者に聞いてみた麻布鳥居坂とか銀座などの過去の一等地の定期借地権物件の中古売買価格（大体、所有権物件の８０〜９５％で売買）から推定すると、このガーデンフォレストは理屈上広尾GH（所有権物件だけど２０年強の中古）に比べて最低でも８５％の価格にはなると思うので、このGFは所有権物件に換算すると坪５００万円から６２０万円で販売していることになると思います。この理屈から見ると、予想した通り、既に概算で３０〜４０％の含みが出ている計算になりますね。

この後は年内にE,F棟１２０戸が出て当面の販売は終了になるとのことですが、ご案内の通り不動産会社は通常大幅な倍率実績が出ると次回の販売価格を適当な倍率になる程度まで値上げしていくのが常識です。また、もともと今回の販売開始にあたっては、その時点での最近の（昨年末にかけての相場と思われますが）広尾ガーデンヒルズの売買価格を参考にして決めたとも言われているようなので、あくまで予想ですがE,F販売の頃になると最低でも１０％やそこらは上がるのかもしれませんね。

何れにせよ、こういう希少価値のある物件は全国から買いが入って、市場が値を決めていくのだと思います。長いスレを書いてすみません。

[243: 匿名さん]

購入を真剣に考えたものの結局止めてしまった者です。

理由は、定期借地権にあります。
現在は広尾GHの85%の評価額かもしれませんが、50年後は確実に0%になります。
10年後か20年後にもし売却しようとした際、GHの何％の評価になるか見当もつきません。

全額キャッシュで払えて、将来売却することが全く予想されない方が買われるのでしょうね。

[244: 匿名さん]

再び２４２です。

２４３さんのおっしゃるご懸念もごもっともで、この物件の最大のネガティブポイントは定期借地権物件であるということは事実と思います。

ただ、これはネガティブだけでなく、ポジティブポイントでもあると思っています。
それは、定期借地権のおかげで、この広尾の一等地の、おまけに広大な緑も、完全なセキュリティーも、日赤とのコラボによる医住提携もある、相当に魅力的と思う物件がサラリーマンでも何とか手の届くリーズナブルな値段になって、こういう条件のマンションに実際に住めることと思います。

例えばこの物件のHPで見る限りの一番安い物件だと、8460万円で61.43㎡（18.6坪）の物件が買えるようです。これに250万円から300万円程度の取壊費用の一時金があると思うので、あわせると8700万円くらいになると思います（この物件にも他と同様にリビング一体型の22㎡（14畳）程度のバルコニーが付いているはずなので、実質83㎡（25坪）くらいの広さの物件になるとは思いますが）。

もしこれが所有権物件であったら、バルコニー分は無視したとしても、近隣新築相場から見て、坪700万円はすると思うので、61㎡（18坪）物件でも1億3千万円程度かかってしまいます。8700万円なら何とかなっても、1億3千万円もしたら、どんなにいい物件でも、通常のサラリーマンにはローンを組んでもまず買えないのではないでしょうか。広尾GFは実際にローンを組んで買っている人が多いと伺っていますが、これは定期借地権だからこそ可能になった話と思っています。

1999年に出た三井不動産のパークコート麻布鳥居坂も2002年の三菱地所の銀座タワーも、定期借地権物件ですが、実際に最近の売買事例をお調べになるとわかりますが（あまり売り自体が出ないようですが）、特に銀座タワーなどは当初70㎡クラスを4000万円台で出したため、中古はむしろ値段が上がっていますよ。また売り物件が少ないこともあるのか、出るとすぐに売れているようです。

この広尾GFの値段は、収益還元方法で価値を算定すると、坪賃料を月2万円、期間53年間（全部の棟が完成してから50年後）、管理費、地代、固定資産税などを全部引いたネットベースでの利回り（キャップレート）を４．２〜４．５％程度でおくと、大体現在分譲中のプライスと同じになるようです。
ただ、経済雑誌や不動産の専門誌などによると、オフィスのキャップレートが最近一等地だと３．５％は無理で２％台も相当出ているなかで、レジデンシャル物件も一等地ならば３．５％でもおかしくないと考えると（REITの配当利回りが２．５％程度であることも考えると）、新築時点でのGF物件は理論上、現在分譲中の値段の３０％程度上になり、上記スレ２４２で申し上げたように既に含みが出ている計算になるように思います。

ですので、10年後にどういう値段になるかは、もちろん誰にもわかりませんが、残りの期間、貸せば坪2万円を稼いでくれる元本相当の値段は付くのだと思います。それ以下であれば、人気のエリアですし、法人かファンドが買って社宅にでもするのではないでしょうか。現在の不動産価格は、基本的にこうした収益還元法によってできていると思います。
例えば、その時点での賃料（エリアの開発が活発なので、坪2万円以上になっているように思いますが）、残存期間43年間、キャップレート３．５％などと想定して、複利計算の電卓で現在価格を出してみると、10年後でもその程度の値段は出ると予想します（やってみるとわかりますが、意外と落ちない計算になります）。後はエリアの開発などにより賃料水準などが上がったりした場合には、期間が短くなっても物件価格は上がることになると思います。金利がどうなるかわからないので、もちろん誰にも確かなことはわかりませんし、値段が落ちることももちろんありえます。

