広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[550: 匿名さん]

５４９さん、落ち着いておられ、いいですね。
私もお考えに賛成です。

サブプライム問題で市場が荒れたとたんに、それ見たことか、といった鬼の首を取ったみたいな表現をされる方が多く、すごいですね。
なんか人の不幸を喜ぶような、ある意味とても日本人的な反応で、おもしろいもんだなと感心もしています。

私は、結論から言うと、この１ヶ月程度はややナーバスな市況は出るかもしれないし、若干の調整はあるかもしれませんが、東京の都心一等地のAクラスオフィス物件並びにレジデンシャル物件は、引き続き堅調な状況が続くと思います。

大変だ、大変だとおっしゃっている方のなかにも、よくわかっておられる方もいますが、REITなどの不動産投信、ファンドと、オープンエンド型の株式投信などとをごちゃまぜにして論じておられる方が多いですね。

ご存知かとは思いますが、REITなどは、別に現在の株主（出資者）が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではなく、株が市場で取引されるだけです。
今REITなどを売って利食いしないと金繰りが回らないという方もおられるでしょうから、その場合には仕方なかったと思いますが。

でも、ファンド自体は当初入った資本と、借入金（それも７０％以上は固定化されていますが）などで、ポートに入った物件はしっかり利幅をとって中期的に運用されているし、こうした物件に入ったオフィスなり、賃貸マンションのテナントが、今回の騒動で家賃も払えなくならない限り（原則そんなこともないでしょうから）、しっかり運用利回りは中期的にロックされているから、REITにしても特に物件を急いで売る理由がありません。

私募ファンドにしても、たいていは物件ごとに、担保を個別につけるか登記留保などをして金融機関から金を借りています。その金融機関も、金融庁の指導もあって結構厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスがまかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと貸さないから、今回の騒ぎで半分くらいのテナントが家賃も払えないか、夜逃げでもしない限り、物件を狼狽売りして清算しないと借金も返せないなどということはありません。

そもそも、現在の千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビルであって、この広尾GFみたいな個人への分譲中心のマンションではありません。

実際に、昨年１年間に都心５区で着工されたマンションの戸数を見ると、賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度でしょう。賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、１万戸を一社で全部仕込んだと仮定しても８０００億円でできる計算になりますよね。
例えば六本木ヒルズを現在時価で買い取ったら１棟で７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもなく、現在の都心の不動産市況を決めているのは、あくまでAクラスのオフィスビルだと思います。

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、今回の騒動で４万円とか５万円などに落ちれば別ですが、家賃改定はどんどん進んでいて、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もないので、都心一等地のバリューは確実にあがっていると思います。

それと、これも勘違いされているかもしれませんが、例えば英国ですが、今年の１月からREITが整備されてオフィシャルにスタートしており、中東勢などの資金も相当入っていますが、彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設であって、レジは原則買いません。ロンドンでレジを買っている中心は、もう一等地には物件がなくなるからという希少性で買っている個人の資産家です。そういう意味では現在の東京と似ているのかもしれません。

もちろん不動産REITや私募ファンドも全く無傷ではなく、新規の増資（IPO)などは少しやりにくくなって、レジデンシャルなどは新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
それよりも、限界的な小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出るといいたケースもあるかもしれませんね。でも全体から見ればマイナーなのでではないかと思います。

こんなことを書いていると、またノー天気だとか、無知だといった批判をされる方がおられるでしょうね。
ただ、物件の「狼狽売り」については、私も不勉強で最近具体的に見たことがないので、マーケットの荒れだした過去３週間程度で実際にそうした具体的な事例があったら（○○ファンドが青山の賃貸物件を５０億円で売ったといった話）を教えてください。
少なくとも、この広尾GFの頭金返還をされた方はなかったようですが。

[551: 匿名さん]

論点がどんどんずれてますね。

これまでの強気派の主張は、そろそろ坪1,500万円だ2,000万円だ、といったもので、サブプライム問題顕在化後も、なおそんなノー天気な主張をするのか、が問われているだけです。だれも、２３区内の物件が大暴落するとは書いてないでしょう。ただ、若干の調整はあり得る、と主張しているのです。

あと、ＲＥＩＴ等不動産関連金融商品と現物不動産の値動きが完全に同じでないことは当たり前で、誰もそんなことは主張していないでしょう。ＲＥＩＴ価格が下がれば、新規資金流入が細るため、新たな物件開発がやりにくくなるのは事実ながら、だから既存物件価格がいきなる下落することにはなりません。賃料水準も変わらなければ、期待配当も変わらないわけなので、ＲＥＩＴ価格が下がれば利回りは上昇するため、いずれ買いに入る投資家が必ずいるでしょう。

