広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[427: 匿名さん]

426さん、あはは、サブプライム問題の本質、まったく理解してないんだね。

低所得者向け住宅ローンが焦げ付いて、あー貧乏人がローン払えずたいへんだー、って話だけじゃないんだよ。
米国では総世帯の約４割がサブプライムの対象になるといわれ、市場が非常に大きい。さらに、サブプライムローンは、低所得者の住宅購入だけに使われているわけでなく、将来の値上がりを期待して、高級リゾートホテルや別荘を買い漁る個人投資家の利用も多い。
米国は住宅バブルが続き、こうしたリスクの高い投資に多くの個人が参入したが、住宅価格上昇率が鈍っただけで、これら“にわか投資家”が返済不能に陥っている。
そして、サブプライム問題が深刻なのは、サブプライムローン債権証券化金融商品の購入先に大手投資銀行系等含むヘッジファンドが多数存在し、これらファンドには世界中の金融機関、投資家らが資金を拠出しているため、サブプライムの焦げ付きは、回りまわって国際的な負の連鎖を見せる可能性がある点。 サブプライム問題で大損が生じた投資家やファンド関係者・投資銀行マン等の中には、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産を買い漁っていた連中が多数含まれるんだよ。

すこしは分かったかな、おばかちゃん。。。

[428: 銀行関係者さん]

>>426ちゃん、これでも読んで、勉強したら？？？

http://business.nikkeibp.co.jp/article/world/20070712/129731/

[429: 匿名さん]

サブプライムが不動産高騰と関係ないとは言いすぎでした。ただ皆サブプライムを誤解していると思ったからで、ご指摘のように米国の不動産関連の過剰融資問題（サブプライムよりも、個人投資家向けのハイブリッドＡＲＭとかネガティブアモチ等の方が来年以降問題になると思いますが）がそこまで景気や資本市場に悪影響となるか分からないと言う不安はあります。またＣＤＯもベアスターンズがやられたホームエクイティーＡＢＳはそれほど問題は大きくないのですが、バンクローンやハイイールド債券など他のＣＤＯにも波及すると大変な問題になるという不安はあります。が、何か分からない不安で煽られているよう気がしてなりません。ヘッジファンドはＡＢＸ空売りして儲けているところも多数あります。このサブプライムの不安をあおって儲けているところもある訳です。勿論過剰流動性状況に変化がでてこないか、エマージング諸国の景気に問題がでてこないか、世界的にインフレが実際に上昇してさらなる世界的金融引き締めに向かわないか、これらが問題の本質であり、日本でのバブル発生可能性のキーになると思います。サブプライムのスレではないのでこれくらいで。

[430: 匿名さん]

まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。
というのは、前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。当時は、１０億で取引された土地に対して、１２億の貸付を行って、更なる高値取引を誘発し、加速度的に価格上昇していった。しかし、今は個人が買うにしても、法人・ファンドが買うにしても取引価格の８割程度を評価額とし、それに７掛けぐらいを融資限度として貸す。それ以上、借りたいときは、個人・法人の場合は、別の主体からの債務保証をつけさせるといったリスクヘッジをバリバリ効かせているので、多少、相場が反落しても銀行があわてるような事態は発生しえない。銀行がバタつかなければ、不動産は基本的には売り優勢になりにくい。つまり、バブル崩壊といったようなパニック売りは起こらない。という理屈。
坪１０００超えについては、金融資産１億超えの富裕層が２桁ペースで増加していることや、国内にまともな投資先がみつからない点、海外投資は為替が相当動いてしまっていることに加えて、海外不動産や外株も相当高い水準にあるとった状況に加え、国内はインフレムードが高まって、いよいよ現金で持つリスクが相当高まってきていることを考えると、希少性の高い広尾あたりの環境のよい立地の高級マンションについては、実需と投資の両面を兼ね備えた資金シフト先になると判断しやすいという理屈。
いかがでしょうか。

[431: 匿名さん]

ここ最近の議論は嫌な感じの人もいるけれどとても勉強になります。
やはりこのマンションに興味を持つ層は金融関係者が多いのでしょうか。

[432: 匿名さん]

>>431
前にもレスがありましたが、定期借地権５０年というのは、一般人が感じる心理的抵抗感を除けば、金融的には魅力なのですよ。特にマンションの建て替えがそうそうできない現状ではね。

[433: 匿名さん]

結局、このクラスの物件になってくるとフロー収入で買うというよりも、他の資産、例えば預金、更地、一戸建てといった資産を売却しての買い替えといった形態も多いのではないでしょうか。

