広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[595: 購入検討中さん]

５９３です。それとは別の住戸です。１億台とか２億台とか提示されました。

[596: 匿名さん]

ミッドタウン隣のマンションの価格帯がでたけど、やはりガーデンビューの部屋は坪1200万から1500万のレンジですね。
ちょっとブームが踊り場をむかえている中でも、いいモノはいい値付けできてますね。

[597: 匿名さん]

おそらくこの物件を数件キャンセルされた方はファンド関係の方などで、損が出て自らのボーナスも、いくらもらえるかわからなくなった方などではないかと推測します。

一方で、最近、青山地域でもともとレジとして賃貸物件にするつもりの坪1500万円から2500万円のマンション用地を、地下も相当深く取って、商業施設に転換してリースアップして成功した例を数件聞きました。もともとは、現在も白金や麻布で開発をしている高級マンション専業の某社が狙っていた物件と聞いています。結果としてレストランやアパレル系のショップに転じる予定とのことです。

３A地域といえども坪1500万円から2000万円が分譲マンションとしての当面の限界と思いますが、商業向けとして転換できる場合は３Aや広尾などの場合は、これ以上でも十分ペイしていると聞いています。
今後も一方的に相場が上がるとは思いませんが、坪1500万円から2000万円程度までであれば、場所のよい物件は十分買い手が付くようです。

[598: 元祖匿名はん]

その坪いくらって、土地の坪単価と、分譲坪単価と、ごっちゃになってません？（さらに言えば土地は一種いくらの方が、、）

[599: 匿名さん]

↑
ご指摘どうもです。

私の聞いている限りでは、土地の坪単価ではなく、例えばマンションとして分譲単価にしたら1500万円になる物件を、これではちょっと高すぎるかかということで、地下もさらに掘ってレストランにするなど、商業用に変えて、十分採算にあるレベルにしたと聞いていますけど。
もともと土地としてはいくらで買ったのかは知りませんし、厳密な用途制限は知りませんが、この類の取引を最近青山エリアで2、3件聞きました。

[600: 匿名さん]

確かに、最後に土地価格を正当化するのは、賃料水準であり、商業施設やオフィスビルのようにテナントの入れ替えで、坪２万から２．５万、そして３万へと１．５倍に上げることができれば、至極当然の価値上昇ということになるんだろうけど、レジデンスの場合、賃料アップのスピードが遅いのでどうしても価格上昇スピードが速すぎっていう論調になっているんだよね。ただ、建築確認が手間取り、新築物件の建築ピッチが極端に落ちてきているから、賃料水準を上げるには、フォローの状況になってきてるみたいね。

[601: 匿名さん]

マンションが坪1500万・・・あり得ないと思うけど
まさに賃貸利回りと乖離してますね。坪5万で貸してやっと表面利回り4％。50坪の3Bedが月250万。それはまあ借り手はいないね。

それよりこの物件のキャンセル住戸にはかなり興味あります。
Ａ−Ｄ棟分譲時の値付けは割安だったと思うので、その値段で買えるのならいいのではないですか？利回りが回らないとはどういう意味ですか？

[602: 匿名さん]

世界中でアセットが徐々に回復してきて、このスレへの書き込みも戻ってきましたね。この物件の価格の妥当性って経済合理性でしか語れないから今般のサブプライム問題の発生と共に、このスレへの書き込みが一気に減ってこの物件検討者を含めた不動産市場のセンチメントはかなり傷んでるんだろうなあと勝手に想像していました。相場よよみがえれ。バブルへＧＯ！

[603: 匿名さん]

６０１さん、

おっしゃる通りと思います。A−D棟の価格は、現在出ているE,F棟の物件に比べて１５％から２０％は低いので、相当にお得と思います。
確かにE,F棟は少し道路から離れているので静かとは思いますが、A-D棟がそんなにうるさいわけでもないし、元の値段で値上げすることなく再販売してくれるのであれば、やっぱりお得ではないかと思います。

どの物件がキャンセルになっているのか知らないけれど、物件によっては坪400万円程度のものもあり、所有権物件であれば少なくとも近隣の有栖川PHや元麻布PHなどの同レベルQualityの物件で坪800万円はしている物件と比較できると思うので、定期借地権条件というだけで概ね半値で買える計算になりかなりお買い得ではないかと思います。

投資としても、A-D棟の時代には、グロスで５％、ネットで４％は確保できる物件が結構あったので、こういう物件がキャンセル物件で出ているのであれば、ここに住みたい人も多いと思う希少性もあるのでいいのではないですか。

[604: 匿名さん]

>603
まあ坪400万の部屋はかなり条件悪かったけどね・・・。お見合いとか北向きとかバスロータリーの目の前とか。そういういかにも悪い条件がついていると売りにくいし貸しにくいと思う。

