広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[222: 匿名さん]

月５０万だと、結構よい条件での賃貸の選択肢が見えてきますよね。
維持費もかからないし。対抗できるかなぁ。

[223: 匿名さん]

>222
219です
それならいっそのこと購入費の１億数千万円で５０年好きに
使えるなら定借の要素は大して気にならないとーー。
５０万円容易に出費可能な富裕層なら、残り２０〜３０年は
オマケに近いと考えちゃえーーと。

[224: 匿名さん]

結局損得なんて考えたら買えない物件と言うことですね。

[225: 匿名さん]

219追加
直ぐ下には築２０年以上が経過した著名マンション群があり。
２０年経ったからぽしゃる訳ではない。

スパンを広げて３５年間ピッチリ住んじゃえーーと考えるなら、
仮に賃料３５万円で年４２０万円
３５年では１億４７００万円出費。
これなら、１億ちょいの物件を購入して、差額は余裕金。
３５歳購入で３５年目は７０歳。残りのんびり生活１５年のオマケ。

[226: 匿名さん]

お金余っている人たちが買うんだから、そんな議論無意味でしょう。購入希望者はセカンダリーで売ろうなんて考えていないよ。

[227: 匿名さん]

＞224
219です
ここらの賃料相場を調べればお釣りがくるとも考えられるので、
損得の"損"ではなく、返って定借にしてくれて有り難いとも
考えられるとーー。

[228: 匿名さん]

管理費とか建物部分への課税、地代、解体時費用（不足の場合）なんかもありますよ。
お釣りは来ないんじゃない?

[229: 匿名さん]

ここの物件を完全に賃貸にして貸したと想定して、得られる年間の想定賃料から管理費とか修繕積立金、地代（１００㎡でも月１万円程度）、建物の固定資産税など（営業所で頂いた資料で計算すると１００㎡でこれら合計6万7千円程度）を引いたネットの年間賃料を得ると、一体何年間で物件価格と解体時費用などを足した当初の購入費用を回収できるか（いわゆる不動産のPER)を計算してみると、物件によるけど２０年から長くとも２２年間で回収できる計算になる。
都内には最高でPER１６年とか１８年程度の物件もあるようだけど、この一等地の物件で２０年程度は悪くないと思います。
全部手金で買えばこの計算になるけど、実際にはローンを組むと借入れ金利の負担などもあるので手金ベースのPERの年限だけで完済とはいかないけど、せいぜい２割程度の頭金を用意すれば、ローンで購入しても２５年もあれば賃貸に出している間に全額ローンでも完済できる計算になる。
ということは、例えば４０歳の人が仮に初期購入費用を２割程度の自己資金と、後り８０％は借金して購入して、６５歳の定年くらいまでを、割り切ってこの物件を完全に賃貸に出してしまって、その間は、子供が独立するまでということで、社宅なり現在所有している既存の物件にでも住んでいれば、定年後の６５歳から老後の９０歳過ぎまでは、ローンも完済されて完全に自分のものとなったここの物件に管理費、修繕積立金とか若干の地代（１００㎡物件でこれらあわせて合計月6万7千円程度）だけで住める計算になる。
こう考えると、借り入れ能力があるか、とりあえず自己資金で買っておける人にとっては、定年まで貸しておけば、その後このように30年程度ただで住めるマンションが手に入ることになる。
また、ここの物件は、50年間の地上権（借地権）分の価値が購入物件価格の2/3程度を占めており、地上権の価値は土地代の上昇につれてほとんどパラレルに上がっていくので、他の先行定期借地権物件である三菱地所の銀座タワーや三井不動産のパークコート麻布鳥居坂物件のように、今後、都内のマンション物件価格が期待通り上昇すれば（今年1月現在のマンション中古流通坪単価が95年の坪単価まで回復するだけで理論上１８％上がる計算になります）どこかで転売しても妙味あると思うし、どう考えてもお得な将来への投資となるようにも思えますね。