4月20日の日経新聞に載った通り、広尾に影響を及ぼしやすい六本木地区については、ミッドタウンの開業に続いて、三井不動産などが、2010年完成を目指して六本木3丁目に620戸のマンションと一部オフィス、商業施設の39階建て複合ビルを建てる計画の認可をもらったと出ています。また、最近見た有力経済雑誌などによると、六本木5丁目の六本木交差点から麻布鳥居坂に向かうあたり一帯を森ビルが六本木ヒルズ並の規模で開発する構想もあるそうですね。
こうした開発が続くと、この六本木あたりの魅力がさらに増し、オフィスと並んで住居の需要も相当強まるのではないかと思います。
最近の不動産の価値は、表参道のように、こうしたエリアの開発計画に大きく影響されるので、こうした点も考えると、広尾GFはより人気が高まり、バリューの上がっていく物件ではないかと思った次第です。
でも誰も確たることはわからないのですから、おっしゃられる通り最終的には各人の価値観につきると思います。

[245: 匿名さん]

243です。

自己居住用としてだけでなく、投資用としても検討しました。

投資用として、定期借地権であるがためのメリットを２つ感じました。
ひとつは物件価格が土地所有の場合と比べて割安なこと。
もうひとつは借地権が償却できることです。（どの時点でどのくらい償却できるかは不明）
以上のことから通常の土地所有物件と比べて高利回りが期待できます。

今後50年間売ることが予想されないなら（他に資産がいっぱいあるなら）投資用とて現時点では
お得だと思います。

しかし、現在の価格が50年後には０になります。。毎年直線的に下降するのではなく、
どこかの時点で暴落するのだろうと思います。
暴落直前に売り抜ければいいのですが、とてもそんな自信はありません。

また、高級賃貸が都心部にますます増える中、賃料が一方的に上昇するでしょうか。
坪2万以上の賃料を払える人（または払ってくれる会社に勤めている人）が
物件増加分だけ増えるでしょうか。

居住用としてはローンが使えるようですが、投資用として融資する銀行はあるのでしょうか。
仮に新築時は可能であっても、中古時はいかがでしょうか。

以上のことから、価格の急激な下落前に売り抜けるか、50年持ち続けるかの
覚悟が必要と思いました。
自分にはどちらの覚悟もないため、投資用としても見送った次第です。

[246: 匿名はん]

ここって、結構お買い得かもね。
目白界隈や目黒・中目黒界隈とかで新規分譲されてるマンションですら、いまや坪４００〜５００万円台だもんね。ほんの数年前までは坪２００〜３００万円台中心だったことを思えば、広尾で坪５００万円台なら安いのかも。でも、安いのには理由があるでしょうから、そこをよーく確認しないとね。いずれにせよ、いわゆる都心エリア（山手線内側や、せめて山手通りの内側）は、もう安いのは無いね。

[247: 匿名さん]

今日の新聞広告に入っていたプラウド南青山の1F、112平米（築1年未満）が、
な、なんと4億7000万！　間違いではありません。
坪単価1384万！
ま、売りだし価格なのでその値段で買う人がいるかどうかあやしいですが。

[248: 契約済みさん]

>>247
売主が売りたい価格で売り出すのは自由ですからね。
当たり前ですが、それが相場ってわけじゃありません。
売主はその半額で売れてもいいって気分じゃないですか？
私だって自宅を買った価格の3倍で売り出してもいいけど、
恥ずかしくてそんな厚顔無恥にはなりきれませんね。

[249: 匿名さん]

青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。

[250: 購入経験者さん]

まあ、坪２０００万円は大げさでしょうねえ。そんな価格で物件買える人が、世間広しと云えども、そんなに沢山いるとも思えませんし、その価格だと明らかにバブルですよね。そう、最近の新聞報道でも、某外資系投資銀行が某航空会社系ホテルを収益還元法では説明がつかないほど法外な高値で買収したことが報じられていましたが、不動産のプロも、さすがにこれはバブルだろう、といったコメントをしてました。
ここ数年来の都心部の不動産価格高騰はかつてのバブルとは違う、といわれ続けていましたが、こうした事例を見るにつけ、やはり今や不動産バブルなんだろうと強く感じます。バブルはいずれハジけるもの。たった１年間やそこらで地価が４０−５０％も上がるなんてこと自体が、そもそも不自然なことなのであって、そういった現象がいつまでも続くとは考えない方が健全・無難でしょうね。特に、近年急激に不動産価格が急騰した港区・渋谷区辺りは、かなり注意が必要ではないでしょうか？

[251: 匿名]

ＫＥＮで六本木ヒルズ２２１．６１㎡が１５億円、坪２２３３万円強で出ているのは知ってますよね。

[252: 匿名さん]

もう、相場坪単価という考えは捨てないといけませんね。
別に、特定の物件が高く取引されても、それはその物件固有の話で
クラスメートからモデルが出ても、自分もモデルになれるわけではないのと
同様。２億円の出た宝くじ売り場で買えば自分も当たるという理屈でない
のと同様、そういう物件が出たからて、都心の新築物件がこぞって
坪単価２３００万になるとは限らない。

そういう値がつくのは天才エリート物件というだけ。凡人物件は
７００どまりで十分。
というか、バブルが本当の局地戦にとどまっていたらそれはバブルでも
なんでもない。ピカソの絵が１５億で売れるのと同じ。
オレの絵も１０億で買ってくれといっても誰も買わない。
希少価値を認める人が欲しくて買うなら、それは他に影響しない。

[253: 匿名さん]

>>252
あなた話の例えが上手だわ！

[254: 匿名さん]

でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！

[255: 購入済者]

