広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[978: 匿名さん]

一生懸命、手付け放棄を煽る投稿をされてる方の狙いは、ズバリ、キャンセル住戸をデベから値引きを引き出して買うことってとこですかね。
確かに、ここあたりが販売された時は、そろそろピークアウトしそうなタイミングで、飯田橋あたりのタワーあたりでは、一気に全戸販売等、売り方に微妙にあせりが伺える状況になってた時ですから、ちょっと高目での購入ってのは否定はできない。
だからといって、これだけ人気のエリアの物件が、大幅に価格下落するためには、ホントに実物件が投げ売られるといったことが起きるか、比較対照となるようなエリアの所有権物件がここと同じような価格帯で新規に販売されるようなことぐらいしか考えられず、実際には、ありえなさそう。
そもそも転売狙いの投資であれば、借地権は基本的に対象外だろうし、あのタイミングで転売狙いってのはセンス悪すぎでしょうから、実際にはほとんどいない。
つまり、実需比率の高いマンションに下落なしですよ。わざわざ、築浅で損切りして、新たに賃貸コストまで支払って自宅を明け渡さんでしょ。

[979: 匿名さん]

転売狙いの投資には不向きだからこそ、
不景気になった今はキャンセルが多く出かねません。
逆にいえば今更、定借物件に手は出せないでしょう。
高値掴み物件の成り行きに興味あるから、スレはたまに見せてもらいますがね。

[980: 匿名さん]

まー確かにこれだけのグレード物件だから、ここの相場推移は都心部の不動産の動きを見る上でひとつの指標になることは確かだろうけどね。
あと、忘れてたけど、一番怖いのは、銀行が借地権にローン付けをしなくなるリスクを忘れないようにしとかないとね。
実際、数年前までは、ホントに借地権はすべて駄目って時代があったわけだから、万一、そんなことになれば、それはちっとシャレではすまなくなるからね。

[981: 匿名さん]

実需で買う人で借地権にローンつける人はいないと思います。
もしいたとしたら、それは本当にバブルの夢物語（購入者側の夢物語というよりも、不完全所有権に大してお金をばら撒いてしまうという金融機関側の夢物語）なわけで、ちょっとした笑い話でしょう。
投資目的でローンをつけた人は、当時は収益力に着眼した投資案件ということでスキームとしてありえた話かもしれませんが、今となっては軽く手付け放棄で終わりな話だと思います。

[982: 匿名さん]

原状回復命令とか本気で信じてる人は、一回、「事情判決」でぐぐるように。
さすがに完成した後は無理でしょ。

しかし、10％の手付け放棄で済むのなら、手付け放棄するよな。
デベの方は、10％分もらっても、次に売却するときは2-3割減を覚悟しないと
いけないから、悲惨すぎる...。

まあ、揃って仲良く飛んでください。

[983: 匿名さん]

ここは外資金融が多そうだからなぁ。
殺伐とした雰囲気になりそうだ。

まぁ今回の金融危機の当事者だし、彼らがキャンセルしなければ、
今回の危機も大した事ないって事だよ。

[984: 匿名さん]

外資系金融であればこそ、既にこれまでの数千万後半の所得×数年で、高額な所得税を払っても数億は残ってるはずだから決済までは、そう問題ないでしょう。
もちろん、その所得の源泉になっていた債券の販売行為が法的に問題があったといるレベルにまで認定されれば、話は違ってくるかもしれんけどね。
冷静に考えて、全世界で数千億レベルで資本家層に損失を与えた行為が、事故だったのか偶然だったのかは、これから少々時間をかけて調べが進んでいくんだろうからね。

[985: 周辺住民さん]

皆さん
裁判について疑問があるなら傍聴なさるのが一番です。
次回は1月30日(金)16時から、東京地裁503号法廷です。

[986: 周辺住民さん]

「事情判決」の要件は公益性です。私企業の住宅開発では難しいのでは。
開発許可申請が必要になることを避けるために、
あえて周辺の道路整備を行っていないこの開発が、
予想される車の増加に対応できない事態を惹起し、
住む人にとっても、周辺住民にとってもまさに悪夢であること、
このこと一つとっても、不正は正されるべきです。
よしんば、事情判決でも、違法認定がされれば、
今後の同種の違法開発への抑止力になるでしょう。

[987: 周辺住民さん]

