広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[509: 匿名さん]

世界的にもバブルが崩壊しているので、六ヒルあたりで債券のトレーディングをやっている方々の購買意欲が年末に向けて大きく下がりそうですから、この辺りの地価も鎮静化に向かっていくのではないでしょうか。いかないかな。希望的観測。

週末にもガーデンヒルズの中古の折り込み広告が入っていたけどまあすごい金額。見た目は設備等を入れ替えて新しくしているんだろうけど、構造の古さはごまかせないよ。上の方の言うとおり、ＧＦが出来たらＧＨは調整されるんじゃないかな。比較的にも需給のバランスとしても。

[510: 匿名さん]

507さんどうなったの？

第１期第２次販売というのが出てますが、これは売れ残ったのかな。

[511: 匿名さん]

>>510
低価格の物件だから一番人気出そうな物件なのにどうなったのだろ。

[512: 匿名さん]

最近の各種市場関連データ等は、港区・渋谷区等のここ数年で地価や不動産物件価格が急騰したエリアの不動産価格動向に変調が生じていることを雄弁に物語っています。つまり、峠を超えた、あるいは、バブルが弾けつつある、ということでしょう。

国内不動産市場に１０兆円超の膨大な資金を投入して来た内外不動産ファンド等プロ投資家は、そうした市場変化を決して見逃さず、既に地価や物件価格が上がり過ぎたエリアを投資対象から外し始めてますし、サブプライムの余波で世界的過剰流動性も縮小傾向にある中、今後国内不動産市場に投入される投機資金がこれまで同様に拡大を続ける可能性は低いため、目ざとい人たちは、既に様子見を決め込んでるか、利益確定売りに出てますよ。

この物件やこの界隈の不動産は、まさにそうした傾向を最も強く受けるエリアなので、市場変調の兆しが販売動向に顕れ始めたということではないでしょうかね。バブルはいずれ弾けるものです。デベが期待している坪1,500の新規分譲マンション価格などは、恐らく叶わぬ夢と終わることでしょう。

[513: 匿名さん]

日本の金融機能が正常化しつつある今、不動産相場は上昇→横這い→上昇を繰り返す正常な価格形成モデルに回帰するんじゃないのかな。これは言い換えると物件価格上昇→賃料上昇→物件価格上昇の繰り返しでもあるわけだし、物件価格が上昇すると、短期的には賃貸の方が合理的だと、そちらへ皆が動くわけだが、需要がタイトになることで、結局、賃料が上がって、やはり買ったほうが得だということになり、数年、横這いの価格形成がつづく物件をやはり買うということになる。基本的に資本主義型の運営をしている国では、第二次大戦以降、90-00年の日本を除いて、すべてこのパターンに収まってるんではないのかな。まあ、厳密に言うと、横這いはマイナス15%ぐらまでの下落を含むってとこなんでしょうけどね。

[514: 441]

下落率、いつの時点と比較するかでエライ違いだ。
弱気派は1ヶ月前より下がったと言って騒ぎ、強気派は1年前と比較して上がっているという。結局のところ、なんかどーでも良くなってきた最近の私。暴落して、2004年時点に一気に戻る可能性が低いなら、それで良いや。

[515: 匿名さん]

私も５１３さんに賛成で、たまたま３戸くらい残ったからといって、５１２さんのおっしゃるような相場の転換点を迎えているといった大げさな話ではないと思うのですが、、、。坪１５００万円で強気で売って、いっぱい売れ残ってしまったといった話でもないですし。


詳しくはわからないけど、間取り図を見ると、今回２期で出ている３件は、いずれもE棟で、７９㎡の物件が白樺レジデンスのエントランスの真上あたりと、４８㎡の２件は北向きの２階とか３階あたりの物件のように思えます。

詳しい事情は聞けないので想像の域を出ないけれど、小さい物件は、おそらく投資物件として買おうとされた方が投資用のローンが組めなかったとか、広い方はエントランスの上でひょっとして人の出入りを気にしてやめたとか、そんな程度なのではないですか。

どんな人気物件でも３％程度のキャンセルは出ているようだし、最初にA〜D棟で２００戸以上売っていた時もその程度のキャンセルは出ていた様子です。
８０戸売って３戸のキャンセルがあったとしても、まあ通常の物件のキャンセル比率以内だと思うし、たまたま１倍の倍率しかなかった比較的人気の集中しなかった物件だったので次点がいなかったとか、そんなもんなんではないですか。
実際、人気の高かったと思われる西向きのガーデンが見える７０㎡台の物件などはみんな即完だったようですし。


