広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[201: 匿名さん]

皆さん、ここでこの物件をbakaにしてる人の意見を鵜呑みにしてるまに良い部屋はなくなっちゃうよ。どころか、ここ早期完売の兆しらしい。

[202: 匿名さん]

>>201
売れ残りまくりなのに工作員必死だね。
モデルルームオープン当初なんて閑古鳥が鳴いてたよ。

[203: 匿名さん]

完売はするでしょう。
それなりの投資物件ですし。

[204: 匿名さん]

重説が近づきました

[205: 匿名さん]

>201

ここのスレは、購入者が出てこないとこみると、パソコン使えない方ばかりのようですね。
早まって契約してたら、後悔してたかも。
申し込みを誘引するのは、どうかと思います。

[206: 匿名さん]

201に誘因される人っているの？

[207: 匿名さん]

>205
心配御無用。
そもそも、本当に購入される人は、この掲示板なんて見ません。

[208: 匿名さん]

だね。知らないって恐い。

[209: 匿名はん]

↑
知らないから怖いんじゃなくて
掲示板云々なんて関係なく買える人ってこと。

[210: 匿名さん]

WBSに出てたね。

[211: 匿名さん]

WBSって何？
和歌山放送？
http://wbs.co.jp/

[212: 匿名はん]

えぇ？？？ワールドビジネスサテライトのことじゃないの？
金曜の放送でこのマンション出てたような記憶があります。

[213: 匿名さん]

釣りにひっかかってはだめですよー♪

[214: 匿名さん]

このスレがあることはまったく知らずに、というかまったく見ないで買いましたが、何ら後悔していないし、当ってよかったと思っています。不動産業者ではなく普通のサラリーマンです。２０００年以降の定期借地権の主要物件の販売時の坪単価と所有権物件の坪単価を比較してみましたが、大体８０％から９５％で分譲し完売していましたし、その後の売買事例も調べてみましたが大体そのレベルであると知りました。都内の一等地にはもう広大な開発できる土地もないし、ここに住みたい人は一杯いると思います。現在のマンションの価値はむしろ収益還元法で評価するべきだし、これだけの場所だとオフィス用のキャップレート比１％程度上乗せして計算しても、５３．５年間の定期借地期間で（契約上５０年ではありません）坪２万円は取れるので、今回の販売価格は既に含みが５％から１０％出ていると見ました。当初販売の３５４戸の内、３分の１程度を会員で売ろうとしていたら、会員だけで平均３倍近い倍率で残りが逆に３分の１しか残っていないと聞いています。抽選に外れた人だけで３００人くらいいるから、一般募集も入れると１次募集の残り１２０戸やそこらは瞬間蒸発すると思います。その後に当面残っているのは２棟１２０戸程度だし、今回の３５４戸の売れ行きを考えると、通常の開発業者は１０％程度値上げして売るのが当然と思うし、結局２ヶ月もすると完売するだろうから、結局どうのこうのと言っているうちに、この物件の価値は市場が決めるのかなと思います。広尾ガーデンヒルズの物件の売りがこの最近相当増えていますが（ネットでも相当出ています）、かなりここに住み替えているようですね。結局は、こういう希少価値の高い物件には全国から買いが入って、市場が価格を決めていくのだと思っています。

[215: 匿名さん]

もうちょっと読みやすく書いてくれたら、読んであげる。

[216: 入居予定さん]

214さんも本気ですね。

[217: 匿名さん]

>214

というかそれほど不動産知識あるのにこの掲示板見ずに買うなんて・・・
デューディリジェンスは？？

この物件は借地＋取り壊しが苦にならない身寄りの無い子金持ちな高齢者が対象。
だからみんなこのサイトを見ていない。
私は若いから物件に興味ゼロも、価格と売れ行きには興味しんしん。
でもこの物件のスレは役立たないものが多い。


がたまに見てしまう。

[218: 匿名さん]