＞９７７さん御参考に。


広尾日赤再建整備計画に関する東京女学館の行政訴訟取り下げに対する私達の見解

日赤・高層マンションから環境を守る会

　この度、東京女学館は、広尾日赤再建整備計画に関し、東京都・渋谷区などを被告とした行政訴訟を取り下げました。
　私達は、東京女学館の「都市の環境、教育環境を守ろう」という問題提起に共鳴し、問題意識を共有する者として同様の訴訟を起こし、併合審理されていました。今まで続けてきた裁判で、本再建整備計画が法の規制を逃れて進められてきた実態が次第に明らかになり、私たちの指摘の正しさが明確になりつつある正にこの時期に、東京女学館が訴訟を取り下げたことは、私たちにとってとても残念です。
　しかし、合意書を取り交わし訴訟を取り下げに至った経緯については、
① 工事中の生徒の安全、教育環境の保全を第一に考える立場
② 私学という立場の困難性（国・都・区との関係）
③ 教育機関として全く専門外の事柄に多くの時間と労力を費やすことの難しさ
など、東京女学館にもやむを得ない事情があり、その中である成果を得て代償として訴訟を取り下げざるを得なかったと、私たちも理解を示すべきと考えます。

　さて、本合意書の特徴は、東京女学館が本行政訴訟を取り下げることに加えて、今後行われる本再建整備事業にかかわる行政処分について、以下の３項、
（１） 本件再建整備事業にともなう本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
（２） 本件再建整備事業について都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
（３） 本件再建整備事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
を理由としてその瑕疵の有無を争うことはしない、とあります。
　これは日本赤十字社などが、上記３項で争われると困る、もっと分かりやすく言えば訴訟に負ける恐れがあり計画が根底から覆るおそれがある、ということを自ら認めたことにほかなりません。
　また、合意書では東京女学館に対して、単に訴訟を行なった学校法人のみではなく同校の関係者へ合意書の趣旨を周知させ尊重させるよう求めています。法的には全く無意味な条項を盛り込み、何とか自らの非を認めることを避けようとする事業者グループや日本赤十字社の姿勢は、事実を覆い隠そうとする不誠実さと焦り以外のなにものでもありません。

　当会のメンバーを中心とする原告団が結成され、６月３０日に提訴した行政訴訟が先行する東京女学館の訴訟と併合審理されることによりその趣旨は引き継がれ、学校法人単独の訴訟からさらに多くの近隣住民・都市の良好な景観を願う人々へと広がりを見せ、この問題提起は一段と飛躍発展していく確かな手応えを感じています。
　私たちは裁判の行方に確かな希望を抱いています。開発許可制度を潜脱し、より安易な方法で高層マンション群を建築するために事業者が編み出した手法が暴かれつつあるからです。人が生まれ、育ち、生活することのできる環境を守る為に、行政が本来負っている役割を果たすように求める私たちの訴えに裁判所も耳を傾けていると感じます。

　私たちは法をねじ曲げ、開発優先の行政を続ける東京都・渋谷区と共に、自らの利益のためには都市住民や生徒・児童などの健康や安全を奪うことに何ら痛みを感じない日本赤十字社・金融機関・開発業者らに対し、心から怒りを感じます。
　日本赤十字社・三井不動産㈱・三菱地所㈱・鹿島建設㈱・大林組㈱・㈱久米設計に対しては、私たちに対して十分な説明を行なわず、質問にも答えないという不誠実な態度を改め、誠意をもって対応することを求めます。本訴訟が最高裁まで続き、本当に必要な日赤医療センターの改築にまで重大な支障をもたらさないためにも、関係各社は直ちに私たち近隣住人との誠実な協議を行なうよう方針を変えるべきです。　

　皆様におかれましては今後とも私たちの訴訟をご支援くださいますようお願いいたします。

[988: 周辺住民さん]

＞９７７さんご参考まで。

広尾日赤再建整備計画に関する東京女学館の行政訴訟取り下げに対する私達の見解

日赤・高層マンションから環境を守る会

　この度、東京女学館は、広尾日赤再建整備計画に関し、東京都・渋谷区などを被告とした行政訴訟を取り下げました。
　私達は、東京女学館の「都市の環境、教育環境を守ろう」という問題提起に共鳴し、問題意識を共有する者として同様の訴訟を起こし、併合審理されていました。今まで続けてきた裁判で、本再建整備計画が法の規制を逃れて進められてきた実態が次第に明らかになり、私たちの指摘の正しさが明確になりつつある正にこの時期に、東京女学館が訴訟を取り下げたことは、私たちにとってとても残念です。
　しかし、合意書を取り交わし訴訟を取り下げに至った経緯については、
① 工事中の生徒の安全、教育環境の保全を第一に考える立場
② 私学という立場の困難性（国・都・区との関係）
③ 教育機関として全く専門外の事柄に多くの時間と労力を費やすことの難しさ
など、東京女学館にもやむを得ない事情があり、その中である成果を得て代償として訴訟を取り下げざるを得なかったと、私たちも理解を示すべきと考えます。