[230: 匿名さん]

かなり緻密な計算だが、策士、策に溺れる可能性あり。世の中シナリオ通りにはいかんものよ。私は都心一等地の定借マンションは肯定派ですが、うまくいくベストケースを想定して手を出すものではないと思ってます。ダウンサイドリスクを想定しても納得できる状況にある人だけが買えば良いかと思うね。

[231: 購入検討中さん]

価格が公表されていますが、結構、強気の値段ですね。
恵比寿ガーデンプレイス壱番館の売り出し価格と大差ない。
広尾の場合、定期借地権＆更地にして返さなきゃいけない、という事を考えると
恵比寿ガーデンプレイスより割高だと思うのですが・・・。

また、５０年というのがポイントで、３５年もしたら、建替えしたいという話も他のマンションなら
出てくるでしょうが、５０年で更地となると、建替えもできない。
つまり、３５年〜５０年にかけて、特に、最後の５〜６年は居住性としては劣悪な環境になりそうですね。

代官山や表参道の同潤会アパートが、建替え前の数年は、居住性最悪、立地良好という事で
居住者よりも、テナント貸しが主流だった形態になりそうですね。

だから、このマンションに住んで快適なのは、最初の３０年。
残り２０年はファッション系の業者などにテナント貸し、という感じかな。

[232: ご近所さん]

この物件と表参道や代官山の同潤会をテナントユースで同等と考えるのはどうかと思うなあ。
あれらの物件の立地はビジネスユースとして十分成り立ったけど、この物件の場所を考えると、現状不可能でしょう。
まあ、３０年もたてば周辺もどうなるかわからんけど・・・

[233: 買いたいけど買えない人]

まー、このー、オレンジの箱なんですけど、

カナリのー、世界ですな。

A棟の6000万台の、これだって、まー、ちょーっと、真剣に考えてしまいますよ。

きびしいかな。

ガーデンヒルズと違うのは、

ここは、一般のお散歩のヒトとか、お買い物とか、通り抜けとか、できないでしょうから、素晴らしいと思う。

どうですかな。

[234: 匿名さん]

ここって売れているんですか？しつこく営業の人から電話かかってくるんですが・・・今のこっているところって基本的には会員販売で売れなかったところなのでいまいちだという話を購入者から聞いたのですがどうなんでしょう？

[235: 匿名さん]

定期借地権は相場にならないよ
ネット検索時代・・検索チェックが入らない時点で買収対象にならない
上場してない株と同じ。

[237: 匿名さん]

サンウッドですが鳥居坂上に約4,400㎡を用地取得だそうです。
http://www.sunwood.co.jp/press/press_news16.html
どんな物件になるのか興味あります。
スレ違いすみません。

[239: ご近所さん]

建物は問題ないでしょう。MRを見る限りでは・・・・
三井だし。
問題はやはり定期借地権ということ。

論点を間違えるべきではない・・・

[240: 匿名はん]

ここはローン組んでかえるんでしょうか？
審査ってどのくらいきびしいのでしょうか

[241: ご近所さん]

それは、この物件が特別きびしいってこたあないわな。
あんたの収入と、物件価格と、担保価値をみるだけ、以上。

[242: 匿名さん]

２１４のサラリーマンです。
２４０さん、営業所で頂いた資料によると５、６の提携銀行（メガバンクはどれもOKです）が全て物件価格の８５％から１００％の住宅ローンを許容していますし全く問題ないですよ。金利条件も同じでしたし、聞いてみたメガでは中古でも同様に扱うとのことでした。もっとも新生銀行のように扱っていない銀行も一部にはあるようです（競争上、今後変わられるのかもしれませんが）。