定期借地権はセカンダリーで売れないよ。というか叩かれる。銀行が住宅ローンを出してくれないし、買う側の心理的抵抗感も残存年数が上がるにつれて高まってくるから。ディスカウント幅は所有権のオーナーチェンジ物件とほぼ同じくらい、つまりフェアバリューの10〜20％下で、古くなればなるほど業者以外の買い手がつかない。勿論定期借地権だから所有権より安いというディスカウントはこれには入ってないので、買うときは所有権より２割安くても、売るときは所有権より3，4割安いという覚悟をしておいた方がいい。

死ぬまで住み切るか、収益還元なんて言ってるようだから業者のように50年間アパート経営するつもりなら帳尻は合うかもしれないけど、普通のサラリーマンなら転職とか転勤で売らざるを得なくなる場合はないのかな。他人事ながら心配。

[219: 匿名さん]

逆に考える購入者なら、
５０万円の家賃出費で年６００万円
２０年居住なら１億２０００万円。
期間満了まで持ち続けて、部屋の内部は賃貸と違って
気にせづにいじれて、かつ自由に使用できる。
ローン年間２００万以内ぐらいで検討している方には
理解しずらいのでしょうね。

[220: 匿名さん]

築２０年の部屋に月５０万も出すチョイスは非現実的では。

[221: 匿名さん]

219です
５０万円出せる所得環境なら、１億数千万円の合計出費は、
残存出費ゼロ（残り定借期間）と考えれば、ムダと思わない
需要層もあるということ。
違う切り口では、まあ２０〜３０年それなりの上質居住が
得られれば良いという考え。そのための１億数千万円（それ以上もあるが）の
出費は対所得での普通の居住費というもの。

購入者のみの属性で考えれば仮に３０歳購入で満期８０歳だから、
通常の現役期は全てカバレッジされているからＯＫとーー。

[222: 匿名さん]

月５０万だと、結構よい条件での賃貸の選択肢が見えてきますよね。
維持費もかからないし。対抗できるかなぁ。

[223: 匿名さん]

>222
219です
それならいっそのこと購入費の１億数千万円で５０年好きに
使えるなら定借の要素は大して気にならないとーー。
５０万円容易に出費可能な富裕層なら、残り２０〜３０年は
オマケに近いと考えちゃえーーと。

[224: 匿名さん]

結局損得なんて考えたら買えない物件と言うことですね。

[225: 匿名さん]

219追加
直ぐ下には築２０年以上が経過した著名マンション群があり。
２０年経ったからぽしゃる訳ではない。

スパンを広げて３５年間ピッチリ住んじゃえーーと考えるなら、
仮に賃料３５万円で年４２０万円
３５年では１億４７００万円出費。
これなら、１億ちょいの物件を購入して、差額は余裕金。
３５歳購入で３５年目は７０歳。残りのんびり生活１５年のオマケ。

[226: 匿名さん]

お金余っている人たちが買うんだから、そんな議論無意味でしょう。購入希望者はセカンダリーで売ろうなんて考えていないよ。

[227: 匿名さん]

＞224
219です
ここらの賃料相場を調べればお釣りがくるとも考えられるので、
損得の"損"ではなく、返って定借にしてくれて有り難いとも
考えられるとーー。

[228: 匿名さん]

管理費とか建物部分への課税、地代、解体時費用（不足の場合）なんかもありますよ。
お釣りは来ないんじゃない?

[229: 匿名さん]