　さて、本合意書の特徴は、東京女学館が本行政訴訟を取り下げることに加えて、今後行われる本再建整備事業にかかわる行政処分について、以下の３項、
（１） 本件再建整備事業にともなう本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
（２） 本件再建整備事業について都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
（３） 本件再建整備事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
を理由としてその瑕疵の有無を争うことはしない、とあります。
　これは日本赤十字社などが、上記３項で争われると困る、もっと分かりやすく言えば訴訟に負ける恐れがあり計画が根底から覆るおそれがある、ということを自ら認めたことにほかなりません。
　　皆様におかれましては今後とも私たちの訴訟をご支援くださいますようお願いいたします。

[989: 匿名さん]

すみませんダブりました。

[990: ご近所さん]

ホームページを見たら。いきなり、ＧＨの中の道を通って、ＧＦにつくという構成でした。
借景とでもいうんですか？
自分のほうは、ゲーテッドシティとかで、
人んとこの道はイメージアップにへー気で使うんだ。
恥ずかしくないのかね。
こういうの、ＮＤというらしいです。（もしかすると、古い？）

[991: 匿名さん]

↑

ほんとうですか？

HP見たけど、さすがにそんなことは書いてないみたいですけど。
ロケーションの地図で隣に広尾ガーデンヒルズが載っているのは物理的に事実だから仕方ないけど、広尾GHのなかを通って下さいみたいには書いてないように思いますが。


もともとのモデルルームのあった営業所でも、すみませんが広尾ガーデンヒルズのなかは規約により通り抜けできません、このことは重要事項などとともに購入者全員にお願いしています、とはっきり説明していたのを覚えています。広尾GHのなかを通ったら3，4分は早くなるのかな、と思っていたけどだめだとわかったので、よく覚えています。


HPのどこに書いてありますか？

[992: 周辺住民さん]

１月３０日１６時からの裁判は５２２号法廷です。
お詫びして訂正します。

[993: ご近所さん]

説明不足でした。すみません。
画面下の「Special Contents あの場所」
という四角をクリックすると出てくる動画のことです。
最初に出てくる、木々の美しい坂道は、公道かもしれませんが、
ＧＨの中の道です。こうなるのに25年かかっています。

[994: 匿名さん]

９９１です。

９９３さん、早速ご返答頂きありがとうございました。

おっしゃっている「Special　Contentsあの場所」を見てみました。

最初に出てくる木々の美しい坂道は、広尾の駅から聖心を左に見ながら上がっていく、れっきとした公道ですよ。
広尾ガーデンヒルズはこの道路をはさんで両側に展開しているので、真ん中を通っているように見えますが、この道はあくまで公道で、広尾駅から聖心に行く人も、東京女学館まで通う学生さんも大勢が歩く道路ですし、自動車もバイクも走っていますから全く問題ないのではないかと思います。

この公道の坂道から左右に折れて広尾ガーデンヒルズの敷地内にでも入れば別ですが、広尾ガーデンフォレストは広尾ガーデンヒルズの固有の敷地を通らなくてもいけますし、逆に敷地内は通ってはいけない規約になっていると聞いています。

実際に見にいってみましたが、広尾ガーデンフォレストはこの公道の坂道を上がり切ったところ、東京女学館の前を通る日赤通りと交差するところに正面玄関がありますよ。

確かにこの坂道は夏でも木々の木陰ができていて気持ちいいですね。

[995: 匿名さん]

以前東京におりましたが、今日、上京したついでに現地前を車で通ってみました。

以前の感覚だと、えっ、どこからが日赤だっけ？という感じで建物の一体感といえば
聞こえは良いのでしょうが、正直どれが住居でどれが病院かぱっと見ではわからない。

外壁の高級感も、好みかもしれませんが、特段に高級感を感じさせる類のものでなく、
まあどうせ買いはしないとはいいながらも、やっぱりちょっと割高感を感じました。

例えば三井の西麻布まででなくともセコムの既分譲あたりで十分タメを張れそうな印象。

あと、前面道路に張り付きすぎていませんか？あそこタクシーや抜け道の車も多いので
もう少しファザード的に一歩引いてたほうが建物が品良く見えるように思いました。

場所の期待感からいうと、うーん今一歩という印象でした。でも賃貸需要はありそう。

[996: 匿名さん]

上でも議論されているけど、現在の日赤の病院は最新設備に建て替えられて、現在この広尾ガーデンフォレストに近接している病棟は壊されて、かなり後ろの方に建て替えられることになるはずです。

現在建物のある場所のあたりには植樹がなされると聞いています。

最終形になるには今から3年程度後のことのはずだから、当面は今みたいに近接した感じが続くと思いますが、3年後にはもっと病院との間はゆったりした感じになると思いますよ。

[997: 匿名さん]

↑

日赤広尾のホームページに、建て替え後の建物構成予定図が出ていました。


http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/image.html

これだと、この物件と病棟との距離もかなりできて、今よりはかなりすっきりすると思いますよ。