会員限定販売の時に落選して4月中旬の一般販売第一期一次で当選した友人に聞きましたが、当初スレ２１４で予想させて頂いた通り、４月中旬の一般販売の一次では９０戸の募集に対して３倍以上の申し込みがあり、即完、瞬間蒸発したようですね。
この物件のHPを見ると、この後、落選した人に何回かチャンスをということかと思うのですが、残り３０戸を第二次では１５戸だけ出すようなので、第三次でさらに１５戸と少しづつ売るのでしょうか。ただ、一次の時点で落選した人が２００人はいると思うし、さらに一般で新規にも申し込みがあるでしょうから、残り３０戸に対して平均で５倍程度の申し込みになるのではないかと予想しています。


３月発表の２００７年度不動産公示価格で南青山が住宅地でも軒並み４０％から４５％土地の価格が上がっているし、広尾も３０％強上がりましたね。そのせいか、このところ広尾ガーデンヒルズの売買価格が坪６６０〜８００万円、サウスヒルだと８６０万円程度まであがっているようですね。

このガーデンフォレストは、最終の取壊費用を入れても坪４３０万円から５３０万円くらいです。不動産仲介業者に聞いてみた麻布鳥居坂とか銀座などの過去の一等地の定期借地権物件の中古売買価格（大体、所有権物件の８０〜９５％で売買）から推定すると、このガーデンフォレストは理屈上広尾GH（所有権物件だけど２０年強の中古）に比べて最低でも８５％の価格にはなると思うので、このGFは所有権物件に換算すると坪５００万円から６２０万円で販売していることになると思います。この理屈から見ると、予想した通り、既に概算で３０〜４０％の含みが出ている計算になりますね。

この後は年内にE,F棟１２０戸が出て当面の販売は終了になるとのことですが、ご案内の通り不動産会社は通常大幅な倍率実績が出ると次回の販売価格を適当な倍率になる程度まで値上げしていくのが常識です。また、もともと今回の販売開始にあたっては、その時点での最近の（昨年末にかけての相場と思われますが）広尾ガーデンヒルズの売買価格を参考にして決めたとも言われているようなので、あくまで予想ですがE,F販売の頃になると最低でも１０％やそこらは上がるのかもしれませんね。

何れにせよ、こういう希少価値のある物件は全国から買いが入って、市場が値を決めていくのだと思います。長いスレを書いてすみません。

[243: 匿名さん]

購入を真剣に考えたものの結局止めてしまった者です。

理由は、定期借地権にあります。
現在は広尾GHの85%の評価額かもしれませんが、50年後は確実に0%になります。
10年後か20年後にもし売却しようとした際、GHの何％の評価になるか見当もつきません。

全額キャッシュで払えて、将来売却することが全く予想されない方が買われるのでしょうね。

[244: 匿名さん]

再び２４２です。

２４３さんのおっしゃるご懸念もごもっともで、この物件の最大のネガティブポイントは定期借地権物件であるということは事実と思います。

ただ、これはネガティブだけでなく、ポジティブポイントでもあると思っています。
それは、定期借地権のおかげで、この広尾の一等地の、おまけに広大な緑も、完全なセキュリティーも、日赤とのコラボによる医住提携もある、相当に魅力的と思う物件がサラリーマンでも何とか手の届くリーズナブルな値段になって、こういう条件のマンションに実際に住めることと思います。

例えばこの物件のHPで見る限りの一番安い物件だと、8460万円で61.43㎡（18.6坪）の物件が買えるようです。これに250万円から300万円程度の取壊費用の一時金があると思うので、あわせると8700万円くらいになると思います（この物件にも他と同様にリビング一体型の22㎡（14畳）程度のバルコニーが付いているはずなので、実質83㎡（25坪）くらいの広さの物件になるとは思いますが）。

もしこれが所有権物件であったら、バルコニー分は無視したとしても、近隣新築相場から見て、坪700万円はすると思うので、61㎡（18坪）物件でも1億3千万円程度かかってしまいます。8700万円なら何とかなっても、1億3千万円もしたら、どんなにいい物件でも、通常のサラリーマンにはローンを組んでもまず買えないのではないでしょうか。広尾GFは実際にローンを組んで買っている人が多いと伺っていますが、これは定期借地権だからこそ可能になった話と思っています。