ここの物件を完全に賃貸にして貸したと想定して、得られる年間の想定賃料から管理費とか修繕積立金、地代（１００㎡でも月１万円程度）、建物の固定資産税など（営業所で頂いた資料で計算すると１００㎡でこれら合計6万7千円程度）を引いたネットの年間賃料を得ると、一体何年間で物件価格と解体時費用などを足した当初の購入費用を回収できるか（いわゆる不動産のPER)を計算してみると、物件によるけど２０年から長くとも２２年間で回収できる計算になる。
都内には最高でPER１６年とか１８年程度の物件もあるようだけど、この一等地の物件で２０年程度は悪くないと思います。
全部手金で買えばこの計算になるけど、実際にはローンを組むと借入れ金利の負担などもあるので手金ベースのPERの年限だけで完済とはいかないけど、せいぜい２割程度の頭金を用意すれば、ローンで購入しても２５年もあれば賃貸に出している間に全額ローンでも完済できる計算になる。
ということは、例えば４０歳の人が仮に初期購入費用を２割程度の自己資金と、後り８０％は借金して購入して、６５歳の定年くらいまでを、割り切ってこの物件を完全に賃貸に出してしまって、その間は、子供が独立するまでということで、社宅なり現在所有している既存の物件にでも住んでいれば、定年後の６５歳から老後の９０歳過ぎまでは、ローンも完済されて完全に自分のものとなったここの物件に管理費、修繕積立金とか若干の地代（１００㎡物件でこれらあわせて合計月6万7千円程度）だけで住める計算になる。
こう考えると、借り入れ能力があるか、とりあえず自己資金で買っておける人にとっては、定年まで貸しておけば、その後このように30年程度ただで住めるマンションが手に入ることになる。
また、ここの物件は、50年間の地上権（借地権）分の価値が購入物件価格の2/3程度を占めており、地上権の価値は土地代の上昇につれてほとんどパラレルに上がっていくので、他の先行定期借地権物件である三菱地所の銀座タワーや三井不動産のパークコート麻布鳥居坂物件のように、今後、都内のマンション物件価格が期待通り上昇すれば（今年1月現在のマンション中古流通坪単価が95年の坪単価まで回復するだけで理論上１８％上がる計算になります）どこかで転売しても妙味あると思うし、どう考えてもお得な将来への投資となるようにも思えますね。

[230: 匿名さん]

かなり緻密な計算だが、策士、策に溺れる可能性あり。世の中シナリオ通りにはいかんものよ。私は都心一等地の定借マンションは肯定派ですが、うまくいくベストケースを想定して手を出すものではないと思ってます。ダウンサイドリスクを想定しても納得できる状況にある人だけが買えば良いかと思うね。

[231: 購入検討中さん]

価格が公表されていますが、結構、強気の値段ですね。
恵比寿ガーデンプレイス壱番館の売り出し価格と大差ない。
広尾の場合、定期借地権＆更地にして返さなきゃいけない、という事を考えると
恵比寿ガーデンプレイスより割高だと思うのですが・・・。

また、５０年というのがポイントで、３５年もしたら、建替えしたいという話も他のマンションなら
出てくるでしょうが、５０年で更地となると、建替えもできない。
つまり、３５年〜５０年にかけて、特に、最後の５〜６年は居住性としては劣悪な環境になりそうですね。

代官山や表参道の同潤会アパートが、建替え前の数年は、居住性最悪、立地良好という事で
居住者よりも、テナント貸しが主流だった形態になりそうですね。

だから、このマンションに住んで快適なのは、最初の３０年。
残り２０年はファッション系の業者などにテナント貸し、という感じかな。

[232: ご近所さん]

この物件と表参道や代官山の同潤会をテナントユースで同等と考えるのはどうかと思うなあ。
あれらの物件の立地はビジネスユースとして十分成り立ったけど、この物件の場所を考えると、現状不可能でしょう。
まあ、３０年もたてば周辺もどうなるかわからんけど・・・

[233: 買いたいけど買えない人]

まー、このー、オレンジの箱なんですけど、

カナリのー、世界ですな。

A棟の6000万台の、これだって、まー、ちょーっと、真剣に考えてしまいますよ。

きびしいかな。

ガーデンヒルズと違うのは、

ここは、一般のお散歩のヒトとか、お買い物とか、通り抜けとか、できないでしょうから、素晴らしいと思う。

どうですかな。

[234: 匿名さん]

ここって売れているんですか？しつこく営業の人から電話かかってくるんですが・・・今のこっているところって基本的には会員販売で売れなかったところなのでいまいちだという話を購入者から聞いたのですがどうなんでしょう？

[235: 匿名さん]

定期借地権は相場にならないよ
ネット検索時代・・検索チェックが入らない時点で買収対象にならない
上場してない株と同じ。

[237: 匿名さん]