↑
業者さん、必死に煽るのはよしなさい（笑）
坪１５００万円とか２０００万円とかが飛ぶように売れる筈もないし、その値上がり傾向が一本調子で続く筈も無い。資産家や富裕層は資産価値が低下しないことが分かれば安心して不動産購入するでしょうが、たとえ３Ａエリアでも、このままの調子で向こう５年も１０年も不動産価格が上昇し続けると思うのは相当ノー天気な楽観論者。ごく一部の供給が少ない物件で例外的に高額坪単価となったことを以ってすべてがあたかもそうであるかの如く主張するのは稚拙・拙劣なる論理展開。あくまでも例外的事例は例外的なのであって、しかも永続的ではないのです。まあ、あと２−３年は価格上昇基調が続くかも知れないので、今買うこと自体は大失敗とならないでしょうが、その後はバブルが弾けて含み損抱えるリスクは相当高まるので、目ざとい人たちは、きっとそこで高値で売抜けるんでしょうね。それを分からず高値掴みする人が、かつてのバブル期も現代も、一番馬鹿を見る愚か者ということですね。向こう５０年となると、いよいよ予測不能です。。。

[256: 名無しさん]

３Ａでも、１０億ションが何百戸も飛ぶように売れるなんて、幻想ｗ

[257: 匿名さん]

過去との類推でしかモノを考えられない方が愚かだと思う。
いまの高値は、局所的で、他に影響を及ぼさない高値。
なにしろ過去のバブルはオフィス需要からの更地の高騰で、地上げ屋が吊り上げた
今は、希少性のある都心レジをまっとうなデベがまっとうな方法売っている。
もともとが賃貸市場で試された高額賃料が分譲に割り戻されただけ。

ロットが多くない。市場がそもそも加熱感がない。
上品に落札を楽しむオークション会場のようだ。
そもそも転売目的の買いなど無関係。
それと、この手の高騰で資産を膨らませるのは結局お金持。
ぽっと出のブローカが参加できる市場ではない。

[258: 匿名さん]

今の市場は、業界が極めて慎重に供給管理し制御した結果うみだされた希少価値。
それにつられて既存の保有者が売り惜しんで値上がり気分を楽しんでいるだけ。
どこにも切った張ったの熱気はないよ。
どこをつかまえてバブルといっているのか。そもそも業者は、都心よりも郊外が
心配。都心の客はファンドであって桁のでかい物件を動かしている。
業者というもの自体、エンドの客など相手にしていない。

[259: 匿名さん]

静かに少しづつ急激に高値になっていく。選ばれた頂のように。
最初から庶民が投資で買えるレベルでないところから上昇がはじまっている
買っても自分で転売先がつかめないと売れないくらいニッチな領域に
なっていくのだろうね。
いわゆる富裕層市場。

[260: マンション投資家さん]

何だか約一名、坪２０００万円擁護派さん（業者？）いますね。同じ文体・トーン・趣旨で投稿繰り返してるんだから、すぐ分かるよ。
まず都心はミニ・バブル、局地バブルで、外資主導。彼らは１０年〜２０年以上の長期的視点で投資するのでなく、数年後には世界中の投資家にリターン出す必要あるので、値段つり上げた後売抜けるの必至。投資対象の主体はオフィスだが、一部レジにも金流れてる。よって、そんなつり上げに煽られ高値つかみしないよう要注意。
あと、坪２０００万円の件、投資家的視点なら当然利回り考えるから、坪幾らで貸せるか重要。グロス３％以上（決して高くないけど）のリターン確保するには、坪５０，０００円以上で貸せないとダメだが、果たしてそんな物件がどの程度存在するかね。しかも、たとえ存在しても全然魅力的でない。ごく一部の物好きが愛好する物件以外、とても無理。それを富裕層市場と呼んでも良いが、ごく一部の限定的市場でロット少ないので、投資家（特に巨額投資資金を扱う人たち）にとっては、どうでも良いゲテモノ市場。
要約すれば、外資ファンド等巨額投資資金の都心オフィスへの集中豪雨的投資による都心部不動産価格全般の急騰につられ煽られ、一部業者たちが富裕層市場と称して、ＤＣＦ等では到底説明付かない不当に高額なレジ分譲価格つり上げを画策し、それに乗せられまんまと高値づかみする自称「富裕層」が存在する構図。業者はウッシッシ、てことですよ、うん。

[261: デベにお勤めさん]

ここは坪４００−５００なら、全然お買い得なんですね、多分。
所詮、定期借地権物件だけど。

[262: 匿名さん]

近所の香港ガーデン（中華レストラン：港区西麻布4-5-2）が取り壊し中（昨年末廃業）なので
建築計画のお知らせ　を見に行ったところ
取り壊し中だけの案内しか出ておりませんでした。

高級マンションになるという噂がありますので
建築計画のお知らせがが掲示されたら、またご報告いたします。

[263: 匿名さん]

街道沿いに高級マンションですか？
大規模タワーマンションなら有り得ると思いますが、高級マンション向けには立地がきついでしょう。

[264: 匿名さん]

ワンルームや１ＬＤＫの高級なのが、よく似合うんじゃない！

[265: 匿名さん]

広尾駅から　あの急な坂を登ってへとへとになってしまいました。
時々、散歩とか　駅までお買い物したいのに、
坂がきつすぎます。
それと、ちょと戸数が多すぎて
外観が圧迫しすぎてるきがしました。
もう少し、外観のデザイン　どうにかならなかったの
でしょうかね。