1999年に出た三井不動産のパークコート麻布鳥居坂も2002年の三菱地所の銀座タワーも、定期借地権物件ですが、実際に最近の売買事例をお調べになるとわかりますが（あまり売り自体が出ないようですが）、特に銀座タワーなどは当初70㎡クラスを4000万円台で出したため、中古はむしろ値段が上がっていますよ。また売り物件が少ないこともあるのか、出るとすぐに売れているようです。

この広尾GFの値段は、収益還元方法で価値を算定すると、坪賃料を月2万円、期間53年間（全部の棟が完成してから50年後）、管理費、地代、固定資産税などを全部引いたネットベースでの利回り（キャップレート）を４．２〜４．５％程度でおくと、大体現在分譲中のプライスと同じになるようです。
ただ、経済雑誌や不動産の専門誌などによると、オフィスのキャップレートが最近一等地だと３．５％は無理で２％台も相当出ているなかで、レジデンシャル物件も一等地ならば３．５％でもおかしくないと考えると（REITの配当利回りが２．５％程度であることも考えると）、新築時点でのGF物件は理論上、現在分譲中の値段の３０％程度上になり、上記スレ２４２で申し上げたように既に含みが出ている計算になるように思います。

ですので、10年後にどういう値段になるかは、もちろん誰にもわかりませんが、残りの期間、貸せば坪2万円を稼いでくれる元本相当の値段は付くのだと思います。それ以下であれば、人気のエリアですし、法人かファンドが買って社宅にでもするのではないでしょうか。現在の不動産価格は、基本的にこうした収益還元法によってできていると思います。
例えば、その時点での賃料（エリアの開発が活発なので、坪2万円以上になっているように思いますが）、残存期間43年間、キャップレート３．５％などと想定して、複利計算の電卓で現在価格を出してみると、10年後でもその程度の値段は出ると予想します（やってみるとわかりますが、意外と落ちない計算になります）。後はエリアの開発などにより賃料水準などが上がったりした場合には、期間が短くなっても物件価格は上がることになると思います。金利がどうなるかわからないので、もちろん誰にも確かなことはわかりませんし、値段が落ちることももちろんありえます。

4月20日の日経新聞に載った通り、広尾に影響を及ぼしやすい六本木地区については、ミッドタウンの開業に続いて、三井不動産などが、2010年完成を目指して六本木3丁目に620戸のマンションと一部オフィス、商業施設の39階建て複合ビルを建てる計画の認可をもらったと出ています。また、最近見た有力経済雑誌などによると、六本木5丁目の六本木交差点から麻布鳥居坂に向かうあたり一帯を森ビルが六本木ヒルズ並の規模で開発する構想もあるそうですね。
こうした開発が続くと、この六本木あたりの魅力がさらに増し、オフィスと並んで住居の需要も相当強まるのではないかと思います。
最近の不動産の価値は、表参道のように、こうしたエリアの開発計画に大きく影響されるので、こうした点も考えると、広尾GFはより人気が高まり、バリューの上がっていく物件ではないかと思った次第です。
でも誰も確たることはわからないのですから、おっしゃられる通り最終的には各人の価値観につきると思います。

[245: 匿名さん]

243です。

自己居住用としてだけでなく、投資用としても検討しました。

投資用として、定期借地権であるがためのメリットを２つ感じました。
ひとつは物件価格が土地所有の場合と比べて割安なこと。
もうひとつは借地権が償却できることです。（どの時点でどのくらい償却できるかは不明）
以上のことから通常の土地所有物件と比べて高利回りが期待できます。