サンウッドですが鳥居坂上に約4,400㎡を用地取得だそうです。
http://www.sunwood.co.jp/press/press_news16.html
どんな物件になるのか興味あります。
スレ違いすみません。

[239: ご近所さん]

建物は問題ないでしょう。MRを見る限りでは・・・・
三井だし。
問題はやはり定期借地権ということ。

論点を間違えるべきではない・・・

[240: 匿名はん]

ここはローン組んでかえるんでしょうか？
審査ってどのくらいきびしいのでしょうか

[241: ご近所さん]

それは、この物件が特別きびしいってこたあないわな。
あんたの収入と、物件価格と、担保価値をみるだけ、以上。

[242: 匿名さん]

２１４のサラリーマンです。
２４０さん、営業所で頂いた資料によると５、６の提携銀行（メガバンクはどれもOKです）が全て物件価格の８５％から１００％の住宅ローンを許容していますし全く問題ないですよ。金利条件も同じでしたし、聞いてみたメガでは中古でも同様に扱うとのことでした。もっとも新生銀行のように扱っていない銀行も一部にはあるようです（競争上、今後変わられるのかもしれませんが）。

会員限定販売の時に落選して4月中旬の一般販売第一期一次で当選した友人に聞きましたが、当初スレ２１４で予想させて頂いた通り、４月中旬の一般販売の一次では９０戸の募集に対して３倍以上の申し込みがあり、即完、瞬間蒸発したようですね。
この物件のHPを見ると、この後、落選した人に何回かチャンスをということかと思うのですが、残り３０戸を第二次では１５戸だけ出すようなので、第三次でさらに１５戸と少しづつ売るのでしょうか。ただ、一次の時点で落選した人が２００人はいると思うし、さらに一般で新規にも申し込みがあるでしょうから、残り３０戸に対して平均で５倍程度の申し込みになるのではないかと予想しています。


３月発表の２００７年度不動産公示価格で南青山が住宅地でも軒並み４０％から４５％土地の価格が上がっているし、広尾も３０％強上がりましたね。そのせいか、このところ広尾ガーデンヒルズの売買価格が坪６６０〜８００万円、サウスヒルだと８６０万円程度まであがっているようですね。

このガーデンフォレストは、最終の取壊費用を入れても坪４３０万円から５３０万円くらいです。不動産仲介業者に聞いてみた麻布鳥居坂とか銀座などの過去の一等地の定期借地権物件の中古売買価格（大体、所有権物件の８０〜９５％で売買）から推定すると、このガーデンフォレストは理屈上広尾GH（所有権物件だけど２０年強の中古）に比べて最低でも８５％の価格にはなると思うので、このGFは所有権物件に換算すると坪５００万円から６２０万円で販売していることになると思います。この理屈から見ると、予想した通り、既に概算で３０〜４０％の含みが出ている計算になりますね。

この後は年内にE,F棟１２０戸が出て当面の販売は終了になるとのことですが、ご案内の通り不動産会社は通常大幅な倍率実績が出ると次回の販売価格を適当な倍率になる程度まで値上げしていくのが常識です。また、もともと今回の販売開始にあたっては、その時点での最近の（昨年末にかけての相場と思われますが）広尾ガーデンヒルズの売買価格を参考にして決めたとも言われているようなので、あくまで予想ですがE,F販売の頃になると最低でも１０％やそこらは上がるのかもしれませんね。

何れにせよ、こういう希少価値のある物件は全国から買いが入って、市場が値を決めていくのだと思います。長いスレを書いてすみません。

[243: 匿名さん]

購入を真剣に考えたものの結局止めてしまった者です。

理由は、定期借地権にあります。
現在は広尾GHの85%の評価額かもしれませんが、50年後は確実に0%になります。
10年後か20年後にもし売却しようとした際、GHの何％の評価になるか見当もつきません。

全額キャッシュで払えて、将来売却することが全く予想されない方が買われるのでしょうね。

[244: 匿名さん]