[266: 匿名さん]

坪２０００万円議論、どうなりました？？？

[267: 匿名さん]

部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。
それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。
個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。

[268: 匿名さん]

もっと広尾の駅に近い低層マンション
とか近い将来できないんかな？
徒歩８分以内で、
上り坂なしのマンション探しています。
健康のため、近くを散歩したりしたいんだが、
あんまり上り下りは足に良くないので。
あと、このマンション購入者は
ほとんど現金払いなのでしょうか？
普通のサラリーマンとか
いるんでしょうか。

[269: 匿名さん]

すみません、２４２です。

このスレには、ずっと上のスレでも言われているように、実際にここを買った人はほとんど見てもいないし、参加もしていないようなので、実際に買った者として２６８さんに回答させて頂きます。

２６８さん、私もごく普通のサラリーマンでローン付きで買っています。もちろんどんな方が買っておられるのかは、個人情報管理があるので、販売している営業所では聞くことはできませんが、私の知人（1次で当選しました）、あるいはその知人がいろんなルートから得た情報なども総合すると、相当通常のサラリーマンがローン付きでここの物件を買っているようです。

このガーデンフォレストは、1億円以上のいわゆる億ションが中心ですが、なかには４５㎡から６０㎡くらいの比較的小ぶりの、5000万円台から6,000万円台の物件もかなりあります。
これらを買われた方は、３０代から４０代の、お子様をこの近隣の有名私立などに通わせる目的で購入された方など、通常のサラリーマンが相当におられると聞いています。一方で、これらを最初から投資目的で買ったという方も相応いらっしゃると聞いています。
いずれにせよ、これらの方の多くはきちんとローンを組んで買っておられると思います。

一方で、この物件は医療やセキュリティーが完備されていて、いわば聖路加レジデンスのようなシニアに受ける要素も相当にあるので、広尾ガーデンヒルズなど既存の物件を売って、この物件に移り住む計画の方もかなりいらっしゃるようです。
こういう方は、この後、現在お住まいのマンションにいろんな世代の住民がいるなかで、本当に７５％以上の住民の合意が取れて建て替えが成功するのであろうかと考え、それくらいならば、まだこのガーデンフォレストの単価設定は比較的安いし、新しくて広い住居に等価交換で移住できるのであれば、この際移って、終の棲家として快適に住もうというような考えなのだと思います。こういう方はほとんどキャッシュで引っ越されるのだと思います。

広尾駅から近い新規マンション開発のことはよく知りませんが、上のスレ２４９さんが、羽澤ガーデン（広尾３−１２−１５）が閉鎖され、マンション開発されるのではないかとおっしゃっているので、本当にそのような開発になるのかもしれませんね（２４９さん、新しい情報があったらお願いします）。もしそうだとすれば、敷地は3,000坪程度はあるはずなので、相当大きなしっかりしたマンションができるのではないでしょうか。
２６２さんのおっしゃる香港ガーデンもそうなのかもしれません（情報あればお願いします）。

ただ、そうだとしても値段は相当なものになるのではないかと思います。
現在出ている有栖川パークハウスは既に坪1,000万円前後しますし、公示地価が広尾とほぼ同様の㎡当り130万円程度の渋谷区松涛でもグランツオーベルが上の方の階だと坪1,000万円をつけているし、他の港区の一等地開発案件でも坪1,000〜1,200万円程度になっていることを考えると、これから開発に入る広尾から徒歩10分程度の物件ならば（用地がそんなにあるとも思えないのですが）、坪1,000万円は常識で、1,200万円程度もやむをえないような状況になると思います。
私もいきなり2,000万円になる経済合理性はないと思っていますが、坪1,000〜1,200万円程度はこれから1年間でもいかにもありそうかと思います。

先ほど申し上げたこのガーデンフォレストの、65平米（20坪）前後の物件は8300〜8,500万円程度です。この例だと坪単価430万円程度で、これが所有権物件の８０％〜８５％に当ると考えると、所有権物件換算で坪500万円〜530万円といった水準になります。
この物件は、セキュリティーや医療提携に強みもあるし、シニア層を中心に相当なニーズがあると思われるので、他のマンションに比べても競争力があるのではないかと思います。現在の価格は、現状の近隣（予想）相場から見て、ざっと4割程度は安い水準と思われ、私も261さんと同様にここは相当割安（言い換えれば既に含み益が相当出ている物件）ではないかと思っています。

本日の日経新聞に、定期借地権物件のことが特集されています。私は定期借地権物件でも場所がよければ引き続き強いニーズが期待されるので、これからの価値も将来的な転売可能性も問題ないと勝手に思っていますが、この定期借地権物件に伴うリスクは当然残ります。迷う方はくれぐれも無理をされないほうがいいと思います。

[270: 匿名さん]

すみません、上で長いスレを書いた２６９です。

文中の「広尾とほぼ同様の公示地価㎡当り130万円程度の渋谷区松涛のグランツオーベル」は「渋谷区南平台」の誤りでした。お詫びして訂正致します。

[271: ご近所さん]

上の方、
所有権物件の８０％−８５％の評価、というのはあまり根拠がないと思われるなあ・・・
自分はそんなに価値はないと思うが。基本的には建物の使用価値しかない物件だから。
基本的には立ち上がった瞬間からどんどん減価していく、耐久消費財。
ゴルフ会員権で言えば、正会員権ではなく、１年こっきりの会員権？そんなもんに誰も価値は見出しておらんわな。どういう根拠でそういうことを言っているのだろうか。別にケンカ売ってるわけではないが。収益還元法？DCF法？教えて下され。ただし、土地を持っていない分だけ、将来のリスクヘッジにはなるというメリットはあるわな。でも、それだったら旧法借地権のほうがずっとイイ。