問題は、そういう局所的・短絡的・近視眼的な議論ではなく、より大きな世界経済動向の視点で、今後の予測を行うべきということです。詳細は省略しますが、今回のサブプライム問題で、これまで世界中で資産バブル現象を発生させていた過剰流動性が収縮する可能性がある、ということです。過剰流動性が収縮すれば、資産投資資金が細るわけですから、これまでと同じように資金調達ができる訳でもなく、結果、従来は実現可能であった再開発事業等が成り立たなくなり易いのです。これは、商業ビルもレジ物も同様です。このため、これまでより不動産新規開発ペースが落ち、不動産市場への新規資金供給も細ることから、少なくとも、不動産価格の高騰が継続することは想定し難く、せいぜい現状維持、むしろ若干の調整局面（１−２割程度の価値下落でしょうか）への移行が想定されます。

[552: 匿名さん]

論点その通りだと思います。ただよく新聞紙上でも見られるのですが、世界中で資産バブルを膨らませていた過剰流動性というのは本当ですか。少なくとも欧米株価はバリュエーションからみればバブルからは程遠く、２００３年くらいからの上昇率が大幅なところをもってバブルといわれるのであれば、それ以前のＩＴバブル崩壊でバリュエーションが抑制されていたものが拡大しただけのことで。ただ不動産など流動性のない資産については、流動性プレミアムも無視した価格付けになっていると言う点で、バブルというよりはリスクのミスプライスは起きていると思います。過剰流動し＝バブルではなく、過剰流動性＝リスクプレミアムの消失。この全くおかしな状況が今修正されていると見るのか、バリュエーションの議論を通り越してバブルが破裂していると見るのか、これは数ヵ月後に結論がでますね。勿論過剰流動性がバブルを引き起こしている資産もあります。本来の価値からの乖離と言う意味では、各国の長期金利がバブル、円安と一部エマージング諸国の株価、特に中東欧、コモディティーこの半は明らかにバブルで大きな調整はあってもおかしくなかった市場ですが。

[554: 入居予定さん]

２００９年年初引き渡しか。待ち遠しい、まだだいぶ先ですね。
ご購入済みの皆様は如何お過ごしでしょうか。
その後、ここよりも明らかにいい物件というのは出ていないですよね。

[555: 住まいに詳しい人]

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。これから本当に坪2,000万円超えると思いますか？？？


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

[556: 匿名さん]

だいたいあたっているじゃないの！だって、バブル崩壊は米国、欧州、豪州であって、日本ではない。でもお付き合いで低金利政策を継続せざるを得ない。加えて国債の利払いの問題もあるし。つまり過剰流動性が日本の不動産価格上昇、株価上昇の原動力となる。ただ、問題は銀行が誰に貸すかだけどね。これまでは、海外の不動産と金利が上がってたから、日本の低金利資金が海外に流出して国内で使われてなかったのが消去法的に国内に大逆流してくるわけでしょ。でも、誰がこのメリットを享受するのかが最大のポイントになるとは思うがね。

[557: 匿名さん]

坪２０００万円超えとか　息巻いてた威勢の良い人たちの姿が見えませんが、夏休み中でしょうか？？？

[558: 匿名さん]

ＮＹの株式市場、先週末とは打って変わって、もみ合い状態みたいね。

今回のサブプライム問題、そんなに軽い問題じゃないよ。

[560: 匿名さん]

>>550
内容は間違っていないが冗長で読みにくい。一部論旨が乱れている。もったいないので校正してみた。５４９さん、賛成です。
サブプライム問題で人の不幸を喜ぶ反応は日本人的で愚か。
都心のAクラスオフィス物件レジデンシャル物件は、引き続き堅調でしょう。

「REIT、ファンド」と、「オープンエンド型の株式投信など」とをごちゃまぜにして論じておられる方が多い。

REITは、株主が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではない。
株が市場で取引されるだけ。
（流動性がなくなる・・・つまり不安心理から売り手が殺到して商いがなりたたないケースはある。校正者注）

ファンドは当初資本と、借入金で、ポートに入った物件はしっかり中期的に運用されている。
テナントが、家賃も払えなくならない限り利回りは中期的にロックされているから、
REITにしても特に物件を急いで売る理由がない。


私募ファンドも、たいていは物件ごとに金融機関から金を借りています。
金融庁の指導で厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスが
まかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと金融機関が貸さない。
物件を清算しないと借金も返せないなどということは「テナントが居る限り」ありえない。