再び２４２です。

２４３さんのおっしゃるご懸念もごもっともで、この物件の最大のネガティブポイントは定期借地権物件であるということは事実と思います。

ただ、これはネガティブだけでなく、ポジティブポイントでもあると思っています。
それは、定期借地権のおかげで、この広尾の一等地の、おまけに広大な緑も、完全なセキュリティーも、日赤とのコラボによる医住提携もある、相当に魅力的と思う物件がサラリーマンでも何とか手の届くリーズナブルな値段になって、こういう条件のマンションに実際に住めることと思います。

例えばこの物件のHPで見る限りの一番安い物件だと、8460万円で61.43㎡（18.6坪）の物件が買えるようです。これに250万円から300万円程度の取壊費用の一時金があると思うので、あわせると8700万円くらいになると思います（この物件にも他と同様にリビング一体型の22㎡（14畳）程度のバルコニーが付いているはずなので、実質83㎡（25坪）くらいの広さの物件になるとは思いますが）。

もしこれが所有権物件であったら、バルコニー分は無視したとしても、近隣新築相場から見て、坪700万円はすると思うので、61㎡（18坪）物件でも1億3千万円程度かかってしまいます。8700万円なら何とかなっても、1億3千万円もしたら、どんなにいい物件でも、通常のサラリーマンにはローンを組んでもまず買えないのではないでしょうか。広尾GFは実際にローンを組んで買っている人が多いと伺っていますが、これは定期借地権だからこそ可能になった話と思っています。

1999年に出た三井不動産のパークコート麻布鳥居坂も2002年の三菱地所の銀座タワーも、定期借地権物件ですが、実際に最近の売買事例をお調べになるとわかりますが（あまり売り自体が出ないようですが）、特に銀座タワーなどは当初70㎡クラスを4000万円台で出したため、中古はむしろ値段が上がっていますよ。また売り物件が少ないこともあるのか、出るとすぐに売れているようです。

この広尾GFの値段は、収益還元方法で価値を算定すると、坪賃料を月2万円、期間53年間（全部の棟が完成してから50年後）、管理費、地代、固定資産税などを全部引いたネットベースでの利回り（キャップレート）を４．２〜４．５％程度でおくと、大体現在分譲中のプライスと同じになるようです。
ただ、経済雑誌や不動産の専門誌などによると、オフィスのキャップレートが最近一等地だと３．５％は無理で２％台も相当出ているなかで、レジデンシャル物件も一等地ならば３．５％でもおかしくないと考えると（REITの配当利回りが２．５％程度であることも考えると）、新築時点でのGF物件は理論上、現在分譲中の値段の３０％程度上になり、上記スレ２４２で申し上げたように既に含みが出ている計算になるように思います。

ですので、10年後にどういう値段になるかは、もちろん誰にもわかりませんが、残りの期間、貸せば坪2万円を稼いでくれる元本相当の値段は付くのだと思います。それ以下であれば、人気のエリアですし、法人かファンドが買って社宅にでもするのではないでしょうか。現在の不動産価格は、基本的にこうした収益還元法によってできていると思います。
例えば、その時点での賃料（エリアの開発が活発なので、坪2万円以上になっているように思いますが）、残存期間43年間、キャップレート３．５％などと想定して、複利計算の電卓で現在価格を出してみると、10年後でもその程度の値段は出ると予想します（やってみるとわかりますが、意外と落ちない計算になります）。後はエリアの開発などにより賃料水準などが上がったりした場合には、期間が短くなっても物件価格は上がることになると思います。金利がどうなるかわからないので、もちろん誰にも確かなことはわかりませんし、値段が落ちることももちろんありえます。

4月20日の日経新聞に載った通り、広尾に影響を及ぼしやすい六本木地区については、ミッドタウンの開業に続いて、三井不動産などが、2010年完成を目指して六本木3丁目に620戸のマンションと一部オフィス、商業施設の39階建て複合ビルを建てる計画の認可をもらったと出ています。また、最近見た有力経済雑誌などによると、六本木5丁目の六本木交差点から麻布鳥居坂に向かうあたり一帯を森ビルが六本木ヒルズ並の規模で開発する構想もあるそうですね。
こうした開発が続くと、この六本木あたりの魅力がさらに増し、オフィスと並んで住居の需要も相当強まるのではないかと思います。
最近の不動産の価値は、表参道のように、こうしたエリアの開発計画に大きく影響されるので、こうした点も考えると、広尾GFはより人気が高まり、バリューの上がっていく物件ではないかと思った次第です。
でも誰も確たることはわからないのですから、おっしゃられる通り最終的には各人の価値観につきると思います。