[272: 匿名]

なかなか的確な分析だと思います。

ただ一点、気になる点があったので一言。
定期借地権を所有権の８０〜８５％とされていますが、これは通常の借地権の場合であって、
ここのように定期借地権で、期間終了後更地渡しで返還が明確に決まっているものの場合、かなり、それより評価が下がるのは、明らかだと思います。
では何パーセントかというと、今日の日経にもありましたように、明確な基準があるわけではなく、みんな手探りの状態というのが、現状でしょう。
それを的確に判断できる人は自信を持って買い（または見送り）の決断ができることになります。

[273: 購入経験者さん]

33％程度減とみるのが妥当

[274: 匿名さん]

定期借地物件の評価額は、直線的にではなく、
返還時点に向けて加速度的に落ちていくと思われます。
残存５０年の時点では、８５％の価値があるというのもとりあえず納得ですが、
その後は差は開いていく一方でしょう。
何年ここに住むか、という点が重要だと思います。
長期で住むなら、実質賃貸と変わりないでしょう。

[275: 匿名さん]

２６９です。

こんな時間にもかかわらず長いスレを読んでくださってありがとうございました。

こちらも特にこの物件を擁護しようという気もありませんし、また喧嘩を買おうという気も毛頭ありません。
この物件はあきあらかに賛否両論の物件ですから、最終的にはここに53年間住んでもよい（自分が住めなければ相続した人でも誰でも）という気構えがある方、言い換えれば広尾の丘の上に住みたいという方が買えばよい物件と思います。

所有権物件に比較しての８０％から８５％の根拠ですが、あくまで過去7、8年の定期借地権物件の、新規売買価格並びにその後の中古売買価格の、その時点での所有権物件に比較しての価格の差から申し上げています。できれば都心物件に強い不動産業者に聞いて実例を確認下さい。

一番近接していたのは、新規売買では三井不動産のパークコート麻布鳥居坂でその時点での近隣所有権物件相場の９５％でした。
それ以外にも、4月29日付けの日経新聞で東京建物の事例が「所有権物件分譲マンションの１〜2割安で早期完売」と出ていますが、こうした過去の事例をベースに申し上げています。

このガーデンフォレストは、そもそも人気の広尾の一等地物件である上に、賃借人であっても日赤の医療サービスを購入者と同じように享受できます。また、内部の庭（森）に入ることは部外者では不可能に近いと思うようなセキュリティーなので、安心も買えます。
ですから、買わないまでも借りたい人は相当に多いと予想されます。この場合、最低でも20年中古である広尾ガーデンヒルズ並以上の賃料で貸せることは確実と思います（そもそも賃貸専用物件ではないですから、賃貸に出る物件は少ないと思いますが）

この物件のように、賃貸に出した際に借りてくれる人に困らない物件は、プロの不動産業者にでも確認いただければわかりますが、残り期間、賃料（グロス）、管理費、地代などの経費、それと期待利回り（キャップレート）で大体市場価格が決まります。

この物件のなかで、1億円前後で買える物件を見ると（もう売れてしまっているのかもしれませんが）、７５㎡程度の物件があります。このグロスの家賃は坪2万円として22坪程度で月約45万円、管理費、修繕積立金などで約43,000円、それと地代は月1万円程度です（日経新聞は他の物件の事例を出していますが、このＧＦの場合、そもそもかかる地代は、月1万円程度と安いです。これは土地分の固定資産税の1.5倍程度で、所有権物件であれば、もともと土地分の固定資産税はかかる一方、定期借地権物件の場合、土地の固定資産税はありませんから、後払いの地代の持ち出しはわずかと言えます）。

これらのデータをを複利計算の電卓に入れてみてください。

一等地の空きが少ない物件であれば昨今のワンルームマンションのネットイールドから見て３．０％でいいとすると、この1億の物件は、計算上の価値が１億２３百万円程度になります。
利回り２．５％でいいと考えると、1億３６百万円程度になります。この場合は、現在の分譲価格の３６％上になりますが、これを２２坪で割ると、坪単価は６１０万円程度という理論値になります（実際の売分譲価格は４５０万円程度ですから、この理論値より３割程度は安いですが）。
この６１０万円を８０％から８５％で割り戻すと、坪７１０万円から７６０万円といったレンジになります。
これだけの収益を生み出す価値のある物件であれば、坪７５０万円前後の所有権物件と比べて遜色ないのではないかというのが、収益還元法上の論理です。ざっくり議論ですみませんが、そこそこ直感にあっているのではないかと思います。この直感があっていれば、現在の分譲価格は実際の市場Value比約３割引と言えます。

それで、10年たった後の価格や、15年たった後の価格は、同様に坪２万円、残存期間４３年、経費月５４千円などと入れて順次計算してみて下さい。
もちろんこの後の金利などがどうなるかわからないので、確証はありませんが、価格の目処にはなります。意外に落ちない計算になります。

