広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[304: 匿名さん]

住み潰すつもりでも、たとえば３０でこの物件買うと、
８５歳で確実に追い出されるわけですよね。
むしろ寿命になっていればいいけど、その年になってまだ生きていて、
住み慣れた所から引っ越して環境が変わらざるをえないのはかなりの負担。

[305: 匿名さん]

>>302

坪２万円が現実味なさすぎですよ。
六本木界隈の優良マンションと同等レベルにはあの立地ではなりません。
あと建物が老朽化すればだんだん賃料は下がってきます。
かつてみたいなインフレ社会が到来しない限りはね。

それに空き家になるリスクも入ってませんね。ガーデンヒルズとガーデンフォレストで
あれだけ戸数があったら、いったん空き家になるとかなり貸すのには苦労するはずです。
賃料を下げて貸しやすくすることになって賃料相場も下がるでしょう。

[306: 匿名さん]

インフレによって値上がりしても、実質価値の増加とはいえないでしょう？
超低金利の普通預金とかに寝かせておくのとの比較だったら、
いくぶん防衛的ではあるかもしれないけど。その場合所有権の方が有利でしょうしね。

[307: 匿名さん]

借地じゃ肩身せまくない？

[308: 周辺住民さん]

広尾の丘の上　はずれともいうけど

ここに住みたいか否か　それだけで決めればいいんでないの

[309: 匿名さん]

今発売中のセオリーという雑誌では、広尾４丁目の評価がかなり良く書いてありましたね。
病院が近くにあるマンションは全国的に売れているそうです。

[310: 匿名さん]

病院近くで救急車の音が昼夜問わずうるさ過ぎ。
坂の上り下りがキツイ感じ。

[311: 匿名さん]

実際、住んで３０年目くらいからは「どうせあと20年で壊すマンションだし」って感じに
なりそう。共用部分が壊れても直さないとか、賃貸に出す人多くなって身元のはっきりしない
人たちが住むことになったり。
最初の20年くらいは程ほどに生活できるんだろうけど。
ここに住むなら賃貸と割り切って、賃貸物件を借りるほうが正解な気がする。
どうせ資産にならないんだし、売るときの相場や、精神的苦労からも開放されるし。
普通に賃貸マンションとしてみたらグレード高くて立地も良くていい物件なんだけどね。
買うならガーデンヒルズの中古のほうが安心感あるなぁ。
駅にも近いし管理もわかるし。
でもそろそろ建替えの話が出てくる時期かな。

[312: 匿名さん]

100年残そうっていうマンションなら住人の愛着も出てくるだろうし、
あと数十年で壊されるっていうマンションだと　手入れとかも
手抜きしたくなりそう。これが借地でなくてもう少し駅に近ければ
買いたいと思うったかも。

[314: 匿名さん]

病院の跡地って土壌汚染とか注意したほうがいいみたいです。目に見えない部分だからこそ慎重にチェックしてもらいたいし情報も公開してほしい。

[316: 匿名さん]

３１４さん、

この物件についてはちゃんと事前に専門業者によって注射針などの医療廃棄物がないことと、異臭がないことの検査がなされ、問題ないことが確認されていますので心配ないですよ。

[318: 匿名さん]

価格表一覧版　ザ　価格表　に楓レジデンス桜レジデンスそれぞれ棟別の価格表が公開されてるけど
狭い部屋(５，６千万円）もあるっていうことは管理規定作成の時多数の意見が出そう。

[319: 近所をよく知る人]

販売業者さんにお聞きしたいのですが、定期借地権が５３年間として、恐らく上物は５３年ももたないと思うので、その場合は３０年前後で建替えが必要となると思いますが、他方、そのタイミングで建替えると、その後２０年ちょっとで取り壊さなければならず、とても中途半端ですよね。販売する立場の責任として、その辺りのことはどのようにお考えですか？

[320: 匿名さん]

今の建物は、５０年なんて普通にもつのではないですか。
この物件に限れば、コンクリートの品質も大規模補修不要期間が１００年に設定されているようですしね。
ただ万が一、途中で立て替えなければならない事態になった時は、難しい問題になることは予想されますね。

[321: マンション投資家さん]

大地震でもない限り、53年など、全く問題ないよ。
今の建物、知ってるの？
昭和40年代のマンションですら、まだたっているのだから、分かるでしょ。普通。

[322: 購入検討中さん]

↑↑↑
そうかなぁ？　普通、３０年も経つと、そろそろ建替えって話題出るよ。
そもそも、コンクリートの耐用年数の問題じゃなくて、間取りや設備等
含む市場価値・商品価値の問題でしょ。
あんまり古くなると、まともな人は住みたがらない。どんなに管理状況
良くても、築３０年とか４０年とかの物件は、かなりヤバイ。。。

[323: 匿名さん]

まあ、建替えの話が出てから実際に建替えるまでには何十年もかかるけどね。

[324: 匿名さん]

ここは地下の駐車場が良さそうな感じです。
もちろんほとんどが機械式で、全住戸分あるわけではないのですけどね。
地下１階と２階に、車寄せが計６箇所。
それぞれのレジデンスに対応していて、
駐車場に入れる前にゆっくりと荷物を降ろすことができそうです。
立地を考えれば、このマンションは駐車場の抽選にはずれると、
価値が半減するんじゃないかと思いますね、個人的には。
日赤通りは、タクシーが頻繁に走ってはいますが。

[325: 匿名]

＞３２２さん

高級マンションと、そうでないものを混同されてます。

原宿駅前の高級マンション＝コープオリンピアは築４２年余ですが健在です。
３年前の数字ですが１１９．５３㎡６４８０万円で売りに出ています。
また日本初の高層マンション＝三田綱町パーク・マンションも築３６年ですが、
しっかり管理されており、今でも中古市場で人気物件です。

立替が話題になるのは、ほとんどの場合、容積率に余裕があり、持ち主が
負担ゼロかわずかの負担でできる場合に限られるといって良いくらいです。

同潤会アパートメントもそうです。
同潤会青山アパートメント＝現在の表参道ヒルズもそうだったと思います。

普通はお金出すのいやだで、立替にならず、リノベーションとかになるでしょう。
ともあれ、ここは取り壊し費用まで積み立ててるのに、立替などありえません。

[326: 購入検討中さん]

築４２年だと、この物件に例えれば、あと残り１１年程度で取り壊しですか。。。

そんな値段付きますかねえ？

それと、コープ何とかや、三田綱町なんとやらが、今現在、そんなに
魅力的物件と考える人がどれほどいるでしょうか？