[245: 匿名さん]

243です。

自己居住用としてだけでなく、投資用としても検討しました。

投資用として、定期借地権であるがためのメリットを２つ感じました。
ひとつは物件価格が土地所有の場合と比べて割安なこと。
もうひとつは借地権が償却できることです。（どの時点でどのくらい償却できるかは不明）
以上のことから通常の土地所有物件と比べて高利回りが期待できます。

今後50年間売ることが予想されないなら（他に資産がいっぱいあるなら）投資用とて現時点では
お得だと思います。

しかし、現在の価格が50年後には０になります。。毎年直線的に下降するのではなく、
どこかの時点で暴落するのだろうと思います。
暴落直前に売り抜ければいいのですが、とてもそんな自信はありません。

また、高級賃貸が都心部にますます増える中、賃料が一方的に上昇するでしょうか。
坪2万以上の賃料を払える人（または払ってくれる会社に勤めている人）が
物件増加分だけ増えるでしょうか。

居住用としてはローンが使えるようですが、投資用として融資する銀行はあるのでしょうか。
仮に新築時は可能であっても、中古時はいかがでしょうか。

以上のことから、価格の急激な下落前に売り抜けるか、50年持ち続けるかの
覚悟が必要と思いました。
自分にはどちらの覚悟もないため、投資用としても見送った次第です。

[246: 匿名はん]

ここって、結構お買い得かもね。
目白界隈や目黒・中目黒界隈とかで新規分譲されてるマンションですら、いまや坪４００〜５００万円台だもんね。ほんの数年前までは坪２００〜３００万円台中心だったことを思えば、広尾で坪５００万円台なら安いのかも。でも、安いのには理由があるでしょうから、そこをよーく確認しないとね。いずれにせよ、いわゆる都心エリア（山手線内側や、せめて山手通りの内側）は、もう安いのは無いね。

[247: 匿名さん]

今日の新聞広告に入っていたプラウド南青山の1F、112平米（築1年未満）が、
な、なんと4億7000万！　間違いではありません。
坪単価1384万！
ま、売りだし価格なのでその値段で買う人がいるかどうかあやしいですが。

[248: 契約済みさん]

>>247
売主が売りたい価格で売り出すのは自由ですからね。
当たり前ですが、それが相場ってわけじゃありません。
売主はその半額で売れてもいいって気分じゃないですか？
私だって自宅を買った価格の3倍で売り出してもいいけど、
恥ずかしくてそんな厚顔無恥にはなりきれませんね。

[249: 匿名さん]

青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。

[250: 購入経験者さん]

まあ、坪２０００万円は大げさでしょうねえ。そんな価格で物件買える人が、世間広しと云えども、そんなに沢山いるとも思えませんし、その価格だと明らかにバブルですよね。そう、最近の新聞報道でも、某外資系投資銀行が某航空会社系ホテルを収益還元法では説明がつかないほど法外な高値で買収したことが報じられていましたが、不動産のプロも、さすがにこれはバブルだろう、といったコメントをしてました。
ここ数年来の都心部の不動産価格高騰はかつてのバブルとは違う、といわれ続けていましたが、こうした事例を見るにつけ、やはり今や不動産バブルなんだろうと強く感じます。バブルはいずれハジけるもの。たった１年間やそこらで地価が４０−５０％も上がるなんてこと自体が、そもそも不自然なことなのであって、そういった現象がいつまでも続くとは考えない方が健全・無難でしょうね。特に、近年急激に不動産価格が急騰した港区・渋谷区辺りは、かなり注意が必要ではないでしょうか？