広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[573: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

[574: サラリーマンさん]

やっと出ましたねブッシュのサブプライム対策。中身はないです、重要なのはセンチメントを改善すること。
多分今後住宅はもっと悪くなるでしょう。とはいえ日本のようにはなりようがないですが。
そのときには二の矢、三の矢がありますよ。
今回の混乱でガス抜きがされて、また上昇トレンド回帰ですね。

[577: 匿名さん]

白樺レジデンスも残り40戸らしく、サブプライムローン問題発生の時は果たしてどうなるのか、と心配する向きも有りましたが、実需層を中心に即日完売が続いているようです。

結局、都心の地価およびマンションはどうなるのか、との議論が盛んでしたが、価格の急激な上げ下げは無く緩やかな上昇、というトレンドでここ２−３年は落ち着きそうですね。

[578: 匿名さん]

確かに実需という点では、ここは良いと思いますね。
マンションは何のためにあるって、そこに住むためにあるわけですから。

残り４０戸を２,３回に分けて売り切って、年内には青山のモデルルームも閉鎖されるというスケジュールなんでしょうね。

それにしても入居の約一年半も前に、完売してしまうっていうのは驚きです。

[579: 匿名さん]

日経新聞の夕刊に広告出てましたね。
白樺レジデンスの第二期。
それにしても、まあ棟が違うので何とも言えませんが、一番最初の時のお買い得感っていうのは、かなり薄れてきたような感じがしますね。平均すると２割くらいは上がってるんじゃないかな。
これで即日完売しますかね？

[580: 匿名さん]

まだ建てていない（建築確認も終わっていない）「蓮レジデンス」GH棟があるので、それまではモデルルーム壊さないんではないでしょうか。それとも一旦閉じてまた再開するんですかね。

EF棟は確かにちょっと割高感はありますが、即日完売しなくてもまだまだ日程に余裕があるのでデベとしてはあまり困らないのでは。また景気も戻ってきそうですしね。

[581: 匿名さん]

最近の住まいサーフィンのスレに、この広尾GHに関しておもしろい記述がありました。
そのまま引用するわけには行かないので、骨子だけですが、要すれば、

１）広尾GHの定期借地権は日赤医療センターの敷地の半分を貸し出しているものであるが、

２）50年後には、医療設備対策などのために、逆にこの広尾GHの敷地に、現在病院のエリアにある病棟や看護大学を移設し、こうして空けたエリアを再び定期借地権で貸し出すという計画のようである、

３）したがって、50年後の段階で、住民向けに何らかの「移住プラン」のようなものが、提案される可能性もあるかもしれない、

といった内容。

これって本当ですか？それとも書かれた方の想像？
どなたかご存知の方がおられれば教えて下さい。
これができるのであれば、もちろん後で相応のお金はかかるけれど、実質的な居住の延長ができて、定期借地権とはいえ、とても魅力的に思うのですが。

[582: 匿名さん]

↑
すみません、上の記述は広尾GF（ガーデンフォレスト）についてであって、広尾GH（ガーデンヒルズ）についてではありませんでした。
○GF,×GHでした。

[583: 匿名さん]

優先的に移住できるプランは可能性ありますね。
何億か何十億かはわかりませんが、その時に資金を用意できるのであれば。

[584: 匿名さん]

広尾日赤が、50年後にガーデンフォレスト跡地に移設する予定だってことは、Webでも発表されてました。
広尾日赤は、累積赤字に悩んでいて、これで赤字体質を改善するめどがたったって、日赤関係者は喜んでるとのことですから、とりあえず50年後に再度現在の病院敷地を定期借地権で出すのは、ほぼ確実なんじゃないでしょうか。

ただ、それがマンションになるかどうかはわかんないし、あくまで病院が移設されてから、マンション建設になるので、隅のほうから徐々に建設開始したとしても、2年とか3年の仮住まいは発生しそうだと思うんだけど…。

[585: 匿名さん]

まあ２，３年の仮住まいというのは普通に所有権のマンション老朽化したときの立て直しでも起こるわけだしね。

しかしそもそも、隣のマンションを定価で買えば、隣のマンションが出来た時点で入居できますというのは、そんなの当たり前のことであって、居住権が延長されているわけでは全くないのでは？

[586: 匿名さん]

居住権の延長なんてありえない。
抽選になりそうな場合でも、優先的に購入できる可能性はあるかもね。

しかし５０年も先の事を語るって言うのもナンセンスだな。

[587: 匿名さん]

583、585さん。
定期借地権の意味が全くわかっていない。定期借地権設定地に対するその借地権者の権利は、５０年後以降100％なくなります。つまり、その土地または隣接土地についても、旧借地権者は純第三者という立場になるのです。土地利用の優先権等は100％ありません。それが定期借地権の意味です。

[588: 匿名さん]

必ずしもそうでもないだろ。
５０年後の不安感が最大の懸念の物件（逆に言えばそれ以外はあまり欠点らしい欠点はない）んだし、その懸念は中古流通市場に反映してくるだろうから、何か素晴らしい解決策が用意されていると、途中で売るときに有利というのはあると思うぞ。

しかし居住権の延長があり得ないというのはまったく同意。
定期借地権というのはそもそもそういうもので、だから安く売られているんだからな。それが嫌なら、ちゃんと金を払って所有権物件を買えばいい。

[589: 匿名さん]

＞587
583も585もそんなことを分かっていて皮肉を言っているだけなのでは？

何十億も資金が用意できればマンションを新しく買えるのも道理。
隣のマンションを定価で買えば隣のマンションに住めるのも道理。

これ世の常なり。
定期借地権とは全然関係ない。

[590: 匿名さん]

そうだね。589さんの言うとおり、誰も定期借地権の延長なんてニュアンスでは語ってないと思う。
話題の元の住まいサーフィンのほうも見てみたけど、医療センターがガーデンフォレストの跡地に移転したあとが、また定期借地権になるはずだから、ガーデンフォレスト住民にはなにかプランの提案があるかもね、という程度の記述だったし。

よくある「会員期先行販売」みたいなものは当然あるだろうし、そこにガーデンフォレスト住民向けっていうのがあっても、おかしくはないよね。
もちろん、そこでまたお金を潤沢に用意できる人だけが、結果的に購入できるわけで。

[591: 匿名さん]

当物件を割安だという発言が散見されますが、所得税引後の賃貸収入でNPVを算出すると結構頑張ってもマイナスになるのですが・・・
所得税を計算に入れること自体が間違いなのでしょうか？

[592: 匿名さん]

>590
同意

>591
前提次第でいろんな結果が出るのは当たり前だが、マンション１戸買いというのは普通は所得税節税効果のための個人がやる手段であって、節税効果を入れずに儲けようというのは普通難しいんではないだろうか。ここが割高か割安かどうかは別にして。

[593: 購入検討中さん]

昨日、モデルルーム見てきました。
Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟でキャンセル住戸が出てて検討したのですが、
その住戸は利回りが悪いので止めました。
来週、Ｆ棟で抽選申し込んで来ます。

[594: 匿名さん]

キャンセル住戸とは、ウェブに出ている６億のやつですか？