もし、これ以下の値段になったら、欧米のファンドなどがまとめて買って、家具でも入れて、サービスアパートメントのようにするべく買いに入るのではないかと思います。既に東京ミッドタウンの賃料は、オークウッド社などの付加価値は入れているものの、坪５万円から６万円は出ていますから、この広尾も、もしファンドが後から安くで買って、高級家具などを入れることができれば、医療の充実したシニア向けの準ケアハウス型マンションとしてもバリューアップできるのではないかと思います。ご案内の通り、現在不動産の私募ファンドやＲＥＩＴは、シニア層のケアハウスを投資対照として狙っていますので、よい投資対照として買う価値があるのでないでしょうか。

くれぐれも、この物件は定期借地権物件で、4月29日付けの日系にあるように、相応のリスクがありますから、確信の持てない方は無理をされないほうが賢明と思います。

[276: 匿名]

旧法借地権と定期借地権の違いを必ずしも理解されずに書かれているのかな、とも思って２６９のはなしを読んでいたのですが、そうではなさそうで、なかなかしっかりした根拠に基づいておっしゃっていたのですね（２７２です）。大したものと高く評価申し上げます。

ただ理論先行、実践（実戦）経験にやや乏しいと見ました。
というのも、日経にあった東京建物の物件、今確認が取れたのは１つだけ（ブリリアタワー大崎）ですが、これは借地期間が５０年ではなく、７０年（東京２３区初という謳い文句でした）です。ですから５０年だったら、もう少し安くしないとだめだったはずです。

[277: 匿名さん]

本物件の経済的価値を評価する上で、このような考え方も可能と思われます。つまり、53年後に無価値になる定期借地物件であるがゆえに、本物件の分譲価格は通常の所有権物件に対して当然割引されたか価格設定がされており、仮にそれが同質の所有権物件の８０％であるとしましょう。その場合、本物件では30坪の部屋が1億3千万円程度に価格設定（坪433万円）がされていますので、その購入者は定期借地物件として同室を購入したことにより所有権購入に比して、とりあえず3000万円程度の節約をしたことになります。この節約された3000万円を運用資産として、不動産相場とインフレにリンクしたREITなりで3.5％の利回りが安定して得られると想定して、53年間で1億8千万円強になります。なお、超長期の運用利回りは誰にもわかりませんが、それは土地所有権の価格形成も同じことなので、当面の利回りが安定的に続くと仮定しても比較結果には影響は与えません。
さて、この結果、定期借地物件は53年後に無価値になったとして、購入者には理論上この程度の資産が手元に残っていることになり、所有権物件であっても上物が老朽化により無価値なると考えた場合の土地の共有所有権に比較しても、残存資産の絶対額や流動性の観点からも不利にならないという考え方ができます。もっとも、こうした将来価値の計算自体は実は無意味で、要は定期借地権の分譲価格が割引率が所有権分譲に比して妥当がどうかが分かれ目になります。この計算例では、同種の所有権分譲の土地共有分の価値が全体の分譲価格の20％に相当していれば、定期借地権と所有権の関係は理論中立的ということになり、定期借地権の購入の不利性も有利性もないことになります。さらに資産流動性を加味した場合は、上物と土地の価値を分離した定期借地権の方が有利とも言えます。いかがでしょう。

[278: 匿名さん]

２６９です。

２７６さん、ご丁寧なコメントを頂きありがとうございました。

2006年4月発売のブリリアタワー大崎（東京建物）は定期借地権73年条件であることは知っています。正確には、この物件の新規募集の際の平均坪単価は、当時の近隣所有権物件（坪２８０万円台）の８２％程度の２４０万円台であったはずです。

同じ大崎地域でも、2006年7月のウエストレジデンス大崎（三井物産など）では、７０年ではなく、新法の50年定期借地権条件で出していますが、近隣所有権相場（２８０万円台）の８６％程度（２４０万円台）で募集し、完売しているようです。

少し古くは2002年7月の神楽坂アインスタワー（藤和不動産）も新法の50年定期借地権物件ですが、これも当時の近隣所有権物件（２５０万円台）の８７％程度（２２０万円台）の価格で完売しているようです。
このほかにも2000年7月の新日鐵のフェアロージュ南平台が、８３％など、結構多くの事例があります。
注目するべきは、２０００年や２００２年など、まだ土地の価格は下がると思われていた際（定期借地権のメリットが薄い時代）でも、よい立地の物件であれば、こうした８０％を上回る水準で出しても完売していることです。
このような過去１０年くらの事例（またその後の中古売買事例）を踏まえて、広尾のような人気の一等地であれば、また既に土地は上がり基調で定期借地権物件のメリットが拡大していることも踏まえると、所有権物件に比べて、最低でも８０〜８５％にはなるはずと申し上げました。

定期借地権の期間が50年か70年かは、もちろん長い法が有利ですが、あくまでその物件の立地している場所によるのだと思います。不動産はまさに場所が第一です。

場所がよいので人気のあった極端な例は、申し上げたように、98年10月のパークコート麻布鳥居坂です。
これは、新法の５０年定期借地権物件ですが、当時の近隣所有権物件とほぼ同じ（９５％〜１００％）の坪単価３７０万円台で出していますが、完売です。場所がよければ、そこに住みたい人は多く、よほど近い将来に同様な魅力のある物件がどんどん回りに建つ見込みがない限り、定期借地権物件であっても買って住みたいという方が多いのだと思います。

