広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[387: 匿名さん]

ザ・ハウス南麻布は有栖川宮記念公園至近、南麻布という住所、米荘閣跡地というブランドがあるから建物のグレードにかかわらずこの物件よりも高値なのは間違いないでしょう。広尾ガーデンヒルズ至近、広尾という住所、日赤跡地というのはどれもいまいちアピールにかける気がする。敷地自体の緑量の多さ、野村不動産よりも三井不動産＋三菱地所という訴求点はあると思うけど。

定期借地権が所有権の何パーセントかというのは一般的に定義できるものではない気がする。建物は基本的に全く同価で、土地部分がディスカウントになっているのであって、場所によって建物と土地の価格比が全然違うのだから、たとえばド田舎に作った高級マンション（そんなものがあるかどうかは分からないけど）なら土地のディスカウントはほとんどインパクトがないので定期借地権価格は所有権の価格に限りなく近いでしょう。一方坪１億円の土地（それもないと思うけど）であれば、マンション建設コストの部分は全体の中でほとんど無視できるので、定期借地権の物件価格は所有権に比べてかなり安くなるでしょう。

[388: 匿名さん]

今後５０年間のキャッシュフローと、永久のキャッシュフローの差がどのくらい出てくるかはディスカウントレートによります。

毎年１億円のキャッシュフローが出る土地の所有権・５０年定期借地権価格（割引率r）は、前者が1/r、後者がNPV(r, 1:y1-y50)なので、エクセルで簡単に計算すると、
ｒ　所有権(a)　50年借地権(b)　(b/a)
2% 50.00 31.42 62.85%
3% 33.33 25.73 77.19%
4% 25.00 21.48 85.93%
5% 20.00 18.26 91.28%

一等地の住宅地だと投資利回り3.5-4％位なので、50年借地権価格は所有権の80-85％くらいかな？（この辺りの感覚はよく分からないので教えてください）但しこれは建物を含まないので、所有権の100％で評価される建物を入れると借地権価格は85-90％位であってもおかしくないということになるのでは。とするとやはり結構お買い得ですね。

[389: 匿名さん]

どう考えてもザ・ハウス南麻布よりはこの物件の方が立地は良いと思うけど。ザ・ハウス南麻布の東側は雑居ビル。高台でもない。緑も多くない。
パークマンション南麻布だったらこの物件以上だけど。

[390: 匿名さん]

池尻のマンションを購入したのですが、多少狭くなってもこちらを購入すればよかったと少し後悔しています・・・
病院/定期借地権と人により意見が分かれる要素はありますが、これらをポジティブに捉えることのできる方は本当に良い買い物をされたんだと羨ましく思います。

[391: 匿名さん]

定期借地物件はあまり売買事例がないけれど、上のスレ３５７の辺りで、50年定期借地物件であるパークコート麻布鳥居坂の最近の売買事例に関してコメントがあり、あまり言葉尻をとらえるつもりはありませんが、多少誤解があると思うので追加コメントさせて頂きます。

「パークコート麻布鳥居坂は初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件、さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。」とのご指摘ですが、大筋では正しいと思いますが、失礼ながら若干誤解があるように思います。


正しい認識は、「パークコート麻布鳥居坂物件が出た1998年10月は、2006年の港区の平均新築坪単価とあまり差異のないまだ比較的高めの時期。港区の坪単価はその後2003年、2004年に向けて下がっており、当時はまだ比較的強気の時代。
それにもかかわらず、同物件は、当時の六本木地域近隣所有権物件の新築坪単価378万円（平均面積68.3㎡、平均価格7787万円）の98%水準に当る坪単価372万円（平均面積99㎡、平均価格1億1千万円）という強気の価格で出されたが即完売した。

その後、近隣の所有権物件が、六本木ヒルズやミッドタウン開業などの開発効果もあり上昇し、現在では所有権物件では新築で坪800万円は当り前になっているなか、最近、パークコート麻布鳥居坂物件が、売り出しから8年たった残存42年間で、坪636万円で取引されている模様。
これは近隣所有権物件の坪単価800万円の約80%に当り、まずリーズナブルな相場と考えてもよいのではないか。」