今後50年間売ることが予想されないなら（他に資産がいっぱいあるなら）投資用とて現時点では
お得だと思います。

しかし、現在の価格が50年後には０になります。。毎年直線的に下降するのではなく、
どこかの時点で暴落するのだろうと思います。
暴落直前に売り抜ければいいのですが、とてもそんな自信はありません。

また、高級賃貸が都心部にますます増える中、賃料が一方的に上昇するでしょうか。
坪2万以上の賃料を払える人（または払ってくれる会社に勤めている人）が
物件増加分だけ増えるでしょうか。

居住用としてはローンが使えるようですが、投資用として融資する銀行はあるのでしょうか。
仮に新築時は可能であっても、中古時はいかがでしょうか。

以上のことから、価格の急激な下落前に売り抜けるか、50年持ち続けるかの
覚悟が必要と思いました。
自分にはどちらの覚悟もないため、投資用としても見送った次第です。

[246: 匿名はん]

ここって、結構お買い得かもね。
目白界隈や目黒・中目黒界隈とかで新規分譲されてるマンションですら、いまや坪４００〜５００万円台だもんね。ほんの数年前までは坪２００〜３００万円台中心だったことを思えば、広尾で坪５００万円台なら安いのかも。でも、安いのには理由があるでしょうから、そこをよーく確認しないとね。いずれにせよ、いわゆる都心エリア（山手線内側や、せめて山手通りの内側）は、もう安いのは無いね。

[247: 匿名さん]

今日の新聞広告に入っていたプラウド南青山の1F、112平米（築1年未満）が、
な、なんと4億7000万！　間違いではありません。
坪単価1384万！
ま、売りだし価格なのでその値段で買う人がいるかどうかあやしいですが。

[248: 契約済みさん]

>>247
売主が売りたい価格で売り出すのは自由ですからね。
当たり前ですが、それが相場ってわけじゃありません。
売主はその半額で売れてもいいって気分じゃないですか？
私だって自宅を買った価格の3倍で売り出してもいいけど、
恥ずかしくてそんな厚顔無恥にはなりきれませんね。

[249: 匿名さん]

青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。

[250: 購入経験者さん]

まあ、坪２０００万円は大げさでしょうねえ。そんな価格で物件買える人が、世間広しと云えども、そんなに沢山いるとも思えませんし、その価格だと明らかにバブルですよね。そう、最近の新聞報道でも、某外資系投資銀行が某航空会社系ホテルを収益還元法では説明がつかないほど法外な高値で買収したことが報じられていましたが、不動産のプロも、さすがにこれはバブルだろう、といったコメントをしてました。
ここ数年来の都心部の不動産価格高騰はかつてのバブルとは違う、といわれ続けていましたが、こうした事例を見るにつけ、やはり今や不動産バブルなんだろうと強く感じます。バブルはいずれハジけるもの。たった１年間やそこらで地価が４０−５０％も上がるなんてこと自体が、そもそも不自然なことなのであって、そういった現象がいつまでも続くとは考えない方が健全・無難でしょうね。特に、近年急激に不動産価格が急騰した港区・渋谷区辺りは、かなり注意が必要ではないでしょうか？

[251: 匿名]

ＫＥＮで六本木ヒルズ２２１．６１㎡が１５億円、坪２２３３万円強で出ているのは知ってますよね。

[252: 匿名さん]

もう、相場坪単価という考えは捨てないといけませんね。
別に、特定の物件が高く取引されても、それはその物件固有の話で
クラスメートからモデルが出ても、自分もモデルになれるわけではないのと
同様。２億円の出た宝くじ売り場で買えば自分も当たるという理屈でない
のと同様、そういう物件が出たからて、都心の新築物件がこぞって
坪単価２３００万になるとは限らない。

そういう値がつくのは天才エリート物件というだけ。凡人物件は
７００どまりで十分。
というか、バブルが本当の局地戦にとどまっていたらそれはバブルでも
なんでもない。ピカソの絵が１５億で売れるのと同じ。
オレの絵も１０億で買ってくれといっても誰も買わない。
希少価値を認める人が欲しくて買うなら、それは他に影響しない。

