広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[469: 458]

せっかくなので、もう少し補足しますね。

上記のようなディスカウント価格の、より正確な試算のためには、本当は本定期借地権物件の分譲価格に占めるコスト要因をさらに細かく分解・分析して評価する必要があります。本物件がどうかは分かりませんが、分譲価格の中に定期借地権（地上権）自体を見込んでいる場合もあるかも知れません。その場合は、そもそも地上権の価値とは何か、という根源的問題も生じ得ると思われますが、他方、所有権物件と定期借地権物件との価格乖離は若干緩和されるはずですね。これは、もしその辺りの事情について詳細をご存知の方がいらっしゃれば、より正しいシミュレーション結果をお知らせ頂ければ幸いです。

また、個人的な結論部分で、４％程度のグロス利回りを想定している理由ですが、もし全額自前のキャッシュでポンと購入する場合は、純粋に他の投資機会より少しでも高い利回りが確保されるのであれば、その投資判断に一定の経済合理性は認められるでしょうが、もし購入資金のかなりの部分を住宅ローン等の借入で賄おうと考えている場合は、投資対象物件からのネット利回りが当該借入金の金利より低ければ、わざわざ借金して投資しても損するだけなのは自明ですね。現状の住宅ローン金利水準や通常の自己資金と借入金のレバレッジ比率等を勘案して、少なくとも４％超のグロス利回りが確保されない限り、投資利回り目的で借金してまで本定期借地権物件を購入することは、まったく経済合理性を欠くこととなるのは、容易にお分かり頂けると思います。

[470: 匿名さん]

長々としたレスの割に根本的なミスがありますね。
マンションの所有地持ち分を、純粋な土地の所有権と一緒にして計算するのは大きな間違いですよ。
なぜならその共有持分権は、権利行使に多大な制約があるから。単独で土地だけで処分することはもちろんできないし、マンションの建て替えにも様々な制約がある（他の共有者の同意など）。およそ自分の土地に家を建てたり売ったりするのと違う。その分、価値は下がる。
よってマンションを購入するときに手に入る形式的な土地の所有権は、土地の所有権として資産価値を計算するのは間違いです（実際はそんな価値はない）。そういった制約や不確実性（他の共有権者の同意の可能性等）を大幅に割り引いて入れるか、純粋にマンションが完全に老朽化するまで資産価値を計算した上で、たとえば７０年後以降に立て替えた場合の新たな価値も参入するか（現在価値は非常に小さくなるのでほぼ無視できる）、でしょう。

[471: 458]

そんなことは百も承知ですよｗ

当然、所有権物件の分譲価格に占める土地持分価値は、それだけを取り出して売買できるものではないのですから、すくなくとも、所有権物件を購入した買い手側にとって、その価値はフィクションでしかありませんね。

とはいえ、土地持分価値を無視することもできません。デベが設定する分譲価格に占める重要なコスト要因ですからね。デベ側からすれば、近時の所有権物件分譲価格高騰の根拠としてうまく使っているわけですが、実際のところ、物件毎に本当の土地仕入れコストがそのまま分譲価格に反映されているかは甚だ疑わしく、数年前の土地がまだ安かった頃に仕込んだ土地に開発する物件でも、最近の地価高騰やマンション価格上昇に便乗して、実際にかかったコスト以上の割高な分譲価格を設定している場合もあるでしょうから、それなりの相場感を持って計量的な検証を行うべきと申し上げているだけですね。
その辺の本当の土地仕入れコストは、どの土地を幾らで落札したか等の明細情報が入手できない限り、購入検討者側からは分からない以上、ここでの試算では考慮することができないため、現時点での近隣地価相場を援用する、より簡便な試算方法をとっているだけですが、もっと他に良い試算方法があれば、ぜひ教えて頂きたいものですね。デベにとっては、逆に、その手の情報は顧客に手の内を知られてしまいマズいので、当然、広く一般には開示なんてしませんよね（公共物件で公開入札結果が公表されている場合は別ですが）。

いずれにしても、定期借地権物件の分譲価格の妥当性を評価・判断するに当って、所有権物件の分譲価格とのコスト構造の差異や、想定されている地価設定等を勘案して比較考量しなければ、単に定期借地権物件の価値は所有権の８０−９０％などというデベのセールストークを鵜呑みにしていれば、割高な定期借地権物件をあてがわれて売り逃げされる危険性が高まることは間違いありません。まだまだ国内不動産市場に定着しているとも、評価目線が確立しているとも言えない定期借地権物件の購入を検討をされる場合には、こうしたポイントにぜひご注意下さいね。

