Brillia 成増 Ｐａｒｔ2

[匿名さん]

通りすがりですが、前スレが1000を超えたので新しくスレを建てます
引き続き検討版で楽しく情報交換をお願いします。

前スレ
Brillia 成増
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43735/

Brillia(ブリリア)成増
所在地 　東京都板橋区成増1丁目121番他
交通 　　東京メトロ有楽町線「地下鉄成増」駅徒歩4分
　　　　　東武東上線「成増」駅徒歩6分
入居予定日 平成20年5月下旬
総戸数　　 222戸
間取り 　2LDK 〜 4LDK
専有面積　 61.67m2 〜 95.67m2
販売予定時期 　平成19年1月下旬

[61: 匿名さん]

設備・構造ともにさほど変わらず土地も建築材料も同時期に仕入れているので
価格を吊り上げるのもなかなか厳しいとは思いますが
シーズンと同じ位の価格であればかなりの優良物件ですね。

[62: 匿名さん]

やっぱり逆梁の方が高級感があるね。

[63: 物件比較中さん]

６月２０日施行の改正建築基準法のためかどうか知りませんが、アーバンは今後セレクトプランのような大幅な仕様変更が困難なのでは？内装色も各部屋で決まっていて、部屋単位でどれかを選ぶしかないようです。

南向きの部屋は９０平米を超えているものが主で、６〜７千万円台のようです。一部の部屋にかなり人気が集中するのではないかと思いました。（これを狙っている人が多いんでしょうね）

安い物件は北向きとか低層の東向きですよね。北向きは川越街道の問題がありますし、東向きはハイサッシなのは良いんですけど、逆梁も加わってちょっと室内が暗いかもしれません。

まあ、シーズンもアーバンも、利便性のことを考えますと、悪くはないと思いますが。

[64: 匿名さん]

アーバンの南向きはいいですね。特に上層階。
南側は６階建てのマンションが建築中ですが、低層階があるので距離感がかなりあります。
騒音の心配もなく、北側の部屋も無いなど好条件です。
価格的にも納得感がありました。
ただ人気が出そうで倍率が心配ですね。
皆さんどう思われます？

[65: 匿名さん]

高層部の南向きはそれはそれはすばらしいですけど…
我が家は予算オーバーです。
南にこだわらず、選ぼうと思います。

[66: 匿名さん]

ねらっていた部屋は、高くて買えません。みなさん、うらやましいです。

[67: 匿名さん]

逆梁で高級感があるのと、本当に高級なのはまた別問題だしね。
最近、三井や三菱の高級グレードの物件は扁平梁を使った順梁にして、
ベランダはガラスパネルを使って室内への採光を確保してるね。

[68: 匿名さん]

その通り。アーバンは特別高級感は無いよね。
そうせざるを得ないだけだね。

[69: 匿名さん]

基本的には設備・仕様はシーズンと同じ。逆梁、ハイサッシであることが大きな違い。川越街道に面さない住戸がほとんどなのでシーズンで音がネックで、大規模は嫌って方には良いかもしれないですね。
やはり目玉は６階以上の高層階住戸です、２、３世帯、で１フロアを使うわけですし、３面採光の角住戸ですから条件は抜群に良いでしょう、
値段も良いですが…それでもほしいって人は多いんじゃないかと思います。

[70: 匿名さん]

低層の南向きってお買得ですよね！？

[71: 匿名さん]

＞70
今まで色々なMRも見たし、分譲マンションも複数住みましたけど
マンションにお買い得はない、分譲価格（坪単価）と住み心地は比例します。
デベもプロの根付けですから、割安と割高はないというのが率直な感想かな。

[72: 匿名さん]

＞71分譲価格（坪単価）と住み心地は比例します
世の中そんなに単純ではないと思います。
71さんはある意味幸せな方です。

[73: 匿名さん]

一般的に良いとされる、眺望の良い上層階、日当たりの良い南向き、道路から離れた住戸、は高めの設定でしょうし、

一般的に悪いとされる、すぐ目の前に建物がある低層階、日照時間が短い東向き、道路沿いの住戸、は低めの設定ですよね。

ですから逆を言えば、眺望が悪くても気にしない方、昼間家にいないので日当たりはあまり重視しない方、慣れてしまって音は別に気にしない方、
などにとっては、お買い得な住戸と言えるのではないでしょうか？

[74: 契約済みさん]

シーズン契約済みのものですが、アーバンってどれくらいの
価格なんですか？
間取りみたけど、南向きの部屋は贅沢ですね〜高そう。

アーバンにはキッズルームないので、アーバンに住む方は
シーズンのキッズルームを使うそうなんですが、
（営業の人から聞きました）
そうするとアーバンの方はシーズンに出入り自由ってことですよね。
居住者以外の人が出入り自由ってちょっと心配ですね。
というか、キッズルームだってシーズン居住者の管理費から
まかなうわけでなんだか納得いかないです。