[253: 匿名さん]

>>252
あなた話の例えが上手だわ！

[254: 匿名さん]

でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！

[255: 購入済者]

↑
業者さん、必死に煽るのはよしなさい（笑）
坪１５００万円とか２０００万円とかが飛ぶように売れる筈もないし、その値上がり傾向が一本調子で続く筈も無い。資産家や富裕層は資産価値が低下しないことが分かれば安心して不動産購入するでしょうが、たとえ３Ａエリアでも、このままの調子で向こう５年も１０年も不動産価格が上昇し続けると思うのは相当ノー天気な楽観論者。ごく一部の供給が少ない物件で例外的に高額坪単価となったことを以ってすべてがあたかもそうであるかの如く主張するのは稚拙・拙劣なる論理展開。あくまでも例外的事例は例外的なのであって、しかも永続的ではないのです。まあ、あと２−３年は価格上昇基調が続くかも知れないので、今買うこと自体は大失敗とならないでしょうが、その後はバブルが弾けて含み損抱えるリスクは相当高まるので、目ざとい人たちは、きっとそこで高値で売抜けるんでしょうね。それを分からず高値掴みする人が、かつてのバブル期も現代も、一番馬鹿を見る愚か者ということですね。向こう５０年となると、いよいよ予測不能です。。。

[256: 名無しさん]

３Ａでも、１０億ションが何百戸も飛ぶように売れるなんて、幻想ｗ

[257: 匿名さん]

過去との類推でしかモノを考えられない方が愚かだと思う。
いまの高値は、局所的で、他に影響を及ぼさない高値。
なにしろ過去のバブルはオフィス需要からの更地の高騰で、地上げ屋が吊り上げた
今は、希少性のある都心レジをまっとうなデベがまっとうな方法売っている。
もともとが賃貸市場で試された高額賃料が分譲に割り戻されただけ。

ロットが多くない。市場がそもそも加熱感がない。
上品に落札を楽しむオークション会場のようだ。
そもそも転売目的の買いなど無関係。
それと、この手の高騰で資産を膨らませるのは結局お金持。
ぽっと出のブローカが参加できる市場ではない。

[258: 匿名さん]

今の市場は、業界が極めて慎重に供給管理し制御した結果うみだされた希少価値。
それにつられて既存の保有者が売り惜しんで値上がり気分を楽しんでいるだけ。
どこにも切った張ったの熱気はないよ。
どこをつかまえてバブルといっているのか。そもそも業者は、都心よりも郊外が
心配。都心の客はファンドであって桁のでかい物件を動かしている。
業者というもの自体、エンドの客など相手にしていない。

[259: 匿名さん]

静かに少しづつ急激に高値になっていく。選ばれた頂のように。
最初から庶民が投資で買えるレベルでないところから上昇がはじまっている
買っても自分で転売先がつかめないと売れないくらいニッチな領域に
なっていくのだろうね。
いわゆる富裕層市場。

[260: マンション投資家さん]