[472: 匿名さん]

＞＞４７０さんの趣旨・意図は不明確ですね。論理のすり替えというか、だからどうだといいたいのか？　

要するに、買い手にとっては、土地だけ切り取って売買できない以上、土地持分価値を無視しろ、分譲価格には土地持分価値は対して影響を与えないから気にするな、定期借地権物件も所有権物件も大差ない、そう言いたいのですか？　

それって、定期借地権物件を売出してるデベとかの、思う壺じゃないですか？？？　だって、デベにとっては、明らかにコストが大きく異なるわけですよ。
定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。

[473: 購入検討中さん]

なんか、マンション分譲価格の決め方の議論になってますね。

マンションに限らず、不動産物件の価値評価（鑑定）方法は、おもに収益還元法（収益価格）、取引事例比較法（比準価格）、原価法（積算価格）などがあります。これを開発業者の立場で分譲価格決定に当てはめれば、まず原価法で積算価格を出し、少なくとも分譲価格が原価割れしない（損失が発生しない）ことを当然の前提として、あとはどこまで利幅を上乗せできるの検討が重要となり、その利幅決定の際に役立つのが、収益価格や比準価格ということになります。

もしも購入者側が、定期借地権物件と所有権物件で、本当は原価（積算価格）が大きく異なるにかかわらず、どちらにも同程度の価値があると信じてくれるならば、積算価格は明らかに所有権物件の方が高いにもかかわらず、定期借地権物件の分譲価格を所有権物件のものとさほど変わらない水準まで引き上げることができ、開発業者にとって極めて魅力的な、非常に大きな利幅を設定できるわけです。これは、明らかに、購入者側にとっては不利益なので、購入検討時には厳しくチェックすることをお勧めします。

[474: 匿名さん]

４７２さん

「定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。」

とのことですが、別に私は業者でもないし、開発業者の肩を持つわけではないですが、４７２さんが不動産会社に恨みでもあれば別ですが、ちょっと言いすぎというか誤解が過ぎると思うのですが、、、、。

定期借地権は一定期間、その土地を活用できるという立派な物権であり譲渡も可能な権利で、担保設定もできます。

開発業者が定期借地権条件のマンションを建築して分譲するためには、定期借地権という物権を地主との間に契約して、対価を地主に払わないといけないのは当然であり、「用地取得費用が一切含まれない（土地は全くのタダ）」というのはいくらなんでも暴論と思います。

一般にその対価は所有権の７割とか８割とか言われていますが、それを実際いくらで見るのがいいのかはまた別の議論です。でも用地取得費がタダで濡れ手に泡ではないのは自明です。

[475: 匿名さん]

↑
すみません、濡れ手に泡は「濡れ手に粟」の典型的な誤記でした。

[476: 匿名さん]

ふーん。

[477: 元祖匿名はん]

プロのマーケットであれば、例えば事業用定借20年の収益物件ならば
20年でエクイティ価値はゼロに逓減する前提で投資利回りを弾きます。

住宅の定借は正直よくわかりません。50年経ったケースがないので。
感覚的には、買って住んでタックスメリットがあって早めに売るのなら
アリなような気がしますが。わかりません。

[478: 匿名さん]

へー

[479: 匿名さん]

458
長文お疲れ。
理屈は別に間違ってないと思うが、ゴミ投資家の俺の計算と全然違うのはどうしてだろうと思ってよくみてみたら下記の点について気付いた。
１．「坪2万円」：新築でそれはない。築20年の広尾ガーデンヒルズの市場相場が今そんなものだ。坪2.5万は行ける。
２．家賃相場が全然上昇しない前提をおいているようだがそんな訳はないだろう。どんなに悪くとも物価連動で上がるはずだ。尤も後年では老朽化で下がるだろうがＰＶに効いてくる最初の方は上昇効果の方が高いはず。
３．そもそもこんな部屋単位のマンションを仕込もうという投資家はプロな訳はない。節税効果を狙った個人ゴミ投資家が主体なはず。このような借地権物件は土地部分の価値が少ない分減価償却が多めに取れて最初の節税効果が大きい。その効果を計算に入れると投資メリットはもっと大きい。
ということで、結論は全然違う。タワマンの北向き下層階が50倍の倍率になるのは何故だか分かってるかい。全員がバブルに踊らされてるからではないのだよ。

[480: 458]

