広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[640: 匿名さん]

確かに定期借地物件はこれまで、流動性が低い、銀行融資がつきにくいといった理由で敬遠される向きがなくもなかったが、相次ぐ一等地物件の登場や、相続税評価額が時価に対してかなり割安といったメリットから高齢富裕層にとって非常に魅力的な要素も多い。
一方で、土地オーナーとしては、希少性の高い一等地の価値について、上昇が鈍ることはあっても下がる可能性は低いとの判断もあり、あえて借地提供ということだろう。
現状は、これまで価格上昇の牽引役となっていたファンドを規制により、その動きを封じることで、動きが止まっているようだが、引き続き、低金利、過剰流動性の状況に変化はなく、意外と立ち直りは早いかもしれない。

[642: 匿名さん]

↑
６４１さん、
このコメントをそのまま「23区内の新築マンション価格動向」スレにもCut & Pasteされていますが、あちらのスレでは「ここ買った連中」と言っても、どこを買った連中のことか特定できず、文意が通じていませんよ。

よほど都心の高額物件を買う人がお好きでないか、妬ましくいらっしゃるのでしょうか。

確かに今回のサブプライムの影響なのか、ここを買った方の中から、８月と９月に、それぞれ３件程度のキャンセル物件が出たようで、新規募集物件とあわせて追加で販売されていますね。

でも、ここは一等地物件の割に価格が割安ということで、８月、９月の募集でも平均３倍から５倍、高いところでは１０倍の倍率になっているので、キャンセル物件がその程度の戸数出ても、当選に外れたキャンセル待ちの人が相当数いるので、すぐに売れてしまっていますよ。

１戸だけ６億円程度の物件がキャンセルで出たまましばらく残っていますが、特に値下げする様子もなく、三菱地所・三井不動産もゆっくる売るような様子ですね。
あと８戸で全部販売終了だし、最近では３Aを中心に、都心のこうした一等地物件に上海や香港の架橋などの外国勢からもかなり買いが入っている様子だし、ここもあと１ヶ月もすれば完売してしまうのではないですか。

[643: 匿名さん]

↑
×架橋
○華僑
の誤字でした。すみません。

[644: 匿名さん]

以下、ご参考までの情報ですが、野村不動産調べによる本年10月1日現在の首都圏中古マンション価格動向です。

調査方法は、その地域ごとの典型的な同一物件に関する売買事例をずっと追いかけて、その価格変動状況を捉えているものですので、新築物件平均坪単価のように売買対象物件による不連続性がなく、かなり客観的なデータと思われます。
広尾の場合は、昭和60年築の500戸超の物件が対象なので、広尾ガーデンヒルズの事例が主体と思われます。


http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

これを見ると、東京都区部平均の中古マンション価格は、過去6ヶ月（4月→10月）で+3.9%、過去1年間（昨年10月→本年10月）で+9.2%の値上がりとなっており、昨年などに比べて全体に値上げピッチにも落ち着きが見られます。

こうしたなかで、広尾は過去6ヶ月で+20.8%、過去1年間では+38.1%の値上がりとなっていて、例えば同様に人気の超都心地域である白金台の6ヶ月で+2.5%、1年で+7.9%などと比べても大幅な値上がりを示しています。

全調査地点で見ても、豊洲の6ヶ月で+16.7%、1年間で+23.5%アップなどを抜いて1位の値上がりであり、広尾の根強い人気が出ているように思います。


本年10月1日付けの同じ野村不動産のレポートは、住宅地価格も中古マンション価格についても、「人気エリアで築年数が新しい物件の価格は依然強含みであるものの、全体としては、価格の調整段階に入りつつあると考えられます。 」といった客観的な分析を行っており、そのなかでの広尾人気は興味深いと思われます。

http://www.nomu.com/column/vol186.html

この広尾ガーデンフォレストのもともとの値付けは、昨年後半時点の広尾ガーデンヒルズの中古売買事例などを参考にして決定され、この当初の値付けで本年1月から夏までにA〜D棟が販売されました。

その後、今年の夏からは、現在の白樺レジデンスE,F棟の販売にあたって、概ね15%〜20%程度の値上げが行われて現在に至っていますが、まもなく完売の見込みと思います。

サブプライム問題のなかでも、この物件が異常な倍率で好調な販売となっているのも、こうした市況が背景にあるのかもしれません。

[645: 匿名さん]

６億円オーバーのキャンセル物件はもう売れたのかな。

[646: 匿名さん]

「東京のどこに住むのが幸せか」読んだ？

広尾は、賃料が高いが、物件はもっと高いんだと。

つまり、物件価格の割には賃料が低いってこと。

すなわち、投資目的では　割高で旨味がすくないってこと。

[647: 匿名さん]

マジレスも何だか、広尾は不便。わざわざそこに住みたいとは思わない。

[648: 匿名さん]