GFが近隣物件に比べて割安であることは事実だと思うので、この３件もじきに売れてしまうと思いますが。

[516: 匿名さん]

５１３さん、不動産相場に、上昇→横這い→上昇　を繰り返す正常な価格形成モデルなんて存在しませんよ。そんなモデル、誰が作ったのでしょうか？　単なるインフレなら同意します。長いスパンで見れば、一定のインフレが発生するのは当たり前。インフレ期には金融資産より実物資産の方がいいけど、不動産よりインフレ率が高い資産もあるでしょう。

５１５さんは、なぜそんなに擁護説明されてるのでしょうか。業者関係者じゃないとしても、何ら根拠ない単なる憶測と想像なら、時間とスペースの無駄遣いだと思いますよ。大事なのは、憶測と想像ではなく、事実と真実です。

[517: 匿名さん]

５１６さん

それでは５１６さんのおっしゃる’事実と真実’はどういう点かご教授願えれば有り難いのですが。

[518: 匿名はん]

これまで倍々ゲームで高騰して来た都心部の地価動向に変調が見られる、という「事実」です。事実は計量的・定量的に把握・分析・検証可能です。

[519: 匿名さん]

５１８さん

５１７です

早速の解説有難う御座います。

でも’地価動向に変調が見られる’という表現は飽くまでも国際言語で最もあいまいと言われる日本語の表現の中でも、どちらとも取れる表現で、’事実’とは違うのではないでしょうか。
何か数年前に流行したとある宗教の’定説です’と似た表現になっていると思います。
’事実’であれば、’地価動向が明らかに上げ止まった’とかの表現になるのではないでしょうか。

定量的に示して頂ければ、もっと判り易いのですが。

[520: 匿名さん]

５１５です。

５１６さん、なるほどと思うコメントを頂いたので事実だけ申し上げます。

今回残った３戸は、本日の抽選でいとも簡単に売り切れました。

これで、若干の小ぶりな物件は残っていますが、５０㎡台以下のいかにも投資物件に向いた物件は全て売れてしまい、もう残っていません。

営業所は、この後、８月１３日から２９日までの長い夏休みに入るとのことです。

A棟からF棟までの４７４戸のうちで、これまで４３０戸余りが実質即日完売を続けており、後はE、F棟の一般販売約４０戸を残すばかりとのことです。
９月にこの販売が終わると、次の２棟は３年程度後の販売になるので、その後、当面は販売対象物件がありません。

「これまで倍々ゲームで高騰してきた都心部の地価動向に変調あり」とのご指摘ですが、おそらく以下の新聞記事のように、「都心部における２００７年度上半期の新築分譲マンション㎡当り単価が、対前年比倍増しているところがあり、最高は広尾の前年比５．７倍」といった記事などを指しておられるのかと思います（これは推測ですみませんが）。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

これらは不動産経済研究所などが最近出したデータの焼き直し記事ですが、冷静に見ると、これは対象となる物件供給が余りにも少なく、例えば広尾エリアの場合、たまたま対象となった有栖川パークハウス物件があまりに高級・高額物件だったために５．７倍となって起こっている数字上の現象であり、実態を表していません。
要すれば用地不足と一部売り惜しみのために、都心部の供給物件が極端に少なく、この結果、たまたま対象となった物件の制約から表面的に起こっている誇張されたデータです。
同様に港区全体の㎡単価前年比９０％アップは、有栖川PHに加えて、高級物件であるパークコート虎ノ門Atago Towerがデータを引っ張っています。
これらの物件は、相当高級な仕様の物件であり、前年に近隣で売られた物件と単純比較はできません。


最近では路線価の４倍でも取引が見られることから、実際の路線価の推移よりも実売買価格で見るともう少し高騰している例はあると思いますが、少なくとも路線価で見る限りは、このGFの建つ日赤通りの路線価は、㎡当り平成１７年度　８４万円→１８年度　１９％アップの１００万円→　１９年度　２６％アップの１２６万円であり、「年々倍増の地価」というご指摘はやや誇張で、事実に反するのではないかと思います（ここも恐縮ながら判断を入れていますが）。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/html/40047f.h...