上記の大崎のブリリア、ウエストレジデンス共、近隣所有権物件で坪２８０万円台のところを定期借地権で２４０万円台で販売したようなので、現在の中古市場は、当然のことながら、かなり上がっているようです。
麻布鳥居坂物件も、いまや所有権物件でも坪３７０万円台ではなく、サンウッドが同じ地域で現在開発中の物件などは７００万円から８００万円にはなると予想されているようなので（確かな情報をお持ちの方がいらっしゃったら教えて下さい）、築後９年になりますが、５０年定期借地権物件（残存４１年間）でも、今売ったら、当初の値段の倍とはいかないまでも最低５割前後はあがっているのではないかと思われます。

この広尾ＧＦをはじめ、定期借地権物件は、中古になっても直線的に価格が毎年落ちるのではなく、あくまで所有権物件などを含む今後の近隣の相場で決まると思います。この価格を決めるのは、なによりも立地と思います。立地がよければ賃貸物件としての賃料もいいですから、収益還元法による市場価値も当然よくなります。

上記の麻布鳥居坂のように、近隣の相場があがるような場合は、定期借地権物件でも当然連れて上がりますので、「買った後は一方的に直線的に下がる」ことはないと思います。もちろん、今後全体の相場が下がるリスクはありますが、海外勢が日本の不動産はロンドンやＮＹ，近隣の韓国や中国に比べても安すぎると考えているようなので、特に首都圏の一等地を中心とした資金流入は当面弱まる様子もなく、当分は上げ基調になるのではないかと予想しています（実際にどうなるかはもちろんわかりませんが）。

今後、都心部に土地がないため、定期借地権物件はこれからどんどん開発されて、市場が形成されていくと予想されています。三菱地所などは企業ＩＲでも定期借地権物件の拡大に力を入れることを宣言しているようです。
定期借地権制度が中古市場も含めて完成すればするほど、市場に裁定取引が働いて、割安物件は逆になくなると思います。

広尾ＧＦの坪４００〜５００万円台中心という価格設定を高いと見るか安いと見るかは、個人の判断でよいと思いますが、販売の３倍からになる倍率を見ていると、多くの方がまだ割安（この値段ならば住んでもお得）と思っているひとつの証拠かと考えます。

これらを踏まえて、私はこのＧＦ物件は近隣の所有権物件に比べて悪くとも８５％程度の価値は有し、少なくとも１０年程度は、似たような水準で取引されるのではないかと考えています。
でも個人的には投機目的ではなく、この地が好きで、ここに本当に住みたい方が買われるとよいなと思っています。

[279: 匿名さん]

130000000/53/12=月額35万、管理費別、53年家賃先払い、契約更新不可、
転貸可能の賃貸物件と考えるべきでしょう。
ローン併用だと組み方によっては経費など合わせると60万近くになりますし、
それを築53年マンションになっても同じ家賃を支払う計算です。

所有権物件との比較よりは、高級賃貸と比較した方がいいと思いますよ。

[280: 匿名さん]

長々書いてる人は、業者さんですか？　或いは、一種のセミプロの方ですか？

いずれにせよ、あまり冗長だと読む気が起こりにくいので、恐縮ですが、もっと簡潔に
要点を絞ってお書きください。

なお、坪単価４００−５００万円て、直近分譲価格で云えば、たとえば目白界隈や中目黒界隈
などの、山手線と山手通りの間の高級住宅地物件とほぼ同水準ですから、この立地としては
相対的に割安感はあると思われますが、所詮「定期借地権」物件ですから、そこをどう評価
するか次第で、この物件の評価は変わって来ますね。

[281: 匿名さん]

２６９（２７８）です。
２８０さん、ご指摘ごもっともで長すぎましたね、反省します。すみません。

でも決して業者ではありませんので誤解されませんよう。ここを買った普通のサラリーマンですが、不動産のことは自分なりに勉強させて頂いてるのと、不動産ファンド関連の会社に勤める知人も相応いるので彼らからいろんな情報を得ているだけです。それではご指摘の通り、おとなしくしています。お騒がせ致しました。

[282: 匿名さん]

小生も購入者に一人です。現在青山にマンションを所有していますが、広尾の立地に魅力を感じ購入する事としました。ロンドン・ニューヨーク等先進国の都心部のマンションは全て企業が所有して居り、唯一日本のみ都心でサラリーマンが購入できる、というメリットが有ったのも購入の決め手となりました。定期借地権ですが、５５年後は生きていないのでその間広尾での居住を楽しみにしています。完成が楽しみです。

[283: 匿名さん]

定期借地権ですから、要するに、賃貸料の前払いですよ。ただし、地代は毎月支払い続けるんですけどね。通常の賃貸物件の場合、物価水準や建物・設備老朽化等の諸条件に応じて一定期間毎に賃貸料水準が見直されるのですが、定期借地権物件の場合は、５３年分の賃貸料固定額を一括前払いする訳ですから、その後の賃貸料水準の動向次第で、割安な場合もあれば割高な場合もある、しかも、賃貸の権利を中途売却可能で、その売却価格がどういった水準になるかも絡んで来るので、どちらが得かは計算どおりには行かない場合もあり得ることでしょう。住宅ローンでたとえれば、通常の賃貸が変動金利で、定期借地権は固定金利、みたいなものですね。

[284: ご近所さん]

まあ、結局自分の物じゃない、ってことなんだよね。
こんなもん買う人の気が知れず・・・

[285: 匿名さん]