預金からのシフトで言えば、インフレヘッジ、更地や一戸建てからのシフトでいうと相続税評価額を引き下げる観点があるでしょうから、皆さん、単に欲しくて買うというよりも、それなりに合理的な目的がある中で、住んでみてもよしとの判断で契約しているのではないでしょう。

いずれにしても、単に収益還元的な視点だけだなく、インフレヘッジ、相続税対策といった、投資、資産防衛、相続といった多面的な観点から高齢者リッチ層は買いの判断をしているというのが、現状だと思われます。

[434: 匿名さん]

４２９です。確かにこの物件は自分の周りでも興味を持っている人結構います。ただやはり定借というところをどう考えるかで悩んでいる人が多いです。万が一売却が必要となった場合にマーケットがあるのか、特に１０年以上経過した場合、他の競合物件も出てくるでしょうし、売却時に買い手がキャッシュで買えるならばいいですが、ローンを組めないのではないか、となれば買い手が減りますので。銀行関係者の方にその辺ご教示願いたいですね。

[435: 銀行関係者さん]

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよｗ

[436: 契約済みさん]

431さん同様ここ最近の議論は有益であるとは思いますが、どうも本質から離れた枝葉の部分についてエキセントリックな表現があることが気になります。議論としては面白いので、どうかこの点についての配慮を期待します。

[437: 匿名さん]

銀行関係者さんはREITの暴落が不動産の暴落に繋がると言っているのですか？
REITの価格がどうなろうと、そのファンドの資金はいまさら増減しないわけだから
別に投げ売りする必要はまったくないのではありませんか？
もちろん新株発行で新たに調達する資金には影響があるだろうし、
マーケットに与える心理的影響はあるにしても。

[439: 投資銀行家さん]

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[440: 匿名さん]

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

[441: 匿名さん]

結局、利回りで２％台まで買いあがるのは、reitであっても実物不動産であっても割高ってことだよね。唯一、買いあがるとすれば、賃料をこれから、まだ50-100%程度、つりあげる自信があればってとこですかね。
一方で、ファンドが取り組んでいないレベルの物件であれば、現状でも６−７％台の価格水準の物件もあるわけだから、そのあたりを長期固定２％台で調達した資金で買ってれば、そう大ごけはないでしょう。
ただ、問題はそういう系統の物件ってキャピタルゲインがたいてい期待できないところが課題なんですよね。
ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。

[442: 匿名さん]

↑↑↑
そういうノリこそが　まさにバブルなんですよｗ

経済合理性でなく、山師的相場感。
強気　強気の　それいけドンドン、楽観的希望的観測。
これが　すべてのバブルの根本的要因、集団催眠状態なんですよｗ

すでに、日銀や金融庁は　かつてのバブル放置の反省から、今回のバブルが大きくなり過ぎないうちに潰そうと動きはじめてるので、バブル（不動産価値の大幅な上昇）が今後も継続する可能性は　相当に低いですよ。
よって、バブルを懸念してる方も、ご心配なく。

[443: 匿名さん車って何かとオイルなど付着した汚れ物の部品類など]

子供に財産を残したいなら、定期借地マンションはやめたほうがいいですよね。
自分の代だけ住めればいいなら、賃貸感覚で買えばいいんじゃないですか。場所はいいんだから。

[444: 匿名さん]

皆さんの不動産の価格形成メカニズムや目下の市況に関する議論は良く理解できます。特に土地価格のボラティリティは不可避だからこそ、建物と土地を上下分離した定期借地権の本物件に妙味を覚えるのです。つまり、どのみち建物はリニアに償却が進むしかないのですが、土地部分を所有することにより、良くも悪しくもボラティリティを抱え込みますが、定期借地権であれば、理屈上はそのリスクは緩和されます。簡単な話で、本物件の平均の坪単価が5-600万円程度だとして、比較対象となる近隣の新築物件が坪8-1000万円だとすれば、差分が土地所有権の価値となるのとなるのですが、従って30坪の物件を購入するとすれば、差額は約１憶円。この差額分を不動産以外の資産で運用すれば、多少なりともリスク分散になるし、むしろ都心不動産に強気の姿勢であれば、同じ原資に借入を加えて、別途賃貸用物件を購入してもよいでしょう。
一方、本物件については償却が経年とともに加速されると想定して、３０年程度で取引価値はゼロになると覚悟しておけば精神安定的には良いでしょう。実際には、場所柄ぎりぎりまで賃貸需要はあるでしょうから、無価値になることはありえず、かつ賃貸価格は所有物件と同等の水準で形成されるでしょうから、運用上有利であるとさえ言えます。つまり、流動性リスクさえ受け入れることができるのであれば、やはり本物件には妙味があるように思えるのです。
間違った考え方でしょうか。ご批判ください。