といった解釈が正しいと思います。

パークコート麻布鳥居坂は、３５７さんもコメントされている通り、フィりピン大使館の敷地に建てられたので土地の固定資産税（よって地代）がないなど優位な条件もありますが、残り42年となっても相場自体の上昇によって近隣の所有権物件（坪800万円）の80%程度で取引されているのは興味深いと思います。

こうした事例から見ても、私も388さんの意見に賛成で、広尾ガーデンフォレストの現在の価格は割安だと思います。

もっとも、今度のE,F棟の値段いかんですが（どなたか詳しい情報あれば教えて下さい）、実質53年間の定期借地権物件であれば、オプション付きのエグゼクティブ仕様を除けばAからD棟の中心価格が大体坪400万円から500万円程度までだったので、E,F棟が2割アップの坪500万円から600万円程度が主体であればリーズナブルかなと思います。

[392: 匿名さん]

日赤通り沿いで騒音があるＢＣ棟よりも、今回分譲のＥＦ棟の方が内側にあり静寂な分、分譲価格が多少上がるのはやむを得ないでしょうね。白樺レジデンスの意匠はやや地味な気がしますが、落ち着きを求める方にはかえっていいのかもしれません。周囲の地価も新築・中古マンションの価格も高騰する中、どのくらいの価格で出てくるかは注目ですね。私も１、２割アップというところかなと思いますが、それ以上で出してくる強気価格だとかなりチャレンジングですね。

[393: 匿名さん]

これを売り出している某大手不動産会社の知り合いに聞いたんですが、広尾ガーデンフォレストは高級定期借地権という市場が極めて限られていたところにこれだけの戸数を出すので、場所や建物のクオリティには自信を持っているものの、おそるおそる手探りでやっているという感じがあったので、その分価格設定は比較的割安になっているそうです。中古流通市場がどうなるか分からないなどの不安はあるものの、そこがクリアできるのなら買いなんでしょうね。

[394: 匿名さん]

確かに元麻布との比較、築２０年ガーデンヒルズとの比較でいくと、分譲なら坪１２００万前後の値付けになるだろうから、今となっては、結構、割安感がでてきているよね。
モデルルームができた頃に価格表を見たときには、定借でこの値段は・・・と思ったけれど、１年近く経つと相場観って変わるものなんだね。
いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。
このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。

[395: 匿名さん]

ということは、その後にまたバブル崩壊が待っているかもしれない・・・・。でも、そんなこと気にするような貧乏人はこのマンションに手を出さないでしょう。

[396: 匿名さん]

394よ
煽るのはやめたまえ。

[397: 匿名さん]

この地域の相場は坪８００万〜１０００万でしょうか。
広尾GFは立地や建物的には周辺の相場以上の評価になると思いますが。
で、広尾は賃貸で貸せる場所なので５３年の定期借地権はファイナンス的に見れば最低でも８０％の価値はあるはず。
よって適正価格は坪６５０万〜８００万くらい。話を聞く限り、ＥＦ棟がこれくらいの価格で出てくるみたいですね。Ａ〜Ｄ棟は割安だったということ。

[398: 匿名さん]

現在、隣のガーデンヒルズのサウスヒルで売りに出ている部屋が２つあって、築２０年強でそれぞれの坪単価が893万と862万。であれば、やはり新築なら1200-1300万/坪の値付けになるでしょう。

[399: 匿名さん]

安いー、安いー！
坪２００万ある！

ミオカステーロ石神井公園
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00008...

[400: 匿名さん]

過去１年で千代田区・港区・渋谷区に出てくるマンションの価格帯がものすごく変わりましたよね。坪単価の上昇もさることながら、少し前は５億６億という値段が出てくることはほとんどなかったのに、最近はどのマンションでも上層階がその位の価格帯です。ここもＧＨ棟が出てくるとき（３年後？）にはもっと上がっているだろうし、ＥＦ棟はそこまで上がってないだろうから今買っておいたがいいかもしれないですね。ここは定期借地権の分、バブルが崩壊したときの痛手がやや少なそう（みんな資産価値を見込んで買っているわけではないと思うので。賃貸価格まで下がったら仕方ないけど）。

[401: 匿名さん]

坪１５００万といえば１００平米２ＬＤＫで４億５千万、２００平米３ＬＤＫで９億くらい？

流石にその値段では買い手はいないでしょう（少なくとも今のところ）

都立中央図書館がマンションになってルーフバルコニーがついていたらその位でも売れるかもしれないが...