定期借地権を長期賃貸と捕らえるのは、正しくありません。前者は売買できる権利であり、上モノの所有権であります。賃貸にも居住者に一定の権利はありますが、売買できるものではありません。
上モノの耐用年数を何年と見るか、それから土地所有でない分の割引をいくらと正当と見るかで、本物件の価値が決まります。
もっとも、こうした定期借地権にまつわる認識が統一されていないのが現状でありますが、一定以上の理解者による取引が成立していますから、やがて市場も成熟していくでしょう。

[286: 匿名さん]

定期借地権物件で、残存期間の借地権を売り、先払いした残存部分の賃料を回収する事と、
通常の賃貸契約を解除する事は、ほとんど同じ事だと思いますが。

ウワモノについても取り壊しが義務付けられ、その費用も含まれているわけで、
不動産資産の購入というよりは、新しい形の賃貸と考えた方が実態に近いと思います。

[287: 匿名さん]

いずれにせよ買うというか借りるというか、購入者ではなくて地主さんのほうを向いた権利ということは確かだ。

[288: 匿名さん]

定期借地権擁護派さんは、明らかに業者さん、特に本物件関係業者さんでしょうね。２８３さんは、定期借地権の本質を分りやすく説明しているのであって、関連法令等の細かい技術論を話している訳ではないのです。
あと、利回り論だけで定期借地権物件を擁護する発言者もいましたが（例えば、土地付物件より割安な分、差額を５３年間運用すれば云々）、完全なる金融商品ならそうした割切りも合理的ですが、人が安心して住めるからこそ価値が生じる商品としての住宅の価値を考える必要があり、その場合、一定期間後必ず立ち退かなければならない不動産物件に、長い目で見た場合にネガティブ要素がないという方が無理があります。
たとえば、賃貸借契約についても、数年前に法改正され定期賃貸借契約が認められるようになり、一時期はそれも流行したようですが、借り手側の視点としては、一定期間で必ず追い出される賃貸借契約は、当然期限の定めのない賃貸借契約よりも権利関係が不利な訳ですから、その分が賃貸料水準に反映され、定期賃貸借契約の方が当然賃貸料は安くなります。
定期借地権が５３年だと当面表面化しない問題でしょうが、しかし、いずれ確実に問題となります。残り２０−３０年くらいまでなら、さほど気にされない可能性もありますが、１５年、１０年と短期化して来れば、当然懸念が大きくなるでしょうし、その分ディスカウントしなければ取引対象とならないでしょうし、最後は急速に「死に体」物件として価値が暴落することでしょう。
つまり、ババを引く前に売り抜ける前提でない限り、相当リスクが高い物件という評価になりますし、そのリスク分を反映した十分なディスカウントがなされていなければ、手を出してはいけない、ということだと思います。
これが土地付物件であれば、建物がまだまだ使えそうなら補修等しつつ住み続ける選択肢もあるでしょうし、住民の総意で建替えを行う選択肢もあるでしょうし、土地持分価値は必ず残存することから、広尾という立地を考えれば、それなりの値段で売却できるため、売って別の物件に転居できる可能性もあるでしょう。
つまり、総括しますと、今後の経済・社会情勢等の動向次第で、その時点で最も有利な選択肢を自ら判断し得る余地や自由度・柔軟性が残っているのが土地付物件の最大のメリットであり、あらかじめ定められた定期借地権契約の呪縛に縛られ判断の自由度や柔軟性が乏しいのが定期借地権物件、と言えます。
人間の予想は、せいぜい数年先までは見通せても、５０年後を正確かつ合理的に見通せる人は殆どいないでしょうから、重要なのは、見込み違いが生じた場合の対応の自由度や柔軟性・選択肢の多さだと思います。
私が思い出すのは、数年前に一時的に流行したタウンハウスというもの。あれはマンション風の３階建て長屋で、狭い都心部の土地を一戸建てとマンションのメリットを融合させる形で有効活用する方法だとして、一時的にせよ注目を集めましたが、結局、一戸建てとマンションのデメリットを融合したものだと分り、今では全く流行りませんし、銀行でローンを組むにしても、市場で売却するにしても、持ち主は相当苦労すると聞きます。定期借地権物件がこういう末路を辿らないとは誰にも断言できないことでしょう。

あと、蛇足ながらこの掲示板は、きわめて業者寄りに運営されているようなので（業者から広告を打って貰っているのですから、当然でしょうが）、本投稿は削除される可能性がありますが、同様の趣旨の発言は、今後も真に購入者や購入検討者の立場から続けて参りますので、皆さん宜しくお願い致します。

[289: 匿名さん]

環境問題やエコが叫ばれる中、５０年の使い捨てマンションを建てて売ることや、それを承知で買うことは、いかがなものでしょうか？
欧米の住宅では、それこそ１００年とか２００年とか使い続けられていて、定期的な修繕やリフォームを繰り返し、その資産価値を高めているものもある訳で、そういった価値観からすると、本物件に限らず、定期借地権物件は大いに問題ありと考えます。

[290: 匿名さん]

てゆうより、普通の土地付きマンションでも、建物の老朽化等の理由から、３０年前後で建て替える場合あるよね。ここって、５３年の定期借地権の中で、一度建物が駄目になって建て替えるべきかどうか決断を迫られる局面ってあるんじゃないの？　でも、仮に築３５年目の段階で建て替えたいと主っても、土地の利用権はあと１５年くらいしか残っていない訳で、そうすると建て替えなんて出来ないから、結局どんなに建物に欠陥・不備等があっても、抜本的対応が取れないってことですよね。そう考えると、何だかとてーも微妙な気がしますが、どうでしょうね。教えてください、業者さん！