４７４さん、たしかにご指摘のとおり、定期借地権という権利自体に価値があるのは間違いないと思います。ただし、これこそ、なかなか原価の積上げによる積算価格の算定は難しいため、借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値を定期借地権価値と考え、収益還元法で収益価格を算定することが理論上最も妥当なのではないでしょうか。

かかる前提に立てば、上記で示した物件例（３０坪２ＬＤＫ、月額賃料坪単価２万円、月額家賃６０万円）の場合、５３年間の定期借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値は、割引率を４．５％に設定すれば、約１億４千５百万円（グロス）ほどと試算されます。

この物件が定期借地権物件でなく所有権物件である場合、５３年後に残る土地所有権の処分価格を残存価値（ターミナルバリュー）と考え、５３年目のキャッシュフローに加算した上で、それを含め５３年間のキャッシュフロー総額の現在価値を算出すれば、理論上は所有権物件（期中キャッシュフロー５３年分＋５３年目のターミナルバリュー）の現在価値（＝物件分譲価格）と考えても良いと思われます。

この場合、繰返しになりますが、５３年後の地価水準変動状況次第でターミナルバリューも大きく変動（高いボラティリティ）するため、厳密には、未来を正確に予測できない限りは正確な現在価値試算もできませんが、ここはあまり悩んでもしょうがないので、一定の合理的割切りとして、仮に現在の地価水準がそのまま５３年後まで不変と仮定して試算してみると、地価水準が４６７さん提示の坪１，２００万円の場合、５３年目の土地持分価値は、本物件土地持分１３坪×１，２００万円＝１億５千６百万円、割引率４．５％で５３年間割引いた当該土地持分の現在価値は１，５００万円ほどまで低下するため、上述の定期借地権の価値と合計すると１億６千万円となり、いわゆるディスカウント価格は９３％ほどとなります。

しかしながら、今後５３年間に地価がまったく上昇しないという前提は、果たして現実的でしょうか？　たとえば、過去５３年間の地価は、バブルもあればバブル崩壊もありましたが、国土交通省ＨＰ（http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=4）によれば、広尾界隈の平米当り公示地価は、広尾３丁目データを準用すると、直近の２００７年が１１０万円、調査開始した１９７０年が１０万円であり、年平均上昇率はおよそ６．７％（なお、２００４年のバブル後最安値は７４万円で、この場合でも年平均上昇率は約６％）となるため、これを５３年間に当てはめると、現在の坪１，２００万円の地価は５３年後には３億５千万円弱にもなり、１３坪分の土地持分価値は４５億５千万円にもなるため、それを４．５％の割引率で現在価値化して４億４千万円となり、定期借地権の価値と合計すると５億８千５百万円、よってディスカウント価格は２５％に過ぎない水準となることが分かります。
仮に地価上昇率を年４．５％とすれば、キャッシュフローの割引率４．５％と打消し合うため、５３年後の土地持分価値の割引現在価値は、現在の土地持分価値である１億５千６百万円（坪１，２００万円）のまま変化せず、定期借地権の価値と合計すると３億百万円、よってディスカウント価格は４８％ほどとなります。

他方、ディスカウント価格が８０％程度になるケースを考えてみた場合、土地持分価値の割引現在価値を逆算すると３千６百万円（坪単価２７８万円）ほどとなりますので、現在の地価水準（坪１，２００万円）を前提とすると、４．５％の割引率を変えない前提ならば、地価の年平均上昇率を１．６％前後と想定することとなりますが、皆さんはこの年平均地価上昇率の水準を如何お考えでしょうか？　おおむね妥当と考えるならば、ディスカウント価格８０％程度が見込めると判断されることでしょうが、過去５３年間の広尾界隈の地価年平均上昇率を、過去４０年弱の平均値と比較考量した場合、かなり保守的過ぎる想定と判断される方もいらっしゃることでしょう。また、通常の物価上昇率が２−３％程度と考えられる点からも、１．６％との想定はやはり保守的に過ぎるかも知れません。ちなみに、地価上昇率を２．５％と想定した場合のディスカウント価格は７２％程度となります。