マンションビジネス・コンサルタント会社として有名なトータルブレインは、そのレポートで現在の首都圏のマンション分譲が二極化しており、立地のよい希少価値のある物件は極めて好調に売れているが、郊外や駅遠の物件は売れ残る傾向が強まっていることを述べています。２００７年４月３日のレポートなどをご参照下さい。

http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

こうしたなかで、このGFは、都心の好立地にあり販売好調な二極化の典型的な物件として、いろんな住宅評論家やマスメディアが採り上げています（これはデータを引用できませんが、土地のグランプリなど多くで出ています）。

尚、私はご指摘の通り、不動産業者でも業者関係者でもありません。少しお給料はいいかもしれませんが、普通のサラリーマンで、A〜D棟の一般募集で申込みましたが倍率が高く残念ながら落選し、次の機会を検討してきている者です。ここと三軒茶屋の物件を検討しています。

[521: 匿名さん]

確かに、超都心部での不動産価格高騰のペースが若干ペースダウンしていることは、最先端で売り買いをしているプロには自明なこと。
理由もはっきりしていて、早すぎる不動産価格上昇と悪徳ファンド運営者の締め上げの２点を目的として、銀行の不動産融資へのスタンスが明らかに変化しているからです。
しかし９０年のときとの明らかな相違点は、金融当局がはやめはやめの打ち手を打って、とりかえしのつかなくなる前に、上昇スピードを抑制したり、悪徳業者にストップをかけたりしている点だと思われます。
こうした政策は、過度なエクイティ価格上昇を抑える一方で適度な新規物件供給を抑制し、結果としてのオフィス賃料やレジデンス賃料の上昇をもたらし、最終的に、少々上がりすぎたエクイティ価格の適正化につながる動きだともとらえることができるわけです。
たとえれば中国等の新興国の大企業の株価が１年で倍になっても、翌年、結局、売上も利益も倍増し、倍になった株価の理屈付けがちゃんとついてくるといったケースをイメージすればよいのだと思います。

[522: 匿名さん]

久しぶりに広尾ガーデンヒルズの前を通りました。
今の季節は暑い中、緑が多くてほっと出来ていいですね。
このマンションも大分建設が進んできたようです。
ここも緑が多いようですから、広尾近辺の緑化はますます
進むことになりそうですね。

[523: 匿名さん]

もともと日赤の緑がとても多かった場所です。
それ以上の緑に復活すると良いですね！！

[524: 匿名さん]

ここはぜひ住みたいです。お金があればの話ですが。

[525: 匿名さん]

白樺レジデンスのモデルルームを今作っているようですね。
もう半分以上売れたのに今更何をしているんだろう・・・

[526: 匿名さん]

＞＞４２６さん

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。」と、無知にまかせてのたまわっておられましたが、最近のサブプライムローン問題に起因するヘッジファンド等の破綻や世界同時株安、信用収縮状況を、どのようにお考えでしょうね。

「ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話」ではまったくないことが、まだお分かりではないのでしょうか？　この数日間に欧州中央銀行や連邦準備制度理事会、日本銀行等が、いかほどの流動性を短期金融市場に供給せざるを得なくなったか、ご存知ないのでしょうか？　

先を見る目がないというか、常識がないとうか、今読み返すと本当に頓珍漢なことが良く分かりますね。

[527: 匿名さん]

まあ、その程度の知識レベルや知的水準のみなさんが、俄かセミプロ不動産投資家気取りで、この物件含め、借金してまで、都心部不動産物件に投資（投機）しようとされているのでしょう。まったく、火遊びにもほどがありますね・・・。

このまま世界的な信用収縮が続けば、株式・不動産等の現物・金融資産の価値も下落するため、それら資産にしこしこ投資して来たいわゆる自称富裕層さんたちは、大きな損失を蒙る事間違い無しで、そんな状況でどんどん不動産買い増せる程余裕がある連中はそう多くはないでしょう。

[528: 匿名さん]

おいおい、あんたは上の方で理屈をこね回していた銀行員か？
これだけポートフォリオで損も出していて、銀行株がこんなに下げていて、他人事のように批判している暇があるのかね。目糞鼻糞め。
大体この物件は基本的に投資用ではないだろう。投資用マンションのところにいって屁理屈をこねたらどうだ。