[75: マンション投資家さん]

＞73
マンション雑誌そのままの解答ですね、マンション雑誌はそう書かないと
全ての部屋が売りにくくなるから、広告収入が激減するんですよ。
広告のないブログなどでは、住み心地は南や角部屋、高層階と決まっています。（もちろん、コストパフォーマンスはありますけど）

デベの値付けは、厳密だしマンション販売で一番難しい部分です。
社内規定の基準もしっかりあるし、その物件のロケーションによっても
変更するものです。
資産価値（中古価格）は、人気やエリアの購買層によっても変化しますから
分譲価格との変化は、少しでも安い条件の悪い部屋が利回りもいいと思います。
但し、高所恐怖所とかの個人の特殊要因を除けば住み心地と人気は
値付けの通り、ほぼ比例します。そうでないと、割高な部屋を買う人の説明がつかないです。
マグロの大トロと赤身のような関係です、余談ですがマンション内で高く売れるデベにとって美味しい部屋を、「トロ住戸」と言って普通は住んで貰いたい上客に回します。

Q1.
高層階＆角住戸が同面積の、低層階＆中住戸より場合によっては30％も高くても売れるのはなぜ？
Q2.
高級物件の最も割高なプレミアム住戸が例外なく最上階＆南＆角住戸なのはなぜでしょう。

基本的には基準階（中層階）の基準位置（南）の坪単価を基準にして
それより安い→我慢料　それより高い→贅沢料　なんですね。

プラスとマイナス要因　
階数：1Fにつき1〜2％　
方位：東は-5％　西は-8％　北は-15％
位置：東南角は+8％　南西角は+6％　北東角は-3％　北西角は-6％

上記要因に、眺望、騒音、臭気、嫌悪施設、個別の要因で調整して値付けをします。
分譲価格表をエクセルに入力して分析すると、値付けの理由がわかりますよ。
日影でも我慢できる、眺望は関係ない、騒音に慣れるという感性のやや鈍い人は、財布に優しい買い物ができるのです。

[76: 匿名はん]

>74さん
え　まじですか？？それはセキュリティーの面でも、管理費の面からしてもおかしくないですか？？
ではシーズンの人はアーバンに入れるってことですか？

うーん、納得いかない。。

[77: 契約済みさん]

７４さん＞
アーバンにはキッズルームないので、アーバンに住む方は
シーズンのキッズルームを使うそうなんですが、

とありますが、何かの間違えではないですか？私の担当さんは隣にあるものの管理組合も別のマンションですから、共用施設の相互利用はできない、と説明をうけていますし、重要事項説明にも記載されていませんでしたっけ？
私はそう理解しているんですが。

[78: 契約済みさん＆７４]

私はアーバンとシーズン迷っていて結局シーズンを契約しました。
それに子供がいてセキュリティ面も重視していたんです。
それで営業の人に「アーバンでもキッズルーム使えますよ」って
言われてなんだかなあって思ったんです。
営業の人いわく、「ブリリア成増はアーバンとシーズンの２つで
ブリリア成増です」とおっしゃっていたので。
ちょっと気になるので、東建のお客様サービスセンターのフリーダイヤル
電話してみます。
すみません、重説は全て目を通していないので私の杞憂でしたら
スレ汚しごめんさい。

[79: 契約済みさん]

もしアーバンの住人がシーズンのキッズルームを利用できるのだとしたら、アーバンの管理費の中には、シーズンのキッズルームの維持費が上乗せされることになりますよね。
その辺はどうなっているんでしょう？

[80: 契約済みさん＆７４]

７４です。
東建のサービスセンターにキッズルームの件問い合わせました。
するとシーズンとアーバンは全く別の管理組合なので、
共用施設の相互利用は「原則」ないとのことです。
心配していたオートロックの件ですが、データを変えたキーを使うそうで
見た目は同じでも、シーズンの鍵ではアーバンは開かない、
逆も同様とのこと。
営業の方が勘違いしていたみたいです。ほっとしました。
担当の営業の方が、異動してしまったので本人には聞けませんが。
ただし、アーバンは集会所兼キッズルームはないんですよね。
管理組合の話合いなどはどこで行うのでしょうね。

皆様お騒がせしました　○|‾|＿

[81: 匿名はん]

＞７４さん　
わざわざ問い合わせ、ありがとうございます。なんだかスッキリした気分です。

＞７８さん
アーバンとシーズンとでセキュリティーの度合いが違うのでしょうか？？

[82: 匿名さん]

価格の上昇も金利の上昇も緩やかになってきましたが
シーズンを契約して高い時に契約してしまったなと思いました。
が、契約者の皆さんはどう思っているのでしょうか。

[83: 匿名さん]