何だか約一名、坪２０００万円擁護派さん（業者？）いますね。同じ文体・トーン・趣旨で投稿繰り返してるんだから、すぐ分かるよ。
まず都心はミニ・バブル、局地バブルで、外資主導。彼らは１０年〜２０年以上の長期的視点で投資するのでなく、数年後には世界中の投資家にリターン出す必要あるので、値段つり上げた後売抜けるの必至。投資対象の主体はオフィスだが、一部レジにも金流れてる。よって、そんなつり上げに煽られ高値つかみしないよう要注意。
あと、坪２０００万円の件、投資家的視点なら当然利回り考えるから、坪幾らで貸せるか重要。グロス３％以上（決して高くないけど）のリターン確保するには、坪５０，０００円以上で貸せないとダメだが、果たしてそんな物件がどの程度存在するかね。しかも、たとえ存在しても全然魅力的でない。ごく一部の物好きが愛好する物件以外、とても無理。それを富裕層市場と呼んでも良いが、ごく一部の限定的市場でロット少ないので、投資家（特に巨額投資資金を扱う人たち）にとっては、どうでも良いゲテモノ市場。
要約すれば、外資ファンド等巨額投資資金の都心オフィスへの集中豪雨的投資による都心部不動産価格全般の急騰につられ煽られ、一部業者たちが富裕層市場と称して、ＤＣＦ等では到底説明付かない不当に高額なレジ分譲価格つり上げを画策し、それに乗せられまんまと高値づかみする自称「富裕層」が存在する構図。業者はウッシッシ、てことですよ、うん。

[261: デベにお勤めさん]

ここは坪４００−５００なら、全然お買い得なんですね、多分。
所詮、定期借地権物件だけど。

[262: 匿名さん]

近所の香港ガーデン（中華レストラン：港区西麻布4-5-2）が取り壊し中（昨年末廃業）なので
建築計画のお知らせ　を見に行ったところ
取り壊し中だけの案内しか出ておりませんでした。

高級マンションになるという噂がありますので
建築計画のお知らせがが掲示されたら、またご報告いたします。

[263: 匿名さん]

街道沿いに高級マンションですか？
大規模タワーマンションなら有り得ると思いますが、高級マンション向けには立地がきついでしょう。

[264: 匿名さん]

ワンルームや１ＬＤＫの高級なのが、よく似合うんじゃない！

[265: 匿名さん]

広尾駅から　あの急な坂を登ってへとへとになってしまいました。
時々、散歩とか　駅までお買い物したいのに、
坂がきつすぎます。
それと、ちょと戸数が多すぎて
外観が圧迫しすぎてるきがしました。
もう少し、外観のデザイン　どうにかならなかったの
でしょうかね。

[266: 匿名さん]

坪２０００万円議論、どうなりました？？？

[267: 匿名さん]

部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。
それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。
個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。

[268: 匿名さん]

もっと広尾の駅に近い低層マンション
とか近い将来できないんかな？
徒歩８分以内で、
上り坂なしのマンション探しています。
健康のため、近くを散歩したりしたいんだが、
あんまり上り下りは足に良くないので。
あと、このマンション購入者は
ほとんど現金払いなのでしょうか？
普通のサラリーマンとか
いるんでしょうか。

[269: 匿名さん]

すみません、２４２です。

このスレには、ずっと上のスレでも言われているように、実際にここを買った人はほとんど見てもいないし、参加もしていないようなので、実際に買った者として２６８さんに回答させて頂きます。

２６８さん、私もごく普通のサラリーマンでローン付きで買っています。もちろんどんな方が買っておられるのかは、個人情報管理があるので、販売している営業所では聞くことはできませんが、私の知人（1次で当選しました）、あるいはその知人がいろんなルートから得た情報なども総合すると、相当通常のサラリーマンがローン付きでここの物件を買っているようです。

このガーデンフォレストは、1億円以上のいわゆる億ションが中心ですが、なかには４５㎡から６０㎡くらいの比較的小ぶりの、5000万円台から6,000万円台の物件もかなりあります。
これらを買われた方は、３０代から４０代の、お子様をこの近隣の有名私立などに通わせる目的で購入された方など、通常のサラリーマンが相当におられると聞いています。一方で、これらを最初から投資目的で買ったという方も相応いらっしゃると聞いています。
いずれにせよ、これらの方の多くはきちんとローンを組んで買っておられると思います。

