広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[122: 匿名さん]

121さんは、なんでこのスレみてんの。悔しかったら買ってみな。

[123: 匿名さん]

総資産100億円下らない人でもここ欲しいってさ。

[124: 匿名さん]

１２２さんは、業者か地権者関係者？

[125: 匿名さん]

１００億もあれば、こんな物件買ってみてもいいかって気にもなるでしょう。

[126: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストの物件評価が「住まいサーフィン」という会員制サイトに載っています。

[127: 匿名さん]

予定価格表の「事業協力者」住戸っていいところばっかり取ってますね。

[128: 匿名さん]

ここが完成したら、今の広尾HGの賃貸需要はだいぶこちらの方にシフトするのではないでしょうか。
借りる側にとっては５０年後更地になろうとなんだろうとあまり関係ないしね。
そういう意味ではこの物件の完成で広尾の賃貸需要にある程度変化が起きると考えております。

[129: 匿名さん]

ここ買って損したらどうしようなんて心配するような人が買う物件ではありませんね。

[130: 匿名さん]

いずれいしても、冷静かつ客観的に判断することです。
単なるイメージや業者の宣伝文句等に幻惑されることなく、
本物を見極める眼を養うことが重要です。

富裕層とは、決して無駄遣いする人たちではありませんからね。
むしろ、リーズナブルか否かを見極めることに長けた人たちが、
富裕層になるのですから。。。

[131: 匿名さん]

そうだよね。その意味からもここの販売状況は気になるな。賃料で坪５万はまだムリだろう。

[132: 匿名さん]

いつから販売ですか？

[133: 匿名さん]

プレミアムの登録受付はきょうまでですよ。
急いで〜！
でも、先週までに会員になってる人だけ。
プレミアムじゃなければ２月だから、まだ間に合います。

[134: 匿名さん]

あなたの思う無駄遣いが、富裕層の中には無駄遣いと思わない人もいっぱいいるかもね。世の中には価値観違う人がいっぱいいるので単純な図式で決めつけないでね。

[135: 匿名さん]

図面に建設予定のところが載ってるけれど、アレ、気になるなぁ。分譲とか、賃貸とか想像してしまったけれど。

[136: 地主]

＞ここが完成したら、今の広尾HGの賃貸需要はだいぶこちらの方にシフトするのではないでしょうか。
シフトはしないよ。バスの騒音がひどいし、環境が雲泥。それにHGじゃないよ。

＞そういう意味ではこの物件の完成で広尾の賃貸需要にある程度変化が起きると考えております。
外人でしょ。所詮は

[137: 匿名さん]

ここの最も良い所→日赤との提携につきます。
命のケアはお金には代替できません。
賃貸需要は徐々にこちらにシフトして行くと思われます。
上記の観点からいうと賃貸で最も人気となるのは、ここでは５０㎡のものと思われます。
月額３５万円前後なら定期借地権期間満了時点まで空室リスクもなく
当初想定利回りも実質で４．５％以上は間違いなく行くものと思われます。

[138: 匿名さん]

将来どうだの住みにくいだの、うじうじごたくならべてるやつは別にして、投資家としては即買いだな。

[139: 匿名さん]

賃貸マンションの長期版だよ

[140: 匿名さん]

他のスレッドでマンションの究極的な資産価値は土地部分って出てたし、
ここは投資家は見向きもしないのでは。

[141: 匿名さん]

投資家は定借物件は常にチェックしてます。土地は償却できん。

[142: 匿名さん]

もうじき短期譲渡の課税強化復活可能性あるので、投資家としてはキャピタルゲイン狙いにくくなる。だからインカムゲイン狙えて償却大きい資産は魅力的ってことです。

[143: 匿名さん]

インカムゲインだけで投資回収するのって、可能ですか？
分譲物件が半分土地だとして、二倍効率よくないと回収できないですよね。

[144: 匿名さん]

ここがいいかどうかは価格次第だね。

[145: 匿名さん]

結局、この物件を擁護する発言をしてる人たちって、業者さんですね。
発言内容は殆ど同じことの繰り返しで、投資として有利な物件ですよ、ってことの連呼。
本物件の別の観点からの魅力とかが一切語られない。これは極めて不自然。