検討版を見ていたら「ディアステージ成増」というマンションが
埼玉版にありました

東武東上線「成増」駅より徒歩13分
東京メトロ有楽町線「地下鉄成増」駅より徒歩14分

この条件で
67〜75㎡で　3210万円〜3880万円
総戸数54戸　8階建て　ディスポーザー有　二重床
こことの差は、多少駅から遠いことと住所だけだからお買い得だと思いました。

[84: 匿名さん]

↑
施工はあちらは、大手の飛島建設、こちらはあまり聞かない五洋建設

[85: 匿名さん]

ご記入のとおりに埼玉県の工業地域にあるからお安いのですよ。

[86: 契約済みさん]

>>82さん
ブリリア成増は駅から近いですから、多少高くても仕方がないかな…と私は思っています。
営業担当者の話によると、埼玉県内の物件でも、武蔵浦和や大宮あたりでは、強気の価格設定なんだそうですよ。

[87: 契約済みさん＆７４]

>>74=78 です。
誤解を招くような書き方をしてごめんなさい。
シーズンとアーバンを比較してセキュリティの度合いを
確認したわけではありません。
シーズンのセキュリティがしっかりしていると感じて
契約しましたが、
アーバンの方がキッズルームを使用するために
出入りすると聞いていたのでこういう書き方になりました。

サービスセンターの方、とっても感じがよかったです。
大手はこういう契約者向けのサービスセンターを設けるなどして
安心できますね。
（特に私のところは、担当の営業の方が異動してしまったので）

>>83さん、ディアの営業の人がブリリアＭＲ近くで待ち構えていて
しつこく話しかけて（うちは１０００万以上安いですよとか）
きたんです、そのやりかたもなんだかな〜って思ったんですが
一応公式で見たら、食器洗い機なし、床暖房なし、その他
いろいろ差がありましたよ。
やっぱり安いものはそれなりだと思います。

[88: 匿名さん]

食器洗い機や床暖房はオプションであるんだろうから付ければいいだけ。
なんでそんなに標準装備にこだわるか意味不明。

でもディアステージは白子川沿いの谷間にあって周囲は工場地帯。
低地だから豪雨になると白子川が氾濫して浸水する危険性大。白子川は川幅の狭いドブ川。

近くにスーパーもないし、埼玉だから道路も狭い。
このへんに住んでるけど、板橋区と和光市では全然違う。
和光市に入ると突然歩道がなくなったり、道が狭くなる。カネのない自治体と裕福な自治体の違い。
やっぱり埼玉なんか住むもんじゃない。

[89: 匿名さん]

要は埼玉のドブ川沿いの駅遠い工業地帯の土地に建物建てれば１０００万安く売っても利益が出るってことでしょう。
まあ現実問題、予算３５００万で７０㎡の３ＬＤＫがほしいって人はたくさんいるでしょうし、そういう方が検討すればいいのでは？
比較する物件ではないですよ。

[90: 匿名さん]

>>88
駅からの距離は5分違いでも街道沿いの、騒音と排ガスにさらされて
無名の建設会社か施工しても、売り主がオフィスビルの東京建物なら
1000万円高い価値があるということ。

素人でも五洋建設は知らなくても、千代田区の飛島建設は知っている。

他人から見ると、埼玉の県境を挟んでいるものの同じエリアに見えますよ。
都心を強調する理由がわかりました、地元では大きな違いなんですね。

[91: 匿名さん]

ディアは割りと良い物件だと思います。
駅近や特にこれといった拘りがなければ、耐震等級も2ですしね。
ここを契約した私には全く興味ないですがね。

[92: 匿名さん]

＞９０
五洋建設ＨＰ
http://www.penta-ocean.co.jp/Templates/img/ched_img02.jpg
無名？無知？どっち？

べつに
五洋だろうが飛島だろうがかまわないが、無名は言いすぎかも
さては飛島の回し者か！？

[93: 匿名さん]

誤字失礼

[94: 匿名さん]

2年前にブリリアからさらに10分ほど歩く和光市のマンションを購入した者です。ブリリア成増、良さそうなマンションですね。いつも建設中のマンションを横目に駅まで通っています。購入当時ブリリアの着工を知って、駅近で羨ましく思いました。恐らく我家と同じようなタイプの部屋でも、我家より2,000万は高いと思います。それだけ駅近って価値がありますよね。川越街道を夜中歩いて帰ることがたまにあり、人通りが少なくちょっと怖かったのですが、ブリリアが建つということで人通りも増えて周辺が明るくなりそうで嬉しいです。私は生まれも育ちもお隣、和光市ですが、駅を初め成増を良く利用しています。成増は大手スーパーやスキップ村商店街もありとても住み良い街ですよ。