一方で、この物件は医療やセキュリティーが完備されていて、いわば聖路加レジデンスのようなシニアに受ける要素も相当にあるので、広尾ガーデンヒルズなど既存の物件を売って、この物件に移り住む計画の方もかなりいらっしゃるようです。
こういう方は、この後、現在お住まいのマンションにいろんな世代の住民がいるなかで、本当に７５％以上の住民の合意が取れて建て替えが成功するのであろうかと考え、それくらいならば、まだこのガーデンフォレストの単価設定は比較的安いし、新しくて広い住居に等価交換で移住できるのであれば、この際移って、終の棲家として快適に住もうというような考えなのだと思います。こういう方はほとんどキャッシュで引っ越されるのだと思います。

広尾駅から近い新規マンション開発のことはよく知りませんが、上のスレ２４９さんが、羽澤ガーデン（広尾３−１２−１５）が閉鎖され、マンション開発されるのではないかとおっしゃっているので、本当にそのような開発になるのかもしれませんね（２４９さん、新しい情報があったらお願いします）。もしそうだとすれば、敷地は3,000坪程度はあるはずなので、相当大きなしっかりしたマンションができるのではないでしょうか。
２６２さんのおっしゃる香港ガーデンもそうなのかもしれません（情報あればお願いします）。

ただ、そうだとしても値段は相当なものになるのではないかと思います。
現在出ている有栖川パークハウスは既に坪1,000万円前後しますし、公示地価が広尾とほぼ同様の㎡当り130万円程度の渋谷区松涛でもグランツオーベルが上の方の階だと坪1,000万円をつけているし、他の港区の一等地開発案件でも坪1,000〜1,200万円程度になっていることを考えると、これから開発に入る広尾から徒歩10分程度の物件ならば（用地がそんなにあるとも思えないのですが）、坪1,000万円は常識で、1,200万円程度もやむをえないような状況になると思います。
私もいきなり2,000万円になる経済合理性はないと思っていますが、坪1,000〜1,200万円程度はこれから1年間でもいかにもありそうかと思います。

先ほど申し上げたこのガーデンフォレストの、65平米（20坪）前後の物件は8300〜8,500万円程度です。この例だと坪単価430万円程度で、これが所有権物件の８０％〜８５％に当ると考えると、所有権物件換算で坪500万円〜530万円といった水準になります。
この物件は、セキュリティーや医療提携に強みもあるし、シニア層を中心に相当なニーズがあると思われるので、他のマンションに比べても競争力があるのではないかと思います。現在の価格は、現状の近隣（予想）相場から見て、ざっと4割程度は安い水準と思われ、私も261さんと同様にここは相当割安（言い換えれば既に含み益が相当出ている物件）ではないかと思っています。

本日の日経新聞に、定期借地権物件のことが特集されています。私は定期借地権物件でも場所がよければ引き続き強いニーズが期待されるので、これからの価値も将来的な転売可能性も問題ないと勝手に思っていますが、この定期借地権物件に伴うリスクは当然残ります。迷う方はくれぐれも無理をされないほうがいいと思います。

[270: 匿名さん]

すみません、上で長いスレを書いた２６９です。

文中の「広尾とほぼ同様の公示地価㎡当り130万円程度の渋谷区松涛のグランツオーベル」は「渋谷区南平台」の誤りでした。お詫びして訂正致します。

[271: ご近所さん]

上の方、
所有権物件の８０％−８５％の評価、というのはあまり根拠がないと思われるなあ・・・
自分はそんなに価値はないと思うが。基本的には建物の使用価値しかない物件だから。
基本的には立ち上がった瞬間からどんどん減価していく、耐久消費財。
ゴルフ会員権で言えば、正会員権ではなく、１年こっきりの会員権？そんなもんに誰も価値は見出しておらんわな。どういう根拠でそういうことを言っているのだろうか。別にケンカ売ってるわけではないが。収益還元法？DCF法？教えて下され。ただし、土地を持っていない分だけ、将来のリスクヘッジにはなるというメリットはあるわな。でも、それだったら旧法借地権のほうがずっとイイ。