それよりＡ−Ｄ棟は下層階が安くて上層階が高かった。ＥＦ棟は下層階と上層階の値付けが同じ。Ａ−Ｄ棟の下層階はかなり割安で、緑が見える部屋がリーズナブルに出ていたので、そういう部屋ならいいと思う。上の方のプレミアム住戸は割高だったのでいまいちかな。

[606: 匿名さん]

会社によるんじゃない

ここから最も近いところにある森ビルの最上フロアに巣くっている外資系金融機関とかは相変わらず絶好調だと思うけど・・

[607: 匿名さん]

残念、本日の抽選はずれました。。。４倍でした。。
最終販売かキャンセル待ちで期待します。

[608: 匿名さん]

私も外れました。残念です。キャンセル待ち１番ですが、、、

[610: 匿名さん]

抽選なんてやる前からほぼ決まってますよ。
外れた人は買う意志表明が足りなかったか、審査が微妙だったか、買い替え客だったか、あるいは属性がいまいちかのいずれかかな。
当たる人はやれば必ず当たるし、外れる人はいつでも外れる。

[611: 匿名さん]

↑
昔はよく見られた業者関係者とか有力議員の紹介、それから富裕層で金払いの心配のない優良客などの番号の玉を１０個分くらい入れておくようなことをおっしゃっているのでしょうか。

これを今でもやってくれるのは、もっと中小のデベとかでしょう。
コンプラの厳しい今の時代に、大手のデベで今でもこんなことをやるところは本当に限られていますよ。

この物件は三菱地所と三井不動産のコンビでしょう。
特に三菱地所は2005年に大阪のOAP事件で処分を受けて内部のコンプラ体制を抜本的に強化した後は、このようなイカサマは一切やってくれませんし、大手はこの頃から大体同様ですよ。
この物件の販売は三菱地所主導だし、後から内部で抽選プロセスの業務監査もある筈だし、そんなイカサマありえないと思いますが。

実際に、取引先などの有力者から紹介を入れても、「キャンセル物件でも出たら何とかご斡旋できるようにしますが、それ以上は無理です。」と、いとも簡単に断られた人しか知りませんよ。
この物件でそんなイカサマで当選した具体例の人をご存知でしたら教えてください。
憶測でおっしゃるのは、外れた方にも失礼だと思いますけど。

[612: 匿名さん]

>609

６０５さんの書き込みは特段僻み根性とは思わなかったけどな、実際に今回のサブプライム問題に端を発したグローバルアセットの連鎖的ハシゴ外し大会は、特にガーデンヒルズのような定期借地物件の購入者にとっては大きな市況の変化の兆しに移ったハズだから。加熱感が薄れて冷静に相場を見つめなおすいいきっかけとなればと個人的には思うけど・・・。

[613: 匿名さん]

確かに抽選での不正はありえない。
内部告発でもされて、大問題になるリスクをとる必要ないでしょう。
今はもう２流３流デベでもやってないと思うよ。

ただ気になるのは、ここも事業協力者用って言う部屋が多いけど、これは誰が住むんですかね。
地権者がいるわけでもないのに。それとも日赤関係者かな。
まあこれに関しては、三井三菱でキープしている部屋があるのかもね。

[614: 匿名さん]

抽選でのいかさまが無くなっているのにはかなり同意です。
私の経験では、某超大手不動産会社の執行役員（経営企画担当）がたまたま知り合いだったので、抽選では宜しく頼みますよと頼んでみました。役員氏曰く、担当者は誰ですか、「ちゃんとするように」言っておきますよと。これで大船に乗ったつもりでいました。
結果：抽選発表の１０秒後に「申し訳ありません！」という電話が担当者からかかってきた。（苦笑）

まあ世の中にはたくさんの例があるのでまだやっている会社もあるんだろうけど、大手は厳しいのでは。実際にも抽選会場を見に行ったことがあるけど、外から見えるガラガラポンで玉を出す方法だったりするので、玉を１０倍入れるとかそういう方法でないといかさまもできないのでは？

[616: 匿名さん]

キャンセルは廻せてもらえるでしょ
キャンセル順位関係なく

[618: 匿名さん]

今はどこの会社も、抽選は公平にやってます。
ただ、抽選に参加している人がどんな人までかは、一般人には分かりませんからね。出来る限り、審査が通らない人、属性がいまいちな人達には当たらないようにするでしょうね。（限りなく架空に近い人物の名前で抽選参加したりして倍率をあげて）
最終的には公開抽選なので、絶対に当たらない、とはなりませんが。
でも、その人達が購入できなかったら、一番パイプの太い人の所へ話しがいくようになってます。