[96: 匿名さん]

投稿ボタンの右に、利用規約・警告　とあるように
業者の書き込みは禁止になっています、そう思ったら削除依頼してください

個人的には、業者は見ていますがIPアドレスで管理できるので
書き込みなんかしていないと思います。（個人の不動産屋はありえます）
ここに書き込んでいるのは、契約者、周辺住民、検討者、
マンション既購入者マンションお宅、暇な主婦、マンションが買えない人
暇つぶしのスネかじりさんだと思います。

契約者さんは、あばたもエクボで冷静な判断が出来なくなりがちです
極端な話しですがローン申込み終了、引き渡しが終わるまでキャンセルして
別の物件に乗り換えることだって出来るのですから。

マンションを転売するとわかりますが、ローンが完済して初めて完全に
自分のものです、それまでは担保というかある意味銀行のものですから
使用権、占有権はあっても何事も自由には出来ません。

[97: 匿名さん]

何だか意図の理解し難い内容の投稿がありましたが
半分以降の内容は当然購入前に考慮しておくことですしこの場ではどうでも良いです。

[98: 入居予定さん]

五洋建設と飛島建設の話（余り関係ありませんが）
五洋建設
創業　明治２９年　資本金２８億　売り上げ２９０億　従業員２８４０名
飛島建設
創業　明治１６年　資本金５５億　売り上げ１８８億　従業員１７１８名
です。
一般的に、五洋建設の方が大きいということ。
ただ、五洋建設は、土木　特に海洋土木に長けているというので、マンション建設業者としては、違和感がありました。
ただ、鹿島・大成・大林・清水とかの大手に対して五洋も飛島も準大手と言われる感じかな。　ただ、大手にしても、準大手にしても、１０階建てや１３階だてならば、それほど、技術がいるとも思えないし、差がないのではないかと思います。成増の駅近くの２０年前に大手が建てたマンションも済んでいる人に聞くと、これが大手と言われる会社の仕事か？とクビを傾げる出来と聞きます。この辺、建設会社におつとめの諸氏、実際のところ、どうなんでしょう。実際、建設会社のスキルってどこで発揮されるのでしょうか？

[99: 入居予定さん]

＞９８です。
売り上げ高間違っていました
五洋　２９００億　飛島　１８４０億でした。一桁間違っていました。

[100: 匿名さん]

施工会社は大切です、古いマンションを所有していますが
施工した東証一部上場のゼネコンが、数年前に会社更生法適用で
会社は存続しているけどその混乱で、施工図面が紛失して
大規模修繕するにも困っています。設計図面はボロボロのが管理組合に
ありますが、役に立たない。

建設会社は売り上げじゃない、マンション建設のキャリア実績
スーパーゼネコンは良いけどコストが高い、準大手なんて多すぎて。

[101: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/mandeve/
ゼネコンやデベについて語っている板です。面白いです。

[102: 匿名さん]

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%BC%E3%83%8D%E3%82%B3%E3%83%B3

ゼネコンネタですが、これも判りやすくて参考になりますよ。

[103: 匿名さん]

シーズンテラスの前にある成増ハウスの駐車場に来年別棟た建つって本当ですか？

[104: 匿名さん]

初耳です、どこ情報ですか？

[105: 匿名さん]

成増在住の人に聞きました。成増ハウス側の部屋は別棟が建ったら光入らなくなりそうですね。

[106: 匿名さん]

>>105さん
別棟が建つとは、成増ハウスに別棟が建設されるという意味でしょうか？

[107: 契約済みさん]

お隣の成増ハウスは容積率が余っているということでしょうか？

通常土地の容積率めいいっぱい使って建物を建てると思うので
駐車場に別棟を建てるというのは考えずらいと思うのですが。。
ましてや、ブリリアより成増の方が幹線道路沿いでない分、建築制限の
規制が厳しかった気がします。

少し調べて見たいと思いますので、ご存知の方いらっしゃったら
教えてください！

[108: 契約済みさん]

成増ハウスの駐車場に建設予定？初耳ですね。シーズンテラス南側の大きな駐車場だったら、可能性あると思いますが・・・。非常に興味深い内容なので、明確にご存知の方の情報提供をお願い致します。

[109: 契約済みさん]

私が営業さんから聞いてる限りはそんな情報無かったですけど。。。

[110: 契約済みさん]

昨日は散歩ついでに現地で工事進行状況を見てきました。
近所に住んでいる事もあり、割と頻繁に見に行くのですが、1ヶ月位前までは土台の基礎工事でしたが、昨日は２階位まで型枠工事が進んでおり徐々に形になりつつあります。

成増ハウスの駐車場に建設予定があるとのことですが、
現地を見る限り建物が建つようには見えませんでした。

いずれにしても早く引越ししたいですね。