なお、最後にもう一つの極めて簡易な定期借地権物件と土地所有権物件の価値の差異を試算する方法をご紹介しましょう。所有権物件の価値試算方法を、定期借地権物件と同様に、創出されるキャッシュフローに基づく収益還元法とするのですが、定期借地権物件と異なるのは、土地利用が一定期間に限定されることがないことから、永遠にキャッシュフローが創出され続けると仮定して、そのキャッシュフロー総額の割引現在価値を算出する方法です。具体的に計算してみますと、当該物件の年間賃料収入が７２０万円ですから、これを割引率の４．５％で除すればＯＫで、試算結果は１億６千万円となります。この場合のディスカウント価格は９０％となります。
注意深い皆さんであれば、この結果が、上記の幾つかの試算結果のうち、所有権物件価値に係る地価水準を今後５３年間不変であると想定するケースとほぼ同等の結果となる点にお気づきかも知れませんが、これは、この簡易な試算方法が、あくまでも当該土地利用の結果創出される賃料収入たるキャッシュフロー（インカムゲイン）のみに依拠しており、将来的な地価上昇に伴う残存価値たるターミナルバリュー（キャピタルゲイン）の増大等の可能性が事実上まったく考慮されない（つまり、地価水準の変動と無関係に割引現在価値が決まる）試算方法のため、５３年目での土地持分価値の上昇によるキャピタルゲインを想定していないケースとの類似性が高まったためと考えられ、既述のとおり、その妥当性に係る評価・判断は、結局のところ、今後５３年間の地価水準変動動向次第であるとしか申し上げられない点、念のため申し添えます。

以上、ご参考まで。

[481: 匿名さん]

４７９さんに幾つかコメントします。

まず、坪２．５万円が妥当か否かは市場が決めることですが、安易に楽観的見通しをお持ちになることは危険だと忠告申し上げておきます。同一物件でも住戸条件（広さ、間取り、向き、階数等）により賃料水準はかなり異なる可能性が高いため、広尾ＧＨが坪２万円だからといって、本物件でかならず坪２．５万円取れる保証はどこにもありませんね。また、賃料水準が５３年間一定とする仮定も、簡易物件価値評価においては、おおむね合理的と考えられます。おっしゃるような、建物老朽化に伴う賃料逓減を相殺しなお上回るインフレが生じる場合には、土地持分価値も同様にインフレしますので、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、トータルでの投資収益や利回りが高くなる可能性が高いと想像される点にも留意が必要ですね。

また、プロ投資家や機関投資家でなく個人課税への節税目的投資ならば、念のために以下につき十分ご留意頂くことが妥当と思われます。そもそも、建物の減価償却費により節税を図る由ですが、ご存知のとおり、貴方が今後も安定的に課税対象所得を生み出す限りにおいて、これは結局のところ課税繰延べを受けるだけの話で、純粋理論的には真の節税になるものでない（当座の課税額を減少させ先送りする効果）点改めて認識しておくべきでしょうし、また、もしも物件購入資金として住宅ローン等借入金により資金調達を行うのであれば、ローン金利を上回る（利払い前ネット）投資収益利回りが確保できない限りにおいて、むしろ本当に損失が発生し結果的に節税となる（税支払タイミングの繰延べ効果でなく、真の実損発生に伴う納税額減少）ことについてしっかりと認識が必要です。

おっしゃるような、タワマンの北向き下層階が５０倍の倍率となるのは、冷静な利回り計算のもとで割安と評価される住戸に個人・不動産業者・セミプロの類が殺到するからですが、それは、あくまでも冷静かつ現実的な前提条件に基づく計量的分析の結果割安と評価された場合に限るのであって、具体的数値・条件・情報等に基づき割安と評価されない物件で、そのようなことが生じることはありません。ただし、市況がバブル気味となると、そうした冷静沈着な判断能力が低下し集団催眠状態に陥る人たちが、特に素人個人投資家に多くなるため、あとで傷口が広がったりすることも少なくないことから、よくよくご用心ください。

[482: 匿名さん]

４７４です。

４８０さん、大変わかりやすいご説明、ありがとうございました。

一定の仮定を置いて計算しなければならないことは事実ながら、おっしゃっていることは正しいと思います。

「永遠のキャッシュフローに基づく収益還元法の比較の場合、グロスレート４．５％程度を想定すると定期借地権物件が所有権物件の９０％程度となる」という結果は、かなり上のスレ３８８で別の方も算式を付けて説明されておられ、結果は一致していると思います。

ご指摘の通り、53年後の土地の価値は今後の土地の値動きいかんで相当変わり、今後の日本の物価変動率の推移のみならず、そもそもの人口動態や景気の推移によってプラスにも、またバブルの後のようにマイナスにもなりえます。

土地の値段は日本のみならず欧米でも１５年周期くらいで見ると、相当落ち込む時期がやってきています。

このように考えると、個人的には、今後５３年間の長きにわたって、毎年どの例外の年もなく２．５％ずつ土地の価格が複利ベースでコンスタントにあがっていくというシナリオは、人口動態（減りそう）や日本の相対的な国際競争力（中国などに負けそう）なども考えると、かなりベストシナリオに近いと思うので、この前提で計算される現在の定期借地権物件＝所有権物件の７２％という結論は、まずリーズナブルな水準なのかな、と思います。