本来、この掲示板って、こういう業者が一方的に流す情報に惑わされることなく、購入検討者同士で意見交換や情報共有する場のはず。価格高過ぎといった悪評が立つと売りにくくなって困るという業者の立場は分かるが、だからと言って購入検討者を装って妙な書き込みをするのは悪質な営業行為に他ならず、事と次第によっては、訴訟の対象となりますよ。

管理人さんも、裏で何があるか知らないが、業者寄りの姿勢を示すようなら、利用者からの手痛いしっぺ返しを喰らうこと必至。もう少し運営方法を考えた方が身のためですよ。

[146: 匿名さん]

142ですが誓って業者じゃないよ。決めつけないでね。

[147: 匿名さん]

将来的に残存価値が残らない定期借地権物件でインカムゲイン狙いなら、
尚更安く物件買わないと、利回り出ないでしょうに。。。
投資目的の人が、価格設定について高くても構わないような発言するのは、
極めて不自然。業者以外に、価格が高くて構わないような発言する人なんて
いませんよ。。。

[148: 匿名さん]

＞＞１３４
貴方の発言、とても不思議ですね。
もし購入検討者なら、分譲価格が高い方が良い（高いのを有り難がる価値観の人間がいる）かの
ような趣旨の発言するとは到底思えない。
業者じゃなく購入者の立場で、何故価格が高い方が良いのですか？　合理的に説明して下さい。
分譲価格（業者が勝手に設定する価格）と資産価値（市場が決める価格）とは必ずしもイコール
ではないので、その点に留意して説明して下さい。特に、定期借地権物件として長期的には資産
価値がゼロになる物件で、何故分譲価格が高い方が良いような発言をするのか、説明して下さい。

[149: 匿名さん]

高い方が良いとは言ってなかよ。富裕層=合理的投資家とは限らんので、欲しけりゃ高くても買うって人も中にはいるかもってだけの意味だよ。どんな値段つけよが業者の勝手。冷静なる判断で見送りりゃいいでしょ。なお、私は業者ではない。気に障ったらごめんね。

[150: 匿名さん]

まあ、たしかに、富裕層の中には合理的判断能力が高くない知的水準の低い方々がいらっしゃる
こと自体は否定しませんが、そのことは、この物件が良い物件か悪い物件かの議論とは全く無関係ですよね。

せっかく、本物件に期待して購入を検討中の人たちが、価格水準の妥当性等について本音ベース
の真面目な議論や意見交換をしているのに、富裕層の中にはそんな事とは無関係に買いたい物なら
幾ら金積んでだって買うんだよ、みたいなことを云われたところで、そんな書き込みの一体どこに、
そうした真面目な議論や意見交換に対する建設的な意義なり貢献なりを認められるでしょうか？

しかも、更に不思議なのは、そうした本音ベースの真面目な議論や意見交換等を、あたかも不適切
な書き込みであるかのごとく一方的に断じ、どうやらアクセス禁止措置などを管理人が取っている
らしいのです。業者側からの圧力でもあるのでしょうか？　或いは、何らかの利害関係があるのでは
ないかと勘ぐられてもしょうがないのではないですか、こんなに業者寄りの姿勢では。

定期借地権物件でありながら価格水準が高いと感じる、という本音の議論等が不適切な書き込みで
あると判断した根拠を管理人は示すべきではないでしょうか。例えば、明らかに事実に反する虚偽や
偽装、関係者らの名誉や社会的地位等を著しく貶め毀損し、若しくは人格等を侮辱する発言等があれば
もちろん論外ですが、そのような書き込みがなされて無いにも関わらず、一方的にアクセス禁止措置等
を取ることは、大いに問題と考えます。

[151: 匿名さん]

ここは毎月の管理費等が高いね。

物件概要によると、

全体管理費・棟別管理費・全体修繕積立金・棟別修繕積立金・
地代・解体準備積立金

と６項目もあった。
一番安い金額で合算しても合計７１,８５０円となる。

投資で買ったら、月々のコストで利回りはかなり減殺されるだろう。

[152: 匿名さん]

価格水準が高いと感じる、という本音の議論等がアクセス禁止になってるてことは知りませんでしたが、妥当な価格って結局は業者が売りたい期間中に完売するかどうかってことではないでしょうか。

[153: 匿名さん]

142さん、情報通なんですね。もしよろしかったらもう少し課税強化の中味や時期について
噂でもいいから教えていただけますか？

[154: 匿名さん]