↑
だから所有権物件の広尾に住もうとするから割高なんでしょう。

この物件だったら坪5百万円前後でかなりの物件があり、貸しても月坪2万円は取れるから、悪くないと思うけど。

近いうちに近隣で出てくるフランス大使館敷地の定期借地権物件は月坪8百万円超ということがすでにわかっているから、賃料対物件価格で見てもここは割安でないの？

広尾は不便という人は、ペニンシュラホテルやリッツカールトンなどを借りてでも定住すればよいのではないかと思います。

[649: 匿名さん]

↑
フランス大使館の物件は、賃貸物件ではないから、

×　月坪8百万円超
○　分譲価格　坪8百万円超

でした。すみません。

[650: 匿名さん]

6億円オーバーの大型物件が１戸だけキャンセル物件で出ていましたが、売れてしまったようですね。

1ヶ月程度ネットの広告にこの物件を載せていましたが、最近完全に消えてしまっています。あと8戸で本当に完売になってしまうのですね。

[651: 匿名さん]

クビになった方が株も一気に割り当てられて、頭金増えるね。
ここならどうなろうと貸せば良いしね。むしろクビになりたいよ。疲れるからこの仕事は。でも給料高いから辞められない。

[652: 匿名さん]

今頃参入しても遅いかもしれないけど、、、
インターネットに出ている
http://www.hiroo-gf.com/roomplan.html
上の4つと下の2つは坪単価がものすごく違うけど、何が違うんですか？ていうか下の2つ安くない？何か落とし穴があるんですかね？

[653: 匿名さん]

６５２さん、

下の２つは坪530万円から560万円くらいで、上の４つは坪700万円台という計算になります。

営業所に聞いたところによると、下の２つは西向きで、中央のガーデン（中庭）に面している物件なので、A〜D棟のガーデン（中庭）に面した物件と同様の価格（もっともA〜D棟に比べて15%から20%程度上がっているようですが）を付けている。

一方、上の4つは東向き中心。これらの東向き物件は、そもそもこの広尾GF全体が一番の高台にある上に、E,F棟は一番広尾ガーデンヒルズ寄りにあり、東側に向けて前をさえぎるものがなくて眺望が開けて抜群の景観であると。
なので、これらの物件は、他の中庭向きなどに比べてかなり高めの価格にしている、と聞いています。

眺望にそこまでお金をかけても、、、と思う人にとっては割高かもしれず、西向きの中庭に面した方がお得なのではと思います。
でもこの程度の値段であれば眺望の開けた方がよいと思う方は坪700万円台出してもまあいいか、、、ということで値付けされているようです。

なので、特に下の２つに落とし穴はないと思いますけど。

個人的には、眺望にそこまで出すのも、ちょっともったいないかと思うので、下の２つは相対的にお得かなと思いますが、考え方は個人によって違うのではと思います。

[654: 匿名さん]

６５３さん、

部屋の方向ですが、ＨＰを見る限り坪700万円台の上４つは、
Ｅ１１０−Ａ　南向き
Ｅ１２０−Ａ　北東向き
Ｅ１２０−Ｂ　南東向き
Ｅ１２０−Ｃｇ北東向き
と確かに眺望のよさそうな東向きが多いようですが、坪500万円台の下の２つは、
Ｆ１００−Ｄ　東向き
Ｆ１００−Ｅ　西向き
と正反対の向きのようです。坪単価の違いは、上層階でよい眺めが取れる部屋か、そうではない（東向きでもガーデンヒルズと重なって）部屋かで差をつけているような気がします。

眺望にそこまでお金を出すのがどうかというご意見には、私個人としてもまったく賛成です。

[655: 匿名さん]

652です。
653、654さんありがとうございます。

眺望ねえ。。。六本木ヒルズとかミッドタウンとか見えるということですか。そんなに価値があるとも思えませんが。そんなのに価値があるのなら広尾ガーデンヒルズのイーストヒル上階なんてもっといいですよね。よく分からない理屈です。

もうあまり時間がないと思いますが、内向きの部屋参入するかどうか連休中よく考えてみます。

[656: 匿名さん]

駐車場の案内が来ましたね。
入居の一年以上前に抽選をしてしまうようです。

それと金曜日に現場に行ってみたら、かなり建物が出来上がっているように感じました。周りに高いビルが無くて、しかもあの場所自体が高台なので、本当に空が広くて気持ちがいいですね。

[657: 匿名さん]

うちにも案内が来ました。

駐車場は早く決めてしまわないと車買い換える人が困るでしょう。だから最終の募集が終わり次第すぐ抽選するんじゃないですか。

しかしこの機械式駐車場、いままでちゃんと見ていなかったけど、結構スペック厳しいね・・・重量2.3トンが上限なんだね。幅もあまり余裕ないし・・・

[658: 匿名さん]

教えてください。
後列の駐車場の車の出し入れはどのようにするのでしょうか？
料金が安い分は手間がかかりそうだけど、資料ではよくわかりません。
よろしくお願いします。

[659: 匿名さん]

機械の形式にもよるけど基本的にはパレットがパズルのように動いて前面に出てくるか、前列が道路のように開くかどちらかでしょう。当然手間というか時間がかかるのでその分安くなっているはず。
機械式駐車場についてはこのスレが詳しいよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

[660: 匿名さん]

いきなり既存不適格。どうなるんでしょうか。