千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビル
であって、この広尾GFみたいな分譲マンションではない。

（銀座や表参道の商業ビルもあるがいずれも住宅地地価とは別の値動き　
この人は、商業不動産が住宅地価を牽引するという前提で話しているがそもそも需要が全く
別物で商業地地価と住宅地地価は異なる値動きをする。
収益不動産は簡単に売られるので下落時は暴落しやすい。
一方居住用資産が下落しても投げうる人は少ない・校正者注）

都心５区のマンション着工戸数は、昨年１年間だけで賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度。

賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、
８０００億円。
六本木ヒルズ１棟が７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。
（おいおい５年分なら４兆円だと思うが　ヒルズ６棟買えるぞ　）
１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもない。
（すんません、レジの証券化で１００戸以下ってあまりないですけど）

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もない。
（賃貸マンション需要と、オフィス需要は連動していない
　そもそもマンション建設ブームは２００３年オフィス供給過剰の不安からデベが住宅シフトした結果
　おきている・・・・校正者注）

英国では今年の１月からREITが整備され、中東勢などの資金も相当入っている。
彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設。
レジは希少性に目をつけた個人の資産家が買っている。
（知ってることは皆書いてしまうから、最初の要点がぼける・・・筆者注）

不動産REITや私募ファンドも新規の増資（IPO)がやりにくくなって、レジデンシャルなどは
新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
（というか、新規のレジのリートなんていまどき購入事例ありますか・・・校正者注）

それよりも、小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで
外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出る
といいたケースもあるかもしれません。でも全体から見ればマイナー。
（これからは、プロットを組んでから文章を書こう。　　　７９点）

[561: 匿名さん]

少しも簡潔になってないじゃん＞自分　スマソ

[562: 匿名さん]

夏風邪を肺炎だから入院させたほうがいいって騒いでいたの誰？

[563: 匿名さん]

大井競馬場？

[565: サラリーマンさん]

内外株式市場が落ち着いてきましたね。何よりカントリーワイドのＣＤＳが大分戻ってきました。

サブプライムは軽い問題ではありませんが、重い問題でもありません。

特にバリュエーションが安い欧米株式は問題なし。小泉改革前までバリュエーションが戻った日本株もやっと割高感は消失。

為替は円が引き続きファンダメンタルズに比べて割安すぎ。

米国の不動産価格はまだまだ調整。

次に来るのはＡＲＭのリセットの問題でしょうが、不動産価格下落が１０％程度なら問題なし。それ以上下落リスク高まった場合は、ＧＳＥが買い取り対象ローンをジャンボローンまで拡大（ポートフォリオの上限拡大まではせず）プラス利下げ。それでも不安感が払拭されなければＲＴＣの復活。この辺までは先日のバーナンキ、ポールソン、トッドの３者会談で話されているはず。

騒ぐのは簡単（某○経新聞のように）。数年前のＧＳＥの会計不信の際も誤解を招く報道で煽ってましたね。外人が苦笑していたな。

[566: 匿名さん]

ＡＥＲＡが、日本の不良債権がＧＤＰの２０％もあったのに
サブプライムの不良債権は米国のＧＤＰの数パーセントだという
ことで笑って書いてあった。
後から調べて笑うのはずるい。

[567: 匿名さん]

AERA最新号に、都心部価格横ばい又は下落兆候の記事出てるね。
現場の実感は、まさにそのとおり。
坪2,000万円なんて、まさに真夏の世の夢。

ところで、都内富裕層マップは以下のとおり。とりあえず、
緑のサークル内なら、大幅下落はないでしょう。

でも、ここ数年で急騰した港区・渋谷区は、バブル崩壊の
危険大につき要注意。

[568: 匿名さん]

AERAの記事で満足するとは、頭の中に花が咲いているんですか？

[569: 周辺住民さん]

一つだけ離れている地帯はどこなのでしょう。大井町？

[570: 匿名さん]

>569

山王では？

[571: 匿名さん]

マーケット落ち着いてきましたね。サブプライムの悪影響の思惑も一旦は出尽くしでしょう。ただ年末クリスマス商戦の頃、再度実体経済への影響が論じられると思いますが。それまで利下げや議会主導での安定化策がでていれば、問題はないでしょう。
但し、日本株は別。サブプライムで売られている訳ではありませんので。やはり参院選結果がボディーブローのように効いています。外人逃げてますよ。
不動産は商業不動産はＧＳが銀座ティファニーを坪１億８千万円だかで買ってます。とはいえレジデンシャルは確かに広尾といえ坪１５００はないでしょうね。

[572: 匿名さん]

坪５００万円で　あっぷあっぷです