１５３＞今でも充分高い税制なのにね。

[155: 匿名さん]

既に氏二真下ね、このスレ・・・

[156: 匿名さん]

価格が高いってのは今の都心物件が全般的に高騰してるという構造的問題であって、この物件固有の問題ではないと思うがな。ただ、定期借地権なのに期待程は安くないってことが検討者の癪にさわるってことだろう。定借メリットどこいった、ってかんじかな。

[157: 匿名さん]

月５０万のとこ借りて住んでも、年間６００万、５０年で３億ですよ。
新しいとこ、住みたいところ、自由に住み替えながら。

ここは買うときのほかに月々の維持費もかかるんでしょ?
最低の１８０００万の部屋買って、年間８０万の維持費５０年で４０００万、
２億２０００万。
これで下手にローン組んでたら３億超えるでしょう。
しかも２０年もすれば月５０万も払う価値あるわけないしね。

[158: 匿名さん]

ローン組むような人向けじゃないよ。このスレで損得気にしてるような人に向けたもんじゃない。ほんとの大金持ちってもう欲しいものあんまりないので、今のGHより新しいマンションってだけで欲しがるかも。

[159: 匿名さん]

あと、ここが定借の理由ってたぶん安くするためでなくて地主が売らないからでしょ。ここ買う人って定借でなくても買える人たち。

[160: 広尾の地主]

＞今のGHより新しいマンションってだけで欲しがるかも

金なしカッペタンのご意見は自由だけど、金持ちだからこの資産効率の低い物件を買うという訳じゃない。
金持ちだからこそ吟味。この辺が、偽装「投資家」（ぶっ！）とは違うところ。
１０億程度の小金の投資家などここを買うわけはない。
ここを買うのは、オレの情報では、中国とドイツ、フランス、チェコの各大使感だ。
あとは、外資系の投資銀行。つまらん埼玉人とか世田谷の貧民が来る幕はなし。

[161: 匿名さん]

家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。

[162: 広尾の地主]

＞これからのインフレの動向次第

おまえ、バカ？
日本には、この１０年前も１０年先も、インフレ、なんてないのよ。

少しは勉強しろよ。日本にインフレが起きたら、米中はどうなるの？　ああアホばかり。

[163: 匿名さん]

GHの住人が検討してるのは事実です。GHはもう設備が1昔前のもんだからね。400戸以上ありゃいろんな金持ちが買うだろってだけだ。金持ちも人間だから常に資産効率だけで買い物しないだろ。最新設備のマンションで貧乏人が周りにいない環境欲しいはずと思っただけ。そうじゃない人もいるだろうけど。

[164: 匿名さん]

アホとか、ぶっ、とか人を蔑む言葉を必ず使う人って、屈折してませんか。

[165: 匿名さん]

162が馬鹿なことは内容からも書き方からもよくわかる。
米中がどうなる？なんていっても説得力がない。
「興銀がつぶれたら、国はどうなる？つぶすわけない」とかしたり顔で
主張していた馬鹿と同じ。
馬鹿がインフレなんてないというんだから
インフレの用心しなきゃな。

[166: 匿名さん]

興銀と長銀間違えている人がいた・・・高校生？

[167: 匿名さん]

日本がインフレになるとなんで米中が困るの？一応、気になるので教えてください。

[168: 匿名さん]

普通に1年に1%くらいインフレすると思っているのですが？
20年後に20%って、普通にインフレするでしょう。
米中というか、中国のインフレの影響でもっとインフレすると思っているのですが、なにか？
まず、自分で勉強すればいいのに・・・。
というか、167さんと同様、是非とも教えて頂きたく。
宜しくお願い致します。

[169: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？のスレで聞いた方がいいかも。

[170: 匿名さん]

インフレに関して家賃の上昇分が高すぎるのは矛盾している
仮に月200万になっても驚かないが、さてその収入がどこまで得られるか
回収できるかどうか自己責任

[171: 匿名さん]

ここは、ローンとか金利とか回収とかの基準ではなく、キャッシュで1.5億円くらいなら買ってもいいか。当面の住居環境はいいし、50年後は生きてないし、引っ越すなどするでしょう、という人向けではないでしょうか。まあ資産価値を考慮しないことはありえないでしょうが・・