[402: 匿名さん]

いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。
どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。

[403: 匿名さん]

みんなあんまり気がついていないみたいだけど、この広尾ガーデンフォレストの開発業者の1社である三菱地所は、港区麻布台2丁目（ロシア大使館の南のあたり）で、東京アメリカンクラブと提携して、その敷地に定期借地権の高級分譲マンションを建てる計画のようですね。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03293.html

公表されている記事によると、2008年1月に着工して、2010年の7月頃には完工ということなので、まだ着工時期も未定の広尾GFのG,H棟が出る前に、麻布台2丁目の物件が先に出てくるのではないでしょうか。

記事によると、マンションは地上12階建てで総床面積2万8900㎡ということで相応の規模のようだし、ロシア大使館の南の一等地の場所で、東京アメリカンクラブとの一体感も期待できるので、相当ゆったりした高級マンションになるのではないかと想像します。

既に坪1000万円を超えている有栖川パークハウスの今の値段などから見ても、この麻布台2丁目物件が所有権物件だったら、ゆうに坪1200万円は超えるだろうから、まったくの想像だけど、50年の定期借地権条件でも坪800万円から1000万円くらいで出てもおかしくないかも。

そうなると、その後に出る広尾G,H棟も引きずられたような水準になる可能性も大だし、４００さんのおっしゃる通り、広尾GFの今回のE,F棟が坪600万円台程度で買えるのならば、まだ割安なのかもですね。

[404: 匿名さん]

アメリカンクラブの立て替えの話は聞いてたけど、定借マンションになるんですか。あそこは高台でとてもいい場所だし、外人も買うだろうから相当な値段になるでしょうね。

住人はアメリカンクラブの施設を使えるとかいう特典もあったりすると、もっとプレミア感が出るかもしれません。このスケジュールなら来年の夏くらいには売り出すんですかね。来年の注目物件ですね。

[405: 匿名さん]

４０３です。

以下の東京アメリカンクラブの広報によると、ご指摘の通り、東京アメリカンクラブ施設の建替え資金捻出のため、定期借地権の分譲マンションを建築、分譲するようです。

http://www.tokyoamericanclub2010.org/pdfs/tac2010_project_booklet_JP.p...

公表されている情報によると、より具体的には、三菱地所や竹中工務店が匿名組合事業体（TMK)を設置し、このTMKに対して東京アメリカンクラブが敷地の土地（現在の麻布タワー分の敷地も入る模様）を定期借地として貸し出す

→三菱地所などはこの土地を使って定期借地権条件（50年と思いますが）の分譲マンションとして開発して売り出す

→東京アメリカンクラブは定期借地権の権利金の代金を使って、現在の老朽化した東京アメリカンクラブの施設を建替える、

ということのようです。

４０３のスレの記事などによると、東京アメリカンクラブのスポーツ施設やレストランなどの新施設と、分譲される定期借地権マンションは同じ棟のなかに同居するような形になるようであり、未発表ながらマンションの住人は東京アメリカンクラブの新施設も使えるのではないかと予想します。

４０４さんもご指摘の通り、そうなると、多くの米系企業などの法人企業がゲストハウスのような位置づけで、この分譲マンションを買うことも予想され、かなり高い値付けでも売れてしまうのかもしれませんね。

広尾GFは建替により近代化する総合医療病院とのコラボであり、東京アメリカンクラブもそういう意味では別のサービスを持つ施設とのコラボのようであり、こうした形で付加価値をつけて定期借地権付きのマンションを出そうということなのかと思われます。
こういう付加サービスに価値を見出す方にとっては、意味のあるマンションなのかもしれませんね。

[406: 匿名さん]

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４０５ですが、上記の東京アメリカンクラブの広報によると、会員ではないマンションの住人はクラブの新施設を使えないとしています。
詳しいことはわかりませんが、逆に言えば会員にさえなれば隣にある新施設を使えるということかと思います。

これ以上の詳しいことはわかりませんので、上記の広報をご覧下さい。