まあ、今回のE,F棟の定期借地権での単価は坪５００万円〜６００万円中心だし、坪５００万円前後でも結構よさそうな物件もありそうなので、これだと近隣の所有権物件の相場（８００万円〜１０００万円程度）に比べて５０％から６０％の水準で買えることになるので、やっぱり相当割得かなと考えています。

それに私の場合、そもそも８４㎡程度で１億２千万程度だったら何とか買えるけど、絶対額が２億から２億５千万もすると、悲しいかな予算オーバーで買えないので、やはりこの辺りの所有権物件はあきらめており、GFのE,F棟物件に興味大です。

[483: 元祖匿名はん]

53年後のターミナルバリューをおくとか非現実的なプロジェクションだと思うのですが。

結局5年後なり、10年後なり、15年後なりに最終売るときにいくらで売れるのか売却予想額をもとにIRR計算するしか方法がないのでは。（それでもよくわかりませんが短期のほうがまだわかりやすいかな）

要は上がるか（or下がらないか）、下がるかに近いと思いますけど。

[484: 匿名さん]

>>483
その１０年後の売却予想額も理論的には５３年後のキャッシュフローまで考えないといけないわけですから。。。

いずれにせよ、５３年後に所有権を持ち続けられるかどうかで所有権と定期借地権とに大きな差を見いだすこともあまり意味がないという感じはしますね。あまりに先過ぎる。建て替えとかそう簡単にはできませんし、自分が生きていない可能性大だし。
そう言う意味で、所有権の７割程度の額で購入できるこの物件は迷わず買いだと私は思っています。日本の将来がよっぽど明るくて先行き透明だと思っている人はやめといた方がいいかもしれません。

[485: 匿名さん]

そうなんだよね。結局、所有権価格に含まれる、数千万から億を超える広尾の高価な土地部分の価値が上がるんなら、所有権だし、ちょっと前のようなダラダラデフレなら借地権で、そのリスクを回避ってことでしょう。

ただ、前回のバブル時と異なり、目いっぱいローン組んで買ったり、転売目的で大量に業者が仕込んで勝負をかけているといった雰囲気は、あまり感じられないので、せいぜい上昇か横這いかの線かとは思いますがね。

[486: 匿名さん]

でも、10年後に転売できるのかなあ。
この物件は借地権でも新築の間は提携ローンがあるからいいけど、中古になったら住宅ローンくめるんだろうか。普通の定期借地権の中古だったら銀行はローン出さないと思うけど。ローンが組めない１億円のマンションにはたして買い手はいるのか？

[487: 匿名さん]

↑
中古でも買い手は十分いると思います。

今回は三菱地所・三井不動産とも基本的に新規には個人に売っており、ファンドなどの名前には直接売っていないと聞いています。

でも、多くの方がご指摘の通り、この物件は買わない（あるいは買えない）までも借りて住めるのだったら喜んで借りたい人は一杯いる物件です。場所もいいし、セキュリティーは完全だし、中庭は大きな緑の森だし、いざという時には隣に病院まであるし。

この物件は確かに投資物件としても悪くないというのが通説と思います。

個人でも、ここを買う方の多くが、シニア層のキャッシュによる住み替え（含む広尾ガーデンヒルズからの住み替え）ですが、もしローンを組めないような事態により個人の買い手がたまたまいなくとも、ファンドが買いを入れたがる物件と思います。

病院は隣にあってすぐ診てくれるし、２４時間コンセルジュもあり、電球の付け替えや重い荷物出しや宅配荷物の各住戸までのピックアップまでやってくれる。
これに外部からのハウス・クリーニングサービスなどを契約で付ければ、青山１丁目のパークアクシスなどの高級賃貸マンションと同様以上の条件となりますから、坪３万円程度取ることも可能かと思います（上のスレでも指摘ありますが、青山１丁目物件は同様のサービス付き、付帯の病院サービスなしで上層階は坪５万円程度までしています）。

１０年以上たった後、ファンドなどが、１０戸以上の単位で中古となった物件に買いを入れるような状況も十分予想されます。

[488: 元祖匿名はん]

ファンドの買いは十分には予想されないとは思いますけど、
マンションとして人気が出る可能性はあるでしょうね。

セカンダリーでローン全くつかないってこともないでしょうけど、
良くも悪くもまだマーケット的に未知数なの確かです。