広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[221: 匿名さん]

219です
５０万円出せる所得環境なら、１億数千万円の合計出費は、
残存出費ゼロ（残り定借期間）と考えれば、ムダと思わない
需要層もあるということ。
違う切り口では、まあ２０〜３０年それなりの上質居住が
得られれば良いという考え。そのための１億数千万円（それ以上もあるが）の
出費は対所得での普通の居住費というもの。

購入者のみの属性で考えれば仮に３０歳購入で満期８０歳だから、
通常の現役期は全てカバレッジされているからＯＫとーー。

[222: 匿名さん]

月５０万だと、結構よい条件での賃貸の選択肢が見えてきますよね。
維持費もかからないし。対抗できるかなぁ。

[223: 匿名さん]

>222
219です
それならいっそのこと購入費の１億数千万円で５０年好きに
使えるなら定借の要素は大して気にならないとーー。
５０万円容易に出費可能な富裕層なら、残り２０〜３０年は
オマケに近いと考えちゃえーーと。

[224: 匿名さん]

結局損得なんて考えたら買えない物件と言うことですね。

[225: 匿名さん]

219追加
直ぐ下には築２０年以上が経過した著名マンション群があり。
２０年経ったからぽしゃる訳ではない。

スパンを広げて３５年間ピッチリ住んじゃえーーと考えるなら、
仮に賃料３５万円で年４２０万円
３５年では１億４７００万円出費。
これなら、１億ちょいの物件を購入して、差額は余裕金。
３５歳購入で３５年目は７０歳。残りのんびり生活１５年のオマケ。

[226: 匿名さん]

お金余っている人たちが買うんだから、そんな議論無意味でしょう。購入希望者はセカンダリーで売ろうなんて考えていないよ。

[227: 匿名さん]

＞224
219です
ここらの賃料相場を調べればお釣りがくるとも考えられるので、
損得の"損"ではなく、返って定借にしてくれて有り難いとも
考えられるとーー。

[228: 匿名さん]

管理費とか建物部分への課税、地代、解体時費用（不足の場合）なんかもありますよ。
お釣りは来ないんじゃない?

[229: 匿名さん]

ここの物件を完全に賃貸にして貸したと想定して、得られる年間の想定賃料から管理費とか修繕積立金、地代（１００㎡でも月１万円程度）、建物の固定資産税など（営業所で頂いた資料で計算すると１００㎡でこれら合計6万7千円程度）を引いたネットの年間賃料を得ると、一体何年間で物件価格と解体時費用などを足した当初の購入費用を回収できるか（いわゆる不動産のPER)を計算してみると、物件によるけど２０年から長くとも２２年間で回収できる計算になる。
都内には最高でPER１６年とか１８年程度の物件もあるようだけど、この一等地の物件で２０年程度は悪くないと思います。
全部手金で買えばこの計算になるけど、実際にはローンを組むと借入れ金利の負担などもあるので手金ベースのPERの年限だけで完済とはいかないけど、せいぜい２割程度の頭金を用意すれば、ローンで購入しても２５年もあれば賃貸に出している間に全額ローンでも完済できる計算になる。
ということは、例えば４０歳の人が仮に初期購入費用を２割程度の自己資金と、後り８０％は借金して購入して、６５歳の定年くらいまでを、割り切ってこの物件を完全に賃貸に出してしまって、その間は、子供が独立するまでということで、社宅なり現在所有している既存の物件にでも住んでいれば、定年後の６５歳から老後の９０歳過ぎまでは、ローンも完済されて完全に自分のものとなったここの物件に管理費、修繕積立金とか若干の地代（１００㎡物件でこれらあわせて合計月6万7千円程度）だけで住める計算になる。
こう考えると、借り入れ能力があるか、とりあえず自己資金で買っておける人にとっては、定年まで貸しておけば、その後このように30年程度ただで住めるマンションが手に入ることになる。
また、ここの物件は、50年間の地上権（借地権）分の価値が購入物件価格の2/3程度を占めており、地上権の価値は土地代の上昇につれてほとんどパラレルに上がっていくので、他の先行定期借地権物件である三菱地所の銀座タワーや三井不動産のパークコート麻布鳥居坂物件のように、今後、都内のマンション物件価格が期待通り上昇すれば（今年1月現在のマンション中古流通坪単価が95年の坪単価まで回復するだけで理論上１８％上がる計算になります）どこかで転売しても妙味あると思うし、どう考えてもお得な将来への投資となるようにも思えますね。

[230: 匿名さん]

かなり緻密な計算だが、策士、策に溺れる可能性あり。世の中シナリオ通りにはいかんものよ。私は都心一等地の定借マンションは肯定派ですが、うまくいくベストケースを想定して手を出すものではないと思ってます。ダウンサイドリスクを想定しても納得できる状況にある人だけが買えば良いかと思うね。

[231: 購入検討中さん]

価格が公表されていますが、結構、強気の値段ですね。
恵比寿ガーデンプレイス壱番館の売り出し価格と大差ない。
広尾の場合、定期借地権＆更地にして返さなきゃいけない、という事を考えると
恵比寿ガーデンプレイスより割高だと思うのですが・・・。

また、５０年というのがポイントで、３５年もしたら、建替えしたいという話も他のマンションなら
出てくるでしょうが、５０年で更地となると、建替えもできない。
つまり、３５年〜５０年にかけて、特に、最後の５〜６年は居住性としては劣悪な環境になりそうですね。

代官山や表参道の同潤会アパートが、建替え前の数年は、居住性最悪、立地良好という事で
居住者よりも、テナント貸しが主流だった形態になりそうですね。

だから、このマンションに住んで快適なのは、最初の３０年。
残り２０年はファッション系の業者などにテナント貸し、という感じかな。

[232: ご近所さん]

この物件と表参道や代官山の同潤会をテナントユースで同等と考えるのはどうかと思うなあ。
あれらの物件の立地はビジネスユースとして十分成り立ったけど、この物件の場所を考えると、現状不可能でしょう。
まあ、３０年もたてば周辺もどうなるかわからんけど・・・

[233: 買いたいけど買えない人]

まー、このー、オレンジの箱なんですけど、

カナリのー、世界ですな。

A棟の6000万台の、これだって、まー、ちょーっと、真剣に考えてしまいますよ。

きびしいかな。

ガーデンヒルズと違うのは、

ここは、一般のお散歩のヒトとか、お買い物とか、通り抜けとか、できないでしょうから、素晴らしいと思う。

どうですかな。

[234: 匿名さん]

ここって売れているんですか？しつこく営業の人から電話かかってくるんですが・・・今のこっているところって基本的には会員販売で売れなかったところなのでいまいちだという話を購入者から聞いたのですがどうなんでしょう？

[235: 匿名さん]

定期借地権は相場にならないよ
ネット検索時代・・検索チェックが入らない時点で買収対象にならない
上場してない株と同じ。

[237: 匿名さん]

サンウッドですが鳥居坂上に約4,400㎡を用地取得だそうです。
http://www.sunwood.co.jp/press/press_news16.html
どんな物件になるのか興味あります。
スレ違いすみません。

[239: ご近所さん]

建物は問題ないでしょう。MRを見る限りでは・・・・
三井だし。
問題はやはり定期借地権ということ。

論点を間違えるべきではない・・・

[240: 匿名はん]

ここはローン組んでかえるんでしょうか？
審査ってどのくらいきびしいのでしょうか