広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[367: 契約済みさん]

363さん
定期借地権は私も当然悩みました。しかし最近の新築価格の暴騰、中古価格も負けずに高騰しているのを見ると、今の私の予算で手が出る物件の中では間違いなく最上等ということで契約しました。広尾ガーデンヒルズの中古も坪単価が600万円台（サウスヒルではありません）に突入しており、今更そんな金を出して築20年の床暖房も浴室乾燥機もディスポーザーもコンシェルジェサービスもないマンションに住みたくありませんし（勿論人により考え方は違うと思いますが）、新築物件でそれなりに良さそうな部屋は３ＬＤＫ３億円コースです（埋め立て地域だったり地下の日が当たらない住戸だったり＊＊＊が隣だったりすると新築が買えそうな値段でもありますが、何を妥協するかは人によりけりではないかと）。

[368: 契約済みさん]

361です。
食洗機、ＡＥＧをお勧め？しておいてなんなのですが、ＡＥＧ製は余熱乾燥で、松下製のヒーターによる強制乾燥とは違うようです。余熱乾燥ってどうなんですかね？　今は日本製を使っているので若干気になります。ご存じの方がいたら教えてください。

[369: 匿名さん]

361/366さん

364/355です。

確かにバルコニーはウッドデッキも良いのですが、私の部屋は余り日当たりが良く無く、明るさを出す為に石張りにする予定です。
業者は、多少高いですが信頼のおける三井デザインテックに完成後、あくまでも完成後に頼む予定です。

三井からはも完成後に頼んだほうが安くなるとのRecommendationがありました。

以上

[370: 匿名さん]

うちは現在食洗機ミーレですが、やはり強制乾燥ではない機種です。
通常の使い方ですと水滴が残っていますが、
乾燥が終わった後すぐに扉を少し開けておくと、かなり乾きます。
ただ、完全な乾燥が必要な方には少なからずストレスになるのでは。

[371: 契約済みさん]

ありがとうございます。

三井デザインテック、調べてみます。

強制乾燥じゃないと最後まで乾かないんですね。なるほど。今の機種（日本製）はカラカラに乾いてますので、それに慣れていると戸惑うかもしれません。たいした問題ではないかもしれないですけどね。

[372: 契約済みさん]

そういえば週末に前を通りかかったら外壁が少し出来ていました。2年後の竣工なのに早いですね。

[373: 契約者さん]

３６４です。

３６１/３６４さん、

我が家は先にイベ材のウッドデッキバルコニーを三井デザインテックにオプションとして注文しました。

我が家も入居後で別途どこかの工務店にお願いしたほうが安くていいやと思っていたのですが、デザインテックによると、「バルコニーデッキ避難ハッチ嵩上げ」というのをバルコニーの施工の時にあらかじめセットしておかないと、後でこの「嵩上げ」をやることが相当に難しいか、あえてやるとコスト高になると説明を受けています。


後でウッドデッキを設置されるお考えの場合は、念のため、この点確認されておいた方が安全かと思いましたのでご参考まで。

[374: 契約者さん]

↑
すみません、３６４ですが、上のスレは３６１/３６６さん宛てでした。

[375: 匿名さん]

週刊ダイヤモンド最新号より

50年後には資産が残らない定期借地権付きの物件にもかかわらず、既に売り出した354戸は即日完売状態に近い。「年収1億円を超える外資系社員が物件も見ないで買っている」と売主の三井不動産レジデンシャルの関係者は話す。隣接する「広尾ガーデンヒルズ」はバブル崩壊後も値を崩さなかった中古の超人気物件。「ここは絶対に価格が下がらない」と思わせるのに十分な立地である。
（中略）
隣接地には有名なマンション「広尾ガーデンヒルズ」があり、都心なのに緑が多く、環境の良さは抜群。そして、建物のグレードが高く、地主である日本赤十字社医療センターの医療提携もついている。体調が悪くなったときに専用ダイヤルに電話すると、容体を聞いて診察の予約も取ってくれる。今後、都心部では「少しでも安く分譲する方式」として定期借地権付きのマンションが増えるだろう。しかも、定期借地というハンディを跳ね返す魅力をつけて。その先駆けとなる広尾ガーデンフォレストは注目すべき物件である。