[445: 匿名さん]

長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。
他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

[446: 匿名さん]

>>444さん、私なりのご意見を申し上げます。

444さんのご主張は、どなたかのような「不動産＝金」「金＝希少貴金属」「希少貴金属＝それ自体で価値がある」よって「不動産＝価値がある」といった乱暴かつ幼稚な３段・４段論法でなく、純粋にファイナンス理論上の損得判断をされているようにお見受けしますので、その観点から申し上げます。

ご指摘のような、上物＝価格変動リスク（ボラティリティ）のない資産、土地＝価格変動リスクのある資産、という前提に基づく、将来の資産価値変動リスクに対する考え方は、債券投資理論での割引債と利付債の関係に似ています。詳細は省きますが、結論を言えば、割引債は期中のクーポンが存在しないため、投資利回りは期初の債券取得価格と期末の債券償還元本額で確定し、その間の金利変動リスクを受けません（元本額は金利変動に応じて現在価値が変動しますが、それは割引債も利付債も同じなので、両債券間の元本相当額に係る現在価値変動リスクはスクエアです）。
他方、利付債は期中のクーポンが存在するため、受け取ったクーポンの再投資利回りを考慮する必要があり、金利が上昇すれば再投資利回りも上昇、下落すればその逆となり、トータルの債券投資利回りが市場金利水準の変化に応じて変化します（つまり、トータルの利回りが金利リスクを強く受けます）。こうした金利リスクをヘッジする投資方法の一つとして、デュレーション分析（詳細は省きます）があり、デュレーションのタイミングで売却すれば金利リスクは理論上ニュートラルとなります。

不動産投資で定期的賃料収入を狙うことを、上記の債券投資理論に当てはめた場合、いずれの場合も期中賃料収入はクーポンに相当し、定期借地権物件では、借地権期限到来時点（この物件の場合は５３年後）において上物の価値も土地の価値もゼロであるため、満期時点で償還元本額ゼロとなる利付債と言えます。また、土地所有権物件の場合は、５３年後の土地持分価値等から構成される残存価値が償還元本額となる利付債と言えます。

同じ利付債でも、投資資金回収のタイミングが早い（最終償還元本が存在しない）利付債（つまり定期借地権物件）の方がデュレーションが短くなり、反対に、最終償還元本が存在する利付債の方がデュレーションが長くなると考えられますが、金利が期中継続的に上昇すると読むならば、デュレーションが短い投資対象の方が、早期資金回収による再投資利回り向上効果により、投資期間全体を通じたトータルの投資利回りは理論上高くなり、金利が期中継続的に低下する場合は、その逆となります。よって、賃料や地価が期中不変という前提に立てば、長期的金利上昇局面では、デュレーションが短い定期借地権物件を購入する方が有利でしょう。

ところが、事がそれほど単純ではないのは、賃料相場や地価水準は期中にかならず変動するということです。債券に当てはめれば、期中のクーポン額や最終償還元本額が変動するということです。上記の結論は、あくまでもクーポン額や最終償還元本額が変動しない（金利のみが変動する）ケースを想定したものなので、むしろ非現実的でしょう。デュレーションが長いと思われる所有権物件の場合、５３年後の最終償還元本額は、地価が上昇していれば大きく増えるし、地価が下落していれば減少する（ただし、ゼロ以下にはならない）、インフレ等で賃料が上昇する場合だってあるでしょうから、結局のところ、今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り（多分、誰にもできません）、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能ですね。

ただし、444さんも仰るとおり、期中キャッシュフローの変動要素としては、最終償還元本額に相当する５３年後の地価水準の比重の方が相対的に大きいのですから、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、地価変動による価格変動（投資利回り変動）リスクが大きいのは間違いなく、そうした地価変動リスクを避け、むしろ短めのデュレーションで早めに投資を切り上げて、そこそこの利回りを確定させたいのであれば、定期借地権物件に投資することに、一定の経済合理性が認められると思われます。要するに、金利・賃料・地価変動リスクを極力ヘッジしたパッシブな投資姿勢ならば、期初の資産取得価格の妥当性如何ではありますが、定期借地権物件に投資する選択肢も、あながち間違いではないと思われます。

以上、少々技術的で細かい議論となってしまい大変恐縮ですが、回答になっておりますでしょうか？

[447: 匿名さん]

ていうか、簡単に言えば、インフレなら、少々高くても所有権広尾マンションで、デフレなら借地権広尾マンションってことでしょ。
これから５０年間の長期トレンドで、インフレかデフレといえば、インフレでいいんじゃないの。ていうか、金融政策さえちゃんとしてれば普通インフレでしょう。ゆるやかな。だって一応、資本主義経済なんだから。