[376: 匿名さん]

年収１億円ですか。景気いいですね。
物件も見ないで買っているというのは本当かな。投資目的ならともかく、そんな人いるのか？
あるいは青田買い＝物件見ず　の意か？

[377: 匿名さん]

年収１億以上でこの物件に申し込んで抽選に外れましたが、さすがにかなりじっくり考えますよ。年収１億といっても税金で取られまくるので手取りは半分強だし、年収１億の職業はたいてい不安定なので。

[378: 匿名さん]

この物件は金融で働いている人には受けがいいと思う。
５０年の定期借地権で相場の７〜８割の価格は金融的に見ると割安。
ただ科学で市場は動いているわけではないから定期借地権に抵抗が
ある人が多いというのはマイナスだけどね。

[379: 匿名さん]

金融は、サイエンスではありません。

[380: 契約済みさん]

373さん

364です。すみません、暫く出張に出ていたので返事が遅くなりました。
なるほど、ウッドデッキバルコニーはオプションで頼んだ方がいいのですね。そうします。しかしもうオプション決定を急かされています。２年後竣工なのになぜこんなに締切りが早いのか、ナゾです。どれだけバッファを持ってやってるのでしょうか。

[381: 匿名さん]

広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。

[382: 匿名さん]

この物件は見に行って検討中です。ただ大きい病院の横ということは、夜間救急車が出入りすることはどうしようもありません。窓を開けるとサイレンの音が聞こえるのはあまり好きではなかったからです。その点はどうなっているのでしょうか。病院のどのくらい先からサイレンの音を消してくれるのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいますか。

[383: 匿名さん]

ミッドタウンの向かいは久しぶりのパークマンションということで高そうですね。羽澤ガーデンは住民の反対で着工見通しが立たないとの噂を聞いたがどうなんでしょう。

港区渋谷区の最近売り出した物件は坪単価800-900万円台が当たり前になってきて、この物件も最初見たときには定期借地権でこの値段はありえないと思ったが、今価格表を見直すととてもリーズナブルな気がしてきました。同クオリティの物件は800万円で本物件が坪500万で出ているとすると所有権物件に比べると37％引き、この値段なら買ってその差額を運用しても損は無い気がします。（ちなみに元本の37％を年５％複利で50年間回すと元本の4.2倍です。）次回価格はまだ正式に出ていないみたいですが期待したいです。

[384: 匿名さん]

＞382
救急車は少なくとも夜は、六本木通りから日赤通りに入った時点でもうサイレンは鳴らしてないですよ。南から来たらどうなってるかは見たことないので知らないけど。あの狭くて住宅が林立している日赤通りでサイレン鳴らしたらこのマンションに限らず苦情多発すると思います。

[385: 匿名さん]

ザ・ハウス南麻布が坪単価８００〜１０００万ですね。
あそこは不況の真っ只中に建ったので建物自体のグレードはそんなに高くありません。立地も駅には近いけど広尾ガーデンフォレストの方が高台で緑に囲まれている。
定期借地権物件は所有権物件の７５％程度が目安と言われていますが、広尾のように賃貸力がある場所であれば８０％で十分割が合います（CFの計算をしてみてください）。よってこの物件は相対的にはお買い得ですね。
ただ、ザ・ハウス南麻布など近隣の価格自体がバブルの可能性はありますが。

[386: 匿名さん]

前回のバブルの頃は坪3000万ぐらいまで、いっていたわけだから、坪1000万ぐらいでは、まだ高いとは言い切れないでしょう。実際、ヒルズの高層階や松涛の新築あたりでは坪1200万ってのも出てきているし。今年後半は、超高額物件の定義が坪1200万から1500万のレンジになってくるんじゃない。その第一候補がミッドタウン向かいなんだろうね。